مكتب محاماة في دبي، الإمارات - إس تي إيهhttps://www.stalawfirm.com/ar.htmlSTA Law Firm - كورت أنكورت - مقالاتنا - Dubai Property LawarCopyright 2024 STA Law Firm All Rights Reserved<![CDATA[Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide]]> Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide

The real estate sector in India is a significant component of the country's economy, and understanding the legal framework governing it is crucial for developers, investors, homebuyers, and legal professionals. This article provides a detailed overview of real estate law in India.

The Indian real estate market has evolved rapidly, especially with the introduction of new regulations and reforms. Central to this evolution is the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA), which aims to bring transparency and accountability. The sector is also governed by a myriad of laws and regulations at both the central and state levels.

The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

RERA has significantly transformed the landscape of the Indian real estate sector. It established state-level regulatory authorities (RERAs) responsible for monitoring real estate projects and ensuring compliance with the Act. Key provisions include:

  • Project Registration: Mandatory registration of real estate projects and agents.
  • Transparency: Developers must disclose project details, including approvals, land status, and completion schedules.
  • Compliance: Strict penalties for developers for delays or fraud.
  • Consumer Protection: Establishes an adjudicating mechanism for speedy dispute resolution.

Other Relevant Legislation

  • Indian Contract Act, 1872: Forms the basis for all contracts, including those related to property transactions.
  • Transfer of Property Act, 1882: Deals with the transfer mechanism of immovable property.
  • Registration Act, 1908: Ensures a proper record of property transactions.
  • Consumer Protection Act, 2019: Consumer protection in real estate is not limited to RERA. The Consumer Protection Act, 2019, also plays a significant role in safeguarding buyer interests, allowing consumers to file complaints in consumer courts against builders for unfair trade practices.
  • Land Use and Development Control: Land use in India is regulated through various town and country planning acts enacted by state governments. These laws regulate zoning, land use, building regulations, and environmental compliance.
  • Foreign Investment: Foreign investment in the Indian real estate sector is subject to FEMA (Foreign Exchange Management Act, 1999) guidelines. The government has relaxed norms in recent years to attract more foreign direct investment (FDI) in this sector.
  • Stamp Duty and Registration: The execution of a property transaction requires the payment of stamp duty and registration fees, which varies from state to state. This legal formality is crucial for the transfer of ownership.
  • Tenancy Laws: Tenancy laws in India are primarily governed by state-specific legislation. These laws aim to balance the rights and responsibilities of landlords and tenants, often involving rent control and protection against unlawful eviction.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs): REITs have opened new avenues for investment in real estate, governed by regulations set by the Securities and Exchange Board of India (SEBI). They offer investors an opportunity to invest in real estate assets without owning them directly.
  • Taxation in Real Estate

    Tax implications are an important aspect of real estate transactions. This includes income tax on rental income, capital gains tax on the sale of property, and tax benefits on home loans.

    Local Regulations and By-Laws

    Local municipal laws and building by-laws also significantly impact real estate development. These regulations cover aspects like building approvals, floor space index (FSI), and construction standards.

    Dispute Resolution

    The legal framework provides multiple avenues for dispute resolution, including civil courts, consumer courts, arbitration, and RERA tribunals. The choice of forum depends on the nature of the dispute.

    The Role of Technology

    With the advent of technology, many processes in real estate transactions, including land record management, project registration, and grievance redressal, have moved online, making them more efficient and transparent.

    Challenges and Future Prospects

    Despite significant advancements, challenges like project delays, liquidity crunch, and regulatory hurdles persist. However, the future of real estate in India seems promising with increasing urbanization, rising income levels, and the government's focus on affordable housing.

    Conclusion

    Navigating the complex terrain of real estate law in India requires a thorough understanding of various laws and regulations. The legal framework aims to promote fairness, transparency, and efficiency in the real estate sector. As the market continues to grow and evolve, staying informed and compliant with the latest legal developments is essential for all stakeholders involved.

     

    ]]>
    Fri, 08 Mar 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[New UAE’s Finance Leasing Law]]> New UAE's Finance Leasing Law

    The United Arab Emirates is set to enact a new law, replacing the existing finance lease law (Federal Law No. 8 of 2018). Despite its publication in the Official Gazette, the new law is scheduled to take effect six months after its publication, specifically on March 29, 2024. The Current Law will remain in operation until the Effective Date, after which it will be automatically annulled.

    The new law explicitly states that laws and decisions implemented under the Current Law will persist until they are supplanted by new legislation or decisions. Notably, the UAE Cabinet Decision No. 76 of 2020, which addresses accounting standards relevant to finance leasing, plays a crucial role as an implementing regulation under the Current Law. This decision has been pivotal in assisting court-appointed experts in finance lease disputes, particularly in matters concerning rental calculations and claims adjudicated by UAE Courts.

    Financial Leasing Law

    Essentially, this law governs finance leasing activities in the UAE and delineates the commercial agreements between parties involved in a leasing contract. The Law introduces several key principles and enhancements, including:

    Registration with the UAE Central Bank : Entities engaging in financial leasing activities (Leasing Companies) in the UAE must obtain a license from the UAE Central Bank. Non-compliance may result in imprisonment or fines.

    Contractual Arrangements : Financial leasing is regulated by

    • A supply contract between the Leasing Company and a supplier, covering the acquisition of specific equipment, movable assets, or off-plan real estate property. Although the borrower may not be a party to the supply contract, it retains the right to select the specifications of the Leased Assets, influencing the supply contract. The Lessee has direct recourse against the supplier and can enforce the terms of the supply contract.  
    •  A leasing contract between the Lessee and the Leasing Company, outlining the use of the Leased Assets for a specified duration and purpose in exchange for the payment of lease amounts (plus interest) to the Leasing Company. While the legal title to the Leased Assets remains with the Leasing Company, the Lessee can choose to purchase them by making premium payments and relevant fees throughout the leasing period, subject to approval.

    Registration of Leasing Contract : The leasing contract must be registered in the relevant register in the Emirate where the Leased Assets are located.

    Enforcement on Leased Assets : Any third party owed amounts by the Lessee cannot enforce against the Leased Assets. However, in cases of bankruptcy or liquidation of the Leasing Company, the Lessee is entitled to either:

    • Continue the leasing contract in accordance with the terms, with the assets transferred to whomever is designated after the liquidation or bankruptcy.
    • Hand over the Leased Assets to the liquidator and collect any potential amounts payable as an unsecured creditor.

    Features of the New Law

    • Ownership of Asset: The New Law defines a 'Finance Lease' as an arrangement where the Lessor leases the Asset to the Lessee for a specified term, with the Lessee potentially having an option to own the Asset as per the New Law's provisions. Importantly, the New Law eliminates the requirement for the lessor to own the asset and engage in a separate contract with the lessee. This change aligns with the introduction of bilateral and tripartite finance lease agreements.
    • Bilateral and Tripartite Finance Leases: The New Law introduces bilateral finance leases between the lessor and the lessee, incorporating a purchase option for the leased asset, either in whole or in part. It also introduces tripartite finance leases involving the lessor, lessee, and a supplier. In a tripartite lease, the lessee selects the asset and the supplier, and the lessor owns the asset for leasing to the lessee. A tripartite lease may include a purchase option for acquiring the leased asset. The New Law covers sale-leaseback arrangements, a common practice in asset finance transactions.
    • Sub-lease Arrangements: The New Law recognizes sub-lease arrangements, encompassing sub-lessors and sub-lessees within the broader definitions of 'lessor' and 'lessee.'
    • Leased Asset: Departing from the Current Law, the New Law explicitly excludes certain assets like aircraft, airframes, helicopters, aircraft engines, marine vessels, and assets registrable in "special registers" under UAE law or international treaties. This exclusion aligns with international best practices. Additionally, the New Law excludes cash, investment bonds, and granted land in the UAE from its scope.
    • Scope of Application: The New Law applies to all finance lease contracts, irrespective of whether the lessee is licensed by the Central Bank. Notably, it seems to recognize cross-border finance leases and assets located in the UAE, excluding financial free zones like DIFC and ADGM.
    • New Licensing Requirements: While the Central Bank continues to regulate finance leasing by banks and licensed financial institutions, the UAE Cabinet will determine the regulatory framework for non-licensed financial institutions involved in such business. This is a significant departure from the Current Law, which mandates Central Bank licensing for anyone conducting finance lease business in the UAE.
    • Registration: The requirement for a special register for finance lease contracts is removed from the New Law. Instead, finance lease contracts should be registered in the register of the leased asset in the UAE. Unlike the Current Law, the New Law does not render a finance lease agreement void if unregistered, although registration remains necessary for enforceability against third parties.
    • Enforcement: The enforcement of rights for movable assets under a finance lease is governed by the Movable Asset Security Law (Law No. (4) of 2020)
    • Allocation of Risk: In a tripartite lease, unless agreed otherwise, the risk of loss of the leased asset transfers to the lessee, except when the asset is pending delivery. In a bilateral lease, the lessor is liable for the loss, and this liability cannot be transferred to the lessee unless caused by the lessee.
    • Maintenance Obligations:Unlike Ijara leases where maintenance is the lessor's obligation, the lessee is responsible for maintaining the asset under the New Law unless otherwise agreed by the parties.
    • In summary, the forthcoming regulations to be issued under the New Finance Lease Law are anticipated to offer additional clarity, particularly regarding the licensing and regulation of finance lease activities and the accounting treatment of such leases. The outcome of the differentiated approach adopted by the New Finance Lease Law in regulating financial institutions and other entities will be intriguing to observe
    ]]>
    Sat, 20 Jan 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[Six New Laws to Regulate the Real Estate Sector in UAE]]> Six New Laws to Regulate the Real Estate Sector in UAE

    In 2023, Dubai's dynamic property landscape is poised for significant transformations, solidifying its status as a top choice for both investors and homeowners. The Dubai Land Department (DLD) governs real estate laws and regulations, striving to safeguard the interests of buyers and sellers in this thriving market. Presently, the Dubai property market boasts over 930,000 registered properties, collectively valued at more than AED 1.5 trillion.

    Foreign nationals have the opportunity to invest in designated areas, while UAE nationals and expatriates have access to freehold ownership in specific zones. The DLD rigorously enforces regulations to ensure transparency and equity in real estate transactions, mandating the registration of property title deeds with the department.

    Dubai's real estate sector remains dynamic, adapting to the evolving needs of the market and its stakeholders through the continual introduction of new laws and regulations. These measures contribute to Dubai's reputation as a premier global hub for real estate investment, drawing buyers from across the globe.

    His Highness Sheikh Saud bin Rashid Al Mu'alla, a member of the Supreme Council and the ruler of Umm Al Quwain, has promulgated several laws pertaining to the Real Estate Foundation of Umm Al Quwain and the regulation of the emirate's real estate sector. These laws are also geared towards aiding the formulation and execution of plans to foster growth throughout the sector, aligning with the emirate's initiatives for urban development.

    Six new laws to regulate Real Estate Sector

    These regulations serve as a framework to support and propel progress, ensuring that the emirate of Umm Al Quwain can unlock its full economic potential and achieve sustainable development. Through these measures, the leadership aims to create an environment conducive to innovation, investment, and economic diversification, ultimately contributing to the prosperity and advancement of Umm Al Quwain.

    His Highness Sheikh Saud bin Rashid Al Mu'alla, a member of the Supreme Council and the ruler of Umm Al Quwain, has exhibited visionary leadership by enacting several groundbreaking regulations intended to regulate and enhance the emirate's real estate industry.

    A Comprehensive Legislative Approach

    Laws No. 2, 3, 4, 5, 6, and 7 of 2023 constitute a comprehensive legislative strategy crafted to achieve diverse objectives. Foremost among them is the establishment of a robust framework for the Real Estate Foundation of Umm Al Quwain, ensuring meticulous oversight of the operations within the real estate sector.

    Ensuring Orderly Property Registration

    Law No. 2 of 2023 introduces the Interim Real Estate Register of Umm Al Quwain, a crucial tool in overseeing property registration activities across the emirate. This initiative prioritizes the systematic registration of real estate holdings, aligning with the overarching goal of promoting sustainable urban development.

    Regulation and Safeguarding Interests

    Law No. 3 of 2023 focuses on overseeing real estate development operations in Umm Al Quwain. It specifically deals with key elements like the pricing structure of real estate projects and the establishment of real estate escrow accounts. These provisions are crucial in protecting the interests of investors, real estate firms, and property developers, promoting compliance with comprehensive regulatory standards.

    Enhancing Transaction Regulation

    Law No. 4 of 2023 introduces amendments to Law No. 3 of 2007, focusing on real estate escrow accounts in Umm Al Quwain. These modifications offer essential directives aimed at strengthening the oversight of real estate sales transactions. They aim to ensure that all parties involved fully adhere to the regulations set forth by the Real Estate Foundation.

    Transparency and Security

    Law No. 5 of 2023 centers on the regulation of mortgage registration activities, aligning with the regulations set forth by the Central Bank of the UAE. Additionally, this legislation tackles the resolution of concerns and breaches associated with unregistered mortgages, thereby contributing to a real estate environment that is more transparent and secure.

    Protecting Investor Rights and Project Completion

    Law No. 6 of 2023 places a strong emphasis on safeguarding the rights of investors when faced with delays or obstacles in real estate development projects. The objective is to facilitate project completion whenever feasible, and it institutes a specialized committee tasked with addressing issues pertaining to canceled or unfinished real estate ventures.

    Strengthening Brokerage Regulations

    Lastly, Law No. 7 of 2023 introduces amendments to Law No. 2 of 2005, which regulates real estate brokerage activities within the emirate. This extensive legal framework sets forth clear guidelines to regulate all brokerage activities, promoting transparency and accountability within this essential sector.

    In conclusion, these laws collectively highlight a proactive dedication to enhancing Umm Al Quwain's real estate sector. They play a pivotal role in fostering growth, safeguarding stakeholders' interests, and establishing a well-regulated, dynamic environment for real estate activities in the emirate.

     

    ]]>
    Thu, 04 Jan 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[Economic and Fraud Provisions in Middle East]]> Economic and Fraud Provisions in the Middle East

    "There is one and only one social responsibility of business – to use its resources and engage in activities designed to increase its profits so long as it stays within the rules of the game, which is to say, engages in open and free competition without deception or fraud."

    - Milton Friedman

    Economic fraud is a term that has been repeated over the years, so much so that the consequences it bears do not have any precedence or impact on the ones that hear it. For many companies and capitalist machinery, this term essentially triggers them to explore options to hide their fraudulent tracks and continue operating in the same manner. To have governments help them cover the tracks in certain jurisdictions ultimately defeats the purpose of the assignment.

    Despite the incongruent activities of individuals, companies, and governments from the expected norm of justice in many jurisdictions, other countries are tenacious to implement a regulatory framework that will eradicate such fraudulent activities in the market. This article will discuss the economic and fraud provisions established in the Middle East, their effectiveness, and the scope of reach it possesses about financial crime.

    What are the Economic and Fraud provisions in the Middle East?

    If one area of the economy has seen a steady increase in the past years, it would be the economic fraud prevalent in society. Regardless of the number of provisions that jurisdictions and international organizations establish to combat financial fraud, none of them seems sufficient. The parties involved in economic fraud and other fraudulent practices are constantly evolving to cover their tracks efficiently.

    Infamous scandals like Bernie Madoff and the Ponzi scheme leave one in absolute awe as it remains unclear, what is the culprit: the crime or the criminal? Many innocent parties, including employees and clients, were adversely affected by the ill-doings of these financial schemes. After the outburst of many scandals and its impact on many innocent individuals, jurisdictions are trying to fasten their pace to stay a step ahead of wrongdoers and hopefully eliminate the potential threats in the market.

    The introduction of new anti-economic fraud regulations has paved the way for potential investors to feel a sense of security over their investments within the market, along with the ability of the regulations to enforce justice. Over time, people have understood that the formation and establishment of an anti-fraud legal framework are not sufficient to ensure peace and harmony in the market, an iron fist must be imposed on fraudulent parties and companies to deter them from doing such activities in the future and serving it as a lesson for other participants in the market who bear similar intentions.

    The types of economic fraud can be quite varied and are spread across different industries and the scope of nature. These could include housing benefit fraud, tenancy fraud, council tax fraud, blue badge fraud, social care fraud, business rates fraud, insurance fraud, bribery, and money laundering. These are just a top layer of economic crimes prevalent in an ocean of fraudulent activities in the market. The crimes that are more coherent to the wrongdoings in the market include not declaring the business location, stating that a property is not in use while it is, dishonestly requesting for an exemption to pay for charges that are owed, or any unauthorized movement of money to make ill-gains.

    Often, economic crime is caused not by companies but by customers towards companies. The highest reported crime boost in the Middle East is through customer fraud and procurement fraud, which have proved to be the most disruptive fraud within an economic crime. In a survey conducted on a global platform, the number of customer frauds was comparatively more in the Middle Eastern region.

    In an ongoing effort to combat fraud together, many companies in the Middle East began investing in more stringent controls and implementation of the rules to avoid economic crime, while many others conducted a thorough examination into reasons after the occurrence of a crime in the company. Another issue that stands alongside customer fraud about its prominence is procurement fraud. This fraud entails the practice of favoring associates with vendor and supplier contracts.

    All these efforts are measures taken to mitigate the risks involved and ensure that proper prevention is taken by instilling the right technology and talent to deviate from any fraudulent prone routes.

    However, it is not easy to ensure that accountability will be maintained and transparent feedback is provided. Another limitation of this procedure is that advanced technologies to combat financial crime can be costly, which would further deplete if the company possesses insufficient resources to acquire and install the platform and is not equipped with properly trained employees to manage the technology. The lack of proper expertise to handle the in-place technology could attract various cyber threats, which allows a wrongdoer from any part of the world to infiltrate the company's system.

    With this in mind, companies must equip themselves from the arsenal of defenses to protect themself and the financial and reputational facets of the company. The extent of damage that infiltration of the company's system can cause to the operations is quite unfathomable. It would be better for companies to leave their vault of secrets wide open than installing an IT platform that is managed poorly. The necessity of combating such insecurities is proliferating and must be countered at the earliest. One would like to believe that the efforts of the legal jurisdictions in the Middle East to battle economic crime are practical and promptly applied. However, many of the jurisdictions still fail to provide a proper implementation of the provisions established against economic crime.

    The readiness of companies in the Middle East to confront the indecisive nature of economic crime and report any issues as they arise is still moving at a stagnant rate. The stark increase in cyberattacks and its potential threats is not a mystery to the companies in these regions. Nevertheless, they decide against preparing themselves in defense of such risks and attacks. The firms in the region and the governmental organizations must understand the types of threats that could arise in the economy and the nature of such economic crimes. Although this would seem like an insignificant step, this particular action could help achieve a more profound revelation of the gaps and vulnerabilities of the economy and its protective framework.

    Many would argue that the relationship of the Middle East with economic crime and fraud dates back ages. All the glitz and glamour and the boom of economies are incongruent with the fraudulent activities occurring within the firms and regions. A region's legal systems cannot enforce the regulatory frameworks established to fight against economic crime if the country's government does not implement the rulings.

    To know more about Economic and Fraud Provisions in the Middle East in Singapore Click here 

     

    ]]>
    Thu, 30 Sep 2021 14:28:00 GMT
    <![CDATA[Amendments in Jointly Owned Property Law]]> Amendments in Jointly Owned Property Law

    Investments are supposed to be financial decisions. However, in real life, people often make investment decisions emotionally. This is truer of real estate investments. Individuals get emotionally attached to their homes or the idea of owning a home. Hence, they make decisions based on many parameters that may neither be financial or mathematical. Real estate laws are essential for every individual wanting to invest in or own a property.

    In the United Arab Emirates, many new real estate laws have been introduced to standardize processes and formalize transactions between developers, property investors, and other stakeholders in the real estate market. The more recent legislation concerning jointly owned properties is one of the newer real estate laws in Dubai. 

    What is the Joint Ownership Law?

    Law Number 6 of 2019 concerning new joint ownership in Dubai (the "New Law") is an amendment to Law Number 27 of 2007 (the "2007 Law"). The New Law governs and defines the responsibilities of all the stakeholders involved with jointly owned properties in Dubai, which includes those located in free zones and special development zones. The New Law codifies and brings the developers, owners, and facilities management companies under one umbrella to create greater transparency around the management of such properties. 

    The New Law aims to boost competitiveness and enhance investment in the real estate sector by centralizing control of the owners' duties with the Dubai Land Department (DLD) and the Real Estate Regulatory Authority (RERA).

    The Major Changes:

    I. New Management System

    Under the 2007 Law, all owners of units automatically became members of the owners association of their building upon purchasing their Unit. Through its board, the owners association was responsible for the management, operation, maintenance, and repair of the common areas of the building, which could be delegated to an association manager to perform.

    Likewise, the New Law has replaced the management system with a three-tiered system provided under Article 18.

    Category I – Major Projects (Article 18 (a)(1)):

    Projects in this category will be determined as per the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director-General. The Developer is also responsible for managing, operating, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services. A Major Project will have an Owners Committee constituted of members selected by RERA from amongst Owners residing in the Jointly Owned Real Property. The duties of the Owners Committee will be determined under the Statute and the rules and conditions prescribed under the relevant resolutions of the Director-General.

    The duties of the Owners Committees as set out in Article 24 of the New Law include:

  • To verify that the management company manages the common areas.
  • To review the annual budget for the maintenance of the common property and to make needed recommendations.
  • To discuss the obstacles and difficulties concerning the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; and submit the necessary recommendations on the same to the Management Entity or RERA, as the case may be; and
  • To receive complaints from owners and submitting them to RERA when the management company has failed to address them within 14 days of being notified.
  • Category II- Hotel Projects (Article 18 (a)(2)):

    These are projects wherein the Developer must outsource the management of Common Parts to a Hotel Project Management Company as per the relevant rules approved by the Director-General. If the Hotel Project Management Company expresses its wish that a committee is constituted, a Hotel Project will have an Owners Committee constituted of members selected by RERA. However, the Owners Committee will not be authorized to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts.

    Article 37 of the New Law provides relief for the incompetence of developers or Hotel Project Management Companies. When the Developer or Hotel Project Management Company is found to be incompetent or unable to manage the common property under Category I or Category II in a manner that ensures their sustainability and serviceability, the CEO may appoint a specialized Management Company to undertake the management and operation of that Jointly Owned Real Property or Common Parts. 

    Category III- Real estate projects other than the Major Projects and Hotel Projects (Article 18(a)(3)):

    Specialized Management Companies shall manage the common parts in these projects, selected and engaged by RERA as per the controls and regulations set by a decision issued by the Director-General. An owners' committee, formed for each real estate project, must have its members selected by RERA not exceeding nine members. The duties of the Owners Committee are set out in Article 24 of the New Law, as discussed above.

    Article 38 of the New Law provides for the incompetence of Management Companies. In the event where  RERA does find that a Management Company is incompetent, unqualified, or unable to manage and maintain Common Parts in Real Property projects of Category III, RERA may appoint a replacement Management Company to undertake the management of the Jointly Owned Real Property, by adhering to the following procedures:

  • Notifying the Owners Committee of the violations committed by the Management Company and seeking its opinion concerning such violations;
  • Serving a written warning on the Management Company stating its mistakes and wrong practices concerning the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; at which point the Management Company may respond to that written warning within 14 days from the date of service of the warning;
  • Appointing a certified audit firm to audit the Service Charges account and verifying the Management Company's compliance with the Service Charges budget approved by RERA; and
  • Granting the Management Company a time limit to hand over the management of the Jointly Owned Real Property to the replacement Management Company within 30 days from the date of issue of RERA's decision appointing that replacement Management Company.
  • Article 19 of the New Law lays down provisions for the management of Common Facilities. It provides that the master developer of a Master Project will undertake the management and maintenance of the Common Facilities in that project. The master developer must outsource such management and maintenance to a Management Company under a written agreement approved in advance by RERA.

    Article 40 of the New Laws states the liability of developers.  The Developer remains liable to remedy or rectify any defects in the structural parts of the Jointly Owned Real Property for ten years from the date of obtaining the completion certificate of the Real Property project developed by him.

    The Developer remains liable for the repair or replacement of defective installations in the Jointly Owned Real Property for one year from the date of handover of the Unit to the Owner. Such repairs and replacements include mechanical and electrical works, sanitary and sewerage installations, and similar installations. If the Owner refrains from taking possession of the Unit for whatever reason, the liability period shall commence from obtaining the completion certificate of the Real Property project developed by the Developer.

    Any agreement made after the New Law is in force and contradicts, in any way, the provisions of Article 40 of the New Law will be deemed null and void.

    The New Law has removed the Jointly Owned Property Declaration (the "JOPD"). 

    Under the 2007 Law, the JOPD was a requirement to be registered with RERA governing the use of the common areas and units and specified the duties and obligations of the owners, occupiers, and the Developer.

    The New Law has replaced the concept with Master Community Declaration, Statute, and Building Management Regulation (defined under Article 2 of the New Law):

    Master Community Declaration: The conditions and provisions governing the development and operation of a Master Project and the Jointly Owned Real Property and Common Facilities therein, including the planning and construction standards of the Master Community. 

    Statute: The rules and provisions governing an Owners Committee are established and approved by the provisions of this Law.

    Building Management Regulation: A document prepared by the relevant bylaws issued by the DLD and entered in the Jointly Owned Real Property Register, which states the procedures for maintenance of Common Parts, including equipment and services in any part of another building, and the percentages of the contribution of Owners in the relevant costs.

    Article 20 of the New Law also lays down that before selling any units, and the Developer must issue the Building Management Regulations for significant projects and hotel projects that RERA must approve.

    As per Article 6 of the New Law, the Master Community Declaration, Statute, and Building Management Regulation constitute a part of the title deed of Jointly Owned Real Property. The DLD will maintain an original copy of each of these documents. The Developer must prepare and file the Master Community Declaration and the Statute of the complex with the DLD within 60 days from the certificate of completion for the project. However, the Building Management Regulation is prepared by the RERA.

    Service Charges

    Similar to the 2007 Law, owners must pay to the management body their share of the service charge to cover the Common Parts management, operation, maintenance, and repair expenses (Article 25(a) of the New Law).

    However, as per Article 27 of the New Law, the management body may not collect the service charges without first obtaining the relevant approval of RERA. This approval will be issued per the approved Master Community Declaration and the relevant rules and criteria approved by the Director-General. RERA will appoint a legal auditing officer accredited by it for this purpose.

    Under Article 4 of the New Law, the DLD will maintain a special register of Jointly Owned Real Property, which contains the following:

  • Details of the land plots owned by developers on which Jointly Owned Real Property are to be constructed.
  • Details of Units intended for individual ownership in Jointly Owned Real Property and sold by developers, and names of Owners of these Units.
  • Details of members of Owners Committees;
  • Building Management Regulations;
  • Plans;
  • Details of Management Entities;
  • Contracts for management of Jointly Owned Real Property or Common Parts;
  • Statement of the total area of Common Parts and Designated Common Parts, and its ratio to the total area of Units in Jointly Owned Real Property; and
  • Details of developer-owned Areas in Jointly Owned Real Property.
  • Article 42 of the New Law lays down that the Rental Dispute Settlement Centre shall have exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements concerning the rights and obligations stipulated in the New Law, as per the rules and procedures of the Rental Dispute Settlement Centre.

    Conclusion

    RERA has been brought into the DLD structure and has a broader regulatory scope under the New Law. Under the New Law, RERA's investigatory and decision-making powers and regulation scope have become broader, more precise, and more robust. While RERA previously only oversaw brokers, owners' associations, and escrow accounts, RERA now regulates all estate business activities and consolidating all such activities. Tenancy registration and regulation are now within the remit of the DLD.

     

    ]]>
    Thu, 26 Aug 2021 09:40:00 GMT
    <![CDATA[Leasing Law DIFC]]> Leasing Law DIFC

    "But land is land, and it's safer than the stocks and bonds of Wall Street swindlers."

                                                                                                                           -Eugene O'neill

    Introduction

    Property holding has been one of the most attractive markets in the world for the longest time. It is considered every man's dream to own a piece of land, and every person's end goal to have a nice home they can inhibit. While over the last decade, the number of property owners has skyrocketed, those that cannot afford to have always looked to the cheaper and less tedious option of leasing. Countries worldwide have long-standing drafted legislation in relation to owning, leasing, and other aspects of Property related transactions due to the constant long-standing high demand of market interest in the same.

    Up keeping with the times, the UAE has also provided for ownership of the property through freehold for personal and business purposes as per specified terms and conditions. DIFC has provided for such regulations since 2007, which has been extensively amended as per new practices over time.

    Real Property Law

    DIFC, the free zone market in Dubai, has an established Property Law, which was implemented as Law Number 4 of 2007 that governs the ownership of freehold property within DIFC. In 2018, The Real Property Law Number 10 of 2018 was established, which repealed the aforementioned Law and was brought into force; which provides for guarantee title to Real Property, facilitating dealings with real property, and defined the powers and functions of the Registrar in relation to the Real Property.

    While this major amendment provided for better-specified regulations and rules, the Law only had a subset of regulations in terms of leasing of Property in the Free Zone area under the new amendment. The regulations provided for as per the Real Property Law briefly states Leasing, Registration, Requirements, Variations, Expiry and termination, and a few other clauses in roughly over a page. The current law in place provides regulations for retail leases, but more explicitly for residential leases located in the area since provisions are detailed in the Real Property Law for retail.

    Leasing Law 

    Due to the attraction of leasing with Freehold area properties, DIFC introduced a new Leasing Law enacted by the Ruler of Dubai, Number 1 of 2020, which came into effect in January 2020. This law establishes various legislative changes in par with international practice standards. This law sets out in detail the statutory obligations on the lessee and lessor, condition report requirements, dispute resolution, and various other aspects as elucidated in detail below.

    A lease shall not be considered legally valid as per the Act if it is not in writing, and it is required to state the following:

  • Lease Term; 
  • The rent payable by the Lessee; 
  • The dates of payment of rent; 
  • The permitted use of the Leased Premises; 
  • A description of the Leased Premises accompanied by a Lease Plan where available; and 
  • The identity of the Lessor and Lessee.
  • It is mandatory that the Lessor and Lessee make sure the above-mentioned terms are stated in the rent agreement as agreed between the parties, as this is the first step to a legally valid lease. There are various rights and obligations provided to the parties, dependent on the nature of the lease. Below mentioned are some in regards to the residential lease of property.

    Security Deposit

    As is the case with most provisions, various protections have been provided to the Lessee against abuse of power by the Lessor. While security deposits are not mandatory, the new Act provides for a maximum percentage in relation to the imposition of security deposits. The Lessor may not collect from the Lessee more than 10 percent of the annual rent as a deposit. If there is an increase in rent, the Lessor is entitled to demand a higher rate of a security deposit under the 10 percent bracket to reflect the hike. Whereas, in the event of a rent decrease, Lessee can demand part of his security as applicable, back from the Lessor.

    It is required that the Lessor must pay the Registrar the security deposit within 30 days of receiving such amount from the Lessee, along with the form and written confirmation from the Lessee. Unless explicitly provided, Lessor may not convert the security deposit to payment of rent.

    Rent 

    The new Act also provides protection from sudden increases in rent, which eases the issue of a hiked price for the tenant. If the rent specified as per the lease does not provide for a time period, it is generally required that the Lessee pays in advance in four quarterly installments for every 12 months. In the event of a rent increase for the apartment, it is now obligatory that the Lessor informs the Lessee of the increase at least 90 days prior to the expiry of the existing lease so that the Lessee can adjust his finances accordingly or evacuate, as required. A lessor is also not entitled to increase rent before the lease ends. It is to be noted that the Law does not prevent the Lessor from collecting rent in advance if agreed upon.

    Obligations of the Lessor 

    A lessor is not permitted to disconnect utility services or preventing the Lessee of privileges provided with the leased premises. It is to be noted that a lessor could be liable for such actions as the Lessee could refer such a case to the police or before a competent court.

    A lessor shall sign a release form as prescribed by the Registrar in the event of expiry or early termination of the residential lease.

    It is obligated upon a lessor to make payments of: 

  • ¾ All charges in regards to supply or use of utilities such as gas, water, district cooling, and sewage disposal, unless agreed otherwise.
  • ¾ All installation in relation to a utility service of the premises.
  • ¾ All utility charges not based on the quantity of a substance or service that is supplied to.
  • ¾ All services charges under the Strata Title law and Master Community Service Charges.
  • In the event of a repair, the Lessor is liable to carry out specified repairs if there has been a written notice provided by the Lessee that such repairs are required, and a notice for such have been provided. If the Lessor does not do the needful within 60 days of the notice being provided, then the Lessee may obtain a court order mandating the Lessor to do so. In case of urgent repairs, a lessee may obtain a court order if the Lessor cannot meet the cost or refuses to pay or fix such repairs.

    It is at the liberty of the Lessee to terminate the contract by court order if any material obligations to be made by the Lessor is not made within thirty days of notice for such obligations provided by the Lessee.

    Obligations of the Lessee 

    The Lessee shall sign a release form as prescribed by the Registrar in the event of early termination or expiry of the residential lease.

    Two signed copies of a condition report specifying the state of repair and general condition may be provided by the Lessor, and it is mandated that the Lessee provides a response within 20 days as to whether he is okay with the condition of the residential space or if not, what needs to be changed as per him.

    The Lessor has a right of entry in the event of him selling the property to showcase it to prospective buyers. If the lease is nearing its end and the Lessee is not in agreement on the renewal of the contract, then the Lessee has the right of entry to show the property during the last thirty days of the term.

    No damages that constitute fair wear and tear shall be liable for by the Lessee. If damages were caused due to failure on the part of the Lessor, this shall not be the responsibility of the Lessee. If reasonable care has been taken by the Lessee to avoid damages, then the exclusion of liability is extended to the Lessee.

    Fair wear and tear has been defined under definitions as "damage to carpets, decorations, fixtures, fittings and furniture that would reasonably be expected through ordinary day-to-day use during a tenancy for the term of a Lease in respect of the type of tenants, who do or did occupy the Leased Premises, in comparison to their state at the outset of the Lease."

    Termination

    Termination of the lease has various conditions that have to be fulfilled to do so. While the Real Property Law has provisions wherein the Lessor may immediately terminate an agreement if there is a failure of rent payment within a span of 30 days post the mandated date of payment, the provisions are slightly different with the residential lease.

    As per the residential lease, if the Lessee has not paid rent for the period of 30 days exceeding the agreed-upon date of payment, the Lessor is required to file for a court order to evacuate the Lessee.

    The Lessor is required to do the same in case of the Lessee being insolvent, using residential permits for an illegal purpose, or having abandoned the residential premises for a period exceeding three months.

    It is to be noted that these aforementioned conditions are exclusive to a residential lease, hence do not apply to retail leases.

    Conclusion

    These laws have been introduced to cover the ground in terms of leasing space in the Dubai Free Zone, and such explicit regulations leave no room for doubt for the tenants staying in the area. The provisions of this law help clear the air on any grey area that could be applicable to residential leasing activity. While these regulations have been introduced to attract foreign residents into this already lucrative area, this has also provided for guidelines and responsibilities to be taken care of by either party concerned. These laws provide a safeguard to tenants who might be in the dark in regards to the various aspects of leasing.

     

    ]]>
    Sun, 07 Mar 2021 08:26:00 GMT
    <![CDATA[Termination of Sale Purchase Agreement]]> Termination of Sale Purchase Agreement in the UAE

    Introduction 

    A Sale and Purchase Agreement (SPA) is a widely used contract/agreement in business transactions. It is predominantly used in the land department. It is beneficial, and a vital necessity that people looking to settle or finalize a deal of either property or any other movable or immovable asset have a well-drafted SPA. Despite its important nature, parties are unsuccessful in studying the document and understand their legal status with respect to the laws of the UAE. This article aims to throw light on one of the aspects of the SPA - the termination of the SPA in accordance with the property laws in the UAE.

    Termination - Definition

    A valid and enforceable contract must be executed. Once it is executed the contractual relationship automatically terminates. However, the dissolution of a contract may occur prior to its execution or before it can be fulfilled by the parties. Termination of a contract/agreement has the effect of discharging the parties from their unperformed obligation under the said contract/agreement.

    Types of Termination

    The UAE Civil Transactions Law lays down provisions relating to contracts, the effect of such contracts of parties, the dissolution of contracts and the effects of such amongst others. 

    Article 267 of the Law states that any agreement may be terminated only in the ways mentioned in the provision. There are primarily four types of termination under the UAE Law, and they are:

  • Termination by mutual agreement after the conclusion of a contract
  • Termination by judicial decision 
  • Termination by prior agreement
  • Termination by law
  • Termination by mutual agreement after the conclusion of the contract
  • The UAE Civil Transactions Law acknowledges the right of parties to cancel the contract/agreement if they have each other's consent once they have entered into the contract in Article 268. Parties can revoke any agreement made, by mutual consent after the contract has been concluded and they will be put back in their original position that they were in before such contract was made. This mode of termination of contracts/agreements is valid in the UAE and is called iqala. Iqala is seen as the termination of an agreement as well as termination between the parties and a new agreement with respect to the third party. These two views have been accepted by the UAE Laws. Referring to Articles 268, 269 and 270 of the UAE Civil Transactions Law, the Dubai Court of Cassation inferred that these articles cumulatively substantiate that cancellation of a contract by mutual consent of the parties is also an agreement per se as the various obligations arising from the existing contract between the parties will expire and this will lead to the dissolution of the contract in addition to the cessation of the obligations. 

  • Termination by judicial decision
  • In a contract/agreement that is binding on both parties, if one party refuses to carry out his obligations as stated in the contract then, the other party can institute a proceeding against such party to either perform the contract or cancel it as stated in Article 272 of the UAE Civil Transactions Law. Such proceedings must be instituted after giving notice to the defaulting party. The judge may pass an order requiring the defaulting party to perform the contract or may choose to defer the performance for a specified period of time, or an order to cancel the contract and pay the necessary damages may be ordered.

    For the court to pass an order to terminate an agreement, a few conditions have to be met.

  • Binding contracts - the contract entered into by the parties must be a binding contract. A non-binding contract is defined in Article 218 and is one that has a condition in place, stating that the parties may cancel such contract or agreement without mutual consent or without an order of the court. Termination of an agreement can only occur in binding agreements. 
  • One party's failure to fulfill any of its contractual obligations - if one of the parties fails to fulfil his obligation then the other party can seek execution of that obligation from the court or request the court to terminate the agreement. 
  • Party requesting termination must perform or be prepared to carry out his obligations - If such party is not ready to perform or fulfill his obligations, then he does not have the right to claim termination of the agreement. If a part is seeking termination, he must fulfill his own obligations. For instance, if a buyer wishes to terminate an agreement, then it is imperative that he establish that he has paid the price of the item that he wishes to purchase or is willing and ready to pay the price. If a seller wishes to terminate an agreement, then he must prove that he has fulfilled his obligations or is willing to fulfill them. 
  • Party requesting termination is able to return to the situation that they were originally in before the contract post-termination - the party who insists on termination of the contract must be able to restore the situation to what it was prior to contract. If he is unable to do so, then the court may order the obligor to perform the agreement or order the payment of compensation to the other party. Inability to restore the situation to what it previously eliminated the right to termination of the contract.
  • Sending notice to the other party - it is an essential requirement for the party requesting termination to send a notice to the other party mentioning the party's refusal to fulfill his obligations. 
  • Defaulting party/Obligor must not take any action to fulfil his obligations - for the court to pass an order to terminate the contract, it must first determine if the defaulting party/obligor has not taken any actions to fulfill his obligations. However, if he has taken steps to fulfill his obligations, then the court can exercise discretion and order payment of compensation for delay in performance. 
  • Termination by prior agreement
  • According to Article 271 of the UAE Civil Transactions Law, parties can agree and include a clause in their agreement stating that in case of non-performance by either one of the parties the agreement shall be considered or deemed to be cancelled, and judicial intervention is not required. The Court of Cassation has defined this mode of termination as 'explicit cancellation condition'. When such a condition has been made a part of the agreement, then termination of the contract is mandatory. Enough emphasis has also been placed on the point that the explicit cancellation condition does not need to follow a specific format or require certain specific words.

    A prior agreement to terminate in the contract if the relevant circumstances arise deprives the obligor and the judge of the option to choose between the performance of the contract and termination of the contract. However, this deprivation does not in any way authorize the obligor to proceed with termination without sending a notice to the other party. The UAE Courts in several decisions have proclaimed that the judge takes away his discretion in the matter of cancellation, regarding an agreement of termination of a contract without warning or notice.

  • Termination by law
  • If the performance of the very subject matter of the contract becomes impossible and such impossibility is not caused by any action of the party, then the contractual obligations shall cease to exist, and the contract shall be automatically cancelled in accordance to Article 273 of the UAE Civil Transactions Law. If for example a sale purchase agreement was entered into by two parties with respect to a particular property. Unfortunately, due to a natural calamity, the property gets destroyed. The performance of the contract then becomes impossible owing to the destruction of the subject matter and hence will be deemed to be terminated by law. The seller must then return the consideration if received from the buyer. Therefore, it can be said that the following conditions must be satisfied for a contract to be terminated by law:

  • Impossibility of performance of the subject matter of the agreement.
  • Impossibility must happen after the conclusion of the contract.
  • Impossibility caused by a third party and for reasons not attributable to the party under obligation
  • Impossibility should be regarding the entirety of the contract and not just a part of it. 
  • With respect to the last condition, if there is a partial impossibility, then only that part of the contract will be extinguished.

    Termination of SPA in the UAE

    The most common scenario that plays out in the real estate market is when Developers fail to fulfill their contractual obligations, and hence the purchasers seek to terminate the SPA. A purchaser of a real estate property in the UAE can, according to the provisions of the UAE Civil Transactions Law, set out to terminate the SPA and seek a complete refund of the consideration paid towards the purchase of properties. 

    There is seen to be general incompetence on the part of Developers when it comes to fulfilling their obligations. Numerous cases are put forth before the court wherein the Developers fail to deliver the properties on the contractually agreed date leading to a dispute. It is, however, necessary that the buyer has fully complied with his contractual obligations and must have adequate evidence to support such compliance. 

    It is a general practice for SPA's to include an Anticipated Completion Date (ACD) by which one party commits to handing over the possession of the property to the other party. There is also an allowance granted to the sellers to extend the ACD by a period of six to twelve months. An application for termination of SPA cannot be filed unless such period has expired else the application will be rejected on the grounds that the claim was premature. 

    Most SPAs allow the buyer to terminate the SPA when the seller fails to deliver the property on the contractually agreed date. However, a few SPAs do not extend any remedy whatsoever or provide only interest as a contract remedy. SPAs that had been abandoned with an unspecified completion date were allowed to be terminated by the Purchasers in judicial decisions. 

    Unforeseen occurrences or Force Majeure is the only remedy available to the seller in a situation where he has failed to comply with his contractual obligations. The French Civil Code, 1804 propounded a civil law doctrine that has been religiously followed by the UAE legal mandate. The circumstances leading to the unforeseen occurrence should have been one that was not expected by the breaching party at the time of executing the SPA. Financial difficulties, even at the time of recessions, are not force majeure. The breach of a parallel contract by a third party also does not fall within the ambit of force majeure and hence is not available as a remedy for the seller. 

    A unique case was decided upon the Dubai Court of Cassation based on a claim made by an investor for the return of monies paid towards the purchase of land after the termination of the SPA. Two parties entered into an agreement for the sale of a particular property. The terms of the agreement stated that the seller could terminate the agreement immediately at any time and without any notice if the cheques given by the buyer were dishonored. In such a case, the title of the property would automatically revert to the seller. The seller was under obligation to return the funds transferred by the investor along with the advance payment. However, the seller had the right to retain 10 percent of the amount already paid by the investor.

    In this case, the buyer breached the payment terms of the agreement as he was unable to pay the installments. The seller consequently withdrew the title and terminated the agreement. The buyer then requested the return of the balance amount transferred by him after deducting the 10 percent that the seller had a right to retain, but the seller refused to do so. The buyer initiated a claim before the Dubai Courts against the seller demanding repayment of the money. The Dubai Court of appeal favored the investor, and an appeal was made to the Dubai Court of Cassation by the seller. The Court of Cassation returned the seller's land to him and awarded him damages as well owing to the loss of opportunity to exploit the property and the loss of profit that ensued. 

    This judgement throws light on the type of contracts where one or both parties have the choice to pull out from the agreement during a given period. An agreement that gives the parties the right to exercise the option of conditionality is essentially a non-binding contract for the party who has the right to halt the contract, but it has a binding effect on the party who does not have the option of conditionality. 

    Law Number 19 of 2017 issued in the Emirate of Dubai grants the right to terminate an off-plan sale without the requirement of a court order or an arbitral award to the Dubai Land Department (DLD) as well as the developer. The developer should follow the procedure laid out by the DLD before terminating the off-plan sale for the default of the buyer. 

    The procedure is enumerated as follows:

  • The default must be notified to the Dubai Economic Department (DED).
  • Based on such notice, the DED will serve an official notice to the defaulting party.
  • The DLD will then issue a report of registration in case there is non-compliance from the buyer.
  • The DED, after issuing a notice to the defaulting buyer grants them a 30-day grace period to try and rectify the default. The DLD can issue its report only if the defaulting buyer fails to rectify the default within this 30-day period. After the publication of the report, the DLD will deregister the Sale and Purchase Agreement (SPA) that exists between the buyer and the seller. The developer can then, without any court order or award, terminate the SPA after issuance of the DLD report.
  • The completion status of the project greatly influences the DLD report. Depending on the percentage of completion, the share that the developer gets to retain from the purchase money varies. 
  • If the construction has not been started for reasons not attributable to the developer then he can retain a maximum of 30 percent of the amount received towards purchase money and must return the balance to the buyer within 60 days from the termination of the SPA.
  • If the completion status of the construction is below 60 percent, then 25 percent of the purchase price can be retained by the developer, and he must return the balance amount within one year from the termination of the SPA or within sixty days after the property has been successfully sold, whichever occurs earlier.
  • If the completion status is between 60-80 percent, the developer has the right to retain 40 percent of the purchase price and return the remaining amount within one year from the termination of the SPA.
  • If the completion status is beyond 80 percent, then the developer has one of three choices. He can request the buyer to execute the SPA or have the DLD sell the property in a public auction where the proceeds would be set off against the unpaid purchase price to the developer or in the worst-case scenario the developer may terminate the SPA and retain 40 percent of the purchase. The developer is by law not permitted to retain more than 40 percent of the purchase price, and he must return the balance amount to the buyer. 
  • Conclusion

    The Sale and Purchase Agreement can be said to be the essential document in a business transaction involving properties and hence must be perfectly and accurately drafted so as to safeguard the rights of both parties. A purchaser must do a thorough check on the developer and whether all the necessary items are in place signing the agreement. It is important that the purchaser requests a copy of the title deed to ensure that there is no dispute to the title and the owner is clearly the rightful owner of such property. He must also look into the DLD records to check if the property has been duly registered. Any Purchaser who has to the best of his abilities complied with the SPA but has not been put in possession of the property within the date of completion as agreed in the SPA can seek termination of the SPA before any competent authority and request for a refund of the amounts that were paid towards the purchase price.

     

    ]]>
    Sun, 06 Dec 2020 15:43:00 GMT
    <![CDATA[Real Estate Developments in auhdxb]]> Real Estate Developments in Abu Dhabi and Dubai

    The United Arab Emirates is continuously witnessing positive developments in the real estate market. The market is adapting to the changing terms of the scenario around the choices of the investors willing to invest in the real estate market. Abu Dhabi and Dubai are the ever-growing Emirates in the country with a boost of real estate development announcements over one year. Abu Dhabi recently experienced the launch of the Jubail Island project spanning at the cost of AED 5 Billion and the development of Abu Dhabi's massive waterfront residential scheme at the Yas Island.

    It is pertinent to note that the supply of the residential units has been continued for the first quarter of the year. With the issue of the amendments to the provisions of the Abu Dhabi Law Number 19 of 2005 ("Abu Dhabi Law") which dealt with real estate property and its amendments in the Emirate of Abu Dhabi. The Abu Dhabi Law was amended concerning Articles 3 and Article 4 under the new unnumbered law on 17 April 2019.

    Under article 3.1, the rights of the owner towards the property were limited to the following three (3) categories only:

  • Emirati citizens, natural or legal persons
  • public holding companies with ownership not exceeding 49 per cent non-nationals
  • any person who has been issued a decision by the Abu Dhabi Crown Prince or the President of the Executive Council
  • Article 3.2 stipulated that the foreign nationals, as well as the legal or natural persons, still have the right to acquire and own all in-kind and original rights in the properties within the areas of investment.

    Article 4 was amended concerning the holder of the 'Musataha'. Musataha is a type of agreement which entitles the holder of the real right in rem towards the construction of the building to make investments, mortgages, sell or purchase a plot of land. This term ranges from a period up to that of fifty (50) years. The Resolution Number 64 of 2010 issued by the Abu Dhabi Executive Council made provisions for the regulations, rules and the term of the Musataha Agreement. The parties to the Musataha Agreement shall exercise the right to dispose of the property, including the right to mortgage. This right can be taken into effect without obtaining the consent of the landlord.

    These developments play a major role in upbringing the real estate industry in Abu Dhabi. When a customer approaches a developer, it is of high importance that the preferences and choices of the investors are taken into account when the product is offered. In this case, the flat, unit or property. The industry data is critical when scrutinising the key indicators while at the planning stage.

    It is widely believed in the market, that the residential real estate sector for both Dubai as well as Abu Dhabi in a comparison state. To take an example, a foreign investor would prefer to make an investment in Dubai for some apparent reasons, like more knowledge on the real estate regulations and increased gains in the form of profits and interest on the investments. The developers are competing for attracting the investors with competitive value offering and campaigns for maintaining the turnover. Also, the payment structure has been on the lines to the construction progress. The developers are offering a plan in which a specific percentage out of the purchase price is to be paid on completion and sometimes after the end of the project.

    October 2018 saw the newly issued rules which were set to make things easier for the landlords to commence eviction of the tenants. These rules will allow the landlords to approach the respective enforcement departments for claiming any of the outstanding rents and the property back in possession. Initiatives like these make an effort to support and create awareness about the suitable environment for investing in the real estate in Abu Dhabi, together with the mechanism for ensuring simplified procedures and amicable resolution of disputes.

    Foreign Ownership:

    With the introduction of the Abu Dhabi Law, which allowed 100% foreign ownership, is intending to boost the confidence amongst the investors and encouraging transparency for longer investment terms. It will enable the foreign nationals to obtain an ownership of freehold titles within the investment zones along with the title deeds. It is to be noted that, previously, the investors were awarded a ninety-nine (99) year lease. This is a fundamental gear change in the market, which is set to enhance and encourage the economic activities in Abu Dhabi. These regulations will also substantially reduce the costs associated with registering the property. Abu Dhabi intends to focus on the foreign investor market in India and that of China, where there is potentially the highest number of investors showing a lot of interest to invest in the real estate in the United Arab Emirates.

    The main attraction towards the new Abu Dhabi Law is the initiative of the Abu Dhabi Government, introducing the long-term investor visas along with 100% ownership for the companies belonging to specific industries. This is aimed towards the economic growth and developmental support in Abu Dhabi.

    Off-Plan purchases:

    Rightly called as the Abu Dhabi Real Estate Law Number 3 of 2015 concerning the regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi, provides for the strengthened protective incentives for the off-plan buyers. The off-plan sale is understood as an agreement where the investor is granted the rights in the property under the floor and compound plan. The law appointed the Abu Dhabi Department of Municipal Affairs ("DMA") as the regulator for real estate who shall be performing similar functions to that of the Real Estate Regulatory Authority ("RERA") of Dubai. The points to remember are as follows:

    • A central and unique or database record for all the projects in the Emirate of Abu Dhabi
    • Developers to charge only the administrative fees as approved by the DMA
    • Rules to be laid down by the owners' association
    • Sale of off-plan units only on the real right, i.e. right in rem over the property
    • Developers to open an escrow account for off-plan sale
    • Fine imposed on the developers in the event the project is delayed

    Rent cap in Abu Dhabi:

    The Department of Municipal Affairs and Transport (DMAT) in Abu Dhabi recently recalled the annual rent cap of 5%, which was abolished in the year 2013.

    Dubai:

    The real estate market in the Emirate of Dubai has always boomed with the majority of the investors willing to invest in the projects. As it was previously experienced for the rental and sale prices in 2018, the same is expected to decline in 2019. This is largely due to the excess amount of supply volume. However, the industry in the long-term perspective is optimistically positive. Since the prices are on the declining pace; it is making it favourable for the investors to think and invest their money in developing or developed projects. Often, the developers are offering attractive incentives and pries, which has widened the investor pool.

    2019 is set to experience a prosperous market avenue in Dubai's real estate market where the developers are promoting their projects with a payment plan that is suitable for the investors along with their off-plan projects. The disparity in the ratio of demand to supply is also making the developers to create an environment more favourable to the buyers. With the Expo 2020 approaching, the Dubai real property market is set to boost investments by foreign investors by a large parity. Also, with the 10-year investor visa, which was introduced is offering the eligible residents to have a strong sense of permanent residence in the country for investors willing to invest around AED 10 Million.

    Digital platforms in the real estate industry:

    • Real Estate Self-Transaction (REST) Platform:

    Dubai has launched the REST, a digital platform, which is expected to target the ease of managing all the transactions related to real estate or property.

    • Taqyimee:

    Taqyimee is a smartphone application for valuation services for real estate. It is expected to connect all the evaluators to all the potential and existing investors and owners.

    These platforms will increase the transparency in the real estate industry, making it more investor-friendly and providing easy accessibility to the services.

    Laws on Rent Cap

    Dubai

    The rent cap law in the Emirate of Dubai has issued the Government of Dubai Decree Number 43 of 2013 (the Decree) dealing with the determination of increasing the rents in the real estate industry in Dubai. The Decree imposed an increase in the rent cap to 20%. The rent cap law makes it clear that it applies to all the development areas and the free zones as the Dubai International Financial Center (DIFC). The RERA gives a detailed index on market price where the rental increase prices can be calculated.

    ]]>
    Mon, 02 Nov 2020 10:14:00 GMT
    <![CDATA[ADGM Registered Businesses Real Estate]]> How ADGM Registered Businesses can Own Real Estate in Dubai

    Abu Dhabi Global Market (ADGM), an established free-zone and international financial centre in Abu Dhabi was legally established pursuant to Federal Decree Number 15 of 2013 and Abu Dhabi Law Number 4 of 2013 (the ADGM Founding Law). ADGM attracts several international business and investors to the free-zone, primarily due to the adoption of the English Common Law as the cornerstone of its legal and regulatory framework.

