مكتب محاماة في دبي، الإمارات - إس تي إيهhttps://www.stalawfirm.com/ar.htmlSTA Law Firm - كورت أنكورت - مقالاتنا - Real EstatearCopyright 2024 STA Law Firm All Rights Reserved<![CDATA[Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide]]> Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide

The real estate sector in India is a significant component of the country's economy, and understanding the legal framework governing it is crucial for developers, investors, homebuyers, and legal professionals. This article provides a detailed overview of real estate law in India.

The Indian real estate market has evolved rapidly, especially with the introduction of new regulations and reforms. Central to this evolution is the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA), which aims to bring transparency and accountability. The sector is also governed by a myriad of laws and regulations at both the central and state levels.

The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

RERA has significantly transformed the landscape of the Indian real estate sector. It established state-level regulatory authorities (RERAs) responsible for monitoring real estate projects and ensuring compliance with the Act. Key provisions include:

  • Project Registration: Mandatory registration of real estate projects and agents.
  • Transparency: Developers must disclose project details, including approvals, land status, and completion schedules.
  • Compliance: Strict penalties for developers for delays or fraud.
  • Consumer Protection: Establishes an adjudicating mechanism for speedy dispute resolution.

Other Relevant Legislation

  • Indian Contract Act, 1872: Forms the basis for all contracts, including those related to property transactions.
  • Transfer of Property Act, 1882: Deals with the transfer mechanism of immovable property.
  • Registration Act, 1908: Ensures a proper record of property transactions.
  • Consumer Protection Act, 2019: Consumer protection in real estate is not limited to RERA. The Consumer Protection Act, 2019, also plays a significant role in safeguarding buyer interests, allowing consumers to file complaints in consumer courts against builders for unfair trade practices.
  • Land Use and Development Control: Land use in India is regulated through various town and country planning acts enacted by state governments. These laws regulate zoning, land use, building regulations, and environmental compliance.
  • Foreign Investment: Foreign investment in the Indian real estate sector is subject to FEMA (Foreign Exchange Management Act, 1999) guidelines. The government has relaxed norms in recent years to attract more foreign direct investment (FDI) in this sector.
  • Stamp Duty and Registration: The execution of a property transaction requires the payment of stamp duty and registration fees, which varies from state to state. This legal formality is crucial for the transfer of ownership.
  • Tenancy Laws: Tenancy laws in India are primarily governed by state-specific legislation. These laws aim to balance the rights and responsibilities of landlords and tenants, often involving rent control and protection against unlawful eviction.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs): REITs have opened new avenues for investment in real estate, governed by regulations set by the Securities and Exchange Board of India (SEBI). They offer investors an opportunity to invest in real estate assets without owning them directly.
  • Taxation in Real Estate

    Tax implications are an important aspect of real estate transactions. This includes income tax on rental income, capital gains tax on the sale of property, and tax benefits on home loans.

    Local Regulations and By-Laws

    Local municipal laws and building by-laws also significantly impact real estate development. These regulations cover aspects like building approvals, floor space index (FSI), and construction standards.

    Dispute Resolution

    The legal framework provides multiple avenues for dispute resolution, including civil courts, consumer courts, arbitration, and RERA tribunals. The choice of forum depends on the nature of the dispute.

    The Role of Technology

    With the advent of technology, many processes in real estate transactions, including land record management, project registration, and grievance redressal, have moved online, making them more efficient and transparent.

    Challenges and Future Prospects

    Despite significant advancements, challenges like project delays, liquidity crunch, and regulatory hurdles persist. However, the future of real estate in India seems promising with increasing urbanization, rising income levels, and the government's focus on affordable housing.

    Conclusion

    Navigating the complex terrain of real estate law in India requires a thorough understanding of various laws and regulations. The legal framework aims to promote fairness, transparency, and efficiency in the real estate sector. As the market continues to grow and evolve, staying informed and compliant with the latest legal developments is essential for all stakeholders involved.

     

    ]]>
    Fri, 08 Mar 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[Law of Agency in the US]]> Law of Agency in the US

    The law of agency in the United States plays a pivotal role in structuring and regulating relationships between individuals and entities, particularly in the realms of business, finance, and real estate. This area of law, which centers on interactions between agents and principals, is crucial for understanding how one party can act through another and the implications thereof. This article delves into the intricacies of the law of agency in the U.S., exploring its core principles, various types of agency relationships, and the duties and liabilities of the involved parties, along with its relevance in different legal contexts.

    At its core, agency law in the United States concerns the relationship between two parties: the principal and the agent. This relationship is defined by the authorization given to an agent to act on behalf of the principal. Such a relationship is based on mutual consent, where the principal allows the agent to act on their behalf and the agent agrees to this authority. The actions taken by the agent within their given authority are legally binding on the principal.

    Creation of Agency Relationships

    Agency relationships can be established in various ways. An express agency is formed through a clear oral or written agreement between the principal and the agent. Implied agency, on the other hand, is inferred from the behavior and circumstances of the parties involved. Agency by estoppel arises when a principal's actions lead a third party to reasonably believe that an agency relationship exists. Lastly, agency by ratification occurs when a principal approves or affirms an action previously undertaken by an agent without authorization.

    Types of Agency

    There are different forms of agency relationships, each with its unique characteristics and implications. In a general agency, the agent has broad authority to act on behalf of the principal across a range of matters. A special agency limits the agent's authority to specific activities or transactions. Universal agency grants the agent extensive powers to act on behalf of the principal in virtually all matters.

    The duties of agents include the duty of loyalty, where agents must act in the best interest of their principals and avoid conflicts of interest. They also have a duty of care, requiring them to perform their responsibilities with a reasonable level of skill and caution. Additionally, agents are obliged to keep their principals informed about relevant information concerning the agency. On the other hand, principals have certain duties as well, such as the duty to compensate their agents for their services, to reimburse them for expenses incurred in the course of their agency, and to indemnify them against losses suffered while acting within the scope of their agency.

    The issue of liability in agency relationships is complex. Agents can be held personally liable if they act beyond their authority, engage in wrongful acts while representing the principal, or enter into contracts in their own name instead of as an agent. Principals, however, may be liable for contracts entered into by their agents within the scope of their authority and for torts committed by their agents while acting within the realm of their employment, as per the principle of respondeat superior.

    Agency relationships can terminate in various ways. They may end by mutual agreement, lapse of time, or upon the achievement of the agency's purpose. Additionally, either party may choose to end the relationship through revocation or renunciation. The death or incapacity of either the principal or agent also results in the termination of the agency.

    Agency in Specific Contexts

    In business and commercial transactions, agency law is vital for understanding the relationships between corporations and their officers, employees, and agents. In real estate, it governs the relationship between real estate agents and their clients, crucial for issues like contractual obligations and fiduciary duties. In the finance and banking sector, agency relationships between fiduciaries and clients, such as investment advisors, highlight the importance of the law of agency in understanding the legal implications of financial transactions and advice.

    Conclusion

    The law of agency in the United States is a broad and essential aspect of legal relationships, influencing how individuals and entities interact and operate. It defines the legal framework within which agents and principals operate, outlines their duties and liabilities, and is integral to understanding and navigating legal relationships in various sectors. As such, a thorough understanding of agency law is indispensable for legal practitioners, business professionals, and anyone engaged in activities where acting through others is a necessity.

     

    ]]>
    Tue, 30 Jan 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[Land Register in Emirate of Ras Al Khaimah]]> Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirate of Ras Al Khaimah

    Introduction

    The UAE government has issued Federal Law Number (11) of 2021, which supersedes the former Industrial Property Law Number (31) of 2006 on the Regulation and Protection of Patents, Industrial Drawings, and Designs... The new Law covers patents, utility models, industrial designs, and trade secrets in the UAE to protect industrial property and regulate the registration, use, exploitation, and assignment procedures to foster knowledge and innovation. On May 31, 2021, the new Law was published in the official gazette number (703 - Annex), and it will take effect six months after that date.

     The following are the significant changes to the existing UAE law:

    Article (1)

    Unless the context of the text indicates otherwise, the following words and phrases shall have the meanings meant opposite each of them to carry out the provisions of this Law:

    Emirate: Ras Al Khaimah

    State: United Arab Emirates Emirate

    Ruler: Ruler of Emirates

    Council: Executive council of emirates

    Department: Municipality department

    Director: Director General of department

    Sector: Land and properties sector

    Administration: Registration administration in the sector

    Article (4)

    The property is divided into four categories based on who owns it: 

    • Government-owned land
    • A private residence
    • Property with Endowment

    Article (6)

    • On the off chance that an enrolled land unit is separated and every proprietor claims a part of it, the first cadaster will be supplanted by a few cadasters set up as per diagrams given by the equipped specialized power. Such division will be referenced and clarified in the first cadaster and discounted rather than removed from the register after the installment of expenses. Such division will be referenced and explained in the first cadaster and dismissed rather than removed from the record.
    • If a building is divided into levels or flats, each level or apartment must have its sub-cadaster in the property land cadaster, and each level or flat must be registered in the owner's name.
    • Shares of partners in common parts shall be recorded in joint ownerships and units sorted based on levels, flats, and real estate development areas, and such shares shall be calculated by dividing total areas of common parts by total net areas of sorted units multiplied by the net area of the unit.

    Article (7)

     If more than one unit has been merged and one of them is held by an accessory right in rem, that right will be extended to cover the new real estate unit without the right holder's agreement. However, if an independent accessory protects each unit right in rem, the rights holders must consent to the merger. If a team with an accessory right in rem is sorted or divided, the accessory right in rem extends to all new real estate units.

     Article (9)

    The sector will be in charge of land registration, and it will accomplish the following things to that end:

    • Keep detailed records of real estate properties.
    • Conduct a full property assessment and keep it up to date.
    • Prepare or approve ideal contract forms for real estate dispositions and other property rights that the Law determines.
    • Establish guidelines for document regulation, maintenance, and disposal.
    • Establish guidelines for using computers in the process of saving and registering details of real estate dispositions and any other property rights established by Law.
    • Create, manage, supervise, and maintain a real estate database as the foundation for the National Information System.
    • Conduct research and publish magazines focusing on real estate market trends.
    • Research into confirming precarious rights by a title deed following the council's rules.

    Article (12)

    Foreigners who are not nationals of the United Arab Emirates or citizens of Gulf Cooperation Council countries, whether natural or legal persons, are forbidden from obtaining ownership of built properties or vacant lands in the emirate for any cause other than inheritance. This ban will apply to absolute ownership, bare ownership, and usufruct rights, with rents of more than fifty years being considered possession in the application of this Law. Any firm in which citizens of the UAE or Gulf Cooperation Council countries do not own at least 51 percent of the capital shall be considered a legal person for this article.

    Article (13)

    Foreigners may gain possession of built properties and vacant lands in the following circumstances, except for the prohibition outlined in the previous article:

    • The Ruler's approval of foreigners' possession in regions designated by him.
    • If the property is in the hands of a foreign government as the location of its diplomatic or consular mission or the residence of the mission's head, on the condition of reciprocity, or if the property is owned by one of the international agencies or organizations.

    Article (18)

    Only documents signed by the parties before the sector and issued by the person who has the power of disposal in the rights established in the register or judgments or resolutions issued by the relevant court may be used to update the data in the record. The sector may correct material errors in the register's details on its own or at the request of concerned persons, and the person whose rights were changed, removed, or corrected shall be notified of each entry, erasure, annotation, or correction, and all of this shall be included in the title deed. The resolution will determine the recording, altering, annotating, and correcting procedures from the Director.

    Article (19)

    Owners of real estate units must notify the sector within three months of any change to the unit, such as the addition of buildings or the establishment of essential details, or the modification or removal of the same, and a declaration containing the changes and license thereof must be attached to the notice, and the details of the register must be amended accordingly.

    Article (21)

    Each owner will obtain a copy of the cadaster, labeled "Title Deed," and if two or more people hold property jointly, each of them will receive a copy of the document in the name of all joint owners after paying a fee.

    Article (25)

    All dispositions that create determine, transfer, or remove any real estate accessory rights in rem, as well as final judgments that establish something similar, and assignment declarations for recording any of these rights, should be recorded. Non-recording will result in these rights not being subject to a legal argument among concerned persons or others.

    Article (26)

    Suppose the succession includes real estate rights in rem. In that case, the heir should register the heritage right by registering the deed that establishes the heritage right and succession lists that must include each heir's portion. Except within the limitations of his legal part in each unit, no disposition by the successor may be recorded under the terms of the preceding clause.

    Article (29)

    Annotation of cases in the register shall result in the plaintiff's right being a legal argument against those who have rights and details that serve their interests having been established in the register as the date of annotating in these cases. The period of the five years shall begin from the effective date of this Law for the final judgments existing. This right shall not be used as a legal defense against a third party who acquired his right in good faith before the annotation's occurrence.

    Article (31)

    • The following items should be included in the application for registration in the register: The topic of the application for registration.
    • Information on each of the disposition parties, including his full name, surname, country, residence, phone number, and information from his ID or passport.
    • The names and capacities of people who represent others, as well as the scope of their powers and supporting documentation.
    • The property's location, kind, landmarks, area, borders, and dimensions, as well as the subject matter of the registration application.
    • Identify any real estate rights in rem owed to or against the property
    • If applicable, a price or other form of consideration
    • Documents proving ownership or right in rem, as well as the number and year of issue of the title deed, which is the subject of the registration application. Within fifteen days from the date of submission, the application for registration in the register should be accompanied by a title deed or an equivalent document, as well as all papers and documents that support the details stated in the application, as determined by the executive regulation of this Law, and this period may be extended to similar periods if the concerned person provides an acceptable excuse and the registration application that does not meet the required document.

    Article (32)

    If the writing has not been recorded in the register within one year of its submission date because it does not meet the stipulated papers and procedures, the application will be crossed off; however, this period may be extended for another year only if the concerned person submits a request for extension at least two weeks before the expiry date and after payment of the determined fee.

    Article (33)

    If more than one application in respect of the same property has been submitted, these applications should be considered in order of registration precedence, and if the procedures of the earlier application failed to be completed due to a deficiency or fault in the details or papers, the concerned person should be notified to avoid this deficiency or fault within fifteen days from the date of receipt of the notice, otherwise, his application will take precedence.

    Article (34)

    A person who has had his application annotated to a complete statement for which he sees no reason, or whose application or precedence has been crossed off, may file a grievance with the Sector's Director within ten days of being notified of the resolution, provided that the states the reasons on which he relied in the grievance pleading. Examining the following applications in priority order will be halted until a reasoned decision on the grievance is provided within one week.

    Article (35)

    The final contract shall be formed on the form developed or approved by the sector once the application has completed all legal requirements for registration. After validating the parties' identities, the sector will certify their signatures in front of the sector. If the disposition is the subject of a judgment, the judgment's execution form should be included with the papers.

    Article (37)

    The developer must register the dispositions made before the implementation of this Law within sixty days of the Law's effective date, or his authority to sell units off-plan will be revoked for those units that have not been sold.

    Article (39)

    It is permissible to dispose of real estate units sold off-plan and registered in the initial land register by sale, mortgage, or other legal dispositions with the approval of the two contracting parties. It is prohibited for the developer to receive any fees on such units' sale, re-sale, or other legal dispositions, except for expenses received by the developer from third parties and approved by the sector.

    Article (40)

    Developers must register finished projects in the land register with the sector as soon as they receive a performance certificate from the competent authorities, which includes registering units sold in the names of purchasers who have fulfilled their contractual duties.

    Article (41)

    Whoever unlawfully records a deed to usurp another person's property or gain a right in rem thereupon, or attempts to do so, shall be penalized by imprisonment and fine, or any combination of these two punishments, without infringing any other law.

    Article (42)

    Anyone who evades or attempts to evade the payment of fees imposed by this legislation is subject to a fine equal to double the required fee, provided that the fine is not less than 5,000 dirhams.

    Article (44)

    Competent authorities shall present the details and paperwork linked to registration procedures as soon as the Administration requests them, as well as when the Law requires them to be presented.

    Article (48)

    This Law shall take effect on the date of its enactment and publication in the Official Gazette. Ras Al Khaimah Ruler Saud Bin Saqr Bin Mohamed Al Qasimi We have issued this document on the fourteenth of Safar 1443H. G. corresponds to September 1 in the year 2021.

    Conclusion                 

    Unless the context of the text indicates otherwise, the following words and phrases shall have the meanings indicated opposite each of them to carry out the provisions of this Law: Emirate: Ras Al Khaimah State: United Arab Emirates Emirate Ruler: Ruler of Emirates Council: Executive council of emirates Department: Municipality department Director: Director General of department Sector: Land and properties sector Administration: Registration administration in the sector Article (4) The property is divided into four categories based on who owns it: • Government-owned land • A private residence • Property with Endowment Article (26) If the succession includes real estate rights in rem, the heir should register the heritage right by registering the deed that establishes the heritage right, as well as succession lists that must include each heir&#39;s portion. Within fifteen days from the date of submission, the application for registration in the register should be accompanied by a title deed or an equivalent document, as well as all papers and documents that support the details stated in the application, as determined by the executive regulation of this Law, and this period may be extended to similar periods if the concerned person provides an acceptable excuse and the registration application that does not meet the required document.

     

    ]]>
    Wed, 05 Jan 2022 16:12:00 GMT
    <![CDATA[Real Estate Law in Bahrain Post 2021]]> Real Estate Law in Bahrain Post 2021

    A new plan to promote the real estate sector is set by the Bahrain Real Estate Regulatory Authority (RERA) in accordance with the Kingdom's Economic Vision 2020 called National Plan for Real Estate. This aims to enhance Bahrain's economy by attracting the investors into the Kingdom and to enhance the growth and development of the Real Estate industry. It intends to make Bahrain a regional leader in the sector.

    The RERA initiated to set a plan to implement and execute a National Real Estate Plan. The main aim in setting the national real estate plan is to set out Law 27 of 2017 and to announce the Real Estate Regulation Law by the established the authority. They have set a five pillar plan with it's the main subjects sustainability, innovation, transparency and union.

    The five pillar plan has taken consideration which is generally executed in worldwide practises like requirements and safeguarding the privileges of all stakeholders and advancing the current administrative structure.

    Law 27 of 2017

    The new Law was issued in official Gazette 2017 and it came into existence on 2018. The new Law is Law No. 27 of 2017 which is built for the Promulgation of the Real Estate Sector Regulation Law. The New Law will cover a wide range of problems existing in real estate sector in Bahrain and it consists of 109 Articles and related legislations.

    The Chapter One of the Law No. 27 of 2017 deals with the establishment of a Real Estate Regulatory Agency (RERA). It regulates the Real Estate sector in Bahrain.  The Board has numerous of tasks including the execution of a national plan and issuing operation of new law in regulation of the Real Estate sector. The other part of the New Law was the guideline of off-plan developments in Bahrain. It replaced the Law No. 28 of 2014 which previously governed all off-plan developments. The Developers who plan to sell off the properties should obtain a Developer's Licence before carrying out any development activities. After acquiring a developer license, it will be recorded in Developers register which will be kept by RERA.  A resolution from the Cabinet of Ministers will determine the requirements for obtaining, renewing and amending a Developer's Licence.

    The fundamental change from the past law is that a Home Owners Association (HOA) is established up on the sale of one unit instead of 4. This will equip to form part of title deed of any common property which is jointly owned to get enrolled at the Survey and Land Registration Bureau. The New Law will enable to keep all genuine rights to incorporate long term leases mortgages and privileges of Musataha to get enlisted. The Non-compliance with the New law may attract extreme punishments which range from 2 years imprisonment and a fine of up to BHD50,000.

    Pillars of new law

    The first pillar is centred on the development of real estate focused technology which will help to work on the improving the proficiency of existing practices in real estate with the help of digital technologies. Improving the real estate sector will draw in global experts who are specialized in the field of real estate technology into the Kingdom. RERA likewise intend to consolidate general real estate knowledge, as well as real estate technology explicitly into Bahrain's education by making venture with the training schools to create more interest in youthful Bahrainis in this sector. Also REREA looks forward to create opportunities for Bahraini residents in the move towards modern technologies anticipating that the quick move into technology development and innovation will create high-income job openings for citizens who desire to participate in the development of this growing sector.

    The second Pillar aims to harmonise the legislative procedures required to acquire endorsements for real estate development. By appointing a single central authority to act as the focal point between financial and government authorities to increase the efficiency of the overall process by making it more smooth. This news is a relief for real estate developers and investors who had to frequently manage different government agencies. RERA will provide incentive to encourage the investors and developers to invest in the Kingdom.

    The third pillar sets the establishment of a real estate database at RERA. This is to furnish the investors with accurate, up to date and dependable information. It also intends to provide guarantee to the investors that all data can be acquired easily from a single and authorised source. The Government officials plan to launch the real estate database by 2022.

    The pillar four encourages the use of sustainable practice explicitly within real estate sector. This will help to create an increasing awareness towards environment friendly real estate projects. It will encourage reducing the utilization and development of methods using the non-renewable resources.  This is proposed to be executed through of 'Transit-oriented development' projects. The aim of these kinds of projects is that to reduce air pollution by encouraging the foundation of public roads free from vehicles and diminishing the dependency on vehicles. This is an interesting focus on future real estate projects in Bahrain which can prompt some creative new activities.

    The final pillar is in accordance with the theme of transparency and similar to the third Pillar. This aims is to secure the interests of investors within the real estate sector. Previously the current rights and restrictions over land are not always fully disclosed or transparent to buyers. The investors have to be provided with a guarantee that is they can acquire total and accurate information related to their privileges, commitments and limitations and should disclose these in all new contracts. This will be a critical new development in the sale and purchase of land in Bahrain. This will be welcomed by investors who had faced a bad experience over the transparency of land transactions.

    This pillar also looks forward in the development of professionalism within the sector. That is providing the rental agents a RERA license for regulating and protecting rights of owner within the profession and thereby reducing rental disputes.

    A specific bank account has to be opened for all financial receipts and valid development cost payments by developer who is on to off-plan sales development. This account is known as an escrow account. The account has to be managed by an independent escrow account agent approved by the RERA. The entire off plan sale contracts and buyer deposits must be paid directly into the escrow account. Brokers won't get any benefit from the deal off-plan contracts. Development payments are paid from the escrow account and the same transaction needs to be certified by a consulting engineer registered with the RERA. A minimum amount needs to be maintained in an escrow account. If the project is discontinued then the remaining funds should be divided equally among the buyers.

    The ownership of land mostly rest on few royal family members but in certain area both Bahraini nationals and foreign firms can possess ownership on lands. For business purpose foreign investors may own property in various fields.  Foreign investors may own commercial property in certain parts Bahrain. Most of the new development projects in Bahrain the foreigners and international investors are permitted to own houses, buildings, outlets, or freehold apartments in Bahrain. The Legally purchased property cannot be given back to the owners even if such property is not occupied.

    Conclusion

    The New Law with the resulting goals will provide comprehensive legislation managing the Real Estate sector in Bahrain. The establishment of RERA as the regulator makes the important government power to execute the new law and regulations. With such regulation having the capacity to get a level playing field for stakeholders and give greater confidence in the market to investors.

    The National Real Estate Plan contains some truly outstanding and practical aims for the real estate sector. The new law look forward to see the implementation of the aims of the plan which will make life easier for developers and investors. Overall the new law should lead to new sustainable projects in the Kingdom of Bahrain.

     

     

     

    ]]>
    Sat, 04 Dec 2021 21:21:00 GMT
    <![CDATA[Economic and Fraud Provisions in Middle East]]> Economic and Fraud Provisions in the Middle East

    "There is one and only one social responsibility of business – to use its resources and engage in activities designed to increase its profits so long as it stays within the rules of the game, which is to say, engages in open and free competition without deception or fraud."

    - Milton Friedman

    Economic fraud is a term that has been repeated over the years, so much so that the consequences it bears do not have any precedence or impact on the ones that hear it. For many companies and capitalist machinery, this term essentially triggers them to explore options to hide their fraudulent tracks and continue operating in the same manner. To have governments help them cover the tracks in certain jurisdictions ultimately defeats the purpose of the assignment.

    Despite the incongruent activities of individuals, companies, and governments from the expected norm of justice in many jurisdictions, other countries are tenacious to implement a regulatory framework that will eradicate such fraudulent activities in the market. This article will discuss the economic and fraud provisions established in the Middle East, their effectiveness, and the scope of reach it possesses about financial crime.

    What are the Economic and Fraud provisions in the Middle East?

    If one area of the economy has seen a steady increase in the past years, it would be the economic fraud prevalent in society. Regardless of the number of provisions that jurisdictions and international organizations establish to combat financial fraud, none of them seems sufficient. The parties involved in economic fraud and other fraudulent practices are constantly evolving to cover their tracks efficiently.

    Infamous scandals like Bernie Madoff and the Ponzi scheme leave one in absolute awe as it remains unclear, what is the culprit: the crime or the criminal? Many innocent parties, including employees and clients, were adversely affected by the ill-doings of these financial schemes. After the outburst of many scandals and its impact on many innocent individuals, jurisdictions are trying to fasten their pace to stay a step ahead of wrongdoers and hopefully eliminate the potential threats in the market.

    The introduction of new anti-economic fraud regulations has paved the way for potential investors to feel a sense of security over their investments within the market, along with the ability of the regulations to enforce justice. Over time, people have understood that the formation and establishment of an anti-fraud legal framework are not sufficient to ensure peace and harmony in the market, an iron fist must be imposed on fraudulent parties and companies to deter them from doing such activities in the future and serving it as a lesson for other participants in the market who bear similar intentions.

    The types of economic fraud can be quite varied and are spread across different industries and the scope of nature. These could include housing benefit fraud, tenancy fraud, council tax fraud, blue badge fraud, social care fraud, business rates fraud, insurance fraud, bribery, and money laundering. These are just a top layer of economic crimes prevalent in an ocean of fraudulent activities in the market. The crimes that are more coherent to the wrongdoings in the market include not declaring the business location, stating that a property is not in use while it is, dishonestly requesting for an exemption to pay for charges that are owed, or any unauthorized movement of money to make ill-gains.

    Often, economic crime is caused not by companies but by customers towards companies. The highest reported crime boost in the Middle East is through customer fraud and procurement fraud, which have proved to be the most disruptive fraud within an economic crime. In a survey conducted on a global platform, the number of customer frauds was comparatively more in the Middle Eastern region.

    In an ongoing effort to combat fraud together, many companies in the Middle East began investing in more stringent controls and implementation of the rules to avoid economic crime, while many others conducted a thorough examination into reasons after the occurrence of a crime in the company. Another issue that stands alongside customer fraud about its prominence is procurement fraud. This fraud entails the practice of favoring associates with vendor and supplier contracts.

    All these efforts are measures taken to mitigate the risks involved and ensure that proper prevention is taken by instilling the right technology and talent to deviate from any fraudulent prone routes.

    However, it is not easy to ensure that accountability will be maintained and transparent feedback is provided. Another limitation of this procedure is that advanced technologies to combat financial crime can be costly, which would further deplete if the company possesses insufficient resources to acquire and install the platform and is not equipped with properly trained employees to manage the technology. The lack of proper expertise to handle the in-place technology could attract various cyber threats, which allows a wrongdoer from any part of the world to infiltrate the company's system.

    With this in mind, companies must equip themselves from the arsenal of defenses to protect themself and the financial and reputational facets of the company. The extent of damage that infiltration of the company's system can cause to the operations is quite unfathomable. It would be better for companies to leave their vault of secrets wide open than installing an IT platform that is managed poorly. The necessity of combating such insecurities is proliferating and must be countered at the earliest. One would like to believe that the efforts of the legal jurisdictions in the Middle East to battle economic crime are practical and promptly applied. However, many of the jurisdictions still fail to provide a proper implementation of the provisions established against economic crime.

    The readiness of companies in the Middle East to confront the indecisive nature of economic crime and report any issues as they arise is still moving at a stagnant rate. The stark increase in cyberattacks and its potential threats is not a mystery to the companies in these regions. Nevertheless, they decide against preparing themselves in defense of such risks and attacks. The firms in the region and the governmental organizations must understand the types of threats that could arise in the economy and the nature of such economic crimes. Although this would seem like an insignificant step, this particular action could help achieve a more profound revelation of the gaps and vulnerabilities of the economy and its protective framework.

    Many would argue that the relationship of the Middle East with economic crime and fraud dates back ages. All the glitz and glamour and the boom of economies are incongruent with the fraudulent activities occurring within the firms and regions. A region's legal systems cannot enforce the regulatory frameworks established to fight against economic crime if the country's government does not implement the rulings.

    To know more about Economic and Fraud Provisions in the Middle East in Singapore Click here 

     

    ]]>
    Thu, 30 Sep 2021 14:28:00 GMT
    <![CDATA[Legislative Amendments to freehold Ownership AUH]]> Abu Dhabi: Legislative Amendments to freehold Ownership Laws

    Introduction 

    Abu Dhabi, being the capital of the UAE, is a sea of opportunity for growth of the business, investment, technical and urban development. However, it has yet to reach its full potential. 

    A research conducted by the Abu Dhabi Urban Planning Council through their Real Estate Forecast in 2010 showed that the real estate market is experiencing irregularities with regards to demand and supply. Therefore, as part of Abu Dhabi's 2030 Vision, the Abu Dhabi Urban Planning Council proposed measures to curb this irregularity in the market to meet shortage and meet the increasing demand by implementing a comprehensive framework of plans that would improve economic growth. Legislations have been passed ever since, in order to meet these economic objectives. However, it became necessary to amend these laws to meet the social and economic development criteria even further. 

    The enacted legislation has opened up the market for foreigners and non-nationals in order to facilitate international and cultural expansion into the Emirate. The Real Estate Law Number 3 of 2005 laid down a comprehensive guide for all those who wished to invest. It answered a vast array of questions related to development, regulation, registration, enforcement, licensing, protection of buyers and sellers and many other such relevant topics. 

    Prior to the latest amendment, ownership of real estate was mainly restricted to UAE and GCC nationals. This amendment is of great significance since it now allows non-nationals to purchase and conduct the sale of land and not only the property that stood on the land. The Law Number 13 of 2019 undertakes amendment of Law Number 15 of 2005 regulating the ownership of real estate property. 

    Let us first understand what freehold exactly means. 

    What is a freehold property?

    Freehold, literally means, "free from hold". Ownership of such kind of property ensures exclusive rights of the owner legally free from any other entity. Purchase of property under freehold status entails the following;

  • Exemption from annual rent on land, on which the property lies
  • No restrictions as to transfer of property 
  • Non- answerability to a third party, i.e. complete charge over maintenance of the property  
  • Unlimited tenure of ownership 
  • Freehold properties are usually undeveloped land which allows owners to build a property of their choice therein. These properties can be used for a number of purposes; hotels, commercial offices, residential buildings or houses etc. Some real-life examples of such freehold properties are, Palm Jumeirah, JBR, Dubai Hills Estates, Dubai Marina and La Mer by Meraas.  

    At the outset, an investor might think that freehold property is expensive and that leasehold is a better option. But if you think about it logically, would you rather buy land or property at a full and final price which also gives you the benefit of clear ownership title, or would you choose a property that whose ownership lies with someone else and have to constantly pay the price for it as per the changing market prices? This amendment, therefore, gives you the option of choosing the former and making a smarter investment decision. 

    Background

    Pre- Amendment Provisions

    The real estate market in Abu Dhabi began to undergo development with the introduction of the Real Estate Law Number 3 of 2005 that laid down the fundamentals of real estate in the Emirate. This law established a regulatory authority responsible for the registration of real estate, called the Land Registration Department at Abu Dhabi along with establishing Al Ain Municipal Authorities. This law further laid down the rights and liabilities of buyers and sellers, the importance of registration of property and the consequences of non-registration. It further permitted all UAE nationals to own, purchase and sell residential, commercial and agricultural land. 

    The abovementioned law was subsequently amended to include provisions relating to rights of UAE, GCC and Non-GCC nationals with regards to ownership, leasing mortgaging etc. (Law Number 19 of 2005). Further, it also introduced the creation of investment zones which excluded foreigners from ownership of land. These investment zones are enumerated hereinbelow; Al Raha beach Area, Al Reef, Al Reem Island, Yas Island, Saadiyat Island, Lulu Island, Al Maryah Island, Masdar City and Seih al Sedeirah. 

    However, with the introduction of the supplementary Executive Council Regulation Number 64, directions were set out to benefit non-nationals through ownership of property in the investment areas. This benefit could only be availed through a long-term contract of 99 years or a leasing contract of 50 years on a renewable basis. 

    Regulatory Oversight

    The authority responsible for regulating all real estate activities in Abu Dhabi are as follows:

  • The Real Estate Law Number 3 of 2005 led to the establishment of the Abu Dhabi Real Estate Regulation Authority (RERA). 
  • The Department of Urban Planning and Municipalities is also responsible for maintaining real estate records. 
  • The Department of Municipal Affairs (DMA).
  • Legislative Framework 

    The legislation that governs real estate in Abu Dhabi are as follows:

  • Law Number 3 of 2005 which deals with regulation of real estate registration.
  • Law Number 19 of 2005 concerning real estate property and its amendments.
  • Establishment of the DMA by Law Number 9 of 2007.
  • Law Number 13 of 2019 latest amendment of the real estate property law.
  • Post- Amendment Provisions 

    A series of meetings between the Abu Dhabi Executive Committee, investors and developers have resulted in this monumental legislative amendment. Law Number 13 of 2019 has been enacted to enhance the international status of the Emirate. It aims to attract foreign investment leading to economic stability and geographic harmony. 

    Amendments have been made to Article 3 and 4 of the 2005 law. The amendment lays down provisions as enumerated hereunder:

  • Article 3
  • Emirati citizens are entitled to ownership of property.
  • Non- nationals can own up to 49 PERCENT of public holding companies.
  • Ownership of property is permitted with respect to any person who can acquire permission from the Abu Dhabi Executive Council.
  • Further, non-nationals are also entitled to ownership rights over real estate (land) within the investment zones.   
  • Article 4
  • Right of disposal of property without permission of the landlord, granted to holders of usufruct and mustaha property, holding property for more than ten years.
  • The right of the landlord to mortgage property, without the consent of the holder of usufruct or mustaha property, has been revoked.
  •  The biggest benefit of this amendment is with respect to ownership of land by foreigners. Previously, non-nationals were entitled to merely hold surface property by a deed of 99 years, i.e. apartments, floors, villas etc. this deed entitled them to re-sell the property but did not give them the option of sale. 

    With respect to mustaha, holders of the property could own residential units for a period of 50 years through a renewable contract with rights to make alterations and constructions excluding rights to own the land. 

    Further, the fact that usufruct properties could be owned for a period of 99 years barring the owner rights to make alterations served as a major impediment. 

    The amendment comes as a major relief to owners of the property and further encourages foreign investment in these investment zones that have been so allocated. It serves advantageous in the long run; however, this may lead to diminishing demand for a leasehold property. 

    Merits 

    The decision has been widely accepted by real estate developers for the following reasons:

    Clear Title of Ownership

    A clear title of ownership entails freedom from any impairment or lien by a third party. It helps alleviate financial risks and burdens and facilitates quicker transactions. It even allows the government to monitor activities of the titleholder with minimal effort. Developers can, therefore, expeditiously undertake construction activities. 

    Economic Driver 

    The pandemic has caused instability in the economy, and many nations are struggling to recover, therefore, in a way, this step taken by the government will serve as a fruitful foresight in the current scenario. It can also be seen to have a twofold advantage for the economy by creating jobs along with encouraging investment. 

