Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قوانين العقارات

Published on : September 2014
Author(s):Jennifer Leader,Sunil Thacker

من الواضح ، حقا ، ولكن "بذل العناية الواجبة" هي عبارة ترتبط بسهولة مع الصناعة القانونية. إن تذكير أنفسنا بالتعريف الأساسي يدرك أن كل منا "يبذل العناية الواجبة" مئات المرات في اليوم. قد نتحقق من تنبؤات الطقس أو تقارير المرور قبل مغادرة المنزل ، اقرأ المراجعات قبل اختيار فيلم لمشاهدة ، بحث الشركة قبل التقدم بطلب للحصول على وظيفة. من غير المحتمل أن ندخل صالة عرض للسيارات في نزوة، ونختار سيارة قائمة على علم الجمال ، أو ننتقل إلى المطار ونختار وجهة العطلات لدينا بشكل عشوائي. وحقيقة أن هذه المهام البسيطة نسبيا تتطلب تطبيق مثل هذه العناية الواجبة تذهب إلى حد ما نحو التأكيد على الحذر الذي ينبغي ممارسته قبل الدخول في مشروع كبير.

مشروع كبير يشمل البناء والعقارات ، على سبيل المثال. أو الدخول في مشروع مشترك. أو ، على مستوى أكبر ، كلاهما.

دعونا نتخيل أن الشركة أ (مطور) تريد بناء وبيع فندق. قبل أن يتم اعتبار أي بناء حتى شركة A بحاجة إلى العثور على قطعة أرض مناسبة وتأمين الأذونات والموافقات وشهادات عدم الممانعة المناسبة ، ليس فقط لبيع وشراء الأرض ولكن أيضًا لبناء وتشغيل فندق في هذا الشأن. هذه المهام وحدها ستخضع لفحوصات وتحليلات دقيقة قبل أن يذهب المشروع إلى أبعد من ذلك. إذا كانت الشركة أ ستصدر مؤامرة ودخلت في اتفاق بيع وشراء مؤقت مع البائع ، فستحتاج إلى التأكد من بعض المعلومات قبل أن يتم تنفيذ أي اتفاق نهائي ، وهو:

  •  هل هناك أي مشاكل مع العنوان؟ هل هو مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل لدى البائع الحق الوحيد والمطلق في بيع الأرض ونقل الملكية؟
  • ما الاستخدامات التي تمت الموافقة على الأرض؟ هل هناك أي قيود أو موافقات في المكان التي تؤثر على الاستخدام المقصود للأرض كفندق؟
  •  هل الوصول إلى المرافق مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء وغيرها المتاحة؟

هل الوصول إلى الأرض مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل توجد طرق للوصول بالفعل؟ هل يتضمن العنوان أي مسؤولية تجاه الحفاظ على طرق الوصول الحالية؟

وحيث أن جب
التعريف يشير إلى أن العناية الواجبة تتطلب درجة كبيرة من العناية والاهتمام ، وهذا يعني أن الشركة أ ستضطر إلى القيام بأكثر من مجرد مطالبة البائع بتأكيد ما ورد أعلاهيجب على محاميي الشركة أ أن يتطابقوا مع البائع نيابة عنهم ، وأن يطلبوا جميع الوثائق أو أي مستندات تتعلق بملكية الأرض أو ملكيتها أو استعمالها أو تاريخها وأن يدرسوا ذلك بدقة للتأكد من وجود أو عدم وجود أي مشاكل قد تؤثر على شراء الأرض أو الاستخدام المقصود للشركة. ومع ذلك ، من أجل تقليل مخاطر المشكلات والمضاعفات الناشئة أثناء المشروع ، سيكون من المنطقي أن تلخص الشركة أ ومحاموها تلخيص نطاق العمل بالكامل من الشراء إلى البناء وحتى الانتهاء ، وطلب جميع المعلومات ذات الصلة المطلوبة من أجل العناية الواجبة في قبل التوقيع على أي اتفاق نهائي. عندما يكون محامو الشركة أ في وضع يمكنهم من تقديم المشورة ضد هذه الصفقة ، في حالة ظهور أي مشكلة في مواجهة مصالح الشركة أ.