    The ownership of the real estate in Dubai is governed by Law Number 7 of 2006 concerning Real Estate Registration in Dubai and is restricted to the UAE and GCC nationals and the companies wholly owned by them as well as public joint-stock companies. The foreign nationals and companies wholly or partly owned by them have the right to own real estate in Dubai but only in certain designated areas, the residential and commercial areas, including Downtown Dubai and Burj Khalifa, The Palm, Emirates Hills, The Meadows, The Lakes, The Springs, Dubai Marina and Jumeirah Lakes Towers.

    How can an ADGM Entity Own Properties in Dubai?

    The Dubai Land Department (DLD) initially permitted all types of onshore and offshore companies to own real estate in Dubai. In 2012, it introduced a change in its policy, permitting only Jebel Ali Free Zone Authority (JAFZA) Offshore Companies as corporate holders of Dubai property. The JAFZA offshore company could, in turn, be owned either by an individual or a foreign offshore company, such as a British Virgin Islands (BVI) company. In 2018, the DLD entered into a Memorandum of Understanding (MoU) with the ADGM, thus allowing investors to tailor structures for real estate ownership, under a more familiar Common Law framework. ADGM incorporated entities are now permitted to own land and property in the areas of Dubai designated for foreign ownership pursuant to the MoU between the ADGM and the DLD and structure their businesses in ADGM accordingly.

    For registering property in Dubai under an ADGM entity, the following rules and procedures shall apply:

  • The DLD will register properties in the name of an ADGM entity as per its own rules, regulations and conditions and subject to the Law Number 7 of 2006 of Dubai;
  • The DLD shall rely on a Certificate of Incumbency issued by the Registration Authority of ADGM for ensuring the registration and licensing by the Registration Authority of ADGM as of the date of the Certificate of Incumbency;
  • The shareholders in the ADGM entity are either natural persons or companies whose shareholders can be verified by the DLD. However, the ultimate shareholders can be identified by relying on additional information requested by the DLD to the Registration Authority of ADGM;
  • For ADGM entities which are owned by a combination of natural and corporate persons, the DLD approval may be subject to compliance with specific conditions and submission of certain documents including a No Objection Certificate issued by the DLD approving the ownership of properties in Dubai;
  • An 'Acknowledgement and Undertaking Letter' in the form issued by DLD concerning the disclosure of future shareholding transactions must be signed and submitted by all the shareholders or directors of the ADGM entity to the DLD;
  • Fees concerning the registration, transfer and cancellation must be paid in full directly to the DLD. Change in ownership for an individual owner involves a 4 percent transfer fee payable to the DLD. A change in shareholding of a company where the property is held by an ADGM company will require a No-Objection Certificate (NOC) from the DLD subsequent to the payment of the 4 percent transfer fee, but prior to the proposed shareholding change. However, for a transfer from an individual name to an entity set up by the same individual, the DLD may consider the transaction as a 'gift transfer', subject to a 0.125 percent transfer fee.
  • The ADGM branches of foreign companies and listed public companies are outside the scope of the MoU, and the ADGM trusts and foundations are not permitted currently to own properties in Dubai, whether directly or indirectly.

    The easiest method of property ownership is through ADGM SPVs. The Special Purpose vehicles (SPVs) may serve as a special purpose for professional investors, or investment institutions for securitizing assets or investing in real property.

    Registering property in Dubai in the name of an ADGM SPV tends to offer several benefits, for instance:

  • Having a single ADGM SPV as the corporate owner of multiple properties can help in consolidating real estate holdings for easier management and transfer.
  • An ADGM SPV separates the real estate assets from personal liabilities.
  • Having a corporate structure allows for the securitization of real estate assets.
  • An ADGM SPV being a locally-registered entity is at reduced costs, as opposed to a foreign offshore structure such as BVI for the documents of foreign offshore structures undergo expensive attestations to be used for transactions within the UAE.
  • The ADGM, being a Common Law jurisdiction, has the inheritance procedures greatly simplified as the shares held by the ADGM SPV are transmitted as per the Common Law, and hence Personal Status Law does not apply on the event of the death of a shareholder. However, in the case of Muslim shareholders, Sharia may still be applied.
  • Conclusion

    The UAE continues to develop an unparalleled real estate sector to bring forth new initiatives to bolster the ease for investors. The cooperation between ADGM and the DLD aims to streamline regulations to further enhance accessibility into the real estate market. The MoU serves to augment the sustainable growth of the real estate sector. The DLD, previously limited to free zones in Dubai, has gained access to the financial free zone in Abu Dhabi through the MoU, thus providing facilitated and transparent services for all investors and consolidating the vision to position Dubai as the world's premier real estate destination.

     

     

    ]]>
    Wed, 02 Sep 2020 09:56:00 GMT
    <![CDATA[Non-payment of Service charges]]> Non-payment of Service charges in Dubai and Abu Dhabi

    The Real Estate Regulatory Agency ("RERA") issued a notice in April 2020, stating that the homeowners in Dubai who defaulted on 2019 service charge payments will have their fines waived. But did this mean that the waiver would extend to 2020 payments? Well, that is at least what many homeowners believed which has been the prime reason why there has been a delay in the payments.

    "What is a service charge?" holds no link to the rent or the occupation of part of an area of land, but instead is used for the maintenance and upkeep of the property and the services offered to cover up the expenses for security staff, cleaning services, landscaping etc. Service charges can also fund luxury facilities for residents, such as communal leisure facilities.

    A tenant might come across in their lease or tenancy agreement the way in which a service charge is organized and details of what the landlord can and can't charge and the proportion of the charge which is to be paid by the individual leaseholder. The landlord (or sometimes a management company that is a party to the lease) provides the services, while the leaseholders pay for them.

    Typically, the old leases still provide services at a fixed rate, regardless of the actual costs incurred by the landlord. However, most service charges are calculated on the actual or estimated cost of the services and thus vary from year to year. These are known as variable service charges.

    Dubai

    Law Number 6 of 2019 on Ownership of Jointly Owned Property in the Emirate of Dubai (the "Dubai Law") clearly lays down that the Owner shall pay the Service Charge and Master Community Service Charge unless the Unit lease stipulates otherwise. In all cases, the Owner shall remain liable to pay the Service Charge and Master Community Service Charge if the tenant fails to pay them as prescribed by the Dubai Law.

    Article 25 of the Dubai Law lays down that the Owner shall pay the share of the Service Charge to the Management to cover the expenses of the Management, operation, maintenance and repair of the Common Areas. Services Charge for unsold Units, as well as for Units sold in which the Developer is obliged to pay the Service Charge for the buyer in the contract of sale or attachment in accordance with the provisions agreed in the contract. The area of the Unit registered in the Land Registry shall be relied upon when calculating the Owner's share of the Service Charge.

    It is forbidden for the Management to impose or collect any amount whatsoever from the Owner for the operation, management, maintenance and repair of common areas or common facilities except after obtaining the prior approval of the RERA, and in accordance with the directions issued by the Directors General. Moreover, the Developer or the Management cannot take action against the Owner which prevents him from benefiting from the Unit or the Common Areas or Common Facilities, solely to oblige him to pay the Service Charge or Master Community Service Charge in contravention of the procedures stipulated in the Dubai Law.

    Article 32 of the Dubai Law states that the Management has a lien on each Unit in respect of unpaid Service Charge. The Unit shall not be disposed of until after the paying of allowance to the Management. However, if the Owner fails to pay their share of the Service Charge or any part thereof, the Management shall demand them to pay this charge within thirty days from the date of notifying them thereof by a written notice approved by the RERA. If this time limit elapses, the financial claim issued by the Management to the Owner shall be enforceable before the execution judge in the Centre, in accordance with the rules and procedures in force in this regard. The competent execution judge may when necessary, sell the Unit whose Owner has not paid his share of the Service Charge, through public auction to recover the due Service Charge. The Owner who fails to pay his share of the Service Charge shall pay the legal fees, expenses and attorneys' fees determined by the competent execution judge.

    RERA has recently issued a "Need to pay up" notice insisting the homeowners need to come up with their share. To upkeep the properties, it is important that the payments towards the community's service fees are paid on time and in full. As the Owner Association Management Companies are required to get prior RERA approval as per the Dubai Law to send legal notices to homeowners who have repeatedly defaulted on service charge payments, the latest notice to pay up has cleared the possible legal option to pursue the defaulters.

    Abu Dhabi

    Law Number 3 of 2015 concerning the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi (the "Abu Dhabi Law") applies to real property within the Emirate of Abu Dhabi with the exception of the Abu Dhabi Global Market. The Abu Dhabi Law covers a wide range of subjects including the development and regulation of strata title, the registration and enforcement of mortgages and the licensing of real estate agents, brokers and other entities.

    As per Article 68 of the Abu Dhabi Law, the Owners' Union may collect the service fees from the owners to finance its activities, as per the contribution percentage of each real estate unit. The service fees shall be paid by the Owner of each real estate unit to the Owners' Union on the due date, provided that the Developer pays his share in the fees with respect to unsold units. The Union's Articles of Association shall mention the type of service fees, how to collect them, and the records that should be kept.

    Upon the failure of the Owner to settle its service fees, a preferential right for the Owners' Union shall arise on the respective real estate unit. The Owners' Union shall, according to the resolution of its Board of Directors, notify the Owner of the real estate unit by the registered mail with acknowledgment receipt to settle the overdue service fees within three months from the date of notification. Should the Owner of the real estate unit fail to pay within the specified period of the notification, without expressing an acceptable excuse, the Owners' Union may submit an application before the judge of urgent matters to issue an order to sell the real estate unit for the settlement of the due service fees according to the provisions of the Civil Procedure Law.

    ]]>
    Sun, 02 Aug 2020 09:37:00 GMT
    <![CDATA[How to Get Away with Building]]> How to Get Away with (a) Building?

    A short essay on joint development agreements, musataha structures and constructions on third-party property.

    Queen Elizabeth II is frequently regarded as the owner of one of the world's largest real estate portfolio with properties in the United Kingdom, Ireland, Falkland Islands and Canada to name a few. However, there is a major difference between being a real estate owner and a real estate developer. Although both attribute their finances in the real estate sector, they do not conduct standalone operations in most cases. Real estate developers need not always own the particular land to construct a real estate project. For instance, suppose a real estate developer has a particular ocean-view project in mind; this would mean that this particular developer would now need to identify a landowner who (i) owns a piece of land that fits the developer's idea and is suitable for the project; and (ii) agrees to lease, sell or agree on a joint-venture basis with the real estate developer.

    Certain sectors such as real estate, aviation, maritime and mining frequently demand a higher amount of influx of capital and developmental costs than others. Therefore, many-a-times these real estate developers would rather hope to enter into a joint-venture agreement with the landowner than purchase such property since the former is generally required to allocate substantial resources towards the development. In this article, our real estate lawyers in Dubai talks about the legalities surrounding these real estate joint development agreements in the United Arab Emirates (UAE).

    Before we proceed with this article, it is pertinent for the reader to understand the definition of a real estate joint development agreement. A joint development agreement is a contract entered into by two or more entities (or individuals) to establish the terms of the development of any particular project. The parties to a real estate joint development arrangement generally have two (2) options to structure the transaction. The first option is to establish a company where the landlord and real estate developer are shareholders. However, the Federal Law Number 2 of 2015 concerning Commercial Companies (the Companies Law) is silent on the concept of joint venture entities. Therefore, the parties would need to establish one of the other types of entities prescribed in the Companies Law such as (generally) a limited liability company or alternatively incorporate a company in a free zone that permits project development in the Emirate of Dubai (such as an offshore entity in the Jebel Ali Free Zone). In this scenario, the agreement between the shareholders of the company would be the primary documentation of the real estate joint development arrangement if the parties do not explicitly enter into a joint development agreement. On the other hand, the second option is for the landlord and the real estate development company to enter into a real estate joint development agreement. In either case, the following legislations would apply to a real estate joint development arrangement in Dubai: -

  • The Companies Law (in the event the landlord and the real estate developer incorporates a company for the purpose of developing the project);
  • Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended);
  • Federal Law 11 of 1992 on the Civil Procedure Law;
  • Federal Law Number 18 of 1993 on Commercial Transactions Law; and
  • Laws, Decrees, Executive Council Resolutions and by-Laws issues by the Dubai Land Department (the DLD).
  • Key Points in Real Estate Joint Development Arrangements

    In such arrangements, the landlord has the responsibility to provide any and all documentation pertaining to the particular property including (but not limited to) the title deed, ownership documents, valuation of the land, proof of permitted use and the like. Whereas, the real estate developer ensure that the transaction and the development will be in compliance with the abovementioned statutes, requisites approvals and no-objection certificates are in place, anticipated completion date has been set, escrow account has been applied for and obtained (if the units in such project would be sold off-plan), sub-contractors and parties have been appointed. The developer should also liaise with the requisite regulatory authorities such as the DLD, Dubai Municipality and the General Directorate of Civil Defense in Dubai. Another (and one of the most important) aspect of these transactions is the authority to sell the units in these projects to the investors. The landlord should ideally provide the developer with all the necessary clearance and authority to act on behalf of the landlord to sell the units of the project. If the proposed construction is towards selling to third party investors, the terms of the joint development agreement should also clearly stipulate that the parties agree to register such units in the name of these investors after they meet the conditions set out in the sale purchase agreements. STA's real estate team had earlier discussed about these issues from an investor's viewpoint in Court Uncourt (Investors Due Diligence before Purchasing Real Estate in Dubai - Volume VII; Issue 3).

    These transactions are also structured in form of musataha agreements as well in certain circumstances. Musataha is a real estate transaction wherein the landlord leases the plot to the developer on a long-term basis (up to fifty years) with the right to construct structures and buildings. Article 1353 (Chapter II, Section 3) of the Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended) has laid down that a musataha is a right of (in rem) provided to construct on a land which is owned by another party. In such transactions, the owner of the right of Musataha. In such transactions, the owner of the right of Musataha is deemed to be the owner of the real estate project constructed on the land and they may sell the units of such project accordingly, as mentioned in the musataha agreement. However, it is pertinent to note that the landlord is conferred with the right to demolish (remove) the buildings and fixtures. Further, the landlord may also retain the buildings and fixtures in circumstances when the demolition is not possible or detrimental to the land, provided they obtain the consent of the real estate developer.

    From a Judicial Perspective

    The article now goes on to explain three different cases between parties to a real estate transaction to understand the view of the court in matters where a party has constructed a project on the land of another.

  • Court of Cassation Case Number 307 of 2010 (Real Estate): The plaintiff (company) gave a piece of gifted land to an individual for their 'use' vide an unregistered agreement. It is pertinent for the reader to understand the meaning of the term 'use' in this case. Real estate transactions generally involve a sale, lease (or rent) or transfer of right to use (musataha). The individual in whose favour the right to use the land was issued, further passed on this right through an unregistered will to the defendant. In this particular matter, the plaintiff (governmental authority) initiated legal action against the defendant to appoint a specialized expert to indicate the actual rental value of a house on a plot located in Al Satwa area for the period of 8 April 2000 till the date of the submission of the expert's report. The plaintiff also requested for the expert to ascertain the damages incurred to the property along with a statement of the requisite maintenance charges to be incurred (including bills for electricity and water) due to the defendant's use of the property. The plaintiff also requested the court to evaluate the compensation due to aforementioned damages and the eviction of the defendant. The defendant contended that he had a will with the property issued to him. The defendant also submitted a request to the DLD to register the house under his name and to conduct an investigation (by an expert) so as to prove that the development on the land was built by his money. However, he had initiated this process while he was still contending the validity of the abovementioned will (since the agreement and the will were not registered) in the court.
  • Initially, the court rejected the claims of the defendant and ordered the defendant to pay an amount of AED 945,218 to the plaintiff for the rental value of the property from 8 April 2000 (the date the individual died) to 11 February 2009. Further, the court also ordered the defendant to pay an amount of AED 129,600 as an annual rent for the period of 12 February 2009 till the handover date plus AED 100,000 as maintenance costs. Therefore, the defendant filed an appeal (case number 418/2010) requesting the court to cancel the judgment issued by the Court of First Instance. After studying the facts and the issues in the matter, the Appeal Court decided to amend the judgment issued by the Court of First Instance by reducing the amount granted as rent to AED 700,418 for the period of 2003 (from the time of succession certificate of the deceased individual) to 11 February 2009 and agreed on the other amounts.

    Thereafter, the plaintiff and defendant filed a case at the Court of Cassation under case number 307/2010 and case number 308/2010 respectively. The Court of cassation reviewed the submissions of both parties and decided to reject the defendant's case (case number 308/2010) and ordered the defendant to pay the expenses along with AED 1,000 (UAE Dirhams one thousand) as attorneys' fees. On the other hand, the Court of Cassation ruled in case number 307/2010 to reject the judgment issued by the Court of Appeal (case number 418/2010) and ruled in favour of the judgment issued by the Court of First Instance. The court also ordered the defendant to pay for expenses of the two stages of litigation, plus attorney fees of AED 1,000 (UAE Dirhams one thousand).

  • Appeal Number 250/2017 (Real Estate Appeal): In this particular matter, the plaintiff owned a particular piece of property that was provided to the defendant (vide an unregistered agreement) to use the land. The defendant who had the possession of the land constructed certain buildings on this land (with his money) and thereafter, a dispute arose between the parties. The plaintiff filed a case claiming for the rent, and repossession of the land (including the fixtures developed by the defendant). The court reviewed the matter along with the provisions of the Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended) and ruled that the land along with the fixtures on the same would be the property of the plaintiff and the plaintiff can give a sum of money to the defendant for constructing the land. One of the primary contentions with which the court arrives at this conclusion was that the agreement was not registered. Therefore, parties to a real estate transaction should always ensure that the agreement between them is registered is the manner prescribed under the law.
  • Appeal Number 225/2018 (Real Estate Appeal): The courts adjudicated this case wherein the plaintiff entered into an agreement with a developer group (joint venture between various entities). However, the developer group had used multiple entities in the transaction (meaning one entity signed the agreement, another entity obtained the funds, a third entity was involved in the construction of the project). The primary question before the courts in this matter, was to determine the liability of the parties. The court found that all the entities of the developer group which were involved in the transaction would be liable in the matter, irrespective of the size of their contribution to the matter.
  •  

    ]]>
    Sun, 05 Apr 2020 08:56:00 GMT
    <![CDATA[Investors’ Due Diligence Real Estate ]]> Investors' Due Diligence Before Purchasing Real Estate in Dubai

    Numerous authors, legal professionals, bankers and jurists have written papers on the increased foreclosure rates preceding 2008 in the United States' real estate market. This predicament led to a domino effect of issues on mortgages, (the infamous) collateral debt obligations and other financial instruments in the sector. However, this ripple did not stop within the borders of the United States. Various developing and developed economies observed the after-effects of the burst of this bubble over the (then) years to come. This ripple, in turn, changed the stringency level of legal provisions governing both financial and

    real estate sectors with governments across the globe, increasing the regulatory control. While STA's lawyers in Dubai have discussed on these aspects in the past, we will endeavour to explain the importance and requirement of conducting due diligence from an investor's perspective in Dubai before investing in the Emirate's real estate sector. Over the past few decades, Dubai has evolved to become one of the premier jurisdictions in the world for real estate investment due to its attractive projects and investor-friendly legal framework. Numerous investors from across the globe flood to the Emirate for purchasing from the lucrative array of real estate units that the Emirate has to offer.

    Broadly, there are two types of real estate units available to investors in the UAE: off-plan units and developed units. While each of these options has their own commercial and legal implictions, it is pertinent for any investor first to understand the reason why they are investing in real estate to understand the most suitable option. The Dubai Land Department (the DLD) is a reputed and effective regulator of real estate sector in Dubai, that has implemented numerous regulations and circulars to safeguard the

    interests of parties to a real estate transaction in Dubai.

    Caveat Emptor

    Investors should carefully examine various aspects when entering into a real estate transaction: namely legal, due diligence, financial due diligence and physical due diligence (commonly known as snagging). In addition to other matters that their counsels may advise on the transaction. Investors should understand the due diligence requirements and contact real estate lawyers in Dubai once they identify the particular unit (or project) that they wish to purchase.

  • Legal Due Diligence: Legal due diligence requirements could broadly cover the following aspects of a real estate unit: -
  • Regulatory Check: The DLD is the primary authority governing real estate in the Emirate of Dubai and issues title deeds to investors for the ownership of the real estate unit. It is also advisable for investors or their attorneys to contact the DLD for confirming the title of the property before initiating the process or handing over any token monies. Investors should primarily contact the seller or developer of the unit and confirm that the registration of ownership of the unit as per the records of the DLD and they have the authority to sell the property. For example, if the property is under the name of a corporate entity, then only the authorized signatory or actual power of attorney holder of the authorized signatory would have the ability to sign the sale purchase agreement and other documents. It would be prudent to undertake due diligence checks with the Dubai Municipality and other governmental authorities based on the type and utility of the particular real estate project. This is to ensure that there are no fines or other penalties on the said property.
  • Judicial Search: The investor's should also undertake search on any attachments or inclusions of the particular real estate unit in any litigation matter, i.e. confirmation that that unit is free of any legal liabilities. Parties holding a court judgment in their favour for obtaining monies from UAE courts are opento initiating execution proceedings and attaching real estate unit(s) of the judgmentdebtor in the event the latter defaults on the payments as stipulated in such judgment.Therefore, investors should be fully aware of any such judicial lien or liabilities on the unit before proceeding with the transaction.
  • Conveyance: This is one of the primary and and most crucial aspects to be managed by the investor before intusing any funds into the investment. It is pertinent for the investors to understand the specific clauses, payment terms, mortgage options and other provisions of the sale-purchase agreement and the reservation form (if provided) before signing the same. In certain situations, investors may be unaware of the rules of right to resell the unit, obtain mortgages, provisions regarding unit handover etc.This issue may occur when the investors may sign the sale-purchase agreements in haste without consulting lawyers or professionals specializing in the field. Foreign investors are often not aware of the laws and regulations in the real estate sector and tend to contrast interpretation of transactions with similar situations in their home countries (other jurisdictions). Therefore, it is pertinent for investors to understand their rights and liabilities as per the law of the land and a simple study of the documentation will not suffice. Ideally, a vigilant investor from a foreign jurisdiction may review the paperwork and make sure that the sale-purchase agreement is vetted by a real estate lawyer. However, this will not suffice if the investor does not have an understanding of their rights (such as right to take handover of the unit on agreed date, right to mortgage the property as per law, right to resell the real estate unit etc.) and liabilities (like processing payments as per the instalment dates agreed upon, to pay Oqood Registration fees etc.).
  • Check on arrears in service charges and other utilities: Investors should also check on any outstanding payments due to the Dubai Electricity and Water Authority, respective owners' association, chiller charges etc. to understand the existing liabilities on the units. Generally, the seller is required to obtain a no objection certificate from the master developer, owners' association/management company and transfer the name of the unit owner with the utilities' provider at the time of selling the unit(s). This is to safeguard the investors' interests and ensure that there are no hidden liabilities or charges on the particular unit.
  • Financial Due Diligence: This aspect of the due diligence process is twofold. First, to check and confirm the existence of any underlying mortgages, loans or other liabilities with financial institutions; and second, to identify the exact value of the particular real estate unit after checking with authorized and independent personnel/ companies. Investors should conduct a financial due diligence as well to ensure that there are no unknown financial obligations (or liens) on the particular real estate unit and to ensure that the unit is basically, worth the money - for instance, lack of knowledge of the market prices of units by foreign investors.
  • Snagging: In simple terms, snagging is a process by which investors ascertain whether the physical property is in line with market standards and the conditions as mentioned by the seller or developer.It helps the buyers to route the liability to remedy or fix any specific issues that the property may pose with regards to the unit area, plumbing and electric, flooring, walls, doors and other movable or immovable fixtures. Investors should ideally appoint a company that specializes in this field of work at the time of obtaining the handover of the units and report the same to the seller or developer within a limitation period of one (1) year, provided they do not waive off their rights towards the same or accept the property as-is.
  •  

    ]]>
    Sun, 01 Mar 2020 10:41:00 GMT
    <![CDATA[Musataha Agreement]]> Musataha Agreements in the UAE

    Introduction

    The Rights of Musataha is a vital tool for real estate development in the United Arab Emirates (UAE). It enables the investors to establish stable and safe investment projects whilst achieving the adequate balance between the rights of the proprietor and those of the investor; thus, an investor is able to avoid the restrictions preventing the foreigners from owning land in the region coupled with avoiding the exorbitant expenses therein in the investment zones. Additionally, the proprietors benefit from the ideal utilization of their lands, which in turn also helps the State (UAE). Therefore, the state has tended to expand the implementation of musataha agreements with regards to government lands allocated for rather specific investment purposes. Dubai Municipality along with the Abu Dhabi Municipality has obliged the investor by a contract for the utilization of its lands under this system.

    General Framework

    Rights with regards to property ownership are entrenched in Federal Law Number (5) of 1985 commonly known as the Civil Code. Under the Civil Code, the property rights include, usufruct, freehold and musataha. Each Emirate has the respective laws that govern long term leases.

    A freehold is right in rem which is granted in perpetuity. Usufruct contract is an investment contract between the person(s) or entities developing the land and the owner of such land. It is important the vacant land must be intended for commercial use only. Further, under a usufruct contract, the land developer must be a UAE national where such land is not in a freehold area. Musataha Agreement invariably is a right in rem that entitles the real estate holders to construct, invest in, lease, sell, mortgage, purchase a plot of land of a third party for a term of up to 50 years with condition that such acts are not contravening any Executive Council resolutions. This term is further extended to 50 years by mutual agreement of two parties. Amongst the above-mentioned property rights, freehold is the most superior form which allows full ownership. On the other hand, musataha and usufruct are a tad bit stringent in terms of allowing ownership only for a limited time and with some restrictions.

    This article shall focus on musataha agreements.

    Dubai

    As the central land register, all real estate transactions in Dubai must be registered with the Dubai Land Department (DLD).  The ownership of property in Dubai is largely governed by Law Number (7) of 2006 concerning registration of real estate property in Dubai, which allows only the UAE and Gulf Cooperation Council (GCC) nationals to purchase real estate in the UAE, with some exceptions. Indubitably there are certain restrictions that prevent foreign companies and nationals to own real estate in Dubai. UAE nationals, GCC nationals and companies incorporated in the UAE (excluding free zones) which are wholly owned GCC/UAE nationals are able to own any property interest in the Dubai (except public joint-stock companies which are listed in Dubai which are not wholly-owned by GCC or UAE nationals). However, non-UAE and GCC nationals may own property interests like musataha leasehold in certain designated areas including but not limited to, Downtown Dubai, The Palm, Dubai Marina, Emirates Hills, etc.

    The direct ownership of property of Dubai International Financial Centre (DIFC) registered companies is permitted within the DIFC only for the reason that it has its own property laws, thereby maintaining a separate property register for real estate in the free zone.

    The courts in Dubai have a definite stand when it comes to deciding whether a leasehold is musataha agreement and whether the due procedure has been followed to register the same. In a decision by the Dubai Court of Cassation (Civil Appeal Number 498/2016) dated 9 February 2017, it was held that registration of the lease is essential. In the abovementioned case, the owner of the land wished to terminate the rental relationship that she had with the defendants upon payment of an amount of AED 3,629,581. However, the defendants pleaded that the registration of the lease was not done in accordance with the law, hence, they are not obligated to pay her the sum as well as evacuate the land. In the plaintiff's defence, she presented a letter from the Dubai Land Department which stated that she is the owner of the land and that she could conclude contracts with others, rent or lease the same to use the plot of land upon fulfilling relevant registration procedures. The plaintiff has leased the plot of land to the defendants for a period of thirty years and claimed that in accordance with tenancy contract, the obligation was on the tenants for the registration fee, issuance of approval of government permits for building, etc. The Court of First Instance was of the opinion that the present contract was, in fact, a musataha agreement. Further, the court in the present case disregarded the contract and directed the defendants to evacuate the land and return it to the plaintiff without making the payment. When this decision was appealed, the Court of Appeal seconded the decision of the Court of First Instance. When the decision was further appealed before the Court of Cassation, the present court agreed with the Court of First instance in deeming the contract to be a musataha agreement. The Court of Cassation further held that the registration of the lease was the responsibility of the plaintiff, and since the same was not done by her, she was not entitled to the payments she was claiming, though the defendants were directed to evacuate and return the plot to the plaintiff.

    Another judgement by the Court of Cassation in Civil Appeal 30/2010 and Civil Appeal 208/2010 further provides more clarity with regards to the provisions which apply to musataha agreements. The facts of the case are: the owner of the plot passed away without a valid will, and the legacy was kept with the public treasury since there was no inheritor. However, the land was being used by the defendant. The treasury being the claimant, filed a suit against the defendant for unlawfully using the land that belonged to them. In the defendant's defence, he mentioned that the owner of the land before her death provided him with a will wherein he inherited the plot. However, when the will was brought in question, it was held that adequate procedures were not followed in accordance with the law for the registration of the will, thereby not being accepted by the courts. The defendant further contended that he had been residing in the plot for several years and spent his hard-earned money to build a house on the plot. He mentioned that he did not forcefully utilize the land, and only in good faith resided and built the plot. The Court of Cassation relying on Articles 1317 and Article 1318 of the Civil Code which states that a person who possesses an unregistered immovable property considering himself to be the owner of such property, and such possession continues uninterrupted for a period of 15 years, he shall not be actionable in property or the rights in rem by any person who does not have a legitimate justification; though the claimant had a valid justification. Further, the Court of Cassation also mentioned that the valid cause is a document which provides proof of possession of real estates, like a transfer of title by legacy or inheritance, gift with or without consideration or a sale and bartering. It is pertinent to note that none of these were fulfilled by the defendant in the present case, as the mere possession of the property does not give the defendant the ownership irrespective of the period of time whether short term or long term with good faith. In case the property was not registered, the defendant may have been able to get possession/ownership of the plot, however, in the present instance, the plot was registered with the claimant. The Court of Cassation further highlighted Articles 1353, 1354 and 1358 of the Civil Code with regards to musataha agreements, stating that musataha agreement gives the owner the right to establish a building on a land which belongs to another individual which is acquired by agreement or over time, and this gives rise to obligations under the agreement such as paying dues, registration fee, etc. In this case, the defendant did not have a musataha agreement with the claimant. Therefore, the court held that the right of benefit/use, as well as the musataha, are not transferred except by registration. Since the property which was registered in the name of the deceased, post which the claimant, the defendant is obligated to pay dues to the claimant in return of him enriching or benefiting from the property.

    Abu Dhabi

    In the Emirate of Abu Dhabi, a lease is essentially a personal contract of hire which is more akin to a license, and not an interest in land. The non-owner occupiers in both commercial and residential sectors are lessees under the leases. Companies owned in whole or part by a non-UAE national as well as non-UAE nationals are only granted long leases (a minimum of 25 years) within designated investment areas, much like Dubai. A musataha agreement in Abu Dhabi is considered an investment interest which allows exploitation, development and occupancy of the land. The Abu Dhabi Municipality (ADM) have deemed leases for a term of over four years which is granted in favour of a non-UAE national or a company which owned wholly or partly by a non-UAE national with regards to land outside the investment zone coupled with the land that contain rights to sublet, to be considered as usufructuary rights.

  • Registration with regards to leasehold interest which is located within the Emirate of Abu Dhabi but outset the ADGM (short of Abu Dhabi Global Market) are different for leases over less than and over four years. For leases of four years or less, the buildings and units in the Emirate are required to be registered under a system which is known as Tawtheeq. The registration process and fees for the same is the responsibility of the lessor. The registration fee differs for building, new lease, renewal, termination as well as further administration. There are various requirements of the Tawtheeq system wherein a number of fields including trade license, issuance authority, company activity, the rental value of the lease, expiration of the lease, etc need to be filled out. STA Law Firm's real estate lawyers in Abu Dhabi assist individuals as well as entities at various stages of registration of the Tawtheeq on a regular basis. For a lease of over four years, the buildings and units in the Emirate are required to be registered under a system which is known as Tamleeq, and two different types of registration fees are payable which depends on the term of the lease:
    • For lease over four years (but less than 25 years): 1 per cent of the first year's rent
    • For lease over 25 years: 4 per cent of the value of the consideration.

    Resolution Number 127 for 2019 by the Abu Dhabi Executive Council amends the Resolution Number 49 for 2018 by reducing municipal fees for Musataha agreements in Abu Dhabi from 4 per cent to return value of 0, 1 or 2 per cent, depending on the land classification. There is a fee cap stipulated in the resolution for projects in the educational, services, industrial and healthcare sectors, to increase the investors' appetite by acting as a catalyst for all new projects.

  • With regards to leasehold interest located within the ADGM, the free zone maintain the ADGM Land Register which provides a defined list of conveyances as well as subsequent variations which must be registered with the ADGM Land Register. It is also pertinent to note that the obligation for registration is on the grantor. Following the common law system, the ADGM required the conveyances to be executed in English, and if not, a translation to English must be provided. the registered owner holds such interest free from the other interests excluding:
    • Easements or public rights of way
    • Statutory charges
    • Rights in favour of a relevant authority
    • Pre-registered interests, and
    • Implied easements.

    The registration fee for a term of fewer than 10 years which includes renewal is AED 100 per annum, and for a term of 10 years or more (inclusive of renewals) is 2 per cent of the total value of the contract. Further, there is no maximum limit to the fees for lease with a term of 10 years or more.

    The types of arrangement where the law in Abu Dhabi recognizes the occupation, as well as the use of the real property for a limited period of time, includes:

    • Residential
    • Commercial
    • Offices
    • Hotels
    • Furnished apartments

     

    Saudi Arabia

    In contrast, both GCC nationals and foreigners are entitled to purchase own land in the region for development, lease or sale, on the condition that they have a legal presence in the Kingdom of Saudi Arabia (KSA). In the case of foreigners, they must obtain and have a valid license to carry our activities with regards to real estate development.

     

    Bahrain

    Under Law Number (27) of 2017 concerning promulgating the real estate sector, a musataha right is defined as "a right which authorizes the holder of such right to construct buildings or facilities on land which belongs to another for a limited period." In accordance with Article 78, a musataha terms cannot exceed 99 years. Under the same article, if the musataha right is for a period of more than 10 years, the holder of such right may dispose it or mortgage it without the permission of the owner, unless it has been agreed otherwise in writing.

    Conclusion

    Therefore, to distinguish a lease from musataha or usufruct can be fairly difficult and the substance of the document is what determines its nature, rather than its form.  Regardless, in the UAE, leasehold interests are treated as personal rights, and not real rights between the two parties. However, in all cases, usufructs are restricted to a term of a maximum of 99 years, whereas musatahas to a term of a maximum of 50 years (subject to one renewal of 50 years).

     

     

    ]]>
    Sun, 02 Feb 2020 13:51:00 GMT
    <![CDATA[Owners Association in Dubai]]> Owners Association in Dubai

    "Home ownership is the cornerstone of a strong community."

    – Rick Renzi

    On the bright sunny morning on 9 November 1987, the United States District Court (E.D. Virginia - Alexandria Division) ruled on a very important question in the real estate sector at that stage – the validity of third-party claims when there is no evidence of secondary liability [117 F.R.D. 576]. This case was filed by the Watergate Landmark Condominium Unit Owners' Association who were grossly discontented by certain construction works that were done on the balconies by Wiss, Janey, Elstner Associates (engineering firm), and Legum & Norman Realty (real estate management firm). The topic of this article is not simply the validity of such claims, but the legal standing itself of owners' associations to file claims against third parties. Ergo, we would rather cut to the chase in the abovementioned case and inform our readers that the court ruled that claims against third party entities are permissible only when the third parties would be liable to the first defendant in cases where the first defendant is held liable to the claimant. As an individual, many amongst us consider the ownership of a permanent home as a personal milestone. Be it an apartment or a house within a community, the joy of having a permanent space within a property is nothing short of unparalleled. Living in such a community has its own set of benefits, with the inclusion of having access to various common areas that can be utilized as and when residents wish to do so. It is a common practice in such communities to establish an owner's association in order to maintain and manage common areas of the community, wherein the association will be tasked with catering to issues such as security, enforcement of rules, maintenance and engagement with relevant authorities.

    Being a part of the Owners Association necessitates a payment known as the annual service charge, which will be utilized for the maintenance and preservation of the community. In Dubai Law Number 27 of 2007 was introduced as the Strata Law, to establish the regulations with regards to the ownership of jointly owned real property and the establishment of an owner's association. The reason for beginning this article with this case was to illuminate the readers of the rights of owners' associations to file cases. We all know that only legal persons have the right to sue or be sued. According to the Law Number 27 of 2007, once the sale of the first unit of the Jointly Owned Real Property is registered in the Property Register of the Dubai Land Department, an Owners Association will be legally constituted, which will comprise of the owners of the units in the Jointly Owned Real Property (and the Developer, in the case of unsold units). Some of the features and responsibilities of an Owners Association are:

    • It is to be a non-profit body that has a legal independent personality separate from its members, that can sue or be sued in its own name.
    • The Manager of the Owners Association will represent it before Courts and other relevant authorities.
    • The responsibility of management, operation, maintenance and repair of common areas lies with the Owners Association, wherein the Association must obtain a license from the Land Department.
    • The Owners Association can delegate its powers and responsibilities to any person or company, if applicable, in accordance with agreed terms and for remuneration.

    The Strata Law further mentioned that the Chairman of the Land Department is empowered to issue further resolutions and bylaws that are deemed necessary for the implementation of the provisions of the law. In accordance with this provision, in April 2010, the Chairman of the Land Department issued the Implementing Regulations of the Strata Law. It must be noted that this was issued as a series of 'guidelines' rather than 'regulations'. These guidelines were split into the following:

    • General Regulations: These regulations covered matters such as consumer protection, collection of service charges, financial disclosures and appointment of administrators to name a few.
    • Jointly Owned Property Declaration Regulation: The Jointly Owned Property Declaration Regulation laid out the details with regards to how Unit Owners can establish a Jointly Owned Property Scheme in the scenario the developer fails to do so. The regulation also provided for up to three layers of Jointly Owned Property Schemes within one Jointly Owned Property development.
    • Constitution Regulation: The Constitution Regulation specifies the manner of the constitution for each Owners Association. If the Developers had previously specified any other manner, it must be noted that with the issue of this regulation, it will no longer be valid.
    • Survey Regulation: The Survey Regulation specifies the registration and accreditation of surveyors and also the duties of these registered surveyors.

    The Legal Status of Owners Association

    According to Article 18 of Law Number 27 of 2007, the Owners Association is to be a non-profit entity with a separate legal personality that is independent of its members. Furthermore, it may sue and also be sued in own name and also take ownership of any movable property. Article 21 of the same law further states that for the purpose of management, operation, maintenance, and repair of Common Areas, the Owners Association is required to obtain a relevant license from the Land Department.

    Unfortunately, following the enactment of the guidelines, the Owners Association have not been able to function as a fully-fledged legal entity. This has resulted in developers still having an active role and being involved in the management and operation of these Jointly Owned Real Properties. In order to counter this situation, the Real Estate Regulatory Authority (RERA) began granting several Owners Association an interim status to carry out specific purposes. These Owners Associations were only allowed to carry out and involve themselves only in activities that were permitted in accordance with the granted status. This led to various Owners Associations having varying degrees of control over the management of the property and being heavily dependent on cooperation from the Developer. In the event any differences arose between the Developer and the Owners Association, it would become extremely difficult to manage the property, with RERA intervening to resolve such disputes and determine the legal rights of the Owners Association on a case-to-case basis.

    Since the Implementing Regulations of the Strata Law were issued as mere guidelines and not regulations, it has led to the following challenges:

    • The inability of Owners Association to enter into contracts with third parties;
    • The inability of Owners Association to open bank accounts;
    • The full-time status of Owners Association, due to permits being issued for specific purposes only, at present;
    • The ability of owners to sue or to be sued.           

    Such uncertainties have led to questions being asked about the effectiveness of the Strata Law, as one of the cornerstones of the law is the establishment of an Owners Association and how it manages the Jointly Owned Real Property, independent from the developer.

    The Merriam-Webster Dictionary defines a 'legal person' as a body of persons or an entity (as a corporation) considered as having many of the rights and responsibilities of a natural person and especially the capacity to sue and be sued. But is an owners' association a legal person? The laws pertaining to and surrounding owners' associations and jointly owned properties are substantially different in each jurisdiction. This depends on various factors such as the history of ownership rights in the locality, fundamental rights of the country, the legal standing of organized and unorganized (registered and unregistered) bodies etc. Let us move on and discuss the status quo of this subject in the Emirate of Dubai. H.H. Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum recently announced the implementation of Dubai Law Number 6 of 2019 regarding the joint ownership of the real estate.

    What is an Owners' Association?

    An owners' association is a not for profit establishment and is a separate legal entity which comprises of the units or apartments that are in joint ownership. The owners' association is divested with the responsibility of managing, monitoring, and maintaining the areas that are used in common and that each owner of the unit is a member of the association.

    This implies when you buy a condo or house in a structure or network, you become a member of the owners' association. What's more, that requires an installment of what is known as the annual service charge, for the support and upkeep of the standard zones of the community or the building. Owners' associations oversee, control and direct the common areas for the benefit of the considerable number of proprietors of a property, including matters like enforcement and authorization of statutory guidelines, network or building principles, support and upkeep, and security. They likewise assume property management in the facility, just as vital monetary administration required to release their job dependably. Why funds, one may inquire? Since properties need extensive money related duty to keep up and improve over their maturing life cycle.

    The owners' association is generally represented by a leading group of five to seven chosen unit owners, who work intentionally for the advancement of their locale. It is going by an owners' association chief, who might be a proprietor acting in a willful limit, yet there is a developing pattern for naming owners' association supervisors from an expert organization authorized and enrolled by the Real Estate Regulatory Agency (the RERA).

    RERA assumes a significant job regarding the administration and directs the connection between parties, including proprietors, landowners, designers, proprietor affiliation the board organizations and owner association management companies and specialist co-ops of offices in a land improvement or undertaking.

    Law Number 27 of 2007 on Ownership of Jointly Owned Properties in the Emirate of Dubai (the JOP Law)

    The latest execution by the Dubai Land Department is as two circulars. The first circular was given on 26 February 2014 for every one of owners' associations, being Circulation Number 1 of 2014 on Regulating Service Fees Claims. The second circular was given on 10 March 2014 for property engineers, being Circulation Number 2 of 2014 on Establishment of Owners Associations.

    In spite of desire following a few media releases and reports that the owners' associations enrollment and permitting procedure will be additionally explained and executed, the issuance of the developer circular and owners' associations circular does not give the truly necessary explanation that one would have sought after. In any case, the presentation of the developer circular and owners' associations has no uncertainty featured DLD's goal to perceive the owners' associations lawful status by slowly moving engineers' administration capacities to the OA.

    Common Properties Law Number (6) of 2019

    The Common Properties Law Number (6) of 2019 which has come into effect on 19 November 2019 brings about certain key changes under this law. Under this law, the developers in Dubai shall no longer be allowed to collect service charges from property owners. In other words, property owners or their approved property management companies shall assume all collection responsibilities. These collected funds essential go into the seven (so far) approved banks under this law. Additionally, in accordance with this law, all "fractional ownership" properties in the Emirate of Dubai must have owners associations as well as property management companies that act on their behalf. Dubai Land Department, through RERA, has launched an online system called "Mollak", which means 'owners' in Arabic, to essentially regulate jointly owned properties, monitor payment of service charges, to name a few. Additionally, Mollak also provides an integrated and new system to monitor and maintain accounts that are related to service charges whilst providing support services to all individuals/parties that are involved in jointly owned properties in the Emirate of Dubai.

    Murphy vs Yacht Cove Homeowners' Association [345 S.E.2d 709 (S.C. 1986)]

    The connection between the owners and their locale affiliation has been progressively characterized in litigation as of late, because of the fast development of regular intrigue networks and the issues being introduced to the courts. The owners' association is typically a consolidated substance working under corporate not-for-profit status. The owners' association was made by the developer/declarant to deal with the common interest community. The owners' association is financed by levy or appraisals contributed by the individual unit proprietors (or individuals) and is controlled by an Executive Board, Board of Managers, Trustees or a Board of Directors made out of unit proprietors who ordinarily fill in as volunteers. The owners' association is a different legitimate personality and may sue and be sued free of its individuals. Courts have held that even unincorporated network affiliations might be sued by property holders.

    Existing law in many states sees the connection between owners' association and an owner as being similar to the connection between a landlord and tenant. As a landlord, the owners' association is considered answerable for the upkeep of those regions over which it practices territory and control. In a typical intrigue network, these zones will for the most part be the 'common areas', 'normal components' or those zones outside of the individual units yet inside the basic intrigue network. Several areas where owners' rights have been documented by multiple appellate courts from across the jurisdictions:

  • Breach of the covenant by the owners' association
  • Breach of the fiduciary duty owed to owners by owners' association
  • Association director liability
  • Negligence of the owners' association
  • ]]>
    Sun, 02 Feb 2020 11:57:00 GMT
    <![CDATA[Defective Handed Over Real Estate]]>  

    Defective Handed Over Real Estate Units

    As Winston Churchill once said: "Land monopoly is the mother of all monopoly". Decades later, this statement has still proven to be accurate as real estate is a booming industry all over the world. Real estate in the United Arab Emirates (UAE) in particular, has seen a vast development in recent times. This article is tailored to address real estate in the UAE and in particular how the law deals with defective real estate units that are handed over.

    Development of real estate in the UAE

    Legislation has been passed where now foreign expats can own property in the UAE (subject to the Emirate and free zone). Prior to this, only UAE and GCC nationals could own property in the UAE and expats were only allowed leases for 99 years. How it worked beyond 99 years was unclear, therefore, new structured law governing this area of real estate owned by non-nationals was long overdue. In 2006, HH Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Ruler of Dubai issued Law Number (7) of 2006 Concerning Land Registration in the Emirate of Dubai which for the first time facilitated the right of a foreign national to own property in Dubai. Article 4 of this law states that a foreign expat now has the right to 'acquire absolute ownership of land without restrictions as to time.'

    As this legislation came into force, foreign investors flooded to Dubai mostly to invest in real estate. Bearing this in mind, more legislation has been passed in recent time to regulate the buying and selling of property so as to promote real estate business in UAE with integrity. A few such examples are:

    • Law Number (8) of 2007 concerning Escrow Accounts for Real Estate development in Dubai; ensuring that developers do not misuse money invested by foreign and national investors.
    • Decree 43 of 2013; passed to bring rent control and allow foreign investors to profit from their UAE investment by renting it out without interfering with tenancy rights.
    • Upcoming law; to be passed in relation to wills and probate to enable foreign nationals to pass down their freehold property without being subjected to Shariah law.

    Defective property – patent or latent:

    Firstly, it is important to understand and differentiate the types of defects that are seen in real estate units. These defects can either be latent or patent. Patent defects are those which are apparent to any reasonable person viewing a property, i.e. broken windows, dry walls, infected ceilings etc. As these defects are noticeable, it is up to prospective buyers to make a decision or negotiate with the seller. Latent defects, on the other hand, are those flaws which are only identifiable by experts in the field and are sometimes not even visible to the naked eye. As per Article 544 of Federal Law Number 5 of 1985 (commonly known as the UAE Civil Code), a latent defect is defined as one which 'cannot be observed by external inspection'. The general rule for defective property is that the builders/sellers have to compensate the buyer for any latent defect (patent defects are known to the buyer and he can enter into a contract knowing about the defect at his own discretion).

    UAE law:

    Rules of contract law apply for cases dealing with property, and the validity and legality of the contract generally cover any issues. For instance, in Appeal Number 2017/452 (Real Estate Appeal), the Dubai Court of Cassation ruled on 14 March 2018 that as per the contract a buyer had to be compensated for the lack of 5 per cent space of the real estate he had contracted to buy from the defendant.

    UAE Civil Code on defective property:

    The UAE Civil Code provide guidance when it comes to defective property which is almost always applied in cases with latent defects. Article 237 states that a contract can be terminated if there is a defect even if the contract does not call for such a clause. If a person wishes to terminate a contract on reliance of this article, then, Article 240 which states that when a contract is cancelled due to a defect, the subject of the contract should be returned to the owner is also applicable. The article goes on to say that the contract price is recoverable by the affected party. However, it is important to note that this option to terminate the contract would not be applicable if a party accepts the defect or chooses not to exercise this right (Article 241(1)) but not when the party in question dies (Article 241(1)).

    The law also requires any person who has carried out, enabled or caused any defect in property to be bound to repair it. Article 282 states that a person liable for any tort is to repair the same. The party seeking compensation of any latent defect can claim for compensation for moral as well as financial damage (Article 293). However, the tricky part here is the statute of limitation, and if the buyer (or any affected person) is aware of the property defect and wishes to act within the expiration of the time period. The limitation period, however, does not apply if the defect in question is a part of a criminal proceedings claim (Article 298 (2)).

    But, what about property contracts which are contracted out to third parties?

    Decennial liability

    Decennial liability is a form of liability which initially arises from the French Civil Courts but is applicable in the UAE as well. In short, it means the person who hands over the property is liable for any defects found in the property for 10 years after the handover. This is applicable to the contractors but not to the subcontractors who help build the property. As the subcontractors are employed by the main contractors, vicarious liability applies here.

    The UAE Civil Code Articles 880 – 883 govern decennial liability. It provides that when the stability and the safety of the building is concerned, the contractor and the supervising architect/engineer is liable for it for a period of 10 years after handing over the property (Article 880(1)). This period cannot be negotiated between the parties for a shorter amount of time neither can the contractors contract out of this mandatory obligation (Article 882). This liability arises when the work on the property in question commences (Article 880(3)) and in case of liability, the affected party is to be compensated (Article 880(2)). This was seen in the case of Dubai Court of Cassation 150/2007, where it was held that a contractor/engineer would be liable to compensate the party to whom the property was handed over. This case also underlined an important principle that liability does not extend to affected third parties who are not part of the contractual agreement. Another important point to note is that, contractors will not be held liable for defects during the construction of the property as the decennial liability applies only after the handing over of the property. This principle was used in Abu Dhabi Court of Cassation 293/Judicial Year 3.

    Limitation

    When can an affected party make a claim for a defect in property? The general rule on limitation is 15 years from the date of loss suffered to bring about a claim as per the UAE Civil Code Article 473. In terms of commercial contracts, the general rule is 10 years as per Commercial Code Article 95. Article 880 of the UAE Civil Code deals with building contracts which is also a period of 10 years. The 15-year time period does not apply to defected property handovers in terms of decennial liability as per Article 883 of the UAE Civil Code.

    However, it is important to note that no claim can be made if the affected party claims for compensation after 3 years of discovering the defect in the property (Article 883 of the UAE Civil Code). This was seen in the UAE Federal Supreme Court Case Number 211 of 2019 in the Civil Circuit where it was held that a defective property dispute cannot be heard in this court on the basis that the case was time barred as the appellant brought about a claim after the three-year expiration date.

    With real estate booming in the UAE, it is important to acknowledge that there are laws governing various aspects which protect the rights of both parties. As seen from the case laws, the Courts generally uphold the relevant Codes.

     

    ]]>
    Tue, 10 Dec 2019 13:55:00 GMT
    <![CDATA[real estate market financing rules]]> Does the UAE real estate market need new financing rules?

    The United Arab Emirates (UAE) property market has experienced quite a few major developments within the past decade, with a host of new laws, initiatives, and real estate projects being announced. Moving into 2019, the UAE real estate market has been characterised with a great deal of positivity and improvements. Over the past five (5) years, the UAE real estate sector has been in a continuous remedial phase. For instance, the UAE's property market peaked in mid-2014.

    According to rating agency Standard & Poor's (S&P), the UAE property market, particularly in the Emirate of Dubai, will witness encouraged and enhanced recovery beyond 2021. Hitherto, investors have maintained a wait-and-watch stance on the property market, in spite of positive initiatives being taken up by real estate developers and the governments of the various Emirates. Amid a reasonably positive outlook, property prices have continued to fluctuate, but at a positive stance, since 2014, leading to the creation of buyer's, market within the past five (5) years.

    With the Expo 2020 coming up, which is set to align well with the proposed stabilisation of the UAE property market, there is an uptick in the market related to the Expo. The Expo 2020 has already been taken into account into the property market, and the impact of the same had already been absorbed, thus perhaps accounting for the peaking of property prices in the Emirate of Dubai in mid-2014, given the Expo's announcement in late 2013.          

    UAE Government Policies & Industry Response

    The UAE government has initiated a host of new changes to the real estate sector, to strengthen the industry and its fundamentals prior to embarking on the journey towards rejuvenation in the following couple of years.

    Perhaps one of the most publicised of such initiatives has been the institution of a 10-year residency visa for long-term foreign investors, along with a 5-year retiree visa, in 2019. Requirements for qualifying for the 10-year visa include, inter alia, public investments by an individual amounting to at least AED 10 million, and requirements for the 5-year visa necessitate the investing of AED 5 million into a property by the individual. Such initiatives have been instituted with the hopes of reinvigorating interest the UAE property market and increasing demand for real estate in the midst of the current oversupply of properties that exists in the UAE.

    In the Emirate of Abu Dhabi, property ownership laws were amended to permit freehold ownership by foreign investors for the first time in particular economic free zones. All across the Emirates, authorities have sought to further reduce government fees required to pay for property registration and real estate transactions, further relaxing the restrictions on foreign ownership in the efforts to create a more conducive environment for property investments.

    The Dubai Land Department (DLD) even launched a real estate self-transaction (REST) to facilitate quicker and more efficient means of processing real estate transactions. The REST platform has allowed for the digital management of all property transactions from 2018 onwards, and REST was launched as a part of the "Dubai 10x Initiative", a marketing campaign launched by the Dubai government to market Dubai as "the most innovative city on Earth in 10 years".  The Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA) also launched a smartphone application named "Taqyimee", that offers real-time market prices for properties, and connects real estate owners to investors, thereby reducing factors such as time and cost involved in the sale of real estate. The DLD hopes that the institution of such digital platforms would increase transparency in the Dubai property market, thereby making it more investor-friendly and providing a greater degree of access to the market to property buyers. 

    In Dubai, a great deal of property developers such as, but not limited to, have sought to "simulate" demand through employing various creative strategies. Such strategies have included rent-to-own schemes, allowing post-handover payments, sale-and-leaseback models, ensuring investors cannot resell until completion of set time or certain percentage of payments, and acquiring bank finance for the initial down payments of properties. Some of these aforementioned offerings pave way for rental revenues and returns for investors on behalf of the property developer, or 10-year payment plans for financing homes, that allow for payments to be made years after completion of real estate projects. Such initiatives have seen varying levels of success across the Emirates, but continue to have a profound effect on the UAE's real estate market. A recent Bloomberg Business survey revealed that Dubai was at the least risk of a property bubble (compared to Munich, Toronto and Hong Kong that were set at top of the list).