    Larger Investment Pool 

    A large investment pool indicates the availability of a large number of funds. Prior to the amendment, the investment was limited to funds from UAE and GCC nationals, which meant that there was a limitation imposed scope of reach of investment, however, now this scope has widened allowing for greater foreign investment in the specified investment zones. 

    High Return on Investment 

    The main aim of making an investment is to get returns on it. If investment prospects do not show high returns on investment, no investor would even approach that market. Considering the growth in the real estate and healthy economic conditions, Abu Dhabi has great potential to attract homeowners and investors owing to its favorable prices and appealing location. Therefore, investment in property is bound to give a high return on investment. 

    GDP Growth 

    The new freehold law aims to increase investment by attracting a wider audience. Investment from wealthy expats will contribute to economic growth, especially in the current recessionary market where most countries are suffering a major dive in their market and are struggling to come back up. 

    Ease of Due Diligence 

    Prior to the enactment of the new freehold law, expats were allowed to hold property through 99-year leases, which increased the burden on banks when they had to conduct due diligence of those properties. However, with just one owner of the property and land as per the new law, the burden on banks is reduced; therefore, making real estate more bankable.  

    Conclusion 

    Buying freehold property has a wide scope of benefits for the investor. The land is practically yours until you want to sell it, this is exactly the aim of the new amendment; to facilitate an intelligent investment decision for foreign investors. Moreover, the value of the land only gets better with time, unlike in the case of leasehold was the value just depreciates. 

     The new law, therefore, opens up a whole new door of opportunities for expats and foreigners alike. It creates an atmosphere of equilibrium between nationals and non-nationals, which is a breath of fresh air the real estate market.  

     

     

    ]]>
    Thu, 07 Jan 2021 17:08:00 GMT
    <![CDATA[How to Get Away with Building]]> How to Get Away with (a) Building?

    A short essay on joint development agreements, musataha structures and constructions on third-party property.

    Queen Elizabeth II is frequently regarded as the owner of one of the world's largest real estate portfolio with properties in the United Kingdom, Ireland, Falkland Islands and Canada to name a few. However, there is a major difference between being a real estate owner and a real estate developer. Although both attribute their finances in the real estate sector, they do not conduct standalone operations in most cases. Real estate developers need not always own the particular land to construct a real estate project. For instance, suppose a real estate developer has a particular ocean-view project in mind; this would mean that this particular developer would now need to identify a landowner who (i) owns a piece of land that fits the developer's idea and is suitable for the project; and (ii) agrees to lease, sell or agree on a joint-venture basis with the real estate developer.

    Certain sectors such as real estate, aviation, maritime and mining frequently demand a higher amount of influx of capital and developmental costs than others. Therefore, many-a-times these real estate developers would rather hope to enter into a joint-venture agreement with the landowner than purchase such property since the former is generally required to allocate substantial resources towards the development. In this article, our real estate lawyers in Dubai talks about the legalities surrounding these real estate joint development agreements in the United Arab Emirates (UAE).

    Before we proceed with this article, it is pertinent for the reader to understand the definition of a real estate joint development agreement. A joint development agreement is a contract entered into by two or more entities (or individuals) to establish the terms of the development of any particular project. The parties to a real estate joint development arrangement generally have two (2) options to structure the transaction. The first option is to establish a company where the landlord and real estate developer are shareholders. However, the Federal Law Number 2 of 2015 concerning Commercial Companies (the Companies Law) is silent on the concept of joint venture entities. Therefore, the parties would need to establish one of the other types of entities prescribed in the Companies Law such as (generally) a limited liability company or alternatively incorporate a company in a free zone that permits project development in the Emirate of Dubai (such as an offshore entity in the Jebel Ali Free Zone). In this scenario, the agreement between the shareholders of the company would be the primary documentation of the real estate joint development arrangement if the parties do not explicitly enter into a joint development agreement. On the other hand, the second option is for the landlord and the real estate development company to enter into a real estate joint development agreement. In either case, the following legislations would apply to a real estate joint development arrangement in Dubai: -

  • The Companies Law (in the event the landlord and the real estate developer incorporates a company for the purpose of developing the project);
  • Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended);
  • Federal Law 11 of 1992 on the Civil Procedure Law;
  • Federal Law Number 18 of 1993 on Commercial Transactions Law; and
  • Laws, Decrees, Executive Council Resolutions and by-Laws issues by the Dubai Land Department (the DLD).
  • Key Points in Real Estate Joint Development Arrangements

    In such arrangements, the landlord has the responsibility to provide any and all documentation pertaining to the particular property including (but not limited to) the title deed, ownership documents, valuation of the land, proof of permitted use and the like. Whereas, the real estate developer ensure that the transaction and the development will be in compliance with the abovementioned statutes, requisites approvals and no-objection certificates are in place, anticipated completion date has been set, escrow account has been applied for and obtained (if the units in such project would be sold off-plan), sub-contractors and parties have been appointed. The developer should also liaise with the requisite regulatory authorities such as the DLD, Dubai Municipality and the General Directorate of Civil Defense in Dubai. Another (and one of the most important) aspect of these transactions is the authority to sell the units in these projects to the investors. The landlord should ideally provide the developer with all the necessary clearance and authority to act on behalf of the landlord to sell the units of the project. If the proposed construction is towards selling to third party investors, the terms of the joint development agreement should also clearly stipulate that the parties agree to register such units in the name of these investors after they meet the conditions set out in the sale purchase agreements. STA's real estate team had earlier discussed about these issues from an investor's viewpoint in Court Uncourt (Investors Due Diligence before Purchasing Real Estate in Dubai - Volume VII; Issue 3).

    These transactions are also structured in form of musataha agreements as well in certain circumstances. Musataha is a real estate transaction wherein the landlord leases the plot to the developer on a long-term basis (up to fifty years) with the right to construct structures and buildings. Article 1353 (Chapter II, Section 3) of the Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended) has laid down that a musataha is a right of (in rem) provided to construct on a land which is owned by another party. In such transactions, the owner of the right of Musataha. In such transactions, the owner of the right of Musataha is deemed to be the owner of the real estate project constructed on the land and they may sell the units of such project accordingly, as mentioned in the musataha agreement. However, it is pertinent to note that the landlord is conferred with the right to demolish (remove) the buildings and fixtures. Further, the landlord may also retain the buildings and fixtures in circumstances when the demolition is not possible or detrimental to the land, provided they obtain the consent of the real estate developer.

    From a Judicial Perspective

    The article now goes on to explain three different cases between parties to a real estate transaction to understand the view of the court in matters where a party has constructed a project on the land of another.

  • Court of Cassation Case Number 307 of 2010 (Real Estate): The plaintiff (company) gave a piece of gifted land to an individual for their 'use' vide an unregistered agreement. It is pertinent for the reader to understand the meaning of the term 'use' in this case. Real estate transactions generally involve a sale, lease (or rent) or transfer of right to use (musataha). The individual in whose favour the right to use the land was issued, further passed on this right through an unregistered will to the defendant. In this particular matter, the plaintiff (governmental authority) initiated legal action against the defendant to appoint a specialized expert to indicate the actual rental value of a house on a plot located in Al Satwa area for the period of 8 April 2000 till the date of the submission of the expert's report. The plaintiff also requested for the expert to ascertain the damages incurred to the property along with a statement of the requisite maintenance charges to be incurred (including bills for electricity and water) due to the defendant's use of the property. The plaintiff also requested the court to evaluate the compensation due to aforementioned damages and the eviction of the defendant. The defendant contended that he had a will with the property issued to him. The defendant also submitted a request to the DLD to register the house under his name and to conduct an investigation (by an expert) so as to prove that the development on the land was built by his money. However, he had initiated this process while he was still contending the validity of the abovementioned will (since the agreement and the will were not registered) in the court.
  • Initially, the court rejected the claims of the defendant and ordered the defendant to pay an amount of AED 945,218 to the plaintiff for the rental value of the property from 8 April 2000 (the date the individual died) to 11 February 2009. Further, the court also ordered the defendant to pay an amount of AED 129,600 as an annual rent for the period of 12 February 2009 till the handover date plus AED 100,000 as maintenance costs. Therefore, the defendant filed an appeal (case number 418/2010) requesting the court to cancel the judgment issued by the Court of First Instance. After studying the facts and the issues in the matter, the Appeal Court decided to amend the judgment issued by the Court of First Instance by reducing the amount granted as rent to AED 700,418 for the period of 2003 (from the time of succession certificate of the deceased individual) to 11 February 2009 and agreed on the other amounts.

    Thereafter, the plaintiff and defendant filed a case at the Court of Cassation under case number 307/2010 and case number 308/2010 respectively. The Court of cassation reviewed the submissions of both parties and decided to reject the defendant's case (case number 308/2010) and ordered the defendant to pay the expenses along with AED 1,000 (UAE Dirhams one thousand) as attorneys' fees. On the other hand, the Court of Cassation ruled in case number 307/2010 to reject the judgment issued by the Court of Appeal (case number 418/2010) and ruled in favour of the judgment issued by the Court of First Instance. The court also ordered the defendant to pay for expenses of the two stages of litigation, plus attorney fees of AED 1,000 (UAE Dirhams one thousand).

  • Appeal Number 250/2017 (Real Estate Appeal): In this particular matter, the plaintiff owned a particular piece of property that was provided to the defendant (vide an unregistered agreement) to use the land. The defendant who had the possession of the land constructed certain buildings on this land (with his money) and thereafter, a dispute arose between the parties. The plaintiff filed a case claiming for the rent, and repossession of the land (including the fixtures developed by the defendant). The court reviewed the matter along with the provisions of the Federal Law 5 of 1985 on the Civil Code (as amended) and ruled that the land along with the fixtures on the same would be the property of the plaintiff and the plaintiff can give a sum of money to the defendant for constructing the land. One of the primary contentions with which the court arrives at this conclusion was that the agreement was not registered. Therefore, parties to a real estate transaction should always ensure that the agreement between them is registered is the manner prescribed under the law.
  • Appeal Number 225/2018 (Real Estate Appeal): The courts adjudicated this case wherein the plaintiff entered into an agreement with a developer group (joint venture between various entities). However, the developer group had used multiple entities in the transaction (meaning one entity signed the agreement, another entity obtained the funds, a third entity was involved in the construction of the project). The primary question before the courts in this matter, was to determine the liability of the parties. The court found that all the entities of the developer group which were involved in the transaction would be liable in the matter, irrespective of the size of their contribution to the matter.
  •  

    ]]>
    Sun, 05 Apr 2020 08:56:00 GMT
    <![CDATA[Musataha Agreement]]> Musataha Agreements in the UAE

    Introduction

    The Rights of Musataha is a vital tool for real estate development in the United Arab Emirates (UAE). It enables the investors to establish stable and safe investment projects whilst achieving the adequate balance between the rights of the proprietor and those of the investor; thus, an investor is able to avoid the restrictions preventing the foreigners from owning land in the region coupled with avoiding the exorbitant expenses therein in the investment zones. Additionally, the proprietors benefit from the ideal utilization of their lands, which in turn also helps the State (UAE). Therefore, the state has tended to expand the implementation of musataha agreements with regards to government lands allocated for rather specific investment purposes. Dubai Municipality along with the Abu Dhabi Municipality has obliged the investor by a contract for the utilization of its lands under this system.

    General Framework

    Rights with regards to property ownership are entrenched in Federal Law Number (5) of 1985 commonly known as the Civil Code. Under the Civil Code, the property rights include, usufruct, freehold and musataha. Each Emirate has the respective laws that govern long term leases.

    A freehold is right in rem which is granted in perpetuity. Usufruct contract is an investment contract between the person(s) or entities developing the land and the owner of such land. It is important the vacant land must be intended for commercial use only. Further, under a usufruct contract, the land developer must be a UAE national where such land is not in a freehold area. Musataha Agreement invariably is a right in rem that entitles the real estate holders to construct, invest in, lease, sell, mortgage, purchase a plot of land of a third party for a term of up to 50 years with condition that such acts are not contravening any Executive Council resolutions. This term is further extended to 50 years by mutual agreement of two parties. Amongst the above-mentioned property rights, freehold is the most superior form which allows full ownership. On the other hand, musataha and usufruct are a tad bit stringent in terms of allowing ownership only for a limited time and with some restrictions.

    This article shall focus on musataha agreements.

    Dubai

    As the central land register, all real estate transactions in Dubai must be registered with the Dubai Land Department (DLD).  The ownership of property in Dubai is largely governed by Law Number (7) of 2006 concerning registration of real estate property in Dubai, which allows only the UAE and Gulf Cooperation Council (GCC) nationals to purchase real estate in the UAE, with some exceptions. Indubitably there are certain restrictions that prevent foreign companies and nationals to own real estate in Dubai. UAE nationals, GCC nationals and companies incorporated in the UAE (excluding free zones) which are wholly owned GCC/UAE nationals are able to own any property interest in the Dubai (except public joint-stock companies which are listed in Dubai which are not wholly-owned by GCC or UAE nationals). However, non-UAE and GCC nationals may own property interests like musataha leasehold in certain designated areas including but not limited to, Downtown Dubai, The Palm, Dubai Marina, Emirates Hills, etc.

    The direct ownership of property of Dubai International Financial Centre (DIFC) registered companies is permitted within the DIFC only for the reason that it has its own property laws, thereby maintaining a separate property register for real estate in the free zone.

    The courts in Dubai have a definite stand when it comes to deciding whether a leasehold is musataha agreement and whether the due procedure has been followed to register the same. In a decision by the Dubai Court of Cassation (Civil Appeal Number 498/2016) dated 9 February 2017, it was held that registration of the lease is essential. In the abovementioned case, the owner of the land wished to terminate the rental relationship that she had with the defendants upon payment of an amount of AED 3,629,581. However, the defendants pleaded that the registration of the lease was not done in accordance with the law, hence, they are not obligated to pay her the sum as well as evacuate the land. In the plaintiff's defence, she presented a letter from the Dubai Land Department which stated that she is the owner of the land and that she could conclude contracts with others, rent or lease the same to use the plot of land upon fulfilling relevant registration procedures. The plaintiff has leased the plot of land to the defendants for a period of thirty years and claimed that in accordance with tenancy contract, the obligation was on the tenants for the registration fee, issuance of approval of government permits for building, etc. The Court of First Instance was of the opinion that the present contract was, in fact, a musataha agreement. Further, the court in the present case disregarded the contract and directed the defendants to evacuate the land and return it to the plaintiff without making the payment. When this decision was appealed, the Court of Appeal seconded the decision of the Court of First Instance. When the decision was further appealed before the Court of Cassation, the present court agreed with the Court of First instance in deeming the contract to be a musataha agreement. The Court of Cassation further held that the registration of the lease was the responsibility of the plaintiff, and since the same was not done by her, she was not entitled to the payments she was claiming, though the defendants were directed to evacuate and return the plot to the plaintiff.

    Another judgement by the Court of Cassation in Civil Appeal 30/2010 and Civil Appeal 208/2010 further provides more clarity with regards to the provisions which apply to musataha agreements. The facts of the case are: the owner of the plot passed away without a valid will, and the legacy was kept with the public treasury since there was no inheritor. However, the land was being used by the defendant. The treasury being the claimant, filed a suit against the defendant for unlawfully using the land that belonged to them. In the defendant's defence, he mentioned that the owner of the land before her death provided him with a will wherein he inherited the plot. However, when the will was brought in question, it was held that adequate procedures were not followed in accordance with the law for the registration of the will, thereby not being accepted by the courts. The defendant further contended that he had been residing in the plot for several years and spent his hard-earned money to build a house on the plot. He mentioned that he did not forcefully utilize the land, and only in good faith resided and built the plot. The Court of Cassation relying on Articles 1317 and Article 1318 of the Civil Code which states that a person who possesses an unregistered immovable property considering himself to be the owner of such property, and such possession continues uninterrupted for a period of 15 years, he shall not be actionable in property or the rights in rem by any person who does not have a legitimate justification; though the claimant had a valid justification. Further, the Court of Cassation also mentioned that the valid cause is a document which provides proof of possession of real estates, like a transfer of title by legacy or inheritance, gift with or without consideration or a sale and bartering. It is pertinent to note that none of these were fulfilled by the defendant in the present case, as the mere possession of the property does not give the defendant the ownership irrespective of the period of time whether short term or long term with good faith. In case the property was not registered, the defendant may have been able to get possession/ownership of the plot, however, in the present instance, the plot was registered with the claimant. The Court of Cassation further highlighted Articles 1353, 1354 and 1358 of the Civil Code with regards to musataha agreements, stating that musataha agreement gives the owner the right to establish a building on a land which belongs to another individual which is acquired by agreement or over time, and this gives rise to obligations under the agreement such as paying dues, registration fee, etc. In this case, the defendant did not have a musataha agreement with the claimant. Therefore, the court held that the right of benefit/use, as well as the musataha, are not transferred except by registration. Since the property which was registered in the name of the deceased, post which the claimant, the defendant is obligated to pay dues to the claimant in return of him enriching or benefiting from the property.

    Abu Dhabi

    In the Emirate of Abu Dhabi, a lease is essentially a personal contract of hire which is more akin to a license, and not an interest in land. The non-owner occupiers in both commercial and residential sectors are lessees under the leases. Companies owned in whole or part by a non-UAE national as well as non-UAE nationals are only granted long leases (a minimum of 25 years) within designated investment areas, much like Dubai. A musataha agreement in Abu Dhabi is considered an investment interest which allows exploitation, development and occupancy of the land. The Abu Dhabi Municipality (ADM) have deemed leases for a term of over four years which is granted in favour of a non-UAE national or a company which owned wholly or partly by a non-UAE national with regards to land outside the investment zone coupled with the land that contain rights to sublet, to be considered as usufructuary rights.

  • Registration with regards to leasehold interest which is located within the Emirate of Abu Dhabi but outset the ADGM (short of Abu Dhabi Global Market) are different for leases over less than and over four years. For leases of four years or less, the buildings and units in the Emirate are required to be registered under a system which is known as Tawtheeq. The registration process and fees for the same is the responsibility of the lessor. The registration fee differs for building, new lease, renewal, termination as well as further administration. There are various requirements of the Tawtheeq system wherein a number of fields including trade license, issuance authority, company activity, the rental value of the lease, expiration of the lease, etc need to be filled out. STA Law Firm's real estate lawyers in Abu Dhabi assist individuals as well as entities at various stages of registration of the Tawtheeq on a regular basis. For a lease of over four years, the buildings and units in the Emirate are required to be registered under a system which is known as Tamleeq, and two different types of registration fees are payable which depends on the term of the lease:
    • For lease over four years (but less than 25 years): 1 per cent of the first year's rent
    • For lease over 25 years: 4 per cent of the value of the consideration.

    Resolution Number 127 for 2019 by the Abu Dhabi Executive Council amends the Resolution Number 49 for 2018 by reducing municipal fees for Musataha agreements in Abu Dhabi from 4 per cent to return value of 0, 1 or 2 per cent, depending on the land classification. There is a fee cap stipulated in the resolution for projects in the educational, services, industrial and healthcare sectors, to increase the investors' appetite by acting as a catalyst for all new projects.

  • With regards to leasehold interest located within the ADGM, the free zone maintain the ADGM Land Register which provides a defined list of conveyances as well as subsequent variations which must be registered with the ADGM Land Register. It is also pertinent to note that the obligation for registration is on the grantor. Following the common law system, the ADGM required the conveyances to be executed in English, and if not, a translation to English must be provided. the registered owner holds such interest free from the other interests excluding:
    • Easements or public rights of way
    • Statutory charges
    • Rights in favour of a relevant authority
    • Pre-registered interests, and
    • Implied easements.

    The registration fee for a term of fewer than 10 years which includes renewal is AED 100 per annum, and for a term of 10 years or more (inclusive of renewals) is 2 per cent of the total value of the contract. Further, there is no maximum limit to the fees for lease with a term of 10 years or more.

    The types of arrangement where the law in Abu Dhabi recognizes the occupation, as well as the use of the real property for a limited period of time, includes:

    • Residential
    • Commercial
    • Offices
    • Hotels
    • Furnished apartments

     

    Saudi Arabia

    In contrast, both GCC nationals and foreigners are entitled to purchase own land in the region for development, lease or sale, on the condition that they have a legal presence in the Kingdom of Saudi Arabia (KSA). In the case of foreigners, they must obtain and have a valid license to carry our activities with regards to real estate development.

     

    Bahrain

    Under Law Number (27) of 2017 concerning promulgating the real estate sector, a musataha right is defined as "a right which authorizes the holder of such right to construct buildings or facilities on land which belongs to another for a limited period." In accordance with Article 78, a musataha terms cannot exceed 99 years. Under the same article, if the musataha right is for a period of more than 10 years, the holder of such right may dispose it or mortgage it without the permission of the owner, unless it has been agreed otherwise in writing.

    Conclusion

    Therefore, to distinguish a lease from musataha or usufruct can be fairly difficult and the substance of the document is what determines its nature, rather than its form.  Regardless, in the UAE, leasehold interests are treated as personal rights, and not real rights between the two parties. However, in all cases, usufructs are restricted to a term of a maximum of 99 years, whereas musatahas to a term of a maximum of 50 years (subject to one renewal of 50 years).

     

     

    ]]>
    Sun, 02 Feb 2020 13:51:00 GMT
    <![CDATA[Abu Dhabi Land disposal]]> Granted Commercial and Residential Land in Abu Dhabi and its Disposal

    Land has been a bone of contention since times immemorial, wars have been fought for controlling the land. Similarly, in modern times as well as in almost all the countries of the world with well-developed legal systems codified or uncodified land has been dealt through either constitution or enacted legislation. Similar is the case with the statutes pertaining to lands situated in Abu Dhabi i.e. it is necessary for the purchasers or lenders to first check that if the property labelled as Granted Land in case the property is duly registered as a government grant to the current or the previous owner. In the event the property due diligence that the said property was a granted land, then it is crucial to dive into rules and regulations governing granted land.

    With regards to legislative history it is important to take note of the Law Number 3 of 2005 regarding the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi was enacted to regulate the real estate market in Abu Dhabi through establishment of the Abu Dhabi Department of Land Registration Department as well as the Al Ain Municipalities. The law also mandates that every deed which creates, transfer or extinguishes real estate rights inclusive of the lease with a term of more than four years should be registered or else the transaction would be void. In addition to aforementioned law, the Law Number 19 of 2005 which was later amended in 2007 clarified the categories and differential rights regarding ownership, leasing and mortgaging of real estate properties in Abu Dhabi for UAE nationals, GCC citizens and non-UAE and non-GCC nationals.

    The latter law also created 'investment zones' in which GCC nationals, as well as the non-GCC nationals, are entitled to own real estate. The Executive Council Resolution Number 64 lays down directives for the Registrar of Land Registration Department in the Emirate of Abu Dhabi with regards to: -

    • Issue title deeds to non-UAE nationals' property located in the investment zones
    • Register ownership title on the property located outside investment zone
    • Register mortgaged properties within or outside investment zone

    Despite the encouraging provisions of law for the development of real estate sector in Abu Dhabi, there has been new resolution viz. Administrative Resolution Number 289 of 2017 on the Ceasing of Real Estate Disposals relating to Granted Land in Abu Dhabi with effect from 20 September 2017 with regards to restrictions or disposal of residential or commercial land granted by the government in Abu Dhabi. The prohibition on disposal through sale or mortgage of residential and commercial granted land in Abu Dhabi focus on preventing the sale and purchase and transfer of such land as mentioned in Resolution 289. The Resolution explicitly proscribes any mortgage, musataha, usufruct rights, long-term or other real estate rights, over such granted estates.

    The prohibition mentioned in the Resolution is not applicable to commercial land located in Investment Areas of Abu Dhabi which are designated for foreign real estate investment. The Abu Dhabi Executive Council usually determines and notifies these Investment Areas as per Law No. 19 of 2005 on Property Ownership in the Emirate of Abu Dhabi amended via Law No. 2 of 2007 and implemented by Resolution No. 64 of 2010 which was issued by the Chairman of Abu Dhabi Executive Council. The vital Investment Areas in Abu Dhabi include:

  • Abu Dhabi Ports Company with part of KIZAD (Executive Council Resolution No. 60 of 2010);
  • Al Raha Beach (Executive Council Decision No. 23 of 2005);
  • Reem Island (Executive Council Decision No. 23 of 2005);
  • Al Reef (Executive Council Resolution No. 36 of 2005);
  • Lulu Island (Executive Council Resolution No. 38 of 2008);
  • Yas Island (Executive Council Resolution No. 15 of 2008);
  • Saadiyat Island (Executive Council Resolution No. 14 of 2008);
  • Seih Al Sedira (Executive Council Resolution No. 49 of 2008);
  • Masdar City (Executive Council Resolution No. 50 of 2008);
  • Al Maryah Island i.e. Abu Dhabi Global Market (ADGM) (Executive Council Resolution No. 24 of 2009);
  • Nurai Island (Executive Council Resolution No. 37 of 2017)
  • It is to be noted that, there are exceptional circumstances in which the Abu Dhabi Executive Council may consider exceptions to the law on prohibition of disposal of commercial Granted Land. But usually, short-term leases i.e. of term less than four years are not taken into consideration of such restrictions.

    Akin to as what is discussed in abovementioned paragraphs in relation to the restriction on disposal of granted land for commercial property, in a similar vein there is a general prohibition on disposal of residential granted land in Abu Dhabi. Due to this, the UAE nationals are not permitted under the law whether inside or outside Investment Areas to sell, lease or mortgage granted residential land. The prohibition is all-encompassing i.e. short term lease registered in the Tawtheeq Register and long-term leases registered with Registrar of Land Department.

    But again, as an exception, the residential granted Land in the Emirate of Abu Dhabi would be permitted if below-mentioned conditions are all complied with:

    • The villa/building has been fully constructed and licenses such as building completion and occupation have been issued;
    • The housing loan that has been provided to the owner by the government has been paid off and the mortgaged property is released with a no-objection certificate;
    • There is another property as a family residence with the applicant in the Emirate of Abu Dhabi.

    The Resolution Number 49 of 2018 on the Municipal Services Fees in the Emirate of Abu Dhabi issued by the Chairman of Abu Dhabi Executive Council which came into effect on 27 May 2018. This Resolution is a leap ahead with its new schedule of fees which would be applicable over real estate disposals in Abu Dhabi.

    This Resolution Number 49 has brought a significant change as it has lifted the proscription with regards to the disposal of commercial land which is under the "granted category" in the Emirate of Abu Dhabi but it has been subject to the payment of 15% of the land value to the Relevant Municipality but with the condition that the granted commercial land is bare land at the time of disposal. Under Resolution 49, mortgaging is not included and it defines disposal only as sale, gift and public auction.

    In conclusion, it could be said that the restriction on disposal is not for short term lease when commercial land is considered but with changing times and priority of liberalizing the economy, the Abu Dhabi Government has changed the rule to allow the foreigners to own the property on freehold basis in zones designated by the rules. This would prove to a boom in the real estate market for investors and private developers. Previous law allowed that foreign investors were granted leased property with maximum term of 99 years but the change in law is move by the Abu Dhabi Government to strengthen the economy.

    This declaration of the change to amend the law of real estate on disposal is a welcome change as to achieve the sustainable development goals and priority of economic diversification which are underlined under the UAE Vision 2021 as well as by the Abu Dhabi Economic Vision 2030 which lay emphasis on boosting ease of doing business as well as enhancing the competitiveness of the Economy.

     

     

    ]]>
    Thu, 02 Jan 2020 13:29:00 GMT
    <![CDATA[قانون الإجارات في دولة الإمارات]]> قانون الإيجار في الإمارات العربية المتحدة

    المقدمة

    قانون الإيجار هو إطار تنظيمي أساسي ينظم العلاقة بين المستأجرين والمالكين. يحدد الالتزامات والمخاطر والمتطلبات الإجرائية للتعامل مع النزاعات. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، توجد الأحكام المتعلقة بقانون الإيجارات بموجب القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 بشأن المعاملات المدنية ، في حين أن بعض الإمارات لديها قوانين موسعة بموجب المراسيم المحلية.
    تحدد المواد التزامات مختلفة على الأطراف مع ترك المجال لاتفاقيات متباينة. على سبيل المثال ، تنص المواد على أنه ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ، يكون المالك مسؤولاً عن صيانة القطعة المؤجرة وأي عيوب أو أضرار تحدث نتيجة عدم كفاية الصيانة. في حين أن المستأجر مسؤول عن صيانة الوحدة كشخص عادي ، بالإضافة إلى الامتناع عن أي تعديلات أو تغييرات جوهرية في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المالك. عندما يكون أحد الطرفين مهملًا أو مهملًا ، تلزم المواد الطرف الخاطئ بالتعويض عن الخسائر وفقًا لتقدير المحكمة. ومع ذلك ، يمكن الاستماع إلى جميع النزاعات الناشئة على سبيل قانون الإيجار على وجه الحصر من قبل لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية.

    لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية
    تشكلت اللجنة بموجب المرسوم رقم 2 لعام 1993 لإنشاء لجنة متخصصة في حل النزاعات الناشئة بين المؤجرين والمستأجرين. بعد تشكيل اللجنة ، لم تعد المحاكم تنظر في المنازعات التي تنشأ بين أطراف عقد الإيجار. كانت هناك العديد من الحالات التي رفضت فيها المحكمة مطالبة تتعلق باتفاق إيجار متنازع عليه ، حتى عندما ألغت كيان حكومي صحة العقد. في حالة قيام غرفة التجارة بإنهاء تأجير فندق لأغراض تجارية ، قضت المحكمة بأنه "وفقًا للمادة 1 من القانون رقم 2 لعام 1993 (بشأن تشكيل لجنة قضائية لحل النزاعات التي تنشأ بين المؤجرين و المستأجرون من أي نوع) ، والمرسوم التوضيحي رقم 1 لعام 1999 ، وإجراءات هذه المحكمة ، لا يجوز لأي محكمة ولكن اللجنة المذكورة أن تنظر في المنازعات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين فيما يتعلق بالأموال غير المكتشفة. عرضت على المحكمة اختصاص قضائي يتعلق بالنظام العام ، وبالتالي ، تم تجريد اختصاص النظر في مثل هذه المنازعات من المحاكم العادية. لا يؤثر إنهاء العقد من قبل غرفة التجارة على هذا القرار ، طالما أن العقد المتنازع عليه أعطى المدعي والمدعى عليه شخصية المؤجر والمستأجر ". ومع ذلك ، فمنذ أواخر عام 2013 وبموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013، تم إلغاء إنشاء لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارات واستبدالها بهيكل مركز تسوية المنازعات المتعلقة بالإيجارات. في الأساس ، كان البديل هو حل المشكلات وعدم الكفاءة داخل اللجنة السابقة. إلى حد كبير ، يتمتع المركز الجديد بدرجة عالية من المشاركة القضائية ، بالإضافة إلى آلية أسرع وأبسط. كانت صلاحيات المركز مقصورة أيضًا على استثناء عقود الإيجار المالية طويلة الأجل. أيضا ، لدى المركز قسم مصالحة للفصل فيه قبل رفع الموضوع إلى القسم الأول. ومع ذلك ، لا يزال المركز مسؤولاً عن جميع اتفاقيات الإيجار وله سلطة قضائية حصرية للنظر في نزاعات التأجير.

    يُعرّف قانون المعاملات المدنية عقد الإيجار بأنه منحة ملكية كائن محدد لفترة محددة لفترة محددة. لا تميز المقالات بين عقود الإيجار التجارية والسكنية فيما يتعلق بالصيانة ، كما أن صيانة الوحدة المعنية. لذلك ، ستطبق المحكمة تلك القواعد العامة على جميع اتفاقيات الإيجار ، مع الاعتراف بتدابير الرعاية المختلفة المطلوبة لكل منها. تنص المادة 777 من قانون المعاملات المدنية على أنه في حالة التأجير لعنصر ما ، يكون لعقد الإيجار الحق في التمتع به كما هو متعاقد عليه ، إذا كان المستأجر يتجاوز هذا الحق ، فقد يكون مسؤولاً. ومع ذلك ، إذا لم ينص الاتفاق على مدى التمتع المتاح للمستأجر ، فيجب أن يكون ذلك معقولًا وفقًا للغرض الذي تم تصميم العقار به.

    الالتزامات العامة مؤجر لا يجوز للمؤجر أن يتدخل أو يعطل المستأجر مع تمتعه بالعقار المؤجر خلال فترة عقد الإيجار. المؤجر مسؤول أيضًا عن تصرفات عبيده التي قد تمنع المستأجر من الاستمتاع بالعقار كما هو متعاقد عليه. ما لم يكن المستأجر على علم بوجود عيب معين قبل عقد الإيجار ، يجب على المؤجر أن يضمن المستأجر من جميع العيوب في الممتلكات التي قد تؤثر بشكل كبير على استمتاعه.

    إذا كان المستأجر محروما من التمتع بالعقار لأي من الأسباب المذكورة أعلاه ، فإنه يحق له إما الركود أو تخفيض الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمستأجر التعويض عن الأضرار التي لحقت به
    مستأجر

    من ناحية أخرى ، لا يجوز للمستأجر أن يتجاوز قدرته على التمتع كما هو منصوص عليه في الاتفاقية ، أو وفقًا لمعايير العقار المعقولة. لا يجوز للمستأجر إدخال أي تغييرات أو تعديلات دون إذن من المؤجر. يجب على المستأجر القيام بأعمال ترميم وتنظيف متكررة تكون عادة من مسؤولية المستأجر. أخيرًا ، لا يجوز للمستأجر منع المؤجر من القيام بواجباته ، مثل أعمال الصيانة وما إلى ذلك.

    العمل التدريجي
    كما ذُكر سابقًا ووفقًا للمادة 778
    من قانون المعاملات المدنية ، لا يجوز للمؤجر إجراء أي تغيير جوهري في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المؤجر. قد يقوم المستأجر بإجراء التعديلات اللازمة فقط لإصلاح المبنى ، ولا يجب أن يحدث أي ضرر نتيجة لهذه التعديلات. المستأجر مسؤول عن أي تعديلات أو أضرار قد تحدث بسبب ذلك. بشكل أساسي ، يضع عقد الإيجار المستأجر على الثقة لهدف العقد. تنعكس هذه العلاقة في حكم المحكمة حيث أعربت عن أنه "بموجب المواد 778 و 784 و 792 من قانون المعاملات المدنية ، يمكن استنتاج أن وضع المستأجر في عقد الإيجار هو منصب الوصي في علاقة ائتمانية حيث يتحمل مسؤولية أي نقص أو تدهور أو خسائر تكبدها نتيجة لإهماله أو خرقه المتعمد. علاوة على ذلك ، لا يجوز للمستأجر إدخال أي تعديلات جوهرية على موضوع عقد الإيجار دون إذن من المؤجر. وبالتالي ، إذا كان المستأجر ينتهك هذا الالتزام ، فسيكون مسؤولاً عن إعادة كائن التأجير إلى حالته السابقة. علاوة على ذلك ، يحق للمؤجر المطالبة بالتعويض عن أي خسائر تكبدها نتيجة للانتهاك ".

