قانون الشارقة للإيجارات

هل يتغير أم لا يتغير؟

انخفاض الايجارات في دبي لأول مرة منذ ثلاثة سنوات

كنت انصت للمذياع في طريقي الى العمل و لفت انتباهي الخبر الاول أن هناك انخفاض في الايجارات بنسبة 1% في إمارة دبي . و لسخرية القدر عند وصولي الى مقر عملي وردتني مكالمة هاتفية من مستأجر يطلب منى النصح و المساعدة كون المالك قد ارسل اليه اخطار يفيده أنه هناك سيكون ارتفاع في عقد الايجار عند التجديد بنسبة 67%.

في دولة مثل الامارات عدد المقيمين فيها يمثل 90% من تعدادها فإن احد اكبر القطاعات التي شهدت تطور و نمو هو  القطاع العقاري، و على الرغم من وجود خيارات و دعايات كثير لمتلك عقارات مميزة فإن أغلب المقيمين لا خيار أمامهم سوى الاستئجار للحصول على مسكن.

نظرا للتطور الاقتصادي الملفت للمنطقة في السنوات الاخيرة فقد شهد القطاع العقاري نموا كبيرا و بات عجلة مهمة للتنمية الاقتصادية. ولكن في الحقيقة فإن التطور في قطاع معين لا يعني تطور في الجودة أو المستوى المعيشي،  وبما أنه كانت هناك زيادة في اسعار ايجارات الوحدات السكنية نجد في مقابله تضخم غير مسبوق للشقق السكنية بل توجه الكثير من الافراد الى شقق اصغر أو  لإمارة اخرى حتى يتمكنوا من توفير مبلغ الايجار.

لا شك أن  العديد من الاشخاص على الرغم من كونهم مقيمين في إمارة دبي توجب عليهم التفكير جديا في قدراتهم المالية. اما بالنسبة لآلاف الاشخاص الذين انتقلوا خارج مدينة دبي فإن الشارقة هي الخيار الامثل لهم. 

السؤال الان هو هل الانتقال و تغيير المكان هو الحل الامثل لك؟ و هل نعتبر إمارة الشارقة هي جنة المستأجرين لعدم عيشهم في هوس زيادة في الايجارات لمدة 3 سنوات؟ أم أن هناك خيار افضل يجب التفكير به قبل الانتقال و تغيير مكان سكنك ؟

إن الايجارات المنخفضة في الشارقة شجعت الكثير من الاسر للسكن فيها و يمكنك الحصول على شقة بغرفتين بسعر موازي لاستوديو في دبي. على الرغم من ذلك فإن العديد من الاسر غير ملمة بقوانين الايجارات في الشارقة حيث أن هذا المقال سيطلعكم على الكثير من المعلومات الهامة للمستأجرين في الشارقة. محامون في الشارقة.

لقد استفاد العديد من المستأجرين من قانون الايجارات في الشارقة لسنة 2007 الذي حماهم من الزيادة الايجارية لمدة 3 ثلاثة سنوات. ووفقا لقانون الايجارات فإن المستأجر يمكنه زيادة الايجار بعد انقضاء فترة 3 الثلاثة سنوات ولا يوجد هناك سقف للزيادة و بعد الزيادة الاولى يمكن للمؤجر زيادة الايجار كل سنتين. و نظرا لعدم وجود سقف للزيادة فبعض المؤجرين يقومون باستغلال المستأجرين في هذه الحالة مع العلم أنه لا غريب أن يقوم المالك بزيادة الايجار لنسبة اكثر 70% و اتباع و سائل تهدد و تخيف المستأجر كإخلاءه من العين المؤجرة.

كما ان العديد من الملاك يستغلون جهل المستأجرين بقانون حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاث سنوات و يضعون نصوص في عقود الايجار بالزيادة كل سنة.

على الرغم من استلامنا العديد من المكالمات الهاتفية من المستأجرين بخصوص حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاثة سنوات (وهو ليس الامر الوحيد الذي سيحمي المستأجرين) الا أن الجهات المختصة لازالت مصرة على انه الخيار الامثل للجميع. في الحالات التي تتعلق بزيادة المالك للايجار فإن المستأجرين إما أن يتوجهوا الى مراكز الشرطة اذا ما تمت الزيادة بطريقة غير قانونية او التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية. حيث أن لجنة فض المنازعات الايجارية تحث الملاك على زيادة الايجار طبقا للسعر السائد في السوق و حالة العقار و صيانته، مستوى الخدمات فيه، عمر المبنى ، مساحة و مواقف السيارات، مدى تواجد الحدائق، المساحات، المسبح و النادي الرياضي.

على الرغم لابد ان تعلم أن التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية قد يكون مكلف لك كمستاجر حتى و أن كان للمستأجر التقدم بنفسة الى اللجنة و تقديم طلباته و دفاعه، فمن خلال خبرتي فإن تعيين محامي للقضايا الايجارية يلعب دور هام بنسة نجاح القضية.