    Perhaps the more extensive solution to this issue lies in the resolution of credit issues in the region with regards to real estate and analysing the mortgage laws that govern the sale of properties in the UAE.

     UAE Mortgage Laws & Financial Developments

    Financing a property is the key question that constitutes an individual's decision whilst purchasing a property. Most investors in the UAE property market take a mortgage to finance their purchase. For simplicity purposes, this article shall further only concern the Emirate of Dubai.

    Dubai's mortgage law pertains to Law Number (9) of 2009, which amended certain provisions of Law Number (13) of 2008, which regulated the interim real estate register in Dubai, and was otherwise known as Dubai's "Mortgage Law". The core elements of the statute are as follows:

    • Articles 3 – 6: Articles 3, 4, 5, and 6 define important terms such as a mortgage, mortgagee, and mortgagor.
    • Article 7: This article concerns the registration of a mortgage. It states that a mortgage is rendered invalid unless and until it is registered with the DLD, and that any agreement thus formed contrary to this is void. Also, it states that the mortgagor, i.e., the owner of the property shall be the sole bearer of the costs outlined within the mortgage agreement/contract unless agreed otherwise. It stipulates the cost of the registration of the mortgage, which is a fee of 0.25% of the amount of the loan, in addition to AED 4,100.
    • Articles 10 – 20: These articles lay out the rights and restrictions of the mortgagee and the mortgagor during the duration of the mortgage.
    • Articles 25 – 30: These articles pertain to the relevant execution proceedings that take place on the mortgaged property. This outlines the instructions on the manner in which a mortgagee may choose to commence legal proceedings against a mortgagor in the event that the mortgagor is defaulting on his/her payments. This law stipulates that after all the requisite procedures and notice periods are met following the legal proceedings, the property be sold at a public auction.

    It is also important to note that this law outlines all the particulars (as specified by RERA) that ought to be accompanied with the mortgage application during the registration process.

    However, one of the most contentious issues surrounding the UAE real estate market is the mortgage cap that exists on loans, often described as the "loan-to-value" (LTV) limit on a mortgage. At the end of October 2013, the UAE Central Bank put into effect a new set of regulations on mortgage lending by banks and financial institutions, which entailed finance companies, banks, and other financial institutions to provide mortgages in accordance with "best practices", so as to better protect borrowers. The Central Bank also issued a threshold of 50% on the amount of an individual's income that can be committed towards paying off debts, including a mortgage. The figure below outlines the LTV ratios set by the aforementioned change:

      UAE NAtionals                          

    A few key takeaways from the impact of the mortgage cap; thus instituted are as follows:

    • For expatriates, mortgages became capped at 75% of the valuation of the first purchase of their property, and similarly, at 80% for UAE nationals.
    • Loans exceeding AED 5 million were further capped at 65% of the value of the property for expatriates.
    • For villas in Dubai valued from AED 5 million to AED 10 million, an up-front payment (in cash) would be needed to be made of almost 50% of the value of the property. For other property types, UAE nationals and expatriates would be required to make a down payment ranging from 20%-50% depending upon the value of the property.

    Many property stakeholders have continuously sought to change the LTV framework currently in place, to facilitate borrowing. Investors reckon that amendments to LTV limits would be able to guide the market towards a more balanced outlook. Investors have also sought to push the UAE Central Bank towards easing age restrictions for mortgage eligibility age limits from the current limits of 65 years for expatriates, and 70 years for UAE nationals, to limits along the lines of 80 years in the UNITED Kingdom (UK), or that of a no-limit level in the United States of America (USA). Amending the aforementioned limits to be based upon the mortgagor's ability to repay their obligations would seem as a reasonable measure to boost demand.

    In September 2018, a federation comprised of the UAE's leading banks cited the means of an amendment to the UAE's mortgage rules in order to enhance the real estate market.

    Role of Lawyers

    It is of high importance to hire a legal professional to under and to legitimize the ownership of the property. Investing in real estate in UAE is a worthwhile option, and now that Dubai is ever-growing as an international economic hub, there is an endless list of services that the Property lawyers in Dubai can advise their clients on. Evidently, foreign investors face challenges in terms of language (e.g. French speaking Canadian property buyer who does not speak English or Arabic desires to buy a property in Dubai on his own without the help of a lawyer or professional), understanding the commercial terms of sale and purchase, becoming aware of financing and possibility of availing the same, reading the fine print in the sale purchase agreement (the SPA) (which as outlined above, often restricts investors to resell their properties for a length of time), and negotiating the SPA. Likewise, investors also seek guidance on matters involving delayed handover, payment of transfer fees to Dubai Land Department, transfer of property to family members or subsidiary firms (which is set at 0.125% of the sale value/market value of the property), post-handover obligations, role of owners association and rights of property owners, default provisions, and insurance obligations, to name a few. These may also include the following: -

    • preparing and drafting of legal documentation;
    • title search;
    • legal filings;
    • facilitating the transfer of properties;
    • finalising and closing the construction deals; etc

    Change in Title and Property Gifts

    Our real estate lawyers have assisted majorly, when it comes to transferring gifts and with regards to the transfers which take place between siblings and if the transfer is possible on the same existing property. It is outlined specifically that the DLD shall not permit to conduct transfer via gifts amongst siblings, since only parent to child and husband to wife relationships gain eligibility. Further, it is not allowed to have multiple gift transfers on the same property to circumvent the earlier rule. That means, it is not permissible to transfer the gift from one sibling to the parent and then transferring the same gift to the other sibling. However, the most prominent exception to this rule is the transfer of gifts between companies and individuals.

    In high probability it is certainly possible to transfer a specific portion or entire rights in the property without the obligation of paying the transfer fees to the DLD.

    Transfer by way of Gifts

    Under the transfer by the method of gifts, the process of "Hiba" (in Arabic for gift) allows the first-degree relatives for transferring a portion or entire property rights by way of grant, donation or gift at the DLD. The procedure flows as under: -

    • obtaining the no-objection certificate
    • payment of transfer fees
    • finalising the transfer of title

    Conclusion

    In conclusion, a raft of the prior proposed changes ought to be instituted to the financing rules that govern the UAE's real estate market, in light of the recent developments that project the UAE's property market into the direction of a buyer's market in late 2020, or early 2021. To alleviate the risks that come along with this transition, and to expedite the recovery process, the UAE Central Bank must consider relaxing limits on its tightened credit rules, so as to facilitate borrowing and make buying property more attractive to a broader demographic of the UAE's population. While passive measures such as the implementation of a 10-year visa, and the waiving of auxiliary fees on transactions has helped to serve the purpose to a degree to a far more substantive move which would be a push towards hard changes in the legislation that governs mortgage rules in the UAE. 

     

    ]]>
    Thu, 10 Oct 2019 12:49:00 GMT
    <![CDATA[off-plan contract termination]]> The decision of the Land Department to cancel the registration

    In the judiciary of cassation in Dubai and Law 19 of 2017

    Due to the importance of the real estate market in Dubai, especially the sales system on the map, which allows the investor to buy through installments and allows the developer to implement the project with investors' funds over a period of time, the real estate legislation organized the sale on the map from the beginning until the end, The process as well as amendments to it in view of the flexibility of the legislation to keep pace with the development that occurs in the community in the sense that the legislation is amended whenever circumstances need this amendment.

    The judiciary also follows this development in legislation and applies the new rules, with taking into account the retroactive effect of the law.

    The contract may not be rescinded or amended except by the will of the parties or by a court order in accordance with the law.

    Since the contract of sale on the map is not a completed contract, it is a contract that takes time to implement, where there is a period of time between the contract and the implementation for years, and during these years may arise some things whether the seller or buyer can not complete the implementation or delay, The buyer may falter in pay the installments or change his opinion or the value of the property decreases, and the developer may falter in execution, delay for some time or stop performing for any reason.

    All these reasons raise the issue of termination of the contract, which means ending it without the implementation (annulment).

    Whereas, Law No. 13 of 2008, which included how to terminate the contract in the event of breach of any of the obligations of the developer or investor, stipulated in Article 11 that "If the buyer breaches any of the conditions of the contract of sale of the unit with the developer The latter shall notify the Department of this and the Chamber shall grant the purchaser, either in person or by registered mail, or by electronic mail for 30 days to fulfill its contractual obligations. 2. If the time limit referred to in item (1) of this Article has elapsed without the buyer having fulfilled its contractual obligations, the developer may cancel the contract and return what he has received from the buyer after deducting no more than 30% of the value of the amounts paid from him.))

    It was then followed by Decree No. 9 of 2009, under which Article 11 of Law No. 13 of 2008 was amended and states that "(Article 11) 1 If the buyer violates any of the terms of the sale contract of the real estate unit signed with the developer, (2) If the period specified in section (1) of this Article has elapsed without the buyer having fulfilled its contractual obligations, the following provisions shall apply:

    (A) In the event that the developer completes at least 80% of the real estate project, the developer may retain all the amounts paid with the buyer's demand to pay the remaining value of the contract. In case of failure, the developer may demand the sale of the property by public auction to demand the remaining amounts due to him.

    (B) In case the developer completes at least 60% of the real estate project, the developer may terminate the contract and deduct not more than 40% of the value of the real estate unit provided in the contract.

    C) In the case of real estate projects in which the construction started and did not reach 60%, the developer may terminate the contract and deduct not more than 25% of the value of the real estate unit stipulated in the contract.

    (D) In the case of real estate projects for which construction has not begun for reasons beyond the control of the developer and without negligence or negligence, the developer may terminate the contract and deduct not more than 30% of the value of the amounts paid by the buyer. 3- For the purposes of paragraphs (c) and (d) of Article (2) "Construction" means that the Contractor shall receive the location of the real estate project and start the construction work according to the designs adopted by the competent authorities.

    4. For the purposes of paragraphs (b) and (c) of item (2), the developer shall return the amounts owed to the buyer within a period not exceeding one year from the date of cancellation or within a period not exceeding sixty days from the date of resale of the real estate unit whichever is earlier. Notwithstanding the provisions of paragraphs (1) and (2) of this Article, the Foundation may, on the basis of a reasoned report, decide to cancel the real estate project. In such case, the developer shall return all amounts received from the buyers in accordance with the procedures and provisions stipulated in Law No. (8) for the year 2007 on the accounts of guaranteeing real estate development in the Emirate of Dubai. 6. The provisions of this Article shall not apply to contracts for the sale of land in which the sale has not been made on the map, and shall remain subject to the provisions of the contract concluded between its parties. 7 The provisions of this Article shall apply to all contracts concluded before the provisions of this Law. ))

    This was followed by the issuance of the executive regulation of the law by Decree No. 6 of 2010.

    Under this legislation, the law would have allowed the developer, in the case of breach of the investor's obligations, to resort to the Land Department to give a 30-day notice for the execution of the contract.

    Some developers have already resorted to the department and issued decisions in accordance with those provisions. The contract was canceled and the registration was canceled and the units were subsequently sold to third parties.

    However, when the buyer appealed this decision before the judiciary, some of the provisions of primary and appeal to support this decision and others not to be acclaimed because it was issued by the Department of Land and Property is not a judicial body has the right to decide the annulment and concluded that these decisions are just a recommendation does not prevent Of recourse to the judiciary and does not have the authoritative prevention of reconsideration of the subject.

    There may be no problem if the unit has not been disposed of to a third party and the court has concluded that the decision has been reviewed and concluded that the investor has been proved wrong and then the contract has been annulled in favor of the developer.

    However, the problem is that if the unit was disposed of to a third party after the decision of the Land Department to cancel the contract, when the appeal against this decision before the judiciary, the conduct to a third party makes the implementation of the contract impossible, which leads to the separation of the force of law and the court so without consideration In the extent of breach of contract because it is broken by the force of the law and it is useless to discuss the breach.

    This law was amended by Law No. 19 of 2017, which explicitly stated the right of the developer to apply to the Land and Property Department to request annulment without resorting to a court or arbitration after following certain procedures and obtaining a document from the Land and Property Department. Where it ruled that "Article (11) of Law No. 13 of 2008 regarding the regulation of the initial land registry in the Emirate of Dubai, as amended by Law No. 19 of 2017, stipulates that (A) The following rules and procedures shall be followed in the event of a breach by the buyer of its obligations to implement the contract of sale on the map signed between him and the real estate developer. (1) The real estate developer shall notify the department of the buyer's breach of his contractual obligations, The real estate developer and purchaser, the descriptions of the real estate unit that was the subject of the sales contract on the map, a clear description of the contractual obligations to which the buyer vacated, and any other data determined by the department, (2) the department immediately upon receipt of the notification and after verification (A) notify the buyer of the fulfillment of its contractual obligations with the real estate developer within thirty (30) days from the date of notification, provided such notice is in writing and fixed date, and shall be notified to the buyer by the Department either in person or (B) the friendly settlement procedure between the developer and the purchaser, if possible, and is evidenced by an annex to a contract signed by the developer and buyer, (3) If the period referred to in paragraph 2 (a) of paragraph (a) of this Article has expired without the buyer executing his contractual obligations or completing the friendly settlement between him and the real estate developer, the Department shall issue an official document in favor of the real estate developer stating: (A) The real estate developer's commitment to the procedures stipulated in paragraph (a) of this article; (b) Determination of the percentage of completion of the real estate developer's contract by the real estate developer on the map in accordance with the standards and rules approved by the institution in this regard. Of the official document referred to in the coffee (3) of paragraph (a) of this Article and according to the percentage of completion, the following measures shall be taken against the buyer without resorting to judicial or arbitration: (a) If the real estate developer accomplishes more than (80%) of the real estate unit, (1) to maintain the contract between the buyer and the buyer and retain the full amounts paid to him with the buyer's demand to pay the remainder of the value of the contract, (2) request the Department to sell the real estate unit of the contract by auction to require the remaining amounts owed to him, The buyer for all costs incurred by such sale; and (3) the contract is terminated by its own will And a deduction of not more than (40%) of the value of the real estate unit provided for in the contract of sale on the map, and refunds to the buyer within one year from the date of the dissolution of the contract or within 60 days from the resale of the buyer's real estate unit The third article of Law No. 19 of 2017 stipulates that "this law shall be implemented from the date of its promulgation and shall be published in the Official Gazette". This means that the amended article shall be effective from the date of the law. (A) The real estate developer's commitment to the procedures stipulated in paragraph (a) of e (B) to determine the percentage of completion of the real estate developer of the real estate unit in place of the contract of sale on the map, in accordance with the standards and rules adopted by the institution in this regard, as this was - and the court papers in front of the two degrees of litigation have been exempt from the official document provided for in the substituted article, Then there is no room here to confirm all the procedures followed by the appellant under the text of Article (11) of Law No. 13 of 2008 before replacing them for the absence of the article replaced by the text on the validity of those procedures. ))

    The law also stipulates that all contracts on the map should be applied to all the contracts on the map, whether before or after the law. The law also states that these procedures are considered public order and result in violating them. The law also allows the investor to resort to the courts in case of abuse of the real estate developer provided for in this Act.

    In light of the above, it is clear to us that the development of the legislation is accompanied by an evolution of the provisions to keep pace with the development in practice and to bring the law into line with reality. It is not logical that the law provides for a procedure that is not applied or recognized before the courts. In all cases, the victim is not denied access to the judiciary.

    ]]>
    Tue, 06 Aug 2019 04:46:00 GMT
    <![CDATA[الرهن العقاري]]> الرهن العقاري وتأمين الأصول المدعومة

     

    المقدمة

    إن التسنيد هو أداة مالية قوية تجعل من الممكن تحقيق ربحية الموجودات غير السائلة. نتفق جميعا على أن التوريق ساهم في الأزمة المالية لعام 2008 ، مما يدل على كيف أن هذه الأداة التجارية القوية هي سلاح ذو حدين: فهي قادرة على تعزيز وتدمير الاقتصاد. الولايات المتحدة أيضا معروفة كقائد غير منازع في أسواق التوريق. ومع ذلك ، فإن الكثير من النشاط الحالي يحدث في الشرق الأوسط، بما في ذلك الإمارات العربية المتحدة ، حيث تظهر موجة جديدة من أسواق التوريق.

    تعريف

    من خلال هذه العملية المالية ، يتم تجميع العديد من الأصول غير السائلة في مجمعات وتحويلها إلى أوراق مالية. يقوم مستثمرو الطرف الثالث في سوق ثانوي بشراء هذه الأوراق المالية أو التدفقات النقدية المتعلقة بها. وبعبارة أخرى ، يتم بيع المصالح الأمنية في المجمع للمستثمرين. تمكن العملية من تحويل أصل أو مجموعة أصول إلى أمان قابل للتسويق. أهدف في هذه المقالة إلى تقديم شرح شامل لطبيعة الحيازات الأساسية للتسنيد ، ووظيفة المركبات ذات الأغراض الخاصة ، والاستجابات التنظيمية للتوريق بعد الأزمة المالية ، وتأثير العملية الاقتصادية على الأسواق المختلفة.

    مثال لأصل غير سائل هو أداة دين ، والتي يقوم المنشئ (مثل البنك) بتنفيذها مع العديد من الملتزمين (مثل الأفراد الذين لديهم رهن عقاري مع البنك). يمكن أن تكون هذه الأصول ، التي تندرج في مجموعات ، أنواعًا مختلفة من الديون التعاقدية (رهن عقاري في المساكن عمومًا) مثل الرهون العقارية السكنية ، والرهون العقارية التجارية ، وقروض السيارات ، والتزامات ديون بطاقات الائتمان (أو غير ذلك من الأصول غير المديونية التي تولد المستحقات). نحن نجمع هذه الأصول مع أصول متجانسة أخرى ، مثل الرهون العقارية الأخرى التي صدرت على شروط مشابهة بشكل كبير ، لتشكيل تجمع. بعد ذلك ، يقومون بنقلها إلى الثقة أو مركبة الأغراض الخاصة (SPV) وهي سيارة التوريق. ستبيع الشركة المصالح الأمنية للمستثمرين. أنها تعطي الأموال التي أثيرت إلى الوسيط أو المنشئ في النظر في نقل الأصول.

    من المهم أن نلاحظ أن مجموعة واسعة من أصناف الأصول وإنشاء السيولة لأصل غير سائل يجعل التوريق أداة مالية قوية وعملية. علاوة على ذلك ، يمكن تقسيم مجموعة من الأوراق المالية وبيعها لمستثمرين مختلفين على أساس مستوى المخاطر الذي يرغب المستثمرون في اعتماده. إذا كانوا راغبين في تحمل مخاطر الرهون العقارية التي قد يتم سدادها أو لا يتم سدادها ، فسوف يشترون الجزء الأكثر خطورة من المجمع. إذا لم يكونوا راغبين في تحمل مثل هذه المخاطر ، فسوف يشترون الجزء المنخفض المخاطر من البحيرة. فيما يتعلق بالقيمة ، تهيمن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) على السوق العالمية ، في حين تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) بمعدلات نمو ثابتة.

    فوائد التوريق

    تقدم عملية التوريق العديد من المزايا الأساسية للمشاركين. في هذا السياق ، فإنه يسمح للمنشئ للقيام بالأمور التالية:

  • تمكن من تحويل الأصول غير السائلة إلى أداة مالية سائلة، وبالتالي تحديد الإيرادات المستقبلية.
  • يمكّن من الاقتراض بسعر أفضل بالنظر إلى أن علاوة المخاطرة التي يطلبها المستثمر تتناسب مع مجموعة الأصول الأساسية.
  •  يحسّن إدارة الميزانية العمومية مع تخفيض نسب الرافعة والنسب عن طريق إزالة الأصول الخطرة من رصيدها. إنه يسمح باستخدام رأس المال لدعم كتابة القروض والاستثمار.
  •  مخاطر الدفع المسبق للأصول الأساسية بعد ذلك على المستثمر.
  • أنه يزيل التعرض لمخاطر الائتمان أو إدارة الأصول.
  • .يحصل المنشئ على الوصول إلى قاعدة مصرفية / مستثمرين أوسع في الأسواق المالية.
  • سوف يفيد التسنيد المستثمر بالطرق التالية:

  • .إنه يمكّن الأوراق المالية من الحصول على تصنيف ائتماني ممتاز بالنظر إلى أن الصفقات يمكن أن تستلزم تحسينات ائتمانية.
  • تتجاوز العوائد التي تقدمها الأوراق المالية تلك السندات على سندات الشركات المماثلة.
  • الضمانات سائلة.
  • إنه استثمار في مجمع متنوع. ويفضل المستثمرون الاحتفاظ بجزء من مجموعة من الأصول الخطرة مقارنةً بموجودات واحدة محفوفة بالمخاطر.
  •  

     1. الأوراق المالية والأوراق المالية المدعومة بالأصول (MBS) 

     

    بشكل قاطع ، تقسيم الموجودات في فئتين هما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالموجودات. ويطلق على شكل التوريق المدعوم برهون عقارية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تضم ثلاثة أنواع مركزية:

  • . سندات الرهن التمويلية
  • .جرد MBS
  • .التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
  • إصلاحات أو الرهن العقاري بسعر فائدة عائم ترعى هذه الأوراق المالية. سيشتري المستثمر الأسهم في مجموعة من الرهون العقارية ، وسيحصل على تدفق نقدي يعتمد على ميزات الرهون الأساسية مثل المبلغ الأصلي والفوائد والمدفوعات التي تمت قبل عقد الإيجار.

    علاوة على ذلك ، فإن MBS المجهدة هي تأمين الرهن العقاري المشتق. يتم فصل تقسيم المبلغ الرئيسي والفائدة بطريقة بحيث يختلف سعر كل مستثمر عن الآخر. هناك احتمال لوجود MBS التي تم تجريدها والتي تقوم الشركات بتكوينها على أساس أن هناك طبقة مستثمرة ذات مصلحة وفئة مستثمر رئيسي فقط.

    وأخيرًا ، في شركة CMO ، يتم شراء كامل الرهونات الممولة من الديون الصادرة في شرائح مختلفة بواسطة سيارة التوريق. بعد ذلك ، هناك إعادة توزيع التدفقات النقدية من الأصول إلى شرائح مختلفة. يتم استخدام أصل وفائدة سيارة التوريق للتركيز على كل فرع. إنه يخلق علاقات مخاطر / عوائد مختلفة بين فئات المستثمرين عن طريق أخذ الرهن العقاري (أداة منفردة) وإنشاء أدوات متعددة الطبقات. لقد تطور هذا النوع من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية بشكل كبير وكان موضوع مستويات كبيرة من إعادة الهيكلة المالية.

     

     2. الضمانات المدعومة بالأصول (ABS) 

     

    الأوراق المالية المدعومة بالموجودات هي أوراق مالية مدعومة بأصول غير عقارية. وتشمل هذه (على سبيل المثال لا الحصر) ما يلي:

  •  قروض السيارات وتأجيرها
  • بطاقة الائتمان و متجر تهمة 
  •  تأجير أجهزة الكمبيوتر وغيرها من المعدات
  • حسابات الذمم المدين
  • التسويات القانونية 
  •  قروض تجارية صغيرة
  • القروض الطلابية
  •  قروض المساكن الرئيسية وخطوط الائتمان
  •  قروض القارب
  •  قروض الامتياز
  •  قروض الملكية بالوقت
  •  تأجير العقارات
  •  توريق الأعمال بأكمله
  • هناك منظور حيوي آخر للنظر في فهم بنية التوريق هو فكرة تعزيز الائتمان. إنها الطريقة أو الإستراتيجية لتعزيز إجراءات تقييم التبادل ، على النحو الموصى به من قبل وكالة تصنيف الائتمان مع الأخذ في الاعتبار الهدف النهائي لجذب المستثمرين الماليين للاستثمار في هذه الأصول.

    مركبات الأغراض الخاصة (SPV)

    شركة SPV هي شركات تابعة لشركة الأم ، التي توفر طريقة بديلة لمعاملات التمويل. بالنظر إلى أن هناك حماية كاملة للموجودات من تصرفات الشركة الأم ، فإنها تحد من المخاطر المالية على ممتلكات SPC. تلعب هذه المركبات دوراً لا غنى عنه في تشغيل الأسواق المالية العالمية. السماح للمستثمرين والشركات بزيادة رأس المال ، وتوريق الأصول ، وتقاسم المخاطر ، والحد من الضرائب وتنفيذ الأنشطة دون أي فرصة (أو على الأقل ليس تهديدًا كبيرًا كما هو الحال عادة). توفر الشركات الصغيرة والمتوسطة مسؤولية محدودة للمساهمين ، ويمكنهم اختيار العمل على ميزانيات منفصلة عن شركاتهم ("خارج الميزانية") ، وهم يعملون على هذه الميزانيات العمومية المجانية بدلاً من تسجيل المعاملات باسم شركاتهم الأم. فيما يلي SPVs شائع الاستخدام للعمليات:

  • ضمان المشاريع من الفشل المالي أو التجاري أو التشغيلي
  • تمويل القروض والمبالغ المستحقة القبض. على سبيل المثال ، أقامت الحكومات SPVs لتمويل مشاريعها وتمكين كيان SPC من توجيه الأموال للمشاريع في مناطق مختلفة.
  • نقل الأصول: عند تحويل الأصول إلى SPC ، تصبح غير قابلة للتحديد. ونتيجة لذلك ، فإنه يحمي الشركات في حالة الإفلاس أو التصفية. وقد أدت هذه القابلية للمساءلة المحاكم إلى الحكم بأن هناك صلة بين أصول SPC وصناديقها مع الشركة الأصلية.
  • التنظيم والالتزام: تتجنب SPVs البروتوكولات التنظيمية والامتثال حيث يمكن إنشاؤها في هياكل تشبه اليتيم.
  • تمويل رأس المال وجمعه: يمكن استخدامها لتمويل مشاريع جديدة دون زيادة التكاليف أو تغيير هيكل المساهمة. يجعلها مفيدة بشكل خاص لتمويل مشاريع الطائرات والطاقة والبنية التحتية.
  • الجانب العالمي من التوريق

    في الإمارات

    يسمح التوريق للشركة بأن تفكك نفسها من خلال فصل الأصول ذات السيولة العالية عن المخاطر المرتبطة بالصفقة. ثم يتم استخدام هذه الأصول لجمع الأموال في أسواق رأس المال بتكلفة أقل ، ومخاطر أقل مما لو كانت الشركة قد نمت الأموال مباشرة (عن طريق إصدار المزيد من الديون أو الأسهم). وستحتفظ الشركة بعد ذلك بالمدخرات الناتجة عن هذه التكاليف الأقل.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تقوم الشركة بتأسيس نظام للتوريق الإسلامي. إنه هيكل قانوني يكرر الغرض الاقتصادي لهيكل تسنيد تقليدي مدعوم بالأصول ويلبي متطلبات التمويل الإسلامي. المصطلحان "المهام" و "التوريق" هما المصطلحان المستخدمان في التوريق بموجب الشريعة الإسلامية. بالنظر إلى أن معظم المبادئ المالية الإسلامية تقوم على أساس مفهوم دعم الأصول ، فإن التوريق يتناسب بشكل جيد مع التمويل الإسلامي.

    إن التوريق التقليدي ، الذي نشأ في الاقتصادات غير الإسلامية ، ينطوي على دين بفائدة. من خلال عقد المطالبات الطارئة على أداء الأصول المورقة ، يحق للمستثمرين تحديد الفوائد المسبقة وكذلك المبلغ الأصلي المدفوع في البداية. ومع ذلك ، تحظر مبادئ التمويل الإسلامي الربح من الديون والمضاربة. وبالتالي ، فإن إصدار سندات دين بفائدة مع تنازع مضمون يتعارض مع مبادئ التمويل الإسلامي. على الرغم من حقيقة أن التوريق في ظل الشريعة الإسلامية يمنع دخول الفوائد ، تقوم الشركة بهيكلها في مثل هذه العملية بحيث تكافئ المستثمرين على تعرضهم المباشر لمخاطر العمل. أصول التوريق الضمنية التي لا تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية لا يمكنها أن تتورط في السوق.

    في المملكة المتحدة

    تعتبر المملكة المتحدة أكبر سوق للتوريق في أوروبا ، حيث بلغت قيمتها ما يقرب من 26 مليار دولار أمريكي في عام 1999. إن أول فئة أصول يتم تسنيدها في المملكة المتحدة هي قروض عقارية خاصة. وفي وقت لاحق ، توسعت السوق بشكل كبير لتشمل مستحقات بطاقات الائتمان ، وقروض استهلاكية أخرى ، ومستحقات الإيجار ، وتأمينات الأعمال الكاملة التي بموجبها تكون الأوراق المالية في جميع المستحقات المستقبلية للشركة. في المملكة المتحدة ، هناك مقدمة مستمرة لأنواع وهياكل الأصول الجديدة.

    في ألمانيا

    سوق ألمانيا ليست مهمة مثل الولايات المتحدة. ومع ذلك ، فقد نما سوق ABS في ألمانيا بشكل مطرد منذ عام 1995. وعادةً ما تكون قروض الإسكان ومدينو بطاقات الائتمان وقروض المستهلكين هي مواضيع عمليات التوريق في ألمانيا. في منتصف عام 1997 ، نشر المكتب التنظيمي للبنك الألماني دليلاً يسمح بالتخفيف من متطلبات كفاية رأس المال للبنوك إذا استوفت المعايير المحددة. ومنذ ذلك الحين ، لم تقم الشركات ، بل البنوك أيضاً ، بتوريق العديد من الأصول. في الماضي ، كانت معاملات ABS التقليدية تعتمد أساسًا على قروض الرهن العقاري (السكنية والتجارية) ، والمبالغ المستحقة القبض التجارية ، ومستحقات الإيجار ، وقروض العملاء. اليوم ، يمكن تحويل جميع أنواع الموجودات إلى أوراق مالية شريطة أن تكون قابلة للانفصال ، قابلة للتحويل ، قابلة للإلغاء وخالية من الاعتراضات.

    في المنطقة الآسيوية

    تسببت الأزمة الآسيوية في تباطؤ سوق التوريق في آسيا. من العقارات إلى الرواتب ، كان السوق يبحث باستمرار عن أصول جديدة للتوريق. كان السوق مزدهرًا ، حيث كان يبحث باستمرار عن طرق مبتكرة للتغلب على مشكلاته القانونية والضريبية والمحاسبية. لكن انهيار السوق في عام 1997 أبطأ بشكل كبير من عملية تطوير عملية التوريق في المنطقة. بدأ السوق في الانتعاش في عام 1998 ، وفي المجموع ، تم الانتهاء من أربع صفقات كبيرة: في هونغ كونغ وتايوان وكوريا و "صفقة سلة آسيوية" (CBO). شهد عام 1999 زيادة كبيرة في النشاط الذي يركز على شمال آسيا. وبالنظر إلى أن القضية المركزية في السوق الآسيوية لا تزال تتمثل في جذب المستثمرين ، فقد كان التركيز في تلك المنطقة على التحسينات الائتمانية وإعادة تجميع المخاطر.

    استنتاج

    على العموم ، يعتبر التوريق أداة مالية قوية تشكل جزءًا مهمًا من جيل الربح العالمي الحالي. وبالنظر إلى أن انتهاكات التوريق ساهمت في الأزمة المالية العالمية ، فإن تنظيمها مهم للغاية. ردود الولايات المتحدة وأوروبا في فترة ما بعد الأزمة غير كافية. لتحقيق إطار تنظيمي أكثر انتظامًا ، يجب أن يكمل القانون الحالي.

    ]]>
    Tue, 24 Apr 2018 10:27:00 GMT
    <![CDATA[اختصاص المحاكم - الجزء 1]]> الوصول إلى سلطة إقليمية الجزء الأول

    المقدمة

    تتبع الإمارات القانون المدني في نظامها القانوني وينظم القانون الأساسي الذي ينظم اختصاص المحاكم بموجب القانون الاتحادي رقم 11 لعام 1992 وقانون الإجراءات المدنية (قانون الإجراءات المدنية) والقانون الاتحادي رقم 35 لعام 1992 المتعلق بقانون الإجراءات الجنائية ( قانون الإجراءات الجنائية).

    تعني ولاية المحكمة أن اختصاص المحاكم للنظر في أي نزاع قد يتم تقديمه إليها. وبالتالي ، فإن المحكمة التي لا اختصاص لها لن تكون مختصة بالبت في نزاع معين. تنقسم ولاية المحكمة إلى أربعة (4) أجزاء رئيسية على النحو التالي:

    الجزء الاول

    الاختصاص الدولي للمحاكم ، الذي يبين القانون عند اختصاص المحاكم للنظر في الدعاوى المرفوعة ضد الأجنبي الذي ليس لديه أي محل إقامة معروف. كما يكون لهذه المحاكم الاختصاص في اعتبارها لا تدخل في نطاق سلطتها القضائية ، ولكنها مطلوبة حسب الإدارة الصحيحة للعدالة. كما يكون لهذه المحاكم الاختصاص للنظر في الملخص والإجراءات المؤقتة المرتبطة بالتنفيذ داخل أراضي الدولة حتى لو لم تكن هذه المحاكم مختصة بالنظر في الدعوى الأصلية.

    الجزء الثاني

    الاختصاص النوعي الذي يبين القانون توزيع الاختصاص بين الإدارات الجزئية والهيئات العامة وفقاً لنوع القضية المقدمة للمحكمة ، وتوزيع الاختصاص بين المحاكم العادية والمحاكم الموجزة ، وكذلك توزيع الاختصاص القضائي في المراحل المختلفة للتقاضي (المحكمة الابتدائية ، محكمة الاستئناف ، ومحكمة النقض).

    الجزء الثالث

    الولاية القضائية التي يحدد فيها القانون الاختصاص بين الإدارات الجزئية والإدارات العامة وفقاً لقيمة القضية.

    الجزء الرابع

    الاختصاص القضائي المحلي أو الإقليمي للمحاكم موضوع هذه المادة يعني توزيع الاختصاص القضائي على محاكم الولاية من نفس النوع والدرجة ضمن حدود منطقة اختصاصها. ويتم تحديد الولاية الإقليمية للمحاكم وفقاً لمحل إقامة المدعى عليه أو مكان العقار المتنازع عليه أو اختيار المدعي في بعض حالات الأحوال الشخصية.

    الولاية الإقليمية

    القاعدة العامة التي يضعها القانون الاتحادي فيما يتعلق بالاختصاص الإقليمي لمحاكم الولايات ، على أن يكون الاختصاص للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها موطن المدعى عليه. كما يؤكد القانون على أنه كما جاء في المادة 31 (1) من قانون الإجراءات المدنية ، يشار إلى أن "الاختصاص القضائي يجب أن يكون للمحكمة التي يشمل نطاق اختصاصها مكان إقامة المتهم ما لم يقرر القانون خلاف ذلك. وإذا لم يكن للمدعى عليه موطن داخل البلاد ، فإن الاختصاص سيكون للمحكمة التي يشمل اختصاصها عنوان إقامته أو عنوان عمله ".

    يمنح الاختصاص الإقليمي ، وفقا للمادة المذكورة أعلاه ، للمحاكم التي تشمل منطقة اختصاصها مقر إقامة المدعى عليه ، أي الإقامة الدائمة والمستمرة للمدعى عليه. وكلمة "موطن" تعني البيت ، أي أنه يتم إرسال الإخطار إلى المكان الذي يعيش فيه.

    في الحالات التي لا يكون للمدعي فيها محل إقامة ، تمنح الولاية القضائية للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها عنوان إقامته بما يتعارض مع الموطن. وبما أن الرجل قد يعيش في قصر لفترة محدودة ، فقد تركها دون سكن. كما يُسمح بتقديم الدعوى أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها عنوان العمل للمدعى عليه. ويكون للمدعي الحق في رفع الدعوى إلى المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها عنوان السكن أو عنوان العمل للمدعى عليه ، حيث يكون كلاهما ساريًا في حالة عدم وجود أي محل إقامة معروف ومعروف للمتهم.

    استثناءات من القاعدة العامة

    تتضمن القاعدة المذكورة أعلاه عدة استثناءات ، وتنبع هذه الاستثناءات إما من شروط المدعي أو من نوع وموضوع هذه القضية.

    وبالتالي فإن الاستثناءات فيما يتعلق بشروط المدعي هي كما يلي:

  • يكون للمحكمة التي تقع ضمن منطقة اختصاصها الواقعة الضرر ولاية إقليمية للنظر في الدعاوى القضائية المتعلقة بالتعويض إما أن هذا الضرر وقع على الممتلكات أو الأشخاص. وبالتالي ، يجوز للمدعي في الدعاوى القضائية المتعلقة بالتعويض أن يرفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة المدعى عليه أو المحكمة التي وقعت ضرر في نطاق اختصاصه.
  •  يسمح القانون في المنازعات التجارية بأن يكون للمحكمة التي اتفق عليها الطرفان في مجال اختصاصها الاختصاص الإقليمي للنظر في هذه النزاعات أو المحكمة التي تم تنفيذ هذه الاتفاقية إما كليًا أو جزئيًا في نطاق اختصاصها. أو المحكمة التي يجب أن تنفذ الاتفاقية في نطاق اختصاصها. وبالتالي ، يحق للمدعي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة المدعى عليه أو المحكمة التي أبرم فيها الاتفاق (موضوع الدعوى) أو تم تنفيذه كليًا أو جزئيًا أو المحكمة التي ينبغي أن تنفذ الاتفاق في المنازعات التجارية.
  • في حالة وجود أكثر من متهم واحد ، يكون الاختصاص للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة أحدهما ، وبالتالي يجوز للمدعي أن يختار المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة أحد المتهمين لتقديم ملفه. دعوى قضائية قبل ذلك.
  • كما أوضح قانون الإجراءات المدنية أو الجنائية الاختصاص الإقليمي للمحاكم وفقاً لموضوع الدعوى ، حيث إنه قد استثني استثناءات في الحالات المذكورة أدناه من القاعدة العامة المذكورة أعلاه على النحو التالي:

  •  في القضايا العقارية العينية والدعاوى الدعائية الحيازية ، يكون الاختصاص الإقليمي للمحاكم التي تشمل منطقة اختصاصها الممتلكات أو أي جزء منها. يقصد به الدعاوى العقارية العينية ، أي دعوى قضائية يثار فيها الخلاف على أحد الحقوق العقارية العينية مثل حق الملكية كما في الدعاوى المتعلقة بتأكيد الملكية أو طلب نزع الملكية. أو استعادة حيازة العقار. السبب ، في هذه الحالة ، هو الإدارة الصحيحة للعدالة. كما أنه أفضل من أن تنظر المحكمة في هذا النزاع بالقرب من العقار (موضوع النزاع أو الدعوى القضائية).
  •  في حالة الدعوى العقارية الشخصية ، يجوز للمدعي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة المدعى عليه أو المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها الممتلكات المتنازع عليها. يقصد به الدعوى العقارية الشخصية ، أي دعوى قضائية يثار فيها النزاع على الحقوق الشخصية المتعلقة بالممتلكات مثل الدعاوى القضائية المتعلقة بإنهاء عقد بيع العقار.
  •  في القضايا المتعلقة بالحقوق المعنوية (في حالة الشركات والمؤسسات) ، حيث يتم منح الاختصاص الإقليمي للمحكمة التي يشمل نطاق اختصاصها المكتب الرئيسي للشركة ، باستثناء الدعوى المتعلقة بأحد فروع الشركة. هذه الشركة ، حيث يتم منح الاختصاص للمحكمة التي يشمل مجال اختصاصها هذا الفرع.
  • حالات الإفلاس

    في الدعاوى القضائية المتعلقة بالإفلاس ، يُمنح الاختصاص للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها المحل (شركة أو منشأة خاصة) للمفلس. في حالة امتلاك المفلس للعديد من المحلات ، يمنح الاختصاص للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها المكتب الرئيسي لأعمال المفلس. وينطبق الشيء نفسه على الدعاوى القضائية المتعلقة بالإفلاس ، حيث يمنح الاختصاص للمحكمة ذاتها ، أي أن تصدر المحكمة الحكم بإعلان الإفلاس. ولكن إذا ترك التاجر التجارة ، فسنعود إلى القاعدة العامة المتعلقة بالولاية القضائية الإقليمية ، لأن المحكمة التي سيكون لها الاختصاص الإقليمي هي المحكمة التي يشمل اختصاصها مكان إقامة المدعى عليه.

  •  في الدعوى القضائية المتعلقة بالوصايا ، يمنح الاختصاص للمحكمة التي يشمل مجال اختصاصها آخر محل إقامة للمتوفى ، ويطبق ذلك في حالة الدعاوى المتعلقة بالوصاية وتحديد الورثة.
  • في الدعوى المتعلقة بعقود التوريد أو عقود التعاقد أو أجور العمال والحرفيين والموظفين ، في هذه الحالة ، يجوز للمدعي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة المدعى عليه أو المحكمة التي بموجبها تم أو نفذت في منطقة اختصاصها.
  •  في الدعوى القضائية المتعلقة بالمطالبة بمبالغ التأمين ، يجوز للمدعي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها موطن المستفيد أو المحكمة التي يشمل نطاق اختصاصها العقار المؤمن عليه.
  • في الدعاوى القضائية الموجزة والطلبات المؤقتة ، تُمنح الولاية القضائية للمحكمة التي يشمل نطاق اختصاصها مكان إقامة المدعى عليه أو المحكمة التي طُلب فيها تنفيذ الإجراء في منطقة اختصاصه. ولكن إذا كانت المسألة تتعلق باتخاذ إجراء موجز فيما يتعلق بتنفيذ حكم أجنبي ، تُمنح الولاية القضائية للمحكمة التي يتم فيها تنفيذ هذا الحكم في نطاق اختصاصها القضائي.
  •  فيما يتعلق بالعقود والالتزامات التي اتفق على تنفيذها في محل إقامة محدد ، تكون المحكمة التي لها اختصاص إقليمي للنظر في هذه الدعاوى والالتزامات هي المحكمة التي يشمل نطاق اختصاصها هذا الموطن.
  • استثناءات من القانون

    كما أن القانون قد وضع استثناءين آخرين في القاعدة العامة لم يرد ذكرهما في الظروف المذكورة ، وهما كالتالي:

    الحالة الأولى:

    إذا لم يكن للمدعى عليه أي محل إقامة أو محل إقامة في الدولة أو لم نتمكن من تحديد المحكمة المختصة وفقاً للحالات المذكورة ، يمنح الاختصاص للمحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها موطن المدعى عليه أو عنوان إقامته. وإذا لم يكن للمدعى عليه محل إقامة أو محل إقامة ، يمنح الاختصاص الإقليمي في الدعوى إلى محكمة أبوظبي.

    الحالة الثانية:

    في قضايا الأحوال الشخصية (النفقة ، والوصاية ، والرؤية ، والمهر ، والوصاية ، والهدايا ، والطلاق ، والطلاق، والتخلي ، والفصل بين الزوجين من أي نوع) ، في هذه الحالة يجوز للمدعي رفع دعوى قضائية أمام المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل إقامة المدعى عليه من المدعى عليه أو المحكمة يتضمن موطنه.

    ماذا لو ؟
    السؤال المطروح من الحالات المذكورة أعلاه هو ما إذا كانت الأطراف المتعاقدة قد أبرمت عقدًا أو أي معاملة، توافق على التناقض مع قواعد الولاية الإقليمية للمحكمة وفقًا للائحة المشار إليها؟ يبدو أن الجواب إيجابي لأن القانون سمح للأطراف المتعاقدة بتسجيل أي عقد للاتفاق على قواعد الولاية الإقليمية لمحاكم الولايات في حالات خاصة.

    وطبقاً للمادة 31 (5) من قانون الإجراءات المدنية ، "يُذكر أنه باستثناء الحالات المنصوص عليها في المادتين 32 و 34 إلى 39 ، يُسمح بالموافقة على اختصاص محكمة معينة للنظر في النزاع. وفي هذه الحالة ، تُمنح الولاية القضائية لهذه المحكمة أو المحكمة التي تشمل منطقة اختصاصها محل الإقامة أو عنوان السكن أو عنوان العمل الخاص بالمدعى عليه. "

    ووفقاً للحكم المشار إليه ، فإن أي أطراف متعاقدة تحت أي علاقة يمكن إثارة نزاع بشأنها ، يكون لها الحق في الموافقة على تحديد المحكمة التي يكون لها الاختصاص للنظر في النزاع الذي قد يُثار حول هذه العلاقة. على سبيل المثال ، يجوز إبرام طرفين في عقد بيع في دبي ، حيث يتم التنفيذ والتسليم في دبي، ثم يتفق الطرفان على أن محاكم إمارة الفجيرة في أبوظبي لها الحق في النظر في هذا النزاع.

    في حين أن القانون لم يستثن من ذلك إلا بعض الحالات التي ذكرتها حصرا ، وهي الدعاوى العقارية العينية ، والدعاوى القضائية المتعلقة بالتركات ، والدعاوى القضائية المتعلقة بالإفلاس ، والدعاوى القضائية المتعلقة بالمطالبة بمبلغ التأمين ، والملخص. دعاوى قضائية واتخاذ إجراءات موجزة ، والدعاوى القضائية المتعلقة بالإمدادات ، والتعاقد ، إيجارات المساكن ، وأجور العمال ، والحرفيين والموظفين ، والطلبات العارضة المرتبطة الدعاوى القضائية التي نظرت أمام المحكمة في الواقع. أي طرف في هذه العلاقات أو تلك الدعاوى يكون له الحق في عدم الالتزام بقواعد الولاية الإقليمية للمحاكم المذكورة أعلاه. في المقال التالي ، سنناقش الجانب العملي للولاية القضائية الإقليمية للمحاكم المحلية وكيف فسرت المحكمة القوانين في حالات مختلفة.

     

     

     

    ]]>
    Tue, 17 Apr 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الاستثمار العقاري في أبوظبي]]> استثمار العقارات في أبوظبي

    المقدمة

    الرياضيات واضحة ومترابطة. يؤدي ارتفاع عدد المغتربين الذين يغمرون بالمنطقة إلى ارتفاع خطي في الطلب على الممتلكات (لعقد الإيجار والتملك الحر). لكن هذا الطلب على الممتلكات لا يشير فقط إلى الوحدات السكنية. ازداد عدد الأبراج التجارية في إمارة أبوظبي على مدى العقد الماضي ، بفضل اللوائح التنظيمية للمستثمرين وثقافة الشركات الديناميكية. أنشأت حكومة أبوظبي مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني أو مجلس التخطيط العمراني في أبو ظبي من منظور وحيد هو وضع خطة إستراتيجية لإمارة أبوظبي تتماشى مع رؤية 2030.
    كانت هذه الخطة بسيطة وواضحة - تطور التقدم من خلال رفع مستوى المعيشة ، واحتضان الثقافة الاجتماعية والاقتصادية للإمارة ، وحماية والحفاظ على تقاليد المنطقة ، والاستثمار في مشاريع متنوعة لتعزيز الاقتصاد الكلي في أبوظبي وتلبية الطلب المتزايد. في نهاية المطاف ، كان الهدف هو إنشاء إطار من شأنه في الوقت نفسه صياغة الهيكل الاجتماعي والإستراتيجية الاقتصادية للإمارة

    جاء سوق أبوظبي العالمي للسوق أو سوق أبو ظبي العالمي إلى حيز الوجود في عام2013  كمركز مالي رئيسي ودولي من شأنه توفير وتلبية متطلبات المستثمرين المستقلين في القطاع المالي في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك، كان سوق أبوظبي العالمي منطقة حرة مالية تضم محاكمها المخصصة وإطارها القانوني لدعم عملائها الدوليين. على مدى هذه الفترة القصيرة من الزمن ، أصبح سوق أبو ظبي للأوراق المالية مشهوراً في المنطقة نظراً للبنية التحتية عالية المستوى وأكثر من نظام القانون الإنجليزي. منذ تأسيسها ، تعمل هذه المنطقة الحرة المالية على ترسيخ مكانتها كالمنطقة الحرة المسيطرة في المنطقة من خلال نظام مخصص لتسوية المنازعات والتخلي عن الولاية القضائية. لدى سوق أبوظبي العالمي قوانينها المدنية والتجارية الخاصة بها والتي تنطبق على الكيانات والمعاملات داخل المنطقة الحرة، والتي يحددها نظام القانون العام الإنجليزي.

    في هذا الدليل العقاري ، يهدف محامو ممتلكاتنا في أبوظبي إلى تحديد وتوضيح أحكام قانون (القانون الجديد) الجديد رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم العقارات في إمارة أبوظبي والقواعد التي تحكم العقارات المعاملات والقوانين في سوق أبوظبي العالمي. قام المشرعون في أبوظبي بتطبيق القانون الجديد ، بما يتماشى مع قوانين الملكية القائمة في دبي ، لجذب المستثمرين الأجانب والاستثمارات العقارية في الإمارة. وقد تطرق هذا القانون الجديد لجميع القضايا الرئيسية المحيطة بالقطاع العقاري في أبو ظبي (بما في ذلك ، تسجيل الممتلكات ، وشراء ، وبيع العقارات على الخارطة ، وترخيص الأحزاب في القطاع العقاري، والرهون العقارية وبالمثل.
    تعد مكاتب إس تي إيه للمحاماة أحد مكاتب المحاماة الرائدة في المنطقة ولها مكتبان في إمارة أبوظبي. يقوم فريقنا من المحامين العقاريين في أبوظبي بتخصيص وقت مناسب ومناسب في البحث عن خلفية سوق العقارات والممتلكات ووضع مطوري العقارات والسماسرة كقاعدة لتقارير العناية الواجبة. في إس تي إيه ، نقدم المشورة القانونية في الوقت المناسب وعملية ومصممة بشكل فردي لتلبية متطلبات محددة للعملاء.

    فهرس

    دليلك النهائي للاستثمارات العقارية في إمارة أبوظبي

    1. ملكية العقارات
    1.1.الملكية الحرة

    2.1. الملكية المستأجرة

    3.1. ملكية مملوكة ملكية عقارية

    2. اكتساب الملكية
    1.2. المتطلبات الرسمية

    2.2. رسوم التسجيل

    3.2. حصة الصفقات

    4.2. مزادات علنية

    3. حقوق أخرى في الممتلكات
    1.3. الرهون العقارية والرسوم

    2.3. حقوق الارتفاق

    3.3. حقوق أخرى غير قابلة للتسجيل

    4. عقود الإيجار

    4.1. المدة والإيجار

    4.2. نفقات التشغيل

    4.3. الصيانة والإصلاح والتجديد

    4.4. مناجم وانهاء

    5. ضريبة

    1.5. تحويل الضرائب

    2.5. ضرائب القيمة المضافة

    3.5. رسوم أخرى ناشئة عن احتلال العقارات

    6. التمويل العقاري

    1.6. صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

    7. حل النزاع

    8. الجوانب البيئية

    1. نظرة عامة

    على غرار دائرة الأراضي والأملاك  في دبي ، فإن دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي هي السلطة التنظيمية المركزية التي تتغاضى عن القطاع العقاري في الإمارة. على الرغم من تشابهها مع في وظائفها، فإن بلدية أبوظبي مسؤولة عن تسجيل وتسجيل المعاملات العقارية في إمارة أبوظبي.
    القاعدة الأساسية في المعاملات العقارية هي أنه يجب على البائع تسجيل الصفقة مع السلطة التنظيمية وعدم الالتزام بهذه القاعدة قد يعني أن الاتفاقية المحددة غير صالحة بموجب القانون. في هذا الصدد ، يصدر دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي شهادة ملكية لكل معاملة عقارية ويعتبر هذا المستند أحد الأدلة الأولية التي تأخذها المحكمة في الاعتبار عند تقرير نزاع يتعلق بملكية العقار. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن للأحزاب الاستثمار في العقارات في الأشكال التالية: -

  • ملكية التملك الحر
  • ملكية المستأجر
  • ملكية مشتركة
  • 1.1 ملكية التملك الحر (البر الرئيسي)

    يحصل المالك ، سواء كان شخصًا أو كيانًا اعتباريًا ، على ملكية مجانية ، على فوائد واسعة من العقار ، ويتوقف ذلك على جنسيته ومكان التسجيل. فيما يلي تصنيف السكان في دولة الإمارات العربية المتحدة التي يحتمل أن تمتلك عقارات في أبو ظبي:

  • الأفراد الذين يحملون الجنسية الإماراتية والشركات المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
  • الحكومة الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة ، حكومة إمارة معينة أو شركاتها ؛
  • الشركات المملوكة بالكامل لحكومة أبوظبي. و
  •  المغتربون أو الكيانات التي لا تندرج تحت الفئات أعلاه.
  • لا يقيد قانون عقار أبو ظبي الأفراد الذين يحملون جنسية الإمارات العربية المتحدة أو منظمات في دولة الإمارات العربية المتحدة من امتلاك العقارات في الإمارة المعنية. يسمح لسكان عدة دول خليجية بما في ذلك البحرين وعمان والسعودية والكويت بالاحتفاظ بملكية الأراضي أو العقارات في مناطق استثمارية محددة بشكل محدد داخل إمارة أبوظبي. على العكس من ذلك ، يسمح للمستثمرين الأجانب فقط ، داخل المناطق المعينة المعروفة باسم مناطق الاستثمار ، بشراء أو بيع أو رهن أو تأجير العقار. مناطق الاستثمار في أبوظبي هي مناطق يمكن للمغتربين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي امتلاك حقوق الملكية فيها. والأهم من ذلك أنه يُسمح للمواطنين غير الإماراتيين بامتلاك شقق وطوابق كاملة داخل منطقة الاستثمار أو بحقوق الانتفاع أو المساطحة. ومع ذلك ، لا يمنح هذا السبب إذنًا لمالك جزء معين من الأرض الأصلية التي تم إنشاء المبنى عليها. فيما يلي قائمة مناطق الاستثمار في أبوظبي:

  •  الريف
  •  حدائق الجولف
  •  قرية المنغروف
  •  المنارة
  •   شاطئ الراحة
  •   البندر
  •  جزيرة الريم
  •  الزينة
  • كما ذكر أعلاه ، يتمتع المواطنون غير الإماراتيين بسلطة شراء العقارات في منطقة أبوظبي للاستثمار وليس خارجها وفق الشروط التالية:

  •  حق الانتفاع لمدة 99 سنة (الفائدة في الأرض)
  •  المساطحة لمدة 50 عاما وقابلة للتجديد
  •  عنوان الملكية للأرضيات داخل المبنى
  •  مصلحة في الأرض للحصول على عقد إيجار لمدة أقصاها 25 سنة
  • وهكذا ، ينص القانون على أنه يمكن للمستثمرين الأجانب أن يحتفظوا بالملكية إما بشكل فردي أو مشترك مع طرف آخر مذكور كالتالي:

  • المالك المنفصل: هذا النوع من الملكية هو الأسلوب الأكثر شيوعًا بين المغتربين حيث يقوم الفرد بالشراء وتسجيل الملكية تحت اسمه.
  • الملكية التعاونية: هذا يسمح لشخصين أو أكثر بحيازة الملكية بشكل مشترك. بموجب هذا الترتيب ، سيتم تسجيل العقار تحت اسم جميع المالكين مع وضعهم المحدد في سند الملكية.
  • أسواق أبوظبي العالمية

    وضعت سوق أبوظبي العالمية ، وهي منطقة حرة مالية دولية ، قواعدها وأنظمتها المتميزة المتعلقة بملكية العقارات في سوق أبو ظبي للأوراق المالية ، والتي تشمل أنظمة الملكية واللوائح الخاصة بالطبقات. تسري لوائح قواعد سوق أبوظبي العالمي فقط على العقارات الموجودة في جزيرة المارية. يسمح مصرف أبوظبي الوطني للشركات الإماراتية أو دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة بالكامل من قبل المواطنين المعنيين بامتلاك الأرض والشقق والطوابق أو حتى الوحدات ضمن نطاق اختصاص سوق أبوظبي العالمي في فرضية التملك الحر. على أي حال ، بالنظر إلى القانون الجديد ، فإن الأفراد من غير الإماراتيين ، أو الأفراد أو الشركات ، يقتصرون على ملكية التملك الحر في سوق أبو ظبي للأراضي ، حيث يتم الاحتفاظ بها لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ودول مجلس التعاون الخليجي. كما ذكرنا سابقاً ، يحق للمغتربين (الأفراد أو الشركات) امتلاك حق الملكية عن طريق امتلاك الأرضيات أو الوحدات في مبنى معين في سوق أبو ظبي للأوراق المالية. بالإضافة إلى ذلك ، يدرك سوق أبوظبي العالمي الملكية المشتركة حيث ، يمكن لمالكين اثنين (2) على الأقل المطالبة بملكية الأرض.
    بموجب قواعد ولوائح سوق أبوظبي العالمي، قامت إدارة سوق أبوظبي للأوراق المالية بتأسيس قسم تسجيل الملكية المنفصل التابع لها ، وهو سجل أرضي تابع لشركة أبوظبي للتطوير العقاري
    ، والذي قام بإعداد صفقة عقارية متداولة يتم إدراجها بها. في سوق أبوظبي العالمي، الالتزام بضمان أن يتم تبادل الملكية أو التفاصيل المحددة لمعاملات تبادل الملكية التي يتم تسجيلها على الفرد أو الشركة التي تقدم أو تؤجر العقار المحدد. ومع ذلك ، فإن الاتفاقات المتعلقة ببورصات الملكية هذه التي أبرمتها الأطراف ذات الصلة قابلة للتنفيذ بموجب أحكام تقرير النقل بغض النظر عما إذا كان نفس الشيء غير مسجل في سجل الأراضي سوق أبوظبي العالمي. يسجل سجل الأرض جميع التقارير التي يتم تحديدها مع الإنشاء. أو تبادل حقوق الملكية في سوق أبوظبي العالمي. علاوة على ذلك ، ستقوم سوق أبوظبي العالمي بإنشاء محاكمها المستقلة (محكمة سوق أبوظبي العالمي) لسماع أي قضايا ناشئة عن لوائح الملكية.

    التخطيط لشراء عقار؟

    #

    أشياء يجب معرفتها

    1.

    يجب بذل العناية الواجبة على كل من البائع والممتلكات قبل التوقيع على المستندات.

    2.

    تحقق من تفاصيل العقار في بلدية أبو ظبي.

    3.

    استشارة الممتلكات أو المحامي العقاري لمراجعة الأوراق وتقديم المشورة لك بشأن هيكل المعاملة الخاصة بك.

    4.

    تباين سعر الخاصية المحددة مع الخصائص الأخرى في المنطقة

    5.

    حساب رسوم التسجيل النهائي للممتلكات وتحديد النسبة المئوية الدقيقة لكل طرف

    6.

    تأكد من أن العقار خالٍ من أي ديون وليس بأي شكل من أشكال الضمانات.

    7.

    زيارة محام الملكية وفهم حقوق والتزامات الأطراف في حالة تجديد وصيانة الممتلكات المستأجرة.

    8.

    تحقق ما إذا كانت الخاصية عرضة لأي مخاطر بيئية.

    9.

    تأكيد انطباق ضريبة القيمة المضافة في المعاملة التي تنطوي على الممتلكات.

     

     

     

    ]]>
    Fri, 30 Mar 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مشاريع البناء الملغاة في دبي]]> مرسوم رقم 21 لعام 2013 – بعد سنة واحدة  

    نحن جميعاُ على دراية في القصة. السيد أ اشتري العقارات خارج الخارطة. سيتم الانتهاء من تقديم المشورة للممتلكات بحلول عام X201 السيد  ينتظر الإنتظار مع الترقب. يأتي X201 ويذهب، مع عدم وجود أخبار عن العقار. اتصل متعهد أو وكيل مبيعات بالسيد أ للتوصية بأن البناء قد تأخر. وتمر بعض السنوات ولا يرى السيد أ أي تطور إضافي. وكيل المتعهد والمبيعات لا يظهرون. يقرر السيد أ اتخاذ إجراء قانوني. يتصل السيد أ مع إحدى مكاتب المحاماة العالمية، التي تشتهر بتقديم المشورة القانونية حسب الطلب والاستشارة رفيعة المستوى والتي تبدو بلا جدوى ...

    مشاريع البناء غير المكتملة ليست ظاهرة جديدة في دبي. في الواقع ، قبل عام واحد كانت صحفنا القانونية مثقلة بالمقالات المتعلقة بهذا الموضوع بسبب المرسوم 21 لعام 2013 (املمرسو). أصدر المرسوم في 23 يوليو 2013 ، واقترح نظام لإدارة قضايا التقاضي قدم نتيجة لمشاريع البناء الملغاة. وخلاصة القول أنها تنص على تشكيل لجنة قضائية خاصة (اللجنة) للبت في الحالات التي فشل فيها متعهد مشروع البناء الملغى رسميا في استرداد أموال المشترين. على الرغم من أن المادة 11 (5) من القانون رقم 13 لعام 2008 (القانون 13) أعطت هيئة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري) سلطة إلغاء مشاريع البناء المتأخرة، وقرر قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010 (قرار المجلس) الظروف، شروط وإجراءات مثل هذا الإلغاء، هناك حاجة إلى مزيد من الاهتمام لضمان تبسيط تسوية جميع المستحقات المستحقة وإنفاذ حقوق الأطراف. وتنص المادة 27 من قرار المجلس على أنه في حالة فشل أحد المتعهدين في سداد المشتري في غضون إطار زمني محدد بموجب القرار نفسه، فإنه يتعين على مؤسسة التنظيم العقاري اتخاذ جميع التدابير لضمان احترام حقوق المشتري- وهو التزام قد يستدعي إحالة مؤسسة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري)  ﻣﺴﺄﻟﺔ "اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ المختصة". ويذهب المرسوم كذلك إلى تسمية "السلطة القضائية المختصة" بصفتها اللجنة.

    نحن نعرف ما تفكر به- "هذه رسالة إخبارية، وليست رسالة تاريخية". فلماذا نكتب مقالة عن موضوع قديم قديم؟ والسبب في ذلك هو: على الرغم من أن تموز / يوليو- أيلول / سبتمبر 2013 أوصلنا إلى الوعد بإصلاح نظام التقاضي في القضايا ذات الصلة وعدد كبير من المنشورات المتعلقة بالموضوع ، فإننا لم نشهد أي تغييرات عملية حتى الآن. وتوضح المادة 9 من المرسوم أن الأحكام نافذة اعتبارا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية ، التي وقعت في 10 سبتمبر 2013. وقد وضعت مبادئ توجيهية واضحة بشأن تشكيل اللجنة - أي أن كل فريق يجب أن يتكون من ما لا يقل عن 3 قضاة من محاكم دبي عملاً بالمادة 1 - وتتخذ المادتان 3 و 5 تدابير لضمان امتلاك اللجنة لولاية قضائية حصرية وغير قابلة للجدل على المسائل المحددة. ورغم أن هذه الأحكام الموجزة تحكم العمل الفعلي للمرسوم ، لم يتم تحديد أي موعد لتحويل القضايا إلى النظام الجديد. هذا على الرغم من أن المادة 3 تنص على أنه يجب إحالة جميع الأحكام الصادرة قبل بدء عمل اللجنة (وليس "يجوز") إلى اللجنة للنظر فيها مع ذلك.

    وقد يبدو الأمر كما لو أن عبء عمل اللجنة بدأ بالفعل ، وكما ندرك جميعاً ، فإن إلغاء مشاريع البناء ليس أمراً نادراً في دبي. ومع ذلك ، يظل المشترون الراغبون في إحالة نزاعاتهم ذات الصلة إلى السلطة المختصة دون توجيهات سابقة أو معرفة الطريقة التي ستتخذ بها اللجنة القرارات ، ولا تزال العديد من الأسئلة دون إجابة. ماذا سيحدث، على سبيل المثال، إذا ادعى أحد المتعهدين أنه يعتزم إعادة البدء في العمل في مشروع؟ أو ماذا لو أراد المتعهد بيع الأرض؟

    في الإجابة على هذه الأسئلة يجب أن نتذكر الغرض من اللجنة. ووفقاً للمادة 2 أ من المرسوم ،فإن هذا هو "النظر في مثل هذه القضايا والمطالب والمطالبات التي قد تنشأ بين متعهدي العقارات والمشترين ، الذين يُلغى موضوعهم أو سببهم مشاريع عقارية ألغيت. لا تتأخر أو تتعثر أو تعاني من نكسات ، ولكنها تلغى بشكل رسمي ودائم. والسلطة اللازمة لفرض الإلغاء ليست هي سلطة اللجنة بل سلطة سلطة التنظيم العقاري حسب القانون 13 وقرار المجلس. إذا تم إلغاء الإلغاء من قبل هيئة التنظيم العقاري وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 23 من قرار مجلس الإدارة فإنه بموجب المادة 24 يكون للمتعهد 7 أيام للطعن في القرار الصادر إلى هيئة التنظيم العقاري. عندئذ يكون لدى هيئة التنظيم العقاري 7 أيام أخرى للنظر في الأمر وإصدار حكم نهائي. إذا ظل القرار كما هو، وتم إلغاء المشروع، يجب على هيئة التنظيم العقاري أن تستوفي أحكام المادة 25 - أي تعيين مدقق (وتكلفة المتعهد) وضمان استرداد أي أموال في حساب الضمان إلى المشترين في غضون 14 يومًا. إذا كان الحساب يحتوي على أموال غير كافية لتعويض المشتري بالكامل ، يتم منح المتعهد 60 يومًا (وأي تمديد يسمح به هيئة التنظيم العقاري) لتزويد المشترين بأموالهم.

    لقد أثبتنا بالفعل أن المادة 27 من قرار المجلس تنص على أنه في حالة فشل المنشئ في سداد أحد المشترين، يجب على هيئة التنظيم العقاري إحالة القضية إلى السلطات القضائية المختصة (أي اللجنة) لتنفيذها. لقد أوضحنا كذلك أنه بموجب المادة 2 أ من المرسوم ، يكون مجال تركيز اللجنة هو النزاعات الناشئة بين المتعهد والشراء نتيجة للمشروع الملغى. وبالتالي ، فإن اللجنة لا تتمتع بأي ولاية قضائية في الحالات التي يتحدى فيها متعهد البرامج إلغاء المشروع. هذه مسائل تخص هيئة التنظيم العقاري، التي تملك سلطة حصرية على ما إذا كان سيتم إلغاء المشروع أم لا. لذا، بالعودة إلى أسئلتنا السابقة- ما الذي سيحدث إذا رغب متعهد في إعادة بدء التطوير في مشروع أو أراد بيع الأرض؟ إذا أثبت حساب الضمان أنه كافٍ لتسديد المبالغ المستحقة للمشتري، فيمكن تسوية المستحقات الأخرى دون بيع الأرض ، ثم بعد ذلك يكون المتعهد حرا في التخلص من الأرض مهما كان. وإذا حكمت مؤسسة التنظيم العقاري بإلغاء المشروع ، فليس لدى المتعهد أي سلطة أخرى يمكن أن يستأنفها. خياره الآخر الوحيد فيما يتعلق بإعادة بدء المشروع هو تقديم طلب جديد إلى مؤسسة التنظيم العقاري في وقت لاحق.

    إذن، إذا كانت هيئة التنظيم العقاري هي الجهة الوحيدة التي تملك سلطة إلغاء المشروع ، ولن تكون للجنة سلطة إلغاء القرار ، فما هي واجبات اللجنة؟ كما توضح المادة 2 أ من المرسوم أن اللجنة ستكون لها صلاحية تصفية المشروعات التي ألغتها هيئة التنظيم العقاري. لذلك إذا تقرب المشتري من اللجنة مع التظلم من أن المتعهد لم يسترد أمواله وفقاً للمادتين 25 و 26 من قرار المجلس ، فيجوز للجنة أن تنظر فيما يلي: هل يجب أن تتم عملية التصفية ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف ينبغي أن تكون الأموال تخصيص؟ بالإضافة إلى مراعاة حق المشتري في استرداد الأموال ، يجب على اللجنة أيضًا أن تنظر في المقاولين والمقاولين من الباطن والموردين ومقدمي الخدمات وأي طرف آخر لديه مطالبة بالفائدة.

    دعونا نعيد النظر في السيد أ. على سبيل المثال أن شركة هيئة التنظيم العقاري قد ألغت بناء عقاره ولم يسترد المتعهد أمواله ، فماذا سيحدث؟ عندما تصبح اللجنة عاملة ، يجب أن تكون لديها سلطة إصدار أمر من المتعهد بتعويضه. وإذا لم يكن المتعهد قادرًا بشكل كافٍ على القيام بذلك ، فيجوز له أن يطلب التصفية ويخصص الأموال الناتجة بالنسب المناسبة - والتي قد تشمل أو لا تنطوي على دفع السيد أ. والسؤال الواضح هنا هو "ولكن ماذا لو كان السيد أ يتلقى شيئا ؟" لسوء حظ السيد إيه لن يكون لديه خيارات أخرى. وعملاً بالمادة 5 من المرسوم، يكون قرار اللجنة نهائياً وملزماً ولن يكون هناك حق آخر في الاستئناف.

    إذن ما هي مزايا هذا النظام الجديد؟ في الظروف السعيدة التي تستطيع اللجنة تخصيصها لمستحقاته، بموجب المادة 5، يمكن تنفيذ القرار من قبل قسم التنفيذ في محاكم دبي، وتنص المادة 9 من القانون الدولي على أن أي مسائل تتعامل معها اللجنة يجب أن تُعفى من أي رسوم المحكمة.

    بطبيعة الحال ، سيظل السيد أ بحاجة إلى دفع الرسوم المهنية لممثليه - ولكن لحسن حظه ، اقترحت شركة المحاماة العالمية المذكورة أعلاه أسعارًا تنافسية ممتازة ...محامون في دبي.

     

    ]]>
    Thu, 22 Mar 2018 06:29:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات المساطحة بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة]]> المساطحة

    هناك في جميع أنحاء العالم مؤسسات  مختلفة في الملكية، وهناك طرق مختلفة جذرياً لتقسيم مساحة الأرض، وتطوير حقوق تتفق مع المؤسسات القانونية والاقتصادية والاجتماعية الأخرى. هذه الاختلافات في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة خفية في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة في بعض الأحيان في السياسات واللوائح التي تحكمها. الانهيار القريب للأسواق المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم في عام 2008؛ ترك بوضوح بصمة دائمة على الكثيرين. ويجب على المستثمرين ومطوري العقارات والبنوك وشركات التأمين والشركات ممارسة درجة عالية من الحذر لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية فيما يتعلق بمحافظهم العقارية. العقارات هي المناظر الطبيعية لا جدال في ذلك، في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي تدعو إلى بذل العناية الواجبة بعناية. لقد غطينا قوانين الملكية في دبي وأبو ظبي وقطر وأجزاء أخرى من دول مجلس التعاون الخليجي على نطاق واسع في الإصدارات السابقة من مقالاتنا.

    وضمن دول مجلس التعاون الخليجي، تعتبر الإمارات العربية المتحدة ثاني أكبر اقتصاد. شهدت صناعة العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة تغييرا في عام 2002 عندما سمحت حكومة دبي للأجانب بتملك عقارات التملك الحر في دبي. سرعان ما اتبعت الإمارات الأخرى داخل دولة الإمارات خطى دبي وأصدرت أبو ظبي أول تشريع خاص بها)قانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن ملكية العقارات في أغسطس 2005 بإعلان ملكية الأراضي لمدة 99 عاما وتجديدها خمسين سنة ملكية سطحية لمواطنين أجانب ضمن مناطق الاستثمار في أبوظبي، ومناقشة عقد المسطحة للعقود التي يمنح فيها الحائز (أيضا، المساطحي) الحق في الاستخدام، تطوير وكسب المنافع من الأراضي لفترة محددة. يمكن تصنيف مصالح الملكية في دول مجلس التعاون الخليجي بشكل عام على أنها: 1 (عقود إيجار قصيرة الأجل؛) 2 (عقد إيجار طويل الأجل) 3 (حق التملك الحر الذي يسمح لمالك العقار باستخدامه، ويشغل العقار بشكل دائم). شكل مساطحة للتنمية هو أكثر شيوعاُ في إمارة أبوظبي. في الجزء الثاني من هذه السلسلة، سوف نناقش الأوراق المالية الإسلامية المتنامية بسرعة في أسواق رأس المال وخاصة السندات الإسلامية.

    وبصفة عامة، فإن المساطحة ھي شکل من أشکال التأجیر طویل الأجل لمدة 50 عاما (قابلة للتجدید وتنفیذ التزامات تنمویة إلزامية علی طرف ما في حین أن المساطحي یمتلك الحق في امتلاك أو شغل العقار للمدة المتفق علیھا، على سبيل املثال، فإن عقد الانتفاع هو عقد إيجار طويل األمد لمدة تسع وتسعين (99) سنة ولكنه يفرض قيودا على التطوير، كما أن المادة (1353) المشمولة بالفصل (2) من المادة (3) من القانون المدين لدولة الإمارات العربية المتحدة) القانون رقم (5) لسنة (1985) وتعديلاته "حق المساطح هو حق عيني يمنح مالكه الحق في بناء مبنى أو التخطيط على أرض أخرى، أما حق الانتفاع من جهة أخرى فهو معرف بموجب المادة (1333) باعتباره حق الانتفاع بحق ملكية ممتلكات الغير، لاستغلال نفسه طالما يتم الاحتفاظ بالعقار في حالتها الأصلية." 

    من وجهة نظر كوتراكوال، قد يكون من الممكن للأطراف أن ترسخ اسمها والحصول على حق الانتفاع حيث يمكن للميثاق أن يشتري عقارا قانونيا لمدة طويلة مدتها (99) سنة تحت عنوان حق الانتفاع. ويمكن استخدام كل من المساطحة والانتفاع كقاعدة اجارة  كأصل صكوك. في جوهرها، يتم تخفيف المساطحة من شكل الملكية الحرة نظرا إلى أنها تمنح درجة أقل من الفائدة في الملكية مقارنة بالملكية الحرة أو الملكية المطلقة. ومع ذلك، فإن تعاقد العقد لا يفسر بشكل فعال طبيعة وتأثير الأطراف المهتمة التي تنوي خلقها. فعلى سبيل المثال، يمكن أن تفسر اتفاقية الإيجار والإدارة أو اتفاقية الإيجار والمشروع المشترك والمحاكم المحلية هذا العقد على أنه مساومة إذا كان الاتفاق المعني يحتوي على التزامات المبنى ويستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة (1353) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة.

    وبموجب ترتيب نموذج المساطحة، يجب أن تقتصر حقوق المستأجر على المباني المبنية على الأرض التي تبقى فيها الأراضي المملوكة ملكية حرة مستقلة عن أي رهن عقاري. ويمكن أن يكون ذلك جيد ومفيد لكل من المانح والمستفيد من حقوق "مساطحة" ويمكن للأطراف أن توافق على شروط رئيسية تحكم علاقتها وحقوقها والتزاماتها. وغالباً ما تعتمد هياكل مساطحات في سياق مشاريع "بوت" (البناء والتشغيل والنقل). وبناء على ذلك، إذا كان بإمكان ABC صاحب الأرض وJKL المساطح يمكن أن يوافق على شروط مبدأ الاستحقاق بما في ذلك حقوق إنهاء الخدمة والرهن العقاري والتأمين ومنح حقوق التنمية وغيرها من المصطلحات الرئيسية ذات الصلة المساطحة.في إمارة دبي، تعترف إدارة الأراضي في دبي بالتنسيق والترتيبات نماذج المساطحة ترخيص المساطحين برهن الانشاءات المبنية على الأرض) لا يمكن رهن الأرض بحد ذاتها إلا إذا وافق الطرفان على ذلك ومتفق عليهم(.

    لم تحتفظ بلدية أبو ظبي (دائرة الأراضي) بسجل يسمح مساطحين بتسجيل مصالحهم حتى وقت قريب. ويؤدي تسجيل الفائدة إلى التأكد من الأطراف وضمان حقوقها القانونية ومهمتها من أجل أن تصبح حقوق المستأجر نموذجا من اتفاقيات المصالحة التي ستعتمدها الجهات الحكومية) باستثناء الحكومة الاتحادية الإماراتية والمؤسسات الحكومية الاتحادية (في الأمور التي تنطوي على أو معاملة بين المؤسسات الحكومية أو أكثر و/أو معاملة بين المؤسسات الحكومية والأطراف الثالثة.

    يتطور سوق أبوظبي العقاري بشكل مستمر، ويتم تريب شكل المساطحات على نطاق واسع في الإمارة. ومن الواضح أن استخدام حقوق المساطحة يخدم مصالح الطرفين على أفضل وجه في ضوء أن هذه الهياكل يمكن أن تجتذب التمويل بسهولة ويساعد الأطراف في تحديد وحماية حقوقها ومصالحها. وفي المناخ الاستثماري الحالي، يوصى بأن تلتمس الأطراف المشورة القانونية المهنية لضمان أن تشتري راحة البال وأن تكفل كذلك تنظيم مشروعها بأكثر الطرق كفاءة. وقبل ذلك، ينبغي للأطراف أيضا أن تعتمد ضمانات معقولة من حيث تحديد ما إذا كان شكل الترتيب المساطحة هو الأنسب لمشروع معين، وأن يبذل العناية الواجبة اللازمة، وأن يحدد ويحدد الوثائق القانونية الرئيسية التي تحكم حقوقه ومصالحه. محامون في أبوظبي

     

     

    ]]>
    Sun, 11 Mar 2018 09:47:00 GMT
    <![CDATA[قانون العقود - تمديد الوقت]]>  

    المبدأ الوقائي وتوسيع الوقت

    مراراً وتكراراً ناقشنا حول مستوى الديناميكية في القطاعات والصناعات مثل البناء، البحرية، العملة الافتراضية وما شابه ذلك. واليوم، سنقوم بتحليل لماذا تكون هذه القطاعات المحددة نسبيًا أكثر دينامية من غيرها - وذلك أساساً لأن المشاريع و / أو المعاملات في هذه القطاعات تشمل العديد من الأطراف التي تعمل على مراحل مختلفة. وهي تشبه آلية لمختلف الأطراف التي تؤدي التزاماتها التعاقدية الفردية التي تسترشد عموماً بالمعايير المقبولة دوليًا.

    على سبيل المثال، في صناعة البناء والتشييد، تسترشد العقود الهندسية عمومًا بنماذج العقود الصادرة عن الاتحاد الدولي للدراسات الهندسية (فيديك)، جمعية النهوض الهندسي في اليابان (أو المعروفة شعبيا باسم إنا) وغيرها. هذه النماذج أو العقود الافتراضية هي في مكانها للحد من الديناميكية التي كنا قد ناقشنا عنها في وقت سابق؛ ومع ذلك، فهي ليست دائمًا قابلة للحياة لأن - كل مشروع يختلف عن الآخر. لم يتم تنظيم أي مشروعين أو معاملات بنفس الطريقة حيث أن كل مشروع له خصوصية خاصة في عدد الأطراف المعنية، وهيكل التمويل القائم، والمدة الزمنية التقديرية لإنجاز المشروع وما شابه ذلك.

    الآن، بعد العودة إلى الموضوع الذي تم تعيينه في البداية، شرحنا في هذه المقالة حقائق وقضايا قضية بارزة نشأت بسبب ديناميكية القطاع بين شركة أديارد أبوظبي ذ.م.م (وهي شركة تأسست في أبو ظبي، الإمارات العربية المتحدة) و سد للخدمات البحرية (شركة تأسست في المملكة المتحدة). قدمت قضية أديارد أبو ظبي (المدعية) ضد سد للخدمات البحرية (المدعى عليها) أمام محكمة العدل العليا (محكمة الملكة قسم المحكمة التجارية) لتقرير ما إذا كان هناك مقاول يمكن تمديد الوقت لإكمال المشروع عندما يحدث تأخير يقع ضمن نطاق "مبدأ الوقاية".

    حقائق القضية

    كانت شركة أديارد شركة صغيرة ومتوسطة الحجم متخصصة في بناء السفن في أبو ظبي و سد قدمت خدمات تجارية في الصناعة البحرية إلى القطاع العام في المملكة المتحدة. وقد تعاقدت المدعى عليها مع حكومة المملكة المتحدة لتقديم خدمات الموانئ البحرية وخدمات الملاحة وما شابه ذلك إلى البحرية الملكية للمملكة المتحدة على مدى فترة خمسة عشر (15) سنة. عينت شركة سد شركة أخرى، سيركو، كمقاول من الباطن وتغاضت عن المشروع.

    وقد اشترطت المدعى عليها المطالب في بناء وتجميع مراسيين (2) و سفن دعم العمليات الخاصة بموجب عقد مؤرخ 14 كانون الأول / ديسمبر 2007 (العقد). وقد ذكر العقد أن الجهة المطالبة تتحمل المسؤولية عن تصنيع وتجميع واستعداد طائرتين من طراز سوسف بحلول 30 أيلول / سبتمبر 2009 و 30 تشرين الثاني / نوفمبر 2009 لإجراء محاكمات بحرية. كما نصت المادة الثانية من العقد على أن المشكو ضده له الحق في إلغاء العقد في حالة عدم استعداد سوسفس للمحاكمات البحرية في المواعيد المتفق عليها. وتنص الفقرة 3-3 من المادة الثانية على ما يلي:

    "إذا فشل المنشئ في إكمال أي من المراحل الواردة في الفقرة 3.1 (ج) أو (هـ) في المواعيد المحددة فيه، يجوز للمشتري، بناء على خياره، إلغاء هذا العقد وفقاً لأحكام المادة العاشرة من هذا القانون، شريطة أن يكون أي تأخير ناتج عن التخلف عن السداد أو أي تأخير مسموح به، يتم تمديد تلك المدة إلى الحد نفسه ".

    وينص البند 2-1 من المادة العاشرة من العقد على أن أديارد كانت مسؤولة عن رد جميع المبالغ التي حصلت عليها من سد إذا لم تكن قد بدأت الإجراءات. ومع ذلك، فإن سوسف لم تكن جاهزة في المواعيد المقررة و سد في وقت لاحق مارست حقها في إلغاء رسائل العقد العقد المؤرخة 7 أكتوبر 2009 و 14 ديسمبر 2009.

    الادعاءات

    ادعاءات المدعية

    وبدأت أديارد إجراءات وفقاً للمادة العاشرة في 15 تشرين الأول / أكتوبر 2009 و 14 كانون الأول / ديسمبر 2009، مدعية أن التأخير قد حدث بسبب سد. كما ادعت في الاجراءات ان لها الحق في التمديد، وبالتالي، لم يكونوا مسؤولين عن رد الأقساط المدفوعة بواسطة سد. وكان الادعاء الرئيسي للمطالبة هو أن وكالة التنمية البحرية ووكالة خفر السواحل البحرية قد أوعزتا إليهما بإجراء تغييرات عديدة في تصميمات السفن في شهري حزيران / يونيو، وتموز / يوليو 2009. وذكرت أديارد أن التأخير لم يحدث بسبب إحداثها التغييرات في معايير السلامة في وكالة خفر السواحل البحرية.

    كما أفادوا بأن "المبدأ الوقائي" سيطبق في المسألة لأن نطاق عملهم قد عدل ليشمل الاختلافات بعد بدء العقد. كما أنشأت المحكمة في قضية ترولوب وكولس المحدودة ضد مجلس مستشفى نورث ويست متروبوليتان الإقليمي أنه عندما يقوم صاحب العمل بتعديل أو زيادة نطاق العمل للموظف عن طريق طلب هذا الأخير للقيام بأعمال إضافية، فإنه يصبح من غير العملي للموظف استكمال نطاق العمل في الوقت المقدر أو الممنوح. وفي مثل هذه الحالات، لا يحق لصاحب العمل الحصول على أي تعويضات مقطوعة بسبب عدم إنجاز المشروع في الوقت المحدد. ذكر أديارد أمام المحكمة أن سد قد طلب منهم القيام بعمل إضافي (الاختلافات) ورفض التفاوض على أي تعديلات أو نية من الوقت لاستكمال المشروع.

    ادعاءات المدعى عليها

    ومن جهة أخرى، ادعت شعبة التنمية المستدامة أن بنود التصميم التي طلبتها لا تمثل اختلافات، وذكرت أيضا أنه لم تحدث أي تغييرات في معايير السلامة التي وضعتها وكالة خفر السواحل البحرية. وادعوا أن وكالة خفر السواحل البحرية قد ذكرت فقط أن السفن يجب أن تمتثل لمتطلبات السلامة في قانون الصحة والصحة النباتية. وادعوا بأنه حتى لو كان هناك أي تغيير في نطاق العمل (كما ادعى أديارد)، فإنه لن يسهم في أي تأخير إضافي. وشددت شعبة التنمية المستدامة أيضا على عدم قيام الجهة المطالبة بتقديم إشعار وفقا للفقرة 2 من المادة الثامنة التي كلفت الأخيرة بتقديم "سبب التأخير".

    قرار المحكمة

    وحددت المحكمة أن هناك قضايا تعاقدية ووقائعية في هذه القضية لأن الطرفين أثارا ادعاءاتهما على كلا الأساسين. وقد نجح صاحب المطالبة في إثبات وجود اختلافات في المادة الخامسة، البند 2 من العقد. ومع ذلك، فإن قضية أديارد تعتمد في نهاية المطاف على انطباق المبدأ الوقائي في هذه الحالة المحددة. وأشارت المحكمة المستفادة إلى شرح المبدأ الوقائي في حكم مولتيبلكس ضد هونيويل، الذي ذكر فيه جاكسون  أن طرفاً واحداً لا يمكنه أن يصر الطرف الآخر على أداء التزام لا يمكن أن يؤديه الأخير بسبب بعض المعوقات التي طرحها الأول. وفي قطاع التشييد، لا يمكن لأصحاب العمل أن يحملوا المتعاقد المسؤولية إذا لم يتمكنوا من الوفاء بتاريخ الانتهاء بسبب الاختلافات (فعل أو إغفال) صاحب العمل. وبدلاً من ذلك، ينبغي تزويد المقاول بوقت معقول لاستكمال المشروع بالنظر إلى درجة التباين. ويهدف تمديد البنود الزمنية في عقود البناء إلى حماية وحماية حقوق وواجبات كلا الطرفين. هناك ثلاثة (3) المقترحات الشعبية التي وضعتها جاكسون التي لا تزال تتبع في قطاع البناء، ويجري:

  • ويمكن وصف الإجراءات المشروعة التي يتخذها رب العمل بأنها وقائية إذا تسببت في تأخير يتجاوز التاريخ المحدد في العقد؛
  • الإجراءات الوقائية التي يتخذها صاحب العمل والتي لا تحدد الوقت بصفة عامة (شريطة أن ينص العقد على أحكام انتهاء المدة أو تمديد فترة الوقت بالنسبة لتلك المسائل المحددة)؛
  • وعندما خلص الطرفان إلى أن هناك غموضاً بشأن تمديد شرط الوقت - فإن هذا الغموض ينبغي أن يحابي المتعاقد.
  • ووجدت المحكمة أن أديارد فشل في إنفاذ المبدأ الوقائي لأنه لم يكن لديهم أي مطالبة جوهرية بتمديد الوقت. ولاحظت المحكمة أيضاً أن الفقرة 3 من المادة الثانية والمادة الثامنة قد حددت بوضوح الظروف التي يمكن للمتعاقد أن يطالب فيها بتمديد الوقت اللازم لإنجاز المشروع. ومع ذلك، فشل أديارد في تقديم إشعار وفقا للمادة الثامنة، البند 2 لتنفيذ هذه الشروط. بل على العكس من ذلك، حتى لو لم تكن هناك متطلبات بشأن الإشعار، ينبغي تحليل السبب الفعلي للتأخير لفهم تمديد الوقت. وبمجرد تحديد سبب التأخير أو سببه وتحليله، ينبغي إضافة فترة التأخير إلى التاريخ التعاقدي الأولي. غير أن المطالب استمر في الادعاء بأن المشكو ضده لم يوافق على إجراء أي تعديلات على تاريخ الاكتمال (تاريخ المحاكمات البحرية). ولذلك، رأت المحكمة أن المشكو ضده كان له الحق في إلغاء العقد منذ فشل أديارد في إكمال العمل قبل تاريخ المحاكمات البحرية. ولاحظت المحكمة أيضا أن هذا التأخير لم يحدث بسبب المدعى عليها وحكم القضية كان لصالح سد.

    ___________________________________________

  •    ترقم القضية 2009 فوليو رقم 1361 و 1622؛ [2011].
  •    تشرين الأول / أكتوبر 2009 رسالة بشأن السفينة 10 سفينة من طراز سوسف؛ و 1 كانون الأول / ديسمبر 2009 رسالة بشأن سفينة 11 سوسف هال
  •    15 تشرين الأول / أكتوبر 2009، بشأن الإجراءات المتعلقة ب سفينة السفينة "سوسف" و 14 كانون الأول / ديسمبر 2009، الإجراءات المتعلقة بسفينة السفينة 11 من طراز سوسف.
  •    [1973] 1 واتفورد المحلية الراديو 601.
  •    [2007] باص لر ديجيست D109
  •  

    ]]>
    Wed, 28 Feb 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[ثروة عظيمة - عقد خدمة تسوية النزاعات (NEC4)]]> ثروة عظيمة -  عقد خدمة تسوية النزاعات (NEC4)                                   

    "إنها ليست الأقوى الأنواع التي تعيش، ولا الأكثر ذكاء، ولكن الأكثر استجابة للتغيير".

    - تشارلز داروين

    الــمقدمـــة

    التطور البيولوجي خلق حياة على الأرض منذ ما يقرب من ثلاثة مليارات سنة، وتكييفها باستمرار كل شيء إلى بيئة دائمة التغير. انها منعشة لنرى كيف يعمل التطور والحيلة هي تغيير نظام معقد باستخدام ما هو موجود بالفعل، لتبني التغيير. حدث تطور مماثل في صناعة الهندسة والبناء مؤخرا في يونيو 2017، عندما تم إصدار العقد الهندسي الجديد (نيك) 4.

    و "خارج مع القديم و مع الجديد" نهج من الماضي عقد من الزمان في صناعة الهندسة والبناء لعبت دورا حيويا للقيام الأشياء بشكل مختلف. وقد اتخذت خطوة تطورية من قبل المجلس عقد نيك من سابقاتها "NEC3". الجيل الجديد NEC4 من حيث مصمميها هو تطور إيجابي للمستخدمين الحاليين من NEC3 وجود قاعدة مماثلة، وسوف ينظر، في جميع أنحاء العالم كما تطور في مجال الهندسة وصناعة البناء والتشييد.   استنادا إلى التغذية المرتدة المباشرة من الصناعات، لدعم أساليب وتقديم حلول لطلبات العملاء، NEC4 يعكس التغيرات في القانون وممارسات السوق عن طريق إدخال شكل جديد من العقود والتأكيد على العمل التعاوني. من خلال هذه المقالة، يمكنك تجربة ركوب التطور في العالم وما هي الميزات الهامة الجديدة لهذا العرض.  

    من أين أتينا وأين نحن الآن؟

    وفي عام 1993، دخل العقد الأول إلى حيز الوجود، وكتب بلغة بسيطة بهدف وحيد هو تحفيز الإدارة الجيدة. ومع ذلك، بعد عامين تم نشر الطبعة الثانية اسمه " نيك" الهندسة والبناء عقد مع شكل جديد من العقود بما في ذلك عقد الخدمات المهنية وعقد المحكم جنبا إلى جنب مع بعض الأشكال القصيرة والعقود من الباطن. القرن العشرين لعقود " نيك" كانت تجربة رائعة وعقد من التطبيق الدولي واسعة، نيك مجلس العقود في وقت لاحق في عام 2005 أطلقت NEC3 عقد العقد. غمرت NEC3 السوق مع عقد خدمة طويلة الأجل، عقد إطار وبعد ذلك في عام 2010 عقد التوريد. وبحلول نهاية عام 2013، تم تحديث NEC3 إلى 39 وثيقة جنبا إلى جنب مع مجموعة معززة من المبادئ التوجيهية. وكان نجاحا كبيرا لمدة 12 عاما طويلة، وأيد في جميع أنحاء العالم من قبل العديد من القطاعين العام والخاص مع سجل حافل من تقديم المشاريع في الوقت المناسب ضمن الميزانية المنصوص عليها.   مع عهد جديد، مطالب جديدة، والتكنولوجيا الجديدة ومع كل شيء جديد، فقد حان الوقت ل" نيك" الجديد. وصل NEC4 في 22 يونيو 2017 مع الإنجليزية السهلة في زمننا الحاضر التي يمكن ترجمتها دون عناء وتفهم من قبل الناس عدم وجود الإنجليزية كلغتهم الأولى. وهي تعترف في نفس الوقت بضرورة إدارة العقود وإدارة المخاطر والمصطلحات التي تمكن صناعة مرنة من إدارة المشاريع التعاونية وشرائها وتقديمها.

    ما هو الجديد؟

     NEC4 هو نسخة محسنة من NEC3 أو مجرد ترقية مع بعض الميزات الجديدة وبعض أشكال جديدة من العقد. أهم عقدين تمت إضافتهما إلى الجناح هو عقد NEC4 ديسين، بيلد أند أوبيرات (دبو) و NEC4 أليانس كونتراكت (ألك). وبهدف العملاء الذين يسعون إلى البناء والتصميم والتشغيل والصيانة من مقاول واحد، فإن " دبو" هو أنسب شكل من أشكال العقد الذي يقدم مجموعة واسعة من الخدمات قبل وبعد أعمال البناء والتي تشمل تشغيل الأصل لتحقيق مستويات الأداء المطلوبة أو إدارة أكثر مباشرة للمرافق. ويتيح العقد المبرم للعميل فرصة للعميل لشراء نظام أكثر تكاملا لإنجاز الحياة بكاملها.

    من ناحية أخرى، " أي ال سي " عقد متعدد الأحزاب وجود الاعتماد على المخاطر المتكاملة ونموذج مكافأة، مناسبة فقط للعملاء الذين يبحثون عن عقد تعاوني واحد من قبل فريق تسليم متكامل تماما للمشاريع الصناعية والمعقدة الكبيرة. يضع العقد أساسه لتحقيق هدف العميل من خلال العمل معا وتقاسم المخاطر والمنافع. وتتمثل الفائدة من استخدام " أي ال سي " في تكوين تعاون أعمق بين جميع المشاركين في المشروع، وتحدها مصلحة مشتركة وتقلل من أسباب النزاع..

    لية حل النزاعات 

    وقد أدخلت اللجنة الوطنية للانتخابات نظاماً جديداً " إن إي سي 4"  ومتقدماً لتسوية المنازعات ينص على "مجلس تجنب المنازعات" (دي اي بي). وثمة بديل للمفاوضات من مستويين في البداية من جانب ممثل أقدم يليه الفصل. داب هو الأكثر ملاءمة للمشاريع الدولية وحيث لا ينطبق قانون البناء في المملكة المتحدة. وينص الخيار الجديد الذي تقدمه اللجنة الوطنية للانتخابات  " إن إي سي 4" على تعيين مكتب الاتصالات الراديوية قبل بدء المشروع حيث يحال النزاع إلى إدارة شؤون الإعلام قبل نقله إلى الفصل. ويشبه هذا الإجراء عقد "فيديك" ( الإتحاد الدولي للمهندسين الإستشاريين ) ، حيث يمكن لأي من الطرفين بموجب عقد "فيديك" أن يحيل النزاع إلى " دي ايبي"، الذي يكون قراره ملزما لكلا الطرفين. ومع ذلك، فإن "داب" ، ومع ذلك، تحت NEC4 سوف تأخذ بنفسه زمام المبادرة لحل النزاعات المحتملة بين الطرفين.   وسيضطلع المكتب دوريا بعمليات تفتيش دورية طوال فترة المشروع بهدف تحديد المنازعات المحتملة. إن تعزيز بيئة تعاونية من شأنها أن تمنع بلورة المنازعات، هو نية صانعي القرار الواضح والصريح من صياغة العقد

    التطــــــــور ولـــــيس الثـــــــــورة 

     من العقود التي وصفقت أن التطور ليس  NEC4 وبعد التخلي عن الطرق التقليدية للشراء وأشكال محدودة من العقود، فإن مجموعة   

    ثورة في الهندسة وصناعة البناء. بعد الميزات الجديدة للجيل القادم،

     يتحدد ويتكيف مع التكنولوجيا والبيئة المتغيرة باستمرار : NEC4

    1. نطاق التحسين

     الجديد سمة خاصة لأي من الطرفين لتحديد الفرص وتحسين من نتائج المشروع في وقت واحد. ولمدير المشروع  NEC4ويتضمن عقد

    الحق في القبول أو الرفض أو طلب عرض أسعار قبل إتخاذ أي قرار، يمكن للعقد أن يرشد لتسريع الأعمال لإستكمال المشروع قبل تاريخ الإنتهاء . يوفر " إن إي سي4 " خياراً جديداً يسمح للمقاول بتغيير النطاق من خلال  خفض التكلفة الأصل على مدى الحياة.

    2 . التكلفة

    تحدد تكلفة الخدمات المهنية والخدمة الطويلة الأجل وعقود الإمدادات الآن بنفس طريقة عقد البناء الهندسي (إسي سي) الذي يوفر نهجاً مشتركاً لجميع العقود من أجل تكامل أوثق بين المشاركين وسلسلة التوريد.

    3. نظام متناغم لحل النزاع

    وقد أدخلت " نيك 4"  شرطاً إلزامياً لتسوية المنازعات بالتراضي من خلال تعيين ممثل رفيع المستوى من قبل كل طرف للتفاوض على  النزاع والتوصل إلى حل مؤقت. يقدم العقد الهندسي خيارين  " دبليو 1 " و " دبليو 2 " حيث يكون الخيار " دبليو 1 " للمشاريع التي لا ينطبق فيها قانون البناء في المملكة المتحدة ، والخيار " دبليو 2 " حيث ينطبق الفعل ويكون حل النزاع بتوافق الآراء بموجب " إن إي سي 4 " إلزامياً بموجب الخيار " دبليو 1 " بينما ينطبق خيار " دبليو 2 " فقط في حالة تطبيق قانون المملكة المتحدة للإسكان والمنح والبناء والتجديد لعام 1996.

    4. آلية الدفع

    إن العقد ملزم بموجب العقد الجديد بتقديم طلب للحصول على تقييمات دورية ولن يتلقى المقاول الذي لم يقدم هذا الطلب أي مبلغ. حيث إذا كانت الدفعة مستحقة للعميل، سيقوم مدير المشروع بإجراء التقييم اللازم وسيصدق على الدفع. في وقت سابق كان هذا النهج ينطبق على شكل قصير من العقود فقط.

    5. نمذجة معلومات البناء (بيم)

    خيار جديد متاح تحت إسك وخاصة لدعم استخدام بيم. ويتعين على المقاول تقديم خطة لتنفيذ المعلومات إما في العقد أو في غضون الفترة الزمنية المحددة للعميل. يجب أن تكون الخطة المقدمة من قبل المقاول قادرة على تلبية متطلبات بيم التي يحددها العميل.

    6. شرط السرية

    معظم عقود " إن إي سي 4" ، باستثناء العقود القصيرة، تتضمن البنود الأساسية التي تقيد إلغاء معلومات المشروع الطارئ. هذا الشرط يلبي متطلبات العميل لتجنب الحاجة إلى تعديلات إضافية في مرحلة لاحقة.

    ترحب دول مجلس التعاون الخليجي ب " إن إي سي 4 " . 

    في عام 2007، خلال طفرة البناء في اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة، كان المطور الرائد الدار العقارية أول من اعتمد " إن إي سي 4 " في شاطئ الراحة في أبو ظبي. ولا تزال تجربة الشرق الأوسط الأولى في عقد نيك تعتبر من أكبر العقود التي أقرتها دولة الإمارات. وبالمثل، من المرجح أن يكون موضع تقدير في جميع أنحاء العالم بالنظر إلى نجاح سابقاتها. هيمنة عقد فيديك في جميع أنحاء العالم، سيكون من الصعب على عقود نيك وضع موقفها وخاصة في دول مجلس التعاون الخليجي. وتستند مجموعة العقود، على عكس شركة فيديك، إلى مبادئ حسن النية، وهي مفهوم معترف به جيدا في ظل الشريعة الإسلامية، ويجسده النظام القانوني في معظم دول الخليج. التأقلم يستغرق وقتا طويلا لذلك سوف نقل إلى عقد نيك تستغرق وقتا طويلا ولكن مثمرة. بعيدا عن كل المحن التاريخية، والاضطلاع بالمشاريع وبرامج العمل للمجموعات الكبيرة، " إن إي سي 4 "يوفر فرصة لتحقيق نتائج ناجحة.   ]]>
    Sat, 20 Jan 2018 02:05:00 GMT
    <![CDATA[قانون دبي للعقارات]]> تحت المراقبة 

    "إن الإستثمار العقاري، وإن كان في نطاق ضيق جداً إلا إنه يظل وسيلة حقيقية في بناء السيولة المالية للفرد والثروة."

    روبرت كيوساكي

    عندما يتعلق الأمر بالإستثمار العقاري فإن دبي تعتبر الخيار الأفضل للمستثمرين، وقد اكتسبت هذا الاسم باعتبارها أسرع المدن النامية في ناطحات السحاب التي لاحدود لها والمشاريع المعلن عنها كل يوم، ولاشك في أنك تريد الإنضمام إلى الجمهور والإستثمار في المشاريع العقارية.

    ومع ذلك، فإن الشركات العقارية في دبي أصبحت أكثر طموحا في هذه الأيام مع وجود الاتجاه الجديد. "اشتري منزل أحلامك خارج دبي"، فهذه العبارة توجد بالعادة بالقرب من صورة لحديقة عدن، وتتخيل منزل أحلامك مع منظر جميل لشروق الشمس! يبدو شيقاً، فانا أود شخصيا بشراء منزل على قمة جبل مع منظر لشروق الشمس مثل فيلم 'أب'. ولكن لماذا أستثمر في الخارج لبناء منزل أحلامي إذا كنت استطيع أن أضع ثقتي في شركة عقارية محلية لبناء هذا المنزل في دبي؟

    إن رؤية دبي هي خلق مدينة مستقرة للمستثمرين المحليين والأجانب على قدم المساواة. ولتحقيق هذا الهدف، أصدرت دائرة الأراضي في دبي (دائرة الأراضي) مؤخرا التعميم رقم 13 لسنة 2016 (التعميم) الذي فرض قيودا خطيرة على وسطاء العقارات الذين يرغبون في الإعلان عن أي ممتلكات خارج دبي، حتى لو كان على الانترنت. لا يسمح للوكلاء العقاريون بنشر أي تفاصيل عن ممتلكات أجنبية عبر الإنترنت دون أن يتم التحقق منها والموافقة عليها من قبل إدارة الأراضي.


    فوفقا للتعميم رقم 13، فإنه على الشركات العقارية الحصول على رخصه تسويق العقارات من قبل دائرة الأملاك والأراضي سواء كانت تلك العقارات داخل او خارج الإمارات. وعلى الشركة العقارية تقديم قائمة المستندات مثل سند الملكية، واتفاقية التسويق بين الوسيط ومالك العقار خارج دبي وتفاصيل الملكية وما إذا كان العقار جاهز للشراء. وعلى الوسيط في الشركات العقارية الذي ينوي التسويق لعقارات موجودة خارج  الدولة الحصول على رسالة من مالك العقار الأجنبي توضح فيها شروط الحصول على الملكية للمستثمرين في دبي. وعليه، فإن من المهم معرفة أنه لايجوز تسليم الوسيط أي مبلغ من قبل المستثمر وإنما يكون لمالك العقار مباشرةً.حتى عقود البيع والشراء تكون موقعه من قبل المالك، فالوسيط والمشتري يتفقان على شروط الإتفاق، وعند الإتفاق بين المالك والمستثمر هنا يحصل الوسيط على النسبة المقرره له. وقد اشار التعميم على هذه المتطلبات وجميع وكلات العقار على علم بهذه القيود فإن أنتهاكها من قبل الوسيط تعرضه للغرامات من قبل دائرة الأملاك والأراضي وكذلك المطالبة في المحكمة من قبل المستثمر.

    وعليه فإن دائرة الأملاك والأراضي بدبي قد وضحت القيود للوكلاء لتسهيل عملية شراء العقارات وتزويدهم بجميع المستندات اللازمة لهذا العقار. وخلاف ذلك فإن قيام دائرة الأملاك والأراضي بجعل الإتفاق مباشرةً بين المستثمر ومالك العقار يخلق بيئة آمنة للمستثمرين.

    لماذا تفكر في شراء عقار داخل دبي إذا كنت تستطيع الحصول على واحد أفضل وأرخص خارج دبي؟ فإنه من المهم التنويه على الرغم من أنه من الآمن الوثوق في الإعلانات للعقار الأجنبي في دبي إلا أن دائرة الحماية للمستثمرين تكون في الإعلان الخاطئ والتزويد بمعلومات كاذبة وصفقات الاحتيال مع الوكلاء مدرجة ضمن لائحة دائرة الأراضي والأملاك. وهذه  الحماية لاتشمل ملاك العقارات خارج دبي، حيث لايمكن توقع ماذا سوف يحدث. ف حتى في دبي لايمكن تجنب المتاعب التي توجد في الصفقات بين المالك مباشرةً والمستثمر في مراكز التحكيم والمحاكم. التأخير في التسليم والهروب من مواقع البناء تعتبر ظروف غير مؤكدة من عدم حدوثها خارج دبي ويبتعد المستثمرين من الإستثمار في الخارج لعدم معرفتهم بالنظام القضائي هناك وسياسات البلد. ف معرفة مايحصل في العقارت والحصول على خارطة ترشدك حتى وإن حصلت على اسوا صفقة يعتبر أفضل من عدم الحصول على مرشد للطريق، فإن المأمن للإستثمار في العقار هو الحصول على محامي عقارات خاص بك . 

        ]]>
    Tue, 09 Jan 2018 04:55:00 GMT
    <![CDATA[قرار التحكيم أم النظام العام]]> قرار التحكيم أم النظام العام

    "(النظام العام من الأمور الهشة، و إذا لم تقم بإصلاح الجزء المكسور من النافذة بأسرع وقت ممكن فإن النافذة كلها ستنكسر)"

             الكثير منا يتراجع بعد البدء بإجراءات المحكمة، نظراً إلى كونها مكلفة و طويلة المدة بطبيعتها. لكن لحسن الحظ، فإنه يوجد طرق بديلة لتسوية النزاعات كالتحكيم. فقد أصبح التحكيم في العالم المعاصر خياراً ملائماً لكثير من المستثمرين، و هو موضع إقبال و ترحيب من قبل الدول المتقدمة التي تهدف إلى جذب الاستثمارات الدولية. فالتحكيم هو الحل الأنسب عندما يتعلق الموضوع بالتعامل مع النزاعات التي تنشأ بين الأطراف و مسائلها الحساسة..

    إذا كنت أحد الخصوم، و قمت باختيار التحكيم لحل النزاع، فعليك أن تكون مطمئناً على أنه سيتم التعامل مع قضيتك بجد و حرفية من قبل خبير متخصص في هذه المسألة، على عكس اللجوء إلى القضاء و عدم معرفة ما إذا كانت قضيتك ستصل إلى الخبير المناسب و المختص الذي يمكنه أن يتعامل مع قضيتك بحرفية! فضلاً عن أن إجراءات التحكيم عادة تكون أسرع من إجراءات اللجوء إلى المحاكم، و خاصة إذا كان النزاع بين أطراف من دول مختلفة.

     

    المسائل المحلية:

    يمكن لكل طرف من أطراف النزاع أن يقوم بتعيين المحكم أو مركز تحكيم محدد. فعندما يتلقى المحكم الذي تم تعيينه الطلبات و الردود من الطرفين، يصدر قراراً بناء عليها، و هذا القرار الذي يقوم المحكم بإصداره يعد وفقاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة قراراً ملزماً و نهائياً. فقد أعطى قانون الإجراءات المدنية الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 للتحكيم سلطة في إصدار قرارات نهائية و ملزمة و قابلة للتنفيذ في المحاكم. و عليه، فلا يجوز لأي من الطرفين بعد صدور قرار التحكيم أن يطعن بهذا القرار بأي طريق من طرق التحكيم، إذ أن هذا القرار نهائي لا يمكن تعديله. إلا أن قانون الإجراءات المدنية الاتحادي قد استثنى من ذلك بعض الحالات في المادة 216 إذ أنه قد نص في هذه المادة على أنه يجوز للمحكمة أن تقوم بإلغاء قرار التحكيم. فقد نصت المادة سالفة الذكر على أنه : ﻳﺠﻮز ﻟﻠﺨﺼﻮم ﻃﻠﺐ ﺑﻄﻼن ﺣﻜﻢ اﻟﻤﺤﻜﻤﻴﻦ ﻋﻨﺪﻣﺎ ﺗﻨﻈﺮ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﻓﻲ اﻟﻤﺼﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻴﻪ وذﻟﻚ ﻓﻲ اﻷﺣﻮال اﻵﺗﻴﺔ: إذا كان ﻗﺪ ﺻﺪر ﺑﻐﻴﺮ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ أو ﺑﻨﺎًءً ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺑﺎﻃﻠﺔ أو ﺳﻘﻄﺖ ﺑﺘﺠﺎوز اﻟﻤﻴﻌﺎد أو إذا ﺧﺮج اﻟﺤﻜﻢ ﻋﻦ ﺣﺪود اﻟﻮﺛﻴﻘﺔ، و إذا  صدر اﻟﺤﻜﻢ ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻤﻴﻦ ﻟﻢ ﻳﻌﻴﻨﻮا ﻃبقاً ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺑﻌﻀﻬﻢ دون أن ﻳﻜﻮﻧﻮا ﻣﺄذوﻧﻴﻦ ﺑﺎﻟﺤﻜﻢ ﻓﻲ ﻏﻴﺒﺔ اﻵﺧﺮﻳﻦ أو ﺻﺪر ﺑﻨﺎًء ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ ﻟﻢ ﻳﺤﺪد ﻓﻴﻬﺎ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﻨﺰاع أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺷﺨﺺ ﻟﻴﺴﺖ ﻟﻪ أهﻠﻴﺔ اﻹﺗﻔﺎق ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺤﻜﻴﻢ أو ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻢ ﻻ ﺗﺘﻮﻓﺮ ﻓﻴﻪ اﻟﺸﺮاﺋﻂ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ، و إذا وقع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثّر على الحكم.

    خلافاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة لم يمنح القانون الفرنسي قرارات المحكمين سلطة على الأحكام القضائية، إذ أن القانون الفرنسي قد سمح بالطعن بقرارات التحكيم، هذا بالنسبة إلى قرارات التحكيم الداخلية. أما بالنسبة إلى قرارات التحكيم الدولية فهي نهائية و ملزمة.

    فضلاً عن ذلك، ينص قانون الإجراءات المدنية في المادة (203) على أنه : " ولا يجوز التحكيم في المسائل التـي لا يجوز فيها الصلح ولا يصح الاتفاق على التحكيم إلا ممن له أهلية التصرف في الحق محل النزاع" و المسائل التي لا يجوز فيها الصلح و لا يمكن تسويتها تصبح مسألة من مسائل النظام العام، و هذا يعني أنه إذا تم التوصل إلى قرار تحكيم فيه انتهاك للدليل العام فإن هذا القرار سيتم إلغاؤه!

    من الضروري فهم النظام العام كما تم تعريفه وفقاً لقوانين دولة الإمارات العربية المتحدة. فالنظام العام هو محموعة من المصالح الأساسية التي يقف عليها المجتمع سواء كانت سياسية أو اقتصادية أو اجتماعية، فقد وضع النظام العام لحماية المصالح، فيجب احترامها و اتبعاعها من قبل جميع أفراد المجتمع. إن مصطلح النظام العام واسع، و يختلف من مجتمع لآخر، فما قد يعتبر انتهاكاً للنظام العام في دولة الإمارات العربية المتحدة قد لا يكون كذلك في دول أخرى. فإن أي اتفاق أو قرار مخالف للنظام العام يعتبر باطلاً في دولة الإمارات العربية المتحدة. عرّف قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 النظام العام، فقد نصت المادة (3) من القانون السالف الذكر على أنه : "يعتبر من النظام العام الأحكام المتعلقة بالأحوال الشخصية كالزواج و الميراث و النسب و الأحكام المتعلقة بنظم الحكم و حرية التجارة و تداول الثروات و قواعد الملكية الفردية و غيرها من القواعد و الأسس التي يقوم عليها المجتمع و ذلك بما لا يخالف الأحكام القطعية و المباديء الأساسية للشريعة الإسلامية". و لكن قد يتسائل البعض، كيف يمكن أن يخالف قرار التحكيم النظام العام؟

    رفعت قضية عقارية أمام محكمة التمييز في دبي بموجب الرقم 190/2011، و قررت المحكمة إلغاء قرار التحكيم، و ذلك نظراً إلى عدم توقيع العقد المبرم بين المشتري و المطور لبيع وحدة خارج المخطط في السجل العقاري المؤقت مما يجعله عقداً مخالفاً للنظام العام. فلجأ المشتري للتحكيم لإلغاء عقدي شراء تم إبرامهما مع المطور لأن عقود الشراء لم تسجل في السجل بناء على ما ورد في المادة 3 من القانون الاتحادي رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المؤقت دبي و التي تنص ما ما يلي: " لا يجوز لأي وسيط عقاري ممارسة نشاط الوساطة العقارية في دبي ما لم يكن مرخصاً ومسجلاً في مؤسسة التنظيم العقاري".

     ذكرت المحكمة في حكمها أنه بما أن المحكم الذي عالج هذه القضية يعرف أثناء الإجراءات أن العقود لم تسجل، فإن المحكم على علم بانتهاك النظام العام وليس له اختصاص في القضية. وبناء عليه، جعل قرار التحكيم هذا باطل و تم إالغاؤه. اتخذت محكمة التمييز في دبي موقفا مماثلا في القضية رقم 14 لسنة 2012. ويترتب على ذلك أن المستثمرين والمطورين يجب أن يدركوا أن الوحدات غير المخطط لها والتي لم يتم تسجيلها في السجل العقاري ستلغي اختصاص التحكيم بسبب الافتقار من تسجيل الوحدة، وسوف تصبح مسألة النظام العام التي ستكون ضمن الولاية القضائية الوحيدة للمحاكم.

    لرفع قضية عقارات، لابد أولاً من فهم العملية الصحيحة من محامي عقارات و ذلك لضمان عدم تضييع الوقت و الجهد. فإذا قام مطور ببيعك وحدة غير مسجلة، عليك الذهاب إلى المحكمة لإلغاء اختصاص التحكيم في هذا العقد و المطالبة بإنهاء الاتفاقية الموقعة.

    وبمجرد أن تنفذ المحكمة القرار، سيكون للمطور الحق في طلب الإلغاء بناء على مخالفة النظام العام. ولذلك، فمن المستحسن أن تذهب إلى المحكمة مباشرة في مثل هذه الحالات.

    في نهاية المطاف، يجب أن يكون هناك توازن بين حماية النظام العام، الذي يحافظ على قيم المجتمع والتحكيم الذي يدعم المستثمرين من جميع أنحاء العالم للاستثمار في البلاد، والذي هو بوابة للاستثمارات الدولية والتنمية الاقتصادية في المنطقة

     فقد اتخذت دولة الإمارات العربية المتحدة خطوة هامة من حيث إنشاء منصات للتحكيم من خلال مراكز التحكيم العالمية. ومع ذلك، نحن بحاجة إلى وضع معايير واضحة على ما يعتبر جزءا من النظام العام بدلا من مجرد إعطاء أمثلة في القانون وتجاوزه إلى المحكمة لاتخاذ قرار.

    ]]>
    Sat, 16 Dec 2017 11:29:00 GMT
    <![CDATA[هل شراؤك للمنتج الآن يعني استلامك له الآن؟]]> هل شراؤك للمنتج الآن يعني استلامك له الآن؟

    عندما فتحت تطبيق ميكروسوفت على حاسوبي الشخصي هذا الصباح لكتابة هذا المقال، ظهر لي "إن اشتراكك قد انتهى" اختر إحدى الخيارات التالية لإعادة التفعيل. و هذا جعلني حائر لسببين: 1) أعلم بأنني قد قمت "بشراء" هذا التطبيق قبل عام. 2) و الآن أحد الخيارات الموجودة في فئة إعادة التفعيل كان يسمى في العام الماضي "شراء". هذا المفهوم جعلني أتساءل عن حقي في كل ما عندي من ممتلكات و حقي في الاحتفاظ بها كل عام؟ اقترح عليك قراءة هذا المقال حتى لا تواجه نفس هذه المشكلة.

    قبل أن أبدأ بالتفاصيل، أود أن أطرح سؤال بسيط لمساعدتك في تصور هذا الموضوع قبل قراءة هذا المقال: هل لك الحق في إعادة بيع الفيلم أو الأغنية التي قمت بشرائها من المتجر على الانترنت؟ و هل يمكنك أن تقوم بإدراجها في ميراثك حتى يتمكن أطفالك من الاستمتاع بها في حال أصابك أي مكروه؟ أم أنك تعتقد بأن ذلك ليس منطقياً؟

    و ما الذي أدى إلى هذه الزيادة السريعة في نسبة المستهلكين الذين يستخدمون التجارة الالكترونية لشراء المنتجات التي تتوفر في هذه المواقع؟

    لمعرفة ذلك، أود توجيه انباهكم إلى تطور العولمة و التصنيع في القرن الماضي، و لتكون بسيطة وواضحة، قسمت المراحل المختلفة للتجارة الالكترونية في ما أسميه الدولة الثلاثية العالمية. ففي المرحلة من الدولة الثلاثية العالمية، كان للمستهلكين وسائل مقيدة لأنهم لم يكن لديهم القدرة على الوصول المباشر و الفعّال من حيث التكلفة إلى أسواق تجارية خارج حدودهم الجغرافية و السياسية، ثم جاءت العولمة في المرحلة الثانية من الدولة الثلاثية العالمية. و هذا ما عزز من القدرة للوصول إلى العملاء، و تقديم مجموعة واسعة من الخيارات لهم. و في هذه المرحلة تمكن الأفراد من الوصول إلى المنتجات التي يتم تصديرها من بلد لبلد آخر. إلا أن هذه المرحلة قد قيّدت بقيود مالية و تنظيمية و غيرها من أشكال الحواجز التجارية السائدة في مختلف الولايات القضائية.

    اعتبر بعض  الاقتصاديين هذه المرحلة أقصى حد يمكن أن تؤثر فيه العولمة على التجارة العالمية و المحلية. و مع ذلك أثبت الإنترنت أنهم على خطأ، فالمرحلة الثالثة من الدولة الثلاثية تنتهي في جميع أنحاء العالم مع ما نسميه اليوم " التسوق عبر الانترنت و التجارة الالكترونية ".

    في هذه المرحلة، يمكن للشخص الذي يجلس في جزء ريفي من شبه القارة الهندية شراء أحدث أداه من شركة متعددة الجنسيات في الجزء الآخر من العالم مع نقرة بسيطة على زر " اشتر الآن ". لكن محامونا في دبي يقرون على ضرورة تثقيف المستهلكين بحقوقهم أثناء النقر على هذا الزر.

    الآن فلنعود إلى سؤالنا الأول، ما مدى امتلاكك لمنتج اشتراك قمت بشرائه عبر الانترنت؟ فقد عطل العالم المحوري السبب الرئيسي للتسوق و هو الملكية للشيء محل الشراء و حيازته مدى الحياة. الصفحة التي يقوم معظمنا بقرائتها لافتقار الصبر لدينا تقيد المستخدمين بنقل منتجاتهم عبر الانترنت إلى طرف آخر. فهذا يعني أن المشتري لا يمكنه أن يقوم بإهداء هذه المنتجات للغير و بالتأكيد لا يمكن إعادة بيع حقوق النشر و التأليف. فعلى سبيل المثال، إن النسخ من سلسة أفلام " هاري بوتر " أو كتب سلسلة الخيال " دان براون " لا تندرج تحت هذه الفئة، و ذلك بفضل مبدأ البائع الأول(حق المولف) الذي يسمح للمالك بالإقراض أو البيع أو  إهداء هذه السلسة المستوحاة من زحي خياله للغير. في المقابل، إذاتم شراء نفس الشيء ككتاب الكتروني من الأمازون أو على (iBook) من متجر أبل، تقتصر على إعادة بيع أو نقل أي من هذه الملفات إلى شخص آخر بموافقة الشخص المرخص له و ليس المالك.

    القوانين المتعلقة بالمنتجات المرخصة

    إن العالم الرقمي اليوم مختلف تماماً عما كان عليه قبل عقدين من الزمان، و نحن نؤمن إيماناً قوياً بأن التكنولوجيا اليوم بإمكانها أن تسهل التحويلات الرقمية مع الحفاظ على حق أصحاب حقوق الطبع والنشر عبر الإنترنت أو أصحابها الرقميين.

    إن التمييز الأساسي ما بين النسخ الالكترونية من السلع الرقمية و النسخ المادية تتمثل في التالي: إذا قمت بنقل أغنية من هاتفك المحمول إلى جهاز زميلك، فإن عملية النقل هذه لا يترتب عليها إزالة الأغنية من جهازك إنما مجرد إنشاء نسخة من هذه الأغنية على جهاز زميلك. بينما إذا قمت بإعطاء نسختك من سلسلة داون براون لشخص آخر، فإن نسختك تزول عن حوزتك و تصبح في حوزة زميلك.

    فإن هذا يعتمد على اختيار المستهلك، فالبعض يفضلون الوصول المؤقت الاقتصادي، والبعض الآخر يفضلون الوصول الدائم بغض النظر عن التكلفة. يكون الوصول إلى الوسائط الرقمية مقيد بشروط أكثر حيث يحتفظ البائع بالحق في التأثير على عملية ما بعد الشراء.

    و هذا يقودنا إلى التساؤل عما إذا كان هناك قيود على استخدام ملف رقمي على أكثر من جهاز واحد؟ معظمنا يعتقد أنه من الممكن استخدام وسائل الإعلام الرقمية التي ندفع ثمنها على أكثر من جهاز. و لكن ما هي الحالات التي يقيد بها استخدام الملف الرقمي على جهاز واحد محدد؟

    بعض الملفات الرقمية يمكن استخدامها في جموعة واسعة من الأجهزة، فمثلاً الأمازون تسمح للمستخدمين الذين تتراوح أجهزتهم ما بين ويندوز و أندرويد و أبل بالإستفادة من منتجاتها. في حين لدى أبل نهج أكثر صرامة حيث يقيد ( Apple iBooks) بالمستخدمين الذين يملكون أجهزة أبل.

    كما نوقش سابقاً، فلا مجال لتورث مشترياتك عبر الانترنت أو ملف رقمي إلى جيل آخر. إذ أنك قد دفعت للحصول على ترخيص لاستخدام هذا المنتج و لم تشتر حق التأليف و النشر للمنتج. و مع ذلك، فإن عدد قليل من تجار التجزئة أو أصحاب حقوق التأليف و النشر الرقمية يقومون بإقراض منتجاتهم الرقمية بمعناها المحدود. فمثلاً، تسمح متاجر كيندل أو نوك بتزويد المستخدمين بكتبهم الالكترونية لمرة واحدة لمدة أربعة عشر يوماً. و كذلك أبل لديها طريقتها التقليدية لتبادل الملفات الرقمية التي يمكن أن تكون مشتركة لما يصل إلى 6 حسابات. إن مفهوم الإقراض أو نقل البضائع إلى شخص آخر يعطينا الحق في استغلال ملفاتنا الرقمية من المنتجات بالطريقة التي نريدها. مع ذلك، فإن التفضيل يعتمد بشدة على تردد المستهلك للتسوق عبر الإنترنت لأن هذه الحقوق تؤثر بشكل مباشر على السلع الرقمية و سيكون المستهلك على استعداد لدفع المزيد للحصول على حقوق إضافية.

    في الولايات المتحدة، لجنة التجارة الاتحادية هي الجهة التنظيمية الرئيسية للتجارة، ولها واجب منع استخدام الممارسات التجارية غير العادلة في البلاد.

     وتندرج المسألة الخادعة (الشراء الآن) في نطاق بيان سياسة الخداع من قبل لجنة التجارة الاتحادية التي وضعت العوامل التالية في حالة الخداع:

  • التمثيل، الإغفال أو الفعل تضليل المستهلك.
  • القيام بتضليل مستهلك راشد.
  • يجب أن يكون هناك موضوع أو مادة تم تحريفها أو حذفها.
  • وقد تم استخدام هذا الاختبار من قبل لجنة التجارة الاتحادية لتحديد ما إذا كانت إصابة المستهلك غير عادلة أم لا.ومن ناحية أخرى، قبل الاتحاد الأوروبي فكرة البيع الرقمي الأول في نفس العام من حلقة بروس ويليس. إن تطبيق مبدأ البيع الأول لا يقتصر على البيع المادي للبضائع وإنما على النسخ المستخدمة من البرامج التي يتم شراؤها عبر الإنترنت وبيعها في السوق. ولذلك فمن الواضح أن محكمة العدل الأوروبية تعتبر أن عبارة البيع تغطي نطاقا واسعا لأنها تمنح حقوق الملكية للمنتجات المحمية بحقوق الطبع والنشر عبر الإنترنت أيضا. على الرغم من أن محكمة العدل الأوروبية لم تحكم بشكل واضح على انطباق مبدأ البيع الرقمي الأول على الكتب الإلكترونية.

    يجب أن يكون المستهلكين على معرفة تامة بحقوقهم أثناء شراء منتج عبر الإنترنت. فزر (اشتر الآن) يستخدم من قبل التجار من أجل تضليل المستهلكين، بحيث يعتقد المستهلك بأنه سيتملك هذا المنتج إذا قام بشرائه، إلا أن الدراسات المذكورة أعلاه تثبت العكس. و ينصح المستهلكين بقراءة و فهم الشروط و الأحكام جيداً قبل القيام بعملية الشراء عبر الانترنت.

     

    ]]>
    Sat, 09 Dec 2017 11:59:00 GMT
    <![CDATA[البنود الرئيسية]]> البنود الرئيسية

    " النية من اقوى الدوافع، ما تعنيه عند قيامك بشيء يبقى للأبد، القانون يخلق العالم"

               نظرة عامة                                                                                                                

    كل عقد هو نتيجة لمفاوضات بين اطراف العقد لتسوية الشروط، تبدأ من المناقشات الشفويه التي تترجم في الورق ويتفق الطرفان على توقيعها للوصول بها إلى العقد النهائي. وهذه تسمى ب "البنود الرئيسية" وغالبا ما تبدأ به الأطراف في المعاملات التجارية للشركات. وهو أول مستند يكون بعد إتفاقية عدم الأفصاح. وبعض هذه المستندات أو الوثائق عبارة عن خطاب او مذكرة تفاهم.والتي تسبق العقد النهائي للمعاملة وتستخدم في معظم معاملات الشركات مثل تمويل القروض وتمويل المشاريع واستثمار الأسهم الخاصة وغيرها.  

    ونظراً لعدم قوتها أوتأثيرها القانوني على الأطراف فإن المحاكم الإماراتية تعتبرها غير ملزمة، وقد نصت محكمة إستئناف دبي في سابقة قضائية على أنه التحضيرات التي تسبق العقد النهائي لا قوة لها حيث أنها تعتبر إجراءات لعقد لم يتم إرسائه بعد.   قد يعتقد البعض أن الأطراف لا يتحملون أي مسؤولية مادام أنه لم يتم التوصل إلى عقد نهائي بعد، هذا الاعتقاد خاطئ فهو يعتمد على اللغة المستخدمة فيه. تنص المادة 257 من قانون المعاملات المدنية على أنه"الأصل في العقد رضاء المتعاقدين وما التزماه في التعاقد" ، وفي قضية بنك أم القيوين الوطني ضد بيت الإستثمار العالمي فقد نصت الفقرة الثالثه من مذكرة التفاهم على انه يتعين على بنك أم القيوين الوطني وبيت الأستثمار العالمي الإكتتاب  وذلك بعد قيام البنك بجميع الإجراءات اللازمة قبل قيام العقد". وذكرت محكمة الإستئناف أنه" متى كان العقد واضحاً في مجمله فلا ينبغي أن يترك للترجمة الشفوية للتأكد من نية الأطراف. ومن المهم أن نحصل على اتفاق لعقد بعناصره الأساسية من المفاوضات.وقد ايدت المحكمة مذكرة التفاهم باعتبارها ملزمة للطرفين باعتبار أن الكلام واضح لا لبس فيه يؤكد نية الطرفين وإتفاقهما.   حتى وإن كانت "البنود الرئيسية" غير ملزمة إلا إنها غالبا ما تحتوي على أحكام ملزمة قانونياً لحماية أطراف العقد.ف القانون الساري وشروط الإختصاص وشروط السرية تلزم الاطراف بها ، على سبيل المثال إذا طلب المقترض من المقرض تعهد سرية ب سرية المعلومات التي يقدمها المقترض في التفاوضات ، فإن مثل هذه الأحكام السرية  متى كانت كلامتها  واضحه لا غموض فيها فإن المشرع الإماراتي يعتبرها ملزمة للأطراف ويتحمل مسؤولية الأضرار من خرق هذا التعهد.   حسن النية   كما أن القانون الإماراتي يولي إهتمام كبير لمفهوم حسن النية وإلتزام الأطراف ومسؤوليتهم بالوفاء بناءً على حسن النية ، ووجود البنود الرئيسية يساعد في نمو هذه المسؤولية، بناءً على ماسبق، فإن البنود الرئيسية قد تجعل طرفاً ملزماُ بإبقاء  الطرف الآخر على علم والتعاون مع الطرف الآخر للوصول إلى العقد النهائي وعدم تجنب المفاوضات ، وأي إنتهاك لألتزام التفاوض بحسن النية قد يؤدي بأضرار وخسائر يلتزم بها الطرف للطرف المتضرر.   موضوع العقد   كيف يمكن لنا معرفة ما إذا كانت "البنود الرئيسية"  لها قوة إلزامية للأطراف؟ يعتمد على وقائع المسالة واتجاه الأطراف : ما إذا كانا نتجه إلى إحداث البنود الرئيسية أو كيفية صياغة الأحكام. هناك حالة في الأمم المتحدة  بين رتس فليكسيبل سيستمز و مولكيري ألويس مولر غمب ، لم تتضم الرسالة بينهم عن أي نية او عبارة صريحة تبين ما إذا كانت الشروط ملزمة أو لا، إلا انه اعتبر عقد ملزم قانونياً، فقد رأت المحكمة على أنه احتوى الشروط كاملةً واللغة مما يعني أن يكون لها القوة التعاقدية. وقد احتوت الرسالة على شرط موضوع العقد مما يعني أن نية الأطراف اتجهت نحو إرساء العقد النهائي وإلزاميته.واستخدام هذه المفردة تخلق أفتراض قوي على أن الأطراف المشاركة في هذه الصفقة التجارية لن تجعلها ملزمة ب قاعد بيانات . وإن قام أحد الاطراف بتنفيذ البنود الرئيسية فإن عبارة " موضوع العقد" لن تكون فعالة في هذه الحالة.لذك يفضل أن تشرح البنود الرئيسية نية الأطراف. فعلى سبيل المثال أن يقوم الأطراف بذكر أن البنود الرئيسية غير ملزمة قانونياُ بإستثناء الأحكام المحددة في هذه الوثيقة ، مما يشير بوضوح نية الأطراف بعدم إلزامية رؤوس الشروط. إيجابيات وسلبيات البنود الرئيسية  

     السلبيات  
  • على الرغم من عدم إلزامية البنود الرئيسية ، إلا أن الشخص قد يجد صعوبة في التفاوض بشان الصفقة إذا حدث شي طارئ بعد التفاوض.
  • قد يجد الشخص نفسه ملزم قانونياً على الرغم من عدم وجود النية
  • يمكن انفاق الوقت في التفاوض على العقد النهائي بدلاً من البنود الرئيسية .
  • رؤوس الشروط تخلق لنا إلتزماً أخلاقياً بمراعاة الشروط المتفق عليها ويمكن اعتبارها سلبية وايجابية.
  •   على الرغم من أن البنود الرئيسية  لها مخاطر إلا أنه لها فوائد في المعاملات التجارية . الإيجابيات
  • توفر إطار للتفاوض على العقد النهائي.
  • تخلق إلتزاماً أخلاقياً في الأطراف لمراعاة الشروط المتفق عليها.
  • توفر بيان رئيسي للمصطلحات للصفقة المقترحة.
  • يساعد في بناء جدول الزمن والإلتزامات للأطراف.
  • يزيد من الكفاءة
  •   بعض المبادئ لصياغة بنود رئيسية  : الإتفاق أولياً على إلزامية بعض الوثائق من غيرها، وينبغي ذكر ما إذا كان الشخص ملتزم به أو لا، وفي حالة عدم الرغبة بالإلتزام ادراج عبارة " خاضعة للعقد" أو استخدام مرادف لها على سبيل المثال : " اتفق الأطراف على أن مذكرة التفاهم لاتعتبر إلتزاما يلتزم به أي الطرفين بشأن أي معاملة" ومع ذلك يجب الأخذ بعين الأعتبار أن استخدام صياغة ولغة واضحة ودقيقة لاتكون كافية، فيجب الحذر بشأن الإجراءات والسلوك. وكقاعدة عامة يجب استخدام مصطلح البنود الرئيسية في منافشة الصفقات التجارية فقط .   الخاتمة:   يجب التأكد  من فهم الأطراف  لما يودون تحقيقه قبل الشروع في صياغة البنود الرئيسية ، وكذلك التأكد من المسائل التي يجب تسويتها في بادئ الأمر، والتوقف في المفاوضات بشأن تفاضيل غير ضرورية سوف تطيل مدة التفاوض وكلفتها. وتذكر دائما أن البنود الرئيسية تساعد في تحديد الوجهه والطريق لذلك يجب التعامل معها علميا لتجنب التأخير أو السير في الإتجاه الخاطئ.  

     

     القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1987 وتعديلاته   كما تقرر في 21 أيار / مايو 2012     المادة 246 من القانون المدني   برودنتيال هولبورن لت ضد فريزر ويليامز 1993  

    [iv]  Prudential Holborn Ltd v Fraser Williams [1993]

     

      ]]>Mon, 20 Nov 2017 12:00:00 GMT<![CDATA[الرهن العقاري للأصول المنقولة]]> الرهن العقاري للأصول المنقولة

    إن إصدار القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 20 لسنة 2016 بشأن رهن الممتلكات المنقولة كضمان للديون (القانون الجديد) يعد معلما بارزا نحو مبادرة الحكومة الإماراتية لإحداث تغييرات إيجابية في قانون الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالتوازي مع القوانين الأخيرة بشأن الشركات التجارية والإفلاس، يسعى القانون الجديد إلى توفير نظام مالي أكثر مؤكدا ومواتية في دولة الإمارات العربية المتحدة. ويؤدي القانون الجديد إلى سد الفجوة وقد يؤدي إلى توفير فرص تجارية للاستفادة من التمويل والمقرضين لحماية مصالحهم بنوع من أنواع الضمان.

    والتغيير المحوري الذي يسهم فيه القانون الجديد هو القدرة على إنشاء تعهد على الأصول المنقولة دون الحاجة إلى نقل الحيازة إلى المرتهن أو طرف ثالث بديل. وكان القانون السابق يتطلب من الراهن نقل ملكية الأصول لصالح المرتهن. وقيد الرهن من الحصول على فائدة مفيدة من العقار، وبالتالي تقييد المالك أو الملتزم من سداد مبلغ القرض. وبالتالي، فإن القانون الجديد يخلو من هذا العائق ويسمح بإنشاء الرهون العقارية على الممتلكات المنقولة دون الحاجة إلى نقل الحيازة من الرهن إلى المرتهن.

    ماهو شكل الأصول؟

    وتنص المادة 3 من القانون الجديد على الأصول المنقولة التي يمكن رهنها (الرهن) لتشمل الودائع في المصارف والسلع الخام والمنتجات والأدوات والمعدات، وأكثر من ذلك. وتنص المادة 2 على وجه الخصوص على أن القانون الجديد ينطبق على أي معاملات مدنية وتجارية تنشئ الحق في التعهد بالأصول المنقولة بموجب أحكام القانون الجديد.

    سجل الضمان

    وقد نصت المادة 10 من القانون الجديد على شروط تسجيل الرهن. ولا يجوز إنشاء مصلحة ضمانية عن طريق الرهن إلا من خلال الممتلكات المنقولة لصالح الغير إذا تم تسجيلها في السجل. وفي الوقت الحاضر، لا تزال عملية التسجيل غير واضحة، ولا يزال هناك مزيد من التفاصيل بشأن هذه المسألة إلى حين صدور قرار مجلس الوزراء بإنشاء سجل الأمن. وعلاوة على ذلك، توضح المادة 10 (2) أنه بمجرد إنشاء حق الرهن على ممتلكات المرهونة وإعلانه وفقا لأحكام القانون الجديد، لا يجوز إنشاء حق رهن عقاري لاحق على نفس الممتلكات المرهونة إلا بإعلانه. ويسمح هذا الحكم، إلى جانب المادة 17، بتسجيل رسوم التصنيف في سجل الأمن. وتحدد هذه الأولوية في الترتيب حسب تاريخ ووقت تسجيل الرهن في سجل الأمن.

    وهناك سبب آخر يعود بالنفع على القانون الجديد على النظام القديم بسبب القانون الجديد الذي يسمح بتأمين الممتلكات في المستقبل من خلال خلق الرهن عليه. ويثني على هذه الخطوة المقرضون الذين أضافوا الراحة في وقت تقديم الأمن إلى الملتزمين.

    تطبيق

    وعملية التسجيل هي أيضا سابقة لازمة لإنفاذ حق الرهن. وقد نصت أحكام القانون الجديد على أن شرعية وتطبيق الحق على وجه التحديد تجاه الأطراف الثالثة يجب أن تتبع تسجيل السجل. وبعد إعمال الحقوق، يسمح للمرتهن أن يتجاوز الدائنين الآخرين في الحصول على حقوق الملكية.

    عملية البيع

  • هناك شروط لإجراءات بيع الممتلكات المرهونة التي توضحها تحديدا المادة 33 من القانون الجديد. وتنص الأحكام على ما يلي:
  • ويجوز للمحكمة أن تأذن للمرتهن ببيع العقار المرهون بعد استيفاء الشروط التالية: '1' يحصل على أمر بالسماح له بمصادرة الممتلكات المرهونة وتنفيذها؛ '2' أن يولي العناية الكافية لبيعها بسعر لا يقل عن سعر السوق دون اتباع أي من إجراءات البيع المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية.
  • ويجوز للمحكمة، إذا رأت ضرورة للحفاظ على قيمة الممتلكات المرهونة، أن تحدد بالترتيب الذي يسمح للمرتهن بالاستيلاء على الممتلكات المرهونة وتنفيذها، أو شروط طريقة البيع، أو أن يقرر طريقة البيع وأن يحدد الحد الأدنى من سعر البيع الذي سيتم تحديده وفقا لسعر السوق.
  • ويجوز للمحكمة أن تقرر السماح للرهن ببيع العقار المرهون إذا ثبت أنه يستطيع بيعه بسعر أعلى، في غضون الفترة التي تحددها المحكمة وبتوجيه من المرتهن أو المحكمة.
  • وإذا أتاحت المحكمة للرهن أن يبيع العقار المرهون، يعلن قرار المحكمة في السجل خمسة أيام عمل قبل التاريخ المحدد للبيع. وإلا يعتبر باطلا، شريطة أن يتضمن الإعلان ما يلي: -
    • اسم وعنوان المرتهن؛
    • أسماء وعناوين الرهون والمدين الرئيسي؛
    • وصف الممتلكات المرهونة التي سيتم بيعها؛
    • طريقة البيع؛
    • تاريخ ووقت ومكان البيع.

    وبالنظر إلى ذلك، تنتهى المادة إلى ملاحظة أن المرتهن قد يمنح الإذن بالبيع الفوري للممتلكات المرهونة التي تعرضت للتدمير أو التلف أو الإهلاك أو إذا فشل الرهن في توفير بديل عن النفقات الكبيرة التي قد تتكبدها.

    الخلاصة

     إن النظام المالي للأمة أمر حيوي لنموها وتنميتها الاقتصادية. إن قانون الرهن العقاري الجديد الذي أقره المشرع في دولة الإمارات العربية المتحدة ليس فقط عقبات من العوائق المفروضة على الرهائن لتسليم الحيازة بل يضع أيضا الممتلكات الحالية والمستقبلية على قدم المساواة. وفي أعقاب هذا التطور الجديد، ينبغي لجميع الأطراف المشاركة في عملية الإقراض أن يكونو على بينة من الشروط القانونية المحيطة بالرهن العقاري والتعهد بالأصول المنقولة لضمان امتثالها للقانون الجديد.

    ]]>
    Sat, 18 Nov 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[FIDIC و ENAA: مقارنة - الجزء الثاني من الثاني]]> قال راشيل دورلي ذات مرة ، "(تشييد) المباني تتطلب مهارة مهندس ومقاول وفنان". لذا ، فإن السؤال الذي قد يتبادر إلى ذهنك هو كيف يمكن للفنان أن يستوعب بيئة العمل الخاصة به بمجرد انغماسه في فوضى موقع البناء. إذا كان الأمر كذلك ، فأنت تفكر في السؤال الخطأ. قد يكون التفكير الأكثر ملاءمة هو كيف يمكن للفنان أن يحصر عقله المبدع والمتدفق بحرية في القواعد الدقيقة والضيقة التي يجب أن يلتزم بها المهندس والمقاول. على الرغم من أن التوحيد لا يتم تشجيعه في عمل الفنان ؛ ليس هذا هو الحال بالنسبة للمهندسين والمقاولين الذين من المحتمل أن يكونوا ملزمين بالأشكال القياسية للعقود والممارسات التي تسود في مجال عملهم. المتطلبات الواردة في هذه النماذج القياسية ودور كل من المقاولين وأصحاب العمل مفصلة أدناه في هذا الجزء الثاني من المقالة.

    التزامات التصميم تنص التزامات التصميم العامة بموجب البند الفرعي 5-1 من شروط العقد للكهرباء والأعمال الميكانيكية (بما في ذلك الانتصاب على الموقع) (الكتاب الأصفر ، الطبعة الأولى لعام 1987 ، المنقحة في عام 1999) على ما يلي:

    "يقوم المقاول بتنفيذ ، ويكون مسؤولا (أو مسؤولا) عن تصميم الأشغال". وعلاوة على ذلك عند استلام إشعار بدء الأعمال "يجب على المقاول التدقيق في متطلبات صاحب العمل (بما في ذلك معايير التصميم والحسابات ، إن وجدت) و (كما يجب أن تفعل ذلك من أجل) البنود المشار إليها في البند الفرعي 4.7 (الخروج). يجب على المقاول تقديم إشعار للمهندس عن أي (وجميع) الأخطاء أو الخطأ أو العيوب الأخرى الموجودة في متطلبات صاحب العمل أو هذه العناصر المرجعية ". وعلاوة على ذلك ، تحتوي أيضًا على أحكام تتعلق بتطبيق التعديلات والتعديلات ، تخضع لمقاول متمرس يمارس العناية الواجبة ، وبالتالي اكتشاف الخطأ أو الخطأ أو أي عيوب أخرى عند فحص الموقع ومتطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء. لا يجوز تمديد وقت المنافسة ولا تعديل سعر العقد.

    من الأحكام المذكورة أعلاه ، من الواضح أن المقاول مسؤول عن تحديد أي أخطاء في معايير التصميم المقدمة من صاحب العمل وأي عيوب عند فحص الموقع أو متطلبات صاحب العمل. يتم ترك المقاول مع القليل من العلاج حتى لو كانت البيانات المقدمة من صاحب العمل غير صحيحة حيث لا توجد مسؤولية تقع على صاحب العمل لتوفير البيانات الصحيحة أو معايير التصميم التي يقوم المقاول على أساسها بوضع خططه. يبدو أن الشكل يعتمد على الفرضية العامة للممارسات القديمة حيث كان صاحب العمل شخصًا عاديًا ومستمرًا. ومع ذلك ، في عالم اليوم المعاصر ، فإن المشاركين في المشاريع الكبيرة ومستخدمي هذه النماذج مجهزون بشكل جيد من الناحية التقنية من نهايات العقد سواء كان صاحب العمل أو المقاول.

    علاوة على ذلك ، ينص بند فرعي 5.8 تصميم خطأ كـ:

    "في حالة وجود أخطاء أو سهو أو غموض أو تناقضات أو أوجه قصور أو عيوب أخرى في مستندات المقاول ، فيجب تصحيحها وتصحيح الأعمال على نفقة المقاول ، بغض النظر عن أي موافقة أو موافقة بموجب هذه المادة."

    وبناءً على ذلك ، حتى إذا منح المهندس الموافقة بعد مراجعة "وثائق المقاول" (التي قد تتضمن تصميمات يقدمها المقاول) بموجب البند الفرعي 5.2 ، يقع الالتزام على تكاليف تصحيح الأخطاء أو مثل هذه العيوب على المقاول. . تقويض دور المهندس في إظهار أي عيب أو عيب قبل تنفيذ أي عمل ، مما يؤدي إلى دور المهندسين في المشاريع التي تقتصر تقريبًا على تحديد مطالبات المقاول وأصحاب العمل والتي يتم التحكم بها في نهاية المطاف من خلال الافتراضات التعاقدية الموضوعة معادية للمتعاقد.

    وتنص صيغة العقد من ENAA (نقابة المهندسين في اليابان) بموجب الشروط العامة للبند 20.1.1 على ما يلي:

    " C 20.1.1  - المواصفات والرسومات: يكون المقاول مسؤولاً عن أي (وكل) اختلافات أو أخطاء أو سهو في المواصفات والرسومات والوثائق الفنية الأخرى التي تعدها ؛ (بصرف النظر عن) الموافقة على هذه المواصفات والرسومات والوثائق الأخرى (هذه) من المالك. ومع ذلك ، لن يكون المقاول مسؤولاً إذا حدث هذا التناقض أو الخطأ بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة بالكتابة إلى المقاول من قبل المالك أو نيابة عنه. "

    إن الحكم المذكور أعلاه لا يحتاج إلى شرح أو تفسير لخصوم الخصوم بين الطرفين حيث يفرض الشرط مسؤولية على صاحب العمل على المعلومات الخاطئة ويعفي المقاول عن الأخطاء الناتجة عن أخطاء ذلك المالك.

    قوة قهرية

    إن شرط القوة القاهرة بموجب المادة 19 يعرف القوة القاهرة كحدث استثنائي أو ظرف (أي) خارج سيطرة الحزب. وهو أمر لم يكن من الممكن استيعابه بشكل معقول قبل الدخول في العقد وبناء على ما كان يمكن للطرف أن يتجنبه أو يتغلب عليه بشكل معقول. علاوة على ذلك ، لا يُعزى ذلك بشكل جوهري للطرف الآخر ، كما يوفر البند قائمة غير شاملة للأحداث. ينص البند الفرعي 19.2 على أنه عندما يتم تزويد طرف واحد بارتياح كبير عندما تمنعه الأطراف الأخرى من أداء التزاماتها. بموجب البند الفرعي 19.7 ، يتم تحرير الطرف من أداء التزاماته إذا كان الحدث "مستحيلاً أو غير قانوني" للوفاء بالتزاماته التعاقدية.

    على الرغم من أن هذا البند يغطي الأحداث والظروف بشكل عام ، إلا أن شرط قوة القاهرة ENAA أوسع نطاقاً. القوة القاهرة هي مأزق يتجاوز السيطرة المعقولة للطرف المتضرر ، وهو أمر لا مفر منه. القائمة غير الشاملة إذا تم توفيرها أيضًا بموجب نموذج ENAA مع إضافة فئة للمخاض والعمالة ونقص المنافع الناتجة عن أحداث القوة القاهرة. وهناك فرق آخر هو أن الإغاثة لا تقدم فقط للوقاية بل أيضا للأعمال "التي أعاقت أو تأخرت" بسبب قوة قاهرة. يُعتقد أن شرط القوة القاهرة ينطبق على أنواع مختلفة من الأداء وليس على عدم الأداء فقط حيث أن كلمة  "إعاقة"  لها تفسير أكبر من مجرد جعل الالتزام التعاقدي مستحيلاً وغير قادر على التنفيذ. وعلاوة على ذلك، هناك اختلاف في أحكام الإشعار ، حيث ينبغي تقديم إشعار القوة القاهرة فيديك خلال فترة أربعة عشر (14) يومًا من تاريخ الحصول على الوعي بالحدث؛ بينما، في ENAA ، تبدأ فترة الإشعار من وقت حدوث الحدث.

    استنتاج

    كما سيكون من المثير للاهتمام مقارنة شروط العقد لمشاريع EPC الجاهزة (الكتاب الفضي 1999 الطبعة الأولى) أو شروط العقد لتصميم وبناء وتشغيل المشاريع (DBO Contract 2008 First Edition) مع نموذج ENAA الجاهز.

    يتم تدريب فريق STA من محامي البناء في دبي بخبرة متعمقة في قانون العقارات وقد قاموا بالتعامل مع العديد من المشاريع الجاهزة بما في ذلك الاستشارات المتعلقة بالجزر الصناعية والمكاتب والبيع بالتجزئة والصناعية والترفيهية والسكنية بما في ذلك الاستخدام المختلط والتجديد الحضري المشاريع.

     

    ]]>
    Tue, 22 Aug 2017 01:00:00 GMT
    <![CDATA[مقارنة بين FIDIC و ENAA]]> مقارنة بين FIDIC و ENAA

    إن العقود المعقدة والفنية من مشاريع البناء والتشييد الكبيرة، والعقود والمفاوضات على شروط اتفاق بين الطرفين هي وسيلة للحفاظ على العلاقة المعقدة من الأطراف ضمن حدود الفهم الواضح من خلال استخدام شكل قياسي من العقود. وقد شهدت هذه الصناعة تطوير شكل قياسي مختلف من العقود بما في ذلك فيديك إنترناشونال ديس إنجينيوس-كونسيلز، جكت (جوينت كونتراكتس تريبونال)، إنا (جمعية النهوض الهندسي في اليابان)، أيس (معهد المهندسين المدنيين)، الخ ، وهذه القائمة ليست شاملة ولكنها تشير فقط إلى وجود العديد من النماذج القياسية. سوف نناقش النموذج القياسي للعقد الذي تنتجه إليه فيديك و إنا.

    إن نموذج فيديك القياسي للعقود معترف به دوليا وشكل استخدام من العقود. فيديك، التي تأسست في عام 1913 من قبل ثلاثة بلدان وهي بلجيكا وفرنسا وسويسرا تغطي حاليا 97 دولة كعضو فيها، وخلق أشكال العقد التي تستخدم على نطاق واسع في جميع أنحاء العالم. إنا هي منظمة غير ربحية أنشئت في عام 1978 بدعم من وزارة التجارة الدولية والصناعة في اليابان. يتكون أعضاء الهيئة من 217 شركة (اعتبارا من أبريل 2016). وتتمثل أهداف المنظمات المذكورة أعلاه، بوجه عام، في تحقيق تنمية شاملة وديناميكية ومستدامة، مع إعطاء صوت للمهنيين في مجال الهندسة، وفي جملة أمور، تقديم المساعدة المتكاملة.

    أشكال العقود

    1. فيديك - الاتحاد الدولي للمهندسين - كونسيلز: فيديك لديه عقود قياسية معروفة على النحو التالي:

    • عقد أشغال بناء الهندسة المدنية (الكتاب الأحمر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد للأعمال الكهربائية و (للأعمال الميكانيكية) بما في ذلك التشييد على الموقع (الكتاب الأصفر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد لتصميم وبناء وتسليم المفتاح (أورانج بوك، 1995).
    • شروط العقد للمشاريع المتكاملة إبك (الكتاب الفضي، 1999 الطبعة الأولى).
    • شروط تصميم وبناء وتشغيل العقود (كتاب الذهب، 2007).
    • ·         شروط العقد لبناء النبات والتصميم (الكتاب الأصفر، 1999 الطبعة الأولى).

    أما عقود فيديك الأخرى التي هي أقل شهرة فهي كتاب الفيروز لأعمال التجريف والاستصلاح (يناير 2006)، وكذلك اتفاقية خدمات نموذج الكتاب الأبيض(أكتوبر 2006)،

    إنــا (ENAA)

    ولدى إنا أيضا نماذج نموذجية تستخدمها الصناعة بشكل متزايد في السنوات ال 12 الماضية. النماذج هي كما يلي:

    • العقد الدولي لبناء مصنع العمليات (1986 - الطبعة الأولى، المنقح في عامي 1992 و 2010).
    • العقد الدولي لإنشاء محطات توليد الطاقة (1996 - الطبعة الثانية، المنقح في عام 2012).
    • العقد الدولي للهندسة والمشتريات والتوريد لبناء المنشآت (عقد نوع إبس) (طبعة 2007، المعدل في 2013).

    مقارنات عامة

    غالبا ما يتكون هيكل المحتوى من أشكال عقود فيديك من الشروط العامة، وأشكال المناقصة والعقود، والتوجيه لإعداد الشروط الخاصة، واتفاقيات الفصل في المنازعات. تتكون نماذج نموذج إنا "في أحدث نموذج عملية نموذج - 2010 طبعة تتكون من شكل من أشكال العقد، والظروف العامة، والملاحظات دليل. حيث يتضمن المجلد 2 عينة من الملحق، يتكون المجلد 4 من إجراءات العمل والمجلد 5 يتكون من الشروط العامة وشكل الاتفاق (شكل بديل من المصنع الصناعي - دون ترخيص العملية). نموذج الطاقة - طبعة 2012 يتكون من شكل من أشكال الاتفاق، والظروف العامة والمجلد 2 يوفر عينة من الملاحق للاتفاق. على الرغم من أن أشكال فيديك يبدو أنها وضعت بشكل جيد جدا "من قبل المهندسين "، يبدو متوازنا، لديها العديد من الأحكام، وهي واسعة جدا، فإنها تبرز حقيقة أن الرجل العادي القانوني يمكنه صياغة هذه العقود. إنا مكتوبة بشكل جيد و واضحة، دقيقة، قصيرة الكلمات. ولأغراض هذه المادة، ومع مراعاة القيود المحتملة، فإننا سنقارن بين الشروط الأولية لعقد (فيديك للبناء والتصميم، 1999 - الإصدار الأول)، ونموذج إنشاء محطة توليد الكهرباء في إنا - 2012. ومع ذلك، تكون إشارات عامة إلى أشكال أخرى، عندما ينص على خلاف ذلك. وحيثما كان الكتاب الأصفر مخصصا لبناء المصنع والتصميم، فإن نموذج نموذج بناء محطة الطاقة التابع لشركة إناء هو نموذج جاهز لمشاريع البناء والتشغيل والنقل (بوت-أوبيرات-ترانسفر).

    التزامات دقة البيانات

    في الكتاب الأصفر والفضي تحت البند الفرعي 4.10 بيانات الموقع، لا يبدو أن هناك أي التزامات على صاحب العمل بشأن خطأ في البيانات المقدمة من قبله. ومع ذلك، فإن المسؤولية عن التفسير السليم للمعلومات يتم وضعها على المقاول كما يفسر النص أدناه: "يكون المقاول مسؤولا عن (و) تفسير كل هذه البيانات".

    وعلاوة على ذلك، فإنه يحدد ما يلي:

    " يجب اعتبار المقاول قد حصل على جميع المعلومات ذات الصلة (بالمعلومات ذات الصلة و) المتعلقة بالمخاطر (المتأصلة)، والطوارئ، (وجميعها) الظروف الأخرى التي يكون فيها من الممكن عمليا (مع مراعاة التكلفة والوقت) قد تؤثر أو تؤثر على المناقصة أو الأشغال.وبقدر ما يعتبر المقاول قد فحص الموقع والمناطق المحيطة به والبيانات المذكورة أعلاه وغيرها من المعلومات المتاحة، وأن يكون راضيا قبل تقديم العطاء لجميع المسائل ذات الصلة، .... "

    الكلمات المذكورة أعلاه تشير بوضوح إلى أن المسؤولية تقع على المتعهد لأن المتعهد مسؤول عن الحصول على المعلومات اللازمة. التي تشمل على سبيل المثال لا الحصر شكل وطبيعة الموقع، بما في ذلك الظروف الهيدرولوجية والمناخية، والظروف تحت السطحية، ومدى وطبيعة العمل والسلع اللازمة لتنفيذ واستكمال الأعمال لمعالجة أي عيوب؟ على الرغم من أن الحكم ينص على أنه عندما "مع الأخذ في الاعتبار التكلفة والوقت" يصبح من الصعب للغاية لتحديد مثل هذه العوامل من الزمن و "العملي". مما يجعل الأحكام غير مؤكدة دون وضع مسؤولية واضحة على صاحب العمل عن أي معلومات المقدمة. وهكذا، فإن الشرط الوارد أعلاه وفي الواقع الكتاب الأصفر بأكمله لا يتوقع أي التزام على صاحب العمل للحصول على معلومات غير دقيقة وحتى يفشل في تحمل المسؤولية على صاحب العمل للحصول على معلومات صحيحة.

    في حين أن أحكام إنـا بموجب الشروط العامة 10.1 تنص على ما يلي:

    على هذا النحو، من الواضح أن نموذج الهيئة الوطنية للمحاسبين القانونيين (إنا) يجعل من مسؤولية صاحب العمل / المالك تقديم البيانات الصحيحة قبل وأثناء العقد.

    وبناء على ذلك، يتحمل المقاول عبئا ثقيلا لا يقتصر على الحصول على البيانات الدقيقة التي يقدمها صاحب العمل فحسب، بل يتحمل أيضا المسؤولية عن أي حالة بدنية. في إطار التعريف غير المتوقع. وعند حدوث ذلك، على الفحص من قبل المقاول.

    متطلبات صاحب العمل

    و فقا للبند الفرعي 1.9، يجب على المقاول من ذوي الخبرة أن يعطي إشعاراً للمهندس الذي سيكون له الحق في شروط البند الفرعي 20.1 [مطالبات المقاول] عندما يتعذر على المقاول اكتشاف الأخطاء في متطلبات صاحب العمل. وسيتم التغاضي عن هذه الأخطاء أثناء ممارسة العناية الواجبة وفحص متطلبات صاحب العمل بموجب الفقرة الفرعية 5.1 [التزامات التصميم العامة].

    و علاوة على ذلك، "يجب على المهندس المضي قدما وفقا للفقرة الفرعية 3.5 [القرارات] للاتفاق أو تحديد ما إذا كان و (إذا كان الأمر كذلك) إلى أي مدى كان من غير المعقول أن يكون قد تم اكتشاف ذلك."

    يضع الكتاب الأصفر أو غيره من النماذج المماثلة التي تحمل أحكاما مماثلة عبئا ثقيلا على المقاول لاستعراض متطلبات صاحب العمل في مرحلة العطاء. وعلاوة على ذلك، وفقا لكل الاختلاف (3). وإذ تضع في اعتبارها أن من وقت لآخر لفحص متطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء والامتحانات دون التأكيد على التزام رب العمل عن مثل هذه الأخطاء أو على المهندس أثناء تقييم المتطلبات الصادرة عن صاحب العمل. ومن الملائم أن نلاحظ أن توفير حاجة صاحب العمل هو عامل في التحكم في صاحب العمل الذي ينشر وفقا لأفكاره ومفهومه للمشروع جنبا إلى جنب مع كل الاعتبار الفني والجودة التي يجب أن تكون أيضا التقييم السليم لسعر العقد. ولذلك، يتعين على صاحب العمل أن يتحمل المسؤولية عن تعريف المصنفات ووصفها. ويؤدي فشل هذا التعيين وتخصيص المسؤولية إلى الشك في التنفيذ العملي لهذه الأحكام.

    ويبدو أن الحكم الوارد أعلاه في الفقرة الفرعية 1.9 يتعارض مع الفقرة 5.4 التي تنص على ما يلي:

    "5.4 المعايير الفنية واللوائح: يجب أن يتوافق التصميم، ووثائق المقاول (وكلها)، والتنفيذ، والأشغال المكتملة مع المعايير الفنية للبلد، والبناء والتشييد، (أيضا؛) القوانين البيئية، القوانين المطبقة على المنتج الذي يتم إنتاجه من الأشغال، والمعايير الأخرى المحددة في متطلبات صاحب العمل، والتي تنطبق على الأعمال، أو التي تحددها القوانين المعمول بها."

    ينص ما ورد أعلاه على أن وثائق التصميم والمقاول يجب أن تكون وفقا لمتطلبات صاحب العمل. ومع ذلك، فإن مسؤولية الأخطاء في متطلبات صاحب العمل غير قابلة للتنفيذ أو حتى قابلة للتنفيذ ضد صاحب العمل بموجب هذا الشكل من العقود. وعلاوة على ذلك، إلا إذا تقرر أن يكون غير قابل للكشف من قبل المهندس المقاول سيكون له الحق في تكلفة وتمديد الوقت.

    نموذج تصميم إنا بموجب الشروط العامة الفقرة الفرعية 27.3 - مسؤولية العيوب:

    "لا تنطبق التزامات المقاول بموجب هذه الاتفاقية 27 على .......................... (3) أي تصاميم أو مواصفات أو بيانات أخرى مصممة، التي يتم توفيرها أو تحديدها من قبل المالك أو نيابة عنه، أو أي أمور قد يكون المقاول قد أخل مسؤوليتها بموجبها أدناه ".

    يستثني الشرط الوارد أعلاه مسؤولية المتعاقد عن التناقضات في التصميم أو الأخطاء أو السهو إذا كانت هذه المواصفات الخاطئة أو الرسم أو تلك الوثائق الفنية قد أعدت بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة من قبل أو نيابة عن صاحب العمل. كما ينص نموذج الهيئة

    ]]>
    Fri, 14 Jul 2017 06:00:00 GMT
    <![CDATA[فيديك في الشرق الأوسط - يجب أن يعرف لاعبي الصناعة]]> الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين في الشرق الأوسطيجب معرفته من قبل ممارسي الصناعة

     

    نادراً ما كانت الصناعة في دولة الإمارات العربية المتحدة تتجاهل المعايير المحددة دولياً ، وهي أكثر من طريقة. تأسست في الأصل كمنظمة من قبل ثلاث دول مؤسسية هي بلجيكا وفرنسا وسويسرا - اليوم FIDIC ، والتي هي اختصار للكلمة الفرنسية المختصرة "الاتحاد الدولي للمؤتمرات الدولية" ، وهذا يعني أن الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين يمثل معيارًا دوليًا للبناء والاستشارات صناعة.
    يشتهر الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين بصياغة الشكل القياسي لشروط العقد الخاصة بصناعة الإنشاءات في جميع أنحاء العالم، وخاصة في سياق مشاريع البناء الدولية ذات القيمة الأعلى، والتي أقرتها العديد من بنوك التنمية متعددة الأطراف.

    أشكال قوس قزح:

    حتى عام 1999 ، كان الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين مرادفا للكتاب الأحمر (شروط العقد للبناء والهندسة المدنية) والكتاب الأصفر (شروط العقد للبناء والتصميم والبناء - للمصنع الكهربائي والميكانيك). مع التعقيدات المحيطة بالصناعات المعينة، سرعان ما راجع الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين النماذج القديمة ونشر "جناح قوس قزح" في عام 1999، و التي تعتبر الكتب الحمراء والوردي والأصفر والفضي والبرتقالي والذهبي والأبيض والأخضر والأزرق شاملة ومحددة الصناعة.
    تنطبق نماذج FIDIC على مجموعة واسعة من المشاريع الهندسية والبناء المختلفة؛ من الهندسة المدنية التقليدية إلى طواحين الهواء ذات التقنية العالية ومصانع معالجة النفط والغاز الثقيل.
    هناك 20 بندًا في شكل عقود FIDIC المنقحة. تمشيا مع الرغبة في التوحيد القياسي، يتضمن كل كتاب جديد الشروط العامة مع توجيهات لإعداد الشروط الخاصة، ورسالة المناقصة، واتفاقية العقد، واتفاقيات تسوية المنازعات.

    الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين في دولة الإمارات العربية المتحدة:
    اكتسبت نماذج عقود FIDIC قبولاً أوسع بين الأطراف الرئيسية في صناعة البناء والاستشارات في الإمارات. أصدرت حكومة أبوظبي القانون رقم 21 لعام 2006 الذي ينص على توحيد عقود البناء للمشاريع التي بدأتها الجهات الحكومية. وعليه ، في عام 2007 ، قامت حكومة أبوظبي بموجب ترخيص من FIDIC بإعداد نسختين من عقود FIDIC-

    أ) عقود البناء فقط ؛ و

    ب) عقد التصميم.

    كان كل من النماذج أعلاه عبارة عن أشكال معدلة بشكل خاص من عقد بناء بلدية الاتحاد الدولي للمهندسين الاستشاريين.

    كانت صناعة الإمارات بطيئة في قبول نماذج FIDIC 1999 ، ولا يزال معظم المتعاقدين يستخدمون نماذج 1987. السبب الرئيسي وراء هذه الممارسة هو الاعتقاد الخاطئ بأن عقود FIDIC لا تتطلب مدخلات من محام محلي. فخفض مسؤولية المهندس في العقود الجديدة ، على سبيل المثال ، هو نقطة رئيسية مثبتة في حكم محاكم دبي.

      قبول وحدة FIDIC من قبل محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة 
     
    البند 20 من نموذج فيديك للعقود يتناول المطالبات والنزاعات والتحكيم. تنص الفقرة 20.4 بشكل خاص على أن النزاع بين الأطراف المتعاقدة يجب أن يقدم أولاً إلى مجلس القضاء على المنازعات (DAB). في وقت لاحق ، يخضع النزاع لولاية مركز التحكيم.

    في قضية معروضة على محاكم دبي للتصديق على قرار التحكيم ، أثيرت أسئلة حول قابلية تطبيق نموذج عقد فيديك والاتفاق على التحكيم بموجب العقد بسبب:

  •  لم يتم تنفيذ العقد من قبل المدعى عليه في القضية ولكن من خلال مهندس للمدعى عليه
  •  لم يتم إصدار أي توكيل خاص لصالح المهندس ؛ و
  •  وﻟﻢ ﻳُﻌﻄﻰ اﻟﻤُﺪﻋﻰ ﻋﻠﻴﻪ أي ﻣﻮاﻓﻘﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺤﻜﻴﻢ وﻳﻨﺒﻐﻲ اﻹﻋﻼن ﻋﻦ اﻟﺠﺎﺋﺰة.
     
  • ورأت محكمة التمييز في دبي (المحكمة العليا) في عكس حكم محكمة الاستئناف أنه لا شك في أن العقد قد تم تنفيذه من خلال مهندس ، وكان يتصرف بصفته موظف المستفتى. طبقت المحكمة كذلك المادة 203 من قانون الإجراءات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة وذكرت أن الأطراف وافقت على التحكيم بموجب المادة 67 (1) من الشروط العامة. في هذه الحالة ، تم الانتهاء من أداء العقد كموافقة على التحكيم.

    استنتاج:
    يستبعد الشكل الجديد لعقد FIDIC حالات مثل دراسة الحالة المذكورة أعلاه إلى حد كبير حيث أن دور المهندس محدود الآن ، وقد تم نقل المزيد من المسؤولية على صاحب العمل. كما يأتي إدخال DAB بمثابة شعاع أمل للأحزاب المتعثرة.

    Keynote -على الرغم من استخدامها المتكرر في الممارسة العملية ، لا يمكن استبعاد ضرورة أن يكون العقد مخصصًا لمنطقة معينة.

    أحكام في القانون يجب أن تعرفها!

    تفرض المادة 880 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة مسؤولية مشتركة على المقاول والمصمم لمدة عشر سنوات عن الانهيار الكلي أو الجزئي للمبنى أو بسبب عيب يهدد استقرار المبنى.


    بموجب المادة 473 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، فإن فترة التقادم للمطالبات التعاقدية في الشؤون المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة هي 15 سنة من تاريخ نشوء سبب الدعوى.


    في الفقرات الفرعية 9.4 (ب) و 11.4 (ج) من عقود فيديك ، يحق لصاحب العمل إنهاء العقد أو رفض المصنف ، إذا كان العيب أو الإخفاق في اجتياز الاختبار يحرم صاحب العمل "من الفائدة الكاملة من الأعمال ".

     

    ]]>
    Wed, 29 Mar 2017 02:49:00 GMT
    <![CDATA[من هو المسؤول عن الدفع عندما تتغير ظروف البناء؟]]> من هو المسؤول عن الدفع عندما تتغير ظروف البناء؟

    لقد كان البناء أحد القطاعات الصناعية الأكثر ديناميكية في الشرق الأوسط بسبب زيادة الحاجة إلى المساحات السكنية والمكاتب الفخمة التي تنشأ من الأمواج من الوافدين الذين يتدفقون إلى المنطقة كل عام. ولذلك ، غالباً ما يجد مقاولو البناء وأصحاب المباني أنه من الضروري دعم استثماراتهم الضخمة في العمل بعقود شاملة وشاقة من أجل القضاء على أي شكوك مستقبلية. ومع ذلك ، تفشل الأطراف في كثير من الأحيان في فهم المضاعفات القانونية التي تنطوي عليها هذه العقود بسبب الحاجة التي لا يمكن إنكارها لتوقع الظروف المستقبلية لمواقع الإنشاءات. يقول البعض أن أفضل الأشياء في الحياة تحدث بشكل غير متوقع ، ولكن ما يحدث في الحالات الغريبة حيث لا يتحول عقد موقع البناء إلى ثابت تمامًا؟ لا يمكن لأي حزب مشارك توقع مثل هذه المفاجأة السارة !

    لا يتطلب الأمر من رجل حكيم أن يدرك أن المنطقة الصحراوية في دولة الإمارات العربية المتحدة تخضع لمصباح دولي كبير سائد من المتخصصين في البناء المشاركين في مشاريع التنمية الضخمة في جميع أنحاء البلاد. يبقى من الضروري بالنسبة للممارسين الدوليين أن يدركوا بشكل كامل المشاكل الجيوتقنية وظروف التربة في هذه المنطقة ، والتي تمكنهم من توقع أي ملامح غير متوقعة من تقنيات البناء من خلال تقييم الظروف المادية الضارة التي قد تسبب فرض في تنفيذ خطط البناء الخاصة بهم.

    قد يجادل المرء بأن خصوصية عقد البناء في الإمارات العربية المتحدة ، على الأقل إلى حد ما ، هي أن ظروف الموقع ليست ثابتة تماما. بما أن ظروف الموقع قد تتناوب ، فيمكن للمرء أن يتساءل عن حالة الالتزامات المتبادلة للأطراف ضمن العقد. هذا هو المكان الذي تدخل فيه الشروط المادية غير المتوقعة حيز التنفيذ ويشكل حكماً معيارياً حتمياً واضحاً في عقود البناء في عدة ولايات قضائية ناضجة. وحيث أن الظروف المادية غير المتوقعة بين طرفين قد تؤدي إلى تبديد نزاعات متناقضة وباهظة ، فإن الطريقة التي يتم بها تخصيص خطر مواجهة الظروف المادية تعمل كخطوة حيوية قبل توقيع العقد أو مناقصة له. بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة ، تخضع عقود البناء لقانون المعاملات التجارية ، والجمارك التجارية ، وقانون المعاملات المدنية (القانون المدني) - وبالتحديد الأحكام المتعلقة بما يسمى عقود المقاولة. ينبغي إذن إدراج مفهوم التغيرات المادية غير المتوقعة في العقود الإماراتية كجزء من أحكام القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة التي تتعامل مع أعمال البناء.

    وضع المتعاقد على المحك

    تحتوي معظم الأشكال القياسية لعقود البناء على فقرة للتحقيق في الموقع ، والتي تستلزم من المقاول المتمرس ممارسة العناية الواجبة عند ملاحظة الظروف المادية المتوقعة بشكل معقول والتنازل عن أي ضمان للظروف المادية غير المتوقعة التي تصادف في الموقع. تنشأ الحالات المادية غير المتوقعة عادة في حالتين:

    النوع الأول من شروط الموقع المختلفة - يُشار إليه على أنه متطلب سابق يختلف ماديًا عن المتطلبات الأساسية المحددة في المعلومات الخاصة بالوظيفة المقدمة.

    النوع الثاني من ظروف الموقع المختلفة - يُنظر إليه على أنه حالة غير متوقعة أو غير عادية تختلف جوهريًا عما هو معتاد وعادة ما يتم مواجهته في نوع العمل المحدد في المنطقة المعينة.

    تضع شروط عقد بلدية دبي لأعمال الهندسة المدنية (DMCC) موقفاً حتمياً على مفهوم إمكانية التنبؤ بالظروف المادية ، وما إذا كانت ذات طبيعة يمكن توقعها بسهولة. يرتبط ارتباطًا وثيقًا بمفهوم إمكانية التوقع بتقييم معلومات الموقع التي يمكن اشتقاقها من خلال فحص المستندات ذات الصلة والتحقيقات المادية وفقًا للشروط القياسية.

    وعلاوة على ذلك ، منح مركز دبي للسلع المتعددة للمتعاقد واجب إجراء تفتيش معقول على الموقع بموجب القيود المحددة للتكاليف والوقت. ويتوخى المعقول في هذا السياق تحديد ما يمكن أن يكتشفه متعهد رشيد أو ماهر في نفس مجال العمل في ظل الظروف المعينة. ومع ذلك ، لا يتحمل المالك أي مسؤولية لمشاركة أي معلومات تتعلق بظروف الموقع.

    مطالبة المالك

    بشكل عام ، لا يفضل المالك المقاول الذي يتحمل جميع مخاطر الظروف المادية غير المتوقعة لأن هذا قد يدعو الفرصة للمتعهد لتضخيم عرضه أو تضمين أحداث غير متوقعة في سعره لمراعاة احتمال الظروف المادية التي قد لا تكون في الواقع تحدث. ومع ذلك ، قد تنشأ القضية إذا زعم المقاول أنه اضطر إلى القيام ، على سبيل المثال ، بحفر صخور إضافية بسبب ظروف أرضية غير متوقعة.

     

    ]]>
    Thu, 05 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[التسجيل الإلكتروني للقضايا - مزايا والمشاكل القانونية]]> التسجيل الإلكتروني للقضايا - مزايا والمشاكل القانونية

    "أصبح الإنترنت ساحة البلدة لقرية الغد العالمية"

    بيل غيتس

    المقدمة

    تطورت دبي لتصبح المركز التجاري والتسويق لمنطقة الشرق الأوسط. تتدفق الأمواج من المستثمرين والتجار والسياح إلى الإمارة على أساس يومي أو بالأحرى كل ساعة. لقد كانت جميع أكبر المكاسب في دبي وأكثرها جدارة بالثناء بسبب قدرتها على تحمل المخاطر المحسوبة وتقديم الأفكار الجديدة والمفصلة والمعاصرة. ومع ذلك ، يمكن للمرء أن يعتقد أن النزاعات والمسائل القانونية داخل المنطقة ستزداد في نهاية المطاف في ظل التجارة الضخمة المحلية وعبر الحدود ، وتدفق المستثمرين ومع دخول القوى العاملة المتنوعة. ولذلك ، ساعد هذا في الوقت نفسه في رفع عدد الدعاوى القضائية في الإمارة.

    للتغلب على هذه العقبات الناجمة عن الدعاوى القانونية المتزايدة ، أطلقت محاكم دبي مؤخراً خدمة مبتكرة تدعى "الصلفة" سمحت للأطراف بتسجيل قضاياهم على الإنترنت ، وبالتالي إزالة الحاجز من حيث تقديم الدعوى فعليًا أمام المحكمة. هذا هو البرنامج الأول من نوعه في الإمارة ، وهو حالياً الأساس الذي يتم تسجيل الحالات به حالياً في دبي. هذا البرنامج الجديد يعزز الكفاءة والسرعة والسهولة ، مما يسمح للمستخدمين بتسجيل حالاتهم في الوقت المناسب. في البداية ، تم تقديم هذا البرنامج في عام 2010 وكان متاح فقط لشركات المحاماة المسجلة والمحامين في دبي. ولكن سرعان ما أصبحت هذه الخدمة الإلكترونية متاحة لجميع العملاء ، مما مكنهم من تسجيل جميع أنواع القضايا والأوامر المتعلقة بالالتماسات والمرفقات المؤقتة والإجراءات الموجزة إلكترونيا. تقريبا كل مسألة بما في ذلك النزاعات العقارية ، التجارية ، العمل ، الشؤون المدنية والشخصية يمكن أن توضع تحت هذا النظام الجديد على الإنترنت. وعلاوة على ذلك ، فقد سمحت السلطات أيضاً بإصدار أوامر بناء على الالتماسات من جميع الأنواع ، والمرفقات الاحترازية ، وغيرها من المسائل العاجلة التي يتم وضعها إلكترونياً.

    من ناحية أخرى ، بدأت السلطات الحكومية في استخدام السلفا من خلال تسجيل الوفود القانونية ، مثل الوفود في التنفيذ أو الإخطار. في الواقع ، تم تبني هذه الخدمة من قبل سلطة المنطقة الحرة في جبل علي لتسجيل جميع الحالات العمالية من خلال السلفا ، مما يوفر للعمال الوقت والجهد الذي سيكلفهم إذا تم إرسالهم مباشرة إلى محاكم دبي.

    في موقعهم على شبكة الإنترنت ، توضح محاكم دبي أن طريقة التسجيل عبر الإنترنت ، وتحميل بيان المطالبات ، والمستندات المرفقة بها سيتم مراجعتها من قبل المختصين في قسم الخدمات الإلكترونية. ثم تقوم السلطات المختصة بمراجعة تفاصيل القضية والأوراق المرفقة بها لضمان صحة المطالبات والتواصل إلكترونياً مع الخاطب لإطلاعه على حالة طلبه.

    الحاجة للتدخل

    من المفيد استخدام هذه الخدمة الجديدة وسهولة استخدامها ، حيث تنشأ مشكلات قانونية في تطبيقه ، والتي سنشرحها في هذه المقالة. سنقوم بمراجعة هذه المشاكل واقتراح الحلول التي يمكن أن تساهم في حل هذه المشاكل ، على أمل أن هذه المشاكل سوف تجمع ما يكفي من الاهتمام لتؤدي إلى تسجيل القضايا في جميع المحاكم ، خالية من أي مشاكل قانونية قد تؤثر على حقوق المتقاضي .

    إن الخصائص الإيجابية للتسجيل الإلكتروني للحالات عبر برنامج الصلفة عديدة. يمكن تسجيل الحالات في أي وقت ومن أي مكان بالإضافة إلى سلاسة وسرعة الحصول على الملفات والمعلومات ، وتوفير الوقت ، والحد من النفايات الورقية بيئيا ، وتجنب ملفات الدعوى المتزايدة والحد من التزاحم في مباني المحاكم. وعلاوة على ذلك ، فإن هذه الخدمة متاحة للمتخصصين والقضاة والمدراء التنفيذيين ومحضري الدائنين والسكرتيرات والمتقاضين. في التسجيل اليدوي للمطالبات ، نرى مشاكل تنشأ مع أسماء الشركات التي لا توجد بالفعل بسبب شكلها القانوني أو تغيير اسمها. يزيل التسجيل الإلكتروني هذا العائق أيضًا ، حيث يتم تدقيق الأسماء والعناوين من أجل إثبات الوجود الفعلي للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين قبل تمرير الحكم.

    على الرغم من الارتفاعات الواضحة لاستخدام هذه الخدمة ، قد تؤثر المشكلات القانونية التي تنشأ من تطبيق هذا البرنامج على صلاحية المطالبات والإجراءات ، مما يؤدي إلى حكم لا يقبل دعوى قضائية أو تحدٍ.

    وفقا للقوانين التي تنص عليها محاكم دبي ، هناك فترة زمنية محددة يتم خلالها تسجيل الدعاوى القضائية أو تسجيل الطعون وصالحة. تنشأ المشكلة عندما ندرك أن التسجيل الإلكتروني للقضايا لا يتم إجراؤه تقنياً في نفس اليوم حيث أنه يخضع للمراجعة والتدقيق المشار إليهما أعلاه ، الأمر الذي قد يستغرق شهوراً تبعاً لنوع الحالة المرفوعة.

    وتتمثل المعضلة هنا في معرفة ما إذا كان تاريخ التقديم الإلكتروني يعتبر تاريخ تسجيل الحالة أم لا.

    لكن لحسن الحظ ، قررت محكمة النقض هذه المعضلة من خلال تقرير أن تاريخ تقديم الطلب الإلكتروني يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار. وعلاوة على ذلك ، ينص القانون الاتحادي رقم 10 لعام 2014 (التعديل) ، في المادة 162 (1): "يرفع الاستئناف بموجب مذكرة تُقدم إلى مكتب إدارة القضايا في محكمة الاستئناف المختصة. يجب تسجيل المذكرة على الفور سواء في السجل ذي الصلة أو إلكترونيا ... "وهكذا ، وفقا للقانون المذكور ، يعتبر تاريخ تقديم الطلب رسميا تاريخ تقديم الاستئناف ، وبالتالي يتوافق مع قيود الفترة الزمنية على الحالات ، على النحو المنصوص عليه بالقانون.

    من أجل تقديم طعن أمام محكمة النقض أو محكمة الاستئناف ، يجب على المرء إيداع ضمان مع الخزانة لضمان صحة الإيداع وللالتزام المنظم.

    بموجب المادة 37 من قانون الإجراءات المدنية ، يُذكر أن :

    1. - على صاحب المطالبة ، عند تقديم الطعن بالاستئناف في الدعاوى المتعلقة بالحقوق، أن يودع مبلغ تأمين قدره (1000 درهم) في خزانة المحكمة.

    2. - على صاحب المطالبة، عند تقديم الطعن بالنقض في الدعاوى المتعلقة بالحقوق، أن يودع مبلغ تأمين قدره (3000 درهم) في خزانة المحكمة.

    بالنظر إلى أن الأمور قد تم تسجيلها يدويًا قبل إخلاء سبيل السلفا، لم تكن هناك مشاكل في إيداع التأمين شخصيًا. قررت محكمة النقض في عدة أحكام أنه في الحالات التي يتم فيها الطعن أمام محكمة النقض ، وعندما لا يكون هذا الالتماس دليلاً على دفع الرسوم ، فإن مثل هذه الالتماسات لن تقبلها المحكمة كطعن. (إلا إذا لم يُعفى صاحب المطالبة من دفع الرسوم المقررة وفقاً لأحكام القانون). ومع ذلك، فإن المادة 162 من التعديل المذكورة آنفاً لا تذكر نموذج إيداع الضمان المطلوب للاستئناف عند تسجيل الأمور إلكترونياً ، ولا يجعل أي إشارة إلى أي شرط من هذا القبيل. هذا اللغز القانوني بالنسبة لنا هو أحد أكثر التناقضات التي تنشأ بسبب تطبيق خدمة السلفا الإلكترونية.

    استنتاج

    كما نرى ، فإن إنشاء خدمة إلكترونية مثل Al Salfa قد أدى إلى القضاء على العديد من المشكلات المرهقة عندما يتعلق الأمر بتسجيل الحالات يدويًا وقد أثبت أنه مفيد جدًا لمستخدميها. إنها خدمة رائعة وجديرة بالثناء لا يستخدمها مستخدموها كثيرًا. ومع ذلك ، هناك بعض التعقيدات القانونية التي قد تعقّد استخدام هذه الخدمة وتربكها بشعور بالعجز.

    كحل ، يكون اقتراحنا للمشرّع المعني هو تعديل القانون المتعلق بالرسوم القضائية لمحكمة دبي من أجل عدم التعارض مع قانون الإجراءات المدنية ، أو ربما ، لإلغاء شرط إيداع الضمان على تقديم بيان الاستئناف. وهذا من شأنه أن يكون وسيلة جيدة لتجنب أي شك فيما يتعلق بقبول الطعون المسجلة إلكترونيا.

     

                                                                                                     

    ]]>
    Sun, 01 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[القرارات الرئيسية بشأن قوانين أملاك دبي بين عامي 2009 و 2013 من قبل محكمة التمييز في دبي - الجزء الثاني]]> كان للانهيار الاقتصادي العالمي تأثير سلبي على صناعة العقارات في الشرق الأوسط. ومع ذلك ، فإن قطاع العقارات في دبي كان مزدهرا بعد ظهوره من بيئة السوق غير المواتية للركود العالمي. وقد تم جذب العديد من أنواع العقارات المختلفة المتاحة للمستثمرين الجادين من مختلف أنحاء العالم. شهدت صناعة العقارات في الإمارة تطوراً غير مسبوق في السنوات القليلة الماضية. هذا يستدعي الحاجة إلى نظام قضائي قوي من أجل ضمان مخاوف المطورين والمستثمرين. وقد استكملت سن القوانين واللوائح العقارية المختلفة للنمو الشاذ من صناعة العقارات في البلاد. ومع ذلك ، يخضع إنفاذ هذه القوانين واللوائح لتفسيرها من قبل القضاء. لذلك ، من الضروري مراجعة وتدقيق الأحكام السابقة لمحكمة التمييز في دبي (المحكمة) من أجل فهم تطبيق القوانين والأنظمة المعمول بها في صناعة العقارات بمليارات الدولارات في الإمارة

    تتمة لشرط التحكيم

     يصر معظم المطورين والمستثمرين في القرن الواحد والعشرين على تضمين شرط التحكيم لاتفاقيات الشراء والبيع الخاصة بهم (الاتفاقية) من أجل تجنب عوائق المحاكم. ومع ذلك ، هل يكون شرط التحكيم صحيحًا عندما لم يتم تسجيل الاتفاقية نفسها مع السلطات؟ كذلك ، هل سيُحال الخلاف المتعلق بصحة الاتفاقية إلى التحكيم فقط بسبب وجود شرط تحكيم؟ وقد رأت محكمة دبي الابتدائية أن أي نزاع بين الطرفين يخضع لشروط شرط التحكيم رغم عدم تسجيل الاتفاقية. ومن ثم ، رأت المحكمة الأدنى أنه يمكن إحالة القضايا إلى التحكيم حتى عندما يشكك الطرفان في صحة الاتفاقية غير المسجلة. ومع ذلك ، كان لمحكمة الإمارة العليا رأي مختلف في هذا الصدد. ورأت المحكمة أنه لا يمكن إحالة دعوى بطلان الاتفاقية بسبب عدم تسجيلها إلى هيئة التحكيم حيث إن موضوعها يتعارض مع النظام العام للإمارة. وتنص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 (القانون) على أن بيع العقارات سيكون لاغياً إذا لم يتم إدخاله في السجل العقاري المؤقت لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (الإدارة). هذا يفترض أن بيع وحدة عقارية سيكون ضد السياسة العامة إذا لم يتم تسجيلها في السجل العقاري المؤقت للسلطات. وعلاوة على ذلك ، نصت المادة 203 من القانون الاتحادي رقم 11 لعام 1992 فيما يتعلق بقانون الإجراءات المدنية على أنه لا يجوز التحكيم في الأمور التي لا يُسمح فيها بالمصالحة.

    ولذلك ، فإن حكم محكمة النقض في الاستئناف رقم 249 لعام 2010 ينص على أن مسألة العقارات لا يمكن أن تكون موضوع التحكيم عندما لم يتم تسجيل الاتفاق وفقا للمادة 3 من القانون. وعلاوة على ذلك ، ينص مبدأ الانفصال على أن شروط التحكيم هي اتفاقات منفصلة وستظل قائمة حتى وإن كان العقد الأساسي باطلاً. ومع ذلك ، لا يمكن ممارسة التحكيم والمصالحات إلا إذا كان موضوع المسألة لا يتعارض مع النظام العام للإمارة. قصة قصيرة طويلة ، لا يمكن إحالة قضية تتعلق بصحة الاتفاقية إلى التحكيم إذا لم يتم تسجيلها في السجل العقاري المؤقت وفقا لأحكام القانون. لا تاريخ؟ أرجو الإنتظار! وقد أدى التأخير المطول الذي قام به مطورو العقارات إلى تسليم العقارات إلى عدد كبير من الدعاوى القضائية في أعقاب الركود العالمي. معظم الاتفاقات لم تتضمن تاريخًا دقيقًا لتسليم العقار والتعاقد ، واعتمد المطورون على ذلك كذريعة لتأجيل تشييد العقارات. ومع ذلك ، نجحت المحكمة في حماية مصالح المستثمرين المتضررين في هذا الجانب من خلال إصدار أحكام تواين عام 2011 في أرقام الاستئناف 197 و 600.

    وقد اتصل مستثمر بالمحكمة من أجل إنهاء الاتفاقية بسبب فشل المطور في البدء في بناء المشروع. وعلاوة على ذلك ، أكد المطور أن أحكام الاتفاقية لا تشمل أي تاريخ تسليم صريح ، وبالتالي ، لم يكن لدى المستثمر مطالبة كبيرة. ومع ذلك ، ووفقاً للمادتين 246 و 247 و 272 من القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 ، يتعين على مطور عقاري البدء في بناء مشروع خلال فترة ستة (6) أشهر من تاريخ الحصول على موافقة للبيع من السلطات المختصة. علاوة على ذلك ، يتم منح المستثمر الحق في إنهاء الاتفاقية والمطالبة بالدفعات السابقة عندما فشل المطور في البدء في بناء المشروع خلال الفترة المحددة. ولذلك ، رأت المحكمة أن عدم وجود حكم بشأن تاريخ بدء تشييد أو تسليم الممتلكات لم يكن مبررا كبيرا لفشل المطورين في الشروع في عملية البناء. علاوة على ذلك ، لاحظت المحكمة العليا أن التقصير من جانب المطور الرئيسي لن يعفي المطور الفرعي من تنفيذ التزاماته تجاه المستثمرين. وقد وفر هذا الحكم ارتياحًا بارزًا للمستثمرين وساعد في تعزيز مصداقية المستثمرين العقاريين المحتملين.

    اللجوء المطور

    المستثمر ليس دائما الطرف المتضرر في نزاع عقاري. ضع في اعتبارك حالة بدأ فيها المطور في بناء مبنى ولكنه مقيَّد بسبب عدم سداد المستثمر. ولذلك ، نصت المادة 11 من القانون على الإجراء التالي في حالة إخفاق المستثمر في الوفاء بالتزاماته بموجب بنود الاتفاقية:

    •  يجب على المطور إبلاغ الإدارة بأي تقصير من قبل المستثمر ؛
    • وبعد ذلك ، ستقدم الإدارة إشعاراً للمستثمر لمدة ثلاثين (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية ؛
    • يمكن للمطور ممارسة أي ملاذ فقط عندما يفشل المستثمر في تنفيذ التزاماته خلال فترة الإشعار المحددة

    إن أحكام محكمة النقض في الاستئناف رقم 105 لعام 2011 و 106 لعام 2011 قد أوضحت بشكل كبير تفسير المادة 11. ولاحظت المحكمة أن المطور لا يملك الحق الحصري في إنهاء الاتفاقية دون موافقة الإدارة أو الطرف الآخر. . علاوة على ذلك ، مطلوب من المطور أن يطلع على القسم عندما يكون المستثمر في حالة عدم تنفيذ الاتفاقية. بشكل عام ، يظهر هذا السيناريو عندما يتأخر المستثمر في سداد الدفعات الدورية للمطور. يحق لمطوري شركة Ergo إنهاء الاتفاقيات فقط بعد تزويد المستثمرين بفرص كبيرة للوفاء بالتزاماتهم في سداد المدفوعات خلال فترة الإشعار.

    علاوة على ذلك ، قد يحتفظ المطور بنسبة من الدفع من قبل المستثمر في حالة فشل الأخير في الوفاء بالتزاماته خلال فترة الإشعار المحددة. وقد نصت المادة 11 من القانون المعدل بالقانون رقم 9 لعام 2009 على أنه يجوز للمطور الاحتفاظ بنسبة الدفع بشرط اكتمال المشروع. تنص المادة المعدلة على أنه يجوز للمطور إنهاء الاتفاقية والاحتفاظ بالمبالغ التالية عندما لا يستوفي المستثمر التزاماته التعاقدية خلال فترة الإشعار:

  • عند اكتمال 80٪ على الأقل من المشروع - قد يحتفظ المطور بجميع المدفوعات والمطالبة بقيمة الرصيد من المستثمر. علاوة على ذلك ، قد يقوم المطور بمزايدة العقار إذا فشل المستثمر في دفع المبلغ المستحق.
  • عند اكتمال أكثر من ستين بالمائة (60٪) من المشروع - قد يحتفظ المطور بحد أقصى أربعين بالمائة (40٪) من قيمة العقار.
  • عند اكتمال نسبة 60٪ من المشروع (60٪) - قد يحتفظ المطور بحد أقصى خمسة وعشرين بالمائة (25٪) من قيمة العقار..
  • عندما لم تبدأ أعمال البناء للمشروع - قد يحتفظ المطور بحد أقصى ثلاثين بالمائة (30٪) من المبلغ الذي تم دفعه من قبل المستثمر.
  • ومع ذلك ، يجب على المطور إعادة مبلغ الرصيد إلى المستثمر خلال فترة سنة واحدة (1) من تاريخ الإنهاء أو ستين (60) يومًا من تاريخ إعادة بيع العقار ، أيهما أقرب.
    العمود الفقري لصناعة مزدهرة


    وقد سعى المشرعون إلى حماية مصالح الطرفين حيث أن القانون قد منع صراحةً المطورين من الاحتفاظ بأي مبالغ غير مشروعة من مدفوعات المستثمرين. علاوة على ذلك ، سعت المحكمة لتحقيق الاستقرار في صناعة العقارات من خلال الحفاظ على توازن مبرر في تفسير القوانين والأنظمة المعمول بها في الإمارة. وقد ساعد هذا النهج من المحكمة بالمناسبة في تطوير صناعة العقارات. ومع ذلك ، يجب على المرء ألا يتردد مطلقًا في الاتصال بمكتب محاماة يقدم مشورة قانونية حسب الطلب في حالة حدوث نزاع حول العقارات في البلاد.

    ]]>
    Tue, 18 Oct 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[تمويل المشاريع - تمهيد]]> يتزايد تمويل المشاريع كأسلوب تمويل أي فكرة تطويرية في البلدان النامية بشكل سريع بسبب سعيها للحصول على التنمية الصناعية وتحسين مرافق البنية التحتية. وعادة ما تمول مشاريع البنية التحتية أو المشاريع المتعلقة بصناعة الطاقة من قبل الحكومة من خلال الأموال العامة منذ الأزمنة التاريخية بسبب الحجم الضخم لاستثمار رأس المال الأولي المطلوب. تقوم الحكومات بإدخال الأطراف الخاصة في مشاريع البنية التحتية الكبرى من خلال ترتيبات الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) مع الأخذ في الاعتبار الصيانة على المدى الطويل للمشاريع واستثمار الأموال العامة في مشاريع أخرى. ويمكن أن تكون الحوافز الأخرى للحكومة ، في جملة أمور، إدخال تكنولوجيا جديدة وخصخصة بعض القطاعات لأسباب تتعلق بالسياسة العامة وكفاءة في عمليات نظم البنية التحتية.

    إن تمويل المشروع عملية معقدة تشمل مختلف الأطراف والمراحل والعملية والآثار القانونية والمالية التي تنطوي عليها العملية. علاوة على ذلك ، وبالنظر إلى حدود المنشور الحالي ، سنوضح الجوانب الأخرى لهذا العمل في مجلدات لاحقة من منشوراتنا. تبرز هذه المقالة الحساب الموجز لماهية التمويل العام وفهم الأطراف المعنية.

    يُعرّف تمويل المشروع على أنه "تمويل البنية التحتية طويلة الأجل ، والمشروعات الصناعية والخدمات العامة القائمة على أساس مالي غير رجعي أو مالي محدود حيث يتم سداد دين المشروع وحقوق الملكية المستخدمة لتمويل المشروع من التدفق النقدي الناتج عن المشروع."

    ويسمى تمويل المشروع بملاذ محدود أو عدم الرجوع حيث أن الحجم الرئيسي للتمويل مستمد في الغالب من الإيرادات المتأتية من المشروع نفسه وليس من أي شكل من أشكال رأس المال. تتم مناقشة جدوى المشروع في مرحلة ما قبل التطوير التي تشمل مخاوف مثل ملكية مالك الأصول ، تقديرات توليد الإيرادات ، توليد الأرباح والمرافق ، وما إلى ذلك أثناء التخطيط والاجتهاد المالي اللازم. لكن المخاوف في تمويل المشروع تبدأ بالتوفيق بين مصلحة مختلف الأطراف المشاركة في التمويل. الأطراف في تمويل المشروع متنوعة ومستقلة لها اهتمامات مختلفة في المشروع. في مرحلة ما قبل التطوير ، يتعين على الأطراف تقييم الجدوى المالية والجدوى الفنية. إن الفهم العام لهدف كل طرف من وراء المشاركة في مثل هذا التمويل أمر ضروري لإقامة مفاوضات حكيمة. يتم سرد الأطراف ودورها العام جنبا إلى جنب مع بعض الهدف المحتمل أدناه:

    1. الحكومة المضيفة

    حكومة البلد التي من المخطط أن يكون مقر المشروع المقترح لها والتي ستصدر جميع التصاريح والتصاريح والتراخيص والإعانات ذات الصلة ، إن وجدت ، للمشروع. وعادة ما تكون الحكومة المضيفة سلطة التعاقد عن طريق الدخول في اتفاق المشروع و / أو تنفيذ عملية تقديم العطاءات لتخصيص المشروع لطرف خاص وبعد ذلك إما تسليم المشروع من أجل التطوير وكذلك الصيانة اللاحقة. يجوز للحكومة المضيفة أن تسمح للطرف الخاص بتطوير المشروع ، إما بشكل جماعي أو غيره ، أو تحت الملكية العامة بعد تطوير المشروع بمجرد استلام العائد على استثماراته من قبل الطرف الخاص أو اتخاذ قرار باستعادة الملكية في حالة الفشل القطاع الخاص لتسليم المشروع. وقد تقتصر مشاركة الحكومة المضيفة في المشروع أيضًا على منح الموافقة على المشروع ، ومنح الامتيازات الضريبية المختلفة و / أو كونها شريكًا في المشروع. يسمح الطرف الخاص الذي يمول المشروع للحكومة المضيفة بتخصيص الموارد في مجالات أخرى من النفقات. يمكن أن تكون الحكومة المضيفة طرفاً في العديد من الاتفاقيات الخاصة بالمشروع فيما يتعلق بتوريد الكهرباء أو الماء أو أي مواد خام أخرى والواردات المطلوبة.

    2.  شركة المشروع

    وتسمى أيضًا السيارة ذات الأغراض الخاصة (يشار إليها فيما يلي باسم SPV). يتم إنشاء هذه الشركة لغرض وحيد من المشروع. يمكن أن يكون تأسيس شركة لهذا الغرض أو شراكة محدودة عادة ما يكون تعادل القوة الشرائية. غالباً ما يتم إنشاء هذه الشركة في البلد المضيف حيث يهدف المشروع إلى تنفيذها. تعد شركة SPV مركز جميع الاتفاقيات وتمويل المشاريع. يمتلك SPV ويديره الرعاة / المساهمين. يتم استخدام SPV لتمويل مشروع كبير دون تعريض شركة للخطر أو عزل الشركة الأم من المخاطر المتعلقة بالمشروع عن طريق تحويلها إلى مستثمرين آخرين. يسمح برنامج SPV في تمويل المشاريع للمساهمين بالاحتفاظ بخصوم المشروع "خارج الميزانية". تحتاج مثل هذه البنية خارج الميزانية العمومية إلى مراجعة القوانين المعمول بها لفهم مدى انطباقها في البلد المضيف للمشروع وإدماج SPV  تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقية المشروع لتحديد درجة المشاركة من جانب الحكومة المضيفة ومواصلة تحديد الحقوق والالتزامات خلال مدة اتفاقية اتفاقية الامتياز. قد تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقيات مختلفة لمراحل مختلفة. ستدخل الحكومة المضيفة في اتفاقيات شراء العقارات أو شراء المنتجات مع SPV بعد الانتهاء من المشروع.

    3. الرعاة

    الرعاة هم مساهمون مساهمون و / أو مالكو المشروع. الهدف الرئيسي هو كسب الأرباح إما عن طريق عوائد استثمار بسيطة عالية تسمى كجهات راعية مالية أو عن طريق بيع منتجات الشركة الأم التي تقع عادة تحت فئة الرعاة الصناعيين حيث يرتبط المشروع بنشاطهم التجاري. ومع ذلك ، يمكن أن تكون هناك عوامل مختلفة تقوم على أساسها الجهات التي تدخل في تمويل المشروع وتشمل تقاسم المخاطر في الاضطلاع بالمشروع وتنفيذ المشروع خارج الميزانية العمومية ، والدخول في نشاط جديد عن طريق التنويع وغيرها من الخطط الاستراتيجية الأخرى. قد تكون الجهات الراعية طرفًا واحدًا أو كونسورتيوم. يمكن أن يكون هناك رعاة عموميون مثل البلديات أو الوكالات أو الشركات التي تهدف إلى تحقيق الرفاهية أو المنفعة العامة. وبما أن الرعاة هم أصحاب الأسهم ، فإنهم يتحملون أقصى مخاطر المشروع ويكسبون أيضاً الجزء الأكبر من الأرباح وهو المشروع الناجح. يدخل الرعاة في اتفاقيات الإدارة والمساهمين أو اتفاقيات الخدمات مع SPV.

    4. المقرضين

    المقرضين هم في المقام الأول البنوك التجارية الكبيرة ، وطنية أو دولية. وبالنظر إلى الحجم الكبير للاستثمارات ، هناك في كثير من الأحيان نقابة تتكون من مجموعة من المقرضين. ويشمل ذلك البنوك الاستثمارية وحاملي السندات والوكالات المتعددة الأطراف. المقرضون في تمويل المشروع لديهم فقط اللجوء إلى أصول المشروع في متناول اليد. طبيعة الأمن يعتمد على المفاوضات واتفاقات القروض الموقعة بين SPV والمقرضين. يجوز للمقرضين أيضًا إنشاء حق ضد أطراف بخلاف شركة SPV والجهات الراعية مثل مشتروات الشراء للتأكد من شراء كمية متفق عليها من المشتريات وشركات المقاولات / المقاولين لاستكمال البناء وفقًا للمعايير ومعايير الأداء المطلوبة من خلال تقديم ضمانات إكمال وفقًا لما هو متفق عليه . يجب ذكر هذه الحقوق صراحة في الاتفاقيات بين الطرفين مباشرة. يجب تخطيط الهيكل الأمني ​​الشامل على أساس مراجعة القوانين مثل ملكية قوانين الملكية العقارية حيث أن ممتلكات المشروع هي الأصول الوحيدة المتاحة وقوانين الإفلاس وأي قوانين مالية أخرى لأنها قد تعرقل قابلية الحقوق الضمانية للمقرضين. يجب أن يلاحظ المقرضون الآخرون أنه غالباً ما تكون هناك حقوق ارتداد متاحة مع الحكومة المضيفة لمنع إهمال وتعليق أي خدمات عامة ، مما يمنح الحكومة المضيفة الحق في استعادة الملكية على أعمال المشروع أو تطورات المشروع. بما أن المقرضين في نقابة ، يجوز للمقرضين تعيين وكيل لتمثيل مصالحهم.

    يمكن لوكالات الائتمان متعددة الأطراف مثل البنك الدولي ، والبنك الآسيوي للتنمية ، والمؤسسة المالية الدولية ، وهكذا دواليك أن تضمن الحماية من المخاطر الإقليمية للبنوك التجارية مثل المخاطر السياسية. يجوز لوكالات ائتمان التصدير أيضا إقراض المال لتعزيز هذه الصناعة.

    أطراف أخرى

    المشترون: وفقًا لاتفاقية الشراء ، سيكون المشتري ملزمًا بشراء منتجات المشروع مسبقًا التي توجد عادة في منتجات صناعة الطاقة.

    المقاولون: سوف تتطلب المشاريع المتعاقدين لأغراض مختلفة ، وبالتالي الدخول في مختلف الاتفاقات المختلفة مع الأطراف كمقاولين لأشغال البناء بموجب اتفاقات البناء التي تضمن الاستيفاء والتزامات في الوقت المناسب من حيث الأضرار المصفاة للتأخير. يدخل مقاولو البناء في التصميم ويقومون بتنفيذ العمليات والصيانة (P & M) بموجب اتفاقية P & M بين شركة SPV والمشغلين وعقود الهندسة والمشتريات والبناء (EPC) للأعمال المحددة.

    الموردين: يعتبر المورد طرفًا مهمًا في المشروع من حيث الدعم الفني والتقديرات المالية حيث تؤثر التأثيرات السعرية على أعمال المشروع بالكامل. يمكن أن تكون اتفاقية التوريد لأي متطلبات خلال المشروع مثل المواد الخام. قد تكون الاتفاقية ، بمعنى ما ، اتفاقية شراء شرائية لشركة SPV. تحتاج اتفاقيات التوريد إلى اعتبارات السعر المختلفة التي لها آثار على عائدات المشروع في مراحل مختلفة. الاتفاقات المتعلقة بمبيعات النفط والغاز التي يطلق عليها عادةً اتفاقية مبيعات الغاز هي أيضاً اتفاقيات توريد من وجهة نظر SPV. إن التحليل الواقعي لنضوب مثل هذه الموارد الطبيعية يحتاج إلى التمحيص أثناء التفاوض على الاتفاقية. كما يتم ممارسة بيع محفظة الاحتياطيات في المملكة المتحدة مع اتباع ممارسة أقل في الدول النامية.

    تحتاج SPV إلى جانب أطراف أخرى إلى مستشارين قانونيين وماليين للتوفيق بين مصالح الأطراف والمفاوضات مع العديد من الأطراف من خلال مراعاة الهدف الرئيسي لمؤسسة SPV أثناء تنفيذ المشروع ، سواء كان ذلك ببساطة استثمارًا ماليًا لتحقيق الربح أو العمل في يتماشى مع الخطط الإستراتيجية للشركات لتطوير الأعمال والجمعيات. تحتاج مراحل تمويل المشروع وعوامل الخطر في تمويل المشروعات من وجهة نظر مختلف الأطراف إلى تقييم دقيق وسيتم تناولها في منشور لاحق.

    ]]>
    Mon, 14 Mar 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[أهم المبادئ التي قررتها محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية في الفترة من 2009 حتى 2012 ]]>  

    أهم المبادئ التي قررتها  محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية

    في الفترة من 2009 حتى 2012 

     

    كلنا يعلم تأثير الأزمة المالية العالمية على تنفيذ المشروعات العقارية في دبي وتأخيرها لبعض الوقت بل وإلغاء البعض الآخرمنها ، وهو ما أدى بالمستثمرين المشترين على الخارطة إلى التوقف عن دفع الأقساط في المواعيد التي كانت مقررة والمطالبة بفسخ عقد البيع والشراء والمطالبة بالتعويض عن التأخير كذلك ، ونظرا لزيادة عدد تلك القضايا فلقد خصصت محاكم دبي دوائر عقارية خصصت فقط للفصل في تلك الدعاوى المتعلقة بالعقارات، ونظرا لتعدد تلك الدوائر ولعدم وجود سوابق قضائية في هذا المجال وخصوصا ما يتعلق بالتسجيل المبدئي في ظل القانون رقم 13 لسنة 2008 ، وما نص عليه من بطلان العقد لعدم تسجيله في السجل المبدئي سواء تم توقيع العقد قبل أو بعد صدور القانون ،وكذلك ما يتعلق بشرط التحكيم ومدى اختصاص المحاكم بنظر الدعوى ببطلان عقد البيع المتضمن شرط التحكيم لعدم تسجيله في السجل المبدئي ،  فلقد اختلفت اتجاهات تلك الدوائر ومن ثم أحكامها وكذلك اختلفت من بعدها دوائر محاكم الإستئناف إلى أن وصلت تلك الأحكام إلى محكمة التمييز بدبي التي أرست العديد من المبادئ في هذا النوع من القضايا .

    وبما أن محكمة تمييز دبي تعتبر أعلى محكمة في التنظيم القضائي في دبي وأحكامها بما تتضمنه من مبادئ قانونية تعتبر ملزمة للمحاكم الأدنى ويجب عليها اتباعها بحيث أنه يتم نقض الحكم الذي يخالف ما استرقت عليه محكمة التمييز .

    ولحداثة وأهمية تلك المبادئ في القضايا العقارية فإننا راينا ان نبرز أهم تلك المبادئ فيما يلي:-

    أولا :- أحكام محكمة التمييز فيما يتعلق بالتسجيل المبدئي طبقا للقانون رقم 13 لسنة 2008 .

    حيث صدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 -  والذي نص على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون خلال ستين يوماً وإلا كان باطلا  .

    • وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون  وإلا كان باطلا .

    حيث ان محكمة التمييز قد استقرت على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى  سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل حيث قضت بأنه (( أن مفاد المادتين (3 ،5 ) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى في إمارة دبي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل ومن مقتضى ذلك ولازمه أن مجرد إمتناع هؤلاء عن تقديم طلب التسجيل ومن ثم عدم تسجيل التصرف في السجل المبدئى يبطل التصرف بإعتبار أن التسجيل هو إلتزام قانوني فرضه المشرع على البائعين فإن ثبت عدم قيامهم به قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها ببطلان التصرف. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق وعلى نحو ما حصله الحكم المطعون فيه منها أن التعاقد الذي تم بين الطرفين بموجب إتفاقية الحجز المؤرخة 22-1-2008 كان بين المطعون ضده كمشتري وبين الطاعنة بالأصالة عن نفسها كبائعة وحرر على نموذج معنون بإسمها التجاري وموقع من ممثلها ومختوم بخاتمها ولم يرد في تلك الوثيقة أو في سندات القبض الصادرة عنها والمرفقة أيضاً بملف الدعوى ما يشير من قريب أو بعيد إلى أنها أبرمت هذا التعاقد بصفتها وكيله عن مطور آخر رئيس بموجب وكالة عامة كما وأن الأوراق قد خلت من دليل على قيامها بإتخاذ إجراءات تسجيل التصرف الصادر منها للمطعون ضده ببيع الوحدة العقارية المباعة له على الخارطة في السجل العقاري المبدئى بحسب ما أفادت به دائرة الأراضي والأملاك بكتابها المؤرخ 6-1-2010 والمودع أيضاً بملف الدعوى وبالتالي فإنه يتعين القضاء ببطلان هذا التصرف لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئى ، وبإلزام الطاعنة برد ما قبضته من الثمن ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه بل وفيه الرد المسقط لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به بسبب الطعن ومن ثم بات هذا الطعن قائماً على غير أساس. ))

                  حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 279 طعن عقاري

    • ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك .

    ولقد تصدت محكمة التمييز لتفسير وتطبيق هذا القانون واستقرت على أن ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك حيث قضت ((مفاد النص في المواد2 , 3, 5 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون - وان المكلف بتقديم طلب التسجيل لدائرة الأراضي والأملاك هو المطور ويقتصر دوره على تقديم هذا الطلب على النموذج المعد لهذا الغرض مستوفياً البيانات والمستندات اللازمة وفقاً للأصول والإجراءات المتبعة لديها, إذ ليس هو الجهة المناط بها التسجيل, وإنما أنيطت مهمة التسجيل بالدائرة المشار إليها وهي وشأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة الرقابة والإشراف على السجل العقاري حفاظاً عليه وحفظاً لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف, وأن ميعاد الستين يوماً المنصوص عليها في هذه المادة هو ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له أو تراخيه في تقديم طلب التسجيل خلاله, ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الإطلاق, وهو ما قصده المشرع وهدف إليه اتساقاً وانسجاماً مع مبدأ حجية السجل العيني, وأن التراخي والإبطاء في تقديم طلب التسجيل لا يمتد إلى ما لا نهاية بل هو مقيد بأمد محدود غايته قبل ان تصدر محكمة الاستئناف حكمها في الدعوى. )) 

                            حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 19-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 4 طعن عقاري

     

    • التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري في السجل العقاري يقابله التزام المشتري بدفع الثمن 

    كما أن محكمة التمييز لم تقض بالبطلان لمجرد عدم التسجيل بحيث إذا ثبت لديها أن المشتري لم يلتزم دفع الثمن في الموعد المتفق عليه فلا يكون له حق طلب البطلان لعدم تنفيذ التزاماته وقضت بأن  التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئييقابل التزام المشتري بدفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك . 

    حيث قضت بأنه (( يدل النص في المادة الثالثة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطة في السجل العقاري المبدئي. ويلتزم بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي كما هو الحال في حالة شرائها مباشرة من المطور، الا انه - وفقاً للمواد 246 و511 (2) و556 من قانون المعاملات المدنية - يقابل التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي دفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع وكي يتمكن من التصرف في الوحدة المباعة له طبقاً للمادة السادسة من قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي السابق الإشارة إليه. وإن الأصل في تحديد ميعاد دفع الثمن يكون بالاتفاق بين الطرفين المتبايعين، فان لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فان المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل المطالبة بتسجيل الوحدة المباعه في اسمه في السجل المبدئي، أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك. وترتيباً على ذلك يحق للبائع أن يمتنع عن تنفيذ التزامه باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل ملكية الوحدة العقارية المباعة في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي إذا لم يقم الأخير بتنفيذ التزامه بأداء الثمن ما لم يتفق على خلاف ذلك بتأجيل دفع الثمن أو بتقسيطه إلى تاريخ لاحق لتاريخ البيع وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع من الواقع المطروح عليها في الدعوى.)) 

                      حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 122 طعن عقاري

     

    • عدم جواز التحكيم في بطلان العقد لعدم تسجيله باعتباره من المسائل المتعلقة بالنظام العام 

    بما أن بعض عقود البيع والشراء على الخارطة قد تضمنت شرط التحكيم فقد لجأ البعض إلى رفع دعوى بطلان العقد أمام المحاكم ببطلان العقد لعدم تسجيله وقضت بعض دوائر الدرجة الأولى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم  إلا أنه بعرض تلك الأحكام على محكمة التمييز استقرت على أن دعواى البطلان لعدم التسجيل لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، حيث قضت بأنه (( المقرر أنه لا يجوز الصلح في المسائل المتعلقة بالنظام العام ، ومن مقتضى الفقرة الرابعة من المادة 203 من قانـون الإجـراءات المدنية أنه لا يجـوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح ، ومن ثم فإن التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطه دون الالتزام بما أوجبه المشرع بنص آمر - هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي - لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، لما كان ذلك ، وكان عقد البيع موضوع الدعوى محله وحدة عقارية مباعة على الخارطة ، والطاعن استند في طلب بطلانه إلى أحكام المادة 3 من القانون المشار إليه وهي من القواعد المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز أن يرد الصلح عليها وبالتالي لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم - مما لازمه - أن شرط التحكيم الوارد في العقد لا يمتد أثره إلى الدعوى ولا يجوز للشركة المطعون ضدها التمسك به وكان الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي الذي قضى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، وكان يتعين عليه أن يقضي في موضوع الاستئناف بإلغاء ذلك الحكم وأن يعيد الدعوى إلى المحكمة الابتدائية لتفصل فيها ، وإذ لم يفعل ذلك فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه .

                حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 04-12-2011 في الطعن رقم 2010 / 249 طعن عقاري

    • خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، وتقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري .

    حيث أن هناك بعض عقود الحجز تضمنت بيع وحدات عقارية على الخارطة ولكن لم تتضمن تاريخ التسليم وعند رفع المشتري دعوى بالفسخ تدفع المدعى عليها بعدم وجود تاريخ للتسليم ، إلا أن محكمة التمييز تصدت لذلك وقضت بأن ذلك لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤبدة حيث قضت بأنه (( إذا كان خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع أو اشتمال العقد على نص بتعليق ميعاد الانجاز على تسليم الأرض، لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، كما أن تقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري ولا يفضى إلى رفض طلب الأخير بفسخ العقد لعدم التنفيذ، وأن التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه والذي يرقى إلى مستوى التقصير الذي يعطى الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد أو طلب التعويض من عدمه هو مما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. )) محامون في دبي.

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 20-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 197 طعن عقاري

    وكذلك قضت بأنه ((النص في الماده 246و247و272 من قانون المعاملات المدنيه مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه نظراً لطبيعة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة وضماناً للمحافظة على حقوق المشترين ، ألقى المشرع على المطور التزاماً بالبدء في تنفيذ المشروع خلال مهلة لا تزيد عن ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع من الجهات المختصة ، فإذا إنقضت هذه المدة دون قيامه بالبدء في تنفيذ المشروع بدون عذر مقبول ، أو إذا ثبت عدم جديته في تنفيذ المشروع أو عجزه عن تنفيذ المشروع بسبب إهماله أو أعرب عن رغبته في عدم التنفيذ ، فإنه يحق للمشتري أن يحبس الثمن أو جزءاً منه عن المطور واللجؤ إلى المحكمة المختصة بطلب فسخ العلاقة التعاقدية واسترداد ما دفعه من ثمن المبيع . )) 

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 25-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 60 طعن عقاري

    • التزام المطور بإتباع الخطوات المنصوص عليها في الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 في إحالة خلال المشترى بأي من التزاماته .