    ومع ذلك ، يمكن للمستأجر تجنب التعويض إذا كان بإمكانه تقديم أدلة كافية على أن الأضرار أو الخسائر المتكبدة لم تكن نتيجة لارتكابهم أو إهمالهم. هنا عبء الإثبات يقع على المستأجر.
    مطالبات التأمين (الحلول)

     والسؤال الذي يمكن طرحه في هذه المرحلة هو المكان الذي قام المؤجر بتأمين هدف عقد الإيجار فيه ، ومن يتحمل مخاطر الخسائر المتكبدة وعبء المطالبة القانونية؟ في قضية رفعت فيها شركة التأمين مطالبة ضد المستأجر عن التعويضات المدفوعة للطرف المؤمن له، قضت محكمة النقض أنه بموجب المادة 742 من قانون المعاملات المدنية ، فإن شخصية المؤجر تعزى إلى الشخص الذي يستأجر فائدة خاصة لفترة محددة من الوقت لتحديد قيمة. إذا قام المؤجر بالتأمين على موضوع عقد الإيجار ، فعلى شركة التأمين الامتثال لوثيقة التأمين وتعويض المؤجر عن الخسائر التي تكبدها. كما يجوز لشركة التأمين استبدال المؤجر فيما يتعلق بأي مطالبة تتعلق بممتلكاته. بالإضافة إلى ذلك ، يجوز لشركة التأمين المطالبة بالتعويضات المدفوعة للمؤجر نتيجة للانتهاك.
    لاحظ أن المحكمة الابتدائية رفضت هذه القضية على أساس أن لجنة المنازعات العقارية والإيجارية فقط هي التي تتمتع بالصلاحية للنظر في نزاعات عقد الإيجار. ومع ذلك ، عند الاستئناف ، أعربت المحكمة عن أن شركة التأمين تستمد هذا الحق من إجراء قانوني وليس من التوكيل المنقول ، وبالتالي ، فإن شركة التأمين لا تستند المطالبة على الأضرار الناجمة عن موضوع عقد الإيجار مباشرة ، ولكن فقط على المخاطرة التي كان يتحملها المؤمن نتيجة لانتهاك المستأجر. وبالتالي ، لا يجوز رفع هذا الادعاء في محاكم لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية ، ولكن لا يجوز رفعه إلا داخل المحاكم العادية للأرض ، وفقًا لما ينص عليه النظام الأساسي. لذلك ، فقط بعد سداد شركة التأمين للطرف المتضرر ، يجوز لشركة التأمين طلب مطالبة ضد المستأجر. قد يجد المستأجر نفسه مسؤولاً عن الأضرار الإضافية بعد مطالبة التأمين لأن التأمين سيعيد المؤجر فقط للخسائر التي تكبدتها نتيجة الأضرار وليس نتيجة للأرباح الضائعة.

    استنتاج

    ينص قانون الإيجار على أرض مشتركة حيث يمكن للمستأجر الاستمتاع بوحدته دون تدخل مع حماية مصلحة المالك في ممتلكاته. لذلك ، فإن التمتع بالوحدة المستأجرة يقتصر على الفائدة المفيدة المرجوة للمالك. قد لا تكون التعديلات على طبيعة الشقة في صالح المالك ، ولكن إذا كان المالك قد أعطى موافقة المستأجر على القيام ببعض أعمال التجهيز ، فلا يجوز ذلك إلا في حدود الاتفاقية. يُنصح المستأجرين أيضًا بتأمين عمل التجهيز الذي يريدون القيام به لتجنب المخاطر المصاحبة لأي أضرار قد تحدث. من المحتمل جدًا أن يلغي عمل التجهيز بوليصة تأمين المالك ، وأن الاتفاقية ستضع المستأجر في المسؤولية عن أي خسائر تكبدها. يمكن أيضًا ضم المستأجر في بوليصة التأمين مع المالك ، وبهذه الطريقة يُقصد بالتأمين تغطية المستأجر وكذلك المالك. الأهم من ذلك ، فإن شركة التأمين لن تكون قادرة على ممارسة حقها في الاستسلام ضد طرف مؤمن عليه. أخيرًا ، سيحتاج المستأجر أيضًا إلى الحصول على ترخيص من السلطات المختصة قبل الشروع في أي أعمال ترميم ثقيلة ، مثل تلك التي تتطلب حفر أو تغيير هيكل المبنى. هذه هي السلطات المعنية بالتنمية الحضرية ومراقبة التخطيط.

     

    ]]>
    Tue, 21 May 2019 11:56:00 GMT
    <![CDATA[إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي]]> إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي

    الرهون العقارية – أساسيات

    الرهون العقارية هي نوع من أنواع البنوك تقديم القروض لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء الممتلكات. إن شراء عقار هو جزء مهم للغاية من العالم الحديث ، حيث من المحتمل أن يكون الجميع تحت هذه المظلة ، من أبرز الشركات التي تشتري مشاريع جديدة إلى الفرد العادي الذي يشتري منزلا لأول مرة. الرهن العقاري نفسه مصدر طويل الأجل للتمويل ، ويمكن أن يكون في كثير من الأحيان مقابل مبالغ كبيرة. على هذا النحو ، فإن مستويات عالية من التنظيم عادة ما تكون في مكانها في معظم الولايات القضائية.
    تحتفظ دبي حاليًا بالقانون رقم 13 لعام 2008 - قانون العقارات
    ، على الرغم من وجود خطط لإدخال تشريع جديد في هذا الشأن. ومع ذلك ، كان هذا القانون مخصصًا لإمارة دبي فقط ، وهو أمر مفهوم في بعض النواحي. دبي هي قلب الأعمال في البلاد ، وتقدر قيمة سوق العقارات هناك بعشرات المليارات من الدراهم. كما أن دبي لديها أعلى عدد من السكان في البلاد بفارق ضئيل ، وبالتالي فإن القطاع العقاري سيتطلب أكبر قدر من المراقبة والتنظيم. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن دولًا مثل أبو ظبي يمكنها تجاهل أو الاعتماد على قوانين تنفذ بشكل واضح لأغراض مختلفة. كرد فعل على هذه الفكرة بالذات ، كان عام 2015 هو قيام إمارة أبو ظبي بسن قانون جديد لتغطية الرهون العقارية والقضايا المماثلة المماثلة.
    قانون العقارات - أبوظبي

    جاء قانون أبوظبي رقم 3 لعام 2015 ، وهو قانون تنظيم العقارات (قانون العقارات في أبوظبي
    ) ، منذ ثلاث سنوات ، بهدف تقديم اللوائح والتشريعات حول مختلف الأمور. وتشمل هذه قانون الضمان ، سجل مؤقت ، عملية الرهن العقاري وأكثر من ذلك. يغطي القانون مجموعة واسعة من المجالات ، على الرغم من أن القطاعات الأكثر تضررًا منها ستكون على الأرجح سوق العقارات.
    في حالة العقارات في أبو ظبي ، كان القانون يستخدم لأول مرة في دعوى قضائية في عام 2017 والتي تتعلق بدفعة الرهن العقاري ، على الرغم من أن هذا سيتم طرحه في وقت لاحق.

    أحد المجالات الحاسمة التي ستجعل أولئك في قطاع العقارات سعداء سيكون التغييرات على لوائح الرهن العقاري ، أو بالأحرى إدخال قواعد محددة لهذه المسألة. قبل تقديم هذه القوانين ، اعتمدت المسألة على ممارسات بلدية أبوظبي والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات (القانون المدني
    ). في حين أن هذه القوانين ، حتى وقت قريب تم استخدامها في أبو ظبي ، وقد حصلت على هذه المهمة ، فإنها لا تزال غير محددة بما يكفي للرهونات بسبب عدم إنتاجها مع وضع الرهون في الاعتبار كأحد العناصر الحاسمة ، وبالتالي هناك احتمال تكون قرارات مشكوك فيها.
    إن إدخال القانون المدني من الناحية النظرية سيؤدي إلى نظام أكثر اتساقا ويمكن الاعتماد عليه. كما هو الحال مع أي شيء ينطوي على المال ، فإن الاتساق والاعتمادية عامل حاسم وغالباً ما يتم السعي وراءهما حيث أنهما يوفران الراحة لهؤلاء الذين يعتمدون عليهم. ومن المرجح أن ترتبط ثقة المستهلك مباشرة بهذه النقاط الرئيسية ، ولذا قد يتبين أن التغيير البسيط في إدخال قانون صريح يمكن أن يؤثر على القطاع بأكمله ككل. لكن مشروع القانون جديد نسبياً في هذه المرحلة ، ولذا سيلزم المزيد من الوقت قبل أن يصبح النطاق الحقيقي لآراء الناس واضحا ، رغم أنه يبدو واعدًا.

    الأثر
    في العديد من الطرق ، تعد التغييرات إصلاحًا للطرق المستخدمة سابقًا ، وهناك لوائح ومتطلبات جديدة تتطلب المراقبة. هناك جزء مذكور بإيجاز ، لكنه قد يكون مؤثراً في القانون ، وهو حقيقة أن هناك الآن تعريفات للعديد من العبارات. يتم توفير الأوصاف في معظم التشريعات والسماح بالوضوح ليس فقط عند القراءة من خلالها ، ولكن أيضا يعطي الأطراف تفاصيل القانون حتى عندما لا يمر أي نزاعات قانونية ، ويمكن أن يساعد على تجنب أي نزاعات من الظهور. محامون في أبوظبي.

    واحد من التغييرات الهامة المتعلقة بترخيص الكيانات التي تشارك في الممارسات المتعلقة بالعقارات. قبل وصول القوانين ، لم يكن الترخيص ضرورة ، على الرغم من أنه أصبح الآن مطلبًا ، مع وجود تداعيات محددة على الأشخاص الذين ثبت انتهاكهم. وتنص المادة 5 (1)
    على أنه لا يجوز لأي مطور أو سمسار أو موظف عقارات أو مدير مزاد أو مدير نقابة الملاك أو مقيم أو مسّاح أو أي شخص يحدد بهذه الصفة أن يمارس هذه المهن دون الحصول أولاً على ترخيص. وتنص المادة 5 (5) أيضاً على أن هذه التصاريح تتطلب التجديد سنوياً.
    كما ينشأ سجل كما هو مذكور في المادة 4
    . ويهدف السجل إلى جمع كل المعلومات والبيانات والمستندات المتعلقة بما يلي:

  •  المرخص لهم
  •  أمناء الحساب واتفاقيات حساب ضمان المشروع
  •  أذونات تسويق مشروع التطوير العقاري. و
  •   كما تصبح أي بيانات أو مستندات أخرى تعتبرها الإدارة ضرورية.  
  • هناك العديد من النقاط الأخرى التي نوقشت في جميع أنحاء التشريع. ومع ذلك ، فإن النقطة الهامة التي طرحت لاحقاً والتي يجب النظر إليها الآن عن كثب هي مسألة تأمين الرهن العقاري.

    قرار محكمة أبوظبي رقم 288 لعام 2017
    كما يتم تعريف التأمين على الرهن العقاري وذكره في المادة 1
    ، ويكون التعريف كما يلي:
    "العقد الذي يحصل فيه الدائن على حق حقيقي أو منفعة تعاقدية على الممتلكات المرهونة المخصصة لسداد الدين وبهذا الحق أو المنفعة قد يكون للدائن الأسبقية على الدائنين العاديين أو الدائنين الآخرين الذين يتبعونه في المرتبة".

    كان قرار محكمة أبوظبي العامة رقم 288 لعام 2017
    أول قضية يتم فيها إصدار القانون المدني. في هذه الحالة ، كان المدعي عبارة عن بنك ، وقدمت الدعوى ضد اثنين من العملاء. وكان هؤلاء العملاء قد أخذوا رهون عقارية وشراء ممتلكات ، على الرغم من أنهم غير قادرين على تسديد دفعة ، وعلى هذا النحو ، كان البنك يطلب من المحكمة أن يتمكن من بيع العقارات لاسترداد الأموال التي فقدوها.
    كانت النقطة القانونية البسيطة التي استخدمت لدعم هذه المطالبة هي المادتين 53 (1) و (2)
    التي تنص على ما يلي:
        يجوز لمرهن التأمين العقاري أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن أن يشرع في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون ويبيع الممتلكات المذكورة بالمزاد إذا كان الدين غير مدفوع عند الاستحقاق أو أي شروط تتطلب انقضاء المدة قبل تاريخ الاستحقاق ؛
        قبل البدء في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون وتقديم طلب إلى القاضي المختص للعدالة من أجل الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه بالمزاد ، يجب على المرسل إليه أن يرسل تحذيراً مكتوباً إلى المرهون والضامن ، إن وجد ، بالبريد المسجل. . ضمن هذا يجب أن يتضمن إشعار الاستلام بإخطاره بالتحيز وأن يطلب منه سداد الدين والاستحقاقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن 30 يومًا من تاريخ الإنذار.

    ينص القسم 1
    من هذه المادة على الحالات التي قد تنشأ فيها ، ويبدو أنه نهج منطقي للغاية. ومع ذلك ، يضمن القسم 2 أن معاملة الرهن العقاري عادلة. شراء الممتلكات هو صفقة كبيرة ، ويمكن أن يكون هناك الكثير من الركوب عليه ، وبالتالي تعطى الفرصة للحزب في محاولة للحصول على وضعهم في الاختيار أو تقديم تفسير لما هي القضية.
    ما يسمح به هذا هو نظام عادل وأحكام عادلة ونتائج القضايا لتكون القاعدة في الفشل في دفع المواقف ، حيث غالباً ما يكون هناك جانبان لكل قصة.

    المادة 54 من القانون تتعلق بتسوية القضايا المتعلقة بفشل مدفوعات الرهن العقاري. تنص هذه المادة على ما يلي:
    "مع مراعاة أحكام البند (2)
    من المادة السابقة من هذا القانون (المادة 53)، إذا عجز مقدم الرهن أو الضامن عنه أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن عن سداد ديونه. يجب على قاضي القضاء الموجز أن يصدر ، بناء على طلب المرتهن ، قرارًا بشأن بيع العقار في الرهن بالمزاد العلني عن طريق الإجراءات المطبقة على المحكمة المختصة ".
    ما توضحه هذه المادة هو أن هناك درجة من التباين يمكن أن تكون ممكنة في إطار القانون ، وهذا متروك لتقدير القاضي في القضية. إحدى الطرق التي قد يغير القاضي بموجبها المادة 53 (2)
    هي السماح بمرور 60 يومًا بدلاً من 30 للسماح للدائن المرتهن بالدفع.
    هل هذا القانون أفضل للنظام؟


    التغييرات التي أحدثها القانون واللوائح التي وضعها الآن في حجر هي في الغالب إيجابية. أنها لن تسمح فقط للمهنيين في قطاع العقارات ولكن أيضا الأشخاص العاديين الذين يسعون للحصول على الرهون العقارية ، ليكون لديهم الثقة في الآثار القانونية لهذا النشاط.

     

    ]]>
    Wed, 05 Sep 2018 10:54:00 GMT
    <![CDATA[الرهن العقاري]]> الرهن العقاري وتأمين الأصول المدعومة

     

    المقدمة

    إن التسنيد هو أداة مالية قوية تجعل من الممكن تحقيق ربحية الموجودات غير السائلة. نتفق جميعا على أن التوريق ساهم في الأزمة المالية لعام 2008 ، مما يدل على كيف أن هذه الأداة التجارية القوية هي سلاح ذو حدين: فهي قادرة على تعزيز وتدمير الاقتصاد. الولايات المتحدة أيضا معروفة كقائد غير منازع في أسواق التوريق. ومع ذلك ، فإن الكثير من النشاط الحالي يحدث في الشرق الأوسط، بما في ذلك الإمارات العربية المتحدة ، حيث تظهر موجة جديدة من أسواق التوريق.

    تعريف

    من خلال هذه العملية المالية ، يتم تجميع العديد من الأصول غير السائلة في مجمعات وتحويلها إلى أوراق مالية. يقوم مستثمرو الطرف الثالث في سوق ثانوي بشراء هذه الأوراق المالية أو التدفقات النقدية المتعلقة بها. وبعبارة أخرى ، يتم بيع المصالح الأمنية في المجمع للمستثمرين. تمكن العملية من تحويل أصل أو مجموعة أصول إلى أمان قابل للتسويق. أهدف في هذه المقالة إلى تقديم شرح شامل لطبيعة الحيازات الأساسية للتسنيد ، ووظيفة المركبات ذات الأغراض الخاصة ، والاستجابات التنظيمية للتوريق بعد الأزمة المالية ، وتأثير العملية الاقتصادية على الأسواق المختلفة.

    مثال لأصل غير سائل هو أداة دين ، والتي يقوم المنشئ (مثل البنك) بتنفيذها مع العديد من الملتزمين (مثل الأفراد الذين لديهم رهن عقاري مع البنك). يمكن أن تكون هذه الأصول ، التي تندرج في مجموعات ، أنواعًا مختلفة من الديون التعاقدية (رهن عقاري في المساكن عمومًا) مثل الرهون العقارية السكنية ، والرهون العقارية التجارية ، وقروض السيارات ، والتزامات ديون بطاقات الائتمان (أو غير ذلك من الأصول غير المديونية التي تولد المستحقات). نحن نجمع هذه الأصول مع أصول متجانسة أخرى ، مثل الرهون العقارية الأخرى التي صدرت على شروط مشابهة بشكل كبير ، لتشكيل تجمع. بعد ذلك ، يقومون بنقلها إلى الثقة أو مركبة الأغراض الخاصة (SPV) وهي سيارة التوريق. ستبيع الشركة المصالح الأمنية للمستثمرين. أنها تعطي الأموال التي أثيرت إلى الوسيط أو المنشئ في النظر في نقل الأصول.

    من المهم أن نلاحظ أن مجموعة واسعة من أصناف الأصول وإنشاء السيولة لأصل غير سائل يجعل التوريق أداة مالية قوية وعملية. علاوة على ذلك ، يمكن تقسيم مجموعة من الأوراق المالية وبيعها لمستثمرين مختلفين على أساس مستوى المخاطر الذي يرغب المستثمرون في اعتماده. إذا كانوا راغبين في تحمل مخاطر الرهون العقارية التي قد يتم سدادها أو لا يتم سدادها ، فسوف يشترون الجزء الأكثر خطورة من المجمع. إذا لم يكونوا راغبين في تحمل مثل هذه المخاطر ، فسوف يشترون الجزء المنخفض المخاطر من البحيرة. فيما يتعلق بالقيمة ، تهيمن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) على السوق العالمية ، في حين تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) بمعدلات نمو ثابتة.

    فوائد التوريق

    تقدم عملية التوريق العديد من المزايا الأساسية للمشاركين. في هذا السياق ، فإنه يسمح للمنشئ للقيام بالأمور التالية:

  • تمكن من تحويل الأصول غير السائلة إلى أداة مالية سائلة، وبالتالي تحديد الإيرادات المستقبلية.
  • يمكّن من الاقتراض بسعر أفضل بالنظر إلى أن علاوة المخاطرة التي يطلبها المستثمر تتناسب مع مجموعة الأصول الأساسية.
  •  يحسّن إدارة الميزانية العمومية مع تخفيض نسب الرافعة والنسب عن طريق إزالة الأصول الخطرة من رصيدها. إنه يسمح باستخدام رأس المال لدعم كتابة القروض والاستثمار.
  •  مخاطر الدفع المسبق للأصول الأساسية بعد ذلك على المستثمر.
  • أنه يزيل التعرض لمخاطر الائتمان أو إدارة الأصول.
  • .يحصل المنشئ على الوصول إلى قاعدة مصرفية / مستثمرين أوسع في الأسواق المالية.
  • سوف يفيد التسنيد المستثمر بالطرق التالية:

  • .إنه يمكّن الأوراق المالية من الحصول على تصنيف ائتماني ممتاز بالنظر إلى أن الصفقات يمكن أن تستلزم تحسينات ائتمانية.
  • تتجاوز العوائد التي تقدمها الأوراق المالية تلك السندات على سندات الشركات المماثلة.
  • الضمانات سائلة.
  • إنه استثمار في مجمع متنوع. ويفضل المستثمرون الاحتفاظ بجزء من مجموعة من الأصول الخطرة مقارنةً بموجودات واحدة محفوفة بالمخاطر.
  •  

     1. الأوراق المالية والأوراق المالية المدعومة بالأصول (MBS) 

     

    بشكل قاطع ، تقسيم الموجودات في فئتين هما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالموجودات. ويطلق على شكل التوريق المدعوم برهون عقارية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تضم ثلاثة أنواع مركزية:

  • . سندات الرهن التمويلية
  • .جرد MBS
  • .التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
  • إصلاحات أو الرهن العقاري بسعر فائدة عائم ترعى هذه الأوراق المالية. سيشتري المستثمر الأسهم في مجموعة من الرهون العقارية ، وسيحصل على تدفق نقدي يعتمد على ميزات الرهون الأساسية مثل المبلغ الأصلي والفوائد والمدفوعات التي تمت قبل عقد الإيجار.

    علاوة على ذلك ، فإن MBS المجهدة هي تأمين الرهن العقاري المشتق. يتم فصل تقسيم المبلغ الرئيسي والفائدة بطريقة بحيث يختلف سعر كل مستثمر عن الآخر. هناك احتمال لوجود MBS التي تم تجريدها والتي تقوم الشركات بتكوينها على أساس أن هناك طبقة مستثمرة ذات مصلحة وفئة مستثمر رئيسي فقط.

    وأخيرًا ، في شركة CMO ، يتم شراء كامل الرهونات الممولة من الديون الصادرة في شرائح مختلفة بواسطة سيارة التوريق. بعد ذلك ، هناك إعادة توزيع التدفقات النقدية من الأصول إلى شرائح مختلفة. يتم استخدام أصل وفائدة سيارة التوريق للتركيز على كل فرع. إنه يخلق علاقات مخاطر / عوائد مختلفة بين فئات المستثمرين عن طريق أخذ الرهن العقاري (أداة منفردة) وإنشاء أدوات متعددة الطبقات. لقد تطور هذا النوع من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية بشكل كبير وكان موضوع مستويات كبيرة من إعادة الهيكلة المالية.

     

     2. الضمانات المدعومة بالأصول (ABS) 

     

    الأوراق المالية المدعومة بالموجودات هي أوراق مالية مدعومة بأصول غير عقارية. وتشمل هذه (على سبيل المثال لا الحصر) ما يلي:

  •  قروض السيارات وتأجيرها
  • بطاقة الائتمان و متجر تهمة 
  •  تأجير أجهزة الكمبيوتر وغيرها من المعدات
  • حسابات الذمم المدين
  • التسويات القانونية 
  •  قروض تجارية صغيرة
  • القروض الطلابية
  •  قروض المساكن الرئيسية وخطوط الائتمان
  •  قروض القارب
  •  قروض الامتياز
  •  قروض الملكية بالوقت
  •  تأجير العقارات
  •  توريق الأعمال بأكمله
  • هناك منظور حيوي آخر للنظر في فهم بنية التوريق هو فكرة تعزيز الائتمان. إنها الطريقة أو الإستراتيجية لتعزيز إجراءات تقييم التبادل ، على النحو الموصى به من قبل وكالة تصنيف الائتمان مع الأخذ في الاعتبار الهدف النهائي لجذب المستثمرين الماليين للاستثمار في هذه الأصول.

    مركبات الأغراض الخاصة (SPV)

    شركة SPV هي شركات تابعة لشركة الأم ، التي توفر طريقة بديلة لمعاملات التمويل. بالنظر إلى أن هناك حماية كاملة للموجودات من تصرفات الشركة الأم ، فإنها تحد من المخاطر المالية على ممتلكات SPC. تلعب هذه المركبات دوراً لا غنى عنه في تشغيل الأسواق المالية العالمية. السماح للمستثمرين والشركات بزيادة رأس المال ، وتوريق الأصول ، وتقاسم المخاطر ، والحد من الضرائب وتنفيذ الأنشطة دون أي فرصة (أو على الأقل ليس تهديدًا كبيرًا كما هو الحال عادة). توفر الشركات الصغيرة والمتوسطة مسؤولية محدودة للمساهمين ، ويمكنهم اختيار العمل على ميزانيات منفصلة عن شركاتهم ("خارج الميزانية") ، وهم يعملون على هذه الميزانيات العمومية المجانية بدلاً من تسجيل المعاملات باسم شركاتهم الأم. فيما يلي SPVs شائع الاستخدام للعمليات:

  • ضمان المشاريع من الفشل المالي أو التجاري أو التشغيلي
  • تمويل القروض والمبالغ المستحقة القبض. على سبيل المثال ، أقامت الحكومات SPVs لتمويل مشاريعها وتمكين كيان SPC من توجيه الأموال للمشاريع في مناطق مختلفة.
  • نقل الأصول: عند تحويل الأصول إلى SPC ، تصبح غير قابلة للتحديد. ونتيجة لذلك ، فإنه يحمي الشركات في حالة الإفلاس أو التصفية. وقد أدت هذه القابلية للمساءلة المحاكم إلى الحكم بأن هناك صلة بين أصول SPC وصناديقها مع الشركة الأصلية.
  • التنظيم والالتزام: تتجنب SPVs البروتوكولات التنظيمية والامتثال حيث يمكن إنشاؤها في هياكل تشبه اليتيم.
  • تمويل رأس المال وجمعه: يمكن استخدامها لتمويل مشاريع جديدة دون زيادة التكاليف أو تغيير هيكل المساهمة. يجعلها مفيدة بشكل خاص لتمويل مشاريع الطائرات والطاقة والبنية التحتية.
  • الجانب العالمي من التوريق

    في الإمارات

    يسمح التوريق للشركة بأن تفكك نفسها من خلال فصل الأصول ذات السيولة العالية عن المخاطر المرتبطة بالصفقة. ثم يتم استخدام هذه الأصول لجمع الأموال في أسواق رأس المال بتكلفة أقل ، ومخاطر أقل مما لو كانت الشركة قد نمت الأموال مباشرة (عن طريق إصدار المزيد من الديون أو الأسهم). وستحتفظ الشركة بعد ذلك بالمدخرات الناتجة عن هذه التكاليف الأقل.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تقوم الشركة بتأسيس نظام للتوريق الإسلامي. إنه هيكل قانوني يكرر الغرض الاقتصادي لهيكل تسنيد تقليدي مدعوم بالأصول ويلبي متطلبات التمويل الإسلامي. المصطلحان "المهام" و "التوريق" هما المصطلحان المستخدمان في التوريق بموجب الشريعة الإسلامية. بالنظر إلى أن معظم المبادئ المالية الإسلامية تقوم على أساس مفهوم دعم الأصول ، فإن التوريق يتناسب بشكل جيد مع التمويل الإسلامي.

    إن التوريق التقليدي ، الذي نشأ في الاقتصادات غير الإسلامية ، ينطوي على دين بفائدة. من خلال عقد المطالبات الطارئة على أداء الأصول المورقة ، يحق للمستثمرين تحديد الفوائد المسبقة وكذلك المبلغ الأصلي المدفوع في البداية. ومع ذلك ، تحظر مبادئ التمويل الإسلامي الربح من الديون والمضاربة. وبالتالي ، فإن إصدار سندات دين بفائدة مع تنازع مضمون يتعارض مع مبادئ التمويل الإسلامي. على الرغم من حقيقة أن التوريق في ظل الشريعة الإسلامية يمنع دخول الفوائد ، تقوم الشركة بهيكلها في مثل هذه العملية بحيث تكافئ المستثمرين على تعرضهم المباشر لمخاطر العمل. أصول التوريق الضمنية التي لا تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية لا يمكنها أن تتورط في السوق.

    في المملكة المتحدة

    تعتبر المملكة المتحدة أكبر سوق للتوريق في أوروبا ، حيث بلغت قيمتها ما يقرب من 26 مليار دولار أمريكي في عام 1999. إن أول فئة أصول يتم تسنيدها في المملكة المتحدة هي قروض عقارية خاصة. وفي وقت لاحق ، توسعت السوق بشكل كبير لتشمل مستحقات بطاقات الائتمان ، وقروض استهلاكية أخرى ، ومستحقات الإيجار ، وتأمينات الأعمال الكاملة التي بموجبها تكون الأوراق المالية في جميع المستحقات المستقبلية للشركة. في المملكة المتحدة ، هناك مقدمة مستمرة لأنواع وهياكل الأصول الجديدة.

    في ألمانيا

    سوق ألمانيا ليست مهمة مثل الولايات المتحدة. ومع ذلك ، فقد نما سوق ABS في ألمانيا بشكل مطرد منذ عام 1995. وعادةً ما تكون قروض الإسكان ومدينو بطاقات الائتمان وقروض المستهلكين هي مواضيع عمليات التوريق في ألمانيا. في منتصف عام 1997 ، نشر المكتب التنظيمي للبنك الألماني دليلاً يسمح بالتخفيف من متطلبات كفاية رأس المال للبنوك إذا استوفت المعايير المحددة. ومنذ ذلك الحين ، لم تقم الشركات ، بل البنوك أيضاً ، بتوريق العديد من الأصول. في الماضي ، كانت معاملات ABS التقليدية تعتمد أساسًا على قروض الرهن العقاري (السكنية والتجارية) ، والمبالغ المستحقة القبض التجارية ، ومستحقات الإيجار ، وقروض العملاء. اليوم ، يمكن تحويل جميع أنواع الموجودات إلى أوراق مالية شريطة أن تكون قابلة للانفصال ، قابلة للتحويل ، قابلة للإلغاء وخالية من الاعتراضات.

    في المنطقة الآسيوية

    تسببت الأزمة الآسيوية في تباطؤ سوق التوريق في آسيا. من العقارات إلى الرواتب ، كان السوق يبحث باستمرار عن أصول جديدة للتوريق. كان السوق مزدهرًا ، حيث كان يبحث باستمرار عن طرق مبتكرة للتغلب على مشكلاته القانونية والضريبية والمحاسبية. لكن انهيار السوق في عام 1997 أبطأ بشكل كبير من عملية تطوير عملية التوريق في المنطقة. بدأ السوق في الانتعاش في عام 1998 ، وفي المجموع ، تم الانتهاء من أربع صفقات كبيرة: في هونغ كونغ وتايوان وكوريا و "صفقة سلة آسيوية" (CBO). شهد عام 1999 زيادة كبيرة في النشاط الذي يركز على شمال آسيا. وبالنظر إلى أن القضية المركزية في السوق الآسيوية لا تزال تتمثل في جذب المستثمرين ، فقد كان التركيز في تلك المنطقة على التحسينات الائتمانية وإعادة تجميع المخاطر.

    استنتاج

    على العموم ، يعتبر التوريق أداة مالية قوية تشكل جزءًا مهمًا من جيل الربح العالمي الحالي. وبالنظر إلى أن انتهاكات التوريق ساهمت في الأزمة المالية العالمية ، فإن تنظيمها مهم للغاية. ردود الولايات المتحدة وأوروبا في فترة ما بعد الأزمة غير كافية. لتحقيق إطار تنظيمي أكثر انتظامًا ، يجب أن يكمل القانون الحالي.

    ]]>
    Tue, 24 Apr 2018 10:27:00 GMT
    <![CDATA[دليل قوانين الممتلكات خارج الخطة في أبو ظبي]]> دليل لقوانين العقارات خارج الخطة في أبو ظبي

    في السابق ، كانت القوانين المتعلقة بمبيعات العقارات غير المخطط لها في أبوظبي هي المكان الأعمى القانوني الذي تسبب في الغموض والفشل في تأمين مصالح المستثمرين. ومع ذلك ، فإن إنشاء القانون رقم 3 لعام 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في أبو ظبي جاء ارتياحا لأنه قد ذكر صراحة الأحكام المتعلقة بالمبيعات خارج الخطة. وتشمل السمات البارزة للتشريعات في هذا التشريع إنشاء السجل المؤقت والضمان الذي تم تأسيسه بالفعل في دبي قبل بضع سنوات.

    وقد أوضحت هذه المقالة الوضع القانوني للمبيعات على الخارطة ، ومتطلبات الامتثال للمطورين ومسؤولية المطورين في حالة تأخر شركة أو تأجيل بناء العقار بعد قيام المستثمرين بإيداع جميع أموالهم.

    بيع العقارات خارج الخطة هو طريقة معروفة للمطورين في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات) لتأمين المستثمرين في أي مشروع عقاري جديد. هذا الشكل من المعاملات يخلق ترابطًا بين مختلف الأطراف المشاركة في المعاملة مثل الممولين والمطورين والمستثمرين من خلال الدخول في اتفاقيات مختلفة. في أبو ظبي ، خلافاً لدبي ، لم تسن الحكومة أي لوائح تتعلق بالمبيعات الجاهزة للخارج. لذلك ، كان سوق المستثمرين أقل ثقة ، خاصة قبل صدور القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون). سرعان ما أدركت الحكومة الحاجة إلى التوجيه الدقيق في أبوظبي ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة وتيرة التطوير وإطلاق العديد من المشاريع العقارية الجديدة في أعقاب عام 2010. وبالمقارنة مع الإطار التنظيمي لدبي ، لم تكن أبو ظبي تتمتع بأي حماية فيما يتعلق بأي تأخير ، عدم الانتهاء ، أو عيوب الممتلكات / المشروع. كان هناك العديد من عناصر المخاطرة المشاركة في مثل هذه الاستثمارات. على سبيل المثال ، سيطلب من الممول أن يقبل المخاطر الائتمانية لمطور العقارات ، وكذلك على المستثمر لتمويل شراء عقار جاهز. يعتمد الممول على سجلات المطور لأنه لا يوجد سجل مؤقت لتسجيل حقوق الملكية في العقار.

    بموجب المادة 1 ، يحدد القانون المبيعات خارج الخطة بأنها "العقد الذي يحصل بموجبه المشتري على منحة لحقوق الملكية لوحدة (وحدات) عقارية مقترحة وفقًا للخطة المركبة وخطة الأرضية". في أبوظبي ، قسم تتولى شؤون البلدية (دائرة الشؤون البلدية) مسؤولية الحفاظ على السجلات العقارية التي لها وظائف مماثلة لتلك الخاصة بهيئة تنظيم العقارات (RERA) في دبي. ينص القانون الجديد على الأحكام المذكورة أدناه فيما يتعلق بتسجيل الممتلكات العقارية.

    الميزات الهامة للقانون الجديد

  • فيما يتعلق بالمادة 15 من القانون الجديد ، لا يُسمح للمطورين ببيع أي وحدة ما لم يستوفوا الشروط المنصوص عليها. الميزة الأكثر أهمية هي أن المطورين - بغض النظر عن الحصول على ترخيص من دائرة التنمية الاقتصادية - مطالبون بالحصول على شهادة عدم الممانعة من DMA بأنهم مؤهلون للقيام بتطوير مثل هذا المشروع العقاري ، والذي يضمن تأهيل المطور وقدرتها المهنية. إن هذا الشرط الخاص بشركة نفط الشمال هو جانب هام من جوانب كبح: (1) أي سوء إدارة للمشروع العقاري حيث تكون مصلحة الجمهور مشتركة بشكل عام. و (2) يخالف المطور التزاماته ويسيء استخدام موقعه ومستحقاته. في وقت سابق ، كانت شروط الاتفاقية الموقعة بين الأطراف ملزمة لهم. ومع ذلك ، فقد غاب عن غياب العديد من المستثمرين من حقوقهم المشروعة.
  • علاوة على ذلك ، يجب تقديم خطة الطابق الأولي والخطة المركبة الأولية (خطة التطوير) من قبل المطور قبل سجلات العقارات مع DMA. هذا المطلب ، على وجه الخصوص ، يؤكد ويمنع أي اعتراض تثيره DMA في مرحلة لاحقة أثناء تنفيذ الخطة. يجب على المطور أيضا الحصول على موافقة من DMA على بيان الكشف ويجب أن تظهر جميع البيانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير.
  • كما أن المطور سيحمل الفائدة على الأرض التي سيطور عليها المشروع أو حقه (حقوقه) التعاقدية التي تسمح له ببناء قطعة الأرض ومنح حقوق الملكية لوحدات العقارات التي شيدت على الأرض المذكورة. واحدة من أبرز ميزات القانون الجديد هي الحفاظ على حساب الضمان الذي يجب أن يفتحه المطور. سيقوم المطور بإيداع أموال المستثمر في الحساب لتغطية نفقات البناء. يجب وضع جميع العائدات من المبيعات خارج الخطة وتخزينها في حساب الضمان ولن يتم دفعها إلا على مراحل لتمويل تطوير المشروع. ومع ذلك ، يتعين على المطور أن يمول نفسه أو يحصل على تمويل لأول العشرين بالمائة (20٪) من أعمال البناء ، نظراً للقيود. وقد وضعت المادة 18 من القانون الجديد حكما منفصلا لحسابات الضمان والتزامات المطورين فيما يتعلق بإدارة أموال البناء. يجب على المطورين الذين يخططون لبيع وحدات عقارية خارج الخطة للمشروع فتح حساب الضمان بعد تقديم الطلب والمستندات الضرورية إلى DMA. يجب على المطور أيضًا تعيين أمين حساب وكل الأموال التي يدفعها مستثمرو الوحدات العقارية خارج الخطة يجب إيداعها في حساب الضمان هذا وفقًا للقانون الجديد ولائحته التنفيذية.
  • يجب على مطور الحساب والقيم المالي للحساب تشكيل "اتفاقية حساب الضمان" بما يتماشى مع النموذج القياسي لـ DMC لفتح الحساب الخاص بالمشروع العقاري المحدد. يجب على المطورين فتح حساب ضمان منفصل لكل مشروع وأن يتم استخدام المبالغ المودعة في هذا الضمان فقط لبناء وتسوية مدفوعات التمويل بموجب أحكام اتفاقية حساب الضمان والقانون الجديد.
  • الرهن: نصت المادة 23 من القانون الجديد على أن المطور يمكن أن يرهن أرض المشروع التنموي فقط لجمع الأموال للبناء بعد استيفاء الشروط التالية:
  • يجب إخطار مشتري الوحدة العقارية بالأرض التي سيتم تطوير المشروع عليها أو حق الملكية ، ويجب أن تعكس هذه الشروط في عقد البيع والشراء.

    •  ﻳﺠﺐ أن ﻳﻘﻮم اﻟﻤﻄﻮر ﺑﺎﻟﺘﻄﺒﻴﻖ ، وﻳﻨﺒﻐﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺎﻟﺢ اﻟﻤﻄﻮّر أن ﻳﻮاﻓﻖ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻋﻠﻰ إزاﻟﺔ أي رهﻦ ﻋﻘﺎري ﻋﻠﻰ اﻟﻮﺣﺪة اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ، اﻟﺬي دﻓﻊ اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﺎﻟﻜﺎﻣﻞ اﻟﺴﻌﺮ ﺑﺈﻳﺪاﻋﻪ ﻓﻲ ﺣﺴﺎب اﻟﻀﻤﺎن.
    • يكون البنك أو المؤسسة المالية مسؤولاً عن إيداع المبلغ بالكامل في حساب الضمان الخاص به ولا يجب عليه دفعه مباشرة إلى المطور.

    المطور مسؤول عن ضمان واتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لأحكام القانون الجديد. من ناحية أخرى ، فإن مشتري العقار ملزم بدفع قيمة الوحدة العقارية (الخارطة) عن طريق نسبة الإنجاز الفعلية لأعمال البناء ، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

    تصدر دائرة الشؤون الدينية القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المتعلقة بأساليب وآليات البيع خارج الخطة وكذلك المستندات التي يجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن.

    ما لا يشكل خرقا من قبل المطور؟

    نصت المادة 17 (2) على أن أفعال المطور التالية لا تعتبر مخالفة للقانون:

  • إذا كانت الأرض التي يتم فيها مصادرة مشروع التطوير العقاري لصالح الجمهور ؛
  • إذا قامت أي كيانات حكومية بتجميد تطوير المشروع لإعادة التخطيط ؛
  • إذا كانت هناك مبانٍ أو حفر أو خطوط خدمات موجودة في موقع مشروع التطوير العقاري ؛ و
  • إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ، وأسفر عن تغيير الحدود ومنطقة المشروع بطريقة تؤثر على تنفيذ التزامات المطور الفرعي.
  • استنتاج

    أعطى القانون الجديد آمالاً كبيرة لسوق العقارات في إمارة أبوظبي على غرار ما حدث في إمارة دبي حيث تم تطوير الأنظمة العقارية بشكل جيد. استعادت أحكام القانون الجديد ثقة المستثمرين لأنها تطمئن حقوق المستثمرين. في وقت سابق ، في غياب أي من هذه اللوائح، كان من الصعب على المستثمرين فهم وضعهم القانوني في حالة تأخر بناء المشروع. والآن أصبح موقف المستثمرين واضحا ، حيث ينص القانون الجديد على الحقوق والالتزامات المحددة لكل طرف ويتقيد بالمعايير الدولية للتطوير العقاري.

     

    ]]>
    Tue, 17 Apr 2018 01:36:00 GMT
    <![CDATA[مشاريع البناء الملغاة في دبي]]> مرسوم رقم 21 لعام 2013 – بعد سنة واحدة  

    نحن جميعاُ على دراية في القصة. السيد أ اشتري العقارات خارج الخارطة. سيتم الانتهاء من تقديم المشورة للممتلكات بحلول عام X201 السيد  ينتظر الإنتظار مع الترقب. يأتي X201 ويذهب، مع عدم وجود أخبار عن العقار. اتصل متعهد أو وكيل مبيعات بالسيد أ للتوصية بأن البناء قد تأخر. وتمر بعض السنوات ولا يرى السيد أ أي تطور إضافي. وكيل المتعهد والمبيعات لا يظهرون. يقرر السيد أ اتخاذ إجراء قانوني. يتصل السيد أ مع إحدى مكاتب المحاماة العالمية، التي تشتهر بتقديم المشورة القانونية حسب الطلب والاستشارة رفيعة المستوى والتي تبدو بلا جدوى ...

    مشاريع البناء غير المكتملة ليست ظاهرة جديدة في دبي. في الواقع ، قبل عام واحد كانت صحفنا القانونية مثقلة بالمقالات المتعلقة بهذا الموضوع بسبب المرسوم 21 لعام 2013 (املمرسو). أصدر المرسوم في 23 يوليو 2013 ، واقترح نظام لإدارة قضايا التقاضي قدم نتيجة لمشاريع البناء الملغاة. وخلاصة القول أنها تنص على تشكيل لجنة قضائية خاصة (اللجنة) للبت في الحالات التي فشل فيها متعهد مشروع البناء الملغى رسميا في استرداد أموال المشترين. على الرغم من أن المادة 11 (5) من القانون رقم 13 لعام 2008 (القانون 13) أعطت هيئة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري) سلطة إلغاء مشاريع البناء المتأخرة، وقرر قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010 (قرار المجلس) الظروف، شروط وإجراءات مثل هذا الإلغاء، هناك حاجة إلى مزيد من الاهتمام لضمان تبسيط تسوية جميع المستحقات المستحقة وإنفاذ حقوق الأطراف. وتنص المادة 27 من قرار المجلس على أنه في حالة فشل أحد المتعهدين في سداد المشتري في غضون إطار زمني محدد بموجب القرار نفسه، فإنه يتعين على مؤسسة التنظيم العقاري اتخاذ جميع التدابير لضمان احترام حقوق المشتري- وهو التزام قد يستدعي إحالة مؤسسة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري)  ﻣﺴﺄﻟﺔ "اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ المختصة". ويذهب المرسوم كذلك إلى تسمية "السلطة القضائية المختصة" بصفتها اللجنة.

    نحن نعرف ما تفكر به- "هذه رسالة إخبارية، وليست رسالة تاريخية". فلماذا نكتب مقالة عن موضوع قديم قديم؟ والسبب في ذلك هو: على الرغم من أن تموز / يوليو- أيلول / سبتمبر 2013 أوصلنا إلى الوعد بإصلاح نظام التقاضي في القضايا ذات الصلة وعدد كبير من المنشورات المتعلقة بالموضوع ، فإننا لم نشهد أي تغييرات عملية حتى الآن. وتوضح المادة 9 من المرسوم أن الأحكام نافذة اعتبارا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية ، التي وقعت في 10 سبتمبر 2013. وقد وضعت مبادئ توجيهية واضحة بشأن تشكيل اللجنة - أي أن كل فريق يجب أن يتكون من ما لا يقل عن 3 قضاة من محاكم دبي عملاً بالمادة 1 - وتتخذ المادتان 3 و 5 تدابير لضمان امتلاك اللجنة لولاية قضائية حصرية وغير قابلة للجدل على المسائل المحددة. ورغم أن هذه الأحكام الموجزة تحكم العمل الفعلي للمرسوم ، لم يتم تحديد أي موعد لتحويل القضايا إلى النظام الجديد. هذا على الرغم من أن المادة 3 تنص على أنه يجب إحالة جميع الأحكام الصادرة قبل بدء عمل اللجنة (وليس "يجوز") إلى اللجنة للنظر فيها مع ذلك.

    وقد يبدو الأمر كما لو أن عبء عمل اللجنة بدأ بالفعل ، وكما ندرك جميعاً ، فإن إلغاء مشاريع البناء ليس أمراً نادراً في دبي. ومع ذلك ، يظل المشترون الراغبون في إحالة نزاعاتهم ذات الصلة إلى السلطة المختصة دون توجيهات سابقة أو معرفة الطريقة التي ستتخذ بها اللجنة القرارات ، ولا تزال العديد من الأسئلة دون إجابة. ماذا سيحدث، على سبيل المثال، إذا ادعى أحد المتعهدين أنه يعتزم إعادة البدء في العمل في مشروع؟ أو ماذا لو أراد المتعهد بيع الأرض؟

    في الإجابة على هذه الأسئلة يجب أن نتذكر الغرض من اللجنة. ووفقاً للمادة 2 أ من المرسوم ،فإن هذا هو "النظر في مثل هذه القضايا والمطالب والمطالبات التي قد تنشأ بين متعهدي العقارات والمشترين ، الذين يُلغى موضوعهم أو سببهم مشاريع عقارية ألغيت. لا تتأخر أو تتعثر أو تعاني من نكسات ، ولكنها تلغى بشكل رسمي ودائم. والسلطة اللازمة لفرض الإلغاء ليست هي سلطة اللجنة بل سلطة سلطة التنظيم العقاري حسب القانون 13 وقرار المجلس. إذا تم إلغاء الإلغاء من قبل هيئة التنظيم العقاري وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 23 من قرار مجلس الإدارة فإنه بموجب المادة 24 يكون للمتعهد 7 أيام للطعن في القرار الصادر إلى هيئة التنظيم العقاري. عندئذ يكون لدى هيئة التنظيم العقاري 7 أيام أخرى للنظر في الأمر وإصدار حكم نهائي. إذا ظل القرار كما هو، وتم إلغاء المشروع، يجب على هيئة التنظيم العقاري أن تستوفي أحكام المادة 25 - أي تعيين مدقق (وتكلفة المتعهد) وضمان استرداد أي أموال في حساب الضمان إلى المشترين في غضون 14 يومًا. إذا كان الحساب يحتوي على أموال غير كافية لتعويض المشتري بالكامل ، يتم منح المتعهد 60 يومًا (وأي تمديد يسمح به هيئة التنظيم العقاري) لتزويد المشترين بأموالهم.

    لقد أثبتنا بالفعل أن المادة 27 من قرار المجلس تنص على أنه في حالة فشل المنشئ في سداد أحد المشترين، يجب على هيئة التنظيم العقاري إحالة القضية إلى السلطات القضائية المختصة (أي اللجنة) لتنفيذها. لقد أوضحنا كذلك أنه بموجب المادة 2 أ من المرسوم ، يكون مجال تركيز اللجنة هو النزاعات الناشئة بين المتعهد والشراء نتيجة للمشروع الملغى. وبالتالي ، فإن اللجنة لا تتمتع بأي ولاية قضائية في الحالات التي يتحدى فيها متعهد البرامج إلغاء المشروع. هذه مسائل تخص هيئة التنظيم العقاري، التي تملك سلطة حصرية على ما إذا كان سيتم إلغاء المشروع أم لا. لذا، بالعودة إلى أسئلتنا السابقة- ما الذي سيحدث إذا رغب متعهد في إعادة بدء التطوير في مشروع أو أراد بيع الأرض؟ إذا أثبت حساب الضمان أنه كافٍ لتسديد المبالغ المستحقة للمشتري، فيمكن تسوية المستحقات الأخرى دون بيع الأرض ، ثم بعد ذلك يكون المتعهد حرا في التخلص من الأرض مهما كان. وإذا حكمت مؤسسة التنظيم العقاري بإلغاء المشروع ، فليس لدى المتعهد أي سلطة أخرى يمكن أن يستأنفها. خياره الآخر الوحيد فيما يتعلق بإعادة بدء المشروع هو تقديم طلب جديد إلى مؤسسة التنظيم العقاري في وقت لاحق.

    إذن، إذا كانت هيئة التنظيم العقاري هي الجهة الوحيدة التي تملك سلطة إلغاء المشروع ، ولن تكون للجنة سلطة إلغاء القرار ، فما هي واجبات اللجنة؟ كما توضح المادة 2 أ من المرسوم أن اللجنة ستكون لها صلاحية تصفية المشروعات التي ألغتها هيئة التنظيم العقاري. لذلك إذا تقرب المشتري من اللجنة مع التظلم من أن المتعهد لم يسترد أمواله وفقاً للمادتين 25 و 26 من قرار المجلس ، فيجوز للجنة أن تنظر فيما يلي: هل يجب أن تتم عملية التصفية ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف ينبغي أن تكون الأموال تخصيص؟ بالإضافة إلى مراعاة حق المشتري في استرداد الأموال ، يجب على اللجنة أيضًا أن تنظر في المقاولين والمقاولين من الباطن والموردين ومقدمي الخدمات وأي طرف آخر لديه مطالبة بالفائدة.

    دعونا نعيد النظر في السيد أ. على سبيل المثال أن شركة هيئة التنظيم العقاري قد ألغت بناء عقاره ولم يسترد المتعهد أمواله ، فماذا سيحدث؟ عندما تصبح اللجنة عاملة ، يجب أن تكون لديها سلطة إصدار أمر من المتعهد بتعويضه. وإذا لم يكن المتعهد قادرًا بشكل كافٍ على القيام بذلك ، فيجوز له أن يطلب التصفية ويخصص الأموال الناتجة بالنسب المناسبة - والتي قد تشمل أو لا تنطوي على دفع السيد أ. والسؤال الواضح هنا هو "ولكن ماذا لو كان السيد أ يتلقى شيئا ؟" لسوء حظ السيد إيه لن يكون لديه خيارات أخرى. وعملاً بالمادة 5 من المرسوم، يكون قرار اللجنة نهائياً وملزماً ولن يكون هناك حق آخر في الاستئناف.

    إذن ما هي مزايا هذا النظام الجديد؟ في الظروف السعيدة التي تستطيع اللجنة تخصيصها لمستحقاته، بموجب المادة 5، يمكن تنفيذ القرار من قبل قسم التنفيذ في محاكم دبي، وتنص المادة 9 من القانون الدولي على أن أي مسائل تتعامل معها اللجنة يجب أن تُعفى من أي رسوم المحكمة.

    بطبيعة الحال ، سيظل السيد أ بحاجة إلى دفع الرسوم المهنية لممثليه - ولكن لحسن حظه ، اقترحت شركة المحاماة العالمية المذكورة أعلاه أسعارًا تنافسية ممتازة ...محامون في دبي.

     

    ]]>
    Thu, 22 Mar 2018 06:29:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات المساطحة بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة]]> المساطحة

    هناك في جميع أنحاء العالم مؤسسات  مختلفة في الملكية، وهناك طرق مختلفة جذرياً لتقسيم مساحة الأرض، وتطوير حقوق تتفق مع المؤسسات القانونية والاقتصادية والاجتماعية الأخرى. هذه الاختلافات في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة خفية في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة في بعض الأحيان في السياسات واللوائح التي تحكمها. الانهيار القريب للأسواق المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم في عام 2008؛ ترك بوضوح بصمة دائمة على الكثيرين. ويجب على المستثمرين ومطوري العقارات والبنوك وشركات التأمين والشركات ممارسة درجة عالية من الحذر لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية فيما يتعلق بمحافظهم العقارية. العقارات هي المناظر الطبيعية لا جدال في ذلك، في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي تدعو إلى بذل العناية الواجبة بعناية. لقد غطينا قوانين الملكية في دبي وأبو ظبي وقطر وأجزاء أخرى من دول مجلس التعاون الخليجي على نطاق واسع في الإصدارات السابقة من مقالاتنا.

    وضمن دول مجلس التعاون الخليجي، تعتبر الإمارات العربية المتحدة ثاني أكبر اقتصاد. شهدت صناعة العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة تغييرا في عام 2002 عندما سمحت حكومة دبي للأجانب بتملك عقارات التملك الحر في دبي. سرعان ما اتبعت الإمارات الأخرى داخل دولة الإمارات خطى دبي وأصدرت أبو ظبي أول تشريع خاص بها)قانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن ملكية العقارات في أغسطس 2005 بإعلان ملكية الأراضي لمدة 99 عاما وتجديدها خمسين سنة ملكية سطحية لمواطنين أجانب ضمن مناطق الاستثمار في أبوظبي، ومناقشة عقد المسطحة للعقود التي يمنح فيها الحائز (أيضا، المساطحي) الحق في الاستخدام، تطوير وكسب المنافع من الأراضي لفترة محددة. يمكن تصنيف مصالح الملكية في دول مجلس التعاون الخليجي بشكل عام على أنها: 1 (عقود إيجار قصيرة الأجل؛) 2 (عقد إيجار طويل الأجل) 3 (حق التملك الحر الذي يسمح لمالك العقار باستخدامه، ويشغل العقار بشكل دائم). شكل مساطحة للتنمية هو أكثر شيوعاُ في إمارة أبوظبي. في الجزء الثاني من هذه السلسلة، سوف نناقش الأوراق المالية الإسلامية المتنامية بسرعة في أسواق رأس المال وخاصة السندات الإسلامية.

    وبصفة عامة، فإن المساطحة ھي شکل من أشکال التأجیر طویل الأجل لمدة 50 عاما (قابلة للتجدید وتنفیذ التزامات تنمویة إلزامية علی طرف ما في حین أن المساطحي یمتلك الحق في امتلاك أو شغل العقار للمدة المتفق علیھا، على سبيل املثال، فإن عقد الانتفاع هو عقد إيجار طويل األمد لمدة تسع وتسعين (99) سنة ولكنه يفرض قيودا على التطوير، كما أن المادة (1353) المشمولة بالفصل (2) من المادة (3) من القانون المدين لدولة الإمارات العربية المتحدة) القانون رقم (5) لسنة (1985) وتعديلاته "حق المساطح هو حق عيني يمنح مالكه الحق في بناء مبنى أو التخطيط على أرض أخرى، أما حق الانتفاع من جهة أخرى فهو معرف بموجب المادة (1333) باعتباره حق الانتفاع بحق ملكية ممتلكات الغير، لاستغلال نفسه طالما يتم الاحتفاظ بالعقار في حالتها الأصلية." 

    من وجهة نظر كوتراكوال، قد يكون من الممكن للأطراف أن ترسخ اسمها والحصول على حق الانتفاع حيث يمكن للميثاق أن يشتري عقارا قانونيا لمدة طويلة مدتها (99) سنة تحت عنوان حق الانتفاع. ويمكن استخدام كل من المساطحة والانتفاع كقاعدة اجارة  كأصل صكوك. في جوهرها، يتم تخفيف المساطحة من شكل الملكية الحرة نظرا إلى أنها تمنح درجة أقل من الفائدة في الملكية مقارنة بالملكية الحرة أو الملكية المطلقة. ومع ذلك، فإن تعاقد العقد لا يفسر بشكل فعال طبيعة وتأثير الأطراف المهتمة التي تنوي خلقها. فعلى سبيل المثال، يمكن أن تفسر اتفاقية الإيجار والإدارة أو اتفاقية الإيجار والمشروع المشترك والمحاكم المحلية هذا العقد على أنه مساومة إذا كان الاتفاق المعني يحتوي على التزامات المبنى ويستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة (1353) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة.

    وبموجب ترتيب نموذج المساطحة، يجب أن تقتصر حقوق المستأجر على المباني المبنية على الأرض التي تبقى فيها الأراضي المملوكة ملكية حرة مستقلة عن أي رهن عقاري. ويمكن أن يكون ذلك جيد ومفيد لكل من المانح والمستفيد من حقوق "مساطحة" ويمكن للأطراف أن توافق على شروط رئيسية تحكم علاقتها وحقوقها والتزاماتها. وغالباً ما تعتمد هياكل مساطحات في سياق مشاريع "بوت" (البناء والتشغيل والنقل). وبناء على ذلك، إذا كان بإمكان ABC صاحب الأرض وJKL المساطح يمكن أن يوافق على شروط مبدأ الاستحقاق بما في ذلك حقوق إنهاء الخدمة والرهن العقاري والتأمين ومنح حقوق التنمية وغيرها من المصطلحات الرئيسية ذات الصلة المساطحة.في إمارة دبي، تعترف إدارة الأراضي في دبي بالتنسيق والترتيبات نماذج المساطحة ترخيص المساطحين برهن الانشاءات المبنية على الأرض) لا يمكن رهن الأرض بحد ذاتها إلا إذا وافق الطرفان على ذلك ومتفق عليهم(.

    لم تحتفظ بلدية أبو ظبي (دائرة الأراضي) بسجل يسمح مساطحين بتسجيل مصالحهم حتى وقت قريب. ويؤدي تسجيل الفائدة إلى التأكد من الأطراف وضمان حقوقها القانونية ومهمتها من أجل أن تصبح حقوق المستأجر نموذجا من اتفاقيات المصالحة التي ستعتمدها الجهات الحكومية) باستثناء الحكومة الاتحادية الإماراتية والمؤسسات الحكومية الاتحادية (في الأمور التي تنطوي على أو معاملة بين المؤسسات الحكومية أو أكثر و/أو معاملة بين المؤسسات الحكومية والأطراف الثالثة.

    يتطور سوق أبوظبي العقاري بشكل مستمر، ويتم تريب شكل المساطحات على نطاق واسع في الإمارة. ومن الواضح أن استخدام حقوق المساطحة يخدم مصالح الطرفين على أفضل وجه في ضوء أن هذه الهياكل يمكن أن تجتذب التمويل بسهولة ويساعد الأطراف في تحديد وحماية حقوقها ومصالحها. وفي المناخ الاستثماري الحالي، يوصى بأن تلتمس الأطراف المشورة القانونية المهنية لضمان أن تشتري راحة البال وأن تكفل كذلك تنظيم مشروعها بأكثر الطرق كفاءة. وقبل ذلك، ينبغي للأطراف أيضا أن تعتمد ضمانات معقولة من حيث تحديد ما إذا كان شكل الترتيب المساطحة هو الأنسب لمشروع معين، وأن يبذل العناية الواجبة اللازمة، وأن يحدد ويحدد الوثائق القانونية الرئيسية التي تحكم حقوقه ومصالحه. محامون في أبوظبي

     

     

    ]]>
    Sun, 11 Mar 2018 09:47:00 GMT
    <![CDATA[ثروة عظيمة - عقد خدمة تسوية النزاعات (NEC4)]]> ثروة عظيمة -  عقد خدمة تسوية النزاعات (NEC4)                                   

    "إنها ليست الأقوى الأنواع التي تعيش، ولا الأكثر ذكاء، ولكن الأكثر استجابة للتغيير".

    - تشارلز داروين

    الــمقدمـــة

    التطور البيولوجي خلق حياة على الأرض منذ ما يقرب من ثلاثة مليارات سنة، وتكييفها باستمرار كل شيء إلى بيئة دائمة التغير. انها منعشة لنرى كيف يعمل التطور والحيلة هي تغيير نظام معقد باستخدام ما هو موجود بالفعل، لتبني التغيير. حدث تطور مماثل في صناعة الهندسة والبناء مؤخرا في يونيو 2017، عندما تم إصدار العقد الهندسي الجديد (نيك) 4.

    و "خارج مع القديم و مع الجديد" نهج من الماضي عقد من الزمان في صناعة الهندسة والبناء لعبت دورا حيويا للقيام الأشياء بشكل مختلف. وقد اتخذت خطوة تطورية من قبل المجلس عقد نيك من سابقاتها "NEC3". الجيل الجديد NEC4 من حيث مصمميها هو تطور إيجابي للمستخدمين الحاليين من NEC3 وجود قاعدة مماثلة، وسوف ينظر، في جميع أنحاء العالم كما تطور في مجال الهندسة وصناعة البناء والتشييد.   استنادا إلى التغذية المرتدة المباشرة من الصناعات، لدعم أساليب وتقديم حلول لطلبات العملاء، NEC4 يعكس التغيرات في القانون وممارسات السوق عن طريق إدخال شكل جديد من العقود والتأكيد على العمل التعاوني. من خلال هذه المقالة، يمكنك تجربة ركوب التطور في العالم وما هي الميزات الهامة الجديدة لهذا العرض.  

    من أين أتينا وأين نحن الآن؟

    وفي عام 1993، دخل العقد الأول إلى حيز الوجود، وكتب بلغة بسيطة بهدف وحيد هو تحفيز الإدارة الجيدة. ومع ذلك، بعد عامين تم نشر الطبعة الثانية اسمه " نيك" الهندسة والبناء عقد مع شكل جديد من العقود بما في ذلك عقد الخدمات المهنية وعقد المحكم جنبا إلى جنب مع بعض الأشكال القصيرة والعقود من الباطن. القرن العشرين لعقود " نيك" كانت تجربة رائعة وعقد من التطبيق الدولي واسعة، نيك مجلس العقود في وقت لاحق في عام 2005 أطلقت NEC3 عقد العقد. غمرت NEC3 السوق مع عقد خدمة طويلة الأجل، عقد إطار وبعد ذلك في عام 2010 عقد التوريد. وبحلول نهاية عام 2013، تم تحديث NEC3 إلى 39 وثيقة جنبا إلى جنب مع مجموعة معززة من المبادئ التوجيهية. وكان نجاحا كبيرا لمدة 12 عاما طويلة، وأيد في جميع أنحاء العالم من قبل العديد من القطاعين العام والخاص مع سجل حافل من تقديم المشاريع في الوقت المناسب ضمن الميزانية المنصوص عليها.   مع عهد جديد، مطالب جديدة، والتكنولوجيا الجديدة ومع كل شيء جديد، فقد حان الوقت ل" نيك" الجديد. وصل NEC4 في 22 يونيو 2017 مع الإنجليزية السهلة في زمننا الحاضر التي يمكن ترجمتها دون عناء وتفهم من قبل الناس عدم وجود الإنجليزية كلغتهم الأولى. وهي تعترف في نفس الوقت بضرورة إدارة العقود وإدارة المخاطر والمصطلحات التي تمكن صناعة مرنة من إدارة المشاريع التعاونية وشرائها وتقديمها.

    ما هو الجديد؟

     NEC4 هو نسخة محسنة من NEC3 أو مجرد ترقية مع بعض الميزات الجديدة وبعض أشكال جديدة من العقد. أهم عقدين تمت إضافتهما إلى الجناح هو عقد NEC4 ديسين، بيلد أند أوبيرات (دبو) و NEC4 أليانس كونتراكت (ألك). وبهدف العملاء الذين يسعون إلى البناء والتصميم والتشغيل والصيانة من مقاول واحد، فإن " دبو" هو أنسب شكل من أشكال العقد الذي يقدم مجموعة واسعة من الخدمات قبل وبعد أعمال البناء والتي تشمل تشغيل الأصل لتحقيق مستويات الأداء المطلوبة أو إدارة أكثر مباشرة للمرافق. ويتيح العقد المبرم للعميل فرصة للعميل لشراء نظام أكثر تكاملا لإنجاز الحياة بكاملها.

    من ناحية أخرى، " أي ال سي " عقد متعدد الأحزاب وجود الاعتماد على المخاطر المتكاملة ونموذج مكافأة، مناسبة فقط للعملاء الذين يبحثون عن عقد تعاوني واحد من قبل فريق تسليم متكامل تماما للمشاريع الصناعية والمعقدة الكبيرة. يضع العقد أساسه لتحقيق هدف العميل من خلال العمل معا وتقاسم المخاطر والمنافع. وتتمثل الفائدة من استخدام " أي ال سي " في تكوين تعاون أعمق بين جميع المشاركين في المشروع، وتحدها مصلحة مشتركة وتقلل من أسباب النزاع..

    لية حل النزاعات 

    وقد أدخلت اللجنة الوطنية للانتخابات نظاماً جديداً " إن إي سي 4"  ومتقدماً لتسوية المنازعات ينص على "مجلس تجنب المنازعات" (دي اي بي). وثمة بديل للمفاوضات من مستويين في البداية من جانب ممثل أقدم يليه الفصل. داب هو الأكثر ملاءمة للمشاريع الدولية وحيث لا ينطبق قانون البناء في المملكة المتحدة. وينص الخيار الجديد الذي تقدمه اللجنة الوطنية للانتخابات  " إن إي سي 4" على تعيين مكتب الاتصالات الراديوية قبل بدء المشروع حيث يحال النزاع إلى إدارة شؤون الإعلام قبل نقله إلى الفصل. ويشبه هذا الإجراء عقد "فيديك" ( الإتحاد الدولي للمهندسين الإستشاريين ) ، حيث يمكن لأي من الطرفين بموجب عقد "فيديك" أن يحيل النزاع إلى " دي ايبي"، الذي يكون قراره ملزما لكلا الطرفين. ومع ذلك، فإن "داب" ، ومع ذلك، تحت NEC4 سوف تأخذ بنفسه زمام المبادرة لحل النزاعات المحتملة بين الطرفين.   وسيضطلع المكتب دوريا بعمليات تفتيش دورية طوال فترة المشروع بهدف تحديد المنازعات المحتملة. إن تعزيز بيئة تعاونية من شأنها أن تمنع بلورة المنازعات، هو نية صانعي القرار الواضح والصريح من صياغة العقد

    التطــــــــور ولـــــيس الثـــــــــورة 

     من العقود التي وصفقت أن التطور ليس  NEC4 وبعد التخلي عن الطرق التقليدية للشراء وأشكال محدودة من العقود، فإن مجموعة   

    ثورة في الهندسة وصناعة البناء. بعد الميزات الجديدة للجيل القادم،

     يتحدد ويتكيف مع التكنولوجيا والبيئة المتغيرة باستمرار : NEC4

    1. نطاق التحسين

     الجديد سمة خاصة لأي من الطرفين لتحديد الفرص وتحسين من نتائج المشروع في وقت واحد. ولمدير المشروع  NEC4ويتضمن عقد

    الحق في القبول أو الرفض أو طلب عرض أسعار قبل إتخاذ أي قرار، يمكن للعقد أن يرشد لتسريع الأعمال لإستكمال المشروع قبل تاريخ الإنتهاء . يوفر " إن إي سي4 " خياراً جديداً يسمح للمقاول بتغيير النطاق من خلال  خفض التكلفة الأصل على مدى الحياة.

    2 . التكلفة

    تحدد تكلفة الخدمات المهنية والخدمة الطويلة الأجل وعقود الإمدادات الآن بنفس طريقة عقد البناء الهندسي (إسي سي) الذي يوفر نهجاً مشتركاً لجميع العقود من أجل تكامل أوثق بين المشاركين وسلسلة التوريد.

    3. نظام متناغم لحل النزاع

    وقد أدخلت " نيك 4"  شرطاً إلزامياً لتسوية المنازعات بالتراضي من خلال تعيين ممثل رفيع المستوى من قبل كل طرف للتفاوض على  النزاع والتوصل إلى حل مؤقت. يقدم العقد الهندسي خيارين  " دبليو 1 " و " دبليو 2 " حيث يكون الخيار " دبليو 1 " للمشاريع التي لا ينطبق فيها قانون البناء في المملكة المتحدة ، والخيار " دبليو 2 " حيث ينطبق الفعل ويكون حل النزاع بتوافق الآراء بموجب " إن إي سي 4 " إلزامياً بموجب الخيار " دبليو 1 " بينما ينطبق خيار " دبليو 2 " فقط في حالة تطبيق قانون المملكة المتحدة للإسكان والمنح والبناء والتجديد لعام 1996.

    4. آلية الدفع

    إن العقد ملزم بموجب العقد الجديد بتقديم طلب للحصول على تقييمات دورية ولن يتلقى المقاول الذي لم يقدم هذا الطلب أي مبلغ. حيث إذا كانت الدفعة مستحقة للعميل، سيقوم مدير المشروع بإجراء التقييم اللازم وسيصدق على الدفع. في وقت سابق كان هذا النهج ينطبق على شكل قصير من العقود فقط.

    5. نمذجة معلومات البناء (بيم)

    خيار جديد متاح تحت إسك وخاصة لدعم استخدام بيم. ويتعين على المقاول تقديم خطة لتنفيذ المعلومات إما في العقد أو في غضون الفترة الزمنية المحددة للعميل. يجب أن تكون الخطة المقدمة من قبل المقاول قادرة على تلبية متطلبات بيم التي يحددها العميل.

    6. شرط السرية

    معظم عقود " إن إي سي 4" ، باستثناء العقود القصيرة، تتضمن البنود الأساسية التي تقيد إلغاء معلومات المشروع الطارئ. هذا الشرط يلبي متطلبات العميل لتجنب الحاجة إلى تعديلات إضافية في مرحلة لاحقة.

    ترحب دول مجلس التعاون الخليجي ب " إن إي سي 4 " . 

    في عام 2007، خلال طفرة البناء في اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة، كان المطور الرائد الدار العقارية أول من اعتمد " إن إي سي 4 " في شاطئ الراحة في أبو ظبي. ولا تزال تجربة الشرق الأوسط الأولى في عقد نيك تعتبر من أكبر العقود التي أقرتها دولة الإمارات. وبالمثل، من المرجح أن يكون موضع تقدير في جميع أنحاء العالم بالنظر إلى نجاح سابقاتها. هيمنة عقد فيديك في جميع أنحاء العالم، سيكون من الصعب على عقود نيك وضع موقفها وخاصة في دول مجلس التعاون الخليجي. وتستند مجموعة العقود، على عكس شركة فيديك، إلى مبادئ حسن النية، وهي مفهوم معترف به جيدا في ظل الشريعة الإسلامية، ويجسده النظام القانوني في معظم دول الخليج. التأقلم يستغرق وقتا طويلا لذلك سوف نقل إلى عقد نيك تستغرق وقتا طويلا ولكن مثمرة. بعيدا عن كل المحن التاريخية، والاضطلاع بالمشاريع وبرامج العمل للمجموعات الكبيرة، " إن إي سي 4 "يوفر فرصة لتحقيق نتائج ناجحة.   ]]>
    Sat, 20 Jan 2018 02:05:00 GMT
    <![CDATA[قانون الإيجارات في أبوظبي]]> تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات)تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات) 

    • قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:

    اعطى القانون للمستأجر طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبيق سقف اللإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل. محامون في أبوظبي.

    • قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشان لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:

    بموجب أحكام القانون. يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية. ويرأس اللجنة قاضً. وللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقته من قبل أي من الطرفين.كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشهود، وأحضار المترجم لأي شخص لايجيد اللغة العربية.

    • قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن اجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:
    قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظام يسمى "نظام بلدية أبوظبي للتوثيق"الذي وضع بموجبه  نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار يجب تسجيلها في بلدية أبوظي. وعقود الإيجار إما أن تكون باللغة العربية أو الإنجليزية أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.   وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرىء على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد ملغي في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
    • لقرار رقم 12 لسنة 2013 بشان ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي.:
    تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعدادة للتأجير واستخدامة كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، كما أن القرار يحظر إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
    •  القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
    لايسمح القرار بإستئجار المباني التالية: 
  • المباني المبنية في المزارع .
  • المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.
  • المسكن العام الذي تم هدمة وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.
  • الوحدات السكنية التي تم بنائها على ارض سكنية مرخصه من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.
  • قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.فعلى المالك أن يخطر المستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقة. وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشهر. وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة سعر الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر متجدد تلقائياً بذات الشروط وبذات سعر الإيجار.

     

    •  قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني
    يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب أن لا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
    •  القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
    نص القرار الإداري على الاحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لمايلي:
    •  عند عملية تغير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
    • رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
  • 1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • 1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.
    •   اقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
    حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، وايضا دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضه على الجميع وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار. 
    • قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشان اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة ادراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
    ادخل قانون الإيجار نسبة سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 إلا انه تمت إعادته مرة أخرى بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك إعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل الإيجار لعقد الإيجار عند الإتفاق. ومع ذلك اذا لم يتم الايجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
    • التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار 
    ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي  قراراً نهائياً وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، اما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للاطراف أن يستأنفوا الحكم خلال  15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي. وكذلك للإطراف الحق في الطعن على حكم الإستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.   ملاحظات مهمه:   1.     مدة الإيجار:
    •  يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
    • عند انتهاء مدة العقد ويستمر المستأجر بالإستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فانه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
    • اذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الأخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
    • لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب إنتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
    • يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرار جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحاله لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
    • بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.  

    2.      يجب إتباع الاجراءات التالية:

    •        التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.
    • السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصيانة والرسوم الاخرى..  
    وتجدر الإشاارة إلى انه، في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجاريو مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.   وبناءً عليه، فإن من الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر.    ]]>
    Tue, 16 Jan 2018 03:09:00 GMT
    <![CDATA[الإجارة وآثارها بموجب الشريعة الإسلامية]]> الصعود الكامل: التقديم الإسلامي

    الجزء 1 من 2

    المبادئ الإسلامية لا تكمن فقط في توجيه العلاقة بين الإنسان والله ، بل توفر التوجيهات على نظام التعاملات بين الإنسان والرجل لقيادة الحياة بطريقة إسلامية. مثل هذه الفقه الإسلامي الذي يشار إليه باسم "الشريعة" ، والصفقات التجارية أو المصرفية تشكل جزءًا صغيرًا ولكن حاسمًا جدًا من الشريعة. العديد من المؤسسات المالية في الدول الإسلامية لديها مجالس شرعية أو مستشارون دينيون أو خبراء من هذا القبيل لتقديم المشورة بشأن الامتثال للمعاملات مع الشريعة. ومن الجدير بالملاحظة أن الشريعة ليست قانونًا مقننًا ، ولكنها تستند إلى تفسيرات القرآن الكريم ، وبالتالي يمكن تطبيقها بشكل مختلف في ولايات مختلفة لتوسيع التفسيرات لأنها تختلف بناءً على المدارس الأربع الرئيسية. ومع ذلك ، بصفة عامة ، فإن المبادئ الرئيسية مثل حظر الربا (وهذا يعني وجود فائض هو حظر الفائدة في المعاملات التجارية التجارية) ، والميسر (المضاربة أو القمار) ، والغرر (التخصيب الظالم أو التقدم غير العادل على أساس عدم اليقين أو على وقوع من الأحداث) تنطبق عادة على المدارس الرئيسية.

    تعتمد أساليب وأدوات التمويل التقليدية في الغالب على هيكل الفائدة ، في حين أن أساليب التمويل الإسلامي يجب أن تتوافق مع الحظر المفروض على الشريعة الإسلامية. هذا الأخير لا يعني أن الشريعة تحرم جني الأرباح. بدلا من ذلك ، يقوم النظام بالتدقيق على أساس تحقيق الأرباح المذكورة حيث أن فوائد الفائدة تكون ضارة للمقترضين. حيث ، على الرغم من عدم وجود جهد من جانب الممول إلا أنهم سيظلون يتمتعون بالأرباح. مثل هذه المداولات تقود العلماء المسلمين إلى تأسيس أدوات وتقنيات مالية إسلامية لمنع ارتكاب الخطيئة لأفعال محظورة حسب القرآن و السنة.

    الإجارة هي أحد مبادئ التأجير التمويلي الإسلامية التي تكتسب زخماً في المملكة المتحدة وفرنسا وكندا وأجزاء أخرى من العالم. لقد تغير استخدام التأجير التمويلي الإسلامي من تفسير التأجير بالنسبة للأسر المعيشية أو ضروريات الاستخدام اليومي إلى عمليات البناء والتأجير الضخمة للأصول الكبيرة مثل الطائرات والسفن. قبل الدخول في استخدام صفقة التأجير التمويلي الإسلامي لتمويل الطائرات ، نود أن نوضح لقرائنا حول مفاهيم الإجارة (التأجير التمويلي الإسلامي) والأدوات المالية الإسلامية ذات الصلة التي يمكن استخدامها أثناء هيكلة صفقة التأجير الإسلامية.

    الإجارة

    الإجارة تعني توفير الخدمات أو السلع على أساس مؤقت للتأجير. بما في ذلك تأجير المعدات أو الآلات أو الأصول الرأسمالية الأخرى. هناك ثلاثة أنواع من الإجارة المستخدمة في العقود الإسلامية. وهي إجارة (التأجير التشغيلي) أو الإجارة المنتهية بالتمليك و الإجارة الموصوفة بالذمة.

    إجارة بسيطة

    في الإجارة ، يتم منح المستأجر حق استخدام الكائن المستأجر لفترة محددة ، ويحتفظ المؤجر بالملكية. ستقوم المؤسسة المالية الإسلامية / المصرف الإسلامي بشراء الأصل محل الشكوى ، وستقوم بتأجير أو إتاحة العميل لاستخدامه أو احتلاله وحيازة الأصول لفترة زمنية محددة وسعر محدد. سيتم دفع أقساط التأمين من قبل البنك بغض النظر عن استردادها من خلال الإيجارات. يسمى هذا النوع من التأجير بالتأجير التشغيلي. يكون المؤجر مسؤولاً عن التأمين والتسجيل والصيانة للموجودات المستأجرة لأنها تحت ملكية المؤجر. يحدد القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 (القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة) الإجارة كـ - "المستأجر (الذي يتم منحه) من قبل المؤجر على المستأجر من حق الاستخدام (أي) مخصص للأمر الذي تم التعاقد عليه (معطى) فترة النظر في التأجير المؤكد ".

    الإجارة في النموذج أعلاه مشابهة لعقد الإيجار التقليدي. حيث لا يتم استرداد كامل تكلفة الأصول من قبل المؤجر ، ويتم الدفع فقط حتى فترة التأجير لاستخدامها بغض النظر عن القيمة الإجمالية للأصل.

    إجارة واقتناء

    الشكل الآخر للتأجير في إطار التمويل الإسلامي هو الإجارة والاقتناء. هو عبارة عن عقد إيجار تمويلي ، أو تمويل للأصول ، أو شراء مستأجر كما هو منصوص عليه في مبدأ الإجارة والاقتصاد. عندما يقترن هيكل التأجير بحقه في شراء الموجودات من قبل المستأجر في نهاية فترة الإيجار بسعر متفق عليه. تعتبر رسوم الإيجار مدفوعة مسبقاً وتشكل جزءاً من السعر أو المقابل لغرض البيع. يكون الدفع الذي يدفعه المستأجر نحو شراء أصل مع أي أرباح كما هو محدد من قبل المؤجر. وكثيراً ما تستخدم مجموعة متنوعة من المعاملات عبر الحدود هذه الأدوات لمجموعة من فئات الأصول التي تشمل الطائرات والمعدات الثقيلة والسفن وغيرها من الأصول.

    تحت الإجارة ، يحتفظ المؤجر بالحق في إعادة التفاوض بشأن مقدار مبلغ الإيجار المستحق الدفع في كل فترة زمنية متفق عليها حيث يضمن ذلك أن مبلغ الإيجار يتفق مع القيمة السوقية للأصل. إن عدم التيقن من السعر الذي يجب دفعه في نهاية فترة الإيجار للشراء غير مقبول بموجب الإجارة بسبب عدم اليقين وقابلية الغرار ، ومن ثم يتم عقد آخر بموجب الإجارة والإقتناء لبيع الأصل المؤجر. في هذا الشكل من أشكال الإيجار ، يتم استرداد التكلفة الكاملة وقيمة الأصل من قبل المؤجر من المستأجر ، ولا يملك المستأجر خيار الإلغاء حتى يتلقى المؤجر تعويضاً عن مثل هذا الأصل. عادة ما يتم منح خيار الشراء في نهاية فترة عقد الإيجار لتعويض المؤجر السماح لهم باسترداد القيمة المتبقية للأصل.

    إجارة موصوفة في الذمة

    في الإمارات العربية المتحدة ، غالباً ما كانت الإجارة مرتبطة بمعاملة الممتلكات العقارية حيث تدخل البنوك في اتفاق تأجير تمويلي لتمويل ممتلكات العميل. الإجارة في الوسط هي مزيج من اتفاقية التأجير القابلة للإسترداد وتمويل البناء (الإستصناع) في التأجير الآجل ، يسلم التأجير بنود محددة بعد بنائها. تقوم عقود الإيجار هذه بشراء مشروع البناء ككل عند اكتماله أو في شرائح المشروع. وينطوي عقد الإيجار المتقدم على اتفاق لتأجير الأصول عند الإنشاء والتصنيع والتوافر في تاريخ مستقبلي لهذه الأصول. وحيث أن الإجارة أو الإجارة الموصوفة في الذمة هي مزيج من الإجارة والاستصناع ، فإن فهم مصطلح الاستصناع أمر أساسي.

    الاستصناع

    يعني الاستصناع أن نطلب من شخص ما أن يصنع. وهو شكل من اتفاقية البيع والشراء بين البنك كبائع وعميل كمشتري. يمكن للبائع أن ينتج من تلقاء نفسه أو الحصول على منتجاته المصنعة من قبل شخص آخر. وسيقوم الممول الذي يتصرف عادة كبائع بتجميعه ثم يتسلم عنوان البضاعة ليبيعه إلى عميل آخر. ويستثنى من القاعدة العامة أن الأصل الذي هو موضوع العقد موجود عند دخول الأطراف في العقد. يمول الممول الشركة المصنعة أثناء الإنشاء ويحصل على ملكية هذا الأصل عند الانتهاء. لأن الاستصناع هو اتفاق بيع وشراء ، يجب أن يكون سعر الشراء سعرًا ثابتًا. يقوم الممول ببيع أصل للعميل لسعر متفق عليه ومن خلال التسوية سواء مقدما أو بالتقسيط أو مدفوعات مؤجلة إلى تاريخ أو حدث مستقبلي محدد. وحيث أن مدة إنجاز البناء في المشاريع الكبيرة تستغرق وقتًا طويلاً وتحتاج إلى سنوات لاستكمالها ، فإنها تصبح غير جذابة للممولين ، ومن ثم تقترن بالإجارة. تصف العملية المذكورة أدناه ما يحدث بمجرد دمج الاستصناع مع الإجارة وبالتالي تكوين الإجارة الموصوفة في الذمة.

    كيف تعمل الإجارة الموصوفة في الذمة؟

    يجوز الحصول على الأصل ، الذي لا وجود له في وقت توقيع عقد الإجارة، من قبل الممول (أ) بموجب عقد الاستصناع بين الممول والمطور / المتعاقد / المصنّع (ب) عند الانتهاء ونهاية فترة البناء ، يتم تسليم الأصل إلى العميل (ج) وفقًا لشروط اتفاقية التأجير. في نهاية مدة الإيجار (أي عند الاستحقاق) وعند الوفاء بجميع الالتزامات بموجب عقد الإجارة إلى الأمام ، يقوم البنك بموجب عقد بيع منفصل بنقل ملكية العقار إلى سعر بيع رمزي. عند تنفيذ اتفاق الاستصناع بين (أ) و (ب)، يمكن تنفيذ عقد إيجار مختلف بين (أ) و (ج)، وهذا هو الإيجار الآجل للبضائع المصنعة. في العصور القديمة تم تنفيذ مثل هذه الأنواع من عقود الإيجار من أجل المواد الغذائية غير المشبعة ولكن تم تحويلها لتناسب والاستفادة من عقود البناء الرئيسية (مقاولة).

    يقوم الممول بتمويل الشركة المصنعة لبناء الأصول ، ويكتسب حق الملكية على الأصل عند اكتماله، ويمنح الملكية للمطور أو المقاول أو العميل بشروط الدفع المؤجلة المتفق عليها ، أو يجوز له تأجير الأصل إلى المطور أو العميل بموجب الإجارة والإقتناء. في تمويل الطائرات ، يحدث استخدام هذه الطريقة في الحالات التي يتم فيها شراء الطائرة مباشرة من الشركة المصنعة ، ويتم التمويل قبل إتمام الطائرة فقط.

    استنتاج
    سيواصل الجزء الثاني من هذا المقال تحليل تأجير التمويل الإسلامي تحت مظلة تمويل الطائرات. وتشمل مواضيع النقاش ، الصكوك ، المرابحة ، المضاربة ، وأخيرا مع تطبيق المبادئ التي نوقشت كيف يعمل التمويل الإسلامي للتأجير لتمويل الطائرات.

      ]]>
    Thu, 24 Aug 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون البناء وتطبيق الوقت]]> قانون البناء وتطبيق الوقت

    لا يمكن للسلطة أن تتعامل مع ما هو غير موجود. لقد احتاجت البشرية إلى شيء لتنظيمه وتركيبه، لذا فقد أوجدنا الوقت. لذلك، نحن نستخدم الوقت كمعيار يمكن أن نحافظ على أنفسنا في الاختيار. إنه، في الأساس، بناء اجتماعي، نعيشه طوال حياتنا. إنها ليست فقط أساسية ولكن لا غنى عنها لبقائنا. وبالمثل، تم إنشاء القانون من قبلنا لإملاء الطريقة التي يجب أن نعيش بها حياتنا. مع الحشمة والشرف والاحترام. ينفجر مفهوم الزمن ويتخلل كل جانب من جوانب حياتنا، بما في ذلك القانون.

    في هذه المقالة، نقوم بتطبيق واستخدام مفهوم الزمن وتطبيقه على القانون واشتراك الزمن و تطبيقه في القانون في صناعة البناء والتشييد.

    بينما تهتم الأطراف المشاركة في البناء أو الإنشاء بالأموال المكتسبة أو المستثمرة ونوعية العمل في المشروع، فإن هناك جانباً آخر بارز من جوانب التنمية يبقى في مقدمة عقولهم. لا يمكن إنكار أن الوقت هو الجوهر بموجب عقد البناء. لما ذلك؟ بالنسبة لهذه المقالة، سنركز على حقيقة أن التأخير المحتمل في إنجاز المشروع سيؤهل صاحب العمل للمطالبة بتعويضات مقومة من المقاول. هذه المطالبات عادة ما تكون ضخمة، صعبة ومليئة بالتحديات، لمديري العقود والمحامين ومستشاري الادعاء والخبراء المعنيين بمراجعة تقييمات المطالبات والقضاة.

    تتشابك عدة أشياء مع مفهوم الوقت بشكل لا يمكن إنكاره بالتزامن مع البناء والإنشاء في دولة الإمارات العربية المتحدة، وهما مبدأ الوقاية والوقت على نطاق واسع وعواقبه على تمديد الوقت (EOT) أو الأضرار المترتبة. مع الأخذ في الاعتبار أن مستحقات عقد البناء هذه تخضع دائمًا لشروط العقد والظروف الحالية المدعومة بسجلات فعلية، فإن هذه المقالة تحدد التأكيد على القضايا المذكورة أعلاه، وتحديدًا في الإمارات العربية المتحدة.

    مبدأ الوقاية

    في مستشفى ترولوب وكولز المحدودة في مواجهة مستشفى نورث وسترن ميتروبوليتان، أكد اللورد دينينغ ، "أنه قد تمت تسوية جيدًا في عقود البناء - وفي العقود الأخرى (المتعلقة بالبناء) أيضًا - عندما يكون هناك شرط للعمل الذي يتعين القيام به في الوقت المحدود، إذا كان أحد الطرفين من خلال سلوكه - قد يكون سلوكًا مشروعًا تمامًا، مثل طلب المزيد من العمل، - يجعل من المستحيل أو غير العملي أن يقوم الطرف الآخر بعمله في الوقت المحدد، لم يعد سلوكهم الذي تسبب في المشكلة يصر على التقيد الصارم بالوقت المذكور. لا يستطيع أن يدعي أي عقوبات أو تعويضات مقطوعة لعدم الانتهاء في ذلك الوقت. "هذا المفهوم اتخذ شكل شيء يعرف باسم مبدأ الوقاية. في الشروط العادية، يعني ذلك أنه إذا كان صاحب العمل، عن قصد أو عن غير قصد، يمنع إكمال المشروع في الوقت المحدد كما هو متفق عليه في عقد البناء أو الإنشاء، فإن العقد سيبدأ كما لو لم يتم التفكير في وقت الانتهاء بين الطرفين. وبالتالي، فإن الوقت اللازم لإبرام العقد يصبح "وقت الطواريق" ، مما يجعل صاحب العمل غير قادر على الحصول على تعويضات عن التأخير. الأساس المنطقي وراء مبدأ المنع هو أن الطرف، سواء المقاول أو المقاول من الباطن، ليس مسؤولا إذا منع الطرف الآخر الطرف الآخر من الوفاء بالتزاماته التعاقدية على الفور. لا يستطيع هذا الطرف نفسه الاستفادة من تصرفه الجائر. تم ذكر معنى مبدأ المنع بإيجاز من قبل جاكسون ج (كما كان آنذاك) في Multiplex v Honeywell ؛ من خلال الحكم بأن "جوهر مبدأ المنع هو أن الوعد لا يمكن أن يصر على أداء الالتزام الذي منعه من أداء المرؤوس".

    على الرغم من أن مبدأ الوقاية قد تم تأسيسه منذ وقت طويل في مذهب القانون العام الإنجليزي، ولم يشر إلى قانون المعاملات المدنية الإماراتي (المسمى بالقانون المدني الإماراتي). ومع ذلك، يحتوي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أحكام تتضمن تطبيق مبادئ الوقاية للتأخير من جانب أصحاب العمل. المجموعة العامة من الأحداث المعرضة للتأخير هي على سبيل المثال:

    • تأخر الوصول إلى الموقع ، والاختلافات ؛ أو
    • التغييرات في نطاق العمل المتفق عليه ،
    • تعليمات متأخرة ،
    • التأخير في الموافقة على الرسومات ،
    • الأطراف الأخرى المعنية (مثل المتعاقدين الآخرين والمقاولين من الباطن الذين يستخدمهم صاحب العمل) يعملون خلف الجدول الزمني ،
    • التأخير في توفير المواد الخام (إذا كان ذلك هو التزام صاحب العمل) ، وما إلى ذلك.

    يتم تبني هذا المبدأ بموجب المادة 246 من قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة حيث أن مبدأ حسن النية هو جزء لا يتجزأ من هذه المادة. تنص على ما يلي: (1) "يجب أن يتم تنفيذ العقد بمحتواه ، وبطريقة تتوافق مع متطلبات ومبادئ حسن النية. (2) لا يقتصر العقد على التزام على الطرف المتعاقد بتنفيذ ما هو (صراحة) المتضمن فيه ، بل يحتضن أيضا ما هو متفق عليه بموجب القانون والعرف وطبيعة المعاملة".

    وغالباً ما يستشهد المقاولون بهذا الحكم لعدة أسباب ، مثل ممارسة حسن النية ، أو الادعاءات عن أفعال غير قانونية من جانب صاحب العمل ، أو مهندس بالنيابة عن العميل.

    وعلاوة على ذلك ، تنص المادة 106 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة أيضاً على أنه لا يجوز لأي طرف ممارسة حقوقه بموجب عقد بطريقة قمعية أو مسيئة على الطرف الآخر. وتنص المادة 106 من القانون المدني على أن ممارسة الحق غير مشروعة إذا كانت المصالح المرغوبة ، من بين أمور أخرى ، غير متناسبة مع الضرر الذي سيتعرض له طرف آخر. وبناءً على ذلك ، فإن إخفاق المهندس في منح تمديد للوقت والمحاولة اللاحقة لرب العمل من أجل التعويض عن الأضرار التي تمت تصفيتها يمكن أن يتعارض مع أحكام المادتين 106 و 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. وتنص المادتان 318 و 319 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن التخصيب غير المشروع هو أمر غير قانوني وبالتالي ، في مسائل البناء ، يمكن إثارة الخلاف ضد التخصيب غير العادل من قبل صاحب العمل عندما يتسبب في تأخيره. ومع ذلك ، يمكن أن يعتمد صاحب العمل على نفس الحكم في حالة حدوث تأخيرات متزامنة إذا ثبت أن المتعاقد مسؤول بنفس القدر عن التأخير. وعلاوة على ذلك ، فإن القانون المحلي لدولة الإمارات العربية المتحدة يراعي أيضًا "باستثناء شرط المسؤولية" باعتباره غير قانوني بموجب المادة 296 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. تنص هذه المادة على أن أي شروط تزعم تقديم إعفاء من المسؤولية عن فعل ضار تكون باطلة ، ويمكن تفسيرها على أنها تعني أن أي حكم يعفي كليًا الطرف المذنب من المسئولية يمكن اعتباره باطلاً.

    الوقت على وجه العموم

    يمكن إثبات بطلان شرط التعويض عن الأضرار من خلال الحكم التاريخي في صناعة البناء، وهو Peak Construction (Liverpool) Ltd. V McKinney Foundations Ltd، حيث رأت Salmon LJ ما يلي: "إذا كان صاحب العمل يرغب في استرداد تعويضات مقطوعة بسبب فشل أن يكمل المتعاقدون في الوقت المحدد على الرغم من أن بعض حالات التأخير ترجع إلى خرق رب العمل للعقد، فيجب أن يوفر تمديد البند الزمني، صراحة أو بالاستدلال الضروري، لتمديد الوقت بسبب مثل هذا الخطأ. أو خرق من جانب صاحب العمل.

    بمجرد أن يصبح الوقت طليقا ، سيتم الإفراج عن المقاول من أي مسؤولية عن الأضرار التي تمت تصفيتها. سيحدث هذا الإصدار من المسؤولية بشكل أساسي لأن طول الفترة الزمنية التي حددتها الأطراف للإكمال نفسه لن يتم النظر فيه ، ولن يُلزم المتعاقد إلا بإكمال عمل المشروع في غضون فترة زمنية معقولة. يمكن أن يصبح الوقت طليقا ليس فقط بسبب تطبيق مبدأ الوقاية ولكن أيضا في الظروف التالية:

  • فشل الأطراف في تاريخ إكمال الولاية في العقد ، أو ؛
  •  بسبب فشل تمديد آلية الوقت.
  •  تدخل صاحب العمل في عملية إصدار الشهادات أو عندما لا يمنح المهندس / المعماري أو المسّاح سلطة منح أو السماح بأي تمديد للوقت في وقوع الأحداث ذات الصلة التي تسهم في التأخير غير المنسوب إلى المقاول.
  • في هذه المسألة ، يقع عبء الإثبات المركزي على صاحب العمل لتحديد وقت معقول لاستكمال المشروع وما إذا كان قد تكبد أي خسائر بسبب تأخر المقاول.

    وقت مناسب

    للوهلة الأولى ، يبدو تطبيق مبدأ الوقت على وجه العموم عادلاً وسهلاً بما يكفي لفهمه. ومع ذلك ، فهي محفوفة بالتعقيد العملي. يعرّف كيث بيكافانس ، في ورقته القيمة التي تحمل عنوان "حساب وقت معقول لإكماله عندما يكون الوقت مطولاً" ، العوامل التالية على أنها قد تكون ذات صلة بحساب وقت معقول لاستكمالها في أي ظروف معينة:

  • تقدير المدة المحتملة للبناء المحددة خلال المفاوضات ؛
  •  تخصيص المخاطر خلال فترة البناء حسب العقد ؛
  • المدى الذي تكون فيه أو قد تكون المخاطر في بعض الأحيان تحت سيطرة أحد الأطراف أو الأطراف الأخرى ؛
  • إذا تم رفع المطالبة بالتعويض عن الأضرار من قبل المالك عندما يكون الوقت طويلاً ، فسوف يقع عبء الإثبات وعبء الإثبات على صاحب العمل لإثبات ما يلي:

  •  تجاوز المتعهد "الوقت المعقول".
  • فقد تكبد المالك خسائر نتيجة لمثل هذا التأخير.
  • إن المدة الزمنية التي تشكل وقتاً معقولاً هي مسألة حقيقة وليست للقانون ، حيث يتم تقييم العوامل والظروف المختلفة بشكل موضوعي. الظروف القائمة في وقت العقد في موقع العمل ، ونطاق عمل كل طرف معني ، والاختلافات الجوهرية ، باستثناء بنود المسؤولية والحالات ، والعوامل التي تحكم السيطرة على المتعاقد لتجنب أي تأخير ، وما إلى ذلك هي العوامل التي تعتبر مرنة وقضية محددة.

    حانات الوقت

    ومع ذلك ، يمكن الحفاظ على شرط التعويضات المقطوعة على قيد الحياة بسبب أحكام شريط الوقت. هذه الحالة تاريخ الانتهاء أو الحكم لتمديد الوقت ، ولكن فقط للتأخير الحرجة التي تعزى إلى صاحب العمل ، أو غيرها من التأخير حيث يمكن منح EOT من قبل المهندس أو المساح أو المهندس المعماري. تقنع أحكام شريط الوقت المتعاقد أن يخطر بالتأخيرات أو يطلب مدفوعات إضافية. وبالتالي ، فإن الحكم الزمني ينص على تشجيع الأطراف على تشريب بند "الفائدة المطلقة" من أجل المصلحة المتبادلة.

    تمديد الوقت

    بالنظر إلى ما سبق ، من الضروري الاحتفاظ أو صياغة بند تمديد الوقت (EOT) في العقد للممارسة الدؤوبة للحقوق والفرص من قبل أطراف عقد البناء والتشييد. كتاب FIDIC الأحمر ، الذي ينص على الأحكام التي بموجبها يتم منح EOT ، هو واحد من أكثر أشكال FIDIC المعترف بها في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالنظر إلى حقيقة أن عقد التشييد ينظم توزيع المخاطر بين الأطراف ، يجب أن ينص العقد بوضوح على قائمة الأحداث التي ينبغي اعتبارها "أحداثاً ذات صلة" لإعطاء المتعهد المتعهد بالتعاقد مع شركة EOT بما في ذلك الأحداث التي تتعرض لخطر صاحب العمل. إذا حدث التأخير بسبب أي سبب لا يعزى إلى المقاول ويؤثر على المسار الحرج للمشروع ، سواء تم تحديده كمسار حرج أم لا ، فإن هذا سيؤهل المتعهد إلى طلب EOT. يجب على صاحب العمل توفير EOT لمثل هذه التأخيرات الحادة. يمكن للمهندسين المكلفين بالموقع أو الاستشاريين أو المسؤولين عن التعاقد الذين يتم تعيينهم من قبل صاحب العمل لتقييم أعمال المشروع أن يمنحوا أيضًا EOT.

    ومع ذلك، فإن منحة EOT كانت دائما خاضعة لإخطار المتعاقد. إن البند الفرعي 20.1 من FIDIC لعام 1999 (مطالبات المقاول) أنشأ ممارسة جديدة تمنع حق المقاول في EOT لعدم الالتزام بشرط إخطار تعاقدي. وبالتالي، يخاطر المتعاقدون باستحقاقهم للخيار EOT إذا أخفقوا في إبلاغ التأخير وأسباب ذلك، وبالتالي لم يلتزموا بالشرط التعاقدي السابق للإشعار. يجب أن يغطي الإشعار معلومات مفصلة حول المطالبة بالإضافة إلى الوثائق الداعمة. وهذا يساعد الأطراف على رفع المطالبة أثناء أداء العقد وكذلك تقييم المطالبات للحصول على شهادة لاحقة (أو الرفض).

    استنتاج

    وغالبا ما يتم الفصل في مخصصات المخاطرة ، ومبدأ تطبيق مبدأ المنع ، والوقت الذي أصبح طليقا ، والاستحقاقات المتعلقة بفسحة تكافؤ الفرص ، والأضرار المقطوعة من العلاقة بين الأطراف على النحو المنصوص عليه في العقد. إن إنشاء الالتزامات والحقوق لدى الأطراف هو نتيجة لصياغة دقيقة للعقد وكذلك فهم لحقائق القضية. بناء على ما سبق ، من المستحسن أن يكون لديك صياغة دقيقة بالإضافة إلى معرفة محددة بالأحكام من قبل مديري العقود للأطراف. ولذلك ، فإن ممارسة الاجتهاد للوفاء بالشروط المسبقة اللازمة لإثبات أي مطالبات هي شرط لا غنى عنه لأي طرف في عقد البناء لكي يثبت ادعاءه.

     

     

    ]]>
    Fri, 19 May 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مفاتيح إلى منزلك الهندي]]> مفاتيح إلى منزلك الهندي

    "أفضل استثمار على الأرض هو الأرض"

       لويس جليكمان

    الآن نحن جميعا ندرك آثار الركود ، وتأثيره على الاقتصاد والبنوك والمؤسسات المالية إلى جانب الأفراد والمجتمع ككل. وبالحديث عن مقاربة قضائية نسبية، قد يكون تأثير الآثار نفسه على مستويات الاقتصاد الكلي ولكن ما يحدث على المستوى الجزئي لا يمكن فهمه إلا من خلال مشارك نشط أو ربما عن طريق البحث. وبينما كانت الولايات المتحدة تتصارع مع حبس الرهن، حيث ارتفع معدل الإيداع بأكثر من 81٪ في عام 2008، أثر ضعف الاقتصاد في أوروبا واليابان على الدول الآسيوية بما في ذلك سنغافورة وهونغ كونغ. الموضوع وإن كان مختلفا عندما يتعلق الأمر بالهند. بلغ النمو الاقتصادي في الهند خلال عام 2008 6.7 ٪ وكان الإنتاج الصناعي ينمو. بحلول الربع الثاني من عام 2009، نما الاقتصاد الهندي بنسبة 8 ٪ تقريبا. في حين أن هذه العوامل ساهمت في اقتصاد أكثر استقرارًا، يعتقد المؤلف بتواضع أن انعدام العرض في الطلب والحاجة الماسة للتطوير يمكن أن يكون له أيضًا تأثير كبير.

    إن البقاء على السياسة، والانحراف الأحمر، والجوانب المحببة جانباً، أحد جوانب الملكية العقارية التي لا تتطلب أي نقاش بشكل واضح، هو الرغبة الشديدة في الإسكان والتطورات التجارية. الآن، جلب السياسة والتضاريس الحمراء وأمثالها - التوازن بين الطلب والعرض من العقارات يمكن أن تتطابق فقط إذا كانت لوائح الملكية العقارية تخدم المصالح الفضلى للمشترين والمطورين، مهد الطريق للشفافية وكان هناك معايير وآليات وضوابط فعالة للحد من التأخيرات والافتراضات والانتهاكات.

    دعونا أيضا لا ننسى أن العديد من المستثمرين من الطبقة المتوسطة والعليا من داخل الهند قد وجدوا بالفعل منازل أحلامهم في دبي وسنغافورة وغيرها من الولايات القضائية. كان هؤلاء المستثمرون الآن على دراية بالنظام القانوني، وهو السهولة التي يمكن بها شراء العقارات وصيانتها وبيعها، وقبل كل شيء - راحة البال التي يتمتع بها المرء عند التعامل في المعاملات العقارية في الخارج. ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، قررت حكومة الهند اتخاذ خطوة إلى الأمام في حماية حقوق ومصالح المستثمرين العقاريين في الهند. دعونا نناقش تحليل التطورات بمزيد من التفصيل.

    هيمنة

    كان القطاع العقاري في الهند يخضع في السابق لقانون العقارات لعام 2013 (القانون القديم). ومع ذلك ، فقد أثبت القانون القديم أنه وردة شائكة بسبب التأخير في إنجاز المشاريع العقارية والتنظيم العقاري للصناعة. وعلاوة على ذلك، لم ينص القانون القديم على أحكام جوهرية تراعي مصالح المشترين. وبالتالي، كان سكان الهند معضلة بسبب عدم كفاية التنظيم في صناعة العقارات التي تحتضر. على التوالي، اعترف البرلمان الهندي بالحاجة إلى تشريع صارم بهدف رفع المساءلة والمسؤولية عن مروجي العقارات.

    ومع ذلك، فإن قانون (التنظيم والتشريعات) العقاري (2016) في الهند (القانون) من المتوقع أن يضخم الاستثمارات في الصناعة مع إنشاء هيئة تنظيم العقارات (الهيئة). وقد نصت المادة 3 (1) من القانون على أن الهيئة هي عبارة عن منتدى خاص يتم من خلاله مطالبة المروجين العقاريين بتسجيل مشاريعهم قبل الإعلان عن أو عرض أو بيع الشقق أو الوحدات في المشروع. وعلاوة على ذلك، ينص القانون على اعتبار كل مرحلة من مراحل المشروع العقاري مشروعاً مستقلاً. هذا يفترض أن كل مرحلة من مراحل المشروع ستكون مطلوبة بشكل منفصل. علاوة على ذلك، فإن القانون لا يحكم فقط المشاريع العقارية التي لم تبدأ بعد، ولكن أيضا المشاريع العقارية الجارية. يكلف مروّجو المشاريع الجارية بتسجيل مشاريعهم مع السلطة في غضون ثلاثة (3) أشهر من تاريخ بدء القانون. علاوة على ذلك، كلف القانون المروجين بالإفصاح العلني عن المعلومات المتعلقة بأنفسهم ومشاريعهم. كما يجب عليهم تزويد السلطة بجدول زمني لمراحل البناء المختلفة للممتلكات مع إفادة مشفوعة بالقانون تشير إلى ملكيتهم القانونية لنفسها. وستسهل هذه الدرجة من التنظيم من قبل السلطة في إنجاز المشروع في الوقت المناسب. علاوة على ذلك، يجب على الهيئة قبول أو رفض طلب تسجيل مشروع في غضون ثلاثين (30) يومًا. ومع ذلك، فإن المادة 7 (1) من القانون قد منحتهم سلطة إلغاء التسجيل الممنوح له أو على استلام الشكوى ، إذا عجز المروج عن تسريح أي شرط من أحكام القانون ؛ أو 2) انتهكت أي شرط للتسجيل الممنوح ؛ أو 3) ضالع في أي نوع من سوء التصرف.

    ومع ذلك ، استبعد القانون أنواع معينة من الممتلكات من نطاق السلطة. لا يتعين على المروجين للخصائص التالية التسجيل لدى الهيئة:

    1.      العقارات التي لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 500 متر مربع أو ثمانية شقق أو وحدات ؛

    2.      العقارات التي تم فيها الحصول على شهادة الإنجاز قبل إنفاذ القانون ؛ و

    3.      العقارات التي يجري تجديدها ولن يتم الإعلان عنها أو عرضها للبيع.

    وعلاوة على ذلك، كلف القانون أيضا بأن تشير الإعلانات والمنشورات التي ينشرها المروجون إلى موقع السلطة على الإنترنت الذي ترد فيه جميع التفاصيل المتعلقة بالمشروع. و سوف يكون المروج العقاري مسؤولاً عن تعويض المشتري في حالة أن الأخير يحافظ على تعويضات بسبب معلومات كاذبة تم تقديمها من قبل المروج. وعلاوة على ذلك، يُحظر على المروج أيضًا نقل غالبية حصته في المشروع إلى أي طرف ثالث دون الحصول على موافقة خطية من السلطة وثلثي المشترين المعينين.

    أنشأ القانون محكمة الاستئناف العقارية (المحكمة) بهدف ضمان عدم تمرير السلطة بشكل تعسفي لأي قرارات يمكن تصديقها على الطرفين. وستساعد المحكمة في الإسراع في معالجة نزاع الأطراف المتضررة في نزاع عقاري. وقد أعطت المادة 43 (5) من القانون الحق للأطراف في رفع دعوى أمام المحكمة إذا كانوا غير راضين عن توجيه أو قرار من السلطة. ومع ذلك، يجب تقديم الاستئناف خلال ستين (60) يومًا من تاريخ استلام أمر السلطة.

    التوافق مع المعايير الدولية

    كما سعى القانون إلى الحد من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع بسبب عدم انتظام التمويل عن طريق تفويض المؤسسة بحساب ضمان من جانب المروجين. ويطلب من المروجين إيداع (70٪) من المبلغ المدفوع من قبل المشترين في حساب منفصل في بنك مجدول. الأموال التي تودع في هذا الحساب يمكن سحبها من قبل المروجين فقط لغرض تغطية تكاليف المشروع. ومع ذلك، يحق للمروجين سحب الأموال بما يتناسب مع الانتهاء من المشروع بعد أن يتم التصديق عليه من قبل مهندس ومعماري ومحاسب قانوني. وهذا يعني أن المروجين ممنوعون من سحب الأموال لأي غرض آخر من أجل ضمان عدم تأخر إنجاز المشروع بسبب عدم كفاية الأموال.

    وعلاوة على ذلك، ينص القانون على شروط موحدة مثل منطقة السجاد. وقد حدد القسم 2 (ك) من القانون منطقة السجاد بأنها المساحة الأرضية الصافية الصالحة للاستخدام في الشقة باستثناء المساحة التي تغطيها الجدران الخارجية وأعمدة الخدمة والمناطق المشتركة الأخرى. وهذا من شأنه تمكين المشتري من شراء شقة بعد إدراك المنطقة التي يمكن استخدامها بالضبط والتي قد يكتسبها.

    عقاب

    يعتزم البرلمان إدارة وتنفيذ القانون من خلال فرض عقوبات صارمة على الأطراف الذين يتخلفون عن أي من أحكامه. ألزمت المادة 59 من القانون المروجين الذين لا يسجلون مشاريعهم مع السلطة بغرامة تصل إلى عشرة بالمائة (10٪) من التكاليف المقدرة للمشروع. على التوالي، يعاقب المروج الذي لا يمتثل لأوامر أو توجيهات السلطة بالسجن لمدة تصل إلى ثلاث (3) سنوات وغرامة تصل إلى عشرة بالمائة (10٪) من التكلفة المقدرة للمشروع أو كليهما. وعلاوة على ذلك، يخضع المروجون الذين يقدمون معلومات كاذبة للسلطة أو يخالفون أحكام أخرى من القانون لغرامة تصل إلى خمسة بالمائة (5٪) من التكلفة المقدرة للمشروع.

    ينص القانون على جزاء صارم للأطراف التي لا تلتزم بأحكام ذلك. سيتعرض مشترو العقار لغرامة تصل إلى خمسة بالمائة (5٪) من تكلفة الشقة في حالة فشلهم في الامتثال لأوامر أو توجيهات السلطة. وعلاوة على ذلك، تنص المادة 68 من القانون على أن المشترين الذين لا يمتثلون لأوامر المحكمة سيعاقبون بالسجن لمدة تصل إلى سنة واحدة وغرامة يومية قد تصل إلى عشرة في المائة (10 %) من تكلفة الوحدة أو الشقة.

    استنتاج

    تكلفة الأرض والممتلكات هي عامل حيوي الذي يكمل النمو الاقتصادي للأمة. لقد أقر المشرعون الهنديون القانون من أجل مواءمة لوائح الصناعة المحلية مع المعايير العقارية الدولية. وقد وضع القانون صراحة آلية بهدف تسهيل وتنظيم المعاملات في صناعة العقارات. لذلك، قدم هذا التشريع تعزية كبيرة للمستثمرين حيث تم تعزيز حقوقهم.

     

     

    ]]>
    Sat, 07 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون طبقات أبو ظبي الجديد]]> قانون طبقات أبو ظبي الجديد

    لا شيء يضع أسناني على حافة الهاوية مثل صراخ العقارات الذي يصرخ "اشترِ الآن وادفع لاحقًا". إذا كان على المرء أن يطبق مثل هذه الإشارات من الناحية الفعلية ، أتساءل عما إذا كان التزاوج التالي الذي سيضع أسناني ، سيقرأ "اشترِ واحداً واحصل على واحد مجاناً". واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها المستثمرون في بيع وشراء العقارات خارج الخطة هي أن المشترين ليسوا متأكدين تماما من أن الشقة أو الوحدة التي تم شراؤها سوف تتحول في الواقع إلى ما تم الاتفاق عليه بالضبط.
    التحدث بشكل خالص وكامل بشأن المخاوف ، واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها أصحاب المنازل عموما في مجال (1) إدارة وتشغيل الممتلكات عند التسليم ، (2) رسوم الصيانة ورسوم الخدمات التي يجب دفعها والحقوق و ؛ ج) مصالح المالكين والمحتلين في المناطق المشتركة. مفهوم الطبقات هو المكان الذي يكون فيه للفرد أو الكيان الحق والفائدة في ملكية الفضاء المكوكي داخل منطقة مخصصة.

    بعبارة أخرى ، يُقصد بمصطلح "قانون الطبقات" تقسيم مبني للملكية أو مبنى مسور في طبقات مختلفة. ثم تنقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب المناطق المشتركة التي تشكل جزءًا من العقار.

    كانت صناعة العقارات تتوقع قوانين عقارية جديدة في إمارة أبوظبي من أجل توسيع النمو وتوقع استجابة مقاسة على تأثير تجميد إنتاج النفط المحتمل. علاوة على ذلك ، يعطي كل قانون يُعطى الأمل للناس بأنه سيحدث تغييراً إيجابياً في صون حقوقهم. وتنطوي صناعة العقارات على حصة أعلى نسبيا ، ولا يمكن لأحد أن يفترض بوضوح أنه / هي على دراية كاملة بالمنظور التنظيمي. أصدرت إمارة أبو ظبي مؤخراً القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون الجديد
    ). كان هذا التشريع الذي طال انتظاره والذي يهدف في المقام الأول إلى تنظيم صناعة العقارات في إمارة أبوظبي. ومن المتوقع أن يعطي زخما لصناعة العقارات حيث أن الأحكام المنصوص عليها في القانون الجديد توفر المزيد من الوضوح واليقين القانوني. يمثل سن قانون العقارات نقطة تحول في صناعة العقارات في أبو ظبي ، خاصة في المناطق الاستثمارية حيث كان هناك غياب واضح لقانون العقارات.

    يمكن أن يكون للظلم والطلب انعكاسات كبيرة على قطاع العقارات ، ويهدف القانون الجديد إلى معالجة هذا القلق عن طريق وضع درجة أعلى من المسؤولية على مطوري العقارات في أبوظبي. من المرجح أن يستثمر المقيمون الأجانب على المدى الطويل في السوق ويتوقع من العملاء غير المقيمين شراء راحة البال من القانون الجديد. كما سيقلل القانون الجديد من تأثير العوامل الاقتصادية الدورية المحتملة مثل تأثير تحركات أسعار النفط على أسعار العقارات مما سيخلق بيئة أقل تقلبًا لتعزيز الاستثمار والنمو في هذا القطاع.
    لقد رفع القانون الجديد مستوى الاتساق في بيانات الإفصاح وحماية المستهلك في الإمارات في أبوظبي ودبي. علاوة على ذلك ، لا يوجد فرق جوهري في الأمور التي يفوضها الطرفان. ولذلك ، فإن المطور مسؤول عن دفع تعويضات عن أي مخالفة في محتويات بيان الكشف لمدة سنتين من تاريخ نقل الوحدة إلى المشتري.

    علاوة على ذلك ، قام القانون الجديد بالتوفيق بشكل كبير بين مسؤولية المطور عن العيوب في كل من إمارة دبي وأبوظبي. ولذلك ، يكون المطور مسؤولاً عن العيوب الهيكلية في المبنى لمدة 10 سنوات من تاريخ استلام شهادة الإنجاز. بالنسبة إلى منشآت المباني المعيبة ، تكون فترة مسؤولية المطور عن استبدال أو إصلاح العيب لمدة سنة واحدة. في حين أن المتطلبات لتشكيل رابطة المالكين بين القبيلتين متشابهة للغاية ، فقد خطت أبو ظبي خطوة إلى الأمام مع إنشاء وتنفيذ مفهوم جديد. وقد نص القانون الجديد على أن يكون مدير رابطة الملاك هو المطور أو أي شخص آخر يعينه رئيس إدارة الشؤون البلدية (الإدارة
    ) للقيام بعمليات رابطة الملاك. وعلاوة على ذلك ، يتحمل المدير مسؤولية شؤون رابطة الملاك ، بما في ذلك المسؤولية عن إدارته وتشغيل المناطق المشتركة والخدمات العامة ومرافق الخدمة.

    كما طبق القانون الجديد حكما آخر ليس له صلة مباشرة بقانون الطبقات في دبي . على الرغم من أنه ليس لدينا حتى الآن أي توجيهات واضحة بشأن نيتها أو تنفيذها ، إلا أننا نعتقد أن هناك فرصًا محتملة لمطوّري البرامج الإبداعية. في أبوظبي ، يحق لجمعية الملاك تملك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات ذات الصلة بخطة الطبقات الخاصة بها ومنح الحقوق الحصرية على المناطق المشتركة.
    الملامح الرئيسية للقانون الجديد

    يقدم قانون العقارات الجديد عددًا من الميزات الجديدة الرئيسية للقوانين المنظمة للتطورات متعددة المملوكة، بما في ذلك:

    •  تحديد اتجاهات المساحين لتوحيد منهجية قياس المساحة المستخدمة من قبل المطورين ؛
    • أحكام لتشكيل اتحادات المالكين التي يمكن أن تحمل ملكية مشتركة ضمن التطويرات المملوكة للتكاثر وتكون مسؤولة عن إصلاحها وصيانتها. في دبي ، يوجد لدى كل جمعية من مالكيها صيغة محددة للدستور ، وقد تكون جمعية الملاك نفسها عضوًا في جمعية أصحاب أصحاب أعلى ، مما يسمح بتسجيل مخططات الطبقات الطبقية ؛
    • أحكام القسم الفرعي من العنوان إلى وحدات والمناطق المشتركة. في دبي ، يفكر قانون الطبقات في التقسيم "الحجمي" للمبنى إلى مكونات محددة. وهذا مهم بشكل خاص للتطورات متعددة الاستخدامات التي تشمل فندقًا حيث يرغب مشغلو الفنادق في تجنب كونهم جزءًا من هيكل جمعية المالك ؛
    • المتطلبات الجديدة لبيع وتسويق الوحدات الجاهزة ، بما في ذلك ملكية المطور وحقوق التطوير على أرض المشروع ، وإنشاء حساب الضمان ، والتسجيل والموافقة على خطط التطوير الرئيسية من الإدارة. نظراً للقيود المفروضة على عمليات السحب من الضمان ، سوف يضطر المطور إلى التمويل الذاتي (أو الحصول على تمويل قرض) لتمكين المشروع من الوصول إلى 20٪ من أعمال البناء ؛
    • تزويد المشترين الخارجين عن الخطة بحقوق إنهاء صريحة في حالات "الإجحاف الكبير لحقوقهم". على الرغم من تقديم بعض الأمثلة على ما يشكل "تحيزًا جوهريًا" ، إلا أن هذه القائمة ليست شاملة. ولذلك، فإننا نوصي المطورون بتوفير الحد الأقصى من الإفصاح للمشترين لتجنب أي مطالبات محتملة من قبل الأخير فيما يتعلق بأي تحيز جوهري ؛
    • على غرار الموقف في دبي ، سيكون هناك شرط عام بأن يتم إرفاق "بيان الكشف" باتفاقية البيع والشراء التي توفر المعلومات المحددة. سيتم تحديد شكل بيان الإفصاح هذا في اللوائح على الرغم من أنه من المتوقع أن يكون هذا مماثلاً للنموذج المحدد في دبي
    •  الأحكام الخاصة بالفرض التلقائي لرهن يتم إيداعه على وحدة عقارية في حالة رسوم الخدمات غير المدفوعة. لدى دبي امتياز مماثل على الرغم من أن تطبيق هذا الامتياز قد أثبت أنه صعب ، لذا سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كان الشيء نفسه قد تطور في أبوظبي. و
    • لدى المطور الآن مسؤولية صريحة (10 سنوات) عن السلامة الهيكلية للمبنى ، مع فترة مسؤولية عيب لمدة عام. هذا يشبه الموقف في دبي.

    استنتاج

    في ضوء ما سبق ، يمكن أن نستنتج أن قانون طبقات أبو ظبي الجديد اعتمد على عدة أحكام مماثلة في قانون طبقات دبي. ومع ذلك ، فقد تبنى أبو ظبي نهجا متميزا فيما يتعلق بحقوق المالكين في امتلاك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات فيما يتعلق بخطط الطبقات الخاصة.

    كما ذكرنا ، فإن ذلك سيعطي قوة دافعة لصناعة العقارات في إمارة أبوظبي ، حيث شعر بالغيب بشكل خاص في مناطق الانتعاش. ويمكن تصنيف مسؤولية المطورين إلى حد العيوب الهيكلية كميزة مميزة بموجب القانون الجديد.

    ]]>
    Thu, 28 Jul 2016 10:00:00 GMT
    <![CDATA[العصف الذهني: قبل شراء عقار في أبو ظبي]]> نفذت حكومة أبوظبي العديد من القوانين واللوائح المتعلقة بقطاع العقارات في الآونة الأخيرة. شهدت إمارة أبو ظبي نمواً هائلاً في السنوات القليلة الماضية. تم الآن نشر قانون العقارات الجديد - رقم 3 لعام 2015 بتنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي - وهو ساري المفعول اعتبارًا من يناير 2016. وستظل النزاعات التي تؤثر على الممتلكات العقارية وأصحاب المنازل عاملاً مهماً للاحتمالية. أصحاب المنازل يرمون المنشفة. سيكون إدخال إدارة الأراضي وسلطة تنظيمية في أبو ظبي (على غرار دائرة الأراضي والأملاك العقارية في دبي) خطوة إلى الأمام لوقف هذا التردد من قبل المستثمرين. مع تنفيذ مثل هذه الإدارة المخصصة والآلات التي أنشئت فقط لغرض التعامل مع تسجيل الملكية والعقبات من شأنها بالتأكيد تعزيز وحماية حقوق المستثمرين وأصحاب المنازل عموما. العقارات كانت ولا تزال دائماً ، قطاعاً يتمتع بالاستقرار وإمكانيات عالية للنمو. من خلال إنشاء إدارة الأراضي وسن السلطة التنظيمية ، فإن هذا الاستقرار والإمكانات ستكون غير قابلة للارتداد ومقاومة إلى مستوى من التغيرات الاقتصادية والسوقية.
    تهدف قوانين الملكية الجديدة في أبوظبي بشكل أساسي إلى تأمين وتعزيز الشفافية في تعاملات القطاع العقاري. كما ينص القانون الجديد على الاحتفاظ بسجل لتسجيل جميع الوثائق والمعاملات المتعلقة بالتطوير العقاري. إدارة مثل هذا السجل من شأنه أن يضمن حقوق المشترين. وستمكن لجنة السجل السلطات من متابعة جميع معاملات الوحدات العقارية المباعة خارج الخطة. وهذا من شأنه التركيز والتعامل مع قضايا مثل فشل المطورين في تنفيذ المشروع وعقود الشراء. الهدف الأساسي من هذه اللوائح هو حماية حقوق المطورين والمستثمرين. كما يشرح القانون حقوق وواجبات الأشخاص المختلفين في القطاع العقاري مثل المطور والوسيط والمثمن وغيرهم.

    العوامل التي يتعين النظر فيها - في حين شراء العقارات

    الاستثمار في العقارات الجاهزة في إرتفاع في إمارة أبوظبي. شراء ممتلكات خارج الخطة من شأنه أن يمكّن مشتري المنازل من الحصول على وحدات بأسعار مناسبة ، كما أنه وسيلة للحصول على مجموعة من الميزات أو موقع معين حيث أن الاختيار سيكون محدودًا بمجرد بدء الإنشاء. لذلك ، من السهل أن نتصور أن معدل الخطر الذي ينطوي عليه شراء مثل هذه العقارات خارج الخطة سيكون في نهاية المطاف أعلى من شراء وحدة من مشروع متطور. يجب إجراء العناية الواجبة حول تفاصيل المطور. يجب أن تؤخذ في الاعتبار عملية الإنشاء وقدرة المطور على إكمال هذه العملية. قبل شراء ممتلكات خارج الخطة ، يجب على المشتري النظر في:

    •  الرخصة التجارية: يجب على المشتري التأكد من أن مطور العقارات خارج الخطة هو كيان تم تسجيله لدى دائرة التنمية الاقتصادية في أبو ظبي ( (DED
    •  اتفاقية الشراء: يجب على المشتري أيضا أن يلاحظ تاريخ الانتهاء من المشروع والتعويض الذي سيتم منحه في حالة عدم الانتهاء من المشروع في هذا التاريخ المذكور. كما يتناول القانون الجديد متطلبات قانون الضمان (الموضحة أدناه) ويجب على المشترين التأكد من أن المشروع لديه حساب ضمان.
    • عندما تقوم بشراء عقار مؤثث ، تأكد من أن الجدول الزمني الذي يصف الأثاث والتجهيزات الخاصة بالممتلكات يتم رسمه وتحديد الموعد النهائي المناسب للتأثيث من قبل الأطراف.

    لا توفر جميع الأماكن في أبوظبي للمغتربين خيار شراء عقارات التملك الحر. تسمح قوانين العقارات في أبوظبي للمقيمين بشراء عقارات في مناطق محددة بالإمارة تعرف باسم "مناطق الاستثمار" (مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات وشاطئ الراحة وما إلى ذلك). ومن ثم ، أولاً ، من الضروري للمشترين الوافدين تحديد ما إذا كانت العقارات التي ينوون شراؤها في إحدى مناطق الاستثمار. إذا لم يكن العقار في إحدى مناطق الاستثمار ، فلن يتمكن المغترب من الحصول على حقوق التملك الحر. ثانياً ، يجب على المشترين التأكد من أن البائع يمتلك ملكية العقار ، وله حق غير منازع لبيع تلك الممتلكات ، حيث أن الملكية في العنوان لا يمكن نقلها إلا من بائع شرعي. ثالثا ، يجب على المشتري القيام بالتفتيش المفصل والتحقق من حجم وتفاصيل العقار والتأكد من أنه لا يتم الاحتيال عليه أو تضليله بأي شكل من الأشكال. يجب على المشتري ممارسة درجة معقولة من الحذر لتحديد ما إذا كان هناك أي امتيازات أو رهن عقاري على الممتلكات التي يتم الحصول عليها. إذا كان الأمر كذلك ، ما إذا كان مثل هذا الرهن العقاري سيتم تسويته فعليًا قبل نقل الملكية من البائع إلى المشتري. يجب على المشتري أيضا أن يرى في الإيجار الحالي للممتلكات حيث أن البيع سيخضع بعد ذلك لحقوق الإيجار. تعتبر العناية الواجبة على جزء من المشتري مهمة للغاية لتجنب أي ضيق مستقبلي.

    حقوق التأجير

    الملكية الحرّة تعني أن الحزب يمتلك الهيكل والأرض بشكل دائم. هذا يعني أن الملكية تدوم إلى الأبد وهي مطلقة. سيتم تسجيل اسم هذا المالك باسم "مالك الأرض" في السجل. يحق لمالكي التملك الحر بيع الممتلكات وتأجيرها ووراثتها عند وفاة المالك في حين أن الإيجار هو عندما يأخذ طرف مصلحة في عقار لفترة تصل إلى 99 سنة. في الأساس ، هو شراء الحق في شغل ممتلكات لفترة طويلة من الزمن. عند الانتهاء من هذه الفترة ، تعود الملكية إلى مالك الأرض. لدى صاحب عقد التأجير خيار تجديد العقد في نهاية فترة العمل.
    حق الانتفاع: حقوق الانتفاع محددة بموجب المادة 1333 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن القول أن المستأجر لديه حقوق الانتفاع على الممتلكات عندما يكون مالك هذه الممتلكات قد أبرم اتفاقية حق الانتفاع مع المستأجر حيث يُسمح للمستأجر باستخدام العقار شريطة أن تظل هذه الممتلكات في حالتها الأصلية / حالتها الأصلية. ولكن سوف يعفى البلى والعقل من الممتلكات. اتفاق الانتفاع هو عموما لمدة 50 عاما ما لم يذكر خلاف ذلك. سيتم إنهاء اتفاقية الانتفاع بسبب تدمير الممتلكات المستأجرة أو التنازل من قبل المنتج المنتفع أو شراء الأرض المستأجرة من قبل منتفع الانتفاع أو حتى بأمر من المحكمة.

    حق المساطحة: حقوق المساطا محددة بموجب المادة 1353 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمنح حق المساتحة لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة حيث يتم منح الحق في بناء مبنى أو لزراعة أراضي أخرى لمدة 50 عامًا. صاحب المسطرة ، في الأساس ، له الحق في استغلال وتطوير هذه الممتلكات. اتفاقية مساطحة هو لمدة أقصاها 50 سنة ويمكن إنهاؤها من قبل أي من الطرفين مع إشعار مسبق قبل سنتين ما لم يتفق على خلاف ذلك. سيتم اعتبار اتفاقية المساطحة منتهية عند انتهاء فترة المسطرة أو شراء العقار المؤجر من قبل حامل المسطرة. يجب تسجيل اتفاقية الانتفاع والمساتحة. في حالة عدم تسجيل الاتفاقية ، لن تكون الأطراف الثالثة ملزمة بالاتفاقية وستلزم أطراف العقد فقط على أساس تعاقدي محض.

    حساب الضمان

    يفرض القانون الجديد إنشاء "حساب ضمان مشروع" في بنك معتمد. يجب فتح هذا الحساب من قبل المطورين لكل مشروع بعد الحصول على موافقة من إدارة الشؤون البلدية في أبو ظبي. سيتم إيداع الأموال المدفوعة من قبل مشتري العقارات غير المخطط لها مقابل دفع ثمن الوحدات في المشروع في حساب ضمان المشروع. لا يمكن استخدام حساب ضمان المشروع لأي غرض آخر غير الإيداعات من قبل المشترين ، وسيتم الإفراج عن المبالغ في هذا الحساب للمطورين فقط إذا كان العقار يتطور وفقًا للجدول الزمني. سيضمن إعداد هذا الحساب اكتمال الملكية في الوقت المحدد دون إزعاج المشترين. وتتمثل أغراضه الرئيسية في التأكد من تلبية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها ومنع فشل إنجاز المشاريع من قبل المطورين. حساب الضمان ليس هو نفسه حساب ضمان المشروع ولكن كلاهما له أوجه تشابه لا يمكن إنكارها حيث تم إنشاؤها من قبل المطورين لحماية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها.

    استنتاج

    ينص القانون الجديد على وضوح كبير في الأحكام المتعلقة بالبائع والمشتري وحتى الممولين. ومن المرجح أن تشجع هذه الخطوة المستثمرين بشكل بارز ويبدو أن سوق العقارات واعدة في السنوات القادمة.

    سيواصل محامو العقارات لدى إس تي إيه في أبوظبي مشاركة المزيد من الأفكار والتحديثات حول قوانين العقارات في أبوظبي في الإصدارات القادمة من كورت أنكورت.

     

    ]]>
    Mon, 14 Mar 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[تمويل المشاريع - تمهيد]]> يتزايد تمويل المشاريع كأسلوب تمويل أي فكرة تطويرية في البلدان النامية بشكل سريع بسبب سعيها للحصول على التنمية الصناعية وتحسين مرافق البنية التحتية. وعادة ما تمول مشاريع البنية التحتية أو المشاريع المتعلقة بصناعة الطاقة من قبل الحكومة من خلال الأموال العامة منذ الأزمنة التاريخية بسبب الحجم الضخم لاستثمار رأس المال الأولي المطلوب. تقوم الحكومات بإدخال الأطراف الخاصة في مشاريع البنية التحتية الكبرى من خلال ترتيبات الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) مع الأخذ في الاعتبار الصيانة على المدى الطويل للمشاريع واستثمار الأموال العامة في مشاريع أخرى. ويمكن أن تكون الحوافز الأخرى للحكومة ، في جملة أمور، إدخال تكنولوجيا جديدة وخصخصة بعض القطاعات لأسباب تتعلق بالسياسة العامة وكفاءة في عمليات نظم البنية التحتية.

    إن تمويل المشروع عملية معقدة تشمل مختلف الأطراف والمراحل والعملية والآثار القانونية والمالية التي تنطوي عليها العملية. علاوة على ذلك ، وبالنظر إلى حدود المنشور الحالي ، سنوضح الجوانب الأخرى لهذا العمل في مجلدات لاحقة من منشوراتنا. تبرز هذه المقالة الحساب الموجز لماهية التمويل العام وفهم الأطراف المعنية.

    يُعرّف تمويل المشروع على أنه "تمويل البنية التحتية طويلة الأجل ، والمشروعات الصناعية والخدمات العامة القائمة على أساس مالي غير رجعي أو مالي محدود حيث يتم سداد دين المشروع وحقوق الملكية المستخدمة لتمويل المشروع من التدفق النقدي الناتج عن المشروع."

    ويسمى تمويل المشروع بملاذ محدود أو عدم الرجوع حيث أن الحجم الرئيسي للتمويل مستمد في الغالب من الإيرادات المتأتية من المشروع نفسه وليس من أي شكل من أشكال رأس المال. تتم مناقشة جدوى المشروع في مرحلة ما قبل التطوير التي تشمل مخاوف مثل ملكية مالك الأصول ، تقديرات توليد الإيرادات ، توليد الأرباح والمرافق ، وما إلى ذلك أثناء التخطيط والاجتهاد المالي اللازم. لكن المخاوف في تمويل المشروع تبدأ بالتوفيق بين مصلحة مختلف الأطراف المشاركة في التمويل. الأطراف في تمويل المشروع متنوعة ومستقلة لها اهتمامات مختلفة في المشروع. في مرحلة ما قبل التطوير ، يتعين على الأطراف تقييم الجدوى المالية والجدوى الفنية. إن الفهم العام لهدف كل طرف من وراء المشاركة في مثل هذا التمويل أمر ضروري لإقامة مفاوضات حكيمة. يتم سرد الأطراف ودورها العام جنبا إلى جنب مع بعض الهدف المحتمل أدناه:

    1. الحكومة المضيفة

    حكومة البلد التي من المخطط أن يكون مقر المشروع المقترح لها والتي ستصدر جميع التصاريح والتصاريح والتراخيص والإعانات ذات الصلة ، إن وجدت ، للمشروع. وعادة ما تكون الحكومة المضيفة سلطة التعاقد عن طريق الدخول في اتفاق المشروع و / أو تنفيذ عملية تقديم العطاءات لتخصيص المشروع لطرف خاص وبعد ذلك إما تسليم المشروع من أجل التطوير وكذلك الصيانة اللاحقة. يجوز للحكومة المضيفة أن تسمح للطرف الخاص بتطوير المشروع ، إما بشكل جماعي أو غيره ، أو تحت الملكية العامة بعد تطوير المشروع بمجرد استلام العائد على استثماراته من قبل الطرف الخاص أو اتخاذ قرار باستعادة الملكية في حالة الفشل القطاع الخاص لتسليم المشروع. وقد تقتصر مشاركة الحكومة المضيفة في المشروع أيضًا على منح الموافقة على المشروع ، ومنح الامتيازات الضريبية المختلفة و / أو كونها شريكًا في المشروع. يسمح الطرف الخاص الذي يمول المشروع للحكومة المضيفة بتخصيص الموارد في مجالات أخرى من النفقات. يمكن أن تكون الحكومة المضيفة طرفاً في العديد من الاتفاقيات الخاصة بالمشروع فيما يتعلق بتوريد الكهرباء أو الماء أو أي مواد خام أخرى والواردات المطلوبة.

    2.  شركة المشروع

    وتسمى أيضًا السيارة ذات الأغراض الخاصة (يشار إليها فيما يلي باسم SPV). يتم إنشاء هذه الشركة لغرض وحيد من المشروع. يمكن أن يكون تأسيس شركة لهذا الغرض أو شراكة محدودة عادة ما يكون تعادل القوة الشرائية. غالباً ما يتم إنشاء هذه الشركة في البلد المضيف حيث يهدف المشروع إلى تنفيذها. تعد شركة SPV مركز جميع الاتفاقيات وتمويل المشاريع. يمتلك SPV ويديره الرعاة / المساهمين. يتم استخدام SPV لتمويل مشروع كبير دون تعريض شركة للخطر أو عزل الشركة الأم من المخاطر المتعلقة بالمشروع عن طريق تحويلها إلى مستثمرين آخرين. يسمح برنامج SPV في تمويل المشاريع للمساهمين بالاحتفاظ بخصوم المشروع "خارج الميزانية". تحتاج مثل هذه البنية خارج الميزانية العمومية إلى مراجعة القوانين المعمول بها لفهم مدى انطباقها في البلد المضيف للمشروع وإدماج SPV  تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقية المشروع لتحديد درجة المشاركة من جانب الحكومة المضيفة ومواصلة تحديد الحقوق والالتزامات خلال مدة اتفاقية اتفاقية الامتياز. قد تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقيات مختلفة لمراحل مختلفة. ستدخل الحكومة المضيفة في اتفاقيات شراء العقارات أو شراء المنتجات مع SPV بعد الانتهاء من المشروع.

    3. الرعاة

    الرعاة هم مساهمون مساهمون و / أو مالكو المشروع. الهدف الرئيسي هو كسب الأرباح إما عن طريق عوائد استثمار بسيطة عالية تسمى كجهات راعية مالية أو عن طريق بيع منتجات الشركة الأم التي تقع عادة تحت فئة الرعاة الصناعيين حيث يرتبط المشروع بنشاطهم التجاري. ومع ذلك ، يمكن أن تكون هناك عوامل مختلفة تقوم على أساسها الجهات التي تدخل في تمويل المشروع وتشمل تقاسم المخاطر في الاضطلاع بالمشروع وتنفيذ المشروع خارج الميزانية العمومية ، والدخول في نشاط جديد عن طريق التنويع وغيرها من الخطط الاستراتيجية الأخرى. قد تكون الجهات الراعية طرفًا واحدًا أو كونسورتيوم. يمكن أن يكون هناك رعاة عموميون مثل البلديات أو الوكالات أو الشركات التي تهدف إلى تحقيق الرفاهية أو المنفعة العامة. وبما أن الرعاة هم أصحاب الأسهم ، فإنهم يتحملون أقصى مخاطر المشروع ويكسبون أيضاً الجزء الأكبر من الأرباح وهو المشروع الناجح. يدخل الرعاة في اتفاقيات الإدارة والمساهمين أو اتفاقيات الخدمات مع SPV.

    4. المقرضين

    المقرضين هم في المقام الأول البنوك التجارية الكبيرة ، وطنية أو دولية. وبالنظر إلى الحجم الكبير للاستثمارات ، هناك في كثير من الأحيان نقابة تتكون من مجموعة من المقرضين. ويشمل ذلك البنوك الاستثمارية وحاملي السندات والوكالات المتعددة الأطراف. المقرضون في تمويل المشروع لديهم فقط اللجوء إلى أصول المشروع في متناول اليد. طبيعة الأمن يعتمد على المفاوضات واتفاقات القروض الموقعة بين SPV والمقرضين. يجوز للمقرضين أيضًا إنشاء حق ضد أطراف بخلاف شركة SPV والجهات الراعية مثل مشتروات الشراء للتأكد من شراء كمية متفق عليها من المشتريات وشركات المقاولات / المقاولين لاستكمال البناء وفقًا للمعايير ومعايير الأداء المطلوبة من خلال تقديم ضمانات إكمال وفقًا لما هو متفق عليه . يجب ذكر هذه الحقوق صراحة في الاتفاقيات بين الطرفين مباشرة. يجب تخطيط الهيكل الأمني ​​الشامل على أساس مراجعة القوانين مثل ملكية قوانين الملكية العقارية حيث أن ممتلكات المشروع هي الأصول الوحيدة المتاحة وقوانين الإفلاس وأي قوانين مالية أخرى لأنها قد تعرقل قابلية الحقوق الضمانية للمقرضين. يجب أن يلاحظ المقرضون الآخرون أنه غالباً ما تكون هناك حقوق ارتداد متاحة مع الحكومة المضيفة لمنع إهمال وتعليق أي خدمات عامة ، مما يمنح الحكومة المضيفة الحق في استعادة الملكية على أعمال المشروع أو تطورات المشروع. بما أن المقرضين في نقابة ، يجوز للمقرضين تعيين وكيل لتمثيل مصالحهم.

    يمكن لوكالات الائتمان متعددة الأطراف مثل البنك الدولي ، والبنك الآسيوي للتنمية ، والمؤسسة المالية الدولية ، وهكذا دواليك أن تضمن الحماية من المخاطر الإقليمية للبنوك التجارية مثل المخاطر السياسية. يجوز لوكالات ائتمان التصدير أيضا إقراض المال لتعزيز هذه الصناعة.

    أطراف أخرى

    المشترون: وفقًا لاتفاقية الشراء ، سيكون المشتري ملزمًا بشراء منتجات المشروع مسبقًا التي توجد عادة في منتجات صناعة الطاقة.