الآن دعونا نتخيل أن الشركة أقرر أنها ترغب في تطوير فندق أكبر وأكثر تعقيدًا في دبي. بعد النظر في مواردها المالية ومواردها ، تقرر الشركة أن تحقيق هذا الهدف سيكون أكثر واقعية إذا تضافرت مع شركة ب، وهي مطور آخر يرغب في بناء وبيع فندق كبير من أحدث طراز في بلد الشركة أ خيار. بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك الشركة ب الموارد المالية والموارد التي عندما تكون مقترنة بتلك الخاصة بالشركة ، ستكون كافية للسماح بالنجاح في إنجاز المشروع. ولذلك توافق الشركة أ والشركة ب على الدخول في مشروع مشترك.

من الواضح أن الإجراءات العملية لشراء الأراضي وبناء الفندق وبيعها لن تكون مختلفة قليلاً عن المشاركين في الشركة "أ" التي تطور فندقها الأصلي على النحو الوارد أعلاه ، وما زال يلزم بذل العناية الواجبة في هذا الصدد. إلا أن الشركة A لديها الآن مهمة إضافية تتمثل في النظر في جميع العوامل المتعلقة بالشركة (ب) والتي قد تؤثر على المشروع ، مثل:

 

  • هل الشركة ب آمنة بما فيه الكفاية المالية؟ هل من المحتمل أن تواجه مشاكل مالية تؤثر على المغامرة؟ المطلوبات السابقة للشركة ب والإفصاحات عن تلك الالتزامات السابقة.
  •  
  •  هل الشركة ب بالفعل مشتركة في أي مشاريع مشتركة مع شركات أخرى ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي تفاصيلها؟ هل هناك أي مشاكل تجارية متضاربة؟
  •  
  •  ما مدى إمكانية التحقق من الموارد التي تقترحها الشركة (ب) أن تجلبها للمشروع؟
  •  
  •   ما هو هيكل الشركة ب؟ كيف يتم إدارتها؟
  •  
  •  من هم عملاء الشركة والموردين والزبائن والشركاء التجاريين؟ هل يستطيعون التحقق من أن الشركة B قادرة على الحفاظ على علاقة عمل سليمة؟
  •  
  •  هل الشركة ب تشارك في أي قضايا قانونية أو عامة قد تؤثر على المشروع ، أو يكون لها أي تأثير ضار على الشركة أ من قبل الجمعية؟
  •  
  •  ما مدى نجاح أي مشروعات إنمائية سابقة أو جارية شاركت فيها الشركة (ب) في الوقت الحالي؟

هذه ليست بأي حال قائمة شاملة ، وطلب الوثائق المتعلقة بالحالة السابقة والحالية للشركة لا يمثل بأي حال من الأحوال المدى الكامل للعناية الواجبة. من المحتمل أن تواجه الشركة أ والشركة ب خلال علاقة العمل بينهما أسرارًا تجارية وملكية فكرية للآخرين - وبالتالي يجب أن يتم الاتفاق مسبقًا على شروط لضمان حماية كل شركة بعد انتهاء المشروع ، وسلسلة من العقود والتعاقدات. سوف تكون هناك حاجة حتما للاتفاقات من أجل حكم كل حقوق الشركة ، والالتزامات والالتزامات والواجبات طوال المشروع وبعد ذلك.

من وجهة نظر مهنية ، لوحظ في العديد من الحالات أن أطراف اتفاقية المشروع المشترك لا يميلون إلى الالتزام بشروط المشاريع المشتركة. على سبيل المثال - تمتلك الشركة A في هذه الحالة قطعة من الأرض ، ولدى الشركة B معرفة فنية ووسائل وخبرة لتطوير وبناء وتسويق العقار - وينتج المشروع المشترك بطبيعة الحال عن أوجه التآزر القائمة بين الشركة A والشركة B التي بموجبها توفر الشركة ب من حيث استثمار الموارد المالية لتطوير العقار على أرض الشركة A والشركة A تنقذ نفسها من الوقت والعمل لبناء عقار. من المهم أن نذكر هنا أنه على الرغم من أن عقد المشروع المشترك يمكن أن ينظم العلاقة بين الشركة A والشركة B في هذه الحالة ، فإن الشركة B تتمتع بمكانة مهيمنة بمجرد أن تتولى حيازة الأرض. باختصار ، اتفاقية المشروع المشترك بين الطرفين قدمت:

  1.  تتحمل الشركة ب المسؤولية الكاملة عن البناء والانجاز وتسليم المشروع.
  2. تقوم الشركة (ب) بإنشاء حساب الضمان المشترك باسم الشركة أ والشركة ب مع بنك جى كى إل وأن يتم إدراج جميع اعتمادات البيع فى حساب الضمان.
  3.  60٪ من المساحة القابلة للبيع المملوكة للشركة ب و 40٪ تحتفظ بها الشركة أ ؛
  4.  قرارات التسويق والتسعير التي يتم الاتفاق عليها متبادلة بين الطرفين.

قد تشير القراءة السريعة للشروط المذكورة أعلاه إلى أن هذه الشروط عادلة ومناسبة لتنظيم العلاقة بين الأطراف المعنية. ومع ذلك ، فبمجرد أن تتحمل الشركة (ب) شغل موقع المشروع وتبدأ أعمال الإنشاء الفعلية ، لا يمكن للشركة "أ" (1) النظر في إنهاء اتفاق المشروع المشترك لأنه قد يخضع لعقوبات وأضرار للخسائر التي تكبدتها الشركة ب تجاه أعمال البناء ؛ (2) لا تتحكم في أعمال البناء أو التعاقد أو البناء. (3) هي المسؤولة عن الشروط والالتزامات والالتزامات المفروضة بموجب اتفاق المشروع المشترك. ومن المثير للاهتمام أن الموقع المهيمن للشركة "أ" سيؤثر على الشركة ب إلى مستوى أكثر أهمية. قل على سبيل المثال ، فشلت الشركة أ لفتح حساب الضمان المشترك لأي سبب أو ؛ التأخير في بناء العقار بسبب بعض الخلاف مع المقاول أو مدير المشروع ، أو يخضع لإجراءات قضائية تؤثر على اتفاق المشروع المشترك ، أو تشارك من جانب واحد في بيع وتسويق الوحدات المطورة. على الرغم من أن الشركة "أ" قد يكون لديها الخيار في رفع دعوى ضد الشركة "ب" بسبب خروقاتها ، إلا أن التكلفة والمصروفات ومدة الإجراءات ستعمل ضد مصلحة الشركة "أ" وإدارتها. إلى هذا الحد إذا وافقت الأطراف على أن تخضع لقانون مركز دبي المالي العالمي ، فقد تحصل الشركة على بعض الراحة حيث تتمتع محاكم مركز دبي المالي العالمي بسلطات واسعة لتمرير الأوامر اللازمة بما في ذلك الأوامر الزجرية بموجب الفقرة 22 ، الفصل 5 من قانون محكمة مركز دبي المالي العالمي (القانون رقم 10 لسنة 2004).

قد تكون فوائد الدخول في هذا المشروع المشترك رائعة وممتعة إلى حد بعيد عن تلك التي حققها المشروع الوحيد للشركة ، ولكن فقط من خلال العناية الواجبة الشاملة ، ستكون الشركة قادرة على التأكد من أن الدخول في هذه العلاقة هو في مصلحتها الفضلى. . وبالنظر إلى النطاق الواسع لعمل المشروع المرغوب فيه وتحديد العلاقة بين الكيانات ، فمن الحتمي أن يكون إكمال العناية الواجبة في حد ذاتها مهمة هائلة.

تابع ، الشركة أ ، ولكن تابع بحذر.

Related Articles