     

    بما أن العقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز نقضه إلا طبقا للقانون وكانت الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 تنص على الإجراءات الواجب على المطور اتخاذها في حالة إخلال المشترى بأي من التزاماته المنصوص فقد استقرت محكمة التمييز على أنه لا يجوز للمطور فسخ العقد من تلقاء نفسه بسبب إخلال المشتري بأي من التزاماته وإنما يجب عليه اتباع تلك الإجراءات حيث قضت ((مفاد النص في صدر المادة 11 سالفة البيان أنه في حالة إخلال المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الألكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية وإذا إنقضت المهلة المحددة دون قيام المشتري بتنفيذ إلتزاماته التعاقدية تطبق الأحكام الآتية ثم أوضحت المادة 15 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بإعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته الخطوات التي يجب على المطور إتباعها في حال إخلال المشتري بأي من إلتزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور ومن مؤدي ذلك أنه لا يجوز للمطور إلغاء العقد أو فسخه بصورة تلقائية بسبب إخلال المشتري بإلتزاماته وأهمها عدم سداد الثمن وإنما وجب عليه إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر وفي حالة عدم إتباعها بضوابطها القانونية تحكم المحكمة ولو من تلقاء ذاتها بعدم قبول الطلب لتعلق هذه القواعد بالنظام العام.))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 11-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 105 طعن عقاري و 2011 / 106 طعن عقاري

     

    • عدم جواز الإتفاق على ما يخالف تلك النسب الواردة فى المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 باعتبار أن تلك النسب من النظام العام .

    حيث قضت بأنه :- (( إذ كان المشرع قد أصدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى فى إمارة دبـى المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 ونص فى المادة 11 منه على أنه (( 1- إذا أخل المشترى بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشترى سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية . 2- إذا انقضت المهلة المشار إليها فى البند (1) من هذه المادة دون قيام المشترى بتنفيذ التزاماته التعاقدية تطبق الأحكام التالية : أ- فى حال إنجاز المطور مالا يقل عن 80% من المشروع العقاري يجوز للمطور الاحتفاظ بكل المبالغ المدفوعة مع مطالبة المشترى بسداد ما تبقى من قيمة العقد، وفى حالة تعذر ذلك جاز للمطور المطالبة ببيع العقار بالمزاد العلني لإقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة لـه . ب- فى حال إنجاز المطور ما لا يقل عن 60% من المشروع العقارى ، يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . ج- فى حالة المشاريع العقارية التى بدا فيها الإنشاء ولم تصل نسبته إلى 60% يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . د- فى حالة المشاريع العقارية التى لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطور ودون إهمال أو تقصير منه يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 30% من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري . 3- لأغراض الفقرتين ( ج ) و ( د ) من البند (2) يقصد بـ " الإنشاء " قيام المقاول باستلام موقع المشروع العقارى والبدء فى الأعمال الإنشائية حسب التصاميم المعتمدة من الجهات المختصة . 4- لغايات الفقرتين ( ب ) و ( ج ) من البند ( 2 ) على المطور إرجاع المبالغ المستحقة للمشترى خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة من تاريخ الإلغاء أو خلال مدة لا تجاوز ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدات العقارية أيهما أسبق . 5- على الرغم مما ورد بالفقرتين ( 1 ) و ( 2 ) من هذه المادة ، يجوز للمؤسسة بناءً على تقرير مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقارى، وفى هذه الحالة يجب على المطور إرجاع جميع المبالغ المستلمة من المشترى وذلك وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها فى القانون رقم ( 8 ) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقارى فى إمارة دبـى . 6- لا تسرى الأحكام المنصوص عليها فى هذه المادة على عقود بيع الأراضي التى لم يتم البيع فيها على الخارطة حيث تظل خاضعة للأحكام المنصوص عليها فى العقد المبرم بين طرفيه . 7- تسرى أحكام هذه المادة على جميع العقود التى أبرمت قبل العمل بأحكام هذا القانون )) ، فإن مفاد ذلك أن المشرع وضع بموجب هذه المادة قواعد يجب على كل من المطور ودائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقارى إتباعها فيما يخصه، وأن ما استهدفه من تلك القواعد هو تحقيق مبادىء العدالة للحفاظ على توازن بين مصلحة وحقوق كل من الطرفين والمشترين والحرص على إستقرار المعاملات فى مجال العقارات التى هى من الأنشطة ذات الأهمية للإقتصاد فى إمارة دبـى ، فتعتبر تلك القواعد من النظام العام، ويترتب على ذلك أنه لا يجوز للمطور الإتفاق مع المشترى على مخالفتها ، فإذا إتفق فى حالة فسخه لعقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة بسبب إخلال المشترى بأي شرط من شروط العقد أن يحق لـه أن يخصم من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد أو من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشترى - بحسب الأحوال - ما يجاوز النسبة المحددة لأي حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، فان الإتفاق يكون باطلاً، إذ لو كان خصم تلك النسبة مما يخضع لإرادة المتعاقدين لما كانت هناك ثمة حاجة تدعو المشرع لأن يتدخل ويحدد نسبة الخصم وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذه المادة ، والمفهوم المعاكس لعبارة " وخصم مالا يجاوز " الواردة على النسبة المحددة لكل حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، أنه يحظر على المطور خصم ما يجاوز الحد الأقصى لهذه النسبة حتى ولو اتفق مع المشتري على خلاف ذلك .

                    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 08-05-2011 في الطعن رقم 2010 / 123 طعن عقاري

     

    • وجوب حصول المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة . مؤدي ذلك . جواز توقع موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ، وأن التأخير نتيجة عدم الحصول على تلك الموافقات  لا يعتبر قوة قاهرة 

    بما أن القانون قد أوجب على المطور عدم البدء في اي مشروع قبل الحصول على الموافقات اللازمة فإن قيام المطور بالبدء في المشروع قبل الحصول على تلك الموافقات يوجب عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد  ومن ثم لا يجوز له التمسك بالقوة القاهرة حيث قضت  (( حظرت المادتان الرابعة والعاشرة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على المطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطة قبل استلام الارض التي سيقام عليها المشروع والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة بالامارة وكذلك ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات أو وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، بما مؤداه انه يتعين على المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع ان يحصل على الموافقات اللازمة لاقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي ينبغى ان يكون في حسبانه موافقة او عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل بدء تنفيذ المشروع . لما كان ذلك وكان الحكـم المطعـون فيـه قـد أورد في اسباب رده على دفاع الطاعنة بعدم التزامها بالتعـويض لقيام قوة قاهره افضت الى عدم تنفيذها لالتزامها ـ أورد قوله إن ( ما تنعاه المستأنفه ( الطاعنة ) على الحكم المستأنف وتدفع به من وجود ظروف قاهره أدت الى تأخير تسليم الفيلا .. وحيث إن الخبير المنتدب قد بين في تقريره ان فشل المستأنفه في تسليم الفيلا بتاريخ 30-6-2008 وحتى تاريخ رفع الدعوى كان بسبب عدم حصولها على الموافقة النهائية على المخططات والرسومات الهندسية المقدمة لبلدية دبي لتنفيذ كامل المشروع . وحيث إن ما أوردته المستأنفه وما أورده الخبير أيضاً بهذا الشأن لا يعتبر ظرفاً قاهراً بالمعنى القانوني إذ ان حصول المستأنفه على الترخيص بالبناء من عدمه من الامور المتوقعه من الشخص العادي وقبل طرح البناء للبيع وعقد اتفاقيات البيع فكيف من الشركة المستأنفه وهي المتخصصة بهذا النشاط ، لذا فإن هذا الأمر ليس مفاجئاً لها أو غير متوقع منها مما تنتفى معه صفة القوه القاهره )) وهي اسباب سائغة ومستمدة مما له اصل ثابت في الأوراق وكافية لحمل قضاء الحكم في خصوص رفضه دفاع الطاعنة بقيام قوة قاهره تبيح لها التحلل من التزامها دون تعويض المطعون ضدهما المتعاقدين معها ومن ثم يكون النعي بما سلف قائماً على غير أساس .

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 15-11-2009 في الطعن رقم 2009 / 268 طعن مدني و 2009 / 290 طعن مدني

     

    كما قضت  (( إذ كانت محكمة الموضوع خلصت وعلى نحو ما أوردته من أسباب وفي حدود سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المقدم فيها إلى أن طلب المدعية الختامي في الدعوى بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لها المبلغ المدفوع كمقدم ثمن وقت إبرام وثيقتي الحجز ينطوى ضمنا على طلب فسخ العقد وكان هذا الطلب مؤسساً على ما ثبت في الأوراق وبما لا تنازع فيه المدعى عليها من أن المشروع العقاري الكائنة به الوحدتين المباعتين للمدعية ما زال رسماً على الخارطة ولم يدخل حيز التنفيذ الفعلي ببدء العمل في إنجازه كما وأن المدعى عليها لم تحرر للمدعية عقدي بيع فيهما التاريخ المتوقع للتسليم وكيفية سداد أقساط الثمن المؤجلة ولم تودع المبالغ التي تسلمتها من المدعية كمقدم حجز في حساب ضمان الثقة وفقاً للقانون وبذلك تكون قد قصرت في تنفيذ إلتزاماتها الجوهرية الناشئة عن العقد والمترتبة عليه الأمر الذي يتعين معه إجابة المدعية إلى طلبها بفسخ العقد وأنه لا ينال من ذلك ما تعللت به المدعى عليها من أن سبب توقفها عن بدء العمل في المشروع يرجع إلى القوة القاهرة أو السبب الأجنبي لعدم وجود التمويل الكافي نظراً لكبر حجم المشروع وضخامته وما إنتاب العالم من أزمة مالية حادة لأن هذا السبب متوقع الحصول وقد فرض القانون على المطور العقاري عدم إبرام عقود بيع عرفية لبيع العقارات أو الوحدات العقارية على الخارطة قبل الحصول على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي كان ينبغي عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد وبالتالي يكون دفاع الطاعنة في هذا الخصوص هو دفاع ظاهره الفساد. وإذ كان هذا الذي خلصت إليه محكمة الموضوع سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق بما يكفي لحمل قضائها بل إنه يتضمن الرد المسقط لما تمسكت به الطاعنة من دفاع ضمنته هذا السبب من أسباب الطعن ، ومن ثم فإن نعى الطاعنة عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره مما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز وبالتالي بات قائماً على غير أساس مستوجباً الرفض. ))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 290 طعن عقاري

     

    • طبيعة عقد بيع العقار وهل هو عقد شكلي رسمي ؟ 

     

    قد يتوهم االبعض ايضا من خلال الأحكام السابقة أن عقد بيع العقار هو عقد شكلي رسمي أي يجب أن يكون في شكل معين وأنه لا يجوز غثباته إلا إذا كان مسجلا ، وهذا غير صحيح لأن وإن كان يشترط تسجيل جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره ومنها عقد بيع العقار والأحكام المثبته لتلك التصرفات إلا أن التسجيل لا يضفي على هذا العقد شكلا رسميا أو دخوله ضمن أركان العقد وأنه نتيجة ذلك فغنه يجوز إثبات العقد لكافة آثاره القانونيه بمجرد توافق الطرفين ولو لم يسجل إلا أنه لا يتم نقل الملكية إلا بعد التسجيل حيث قضت بأنه (( مفاد النصوص- في المواد 6, 7, 9 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتان 1275, 1277 من القانون المدني والمواد 2, 3, 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي -ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره , ومنها عقد بيع العقار , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 /2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي , وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم , ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين , وان ما تتطلبه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لا مكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد لأن هذه المادة لم تغير شيئاً من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراض التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين, وإنما عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد فقط بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل , أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولم لم يسجل. )) 

                 حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 07-02-2010 في الطعن رقم 2009 / 40 طعن عقاري

     

    • - أحقية مشترى العقار فى إستلام المبيع من تاريخ إبرام العقد و لو لم يكن عقد شرائه مُسجلاً ما لم يتفق على غير ذلك. 

    كما أنه قد يتوهم البعض بأنه طالما نص القانون على عدم انتقال الملكية في العقارات إلا بالتسجيل فإنه لا يحق للمشتري استلام ذلك العقار إلا بعد التسجيل ، ولكن يجب أن نفرق بين الحق الشخص لمشتري العقار الذي ينشا بمجرد توقيع عقد البيع وبين انتقال الملكية الذي لا يتم إلا بالتسجيل حيث قضت محكمة التمييز في هذا الشأن بقولها (( النصوص فى المواد 304,308,312,514,525, من قانون المعاملات المدنية مجتمعه على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن لصاحب المال ـ سواء كان منقولاً أو عقاراً ـ الحق في استرداده من غاصب مع منافعه إن كانت قائمة ومثلها أو قيمتها إن لم تكن قائمة ، وأن لمشتري العقار ـ ولو لم يكن عقد شرائه مسجلاً ـ حقاً شخصياً ناشئاً عن العقد في مواجهة البائع ، فيحق له استلام المبيع فوراً من تاريخ ابرام العقد مالم يتفق على غير ذلك ، ويترتب على ذلك أنه إذا لم ينفذ البائع التزامه بتسليم المبيع فإنه يعد في حكم الغاصب له ولذا يلتزم بأداء التعويض للمشتري عن فترة غصبه له، ولا يغير من ذلك ان الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل وفق ما تنص عليه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية، ذلك أن تراخي انتقال الملكية الى حين التسجيل لا يحول دون حق المشتري في مطالبة البائع بحقوقه الشخصية ومنها ريع العقار من وقت تمام شرائه له ، فإذا ثبت أن البائع ظل محتفظاً بالعقار المبيع بعد بيعه فإنه يلتزم بأن يؤدي للمشتري مقابل إنتفاعه به دون وجه حق من وقت تمام العقد الى حين تسليم المبيع للمشتري ، ولمحكمة الموضوع تقدير ريع العقار خلال تلك الفترة بما يوازي أجر المثل متى كانت اسباب حكمها في ذلك سائغة ولم يكن في القانون أو في الإتفاق نص يلزم باتباع معايير معينه في خصوصه .

              حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-12-2012 في الطعن رقم 2012 / 49 طعن مدني

     

    ومما سبق من أحكام ومبادئ استقرت عليها محكمة التمييز نجد أن الهدف منها هو إعلاء سيادة القانون وتفسيره التفسير العقلي والمنطقي تحقيقا للعدالة .

     

    إعرف المزيد عن قانون العقارات في دبي و الإمارات. للحصول على استشارة  من محامين عقاريين في دبي أو في أبوظبي برجاء الإتصال أو ترك استفسار .

     

    ]]>
    Sun, 06 Mar 2016 10:49:00 GMT
    <![CDATA[تمديد الوقت ]]> تمديد الوقت في عقود المقاولات

    يتم إعداد عقود التشييد بشكل عام وفقاً للكتب الحمراء الصادرة في عام 1987 وعام 1999 ، وهي عبارة عن نماذج كتابية للكتب الكتابية والفضية خاصة في دولة الإمارات العربية المتحدة لتسليم المشاريع. الأحكام القانونية المطبقة على هذه العقود هي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 وتعديلاته. تخضع عقود البناء لأحكام من المواد 872 إلى 896 والأحكام التعاقدية تبعاً لاتساقها مع القوانين.

    تبرز هذه المادة استحقاق المقاول / المقاول الفرعي في "تمديد الوقت" (EOT) بموجب عقود البناء. ومثلما تهدف الأضرار المصفاة إلى تثبيط المقاولين من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع وتخول صاحب العمل (وهو تسمية خاطئة للمالك) للحصول على تعويض ، يمكن اعتبار تمديد الوقت شرطًا مشجعًا للمطالبة بأي تأخير لا داعي له يحدث في الإنجاز البناء بسبب الأحداث التي لا تعزى إلى المقاول. وخلاصة القول ، فإن بنود الاتفاقية هي جزء لا يتجزأ من العقود بشأن فكرة أنه لا يجوز لأي طرف أن يكسب من خرقه أو تخلفه.

    إن البنود الهامة و / أو المبادئ التي يجب أخذها في الاعتبار عند التعامل مع هذا الموضوع هي وقت الانتهاء ، والمبدأ الوقائي ، وعبارة شريط الوقت ، والوقت بشكل عام ، وتمديد شرط الوقت وشرط التعويضات المقطوعة. من أجل تاريخ التأكد من اليقين التجاري ، عادة ما يتم العثور عليه في العقود ، وهي تستند بشكل فعال إلى اعتبارات عملية للمشروع. وبناءً على ذلك ، يقع على عاتق المقاول التزام قانوني بالامتثال للحد الزمني المتفق عليه وتسليم المشروع. إن الوقت الجوهري في العقد ، والفشل من قبل المقاول في التسليم في غضون الإطار الزمني المتفق عليه يمكن أن يؤدي إلى مطالبة بالتعويض عن الأضرار من صاحب العمل. ومع ذلك ، قد يؤدي نطاق واسع من الأنشطة والظروف إلى عدم التأكد من اكتمال المشروع حيث يصعب توخي الدقة في إنجاز المشاريع الضخمة بسبب أسباب تتراوح بين قوة قاهرة والاختلافات ، وتوريد العمالة ، والتأخير في شراء المواد وما إلى ذلك. الطرف أو الأطراف للتعاقد. المبدأ الوقائي هو مبدأ القانون العام المطبق لحماية المتعاقدين (من المطالبات المحتملة التي تشمل التعويضات المقطوعة ضدهم) من التأخير الناجم عن عمل أصحاب العمل الذين يمنعون (عن قصد أو غير ذلك) في الوقت المناسب.

    الانتهاء من أعمال المشروع (ق). . وتتمثل نتيجة هذا المبدأ في التمديد للفقرة الزمنية بحيث تمنع صاحب العمل من التعطّل لتمديد وقت الإنجاز وإمكانية تمكين المقاول من إثبات أن وقت الانتهاء قد أصبح طليقا. ومن ثم فإنه ليس من مصلحة المقاول فحسب ، بل من مصلحة صاحب العمل أن يكون له شرط EOT. بما أن "الوقت على أساس كبير" يعني أن المقاول يفلت من شرط التعويض عن الأضرار وأن التزامه الآن يكتمل في غضون فترة زمنية معقولة.
    بشكل عام ، تنص عقود البناء على بند يسمح بموجبه للمقاولين بتمديد تاريخ الانتهاء في حالة تقديم إشعار إلى صاحب العمل بما يتفق مع أحكام العقد. قد يؤدي فشل المقاول في الوفاء بمتطلبات الإشعار إلى تقديم مطالبة ضد المقاول مقابل تعويضات مقطوعة. ويشار أيضًا إلى عقد البناء الذي ينص على بند يتعلق بالتمديد المذكور أعلاه باسم "بند شريط الوقت". وتصبح هذه الإشعارات شروطا مسبقة لادعاء EOT.

    الظروف التي أدت إلى استحقاق
    EOT هي كما يلي:
    1. قوانين تأخير صاحب العمل
    :
    يهدف المبدأ الوقائي إلى حماية المقاولين من المطالبات المحتملة بالتعويضات المقطوعة عن التأخير الذي يحدث بسبب أعمال صاحب العمل. في سياق دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن العثور على الأحكام المقابلة لحماية المقاولين بموجب المادة 247 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة والتي تنص على ما يلي: -

    "في العقود الملزمة للطرفين ، إذا كانت الالتزامات المتبادلة مستحقة عن الأداء ، يجوز لكل طرف أن يرفض الوفاء بالتزامه إذا لم يقم الطرف المتعاقد الآخر بما هو ملزم به"

    تعمل هذه المادة ضد صاحب العمل وتخول المقاول لـ EOT ضد أفعال التأخير المنسوبة إلى صاحب العمل بسبب الإخلال بالتزامه بالعمل بحسن نية أثناء أداء التزامه التعاقدي. وهناك حكم آخر في القانون المدني لدولة الإمارات والذي يكون له أثر مبدأ وقائي هو المادة 287 التي تنص على ما يلي: -

    "إذا أثبت الشخص أن الخسارة نشأت عن سبب غير عادي لم يلعب فيه أي جزء مثل كارثة طبيعية أو حادثة لا يمكن تجنبها أو ظروف قاهرة أو فعل طرف ثالث أو فعل الشخص الذي يعاني من الخسارة ، فإنه لا يجوز ملزمون بجعلها جيدة في غياب حكم قانوني أو اتفاق مخالف"

    في سياق المادة 287 أعلاه ، يمكننا ملاحظة أن القيود التي تفرضها هذه المادة لها الأثر القانوني فقط وفقط في الحالات التي لا يكون فيها للأطراف اتفاق على خلاف ذلك يغطي هذا جميع الأسباب الخارجية التي لا تنتج عن مقاول خاضع لعكس ما يتم الاتفاق عليه في شروط العقد.

    2. الدفع

    يتم تنظيم آليات الدفع في عقود البناء من قبل جمارك الأعمال المقبولة عموما. قد تشمل هذه - الضمان (الضمانات) المصرفية ، السندات، أو المدفوعات من قبل أرباب العمل على أساس القسط. وقد ترتبط هذه المدفوعات بفعالية بمراحل إنشائية تتطلب من المقاولين والمهندسين المؤهلين تقديم الجداول الزمنية الخاصة بهم في صيغة وجدول زمني متفق عليهما. لحماية المصالح الأكبر لأرباب العمل ، فإن العقود لها أيضاً عيوب في شروط المسؤولية في عقود البناء. فقرة المسؤولية عن العيوب لها الأثر القانوني لأرباب العمل الذين يحتفظون بنسبة متفق عليها من العقد.
    ويمكن أيضا الدفع عن الدفعات وعادات الأعمال التجارية المتعاقدة والمقاولين والمقاولين من الباطن على أساس "الدفع عند السداد" والذي يشار إليه عمومًا بترتيب عقد "من ظهر إلى آخر".

    وبموجب هذا النظام ، تعكس العقود بين المقاولين والمقاولين من الباطن البنود الواردة في العقد المبرم بين أصحاب العمل والمقاولين. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يقع شكل المقاولة من العقود في إطار المخطط أعلاه. في غياب أي حكم من هذا القبيل ، ينص القانون بموجب المادة 885 والمادة 891 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على هذا الأمر على النحو التالي:

    "يلتزم صاحب العمل بدفع الاعتبار عند تسليم العقار المتعاقد عليه ، ما لم يكن هناك اتفاق أو عدل على خلاف ذلك". "لا يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد صاحب العمل عن أي شيء مستحق له من أول مقاول ما لم يقم بمهمة له ضد صاحب العمل ".

    توفر شروط الدفع إلى الخلف مزايا للمقاول الرئيسي. فعلى سبيل المثال ، لا يجوز أن يمنح استحقاق المقاول الفرعي الخاص بـ EOT  للمقاول الرئيسي من صاحب العمل ، وبذلك يعرّض المقاول الرئيسي لمضاعفة المسؤولية في غياب فترة سداد متأخرة. وتشمل المسؤولية المزدوجة منح EOT للمقاول الفرعي ودفع تعويضات مادية لصاحب العمل في نفس الوقت. وفي ضوء الحكم ، يتعين تنفيذ العقود المبرمة وفقا للخطة المتفق عليها ولا تخضع للتغير لأن القصد من القانون هو حماية صاحب العمل الذي يتمتع بخبرة تقنية ضئيلة. ومع ذلك ، رأت المحكمة أن الأمر نفسه لا ينطبق بين المقاول والمقاول من الباطن حيث أن كلاهما يتمتعان بكفاءة فنية ومهارة متساوية.

    المادة 247 من القانون المدني ذات الصلة أيضا عند الحديث عن المدفوعات. وهكذا يمكن للمقاول غير المدفوع أن يبطئ أو حتى تعليق العمل بصورة قانونية مع الحفاظ على استحقاق EOT لأن التأخر في السداد يؤدي إلى تأخر الانتهاء ولا يجعل المقاول مسؤولا.

    3. الاختلافات / العمل الإضافي في نطاق وطبيعة العمل

    الاختلافات شائعة في صناعة البناء. كما تنص عقود فيديك على شروط تباين واسعة لاستيعاب حقوق ومصالح الأطراف المعنية. في حين يتم الاعتماد بشكل عام على شكل عقود FIDIC كنماذج من قبل المتخصصين في البناء ، فإن الأطراف هي في تقدير مطلق لتعديل وتعديل هذه الشروط لتناسب بشكل أفضل وتتناسب مع متطلبات المشروع و / أو الأطراف. قد يؤثر تأثير بند التباين على عدة اعتبارات ولكنه بالتأكيد له تأثير على التسعير في معظم الحالات. تحت نسيج الشريعة الإسلامية ، يتم التشديد على مصطلح "الغار" الذي يحظر خسارة أحد الطرفين والتخصيب غير العادل للآخر مما يؤدي إلى "تمديد الوقت" لاسترداد رسوم إضافية.

    الاختلافات لها تأثيرات عديدة على EOT. ويمكن اعتبار الاختلافات التي قد تؤدي إلى عدم اليقين والخسارة بالنسبة إلى الطرف الآخر والإثراء غير المشروع للآخرين محظورة بموجب المبدأ الإسلامي لـ "الغرار" ، ومن ثم ، فإنه يحق لـ EOT استرجاع رسوم إضافية. تنص المادة 887 من القانون المدني التي تتناول عقود المقاولة على ما يلي: -

    "إذا تم عقد مقاولة بناء على خطة متفق عليها مقابل دفع مبلغ مقطوع ، لا يجوز للمقاول المطالبة بأي زيادة على المبلغ الإجمالي الذي قد ينشأ عن تنفيذ هذه الخطةفي حالة إدخال أي تغيير أو إضافة على الخطة بموافقة صاحب العمل ، يجب مراعاة الاتفاقية الحالية مع المقاول فيما يتعلق بهذا التغيير أو الإضافة".

    تنطوي الشرط المنصوص عليه في المادة 887 على تعديل الأجر ووقت الانتهاء حسب تباين ومراعاة شروط العقد فيما يتعلق بالتغيير. إذا تسبب هذا التغير في التأخير الحرج في جدول أعماله ، فقد يحق للمقاول الحصول على EOT بشرط أن يتم إخطاره في الوقت المناسب. كما يمكن للمتعاقد أن يثير نزاعًا بالطريقة المنصوص عليها في العقد لعدم الرضا عن تقييم المهندس للفاتورة المرتفعة والجودة والكمية أو المعدلات المعقولة لمثل هذا الاختلاف.

    4. الخسارة الفعلية

    قد تكون للعقود قيمة محددة مسبقاً للتعويض عن الأضرار ، لكن يحق للمحكمة بموجب المادة 360 من الجزء 2 تعديل التعويض ليكون مساوياً للخسارة الفعلية التي يمكن أن يقال إن المتعهد قد مُنح بموجبها EOT للتأخير الذي لم يتسبب في أي تعويض. خسارة لصاحب العمل.

    5. أسباب أخرى تخولك
    EOT
    وترد مختلف الأسباب الأخرى التي تنظر فيها المحاكم لمنح EOT على النحو التالي:

    ﻭﺗﻨﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩﺓ ٢٤٩ ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﰲ ﻭﻗﻮﻉ ﺃﺣﺪﺍ ﺍﺳﺘﺜﻨﺎﺋﻴﺔ ﻏﲑ ﻣﺘﻮﻗﻌﺔ ﺗﻨﻄﻮﻱ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﺑﻊ ﻋـﺎﻡ ﻭﺗـﺆﺩﻱ ﺃﺩﺍﺀ ﺍﻻﻟﺘـﺰﺍﻡ ﺍﳌـﺸﺪ ﻋﻠـﻰ ﺍﻟـﺮﻏﻢ ﻣـﻦ ﺃﻧـﻪ ممكن ﻭﻟﻜﻨـﻪ ﻳﻬـﺪﺩ ﺍﳌﺘﺰﻣـﻊ ﺑﻔﻘـﺪ ﺷـﺪﻳﺪ. في مثل هذه الحالة ، يجوز للقاضي أن يقلل من الالتزام الظالم إلى مستوى معقول إذا اقتضت العدالة ذلك ، وأي اتفاق على خلاف ذلك يجب أن يكون باطلاً. وهذا يمنع المقاول من أحداث أو عوامل غير معقولة قد تؤثر على أدائه أو إنجازه. وهذا ينقذ المقاول فعلياً من وزن مصلحة كل طرف ، كقاعدة للسياسة العامة. من المهم ملاحظة أن هذا يختلف عن حالة القوة القاهرة. في الواقع ، تحدد هذه المادة حدودًا بين القوة القاهرة والأحداث الطارئة غير المتوقعة.

    العواقب المترتبة على القوة القاهرة مذكورة في المادة 273 من UCC. تحتوي المادة على جزئين يلغي المرء تلقائياً العقد في حالة وجود قوة قاهرة تجعل الأداء مستحيلاً. وينص الجزء الثاني من المادة على أنه في حالة الاستحالة الجزئية أو الاستحالة المؤقتة ، يتم إخماد جزء من العقد ويكون للمُلتزم الحق في إلغاء العقد عند إبلاغ الملزم.

    في حالة تخلف المتعاقد من الباطن ، يتم تبرئة المقاولين من مسؤوليتهم في حالات التأخير. على الرغم من أنه لم يتم تحديده بشكل خاص في المخصصات ، فإن القضاة (محكمة دبي التمييزية ، 266 من عام 2008 قرروا في 17 مارس 2009) يعتبرون حقيقة على أساس كل حالة على حدة كالتخفيف من التزامات التأخير المنسوبة إلى مقاول من الباطن كما هو مفضل من قبل المهندس أو صاحب العمل. محامون في الإمارات.

    شكل FIDIC يؤهل EOT لأسباب التأخير
    تعتبر نماذج FIDIC عوامل مختلفة مثل التغيير في مقدار أو طبيعة العمل الإضافي أو الإضافي ، وأي سبب للتأخير المشار إليه في شروط FIDIC Red 1999 ، مثل ما هو مذكور في البند (i) في البند 4.7 - التأخيرات الناتجة عن مرجع الرسم غير الدقيق نقطة ومستويات (2) 8.4 (د) - نقص في المواد والقوى البشرية لا يمكن التنبؤ به بسبب وباء أو أفعال الحكومة (3) 8.5 - التأخيرات غير المتوقعة التي تسببها السلطات شريطة أن يلتزم المقاول بشدة بإجراءاته (4) 10.3 - منع صاحب العمل من المقاول لإجراء اختبار الإنجاز (ت) 13.7 - تعديل أي زيادة أو نقصان في التكلفة الناتجة عن التغييرات في القوانين (6) 17.4 عواقب مخاطر صاحب العمل (التي تسبب فقدان أو تلف مستندات المقاول أو أعماله أو بضائعه) (السابع) 19.4 - القوة القاهرة.

    والأسباب الأخرى للتأخر في النظر في أمر EOT بموجب كتاب FIDIC 1999 ، في جملة أمور ، هي الظروف المناخية المعاكسة الاستثنائية ، وأي تأخير أو عائق أو منع من جانب صاحب العمل والظروف الخاصة الأخرى التي قد تحدث ، بخلاف التقصير أو الإخلال بالعقد. المقاول أو الذي هو مسؤول عنه. الأحكام المحددة المقدمة بموجب FIDIC هي تحت البنود الفرعية مثل 6.4 للرسومات المتأخرة ، و 12.2 للظروف غير المتوقعة أو العوائق المادية ، و 36.5 للتأخير في بعض الاختبارات المطلوبة من قبل المهندس ، 69.4 والتي تحمل عنوان EOT للتأخير والتي تنتج عن انخفاض سرعة الأعمال أو تعليق بسبب عدم المدفوعات ، 40.2 للتأخير بسبب تعليق المرسوم من قبل المهندس و 42.2 تأخير في منح الموقع.

    ومن الجدير بالملاحظة أن الشرط المنصوص عليه في العقد مثل الإشعار المكتوب ، والتعليمات المكتوبة ، والمتطلبات الإجرائية المنصوص عليها في العقد ، وما إلى ذلك ، يجب الالتزام بها للمطالبة بالتعويض. والأحكام الصادرة حول هذا الموضوع غير مؤكدة ، واسعة النطاق ومتنوعة ، حيث أن وقائع القضية وحسن تقدير القاضي لها أهمية هائلة.

    استنتاج:

    البنود العامة التي يتم تقديمها غامضة وغامضة بسبب سوء صياغة توفر مجالا للتفسير. هذا المبدأ منصوص عليه بوضوح في المادة 265 من قانون المعاملات المدنية:

    "(1) إذا كانت صياغة العقد واضحة ، فلا يجوز تركها عن طريق التفسير للتحقق من نية الأطراف.

    (2) إذا كان هناك مجال لتفسير العقد ، وجب إجراء تحقيق في النية المتبادلة للأطراف دون التوقف بالمعنى الحرفي للكلمات ، ويجوز التماس التوجيه في القيام بذلك من طبيعة المعاملة ، والثقة والطمأنينة التي يجب أن تكون موجودة بين الطرفين وفقا للتيار المتعارف عليه في التعاملات "

    وبالنظر إلى حقيقة أن معظم منازعات عقود التشييد ترجع بالدرجة الأولى إلى مدفوعات ناجمة عن خسارة تعادل الفائدة أو تعويضات مقطوعة. العبارات السريعة تحتاج إلى صياغة دقيقة تعبر عن نوايا واضحة للأحزاب.

     

     

    ]]>
    Mon, 04 Jan 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مشاريع مشتركة في مجال العقارات]]> المشروع المشترك هو اتفاق بين طرفين أو أكثر حيث يتفقان بشكل أساسي على تطوير أصل أو كيان جديد عن طريق غرس حقوق الملكية لفترة محددة. في صفقة مشروع مشترك ، توافق الأطراف على التعاون مع بعضها البعض ويمكن تعريف مصطلح المشروع المشترك أو فتحه. توافق الأطراف في اتفاقية المشروع المشترك بشكل عام على جداول زمنية ومعالم محددة وتخضع للمراحل التي يتم تحقيقها ، وسوف يؤدي الاتفاق إلى إجراء معاملة جديدة أو يؤدي إلى إتمام المشروع المشترك. تناقش المقالة أدناه المشاريع المشتركة في قطاع العقارات في دبي والنقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها قبل استكشاف فرص المشاريع المشتركة في قطاع العقارات في دبي.

    من الواضح أن المشروع المشترك هو اليوم أحد الخيارات المفضلة على المستوى العالمي في ضوء المرونة التي توفرها الآلية. المشاريع المشتركة في دولة الإمارات العربية المتحدة معترف بها ومنظمة بموجب قانون الشركات التجارية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 8 لعام 1984) الآن
    عدل قانون الشركات

    (القانون الاتحادي رقم 2 لعام ) هناك ارتفاع في صفقات المشاريع المشتركة في العقارات داخل الإمارات العربية المتحدة. لتوضيح ذلك ، قد يجد أصحاب قطع الأرض الذين ليس لديهم معرفة أو فطنة أو خبرة في بناء وتطوير العقارات اقتراح مشروع مشترك من مطور العقارات ذو الخبرة الجذابة والمريحة. ولكن لا أعتقد أن زيجات المشاريع المشتركة تتم في الجنة. إذا كانت أطراف الصفقة المشتركة غير واضحة بشأن أدوار كل منهما أو إذا كان عقد المشروع المشترك غير مؤكد أو محدد أو أن اختيار الأطراف لمركبة JV (مملوكة بالكامل أو فرع أو شراكة أو كونسورتيوم أو مشروع مشترك تعاقدي) ليس هو الشكل الصحيح من الكيان ، غرض وهدف هذا المشروع المشترك من المرجح أن تفشل.

    التعقيدات المحيطة بأعمال البناء من حيث العملية والبيئة وهياكل الكيانات تعرض المشاركين إلى درجة معينة من المخاطر. وبناءً على ذلك ، فإن تحديد المخاطر أمر مهم في مشاريع البناء والتخطيط الدقيق سيضمن تسليم المشروع بنجاح. يمكن أن تكون مخاطر فشل المشاريع المشتركة العقارية عالية والعواقب المالية قد تكون مكلفة. يجب على الأطراف تنفيذ العناية الواجبة بالتفصيل ، وعند القيام بذلك، يجب عليهم تعيين محامين مؤهلين من ذوي الخبرة في قوانين الملكية والعقارات. وإلى جانب العناية الواجبة القانونية ، فإن الاجتهاد المالي المستصوب أمر مرغوب فيه وعلى الأطراف أن تستشير مستشاريها الماليين. تمت مناقشة هذا الجانب بشكل كامل في الإصدارات السابقة المتعلقة بقوانين العقارات في دبي المدرجة في هذه المدونة

    إن شراكة المشروع المشترك التي نجحت بفعالية في تحقيق أهدافها التجارية والتجارية ضمن الموارد التي ساهم بها كل مشروع مشترك سوف تلبي تعريف الشركة المشتركة الناجحة. إن مثل هذا المشروع المشترك الناجح إلى جانب تحقيق أهدافه يجلب الثقة والثقة والفرص للأحزاب. ومع ذلك ، تخضع المشاريع المشتركة المحلية أو الدولية للمخاطر كما نوقش أعلاه.

    في المعاملات العقارية ، على سبيل المثال ، قد تخضع الأطراف لواحد أو أكثر من الإجراءات التالية:

  • المخاطر المالية التي قد تنشأ بسبب التضخم أو تكلفة الاقتراض أو إفلاس أي من الطرفين أو تقلبات أسعار الفائدة أو ضوابط
  • الصرف المعقدة أو الصعوبات المالية ذات الصلة ؛
  • تغيير التنظيم القانوني ، زيادة الالتزام ، زيادة رسوم التحويل ، فرض ضرائب جديدة أو رسوم دمغة ، فرض شروط غير مواتية ، أو صعوبات في سحب رأس المال ؛
  • زيادة تكلفة البناء ، أو عدم تحقيق التوقعات ، أو تأخير الموافقات ، أو المنازعات من المقاول أو الأطراف الثالثة ، أو توافر العمالة ؛ و
  • قيود أخرى بما في ذلك ضوابط الأسعار ، وقضايا تضارب المصالح ، إلخ.
  • تقريبا جميع مشاريع العقارات والبناء تتطلب تمويل طرف ثالث. غالباً ما يتم تمويل الأصول من خلال القروض غير الطوعية ، وتخضع هذه القروض للسندات والضمانات لصالح المقرضين. يجب على الأطراف فحص ومراجعة التزامات الكفالة بدقة. وبالمثل ، يجب تحديد مسؤوليات الإدارة بوضوح. كما أن التطورات العقارية تحتاج عموما إلى المزيد من رأس المال مما هو مقدر في البداية في الميزانية. إن متطلبات رأس المال العاجلة المقترنة بعدم وجود أحكام تعاقدية واضحة يمكن أن تضع أطراف النزاع المشترك في نزاع. يجب على الأطراف في اتفاقية JV أن تحدد الطرف الذي يحق له المطالبة برأس مال إضافي وعواقب على فشل الطرف الذي يخفق في توفير رأس المال الإضافي المطلوب. يجب أن ينص اتفاق المشروع المشترك أيضًا على آلية خروج واضحة تسمح للطرف بالخروج من المشروع المشترك. يجب أن ينص اتفاق المشروع المشترك أيضًا على آلية خروج واضحة تسمح للطرف بالخروج من المشروع المشترك.

    المشروع المشترك عبارة عن هيكل كبير يجمع بين نقاط القوة لدى مطور العقارات والشركاء في الأسهم ، لكن اتفاقية المشروع المشترك القوية والاكتتاب السليم والتخطيط الدقيق هي مفاتيح تحكم العلاقة بين الأطراف وإبرام صفقة مشروع مشترك ناجحة.

    ]]>
    Tue, 01 Dec 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون البناء: المطالبة بالإطالة في التحكيم]]> مطالبة بالإطالة في التحكيم

    مشهد قوس قزح في وسط الصحراء هو لمحة إلى حد ما نادرة.  الإمارات العربية المتحدة ومع ذلك ، ليست بانوراما الصحراء التقليدية تتحقق.

    خذ على سبيل المثال صناعة البناء في المنطقة. هناك مزيج مثير للاهتمام من الثقافات والخلفيات داخل قطاع البناء ، والتي يشار إليها الإمارات العربية المتحدة في كثير من الأحيان بأنها وعاء الغليان من الجنسيات. مجموعة متنوعة من المشاريع المشتركة ووجود التكتلات مع خلفيات دولية متنوعة تقف بمثابة شهادة على ما سبق. معظم اللاعبين في هذه الصناعة مشهورون عالمياً ، وبالتالي ، فإن انتشار "جناح قوس قزح" فيديك ليس شيئاً جديداً في هذه المنطقة.
    وقد امتدت الكثير من الحبر على استخدام عقود FIDIC في دولة الإمارات العربية المتحدة. خشي الخبراء القانونيون حقيقة أن اعتماد الصناعة الإماراتية على نسخة فيديك 1987 من الكتاب الأحمر قد أصبح في الواقع عامل ولاء. يعتبر استخدام أحدث إصدار من الكتاب الأحمر أقل شيوعًا. ما تمت مناقشته أيضًا هو الاستخدام المتناقض لقالب معياري دولي في اختصاص قانوني مدني. كل ما قيل ، حيث أن الخبراء في مجال STA لا يزالون يشهدون تنفيذ عدة ملايين من العقود في المنطقة والتي تكون مستوحاة عادة من FIDIC الأحمر والأصفر الكتب ، والنزاعات التي بلغت ذروتها. سنقوم في هذه المقالة بفحص بند تمديد الوقت (EOT) والتعويض عنه ومقبوليته أمام هيئات التحكيم الإماراتية.

    FIDIC هو اختصار فرنسي للاتحاد الدولي للاستشارات الهندسية. هو شكل العقد الأكثر شيوعا في صناعة البناء. تأسست في عام 1913 ومنذ ذلك الحين تقوم بتعديل وإضافة نماذج إلى عقود البناء ، وتشكل FIDIC الآن "جناح قوس قزح" ، والتي تشمل ما يلي (i) الكتاب الأحمر (ii) الكتاب الأصفر (iii) الكتاب البرتقالي (iv الكتاب الأخضر (v) الكتاب الفضي (vi) الكتاب الأزرق (vii) الكتاب الأبيض (8) الكتاب الذهبي. نماذج فيديك الأكثر استخدامًا في الإمارات العربية المتحدة هي الكتب الحمراء والصفراء. عملاً بالقانون رقم 21 لعام 2006 ، أوكلت إمارة أبوظبي استخدام نماذج "عقد البناء فقط" و "عقد التصميم" في مجال البناء للمشروعات التي بدأتها الجهات الحكومية.

    حل النزاعات تحت الفيديك

    مع الاستخدام المعتاد لإصدارات عامي 1987 و 1999 من عقود FIDIC ، هناك سؤال واحد هو تفسير هذه العقود عندما ينشأ نزاع فيما يتعلق بمطالبة بتمديد الوقت. تماشياً مع بند حل النزاع في الطبعة الخامسة من الكتاب الأحمر ، عندما ينشأ نزاع يجب على الطرفين إخطار الطرف الآخر بهذا النزاع وإحالته إلى مجلس القضاء على المنازعات (DAB). يجب أن يتخذ DAB قرارًا مع الحد الزمني المحدد وهو 84 يومًا. في حالة عدم رضا أي من الطرفين عن القرار ، يجب عليه إرسال إشعار بعدم رضاه في غضون 28 يومًا يمكن بعدها إحالة النزاع إلى التحكيم الدولي بعد مرور 56 يومًا وعدم التوصل إلى حل. من الناحية العملية ، في الإمارات العربية المتحدة ، دعا المحامون المؤهلون للقانون العام إلى الالتزام الصارم بهذه الجداول الزمنية بينما كانت المحاكم متساهلة حول الحدود الزمنية. تعتمد المحاكم على حقائق كل نزاع ونية الأطراف.
    قبل إحالة قضية ما إلى محكمة ، يجب أن تخضع للولاية القضائية ل ADCCAC أو DIAC إذا تم منح آلية تسوية المنازعات للتحكيم - كما هو الحال مع معظم أشكال العقود القياسية. يخضع بند القانون الحاكم للأنظمة السائدة في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، فإن تفسير العلاقة التعاقدية مستوحى إلى حد كبير من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. في حين أن الأطراف أحرار في اختيار محكم من اختيارهم ، فإن أي قرار يتعارض مع القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة يمكن تحديه ولم يعد ملزما.

    الشرط السابق للحصول على تعويض التعويض

    وتخضع مشاريع البناء لخطر الإطالة لأسباب مختلفة - حدث قاهر القوة ، والتعبئة المتأخرة للنبات ، وتعديل نطاق العمل ، وما إلى ذلك. المادة 20.1. من الكتاب الأصفر يحدد "سابقة حالة" لمطالبة EOT. تنص الفقرة على ما يلي:

    "إذا اعتبر المقاول أنه يحق له الحصول على أي تمديد للوقت لاستكماله و / أو دفعه إضافيًا ، يجب على المقاول تقديم إشعار إلى المهندس ، ووصف الحدث أو الظروف التي أدت إلى المطالبة. يجب إعطاء الإشعار في أقرب وقت ممكن ، وفي موعد لا يتجاوز 28 يومًا بعد علم المقاول ، أو يجب أن يكون على علم ، أو يجب أن يكون على علم ، بالحدث أو الظرف.

    إذا أخفق المقاول في تقديم إشعار بمطالبة خلال هذه الفترة ، لا يتم تمديد وقت الإكمال ، ولا يحق للمقاول دفع مبالغ إضافية ، ويفرح صاحب العمل من كل المسؤولية فيما يتعلق بالمطالبة. "

    تحدد الفقرة المذكورة أعلاه بالاقتران مع فقرة 8.4 أخرى تفويضاً واضحاً يجب على المقاول أن يعبّر عن قلقه عند حدوث حدث تأخير.

    وصلة السبب والنتيجة
    وعند تقييم التعويض عن تمديد الوقت أو تكاليف إطالة المشروع ، يقع عبء الإثبات على عاتق صاحب المطالبة لإثبات حدوث "حدث تأخير" وأنه تكبد خسارة بسبب نفس الشيء. ومع ذلك ، لا تنص قوالب FIDIC على حساب التعويض في حال تم استدعاء تمديد الوقت. هذا يؤدي إلى العديد من التفسيرات من قوالب FIDIC. على الصعيد الدولي ، تم قبول بروتوكول التأخير والتعطيل الصادر عن جمعية قانون البناء (SCL) في تقييم مطالبة EOT. عدة مذكرات توجيهية تشكل جزءا من البروتوكول. يغطي البروتوكول المفاهيم الهامة المتعلقة بـ "المطالبات العالمية" و "التعويم" و "التأخيرات المتزامنة" ودور مسؤول المقاولين وتعطله.

    يحدد بروتوكول SCL الحاجة إلى تسجيل تقرير المشروع من خلال خبير. إنه يركز على المصروفات الفعلية والمصروفات الفعلية أثناء فترة التوقف أو الإطالة.

    عندما يجلب طرف مطالبة بشأن EOT ويهدف إلى المطالبة بالتعويض عن نفس المبلغ ، يجب عليه أن يدرك أهمية تحديد "حدث التأخير". يعتمد معظم المقاولين على حقيقة أن المشروع قد تأخر وتقديم مطالبات بالتعويض. وبشكل أساسي ، تفشل طلبات التأخير بسبب عدم وجود مستندات داعمة تثبت أن التأخير لم يكن متزامناً. في حالات أخرى ، يمكن للأطراف الوصول إلى الخسائر التي تكبدتها بما في ذلك النفقات العامة ولكنها لا تثبت أن هذه الخسارة كانت بسبب حدث تأخير على طرف الطرف الآخر. هذا الفراغ بين الخسارة المتكبدة والسبب الذي نادراً ما يتم تحديد الخسائر المتراكمة من قبل أطراف النزاع.

    النقطة الأساسية

    وبوجه عام ، فإن السبب وراء الفهم الساذج للشواغل المذكورة أعلاه هو أن معظم الأطراف المتعاقدة تفترض نموذجًا للعقد يكفي لحماية مصالحها. وعلى عكس ما سبق ، فإن الدعم القانوني المستمر لمشروع ما وإدراج القوانين المحلية التي تشكل عاملاً حاسماً في تقييم تعويض الإطالة.

    تخضع المطالبات الخاضعة للولاية القضائية ل ADCCAC و DIAC للتشريع الإماراتي. وفي هذا الصدد ، يتضمن القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة فصلاً مخصصًا للمقالة يتناول العلاقة بين الطرفين. يُطلب من هيئات التحكيم في مثل هذه الحالات الاعتماد بشكل كبير على أحكام القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة بدلاً من وضع إرشادات داخلية.

    ولدى STA مؤسسة متخصصة في التشييد والعقارات تعمل بشكل وثيق مع ممارسة التحكيم. المقالة أعلاه هي نظرة عامة - إذا كان لديك أي استفسارات محددة يمكنك الاتصال بنا على التفاصيل الموجودة في الصفحة السابقة.

     

     

    ]]>
    Mon, 27 Jul 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات إدارة الفنادق]]> اتفق مع زوجك لتعويضه بعد رحلة تسوق؟ عقد. شراء تذكرة الطائرة؟ عقد. التوقيع على خطاب عرض من صاحب العمل الذي قدم لك وظيفة؟ عقد. وثيقة معقدة متعددة الصفحات تحدد شروط وأحكام صفقة الشركات عالية القيمة؟ عقد.

    هل يخدم قانون العقود أي غرض؟ إذا كان الأمر كذلك ، فلماذا يلجأ رجال الأعمال عادة إلى "كلمة رجل" ويعتمدون عليها ، علماً أن الصفقة قد تنطوي على مخاطر كامنة؟ (أ) حتى في مناخ الاستثمار الحالي ، فإن الأطراف المتعاقدة تستخدم الآن سياسات تخطيط وإدارة أكثر تطوراً أو متقدمة لإدارة المخاطر. والغموض في العقود لا تزال تعمل؟ إذا كان الهدف من الشروط التعاقدية هو ترسيخ العلاقة بين الأطراف ، فلماذا يكون هذا التأثير المُلزم غالباً ما يكون غير مقبول وغير رسمي؟ هل سيؤدي فرض عقوبات قانونية صارمة إلى تعطيل العلاقة بين طرفين متعاقدين؟ إن مصطلح العقد وفقا لنظرية كتاب قانون العقود القياسي ليس سوى اجتماع "الوصايا" أو "العقول". إذا كانت الإرادة مجانية فعلاً ، فلماذا لا تغير رأيها؟ هل سيحمل الأطراف وعودهم بصرامة ، "يعملون بقسوة وبصورة غير عادلة في كثير من الحالات؟"

    على سبيل المثال ، في مرحلة الطفولة في المعاملة ، تكون الأطراف على استعداد لتلبية احتياجات ومتطلبات الطرف الآخر. ولكن كما هو الحال مع جميع الأطفال الرضع ، فإنهم يكبرون ليصبحوا أطفالاً صغارا يطالبون الآن بالمزيد وفي نهاية المطاف إلى مراهقين لا يستطيعون الاتفاق على أي شيء. هذا هو المكان الذي يلعب فيه التخطيط المستقبلي وصياغة الاتفاقات التي تعتمد على قانون العقود دوراً هاماً. يشكل قانون العقود بشكل لا يقبل الجدل نواة معظم الترتيبات حيث أنه يملي ويدعم ويسيطر على ملايين الاتفاقات التي تشكل مجتمعة ارتباطنا الاقتصادي. تتطلب المعاملات التجارية من الأطراف ضمان بعضها البعض من بعض الحقوق والالتزامات. هذا هو المكان الذي يبدأ فيه قانون العقود - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته.

    من أجل فهم كيفية التوصل إلى صفقة حقيقية من صفقة ورقية ، فإن المستثمرين المتطورين الذين لديهم متطلبات واضحة غالبًا ما يشغلون مستشارين متمرسين ومستشارين ماليين في عملية التخطيط. عند الحديث عن استثمارات معقدة ومعقدة ، تصبح صناعة الضيافة نقاشا مفضلا مفضلا ، في المقام الأول لأن التعقيدات والرهانات التي ينطوي عليها بناء وتشغيل وإدارة فندق فندقي هي معقدة.
    يدخل القانون حيز التنفيذ - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته. سجلت صناعة الفنادق المزدهرة في دبي معدل إشغال يبلغ حوالي 85 في المائة في عام 2014. وتشير الإحصاءات إلى أن دبي ، وعلى نطاق أوسع في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمثل مشهد الضيافة انتشارًا ساريًا بشكل ملحوظ لاتفاقيات الفنادق وإدارة الفنادق في هذا المجال.

    عندما بدأت منطقة الشرق الأوسط بالتطور في السبعينيات والثمانينيات من القرن الماضي ، وظهرت الحاجة اللاحقة إلى الإقامة في الفنادق ، كانت السلاسل الدولية الكبيرة في الموقع الأول. ونظراً للسوق المفتوحة والمغلقة في الغالب ، كانت هذه السلاسل حرة في الدخول في عقود الإدارة بشروطها الخاصة. ومع استمرار التنمية وصعود صناعة السياحة في التسعينيات ، ازدادت المنافسة وبدأ أصحابها يصرون على الاحتفاظ بقدر أكبر من السيطرة على ممتلكاتهم من أجل زيادة أرباحهم التشغيلية في السوق المزدهر. ومن المتوقع أن تنجذب السوق المتنامية إلى مزيد من الاستثمار ، وبالتالي يكون لها تأثير على زيادة عدد المشغلين في الشرق الأوسط. ونتيجة لذلك ، أدت المنافسة القوية داخل الصناعة إلى رسوم الحوافز ، وفترات العقد الأقصر ، وخيارات التجديد الأقل ، وبنود الأداء الصارمة. لقد شهدت ديناميكية صناعة الفنادق وعقود إدارة الفنادق تغيراً كبيراً في السنوات الأخيرة. يهدف الجزء الأول من هذه السلسلة من الجزئين إلى تغطية بعض هذه التغييرات إلى جانب المجالات الواسعة لاتفاقيات إدارة الفنادق في الإمارات العربية المتحدة. ﻓﻲ اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ (اﻟذي ﺳﯾﺗم ﺗﻐطﯾﺗﮫ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﻣﺟﻟس اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻟﻟﻣﺣﮐﻣﺔ - اﻟﻘﺳم اﻟﺛﺎﻟث) ﺳوف ﻧﻧظر ﻓﻲ اﻷﺷﮐﺎل اﻟراﺋدة ﻟﺗرﺗﯾﺑﺎت إدارة اﻟﻔﻧﺎدق ﻓﻲ دوﻟﺔ اﻹﻣﺎرات وﻗطر.

    على عكس الماضي ، حيث كان لمشغلي الفنادق الأمريكية والأوروبية في الغالب حصة عادلة من البصمة في إدارة صناعة الفنادق في جميع أنحاء العالم ، زادت اليوم التطورات في مجال العلوم والطيران من الفرص المتاحة للمسافرين على مستوى العالم ، مما أدى إلى زيادة الطلب على الفنادق تخفيف في الهيمنة السائدة ذات مرة. على الرغم من أن قوة اسم العلامة التجارية الدولية لا تزال تتمتع بامتيازاتها ، فقد أدى التنافس في صناعة إدارة الفنادق بشكل واضح إلى دخول لاعبين جدد ، وطرق جديدة ووسائل منتجة للتفاوض على عقد إدارة الفندق مع الملاك. هذه المنافسة هي في الواقع صحية وتسمح للمشغلين والمالكين بتحديد أوجه التآزر والتوقعات بشكل كامل قبل تنفيذ الصفقة. استنادًا إلى الخبرة ، لنأخذ حالة عقد إدارة فندق يستحق التجديد.

     ايه بي سي هي مالك قطعة أرض وعيّنت شركة جاي كا إل كمشغل فنادقها منذ ما يقرب من 15 عامًا. كان محدودا مدة عقد إدارة فندق لالفرنسيسكان فتين سنوات، وسوف إيه بي سي و جاي كا إل الآن بحاجة إلى الجلوس وإعادة التفاوض على شروط التجديد. يتم التركيز هنا على عملية "التجديد" والتقنيات المحيطة بها. قبل أو أثناء التجديد ، من المرجح أن يفكر كل طرف في عملية التجديد وشروط التفاوض على العقد التي تخدم مصلحتهم. خلال هذه العملية ، يتم إبلاغ كل طرف من قبل محاميه بشأن الشروط السابقة للتجديد بموجب العقد الحالي. واحدة من هذه الشروط المتفق عليها من قبل المالك والمشغل هو تجديد خاصية الفندق. طرحت الأطراف الآن بعض الأسئلة الخطيرة بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:

  •   معاملة الموظفين أثناء التجديد - ما إذا كان يجب إنهاء الموظفين من قائمة الرواتب الحالية أو الاحتفاظ بها أو ما إذا كان يجب الاحتفاظ بالموظفين الرئيسيين فقط ؛
  •   دور المشغل أثناء عملية التجديد ودفع الرسوم الإدارية إذا كان العقد صامتاً في هذا الشأن ؛
  •  إمكانية دخول المشغل في اتفاق عدم إزعاج مع المالك من أجل التشغيل السلس لممتلكات الفندق وضمان عدم إعاقة توليد الدخل ؛
  •  الأحكام المتعلقة ببيع الفنادق من قبل المالكين وتقييم الممتلكات الفندقية
  • اتفاقية إدارة الفندق ، التي يعتبرها الكثيرون كليشيهات ، هي واحدة من الوثائق الرئيسية التي تعمل كمنسق في تحديد دور الملكية والتشغيل. وبغض النظر عن مواقع كل من إيه بي سي و جاي كا إل ، يخضع كلاهما لآلية الطريقة التي يدير بها الفندق ، وبالتالي يمكن أن يستفيد كل منهما من عقد منظم بطريقة بحيث يتضمن الأحكام التالية:

    •  وعد التعيين
    •  رسوم المشغل ؛
    •  التزامات ووكالات المحامي
    •  التزامات المالك ؛
    •  الصندوق الاحتياطي - الأثاث والتجهيزات والمعدات ؛
    •  النفقات الرأسمالية والتأمين ؛
    •  الإنهاء وأحداث التخلف عن السداد ؛
    •  و - إجراءات حل النزاع


    لا يوجد ما ينكر أن دبي ستشهد نمواً قوياً في قطاع الضيافة بحلول عام 2020. شهد عام 2014 تعديلات إيجابية لترخيص الفنادق في المنطقة. قامت دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي بتشكيل مكتب متخصص للإشراف على إجراءات الترخيص والموافقة على الفنادق ، وفي نفس الوقت تم تخفيض فترة الموافقة المبدئية إلى شهرين ، بالمقارنة مع فترة الستة أشهر السابقة. وتهدف الحكومة الآن إلى توفير الأراضي اللازمة لتطوير فنادق ثلاثة وأربعة نجوم بشروط ميسرة. كما تهدف إلى التنازل عن ضريبة البلدية التي تبلغ عشرة بالمائة لفنادق من المقرر أن تبدأ العمل بها بحلول عام 2017. وعلى هذا النحو ، فإن المستثمرين الأجانب لديهم خيارات متنوعة تتراوح بين اختيار شريك في المشروع المشترك أو امتلاك وإدارة العقارات في مناطق محددة.
     

    وبينما تبدو الخيارات كثيرة ومربحة للغاية ، فإن الطرف المتعقل في هذا العقد لن يتجاهل الطبيعة المحافظة ومرحلة الطفولة في الإصلاحات التشريعية في مجال الضيافة في هذا الجزء من العالم. وكما تشير مقدمة هذه المقالة ، فإنها لا تعني "الحصول على" العقد الذي يسبب المشاكل ، بل "الخروج". كانت دبي ولا تزال تشهد حصتها العادلة من المعارك القضائية بين الأطراف التي كانت ذات يوم حليفة في عمليات الفنادق. بغض النظر عن لوحات المرجل المعترف بها دوليا ، لا تزال الحاجة إلى إثارة الاستخدام العرفي المحلي والقانوني قوة دافعة للمشاريع الناجحة في دولة الإمارات العربية المتحدة.

     

    ]]>
    Fri, 10 Jul 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات إدارة الفنادق في الإمارات العربية المتحدة]]>

    أثناء عودتي من العمل البارحة ، لاحظت وجود علامة تجارية شهيرة قد برزت في مجتمعي من العدم. قبل بضعة أيام، كان من المفترض أن يكون هذا المبنى نفسه عبارة عن تطوير متعدد الاستخدامات، لكنه يفتخر الآن بشعار سلسلة فنادق فخمة. كما نوقش في الدفعة الأولى من هذه السلسلة، تشير الإحصاءات إلى أن فنادق دبي استقبلت 11.6 مليون ضيف في عام 2014 وحده - بالإضافة إلى أن الاقتصاد العالمي يتعافى، وبالتالي فإن التطور الأخير في حيي لا ينبغي أن يكون مفاجأة.

    عند القيادة بعد الفندق المذكور، من الواضح تمامًا أن أمامه بعض الطريق قبل أن يكون مستعدًا لفتح أبوابه للأعمال. لا تزال السقالات في مكانها، ولا توجد ألواح زجاجية في النوافذ ولا تزال المناظر الطبيعية المحيطة بها. ومع ذلك، على الرغم من أن عمل موظفي الفنادق المختلفة قد لا يبدأ حتى يتم شغل الغرف الأولى، إلا أن هناك مهنيين آخرين يعملون قبل أن يتم إنشاء حدود البناء. وهذا يشمل المحامين الذين تبدأ مشاركتهم في مشاريع الضيافة من الصفر. وبدون استثناء تقريباً، تتطلب مشاريع الفنادق من المحامين التفاوض ووضع مسودة لأي اتفاقيات لبيع وشراء قطعة الأرض، والمشاريع المشتركة بين أصحاب الأراضي والمطورين، وترتيبات منح الامتيازات، وعقود البناء، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك، غالباً ما يشهد المحامون على التعقيدات المحيطة بالمتطلبات التنظيمية لصناعة الضيافة والتي يمكن أن تؤدي إلى متاعب قانونية. في العدد الأخير من Court Uncourt قمنا بفحص اتفاقيات إدارة الفنادق (HMAs)، مع التركيز بشكل خاص على حالات عمليات تجديد الفنادق. في هذه المقالة سنناقش العناصر الأساسية لـ HMA المصاغ جيدا، بالإضافة إلى معالجة إجراءات تحويل عقار موجود في ملكية فندق.

    من حيث الهيئات الإدارية، يخضع قطاع الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى حد كبير من قبل هيئة أبوظبي للسياحة (ADTA) ووزارة السياحة والتسويق التجاري في دبي (DTCM) في أبوظبي ودبي على التوالي. رداً على سؤال عما إذا كان من الممكن تحويل مبنى سكني أو تجاري إلى بيت أو فندق لقضاء العطلات، نعم - هذا ممكن، رهناً بموافقة مجلس الإدارة. يجب اتباع عدد من إجراءات الامتثال إذا كان مشروعك يشمل نطاق العمل هذا. على سبيل المثال، إذا كنت قد اتفقت مع مالك المبنى على استئجار العقار لفترة طويلة وتشغيل نفس الفندق، فسوف تكون على أهبة الاستعداد لأسئلة تتعلق بما يلي:

  •  حقوق المستأجرين؛ و
  •  أنواع الحقوق الممنوحة؛ و
  •  الإجراءات الواجب اتباعها لإصدار الموافقة.
  • يتم الرد على كل من الأسئلة المذكورة أعلاه في إجراءات العناية القانونية التي تسبق عملية تقديم الطلبات إلى السلطات ومنح الموافقات ذات الصلة. وقد وضعت كل من هيئة أبوظبي للسياحة و DTCM قائمة بالمعلومات العامة إلى جانب نماذج الطلب الخاصة بمثل هذه الموافقة والتي يجب تقديمها حسب الأصول. كما هو الحال مع أي وحدة تجارية، تتضمن العملية موافقات جديدة من وجهة نظر الصحة والسلامة.

  •  إيجار الأعمال

    واحدة من أكثر الشروط الحتمية لصياغة HMA بشكل جيد هو ترسيم واضح بين الإدارة وحقوق التأجير. ببساطة، يتم استعادة حقوق الإيجار في الشخص من خلال التوقيع على اتفاق للاستخدام دون انقطاع من الممتلكات لفترة محددة. اتفاقات الإدارة من ناحية أخرى هي تنازل عن حقوق الإدارة على الشروط والشروط التي حددها المالك. عند التفاوض على HMA يجب على المرء أن يراعي العناية الواجبة لفهم ما إذا كان قد تم منح أي حقوق إيجار غير مباشرة للمشغل.

    تتطور الاعتبارات في هذا الصدد بسبب وجود العديد من الآثار القانونية عند إنشاء مستأجر غير مباشر.

    أولاً ، إذا كان المشغل قادرًا على إثبات أن HMA الخاص بك هو في الواقع عقد إيجار طويل الأجل بدلاً من HMA، فإن طبيعة العقد الخاص بك تتأثر بشدة. قد تخضع الشروط التعاقدية لأحكام قوانين الإيجار السائدة بدلاً من قانون المعاملات التجارية الفيدرالي.

     وثانياً، سيكون للأثر المباشر الأول تأثير سلبي على بند تسوية المنازعات. لا تقع نزاعات الاستئجار ضمن نطاق التحكيم ويجب تقديمها إلى لجنة الإيجار، التي بموجب القانون تتمتع بسلطة قضائية حصرية على أي منازعات الإيجار. وبطبيعة الحال، فإن لجنة (لجان) الإيجارات محدودة التعرض لتفسير العقود مقابل المحاكم أو هيئات التحكيم.

    ثالثًا، لا يجوز للمالك الذي قد يكون لديه حق تأجير أرض مستأجرًا قانونيًا الدخول في اتفاقية إيجار بدون موافقة مسبقة لتخليصه من الأرض. في حالة عدم وجود مثل هذه الأحكام الفرعية في عقد الإيجار، قد يواجه المالك آثارًا قانونية على تعيين عنوان غير مملوك له.

  •  التفرد و القسمة

    التفاوض على HMAs يصل إلى طريق مسدود حيث يجادل المشغلون وأصحابها على التفرد من حقوق الإدارة. تعيد معظم العقود حقوق الإدارة دون قيود على المشغلين بينما تكون الحقوق المالية مقيدة. هذه الأحكام تخلق عدم توازن عام بين حقوق وخصوم الأطراف. مطلوب HMA لجعل الأحكام المتعلقة بالأنشطة المالية على أساس دراسة الجدوى لمشروع الفندق. في حالة حدوث نزاع بين الطرفين أو وفاة طرف أو أي حدث غير متوقع ، يجب ألا يتأثر التدفق النقدي لعمليات الفنادق. ومع ذلك ، ينبغي تناول الاعتبارات الرئيسية بما في ذلك رأس المال والأموال الاحتياطية في HMA.

    ولذلك من الضروري توخي الحذر والتشاور مع المحامين المخضرمين عند التفاوض وصياغة HMA. هناك العديد من جوانب الاتفاقية التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على الوظائف التشغيلية والمالية للفندق. نحن في STA سنستمر في جلب جوانب صناعة الفنادق المزدهرة - فكر فينا كشوكولاتة قانونية على وسادة الفندق.

     

  • ]]>
    Fri, 08 May 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[شرح قانون العقارات في دبي - قانون ستراتا]]> إذا قمت بشراء شقة في مبنى مشترك ، ما الذي أملكه بالضبط؟ هل يحق لي الحصول على قسم من البركة وزاوية من الجيم والحقوق على مصعد معين؟ أو هل لدي حقوق فقط على أي شيء داخل حدود مؤامرة محددة؟ اقرأ المزيد عن قانون عقارات دبي في هذا المقال الذي يناقش قانون طبقات دبي.

    يقترح دينيس بافليش في كتابه "قانون طبقات العناوين ، قانون السكن في كولومبيا البريطانية" أن التصرف في أجزاء من المباني السكنية قد حدث لأول مرة في الأوقات البابلية والمصرية واليونانية والفينيسية. يؤكد "رود" و "جاردنر" في كتاب "تاريخ الوحدات السكنية" على أن الرومان أدخلوا الوحدات السكنية في وقت مبكر من القرن السادس قبل الميلاد. وكان المفهوم سائدا في أمريكا الجنوبية لمدة قرنين على الأقل. لقد اكتسب مفهوم "الملكية" أو "ملكية الشقة" أهمية كبيرة. تشير العديد من الولايات القضائية في جميع أنحاء العالم إلى الوحدات السكنية اليوم باسم "طبقة الطبقات" بينما تنص بعض الدول على أنها "ملكية" (على سبيل المثال ، المملكة المتحدة والهند). في هذه المقالة ، نناقش أحد العناصر الرئيسية لقوانين الملكية في دبي - قانون ستراتا

    مفهوم قانون الطبقات بأبسط الشروط يعني تقسيمًا لملكية مبنى مطور أو مجتمع مسور إلى طبقات. ثم تقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب مناطق مشتركة تشكل جزءًا من هذه الخاصية. تم إدخال القانون الذي ينظم تقسيم الممتلكات إلى وحدات مملوكة للقطاع الخاص بالإضافة إلى المناطق المشتركة في إمارة دبي بموجب القانون رقم 27 لعام 2007 بشأن ملكية قوانين الملكية المملوكة ملكية مشتركة (قانون ستراتا) ليكون ذلك اعتبارا من 1 أبريل 2008. قبل لإصدار قانون ستراتا ، أقر القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 (المعدل) فيما يتعلق بالمعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة (القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة) وقدم بعض الحقوق فيما يتعلق بالملكية المشتركة للمباني و الوحدات ولكن الأحكام الواردة في القانون المدني لدولة اإلمارات العربية المتحدة ال يمكن أن تعالج المسائل التقنية بشكل مباشر في قطاع العقارات المتطور في دبي. منحت المادة 32 من قانون الطبقات سلطة رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي لإصدار مزيد من اللوائح والقرارات اللازمة لإنفاذ الأحكام الواردة فيه.

    على الرغم من أن إدارة دبي للأراضي قد نفذت خطوات وتدابير مهمة في تنظيم عناوين القطاع في دبي ، إلا أنه لا تزال هناك بعض العقبات التي تحتاج إلى لوائح تفصيلية ومعمقة تساعد في حل الغموض المحيط بعملية زرع ستراتا. وقد أسفرت أوجه الغموض هذه عن فشل بعض رابطات الملاك في العمل بشكل كامل وحر وفعلي لمصلحة أعضائها. لا تزال تكاليف الخدمة العالية وتكاليف الصيانة هي الشاغل الرئيسي للأعضاء في الوقت الذي يتنازع فيه تحكم الجمعية واستقلالها. في حين تم إدخال قانون الطبقات في عام 2007 ، فإنه من المناسب القول بأن معظم هذه الجمعيات قد تم منحها حالة التسجيل الأولي مما يجعلها غير محرمة من صلاحيات قانونية للتصرف بشكل عادل ومستقل.

    تنص المادة 18 (1) من قانون الطبقات على أن رابطة المالكين ليست للكيان القانوني المؤيد ، ولها وجود قانوني منفصل من أعضائها ، ولها الحق في رفع دعوى بصفتها وامتلاك الأصول المنقولة. تنص المادة 10 من التعميم رقم 1 الصادر عن هيئة التنظيم العقاري رقم 1 لعام 2010 والمؤرخ في 5 سبتمبر 2010 (المنشور) فيما يتعلق برسوم الخدمة على الملكية المشتركة على أن جمعية الملاك لها الحق والامتياز الوحيد لاتخاذ إجراءات ضد مالكي الوحدات فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة ، ولا يزال هذا الحق ساريًا حتى إذا حاول المالك نقل ملكية الوحدة إلى شخص آخر.

    وقد حدد القانون الذي صدر في عام 2007 المخطط الأساسي للتقسيم الفرعي والبنود المغطاة التي تتناول تشكيل واعتراف رابطة الملاك. كان هذا القانون صامتا في العديد من القضايا الرئيسية مثل 1) التقسيم الفرعي للمباني أو المجتمعات ذات البوابات ذات الملكية المتعددة. 2) الامتثال والمسائل الإجرائية المرتبطة بتشغيل جمعية الملاك ؛ 3) نوع الوثائق المطلوبة لتشكيل الجمعيات ؛ 4) ضمانات قانون الطبقات على الشقق الفندقية ووحدات الفنادق الفندقية ؛ 5) الأحكام المتعلقة بسلطات وواجبات وترخيص مدير الجمعية ؛ (6 الدور الضمني للمالكين في إدارة ممتلكاتهم ، على سبيل المثال لا الحصر. وبناء على ذلك ، كانت هناك حاجة واضحة إلى مزيد من التنظيمات من أجل تلبية الاحتياجات التشغيلية لجمعية الملاك بالكامل. وبناءً على ذلك ، أصدرت إدارة الأراضي في دبي في أبريل 2010 توجيهات بشأن قانون ستراتا ، مما يوفر المزيد من الوضوح لكل من مطوري ومالكي العقارات في الامتثال لأحكام قانون الطبقات (التوجيهات). تطلب التوجيهات من المطورين تسجيل إعلان الملكية المشترك الخاص بهم في غضون ستة أشهر.

    الغرض من هذه التوجيهات هو تقديم الملاحظات الإرشادية وحتى الآن ، من غير الواضح ما إذا كانت هذه التوجيهات تشكل لوائح على النحو المنصوص عليه بموجب المادة 32 من قانون الطبقات أو ستكون جزءًا من اللوائح التي ستصدر في المستقبل. فيما يلي: (1) الاتجاهات الخاصة بإعلانات الملكية المملوكة ملكية مشتركة ؛ (2) اللوائح العامة ؛ (3) اتجاهات دستور الجمعية. ترتبط هذه التوجيهات ارتباطًا وثيقًا بمحتوى الوثائق الرئيسية التي تحدد جميع العمليات والإدارة المتعلقة بالتنمية ، وما هي التزامات الترخيص للمساحين ، وحماية المستهلك ، ودور والتزامات رابطة الملاك المجلس - إجراءاته مثل الاجتماعات وتعيينات أعضاء مجلس الإدارة والتوجيهات الإدارية الأخرى.

    على الرغم من أن الوضع القانوني لهذه الجمعيات هو كلي بموجب قانون الطبقات والحقوق الدائرية التي تمنح لمصلحة جمعيات الملاك ، فإن مثل هذا المركز والحقوق لا يمكن ممارستها على النحو الأمثل. على سبيل المثال ، لا يمكن لرابطة مالكي المنازل إنشاء حسابات بنكية ، أو الدخول في عقود مع أطراف ثالثة ، أو رفع دعوى ضد الأعضاء المتعثرين ، أو إبرام عقود للتأمين ، أو الحصول على أوامر من المحكمة أو تعيين مدققين و / أو محامين للقيام بإدارة الاتحاد. بالنظر إلى أن جمعيات مالكي المنازل لم يتم ترخيصها بالكامل، يجب توفير تغطية أفضل وكاملة لمطوري العقارات للحفاظ على صندوق طوارئ يعرف أيضًا باسم صندوق الغرق. لطالما اشتكى المستثمرون من التناقضات في الحفاظ على هذا الصندوق. ويتحمل المطوّرون التزامًا قانونيًا لتصحيح العيوب المادية في العقار قبل نقل الملكية إلى جمعية المالكين. ومن المتوقع أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك و / أو هيئة التنظيم العقاري في دبي بإصدار لوائح إضافية في هذا الصدد ، وأن توفر مراجعة مفصلة لكل عقار (للتأكد من العيوب الكامنة في العقار) قبل أن يتم تسليمه من قبل المطور إلى جمعية الملاك.

    تنص التوجيهات على أن استحقاق كل حصة المالك محدد على النحو التالي:

  • حساب المناطق المشتركة للمبنى التي يمكن عزوها إلى وحدة المالك على أساس المساحة ومدى اعتماد الوحدة على موارد الجمعية: من الناحية العملية ، الاتفاق المتبادل على إنشاء خطوط حدودية لتطوير متعدد الاستخدامات وﻏﺎﻟﺒﺎً ﻣﺎ ﺗﺜﻴﺮ اﻟﺸﺮآﺎت اﻟﺘﻲ ﺗﺘﺄﻟﻒ ﻣﻦ اﻟﻮﺣﺪات اﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ واﻟﺘﺠﺰﺋﺔ واﻟﺴﻜﻨﻴﺔ ﻣﺨﺎوف ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺘﻘﺎﺳﻢ رﺳﻮم اﻟﺨﺪﻣﺔ وﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﻟﺼﻴﺎﻧﺔ ﻷن اﻟﺮﺳﻮم اﻟﻮاﺿﺤﺔ ﻗﺪ ﻻ ﺗﺆدي داﺋﻤﺎً إﻟﻰ ﻣﺸﺎرآﺔ واﺿﺤﺔ ﻟﻠﺘﻜﻠ للتوضيح ، إذا كان هناك تطوير متعدد الاستخدامات يضم ثمانين في المائة من الوحدات السكنية ووحدات التجزئة بنسبة 20 في المائة ، فمن المرجح أن يتعارض أصحاب وحدات البيع بالتجزئة مع إدراج تكلفة الخدمة أو الخدمات التي لم يتم استهلاكها أو استخدامها في الواقع.
  • على أساس عادل ومنصف حيث يتم اشتقاق الاستحقاق لكل حصة بحساب إجمالي الخصوم التي تم إنشاؤها بواسطة الوحدة المحددة. في الوقت الذي تنتظر فيه دبي مزيدًا من اللوائح فيما يتعلق بقانون الطبقات ، بدأ مطورو العقارات في أبوظبي تنفيذ هياكل حوكمة نمط الطبقات. من المحتمل أن تقوم الإمارة بإدخال قانون الطبقات لضمان ترتيبات شفافة وعادلة لأصحاب العقارات ومطوري العقارات.
  • في الأمور المتعلقة بالمطالبات والنزاعات الصغيرة ، قد يستقر الغبار ويدرك كل من المطورين وأصحابه أهدافهم على المدى الطويل ، ولكن يبدو من المعقول استنتاج أنه لا تزال هناك حاجة إلى تنظيمات طبقة واضحة ومفصلة.

     

     

    ]]>
    Tue, 24 Mar 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الاجتهاد في العقارات]]>

    من الواضح ، حقا ، ولكن "بذل العناية الواجبة" هي عبارة ترتبط بسهولة مع الصناعة القانونية. إن تذكير أنفسنا بالتعريف الأساسي يدرك أن كل منا "يبذل العناية الواجبة" مئات المرات في اليوم. قد نتحقق من تنبؤات الطقس أو تقارير المرور قبل مغادرة المنزل ، اقرأ المراجعات قبل اختيار فيلم لمشاهدة ، بحث الشركة قبل التقدم بطلب للحصول على وظيفة. من غير المحتمل أن ندخل صالة عرض للسيارات في نزوة، ونختار سيارة قائمة على علم الجمال ، أو ننتقل إلى المطار ونختار وجهة العطلات لدينا بشكل عشوائي. وحقيقة أن هذه المهام البسيطة نسبيا تتطلب تطبيق مثل هذه العناية الواجبة تذهب إلى حد ما نحو التأكيد على الحذر الذي ينبغي ممارسته قبل الدخول في مشروع كبير.

    مشروع كبير يشمل البناء والعقارات ، على سبيل المثال. أو الدخول في مشروع مشترك. أو ، على مستوى أكبر ، كلاهما.

    دعونا نتخيل أن الشركة أ (مطور) تريد بناء وبيع فندق. قبل أن يتم اعتبار أي بناء حتى شركة A بحاجة إلى العثور على قطعة أرض مناسبة وتأمين الأذونات والموافقات وشهادات عدم الممانعة المناسبة ، ليس فقط لبيع وشراء الأرض ولكن أيضًا لبناء وتشغيل فندق في هذا الشأن. هذه المهام وحدها ستخضع لفحوصات وتحليلات دقيقة قبل أن يذهب المشروع إلى أبعد من ذلك. إذا كانت الشركة أ ستصدر مؤامرة ودخلت في اتفاق بيع وشراء مؤقت مع البائع ، فستحتاج إلى التأكد من بعض المعلومات قبل أن يتم تنفيذ أي اتفاق نهائي ، وهو:

    •  هل هناك أي مشاكل مع العنوان؟ هل هو مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل لدى البائع الحق الوحيد والمطلق في بيع الأرض ونقل الملكية؟
    • ما الاستخدامات التي تمت الموافقة على الأرض؟ هل هناك أي قيود أو موافقات في المكان التي تؤثر على الاستخدام المقصود للأرض كفندق؟
    •  هل الوصول إلى المرافق مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء وغيرها المتاحة؟

    هل الوصول إلى الأرض مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل توجد طرق للوصول بالفعل؟ هل يتضمن العنوان أي مسؤولية تجاه الحفاظ على طرق الوصول الحالية؟

    وحيث أن جبالتعريف يشير إلى أن العناية الواجبة تتطلب درجة كبيرة من العناية والاهتمام ، وهذا يعني أن الشركة أ ستضطر إلى القيام بأكثر من مجرد مطالبة البائع بتأكيد ما ورد أعلاه. يجب على محاميي الشركة أ أن يتطابقوا مع البائع نيابة عنهم ، وأن يطلبوا جميع الوثائق أو أي مستندات تتعلق بملكية الأرض أو ملكيتها أو استعمالها أو تاريخها وأن يدرسوا ذلك بدقة للتأكد من وجود أو عدم وجود أي مشاكل قد تؤثر على شراء الأرض أو الاستخدام المقصود للشركة. ومع ذلك ، من أجل تقليل مخاطر المشكلات والمضاعفات الناشئة أثناء المشروع ، سيكون من المنطقي أن تلخص الشركة أ ومحاموها تلخيص نطاق العمل بالكامل من الشراء إلى البناء وحتى الانتهاء ، وطلب جميع المعلومات ذات الصلة المطلوبة من أجل العناية الواجبة في قبل التوقيع على أي اتفاق نهائي. عندما يكون محامو الشركة أ في وضع يمكنهم من تقديم المشورة ضد هذه الصفقة ، في حالة ظهور أي مشكلة في مواجهة مصالح الشركة أ.

    الآن دعونا نتخيل أن الشركة أقرر أنها ترغب في تطوير فندق أكبر وأكثر تعقيدًا في دبي. بعد النظر في مواردها المالية ومواردها ، تقرر الشركة أن تحقيق هذا الهدف سيكون أكثر واقعية إذا تضافرت مع شركة ب، وهي مطور آخر يرغب في بناء وبيع فندق كبير من أحدث طراز في بلد الشركة أ خيار. بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك الشركة ب الموارد المالية والموارد التي عندما تكون مقترنة بتلك الخاصة بالشركة ، ستكون كافية للسماح بالنجاح في إنجاز المشروع. ولذلك توافق الشركة أ والشركة ب على الدخول في مشروع مشترك.

    من الواضح أن الإجراءات العملية لشراء الأراضي وبناء الفندق وبيعها لن تكون مختلفة قليلاً عن المشاركين في الشركة "أ" التي تطور فندقها الأصلي على النحو الوارد أعلاه ، وما زال يلزم بذل العناية الواجبة في هذا الصدد. إلا أن الشركة A لديها الآن مهمة إضافية تتمثل في النظر في جميع العوامل المتعلقة بالشركة (ب) والتي قد تؤثر على المشروع ، مثل:
     

    • هل الشركة ب آمنة بما فيه الكفاية المالية؟ هل من المحتمل أن تواجه مشاكل مالية تؤثر على المغامرة؟ المطلوبات السابقة للشركة ب والإفصاحات عن تلك الالتزامات السابقة.
    •  
    •  هل الشركة ب بالفعل مشتركة في أي مشاريع مشتركة مع شركات أخرى ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي تفاصيلها؟ هل هناك أي مشاكل تجارية متضاربة؟
    •  
    •  ما مدى إمكانية التحقق من الموارد التي تقترحها الشركة (ب) أن تجلبها للمشروع؟
    •  
    •   ما هو هيكل الشركة ب؟ كيف يتم إدارتها؟
    •  
    •  من هم عملاء الشركة والموردين والزبائن والشركاء التجاريين؟ هل يستطيعون التحقق من أن الشركة B قادرة على الحفاظ على علاقة عمل سليمة؟
    •  
    •  هل الشركة ب تشارك في أي قضايا قانونية أو عامة قد تؤثر على المشروع ، أو يكون لها أي تأثير ضار على الشركة أ من قبل الجمعية؟
    •  
    •  ما مدى نجاح أي مشروعات إنمائية سابقة أو جارية شاركت فيها الشركة (ب) في الوقت الحالي؟

    هذه ليست بأي حال قائمة شاملة ، وطلب الوثائق المتعلقة بالحالة السابقة والحالية للشركة لا يمثل بأي حال من الأحوال المدى الكامل للعناية الواجبة. من المحتمل أن تواجه الشركة أ والشركة ب خلال علاقة العمل بينهما أسرارًا تجارية وملكية فكرية للآخرين - وبالتالي يجب أن يتم الاتفاق مسبقًا على شروط لضمان حماية كل شركة بعد انتهاء المشروع ، وسلسلة من العقود والتعاقدات. سوف تكون هناك حاجة حتما للاتفاقات من أجل حكم كل حقوق الشركة ، والالتزامات والالتزامات والواجبات طوال المشروع وبعد ذلك.

    من وجهة نظر مهنية ، لوحظ في العديد من الحالات أن أطراف اتفاقية المشروع المشترك لا يميلون إلى الالتزام بشروط المشاريع المشتركة. على سبيل المثال - تمتلك الشركة A في هذه الحالة قطعة من الأرض ، ولدى الشركة B معرفة فنية ووسائل وخبرة لتطوير وبناء وتسويق العقار - وينتج المشروع المشترك بطبيعة الحال عن أوجه التآزر القائمة بين الشركة A والشركة B التي بموجبها توفر الشركة ب من حيث استثمار الموارد المالية لتطوير العقار على أرض الشركة A والشركة A تنقذ نفسها من الوقت والعمل لبناء عقار. من المهم أن نذكر هنا أنه على الرغم من أن عقد المشروع المشترك يمكن أن ينظم العلاقة بين الشركة A والشركة B في هذه الحالة ، فإن الشركة B تتمتع بمكانة مهيمنة بمجرد أن تتولى حيازة الأرض. باختصار ، اتفاقية المشروع المشترك بين الطرفين قدمت:

  •  تتحمل الشركة ب المسؤولية الكاملة عن البناء والانجاز وتسليم المشروع.
  • تقوم الشركة (ب) بإنشاء حساب الضمان المشترك باسم الشركة أ والشركة ب مع بنك جى كى إل وأن يتم إدراج جميع اعتمادات البيع فى حساب الضمان.
  •  60٪ من المساحة القابلة للبيع المملوكة للشركة ب و 40٪ تحتفظ بها الشركة أ ؛
  •  قرارات التسويق والتسعير التي يتم الاتفاق عليها متبادلة بين الطرفين.
  • قد تشير القراءة السريعة للشروط المذكورة أعلاه إلى أن هذه الشروط عادلة ومناسبة لتنظيم العلاقة بين الأطراف المعنية. ومع ذلك ، فبمجرد أن تتحمل الشركة (ب) شغل موقع المشروع وتبدأ أعمال الإنشاء الفعلية ، لا يمكن للشركة "أ" (1) النظر في إنهاء اتفاق المشروع المشترك لأنه قد يخضع لعقوبات وأضرار للخسائر التي تكبدتها الشركة ب تجاه أعمال البناء ؛ (2) لا تتحكم في أعمال البناء أو التعاقد أو البناء. (3) هي المسؤولة عن الشروط والالتزامات والالتزامات المفروضة بموجب اتفاق المشروع المشترك. ومن المثير للاهتمام أن الموقع المهيمن للشركة "أ" سيؤثر على الشركة ب إلى مستوى أكثر أهمية. قل على سبيل المثال ، فشلت الشركة أ لفتح حساب الضمان المشترك لأي سبب أو ؛ التأخير في بناء العقار بسبب بعض الخلاف مع المقاول أو مدير المشروع ، أو يخضع لإجراءات قضائية تؤثر على اتفاق المشروع المشترك ، أو تشارك من جانب واحد في بيع وتسويق الوحدات المطورة. على الرغم من أن الشركة "أ" قد يكون لديها الخيار في رفع دعوى ضد الشركة "ب" بسبب خروقاتها ، إلا أن التكلفة والمصروفات ومدة الإجراءات ستعمل ضد مصلحة الشركة "أ" وإدارتها. إلى هذا الحد إذا وافقت الأطراف على أن تخضع لقانون مركز دبي المالي العالمي ، فقد تحصل الشركة على بعض الراحة حيث تتمتع محاكم مركز دبي المالي العالمي بسلطات واسعة لتمرير الأوامر اللازمة بما في ذلك الأوامر الزجرية بموجب الفقرة 22 ، الفصل 5 من قانون محكمة مركز دبي المالي العالمي (القانون رقم 10 لسنة 2004).

    قد تكون فوائد الدخول في هذا المشروع المشترك رائعة وممتعة إلى حد بعيد عن تلك التي حققها المشروع الوحيد للشركة ، ولكن فقط من خلال العناية الواجبة الشاملة ، ستكون الشركة قادرة على التأكد من أن الدخول في هذه العلاقة هو في مصلحتها الفضلى. . وبالنظر إلى النطاق الواسع لعمل المشروع المرغوب فيه وتحديد العلاقة بين الكيانات ، فمن الحتمي أن يكون إكمال العناية الواجبة في حد ذاتها مهمة هائلة.

    تابع ، الشركة أ ، ولكن تابع بحذر.

    ]]>
    Tue, 23 Sep 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الإجارة و التحكيم]]> الأسئلة التي يتم مناقشتها بشكل عام هذه الأيام في الأعمال التجارية والمهجرون القانونيون تتعلق بالركود اللاحق. تسعى هذه الأسئلة إلى الاستفسار عن مسائل مثل: (1) ما الذي أدى إلى الركود ، (2) هل كان من الممكن منعه ؛ ج) ماذا نتعلم من هذه السابقة؟ على سبيل المثال ، دعونا ننظر في قضية رويال بنك أوف سكوتلاند. ارتفعت تقييمات السوق للبنك إلى مستويات عالية للغاية حتى عام 2008 مما يجعله مركزًا عالميًا للخدمات المصرفية. غير أن أزمة عام 2008 غيرت المركز المالي للبنك مما أدى إلى انهياره في أحضان الدولة البريطانية بسعر مرتفع بلغ 32 مليار دولار. وتكهن خبراء الاقتصاد والخبراء بأن هذا الحدث يمثل أكبر فشل في القطاع المصرفي البريطاني.

    يلجأ العديد من المستثمرين العقاريين في سوق اليوم إلى بنك للاستفادة من تسهيلات الرهن العقاري. فالسياسات الإدارية المرهقة للبنوك المدعومة بسياسات مكافحة غسل الأموال ومفهوم "اعرف عميلك" التفصيلية تترك للمستثمرين وقت قليل جدا لقراءة بعناية غرامة في عقود الرهن العقاري وفهم الآثار التي قد تنشأ. في هذه المقالة ندرس الآثار المترتبة على وحدة التمويل شائعة الاستخدام يشار إليها باسم "الإجارة" ضمن مجال التمويل الإسلامي.

    يعمل القطاع المصرفي عبر عدة قطاعات ، أحدها الرأسي هو التمويل الإسلامي. المنتجات المقدمة في إطار التمويل الإسلامي مصممة أو منظمة بموجب نسيج الشريعة. الشريعة ليست قانونًا مقننًا ولكنها مستوحاة من التعاليم الدينية والكتاب المقدس ، القرآن.

    وفي ملاحظة أكثر تحديدًا ، فإن الإجارة عن طريق التفسير تعني التأجير أو الإيجار أو الأجر. يشير مفهوم الإجارة إلى بيع فوائد الاستخدام أو الخدمة بسعر ثابت أو أجور ثابتة. عملاً بهذا الشكل من الترتيبات ، يتيح البنك لعملائه استخدام أو شغل الأصول (التي يشتريها العميل ويتم تمويلها من قبل البنك) لفترة محددة والسعر.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تم ربط "الإجارة" بمعاملات عقارية حيث تدخل البنوك في اتفاقية تأجير تمويلية لتمويل ممتلكات عملائها. وبموجب هذا الترتيب ، يتم تمويل العقار من قبل البنك على أساس طويل الأجل ويقوم المقترض بدفع إيجار شهري ثابت. يتم تنظيم إيجار التأجير بالطريقة التي يسترد بها المصرف تكلفة الشراء والأرباح عند إبرام عقد الإيجار. في المقابل ، يكتسب المقترض حق الملكية عن طريق هدية أو التصرف ذات الصلة.

    لتوضيح دراسة حالة ، طالب مستثمر عقاري ببند التحكيم للمطالبة بالتعويض بمبلغ 12 مليون درهم مقابل شركة عقارية للتأخير في تسليم عقار تجاري لأكثر من خمس سنوات. وشملت المطالبة بالتعويض تكاليف الاقتراض التي تكبدها المستثمر تجاه شكل الإجارة الذي تم الحصول عليه من أحد المصارف المحلية. في هذه الحالة ، طعن المطور في الأهلية القانونية للمستثمر. واعتمد المطور على اتفاق البيع والشراء (SPA) وأشار إلى أن البنك المرتهن كان اسمه المشتري في إطار SPA. وبناء على ذلك ، لم يكن لدى المستثمر أي اتفاق صحيح مع المطور وبالتالي لم يكن لديه القدرة على اتخاذ إجراءات تستند إلى شرط التحكيم في إطار SPA. السؤال القانوني الذي يطرح نفسه من دراسة الحالة أعلاه هو ما إذا كان لدى المستثمر أي حق قانوني في اتخاذ إجراء من تلقاء نفسه؟

    تنص المادة 258 (1) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن "المعيار في عقود (الإنشاء) هو النية والمعاني وليس الكلمات والنموذج". الأعمال التجارية الرئيسية للبنك هي قبول الودائع ومنح القروض. بموجب اتفاقية الإجارة ، لا ينوي البنك أن يتحمل حقوق الملكية في الممتلكات المشتراة ، بل يعمل بدلاً من ذلك كمموّل لتسهيل المعاملة نيابة عن المقترض. تنص المادة 245 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "في حالة العقود التبادلية للحصول على مزايا من العقار ، شريطة استيفاء شروط صلاحيتها ، يلتزم الشخص الذي يتعامل في العقار بتسليمها إلى الجهة المنتفعة ، و يجب على المنتفع الانتخابي التزام بتقديم اعتبارات لصالح مالك العقار ".

    وألغت محكمة في دبي مؤخراً اتفاقية الإجارة على أساس أنها لم تكن بمثابة عقد إيجار ، ولكن عقد بيع والأصل الذي تم بيعه لم يكتمل في الوقت الذي بدأ فيه المطور في تحصيل المدفوعات. وقد أقرت محاكم دبي قرارًا مماثلًا في عام 2010. وفي الاستئناف رقم 268 ، 290/2209 ، رأت محكمة التمييز في دبي أن "العلاقة بين الأطراف تمتد إلى أكثر مما هو مكتوب على الورق ، وهي بحسب تقدير القاضي "إن المادة 248 من القانون المدني تسمح للقاضي بمعاملة العقد إذا كان هذا العقد يتم عن طريق الالتصاق أو يحتوي على أحكام غير عادلة.

    وﻓﻴﻤﺎ ﻴﺘﻌﻟق ﺒﺎﻻﺘﻔﺎﻗﻴﺔ ، ﻴﻤﮐن اﻟﻘول إن ﮐل ﻤن اﻟﺒﻨك واﻟﻤﺴﺘﺜﻤر ﻴﺘﻘﺎﺴﻤﺎن ﻤﺠﻤوﻋﺔ ﻤﺘﺸﺎﺒﻬﺔ ﻤن اﻟﺘزاﻤﺎت. في الوقت الذي يستمر فيه البنك في الوفاء بالتزامات التسديد للمطور ، يستمر المستثمر بدفع الإعتبارات للبنك بالإضافة إلى رسوم الخدمة ورسوم الصيانة. والأهم من ذلك ، أن لدى المستثمر "مصلحة متأصلة" في العقار ، بينما لا يقوم البنك بذلك. المستثمر هو في الواقع الخلف في العنوان ويمكن القول بأن هناك تنازل موجود بموجب المادة 1109 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يعتبر حكم الخلفاء والمتنازل جزءًا لا يتجزأ من العقود التجارية ويتم إدخالها في كل اتفاقية تقريبًا. يتم التنازل بمجرد نقل الطرف لحقه في طرف ثالث مما يسمح لطرف ثالث بقبول أداء الطرف الآخر. ولهذا الغرض ، تنص المادة 251 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "إذا أدى العقد إلى حقوق شخصية مرتبطة بأمر تم نقله بعد ذلك إلى خلف خاص ، فإن هذه الحقوق سوف تنقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي يتم فيه نقل الأمر". إذا كان واحدا من الامتيازات منها وكان الخلف الخاص على علم بتلك الحقوق في وقت نقل الشيء إليه ".

    تنص المادة 254 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على ما يلي:

    (1) يجوز للشخص أن يتعاقد باسمه بشرط أن تكون الحقوق نافعة لصالح طرف ثالث إذا كان له مصلحة شخصية ، سواء كانت مادية أو معنوية ، في أدائها.

    (2)
    مثل هذا الشرط سوف يمنح طرف ثالث ، حق مباشر ضد متعهد لأداء تلك الشروط في العقد تمكنه من المطالبة بأداء ذلك ما لم يكن هناك اتفاق مخالفة ، وهذا التعهد قد تعتمد ضد المستفيد على أي دفاعات ناشئة عن العقد "

    (3)
    يجوز للشخص الذي يقوم بشرط أن يطلب أيضاً أداء الشرط لصالح المستفيد ، ما لم يظهر من العقد أن المستفيد وحده لديه مثل هذا الحق ".

    أصدرت محكمة التمييز في دبي قرارًا تاريخيًا في عام 2000 (عقد توريد وتركيب الأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن) حيث حكمت بأنه إذا تم تضمين اتفاقية التحكيم في العقد الرئيسي ، يقوم الطرفان في العقد الرئيسي بتسليم حقوقهما والتزاماتهما بموجب هذا العقد إلى طرف ثالث يوافق على الإحالة ، سواء بطريقة صريحة أو ضمنية ، فسوف يحل المحال إليه محل المحيل في التزامه بشرط التحكيم. (محكمة التمييز في دبي - الاستئناف رقم 537 لسنة 1999 - 23/04/2000).

    قد يبدو التقاضي المتعلق بالمطالبات المصرفية والمالية مرهقاً للبعض لكن المحاكم في الإمارات العربية المتحدة أعادت مشاعر المستثمرين من خلال تطبيق نص القانون.

     

    ]]>
    Fri, 16 May 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قوانين العقارات في مركز دبي المالي العالمي]]> المناخ الاستثماري العالمي الحالي هو "حقيبة مختلطة" من اقتصادات سليمة ومستقرة ومشلطة. استمر الدولار في كونه العملة العالمية لآلاف السنين ، لكن مع اتخاذ الدول قرارًا بتقديم عملاتها المحلية إلى الاتجاه السائد - أدت مثل هذه الأخبار إلى وفرة من الأسئلة والمناقشات. أدى إدخال اليورو وإعلان مجلس الدولة في الصين للسماح بتدفق اليوان الحر في الأسواق العالمية إلى هز الأسواق المالية في طريقهم ، وسياسات الحكومة مثل الإعلان الأخير لحكومة الهند التي تمنع المواطنين الهنود من الاستثمار في الخارج كان لهم نصيبهم العادل في التجارة الدولية. أسواق العقارات. من بين العديد من الاقتصادات الأخرى ، ظهر اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة ولا يزال أحد الاقتصادات الأكثر صحة في الوقت الحالي.

    قدّر صندوق النقد الدولي أن الانتعاش الاقتصادي في دبي يتجه من قوة إلى قوة ، وينعكس ذلك في عودة سوق العقارات في الإمارة. لا يزال عدد المعاملات في الممتلكات العقارية من قبل المستثمرين المحليين وكذلك المستثمرين السابقين بما في ذلك تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة في عام 2013 يكتسب زخما. إن الاضطرابات السياسية والمالية في دول أخرى مثل اليونان وسوريا ومصر ، التي شددت عليها الأزمة المصرفية القبرصية ، دفعت المستثمرين إلى تحويل أعينهم نحو اقتصادات أكثر أماناً. يستمر المستثمرون من أوروبا ودول مجلس التعاون الخليجي وآسيا في الاستثمار بشكل كبير في المنطقة حيث تواصل الإمارات استقرارها سياسياً واقتصادياً ومالياً. تتناول هذه المقالة التطورات التنظيمية الأخيرة في قطاع العقارات في مركز دبي المالي العالمي (مركز دبي المالي العالمي).

    مركز دبي المالي العالمي هو سلطة مستقلة في دبي ، الإمارات العربية المتحدة. تم إنشاء مركز دبي المالي العالمي في عام 2004 ، وقد تم بناؤه برؤية تعزيز النمو الاقتصادي والتنمية في دبي. لقد تم بناء مركز دبي المالي العالمي على أساس البنية التحتية التنظيمية والقانونية والمادية الحديثة التي تشتهر بأفضل النظم المتقدمة في العالم. هذه المنطقة الحرة البرية هي مدينة داخل مدينة ، ولها محاكمها الخاصة على أساس نظام القانون العام حيث يتم الفصل في المنازعات التجارية والمدنية ولها هيئة تنظيمية مالية مستقلة خاصة بها ، وهي هيئة دبي للخدمات المالية ، المعروفة باسم سلطة دبي للخدمات المالية. سلطة دبي للخدمات المالية مخولة بمنح التراخيص وتنظيم المعاملات المالية التي تتم داخل مركز دبي المالي العالمي. ليس من المستغرب أن يكون مركز دبي المالي العالمي اليوم ، أحد أكثر أنظمة تسجيل الملكية حداثة وكفاءة ومنهجية في العالم.

    شهد عام 2007 تنفيذ قانون مركز دبي المالي العالمي رقم 4 (القانون) الذي يحكم ملكية الأراضي والمباني المملوكة للمال في مركز دبي المالي العالمي. تم سن هذا القانون بعد التأمل الدقيق والتشاور مع مختلف الأطراف المعنية. ودعي أعضاء الجمهور إلى تقديم مدخلاتهم وتم تمديد فترة التشاور الأولية لاحقاً لمدة ثلاثين يوماً إضافية. هذا القانون الجديد هو تشريع معاصر يستمد قوته من أسس القانون العام الإنجليزي ونظام Torrens الأكثر حداثة. تم صياغة نظام Torrens لجعل عملية تسجيل الأراضي شأنًا بسيطًا وللتصديق على ملكية الملكية المطلقة. أصبحت عملية كونها سهلة وواضحة خبيثة في جميع أنحاء العالم.

    يعمل نظام Torrens على مبدأ "اللقب بالتسجيل" بدلاً من "تسجيل الملكية". وهذا يعني في الأساس أنه لا توجد حاجة لتتبع العنوان من خلال إجراء مطول طويل عبر سلسلة من الوثائق. وتضمن السلطات المسؤولة عن تسجيل الملكية عدم قابليتها للتنفيذ ولديها إجراءات تعويضية في حالة وجود خطأ. يسري هذا القانون حصريًا في مركز دبي المالي العالمي وهو فريد مقارنة بأية مناطق حرة أخرى داخل دولة الإمارات العربية المتحدة أو في أي مكان في دول مجلس التعاون الخليجي.

    I.   الميزات الرئيسية لنظام تسجيل الملكية في مركز دبي المالي العالمي

  • عدم أهلية العنوان - هذا جانب هام من القانون الجديد. بعبارة أخرى ، بمجرد تسجيل العقار بواسطة مسجل الملكية العقارية التابع لمركز دبي المالي العالمي ، فإنه مدعوم بأمن الملكية بموجب القانون. تسجل قطع الأراضي وتخصص رقمًا مميزًا يُعرف باسم الورقة ويشار إليه في النظام المركزي باسم المالك المسجل وخصائصه الرئيسية. يحدث تغيير الملكية في حالة بيع أو وفاة المالك المسجل عن طريق تغيير السجل مع المسجل.
  • تحذيرات - هذه واحدة من السمات الحصرية للقانون. يتطلب تسجيل الملكية أو تغيير الملكية للأطراف المعنية ملء نموذجين ، هما نموذج التحذير رقم 42 الذي يكمله المشتري ؛ وسحب من التحذير نموذج رقم 43 الذي يكمله البائع. يضمن تقديم هذه الاستمارات أن حق المطالب في عقار مطور البرامج معترف به قانونيًا. ومن الجوانب الهامة لهذه الحقيقة هو أنه يجب على جميع الأطراف التي تدعي مصلحة في قطعة أرض أن تسجل تحذيراً وتودع نموذج إرجاع معاملة التملك الحر رقم 46 في غضون 30 يومًا من بدء المعاملة التي تعتبر يوم توقيع " مذكرة تفاهم ". إذا كانت مذكرة التفاهم المذكورة ملزمة وليست مثيرة للجدل ، فإن البدء قد حدث بالتوقيع على هذا الاتفاق الكتابي.
  • الضمان - يضمن مسجل مركز دبي المالي العالمي دقة السجل المركزي الذي تم تعريفه بأنه السجل المركزي لجميع المعاملات العقارية داخل مركز دبي المالي العالمي. كما أنه مفوض بطلب تعويض لأي طرف يتأثر سلبًا بخطأ كتابي. ويتيح ذلك للمشتري المحتمل أن يطمئن إلى أنه لا يحتاج إلى التحقق من المعلومات التي تتجاوز نطاق السجل المركزي. وقد أدى ذلك إلى تبسيط عملية الملكية العقارية إلى حد كبير لتخفيف كثير من الناس.
  •  رسوم التسجيل - خاصة بالنسبة لمركز دبي المالي العالمي هي رسوم نقل بنسبة 3.5 ٪ من القيمة السوقية للعقار مقارنة مع المناطق الحرة الأخرى ورسوم البر الرئيسى من 2 ٪. يتم تحديد القيمة السوقية للعقار من قبل المساحين المعتمدين من مركز دبي المالي العالمي. وقد أدى ارتفاع الرسوم إلى انتقاد العديد من الأطراف المعنية ، لكن مركز دبي المالي العالمي حافظ على موقفه بشأن هذه المسألة بالقول إن النظام يتيح نقل سريع وبسهولة يبرر الرسوم. يجب دفع رسوم التحويل خلال 30 يومًا من تاريخ سريان المعاملة ، وهو تاريخ توقيع مذكرة التفاهم بين الطرفين ؛ مع فائدة مستحقة الدفع بمعدل 5٪ سنوياً لأي تأخير في السداد. ومع ذلك فهناك ظروف معينة تستثني معاملة التملك الحر من دفع هذه الرسوم. هؤلاء هم:
  •  يبرم أي طرف اتفاقية تمويل إسلامية
  •  يتم إجراء التحويل لتعديل التغيير الطفيف في الفائدة. على سبيل المثال ، عندما يحاول الشخص نقل اهتمامه إلى أو من شركة يكون فيها المساهم الوحيد
  • في حالة حدوث التحويل بسبب شراء أو بيع أسهم شركة مدرجة في البورصة من خلال البورصة
  •  يأتي الشخص إلى التاجر حسب شروط الوصية
  • يأتي الشخص إلى حوزة شخص آخر بموجب أمر قانوني
  • ميزة أخرى حصرية في مركز دبي المالي العالمي عندما يتعلق الأمر بالممتلكات هي قدرة صناديق الاستثمار العقاري (REITs) على شراء العقارات داخل مركز دبي المالي العالمي. في المقابل ، يعد هذا نظامًا حصريًا لا يتم ملاحظته في أي مكان آخر في دبي. تم تعريف REIT ككيان تستثمر في العديد من المشاريع العقارية والمشاريع مثل مراكز التسوق والفنادق وما إلى ذلك. ما هو مثير للاهتمام حول REIT هو أنه يسمح للفرد أن يكون لها حصة في المشاريع التي تهدف إلى تحقيق الربح وإلا قد لا الوصول الى. قام مركز دبي المالي العالمي بإدخال تشريع REIT لتعزيز وظائفه عن طريق سن قانون الاستثمار رقم 5 لسنة 2006.

    لقد أخذ مركز دبي المالي العالمي زمام المبادرة عندما يتعلق الأمر بقانون الملكية في دولة الإمارات العربية المتحدة. وقد جعل نظام التسجيل والتشجيع على REITS وسهولة وشفافية المعاملات مركز دبي المالي العالمي مكاناً مفضلاً للاستثمار من قبل المستثمرين المحليين والأجانب الذين كانوا مترددين في الاستثمار في الإمارة. القانون رقم 4 هو جزء من التشريع المدروس والمدقق بدقة والذي أدى إلى تعزيز دور مركز دبي المالي العالمي في تشجيع الاستثمار في دبي. مع نظام تسجيل الملكية المتقدم هذا ، قام مركز دبي المالي العالمي بتوسيع آفاق ليس فقط قانون الملكية داخل المنطقة الحرة ولكن أيضا خارجها.

    ]]>
    Thu, 13 Mar 2014 12:00:00 GMT