    المقاولون: سوف تتطلب المشاريع المتعاقدين لأغراض مختلفة ، وبالتالي الدخول في مختلف الاتفاقات المختلفة مع الأطراف كمقاولين لأشغال البناء بموجب اتفاقات البناء التي تضمن الاستيفاء والتزامات في الوقت المناسب من حيث الأضرار المصفاة للتأخير. يدخل مقاولو البناء في التصميم ويقومون بتنفيذ العمليات والصيانة (P & M) بموجب اتفاقية P & M بين شركة SPV والمشغلين وعقود الهندسة والمشتريات والبناء (EPC) للأعمال المحددة.

    الموردين: يعتبر المورد طرفًا مهمًا في المشروع من حيث الدعم الفني والتقديرات المالية حيث تؤثر التأثيرات السعرية على أعمال المشروع بالكامل. يمكن أن تكون اتفاقية التوريد لأي متطلبات خلال المشروع مثل المواد الخام. قد تكون الاتفاقية ، بمعنى ما ، اتفاقية شراء شرائية لشركة SPV. تحتاج اتفاقيات التوريد إلى اعتبارات السعر المختلفة التي لها آثار على عائدات المشروع في مراحل مختلفة. الاتفاقات المتعلقة بمبيعات النفط والغاز التي يطلق عليها عادةً اتفاقية مبيعات الغاز هي أيضاً اتفاقيات توريد من وجهة نظر SPV. إن التحليل الواقعي لنضوب مثل هذه الموارد الطبيعية يحتاج إلى التمحيص أثناء التفاوض على الاتفاقية. كما يتم ممارسة بيع محفظة الاحتياطيات في المملكة المتحدة مع اتباع ممارسة أقل في الدول النامية.

    تحتاج SPV إلى جانب أطراف أخرى إلى مستشارين قانونيين وماليين للتوفيق بين مصالح الأطراف والمفاوضات مع العديد من الأطراف من خلال مراعاة الهدف الرئيسي لمؤسسة SPV أثناء تنفيذ المشروع ، سواء كان ذلك ببساطة استثمارًا ماليًا لتحقيق الربح أو العمل في يتماشى مع الخطط الإستراتيجية للشركات لتطوير الأعمال والجمعيات. تحتاج مراحل تمويل المشروع وعوامل الخطر في تمويل المشروعات من وجهة نظر مختلف الأطراف إلى تقييم دقيق وسيتم تناولها في منشور لاحق.

    ]]>
    Mon, 14 Mar 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[أهم المبادئ التي قررتها محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية في الفترة من 2009 حتى 2012 ]]>  

    أهم المبادئ التي قررتها  محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية

    في الفترة من 2009 حتى 2012 

     

    كلنا يعلم تأثير الأزمة المالية العالمية على تنفيذ المشروعات العقارية في دبي وتأخيرها لبعض الوقت بل وإلغاء البعض الآخرمنها ، وهو ما أدى بالمستثمرين المشترين على الخارطة إلى التوقف عن دفع الأقساط في المواعيد التي كانت مقررة والمطالبة بفسخ عقد البيع والشراء والمطالبة بالتعويض عن التأخير كذلك ، ونظرا لزيادة عدد تلك القضايا فلقد خصصت محاكم دبي دوائر عقارية خصصت فقط للفصل في تلك الدعاوى المتعلقة بالعقارات، ونظرا لتعدد تلك الدوائر ولعدم وجود سوابق قضائية في هذا المجال وخصوصا ما يتعلق بالتسجيل المبدئي في ظل القانون رقم 13 لسنة 2008 ، وما نص عليه من بطلان العقد لعدم تسجيله في السجل المبدئي سواء تم توقيع العقد قبل أو بعد صدور القانون ،وكذلك ما يتعلق بشرط التحكيم ومدى اختصاص المحاكم بنظر الدعوى ببطلان عقد البيع المتضمن شرط التحكيم لعدم تسجيله في السجل المبدئي ،  فلقد اختلفت اتجاهات تلك الدوائر ومن ثم أحكامها وكذلك اختلفت من بعدها دوائر محاكم الإستئناف إلى أن وصلت تلك الأحكام إلى محكمة التمييز بدبي التي أرست العديد من المبادئ في هذا النوع من القضايا .

    وبما أن محكمة تمييز دبي تعتبر أعلى محكمة في التنظيم القضائي في دبي وأحكامها بما تتضمنه من مبادئ قانونية تعتبر ملزمة للمحاكم الأدنى ويجب عليها اتباعها بحيث أنه يتم نقض الحكم الذي يخالف ما استرقت عليه محكمة التمييز .

    ولحداثة وأهمية تلك المبادئ في القضايا العقارية فإننا راينا ان نبرز أهم تلك المبادئ فيما يلي:-

    أولا :- أحكام محكمة التمييز فيما يتعلق بالتسجيل المبدئي طبقا للقانون رقم 13 لسنة 2008 .

    حيث صدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 -  والذي نص على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون خلال ستين يوماً وإلا كان باطلا  .

    • وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون  وإلا كان باطلا .

    حيث ان محكمة التمييز قد استقرت على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى  سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل حيث قضت بأنه (( أن مفاد المادتين (3 ،5 ) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى في إمارة دبي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل ومن مقتضى ذلك ولازمه أن مجرد إمتناع هؤلاء عن تقديم طلب التسجيل ومن ثم عدم تسجيل التصرف في السجل المبدئى يبطل التصرف بإعتبار أن التسجيل هو إلتزام قانوني فرضه المشرع على البائعين فإن ثبت عدم قيامهم به قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها ببطلان التصرف. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق وعلى نحو ما حصله الحكم المطعون فيه منها أن التعاقد الذي تم بين الطرفين بموجب إتفاقية الحجز المؤرخة 22-1-2008 كان بين المطعون ضده كمشتري وبين الطاعنة بالأصالة عن نفسها كبائعة وحرر على نموذج معنون بإسمها التجاري وموقع من ممثلها ومختوم بخاتمها ولم يرد في تلك الوثيقة أو في سندات القبض الصادرة عنها والمرفقة أيضاً بملف الدعوى ما يشير من قريب أو بعيد إلى أنها أبرمت هذا التعاقد بصفتها وكيله عن مطور آخر رئيس بموجب وكالة عامة كما وأن الأوراق قد خلت من دليل على قيامها بإتخاذ إجراءات تسجيل التصرف الصادر منها للمطعون ضده ببيع الوحدة العقارية المباعة له على الخارطة في السجل العقاري المبدئى بحسب ما أفادت به دائرة الأراضي والأملاك بكتابها المؤرخ 6-1-2010 والمودع أيضاً بملف الدعوى وبالتالي فإنه يتعين القضاء ببطلان هذا التصرف لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئى ، وبإلزام الطاعنة برد ما قبضته من الثمن ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه بل وفيه الرد المسقط لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به بسبب الطعن ومن ثم بات هذا الطعن قائماً على غير أساس. ))

                  حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 279 طعن عقاري

    • ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك .

    ولقد تصدت محكمة التمييز لتفسير وتطبيق هذا القانون واستقرت على أن ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك حيث قضت ((مفاد النص في المواد2 , 3, 5 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون - وان المكلف بتقديم طلب التسجيل لدائرة الأراضي والأملاك هو المطور ويقتصر دوره على تقديم هذا الطلب على النموذج المعد لهذا الغرض مستوفياً البيانات والمستندات اللازمة وفقاً للأصول والإجراءات المتبعة لديها, إذ ليس هو الجهة المناط بها التسجيل, وإنما أنيطت مهمة التسجيل بالدائرة المشار إليها وهي وشأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة الرقابة والإشراف على السجل العقاري حفاظاً عليه وحفظاً لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف, وأن ميعاد الستين يوماً المنصوص عليها في هذه المادة هو ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له أو تراخيه في تقديم طلب التسجيل خلاله, ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الإطلاق, وهو ما قصده المشرع وهدف إليه اتساقاً وانسجاماً مع مبدأ حجية السجل العيني, وأن التراخي والإبطاء في تقديم طلب التسجيل لا يمتد إلى ما لا نهاية بل هو مقيد بأمد محدود غايته قبل ان تصدر محكمة الاستئناف حكمها في الدعوى. )) 

                            حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 19-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 4 طعن عقاري

     

    • التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري في السجل العقاري يقابله التزام المشتري بدفع الثمن 

    كما أن محكمة التمييز لم تقض بالبطلان لمجرد عدم التسجيل بحيث إذا ثبت لديها أن المشتري لم يلتزم دفع الثمن في الموعد المتفق عليه فلا يكون له حق طلب البطلان لعدم تنفيذ التزاماته وقضت بأن  التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئييقابل التزام المشتري بدفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك . 

    حيث قضت بأنه (( يدل النص في المادة الثالثة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطة في السجل العقاري المبدئي. ويلتزم بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي كما هو الحال في حالة شرائها مباشرة من المطور، الا انه - وفقاً للمواد 246 و511 (2) و556 من قانون المعاملات المدنية - يقابل التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي دفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع وكي يتمكن من التصرف في الوحدة المباعة له طبقاً للمادة السادسة من قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي السابق الإشارة إليه. وإن الأصل في تحديد ميعاد دفع الثمن يكون بالاتفاق بين الطرفين المتبايعين، فان لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فان المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل المطالبة بتسجيل الوحدة المباعه في اسمه في السجل المبدئي، أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك. وترتيباً على ذلك يحق للبائع أن يمتنع عن تنفيذ التزامه باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل ملكية الوحدة العقارية المباعة في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي إذا لم يقم الأخير بتنفيذ التزامه بأداء الثمن ما لم يتفق على خلاف ذلك بتأجيل دفع الثمن أو بتقسيطه إلى تاريخ لاحق لتاريخ البيع وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع من الواقع المطروح عليها في الدعوى.)) 

                      حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 122 طعن عقاري

     

    • عدم جواز التحكيم في بطلان العقد لعدم تسجيله باعتباره من المسائل المتعلقة بالنظام العام 

    بما أن بعض عقود البيع والشراء على الخارطة قد تضمنت شرط التحكيم فقد لجأ البعض إلى رفع دعوى بطلان العقد أمام المحاكم ببطلان العقد لعدم تسجيله وقضت بعض دوائر الدرجة الأولى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم  إلا أنه بعرض تلك الأحكام على محكمة التمييز استقرت على أن دعواى البطلان لعدم التسجيل لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، حيث قضت بأنه (( المقرر أنه لا يجوز الصلح في المسائل المتعلقة بالنظام العام ، ومن مقتضى الفقرة الرابعة من المادة 203 من قانـون الإجـراءات المدنية أنه لا يجـوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح ، ومن ثم فإن التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطه دون الالتزام بما أوجبه المشرع بنص آمر - هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي - لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، لما كان ذلك ، وكان عقد البيع موضوع الدعوى محله وحدة عقارية مباعة على الخارطة ، والطاعن استند في طلب بطلانه إلى أحكام المادة 3 من القانون المشار إليه وهي من القواعد المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز أن يرد الصلح عليها وبالتالي لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم - مما لازمه - أن شرط التحكيم الوارد في العقد لا يمتد أثره إلى الدعوى ولا يجوز للشركة المطعون ضدها التمسك به وكان الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي الذي قضى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، وكان يتعين عليه أن يقضي في موضوع الاستئناف بإلغاء ذلك الحكم وأن يعيد الدعوى إلى المحكمة الابتدائية لتفصل فيها ، وإذ لم يفعل ذلك فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه .

                حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 04-12-2011 في الطعن رقم 2010 / 249 طعن عقاري

    • خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، وتقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري .

    حيث أن هناك بعض عقود الحجز تضمنت بيع وحدات عقارية على الخارطة ولكن لم تتضمن تاريخ التسليم وعند رفع المشتري دعوى بالفسخ تدفع المدعى عليها بعدم وجود تاريخ للتسليم ، إلا أن محكمة التمييز تصدت لذلك وقضت بأن ذلك لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤبدة حيث قضت بأنه (( إذا كان خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع أو اشتمال العقد على نص بتعليق ميعاد الانجاز على تسليم الأرض، لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، كما أن تقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري ولا يفضى إلى رفض طلب الأخير بفسخ العقد لعدم التنفيذ، وأن التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه والذي يرقى إلى مستوى التقصير الذي يعطى الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد أو طلب التعويض من عدمه هو مما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. )) محامون في دبي.

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 20-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 197 طعن عقاري

    وكذلك قضت بأنه ((النص في الماده 246و247و272 من قانون المعاملات المدنيه مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه نظراً لطبيعة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة وضماناً للمحافظة على حقوق المشترين ، ألقى المشرع على المطور التزاماً بالبدء في تنفيذ المشروع خلال مهلة لا تزيد عن ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع من الجهات المختصة ، فإذا إنقضت هذه المدة دون قيامه بالبدء في تنفيذ المشروع بدون عذر مقبول ، أو إذا ثبت عدم جديته في تنفيذ المشروع أو عجزه عن تنفيذ المشروع بسبب إهماله أو أعرب عن رغبته في عدم التنفيذ ، فإنه يحق للمشتري أن يحبس الثمن أو جزءاً منه عن المطور واللجؤ إلى المحكمة المختصة بطلب فسخ العلاقة التعاقدية واسترداد ما دفعه من ثمن المبيع . )) 

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 25-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 60 طعن عقاري

    • التزام المطور بإتباع الخطوات المنصوص عليها في الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 في إحالة خلال المشترى بأي من التزاماته .

     

    بما أن العقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز نقضه إلا طبقا للقانون وكانت الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 تنص على الإجراءات الواجب على المطور اتخاذها في حالة إخلال المشترى بأي من التزاماته المنصوص فقد استقرت محكمة التمييز على أنه لا يجوز للمطور فسخ العقد من تلقاء نفسه بسبب إخلال المشتري بأي من التزاماته وإنما يجب عليه اتباع تلك الإجراءات حيث قضت ((مفاد النص في صدر المادة 11 سالفة البيان أنه في حالة إخلال المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الألكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية وإذا إنقضت المهلة المحددة دون قيام المشتري بتنفيذ إلتزاماته التعاقدية تطبق الأحكام الآتية ثم أوضحت المادة 15 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بإعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته الخطوات التي يجب على المطور إتباعها في حال إخلال المشتري بأي من إلتزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور ومن مؤدي ذلك أنه لا يجوز للمطور إلغاء العقد أو فسخه بصورة تلقائية بسبب إخلال المشتري بإلتزاماته وأهمها عدم سداد الثمن وإنما وجب عليه إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر وفي حالة عدم إتباعها بضوابطها القانونية تحكم المحكمة ولو من تلقاء ذاتها بعدم قبول الطلب لتعلق هذه القواعد بالنظام العام.))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 11-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 105 طعن عقاري و 2011 / 106 طعن عقاري

     

    • عدم جواز الإتفاق على ما يخالف تلك النسب الواردة فى المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 باعتبار أن تلك النسب من النظام العام .

    حيث قضت بأنه :- (( إذ كان المشرع قد أصدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى فى إمارة دبـى المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 ونص فى المادة 11 منه على أنه (( 1- إذا أخل المشترى بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشترى سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية . 2- إذا انقضت المهلة المشار إليها فى البند (1) من هذه المادة دون قيام المشترى بتنفيذ التزاماته التعاقدية تطبق الأحكام التالية : أ- فى حال إنجاز المطور مالا يقل عن 80% من المشروع العقاري يجوز للمطور الاحتفاظ بكل المبالغ المدفوعة مع مطالبة المشترى بسداد ما تبقى من قيمة العقد، وفى حالة تعذر ذلك جاز للمطور المطالبة ببيع العقار بالمزاد العلني لإقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة لـه . ب- فى حال إنجاز المطور ما لا يقل عن 60% من المشروع العقارى ، يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . ج- فى حالة المشاريع العقارية التى بدا فيها الإنشاء ولم تصل نسبته إلى 60% يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . د- فى حالة المشاريع العقارية التى لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطور ودون إهمال أو تقصير منه يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 30% من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري . 3- لأغراض الفقرتين ( ج ) و ( د ) من البند (2) يقصد بـ " الإنشاء " قيام المقاول باستلام موقع المشروع العقارى والبدء فى الأعمال الإنشائية حسب التصاميم المعتمدة من الجهات المختصة . 4- لغايات الفقرتين ( ب ) و ( ج ) من البند ( 2 ) على المطور إرجاع المبالغ المستحقة للمشترى خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة من تاريخ الإلغاء أو خلال مدة لا تجاوز ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدات العقارية أيهما أسبق . 5- على الرغم مما ورد بالفقرتين ( 1 ) و ( 2 ) من هذه المادة ، يجوز للمؤسسة بناءً على تقرير مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقارى، وفى هذه الحالة يجب على المطور إرجاع جميع المبالغ المستلمة من المشترى وذلك وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها فى القانون رقم ( 8 ) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقارى فى إمارة دبـى . 6- لا تسرى الأحكام المنصوص عليها فى هذه المادة على عقود بيع الأراضي التى لم يتم البيع فيها على الخارطة حيث تظل خاضعة للأحكام المنصوص عليها فى العقد المبرم بين طرفيه . 7- تسرى أحكام هذه المادة على جميع العقود التى أبرمت قبل العمل بأحكام هذا القانون )) ، فإن مفاد ذلك أن المشرع وضع بموجب هذه المادة قواعد يجب على كل من المطور ودائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقارى إتباعها فيما يخصه، وأن ما استهدفه من تلك القواعد هو تحقيق مبادىء العدالة للحفاظ على توازن بين مصلحة وحقوق كل من الطرفين والمشترين والحرص على إستقرار المعاملات فى مجال العقارات التى هى من الأنشطة ذات الأهمية للإقتصاد فى إمارة دبـى ، فتعتبر تلك القواعد من النظام العام، ويترتب على ذلك أنه لا يجوز للمطور الإتفاق مع المشترى على مخالفتها ، فإذا إتفق فى حالة فسخه لعقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة بسبب إخلال المشترى بأي شرط من شروط العقد أن يحق لـه أن يخصم من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد أو من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشترى - بحسب الأحوال - ما يجاوز النسبة المحددة لأي حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، فان الإتفاق يكون باطلاً، إذ لو كان خصم تلك النسبة مما يخضع لإرادة المتعاقدين لما كانت هناك ثمة حاجة تدعو المشرع لأن يتدخل ويحدد نسبة الخصم وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذه المادة ، والمفهوم المعاكس لعبارة " وخصم مالا يجاوز " الواردة على النسبة المحددة لكل حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، أنه يحظر على المطور خصم ما يجاوز الحد الأقصى لهذه النسبة حتى ولو اتفق مع المشتري على خلاف ذلك .

                    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 08-05-2011 في الطعن رقم 2010 / 123 طعن عقاري

     

    • وجوب حصول المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة . مؤدي ذلك . جواز توقع موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ، وأن التأخير نتيجة عدم الحصول على تلك الموافقات  لا يعتبر قوة قاهرة 

    بما أن القانون قد أوجب على المطور عدم البدء في اي مشروع قبل الحصول على الموافقات اللازمة فإن قيام المطور بالبدء في المشروع قبل الحصول على تلك الموافقات يوجب عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد  ومن ثم لا يجوز له التمسك بالقوة القاهرة حيث قضت  (( حظرت المادتان الرابعة والعاشرة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على المطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطة قبل استلام الارض التي سيقام عليها المشروع والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة بالامارة وكذلك ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات أو وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، بما مؤداه انه يتعين على المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع ان يحصل على الموافقات اللازمة لاقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي ينبغى ان يكون في حسبانه موافقة او عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل بدء تنفيذ المشروع . لما كان ذلك وكان الحكـم المطعـون فيـه قـد أورد في اسباب رده على دفاع الطاعنة بعدم التزامها بالتعـويض لقيام قوة قاهره افضت الى عدم تنفيذها لالتزامها ـ أورد قوله إن ( ما تنعاه المستأنفه ( الطاعنة ) على الحكم المستأنف وتدفع به من وجود ظروف قاهره أدت الى تأخير تسليم الفيلا .. وحيث إن الخبير المنتدب قد بين في تقريره ان فشل المستأنفه في تسليم الفيلا بتاريخ 30-6-2008 وحتى تاريخ رفع الدعوى كان بسبب عدم حصولها على الموافقة النهائية على المخططات والرسومات الهندسية المقدمة لبلدية دبي لتنفيذ كامل المشروع . وحيث إن ما أوردته المستأنفه وما أورده الخبير أيضاً بهذا الشأن لا يعتبر ظرفاً قاهراً بالمعنى القانوني إذ ان حصول المستأنفه على الترخيص بالبناء من عدمه من الامور المتوقعه من الشخص العادي وقبل طرح البناء للبيع وعقد اتفاقيات البيع فكيف من الشركة المستأنفه وهي المتخصصة بهذا النشاط ، لذا فإن هذا الأمر ليس مفاجئاً لها أو غير متوقع منها مما تنتفى معه صفة القوه القاهره )) وهي اسباب سائغة ومستمدة مما له اصل ثابت في الأوراق وكافية لحمل قضاء الحكم في خصوص رفضه دفاع الطاعنة بقيام قوة قاهره تبيح لها التحلل من التزامها دون تعويض المطعون ضدهما المتعاقدين معها ومن ثم يكون النعي بما سلف قائماً على غير أساس .

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 15-11-2009 في الطعن رقم 2009 / 268 طعن مدني و 2009 / 290 طعن مدني

     

    كما قضت  (( إذ كانت محكمة الموضوع خلصت وعلى نحو ما أوردته من أسباب وفي حدود سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المقدم فيها إلى أن طلب المدعية الختامي في الدعوى بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لها المبلغ المدفوع كمقدم ثمن وقت إبرام وثيقتي الحجز ينطوى ضمنا على طلب فسخ العقد وكان هذا الطلب مؤسساً على ما ثبت في الأوراق وبما لا تنازع فيه المدعى عليها من أن المشروع العقاري الكائنة به الوحدتين المباعتين للمدعية ما زال رسماً على الخارطة ولم يدخل حيز التنفيذ الفعلي ببدء العمل في إنجازه كما وأن المدعى عليها لم تحرر للمدعية عقدي بيع فيهما التاريخ المتوقع للتسليم وكيفية سداد أقساط الثمن المؤجلة ولم تودع المبالغ التي تسلمتها من المدعية كمقدم حجز في حساب ضمان الثقة وفقاً للقانون وبذلك تكون قد قصرت في تنفيذ إلتزاماتها الجوهرية الناشئة عن العقد والمترتبة عليه الأمر الذي يتعين معه إجابة المدعية إلى طلبها بفسخ العقد وأنه لا ينال من ذلك ما تعللت به المدعى عليها من أن سبب توقفها عن بدء العمل في المشروع يرجع إلى القوة القاهرة أو السبب الأجنبي لعدم وجود التمويل الكافي نظراً لكبر حجم المشروع وضخامته وما إنتاب العالم من أزمة مالية حادة لأن هذا السبب متوقع الحصول وقد فرض القانون على المطور العقاري عدم إبرام عقود بيع عرفية لبيع العقارات أو الوحدات العقارية على الخارطة قبل الحصول على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي كان ينبغي عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد وبالتالي يكون دفاع الطاعنة في هذا الخصوص هو دفاع ظاهره الفساد. وإذ كان هذا الذي خلصت إليه محكمة الموضوع سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق بما يكفي لحمل قضائها بل إنه يتضمن الرد المسقط لما تمسكت به الطاعنة من دفاع ضمنته هذا السبب من أسباب الطعن ، ومن ثم فإن نعى الطاعنة عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره مما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز وبالتالي بات قائماً على غير أساس مستوجباً الرفض. ))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 290 طعن عقاري

     

    • طبيعة عقد بيع العقار وهل هو عقد شكلي رسمي ؟ 

     

    قد يتوهم االبعض ايضا من خلال الأحكام السابقة أن عقد بيع العقار هو عقد شكلي رسمي أي يجب أن يكون في شكل معين وأنه لا يجوز غثباته إلا إذا كان مسجلا ، وهذا غير صحيح لأن وإن كان يشترط تسجيل جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره ومنها عقد بيع العقار والأحكام المثبته لتلك التصرفات إلا أن التسجيل لا يضفي على هذا العقد شكلا رسميا أو دخوله ضمن أركان العقد وأنه نتيجة ذلك فغنه يجوز إثبات العقد لكافة آثاره القانونيه بمجرد توافق الطرفين ولو لم يسجل إلا أنه لا يتم نقل الملكية إلا بعد التسجيل حيث قضت بأنه (( مفاد النصوص- في المواد 6, 7, 9 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتان 1275, 1277 من القانون المدني والمواد 2, 3, 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي -ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره , ومنها عقد بيع العقار , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 /2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي , وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم , ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين , وان ما تتطلبه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لا مكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد لأن هذه المادة لم تغير شيئاً من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراض التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين, وإنما عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد فقط بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل , أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولم لم يسجل. )) 

                 حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 07-02-2010 في الطعن رقم 2009 / 40 طعن عقاري

     

    • - أحقية مشترى العقار فى إستلام المبيع من تاريخ إبرام العقد و لو لم يكن عقد شرائه مُسجلاً ما لم يتفق على غير ذلك. 

    كما أنه قد يتوهم البعض بأنه طالما نص القانون على عدم انتقال الملكية في العقارات إلا بالتسجيل فإنه لا يحق للمشتري استلام ذلك العقار إلا بعد التسجيل ، ولكن يجب أن نفرق بين الحق الشخص لمشتري العقار الذي ينشا بمجرد توقيع عقد البيع وبين انتقال الملكية الذي لا يتم إلا بالتسجيل حيث قضت محكمة التمييز في هذا الشأن بقولها (( النصوص فى المواد 304,308,312,514,525, من قانون المعاملات المدنية مجتمعه على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن لصاحب المال ـ سواء كان منقولاً أو عقاراً ـ الحق في استرداده من غاصب مع منافعه إن كانت قائمة ومثلها أو قيمتها إن لم تكن قائمة ، وأن لمشتري العقار ـ ولو لم يكن عقد شرائه مسجلاً ـ حقاً شخصياً ناشئاً عن العقد في مواجهة البائع ، فيحق له استلام المبيع فوراً من تاريخ ابرام العقد مالم يتفق على غير ذلك ، ويترتب على ذلك أنه إذا لم ينفذ البائع التزامه بتسليم المبيع فإنه يعد في حكم الغاصب له ولذا يلتزم بأداء التعويض للمشتري عن فترة غصبه له، ولا يغير من ذلك ان الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل وفق ما تنص عليه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية، ذلك أن تراخي انتقال الملكية الى حين التسجيل لا يحول دون حق المشتري في مطالبة البائع بحقوقه الشخصية ومنها ريع العقار من وقت تمام شرائه له ، فإذا ثبت أن البائع ظل محتفظاً بالعقار المبيع بعد بيعه فإنه يلتزم بأن يؤدي للمشتري مقابل إنتفاعه به دون وجه حق من وقت تمام العقد الى حين تسليم المبيع للمشتري ، ولمحكمة الموضوع تقدير ريع العقار خلال تلك الفترة بما يوازي أجر المثل متى كانت اسباب حكمها في ذلك سائغة ولم يكن في القانون أو في الإتفاق نص يلزم باتباع معايير معينه في خصوصه .

              حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-12-2012 في الطعن رقم 2012 / 49 طعن مدني

     

    ومما سبق من أحكام ومبادئ استقرت عليها محكمة التمييز نجد أن الهدف منها هو إعلاء سيادة القانون وتفسيره التفسير العقلي والمنطقي تحقيقا للعدالة .

     

    إعرف المزيد عن قانون العقارات في دبي و الإمارات. للحصول على استشارة  من محامين عقاريين في دبي أو في أبوظبي برجاء الإتصال أو ترك استفسار .

     

    ]]>
    Sun, 06 Mar 2016 10:49:00 GMT
    <![CDATA[قانون الايجارات في الشارقة]]> هل يتغير أم لا يتغير؟

    انخفاض الايجارات في دبي لأول مرة منذ ثلاثة سنوات

    كنت انصت للمذياع في طريقي الى العمل و لفت انتباهي الخبر الاول أن هناك انخفاض في الايجارات بنسبة 1% في إمارة دبي . و لسخرية القدر عند وصولي الى مقر عملي وردتني مكالمة هاتفية من مستأجر يطلب منى النصح و المساعدة كون المالك قد ارسل اليه اخطار يفيده أنه هناك سيكون ارتفاع في عقد الايجار عند التجديد بنسبة 67%.

    في دولة مثل الامارات عدد المقيمين فيها يمثل 90% من تعدادها فإن احد اكبر القطاعات التي شهدت تطور و نمو هو  القطاع العقاري، و على الرغم من وجود خيارات و دعايات كثير لمتلك عقارات مميزة فإن أغلب المقيمين لا خيار أمامهم سوى الاستئجار للحصول على مسكن.

    نظرا للتطور الاقتصادي الملفت للمنطقة في السنوات الاخيرة فقد شهد القطاع العقاري نموا كبيرا و بات عجلة مهمة للتنمية الاقتصادية. ولكن في الحقيقة فإن التطور في قطاع معين لا يعني تطور في الجودة أو المستوى المعيشي،  وبما أنه كانت هناك زيادة في اسعار ايجارات الوحدات السكنية نجد في مقابله تضخم غير مسبوق للشقق السكنية بل توجه الكثير من الافراد الى شقق اصغر أو  لإمارة اخرى حتى يتمكنوا من توفير مبلغ الايجار.

    لا شك أن  العديد من الاشخاص على الرغم من كونهم مقيمين في إمارة دبي توجب عليهم التفكير جديا في قدراتهم المالية. اما بالنسبة لآلاف الاشخاص الذين انتقلوا خارج مدينة دبي فإن الشارقة هي الخيار الامثل لهم. 

    السؤال الان هو هل الانتقال و تغيير المكان هو الحل الامثل لك؟ و هل نعتبر إمارة الشارقة هي جنة المستأجرين لعدم عيشهم في هوس زيادة في الايجارات لمدة 3 سنوات؟ أم أن هناك خيار افضل يجب التفكير به قبل الانتقال و تغيير مكان سكنك ؟

    إن الايجارات المنخفضة في الشارقة شجعت الكثير من الاسر للسكن فيها و يمكنك الحصول على شقة بغرفتين بسعر موازي لاستوديو في دبي. على الرغم من ذلك فإن العديد من الاسر غير ملمة بقوانين الايجارات في الشارقة حيث أن هذا المقال سيطلعكم على الكثير من المعلومات الهامة للمستأجرين في الشارقة. محامون في الشارقة.

    لقد استفاد العديد من المستأجرين من قانون الايجارات في الشارقة لسنة 2007 الذي حماهم من الزيادة الايجارية لمدة 3 ثلاثة سنوات. ووفقا لقانون الايجارات فإن المستأجر يمكنه زيادة الايجار بعد انقضاء فترة 3 الثلاثة سنوات ولا يوجد هناك سقف للزيادة و بعد الزيادة الاولى يمكن للمؤجر زيادة الايجار كل سنتين. و نظرا لعدم وجود سقف للزيادة فبعض المؤجرين يقومون باستغلال المستأجرين في هذه الحالة مع العلم أنه لا غريب أن يقوم المالك بزيادة الايجار لنسبة اكثر 70% و اتباع و سائل تهدد و تخيف المستأجر كإخلاءه من العين المؤجرة.

    كما ان العديد من الملاك يستغلون جهل المستأجرين بقانون حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاث سنوات و يضعون نصوص في عقود الايجار بالزيادة كل سنة.

    على الرغم من استلامنا العديد من المكالمات الهاتفية من المستأجرين بخصوص حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاثة سنوات (وهو ليس الامر الوحيد الذي سيحمي المستأجرين) الا أن الجهات المختصة لازالت مصرة على انه الخيار الامثل للجميع. في الحالات التي تتعلق بزيادة المالك للايجار فإن المستأجرين إما أن يتوجهوا الى مراكز الشرطة اذا ما تمت الزيادة بطريقة غير قانونية او التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية. حيث أن لجنة فض المنازعات الايجارية تحث الملاك على زيادة الايجار طبقا للسعر السائد في السوق و حالة العقار و صيانته، مستوى الخدمات فيه، عمر المبنى ، مساحة و مواقف السيارات، مدى تواجد الحدائق، المساحات، المسبح و النادي الرياضي.

    على الرغم لابد ان تعلم أن التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية قد يكون مكلف لك كمستاجر حتى و أن كان للمستأجر التقدم بنفسة الى اللجنة و تقديم طلباته و دفاعه، فمن خلال خبرتي فإن تعيين محامي للقضايا الايجارية يلعب دور هام بنسة نجاح القضية.

    و عليه حتى لو انخفضت الايجارات في دبي فإن الايجارات في الشارقة هي الافضل بدون نقاش.  و على الرغم من عدم وجود سقف للزيادة الأمر الذي شكل مشكلة للمستاجرين فإنه من الضروري على الجهات المختصة نشر الوعي حول قانون الايجارات و تنويه المستاجرين بضرورة التواصل مع محامي في حال ورود خطاب انذار من المالك.

    لمعرفة المزيد حول قانون الايجارات في الشارقة يرجى التواصل مع احد محامينا في مكتب الشارقة اليوم! 

    آخر المستجدات (ديسمبر 2017)

     اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة (القانون).

    تم اضافة المادة 22 للقانون وفقا للمادة 2 من قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2010 المؤرخ في 10 فبراير 2010.

    قبل ادخال المادة 22 ، فقد نص القانون القديم على انه يتوجب على المستاجر ارسال اخطار للمالك مدته 60 يوم اذا ما رغب بفسخ عقد الايجار سواء كان سكني او التجاري. ووفقا للقانوون الجديد فلا يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار الا في حالات القوة القاهرة، ففي حالة فسخ عقد الايجار من قبل المستأجر فيتوجب عليه بتعويض المالك. و لكم الإطلاع على المادة  22 أدناه:

    1   اذا كان عقد الايجار لمدة محددة يجوز للمستاجر طلب فسخ عقد الايجار قبل نهاية مدته اذا ما ثبت حصول حالة من القوة القاهرة التي تجعل تنفيذ العقد مستحيل.

    2  يجوز للجنة  فض المنازعات الايجارية فسخ عقد الايجار مع الزام المستأجر بتعويض المالك بنسبة لا تقل عن 30% من قيمة الايجار عن المدة المتبقية من العقد ما لم يتفق الطرفين على خلاف ذلك.

     3     يدفع المستاجر التعويض المذكور أعلاه و لن تقوم اللجنة باصدار توجيهات لاسترجاع الشيكات التي حررها المستاجر مسبقا للمالك الا بعد أن يقوم المستأجر بتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغر في التاريخ الذي حددته اللجنة.

     4 في حال كان المالك هو من طلب فسخ عقد الايجار قبل أوانه، فلا يتوجب على المستأجر اخلاء العين المؤجرة الا اذا استلم التعويض من المالك او ضمان كما تقدره اللجنة مع مراعاة الحالات الانسانية في هذا الشأن.

     5  يعتبر العقد مفسوخا بشكل قانوني اذا ما قام المستأجر بسداد التعويض كما ذكر أعلاه أو تم تسوية الموضوع بين الاطراف. و في حال فشل المستأجر عن سددا مبلغ التعويض فستقوم اللجنة بالزام المستاجر بسداد الايجار السابق، الا في حال تم سداده من قبل المستأجر عن طريق الشيكات.

    تعتبر بنود هذا القرار ساري على كافة النزاعات التي لم يتم الفصل فيها نهائيا بموجب حكم قضائي عند تاريخ اصدار هذا القرار.

    كما نصت المادة 22 من القانون على جواز قبام المالك بفسخ عقد الايجار ( بموجب اخطار مدته 3 ثلاثة اشهر) فقط في الحالات التالية:

     1 }إذا رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة أو إذا صدر قرار من الجهة الإدارية المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلاً للسقوط ويشكل خطراً داهماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط والتنظيم للإمارة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.

     2 ـإذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بدائرتها العين المؤجرة.

    مع العلم أنه يحق للمالك اخلاء العين المأجورة إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإيجار المستحق مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى وثلاثين يوماً إذا كانت لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة أو لغرض الاستثمار.

    كما لا يجو للمالك تغيير او زيادة الايجار لمدة 3 ثلاثة سنوات و بعدها يحق للمالك بعد مضي المدة زيادة الايجار كل سنتين.

    يلتزم المالك بعمل الصيانة اللازمة على العقار كما أن الصيانة البسيطة تكون على المستاجر الا في حال تم الاتفاق على خلاف ذلك. ولا يتأثر عقد الايجار اذا ما تم بيع العقار أو الشقة لمالك اخر او حتى في حالات وفاة المالك.

    أما بالنسبة للجنة فض المنازعات الايجارية في الشارقة فإنها تتكون من 3 ثلاثة اعضاء و هم قاضي و 2 من الخبراء. و تختص هذه اللحنة بالنظر في كافة النزاعات الناشئة عن عقد الايجار و النزاعات الايجارية. مع العلم أنه تعتبر كافة الاحكام الصادرة من هذه اللجنة نهائية ولا يمكن الاستئناف فيها اذا ما كانت قيمة الدعوى لا تتجاوز مبلغ 100،000/- مائة الف درهم الا في الحالات التالية يسمح الاستئناف فيه:

    1.       إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.

    2.       إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات .

    3.       إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحًاً في الدعوى أو  هناك بطلان في الإعلان .

    4.       إذا كان الحكم قد ُبني على أوراق عليها إقراراً بتزويرها أو قضي بتزويرها أو ُبني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور.

    5.       إذا قدم أحد طرفي العقد  مستندًا كان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى

    ]]>
    Tue, 09 Dec 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون عقارات قطر]]> المباني مقابل "الطهاة"

    اقتناء الأراضي والمشتريات في الخارج

    من الرائع أن نرى في عصر الاستهلاك هذا حريصًا جدًا على مواكبة أحدث المنتجات التي يرغبون في دفعها مقابل عنصر ما قبل أن يتم إطلاق صورة أو وصف. والمخاطر الواضحة ، مثل كون المنتج دون المستوى ، أو سوء الأداء ، أو عدم كفاية الغرض ، أو القبيح البسيط ، غالباً ما تكون مجرد مخاوف ثانوية. إن عبارة "حاول قبل أن تشتري" (أو على الأقل "استعراض الأداء وقراءته قبل اتخاذ قرار مستنير") أمر منطقي بالتأكيد ، وتقلل من احتمال عدم تلبية المنتج لتوقعات المشتري عندما يصبح المفهوم واقع.

    وفقا للعنوان أعلاه ، هذه المقالة ليست حول النزعة الاستهلاكية. أو التكنولوجيا. أو حتى حقوق المستهلك. إنها تتعلق بقانون الملكية في قطر. لكن الهدف هو - إجراء عملية شراء بدون أول فحص للعنصر المادي للمعاملة يحمل مخاطر واضحة. وإذا كان هناك خطر محتمل في المهمة البسيطة المتمثلة في شراء هاتف ذكي أو كمبيوتر لوحي غير موجود حتى الآن ، تخيل أن ذلك ينطوي على شراء العقارات التي لم يتم بناؤها بعد.

    المصطلح الفني لهذا هو شراء "خارج الخطة". في قطر ، ينتشر هذا الوضع بشكل خاص ، حيث تتمتع المنطقة بطفرة في قطاع الإنشاءات ، وهناك طلب كبير على العقارات. ولكن لماذا يتعامل المشتري مع هذا الخطر في مقابل شراء وحدة سابقة الإنشاء؟ المزايا واضحة - من المرجح أن يكون الشراء خارج الخطة أرخص من العقار المكتمل ، ومن المؤكد أن المنشأة ستكون متطورة مع أحدث سلبيات وزارة الدفاع ، وأنها تخلق فرصة للمستثمرين لتعزيز مصالحهم (على سبيل المثال ، مالك العقار الذي يرغب في شراء مجموعة من العقارات بهدف تأجيرها قد يجد صعوبة في العثور على مبنى سكني أو منطقة تحتوي على عدد كاف من الوحدات المتاحة في مرحلة مبكرة من التطوير بسبب المنافسة). ومع ذلك ، فإن المخاطر المحتملة كثيرة - ماذا لو دخل المطور في التصفية قبل اكتمال البناء؟ ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل ، والمشروع عبارة عن عملية احتيال مزورة؟ ماذا لو قررت الشركة ببساطة عدم المضي قدمًا في المشروع المخطط له؟ يجوز ترك المشتري دون أي ممتلكات ولا وسيلة لاسترداد أي أموال دفعت بالفعل. وقد أدت الزيادة في مثل هذه المشاكل في سوق العقارات القطري إلى حدوث بعض التغييرات الجذرية في قوانين الملكية في المنطقة ، وبالتالي فقد نجحت في موازنة المخاطر في المباني مقابل النقاش حول "البناء".

    إن الاستحواذ على الأراضي في قطر لم يكن أبداً عملية بسيطة للرعايا الأجانب. في عام 2002 نفذت البلاد التشريعات التي حلت محل الحكم السائد الوارد في القانون رقم 5 لعام 1963 - أي أن المواطنين القطريين فقط هم الذين يمتلكون الحق في امتلاك الأراضي. في الأصل ، كان تمديد هذا القانون يمتد فقط بالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي الآخرين ، مما يحدّ من ملكيتهم إلى ثلاثة عقارات كحد أقصى شريطة ألا يتجاوزوا مساحة موصوفة. المزيد من التنقيحات التي تتيح حقوق الملكية وحقوق الانتفاع لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي جاءت لاحقاً ، على الرغم من أن هذه الحقوق تقتصر على مناطق معينة (مثل اللؤلؤة) ولا تنطبق إلا على العقارات السكنية.

    على الرغم من حقه في الحصول على أرض في قطر ، يجب على أي مواطن أجنبي يرغب في القيام بذلك أن يعد نفسه لعملية معقدة. يختلف الإجراء بناءً على ما إذا كان المشتري من مواطني دولة قطر أو دول مجلس التعاون الخليجي أو أجنبي ، وما إذا كانت المعاملة تشمل تسجيل الملكية أو حقوق الانتفاع فقط. في أي حال ، يتطلب التسجيل مراسلات مع العديد من الدوائر الحكومية ، بما في ذلك وزارة العدل ، إدارة التسجيل العقاري وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم تعويم هذه الصفقة برسوم طفيفة تتجاوز ما هو واضح ، مثل رسم مصادقة قيمته 5 ريال قطري لكل مستند و 10 ريال قطري للورقة التي سيتم طباعة العنوان الجديد عليها!

    يبدو كما لو أننا نستطيع أن نعترف بأمان بأن أي صفقة عقارية في قطر من المحتمل أن تكون معقدة. فلماذا يرغب المشترون في زيادة المخاطر الشديدة على العملية المعقدة عن طريق شراء عقار خارج الخطة؟ أدخل قانون قطر رقم 6 لعام 2014 (القانون الجديد) ، الذي سيكون نافذًا اعتبارًا من أكتوبر ...

    في المقام الأول ، يتطلب القانون الجديد من جميع المطورين تقديم طلب للحصول على ترخيص من وزارة الاقتصاد والتجارة. وسيخضع منح الترخيص لدلل على تأسيس الشركة (مع وجود متطلبات إضافية إذا كان المطور شركة مدمجة في الخارج) والملاءة المالية المؤكدة ، كما يستلزم خبرة لا تقل عن ثلاث سنوات في الصناعة. إن العمل بدون ترخيص يعد جريمة يجرمها القانون ، ويعاقب عليها بالسجن لمدة سنة واحدة ، أو غرامة قدرها 50،000 ريال قطري أو كليهما - وهي عقوبات متاحة أيضا في حالة قيام أحد المطورين بالتشويه في مشروع بناء في أي خطط ورسومات ، باستخدام الأموال المودعة في حساب الضمان لأغراض غير مصرح بها أو الفشل في تسليم المشروع في الموعد المتفق عليه تعاقديا دون عذر معقول. وهناك غرامة أكبر - أي 200،000 ريال قطري - يتعرض للمخاطرة من قبل مطور يفشل في بدء مشروع بناء في غضون ستة أشهر من الحصول على جميع الأذونات والموافقات اللازمة بدون سبب مقبول. هذه العقوبات تذهب إلى حد ما نحو ضمان أن المشتري يتلقى المنتج المعلن عنه ضمن الإطار الزمني المتفق عليه.

    من الشواغل الواضحة لأي مشترٍ بعيد عن الخطة هو إثبات الملكية قبل الإكمال. لن يكون للممتلكات غير المكتملة وغير المسجلة بعد سند ملكية ، كما أن عدم وجود أي وثائق رسمية تتعلق بملكية وحدة لا وجود لها من الناحية الفنية لا بد أن يؤدي إلى خلق صعوبات في حالة نشوء أي نزاع بين المشتري والمطور. يتعامل القانون الجديد مع هذا الإغفال الأساسي عن طريق تنفيذ سندات الملكية - صكوك الملكية الصادرة عن وزارة العدل قبل إتمام المشروع وتوافر سند الملكية الكامل. من أجل السماح لإصدار مطوري الصك المؤقت يجب أن يقدموا إلى وزارة العدل خطط مفصلة وجميع المعلومات ذات الصلة المتعلقة بأي مبيعات خارج الخطة. الفشل في القيام بذلك سيجعل المطور عرضة لغرامة تصل إلى 100،000 ريال قطري.

    يقترح سابقة أنه ، على الرغم من الضمانات التي يوفرها استخدام حسابات الضمان ، يمكن إساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقابل المعاملات العقارية أو سحبها بصورة غير قانونية. ومع ذلك فإن القانون الجديد يتخذ خطوات لمعالجة هذه المشاكل من خلال النص على أنه لن يتم سحب أي ضمان من حساب الضمان من قبل مطور حتى يتم استكمال المشروع ذي الصلة على الأقل بنسبة 20٪ مع الالتزام بجدول معتمد من وزارة البلدية والتخطيط العمراني. وبالتالي ، هناك احتمال ضئيل لإطلاق أموال المشتري في اتجاه تطور احتيالي غير موجود. وفيما يتعلق بسحب الأموال المذكورة ، يضمن القانون الجديد استخدام الأموال فقط لتغطية التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع البناء نفسه ، وبأنه في جميع الأوقات قبل الانتهاء ، يحتفظ حساب الضمان بحد أدنى من الرصيد يعادل عشرة في المائة من القيمة الإجمالية للنفس.

    لذا ، دعونا نعود إلى مخاوفنا الأصلية فيما يتعلق بالمشتريات على الخارطة - ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل؟ بموجب القانون الجديد ، هذه ليست إمكانية. ستحتاج الشركة إلى إثبات أنها قد تم دمجها وتشغيلها في الصناعة لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات ، وإلا فإنها غير مؤهلة للترخيص. ماذا لو قررت الشركة التخلي عن المشروع؟ يجب تقديم خطط دقيقة إلى السلطات المختصة ، ويجب أن يبدأ البناء في غضون ستة أشهر من الموافقة ، وسيتم تخصيص سندات الملكية المؤقتة للمشتري ، مما يخفف من خطر أن المشروع قد لا يكون حقيقيًا ويخلق فرصة للعلاج إذا كان ترك غير كامل. وماذا لو لم يكن المطور في وضع يسمح له برد أموال المشتري؟ ستضمن اللوائح المتعلقة بسحب الأموال في حساب الضمان أن جزءًا كبيرًا من الأموال المودعة لا يمسها المطور حتى الوقت المناسب ، وبالتالي يحمي استثمارات المشتري.

    وبالتالي يمكننا أن نستنتج بشكل معقول أنه على الرغم من التعقيد بسبب القواعد والأنظمة المتعلقة بملكية الأراضي في قطر ، فإن المخاطر التي تنطوي عليها عمليات الشراء خارج الخطة قد تنخفض بشكل كبير.

    يبدو الأمر كما لو أن مكتب الدوحة الجديد لإس تي إيه ليس التطور الوحيد المتميز في المشهد القانوني القطري لعام 2014 ...

    ]]>
    Wed, 24 Sep 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الاجتهاد في العقارات]]>

    من الواضح ، حقا ، ولكن "بذل العناية الواجبة" هي عبارة ترتبط بسهولة مع الصناعة القانونية. إن تذكير أنفسنا بالتعريف الأساسي يدرك أن كل منا "يبذل العناية الواجبة" مئات المرات في اليوم. قد نتحقق من تنبؤات الطقس أو تقارير المرور قبل مغادرة المنزل ، اقرأ المراجعات قبل اختيار فيلم لمشاهدة ، بحث الشركة قبل التقدم بطلب للحصول على وظيفة. من غير المحتمل أن ندخل صالة عرض للسيارات في نزوة، ونختار سيارة قائمة على علم الجمال ، أو ننتقل إلى المطار ونختار وجهة العطلات لدينا بشكل عشوائي. وحقيقة أن هذه المهام البسيطة نسبيا تتطلب تطبيق مثل هذه العناية الواجبة تذهب إلى حد ما نحو التأكيد على الحذر الذي ينبغي ممارسته قبل الدخول في مشروع كبير.

    مشروع كبير يشمل البناء والعقارات ، على سبيل المثال. أو الدخول في مشروع مشترك. أو ، على مستوى أكبر ، كلاهما.

    دعونا نتخيل أن الشركة أ (مطور) تريد بناء وبيع فندق. قبل أن يتم اعتبار أي بناء حتى شركة A بحاجة إلى العثور على قطعة أرض مناسبة وتأمين الأذونات والموافقات وشهادات عدم الممانعة المناسبة ، ليس فقط لبيع وشراء الأرض ولكن أيضًا لبناء وتشغيل فندق في هذا الشأن. هذه المهام وحدها ستخضع لفحوصات وتحليلات دقيقة قبل أن يذهب المشروع إلى أبعد من ذلك. إذا كانت الشركة أ ستصدر مؤامرة ودخلت في اتفاق بيع وشراء مؤقت مع البائع ، فستحتاج إلى التأكد من بعض المعلومات قبل أن يتم تنفيذ أي اتفاق نهائي ، وهو:

    •  هل هناك أي مشاكل مع العنوان؟ هل هو مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل لدى البائع الحق الوحيد والمطلق في بيع الأرض ونقل الملكية؟
    • ما الاستخدامات التي تمت الموافقة على الأرض؟ هل هناك أي قيود أو موافقات في المكان التي تؤثر على الاستخدام المقصود للأرض كفندق؟
    •  هل الوصول إلى المرافق مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء وغيرها المتاحة؟

    هل الوصول إلى الأرض مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل توجد طرق للوصول بالفعل؟ هل يتضمن العنوان أي مسؤولية تجاه الحفاظ على طرق الوصول الحالية؟

    وحيث أن جبالتعريف يشير إلى أن العناية الواجبة تتطلب درجة كبيرة من العناية والاهتمام ، وهذا يعني أن الشركة أ ستضطر إلى القيام بأكثر من مجرد مطالبة البائع بتأكيد ما ورد أعلاه. يجب على محاميي الشركة أ أن يتطابقوا مع البائع نيابة عنهم ، وأن يطلبوا جميع الوثائق أو أي مستندات تتعلق بملكية الأرض أو ملكيتها أو استعمالها أو تاريخها وأن يدرسوا ذلك بدقة للتأكد من وجود أو عدم وجود أي مشاكل قد تؤثر على شراء الأرض أو الاستخدام المقصود للشركة. ومع ذلك ، من أجل تقليل مخاطر المشكلات والمضاعفات الناشئة أثناء المشروع ، سيكون من المنطقي أن تلخص الشركة أ ومحاموها تلخيص نطاق العمل بالكامل من الشراء إلى البناء وحتى الانتهاء ، وطلب جميع المعلومات ذات الصلة المطلوبة من أجل العناية الواجبة في قبل التوقيع على أي اتفاق نهائي. عندما يكون محامو الشركة أ في وضع يمكنهم من تقديم المشورة ضد هذه الصفقة ، في حالة ظهور أي مشكلة في مواجهة مصالح الشركة أ.

    الآن دعونا نتخيل أن الشركة أقرر أنها ترغب في تطوير فندق أكبر وأكثر تعقيدًا في دبي. بعد النظر في مواردها المالية ومواردها ، تقرر الشركة أن تحقيق هذا الهدف سيكون أكثر واقعية إذا تضافرت مع شركة ب، وهي مطور آخر يرغب في بناء وبيع فندق كبير من أحدث طراز في بلد الشركة أ خيار. بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك الشركة ب الموارد المالية والموارد التي عندما تكون مقترنة بتلك الخاصة بالشركة ، ستكون كافية للسماح بالنجاح في إنجاز المشروع. ولذلك توافق الشركة أ والشركة ب على الدخول في مشروع مشترك.

    من الواضح أن الإجراءات العملية لشراء الأراضي وبناء الفندق وبيعها لن تكون مختلفة قليلاً عن المشاركين في الشركة "أ" التي تطور فندقها الأصلي على النحو الوارد أعلاه ، وما زال يلزم بذل العناية الواجبة في هذا الصدد. إلا أن الشركة A لديها الآن مهمة إضافية تتمثل في النظر في جميع العوامل المتعلقة بالشركة (ب) والتي قد تؤثر على المشروع ، مثل:
     

    • هل الشركة ب آمنة بما فيه الكفاية المالية؟ هل من المحتمل أن تواجه مشاكل مالية تؤثر على المغامرة؟ المطلوبات السابقة للشركة ب والإفصاحات عن تلك الالتزامات السابقة.
    •  
    •  هل الشركة ب بالفعل مشتركة في أي مشاريع مشتركة مع شركات أخرى ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي تفاصيلها؟ هل هناك أي مشاكل تجارية متضاربة؟
    •  
    •  ما مدى إمكانية التحقق من الموارد التي تقترحها الشركة (ب) أن تجلبها للمشروع؟
    •  
    •   ما هو هيكل الشركة ب؟ كيف يتم إدارتها؟
    •  
    •  من هم عملاء الشركة والموردين والزبائن والشركاء التجاريين؟ هل يستطيعون التحقق من أن الشركة B قادرة على الحفاظ على علاقة عمل سليمة؟
    •  
    •  هل الشركة ب تشارك في أي قضايا قانونية أو عامة قد تؤثر على المشروع ، أو يكون لها أي تأثير ضار على الشركة أ من قبل الجمعية؟
    •  
    •  ما مدى نجاح أي مشروعات إنمائية سابقة أو جارية شاركت فيها الشركة (ب) في الوقت الحالي؟

    هذه ليست بأي حال قائمة شاملة ، وطلب الوثائق المتعلقة بالحالة السابقة والحالية للشركة لا يمثل بأي حال من الأحوال المدى الكامل للعناية الواجبة. من المحتمل أن تواجه الشركة أ والشركة ب خلال علاقة العمل بينهما أسرارًا تجارية وملكية فكرية للآخرين - وبالتالي يجب أن يتم الاتفاق مسبقًا على شروط لضمان حماية كل شركة بعد انتهاء المشروع ، وسلسلة من العقود والتعاقدات. سوف تكون هناك حاجة حتما للاتفاقات من أجل حكم كل حقوق الشركة ، والالتزامات والالتزامات والواجبات طوال المشروع وبعد ذلك.

    من وجهة نظر مهنية ، لوحظ في العديد من الحالات أن أطراف اتفاقية المشروع المشترك لا يميلون إلى الالتزام بشروط المشاريع المشتركة. على سبيل المثال - تمتلك الشركة A في هذه الحالة قطعة من الأرض ، ولدى الشركة B معرفة فنية ووسائل وخبرة لتطوير وبناء وتسويق العقار - وينتج المشروع المشترك بطبيعة الحال عن أوجه التآزر القائمة بين الشركة A والشركة B التي بموجبها توفر الشركة ب من حيث استثمار الموارد المالية لتطوير العقار على أرض الشركة A والشركة A تنقذ نفسها من الوقت والعمل لبناء عقار. من المهم أن نذكر هنا أنه على الرغم من أن عقد المشروع المشترك يمكن أن ينظم العلاقة بين الشركة A والشركة B في هذه الحالة ، فإن الشركة B تتمتع بمكانة مهيمنة بمجرد أن تتولى حيازة الأرض. باختصار ، اتفاقية المشروع المشترك بين الطرفين قدمت:

  •  تتحمل الشركة ب المسؤولية الكاملة عن البناء والانجاز وتسليم المشروع.
  • تقوم الشركة (ب) بإنشاء حساب الضمان المشترك باسم الشركة أ والشركة ب مع بنك جى كى إل وأن يتم إدراج جميع اعتمادات البيع فى حساب الضمان.
  •  60٪ من المساحة القابلة للبيع المملوكة للشركة ب و 40٪ تحتفظ بها الشركة أ ؛
  •  قرارات التسويق والتسعير التي يتم الاتفاق عليها متبادلة بين الطرفين.
  • قد تشير القراءة السريعة للشروط المذكورة أعلاه إلى أن هذه الشروط عادلة ومناسبة لتنظيم العلاقة بين الأطراف المعنية. ومع ذلك ، فبمجرد أن تتحمل الشركة (ب) شغل موقع المشروع وتبدأ أعمال الإنشاء الفعلية ، لا يمكن للشركة "أ" (1) النظر في إنهاء اتفاق المشروع المشترك لأنه قد يخضع لعقوبات وأضرار للخسائر التي تكبدتها الشركة ب تجاه أعمال البناء ؛ (2) لا تتحكم في أعمال البناء أو التعاقد أو البناء. (3) هي المسؤولة عن الشروط والالتزامات والالتزامات المفروضة بموجب اتفاق المشروع المشترك. ومن المثير للاهتمام أن الموقع المهيمن للشركة "أ" سيؤثر على الشركة ب إلى مستوى أكثر أهمية. قل على سبيل المثال ، فشلت الشركة أ لفتح حساب الضمان المشترك لأي سبب أو ؛ التأخير في بناء العقار بسبب بعض الخلاف مع المقاول أو مدير المشروع ، أو يخضع لإجراءات قضائية تؤثر على اتفاق المشروع المشترك ، أو تشارك من جانب واحد في بيع وتسويق الوحدات المطورة. على الرغم من أن الشركة "أ" قد يكون لديها الخيار في رفع دعوى ضد الشركة "ب" بسبب خروقاتها ، إلا أن التكلفة والمصروفات ومدة الإجراءات ستعمل ضد مصلحة الشركة "أ" وإدارتها. إلى هذا الحد إذا وافقت الأطراف على أن تخضع لقانون مركز دبي المالي العالمي ، فقد تحصل الشركة على بعض الراحة حيث تتمتع محاكم مركز دبي المالي العالمي بسلطات واسعة لتمرير الأوامر اللازمة بما في ذلك الأوامر الزجرية بموجب الفقرة 22 ، الفصل 5 من قانون محكمة مركز دبي المالي العالمي (القانون رقم 10 لسنة 2004).

    قد تكون فوائد الدخول في هذا المشروع المشترك رائعة وممتعة إلى حد بعيد عن تلك التي حققها المشروع الوحيد للشركة ، ولكن فقط من خلال العناية الواجبة الشاملة ، ستكون الشركة قادرة على التأكد من أن الدخول في هذه العلاقة هو في مصلحتها الفضلى. . وبالنظر إلى النطاق الواسع لعمل المشروع المرغوب فيه وتحديد العلاقة بين الكيانات ، فمن الحتمي أن يكون إكمال العناية الواجبة في حد ذاتها مهمة هائلة.

    تابع ، الشركة أ ، ولكن تابع بحذر.

    ]]>
    Tue, 23 Sep 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[إنشاء الأراضي و الممتلكات]]> اقتناء الأراضي والمشتريات في الخارج

    من الرائع أن نرى في عصر الاستهلاك هذا حريصًا جدًا على مواكبة أحدث المنتجات التي يرغبون في دفعها مقابل عنصر ما قبل أن يتم إطلاق صورة أو وصف. والمخاطر الواضحة ، مثل كون المنتج دون المستوى ، وسوء الأداء ، وعدم كفاية الغرض أو مجرد قبيحة ، غالباً ما تكون فقط اهتمامات ثانوية. إن عبارة "حاول قبل أن تشتري" (أو على الأقل "استعراض الأداء وقراءته قبل اتخاذ قرار مستنير") أمر منطقي بالتأكيد ، وتقلل من احتمال عدم تلبية المنتج لتوقعات المشتري عندما يصبح المفهوم واقع.

    وفقا للعنوان أعلاه ، هذه المقالة ليست حول النزعة الاستهلاكية. أو التكنولوجيا. أو حتى حقوق المستهلك. إنها تتعلق بقانون الملكية في قطر. لكن النقطة هي أن هذا - إجراء عملية شراء دون أول فحص للجسم المادي لعملية التحويل يحمل مخاطر واضحة. وإذا كان هناك خطر محتمل في المهمة البسيطة المتمثلة في شراء هاتف ذكي أو كمبيوتر لوحي غير موجود حتى الآن ، تخيل أن ذلك ينطوي على شراء العقارات التي لم يتم بناؤها بعد.

    المصطلح الفني لهذا هو شراء في قطر ، ينتشر هذا الوضع بشكل خاص ، حيث تتمتع المنطقة بطفرة في البناء وهناك طلب كبير على العقارات. ولكن لماذا يتعامل المشتري مع هذا الخطر في مقابل شراء وحدة سابقة الإنشاء؟ المزايا واضحة - من المرجح أن يكون شراء خطة أرخص من عقار مكتمل ، ومن المؤكد أن المنشأة ستكون متطورة مع أحدث سلبيات وزارة الدفاع ، ويخلق فرصة للمستثمرين لتعزيز مصالحهم (على سبيل المثال ، المالك الراغبين في شراء مجموعة من العقارات بهدف تأجيرها قد الفرنسيسكان الثاني هو دي إسنا عبادة إلى الفرنسيسكان الثاني مبنى سكني أو منطقة تضم سو عدد إسنا الموكل الوحدات المتاحة في تطوير شيدت قبل بسبب المنافسة). ومع ذلك ، فإن المخاطر المحتملة عديدة - ماذا لو دخلت التصفية في عملية التصفية قبل اكتمال البناء؟ ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل ، والمشروع عبارة عن عملية احتيال مزورة؟ ماذا لو قررت الشركة ببساطة عدم المضي قدمًا في المشروع المخطط له؟ يجوز ترك المشتري دون أي ممتلكات ولا وسيلة لاسترداد أي أموال دفعت بالفعل. وقد أدت الزيادة في مثل هذه المشاكل في سوق العقارات القطري إلى حدوث بعض التغييرات الجذرية في قوانين الملكية في المنطقة ، وبالتالي فقد نجحت في موازنة المخاطر في المباني مقابل النقاش حول "البناء".

    إن الاستحواذ على الأراضي في قطر لم يكن أبداً عملية بسيطة للرعايا الأجانب. في عام 2002 نفذت البلاد التشريعات التي حلت محل الحكم السائد الوارد في القانون رقم 5 لعام 1963 - أي أن المواطنين القطريين فقط هم الذين يمتلكون الحق في امتلاك الأراضي. في الأصل ، كان تمديد هذا القانون يمتد فقط بالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي الآخرين ، مما يحدّ من ملكيتهم إلى ثلاثة عقارات كحد أقصى شريطة ألا يتجاوزوا مساحة موصوفة. المزيد من التنقيحات التي تتيح حقوق الملكية وحقوق الانتفاع لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي جاءت لاحقاً ، على الرغم من أن هذه الحقوق تقتصر على مناطق معينة (مثل اللؤلؤة) ولا تنطبق إلا على العقارات السكنية.

    على الرغم من حقه في الحصول على أرض في قطر ، يجب على أي مواطن أجنبي يرغب في القيام بذلك أن يعد نفسه لعملية معقدة. يتم تحديد الإجراءات بناءً على ما إذا كان المشتري مواطناً قطريًا أم دول مجلس التعاون الخليجي أم أجنبيًا ، وما إذا كانت المعاملة تنطوي على تسجيل الملكية أو حقوق الانتفاع فقط. في أي حال ، يتطلب التسجيل مراسلات مع العديد من الدوائر الحكومية ، بما في ذلك وزارة العدل ، إدارة التسجيل العقاري وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم تعويم هذه الصفقة برسوم طفيفة تتجاوز ما هو واضح ، مثل رسم مصادقة قيمته 5 ريال قطري لكل مستند و 10 ريال قطري للورقة التي سيتم طباعة العنوان الجديد عليها!

    يبدو كما لو أننا نستطيع أن نعترف بأمان بأن أي صفقة عقارية في قطر من المحتمل أن تكون معقدة. فلماذا يرغب المشترون في زيادة المخاطر الشديدة على العملية المعقدة من خلال شراء خطة O؟ أدخل القانون القطري رقم 6 لعام 2014 (القانون الجديد) ، الذي سيكون له تأثير من أكتوبر ...

    وفي الحالة الأولى ، يقتضي القانون الجديد من جميع المطورين التقدم بطلب للحصول على ترخيص من وزارة الاقتصاد والتجارة. وسيخضع منح الترخيص لدلل على تأسيس الشركة (مع وجود متطلبات إضافية إذا كان المطور شركة مدمجة في الخارج) والملاءة المالية المؤكدة ، كما يستلزم خبرة لا تقل عن ثلاث سنوات في الصناعة. إن العمل بدون ترخيص هو بمثابة تجريم من قبل المجلس التشريعي ، يعاقب عليه بالسجن لمدة سنة واحدة ، أو 50،000 ريال قطري ، أو كليهما - وهي عقوبات متاحة أيضاً في حالة التطوير التي تشوه مشروع البناء في أي خطط ورسومات ، باستخدام الأموال المودعة في حساب الضمان لأغراض غير مصرح بها أو عدم تسليم المشروع في الموعد المتفق عليه تعاقديا دون عذر معقول. فالأمر الأكبر هو 200.000 ريال قطري ، يتعرض للمخاطرة من قبل مطور يفشل في بدء مشروع بناء في غضون ستة أشهر من الحصول على جميع الأذونات والموافقات اللازمة بدون سبب مقبول. هذه العقوبات تذهب إلى حد ما نحو ضمان أن المشتري يتلقى المنتج المعلن عنه ضمن الإطار الزمني المتفق عليه.

    من الشواغل الواضحة لأي مشترٍ من الخطة is هو إثبات الملكية قبل الإكمال. الملكية غير المكتملة وغير المسجلة لن يكون لها سند ملكية بعد ، وعدم وجود أي وثائق رسمية تتعلق بمالك الوحدة التي لم تكن موجودة من الناحية الفنية ملزمًا بإنشاء اختلافات في حالة حدوث أي نزاع بين المشتري والمطور . يتعامل القانون الجديد مع هذا الإغفال الأساسي عن طريق تنفيذ سندات الملكية - صكوك الملكية الصادرة عن وزارة العدل قبل إتمام المشروع وتوافر سند الملكية الكامل. من أجل السماح لإصدار المطابقة المؤقتة يجب على المطورين أن يقدموا إلى وزارة العدل الخطط التفصيلية وجميع المعلومات ذات الصلة المتعلقة بأي مبيعات تم تقديمها من خلال خطة o. إن عدم القيام بذلك سيجعل عملية التطوير عرضة لنحو 100000 ريال قطري.

    يقترح سابقة أنه ، على الرغم من الضمانات التي يوفرها استخدام حسابات الضمان ، يمكن إساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقابل المعاملات العقارية أو سحبها بصورة غير قانونية. ومع ذلك فإن القانون الجديد يتخذ خطوات لمعالجة هذه المشاكل من خلال النص على أنه لن يتم سحب أي ضمان من حساب الضمان من قبل مطور حتى يتم استكمال المشروع ذي الصلة على الأقل بنسبة 20٪ مع الالتزام بجدول معتمد من وزارة البلدية والتخطيط العمراني. وبالتالي ، هناك احتمال ضئيل لإطلاق أموال المشتري في اتجاه تطور احتيالي غير موجود. فيما يتعلق بسحب األموال المذكورة ، يضمن القانون الجديد أيضًا استخدام األموال فقط لتغطية التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع البناء نفسه ، وأنه في جميع األوقات قبل االلتزام يجب أن يحتفظ حساب الضمان بحد أدنى من الرصيد يساوي عشرة النسبة المئوية من القيمة الإجمالية للنفس.

    لذا ، دعونا نعود إلى مخاوفنا الأصلية فيما يتعلق بمشتريات الخطة --- ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل؟ بموجب القانون الجديد ، هذه ليست إمكانية. وستحتاج الشركة إلى إثبات أنها قد تم دمجها وتشغيلها داخل الصناعة لمدة ثلاث سنوات على الأقل ، وإلا فإنها غير مؤهلة للترخيص. ماذا لو قررت الشركة التخلي عن المشروع؟ يجب تقديم خطط دقيقة إلى السلطات المختصة ، ويجب أن يبدأ البناء في غضون ستة أشهر من الموافقة ، وسيتم تخصيص سندات الملكية المؤقتة للمشتري ، مما يخفف من خطر أن المشروع قد لا يكون حقيقيًا ويخلق فرصة للعلاج إذا كان ترك غير كامل. وماذا لو لم يكن المطور في وضع يسمح له برد أموال المشتري؟ ستضمن اللوائح المتعلقة بسحب الأموال في حساب الضمان أن جزءًا كبيرًا من الأموال المودعة لا يمسها المطور حتى الوقت المناسب ، وبالتالي يحمي استثمارات المشتري.

    وﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﯾﻣﻛﻧﻧﺎ أن ﻧﺳﺗﻧﺗﺞ ﺑﺷﻛل ﻣﻌﻘول أﻧﮫ ﻋﻠﻰ اﻟرﻏم ﻣن اﻟﺗﻌﻘﯾد ﺑﺳﺑب اﻟﻘواﻋد واﻟﻠواﺋﺢ اﻟﺗﻲ ﺗﺷﻣل ﻣﺎﻟﻛﻲ اﻷراﺿﻲ ﻓﻲ ﻗطر ، ﻓﺈن اﻟﻣﺧﺎطر اﻟﺗﻲ ﺗﻧطوي ﻋﻠﯾﮭﺎ اﻟﻣﺷﺗرﯾﺎت ﻋﻠﻰ ﺧطط اﻟﻘطﺎع ﻗد ﺗﻧﺧﻔض ﺑﺷﻛل ﻣﻠﺣوظ.

    يبدو الأمر كما لو أن فريق الدوحة الجديد في الدوحة والفريق الجديد المعين من المحامين في قطر لا يمثل التطور الثاقب الوحيد في المشهد القانوني القطري لعام 2014 .

    ]]>
    Wed, 17 Sep 2014 12:00:00 GMT