و عليه حتى لو انخفضت الايجارات في دبي فإن الايجارات في الشارقة هي الافضل بدون نقاش.  و على الرغم من عدم وجود سقف للزيادة الأمر الذي شكل مشكلة للمستاجرين فإنه من الضروري على الجهات المختصة نشر الوعي حول قانون الايجارات و تنويه المستاجرين بضرورة التواصل مع محامي في حال ورود خطاب انذار من المالك.

لمعرفة المزيد حول قانون الايجارات في الشارقة يرجى التواصل مع احد محامينا في مكتب الشارقة اليوم! 

آخر المستجدات (ديسمبر 2017)

 اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة (القانون).

تم اضافة المادة 22 للقانون وفقا للمادة 2 من قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2010 المؤرخ في 10 فبراير 2010.

قبل ادخال المادة 22 ، فقد نص القانون القديم على انه يتوجب على المستاجر ارسال اخطار للمالك مدته 60 يوم اذا ما رغب بفسخ عقد الايجار سواء كان سكني او التجاري. ووفقا للقانوون الجديد فلا يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار الا في حالات القوة القاهرة، ففي حالة فسخ عقد الايجار من قبل المستأجر فيتوجب عليه بتعويض المالك. و لكم الإطلاع على المادة  22 أدناه:

1   اذا كان عقد الايجار لمدة محددة يجوز للمستاجر طلب فسخ عقد الايجار قبل نهاية مدته اذا ما ثبت حصول حالة من القوة القاهرة التي تجعل تنفيذ العقد مستحيل.

2  يجوز للجنة  فض المنازعات الايجارية فسخ عقد الايجار مع الزام المستأجر بتعويض المالك بنسبة لا تقل عن 30% من قيمة الايجار عن المدة المتبقية من العقد ما لم يتفق الطرفين على خلاف ذلك.

 3     يدفع المستاجر التعويض المذكور أعلاه و لن تقوم اللجنة باصدار توجيهات لاسترجاع الشيكات التي حررها المستاجر مسبقا للمالك الا بعد أن يقوم المستأجر بتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغر في التاريخ الذي حددته اللجنة.

 4 في حال كان المالك هو من طلب فسخ عقد الايجار قبل أوانه، فلا يتوجب على المستأجر اخلاء العين المؤجرة الا اذا استلم التعويض من المالك او ضمان كما تقدره اللجنة مع مراعاة الحالات الانسانية في هذا الشأن.

 5  يعتبر العقد مفسوخا بشكل قانوني اذا ما قام المستأجر بسداد التعويض كما ذكر أعلاه أو تم تسوية الموضوع بين الاطراف. و في حال فشل المستأجر عن سددا مبلغ التعويض فستقوم اللجنة بالزام المستاجر بسداد الايجار السابق، الا في حال تم سداده من قبل المستأجر عن طريق الشيكات.

تعتبر بنود هذا القرار ساري على كافة النزاعات التي لم يتم الفصل فيها نهائيا بموجب حكم قضائي عند تاريخ اصدار هذا القرار.

كما نصت المادة 22 من القانون على جواز قبام المالك بفسخ عقد الايجار ( بموجب اخطار مدته 3 ثلاثة اشهر) فقط في الحالات التالية:

 1 }إذا رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة أو إذا صدر قرار من الجهة الإدارية المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلاً للسقوط ويشكل خطراً داهماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط والتنظيم للإمارة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.

 2 ـإذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بدائرتها العين المؤجرة.

مع العلم أنه يحق للمالك اخلاء العين المأجورة إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإيجار المستحق مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى وثلاثين يوماً إذا كانت لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة أو لغرض الاستثمار.

كما لا يجو للمالك تغيير او زيادة الايجار لمدة 3 ثلاثة سنوات و بعدها يحق للمالك بعد مضي المدة زيادة الايجار كل سنتين.

يلتزم المالك بعمل الصيانة اللازمة على العقار كما أن الصيانة البسيطة تكون على المستاجر الا في حال تم الاتفاق على خلاف ذلك. ولا يتأثر عقد الايجار اذا ما تم بيع العقار أو الشقة لمالك اخر او حتى في حالات وفاة المالك.

أما بالنسبة للجنة فض المنازعات الايجارية في الشارقة فإنها تتكون من 3 ثلاثة اعضاء و هم قاضي و 2 من الخبراء. و تختص هذه اللحنة بالنظر في كافة النزاعات الناشئة عن عقد الايجار و النزاعات الايجارية. مع العلم أنه تعتبر كافة الاحكام الصادرة من هذه اللجنة نهائية ولا يمكن الاستئناف فيها اذا ما كانت قيمة الدعوى لا تتجاوز مبلغ 100،000/- مائة الف درهم الا في الحالات التالية يسمح الاستئناف فيه:

1.       إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.

2.       إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات .

3.       إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحًاً في الدعوى أو  هناك بطلان في الإعلان .

4.       إذا كان الحكم قد ُبني على أوراق عليها إقراراً بتزويرها أو قضي بتزويرها أو ُبني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور.

5.       إذا قدم أحد طرفي العقد  مستندًا كان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى