مكتب محاماة في دبي، الإمارات - إس تي إيهhttps://www.stalawfirm.com/ar.htmlSTA Law Firm - كورت أنكورت - مقالاتنا - Contract LawarCopyright 2024 STA Law Firm All Rights Reserved<![CDATA[Saudi Arabia Civil Transactions law]]> Saudi Arabia Civil Transactions law

The Kingdom of Saudi Arabia (KSA) Civil Transactions Law enacted on 19 June 2023, by Royal Decree M/191, has now been published in the official gazette. It will come into effect 180 days from the date of publication, i.e. around 16 December 2023. The Law with seven chapters and 720 articles is one of the biggest legislative issuances in KSA's history. It is a significant achievement for KSA as, before this new law, Islamic law (Shari'a) got chiefly from the standards of the Holy Qur'an and the Sunnah (prophetic lessons of the Prophet Muhammad) governed agreements in KSA. This codification will significantly affect legally binding relationships in KSA, both broadly and globally. It is definitely a seismic shift for KSA, supported by its Vision 2030, to draw in significant speculation to the country when KSA is likewise in equal carrying out its Regional Headquarters Programme (RHQ). It gives assimilation to the different worldwide treaties and agreements to which KSA is a party, as well as bringing the governance of everyday transactions closer to global best practices.

Main Principal

The broad structure of the Law covers a scope of regions within business transactions to aid in facilitation and investment. The principal gives transparency, efficiency and stability to contemporary business policies in KSA. Besides, they give increasing consistency of legal decisions and potential disputes.

Binding force of contracts

The Law affirms the fundamental components of a binding contract and recognizes that the contract is the law of the parties and that the contracting parties should satisfy what the contract requires of them.  This is like other civil code jurisdictions in the Middle East which recognize that the parties are limited by the terms and conditions of the contract they have concurred.

The Law likewise recognizes that the parties should execute their obligations in accordance with the contract and in a manner that is consistent with the prerequisites of good faith. As indicated by the Law, the contract will not be bound to commit the contracting party to its contents, yet will likewise manage its requirements as per the Law, customs, and justice according to the idea of the commitment.

 

Contract interpretation

consistent with civil codes in other Middle Eastern jurisdictions, the Law tends to the position assuming there is uncertainty and there is space to interpret the contract. The starting position is that if the language of the contract is clear, then it isn't admissible to deviate from it. The parties will consequently be bound by the particulars of their contracts where the language is clear.

In any case, in the event that there is space to interpret the contract, then the common will of the contracting parties should be considered ceaselessly at the literal meaning of the terms, taking into consideration the nature of the managing and the trust and integrity that should exist between the contracting parties as per the custom. Hence, pre-contract correspondence can be considered to track down the common will of the parties in an effort to determine a vagueness. This position is similar to other civil codes in the Middle East and this provision of the Law might assist the parties resolve contract interpretation issues when the language of the contract isn't clear and open to more than one understanding.

Compensation

The Law includes useful provisions for the guidelines of damages where a party is in default or in delay. In accordance with civil codes in other jurisdictions, the Law gives grounds that the parties might agree and fix compensation in advance, stipulating this in the contract. In this manner, as is typical in construction and engineering contracts, the Law likewise addresses liquidated damages as a form of remedy.

These liquidated damages may not fall due or might be decreased in the event that the creditor has not experienced a loss or the agreed compensation was exaggerated or the original obligation was partially performed. KSA has therefore embraced a position similar to Qatar and Kuwait that gives the court or tribunal authority to diminish pre-agreed compensation assuming that specific criteria are fulfilled. The Law clarifies that this is a compulsory provision and hence can't be superseded by the particulars of the contract. At last, the Law sets out the test for the recuperation of compensation and damages, and this should be the compensation that would normally have been predicted at the time of the contract. It is interesting to take note that there is no express reference to "loss of profit" being recoverable. It is not yet clear how this standard on the recovery of damages will be applied by the courts or tribunals determining breach of contract disputes.

Construction contracts

Execution of work is canvassed exhaustively in the Law. This incorporates design and quantity changes, subcontracting, and termination. These provisions should be carefully considered for clients operating in the construction and engineering sector and how they apply to the parties' contracts for work.

Conclusively, the introduction of the Law is a welcomed administrative shift in KSA. It will be a viable method for eliminating vulnerability and theory on contractual development and how key legal risks will be settled in KSA. The codification of these key legal risks ought likewise to give efficiency, familiarity, and greater solace to investors hoping to carry on with work in KSA. The embracing of contemporary strategic policies and the rising transparency reflects KSA's obligation to be at the front line of worldwide business transactions. The retrospective nature of this new law likewise should be considered by all parties. Entities should review and perhaps redraft their existing contractual agreements, all the more so assuming they have any potential issues that issues that remain unsolved after the Effective Date.

]]>
Sat, 16 Dec 2023 00:00:00 GMT
<![CDATA[Subcontract works under UAE Law]]> Subcontract works under UAE Law

Introduction

Subcontracting is quite popular in today's construction business. Without engaging third parties with diverse experience and capacities to carry out certain aspects of the works, it would almost likely be unmanageable for one contractor to complete a construction project, especially if the project entails a certain level of complexity.

However, from the standpoint of the project owner, it appears more ideal to hire one primary contractor who is accountable for all other subcontractors. Having stated that, it is not unexpected that the major participants in most construction industry are the project owner may it be the employer and client, the actual contractor, and the subcontractor.   

The United Arab Emirates Civil Transactions Code enables the main contractor to subcontract the entire or a portion of the task to a 3rd party without gaining approval from the employer, except as otherwise defined in the agreement or if the implementation of the work is dependent on the contractor's professional efficacy.  

In reality, however, employers are likely to have some control over the principal contractor when it comes to subcontracting the job and selecting subcontractors. The extent to which such control is exercised varies. The contract may limit the extent of subcontracting by forbidding subcontracting the entire scope of work.

This provision is quite prevalent in conventional contract forms; for example, Clause 4.4 of the FIDIC Red Book 1999 stipulates that the Contractor must not outsource the whole Works.  The contract may also require the primary contractor to get the prior agreement of the employer or even the engineer before engaging a potential subcontractor if the employer has not identified that subcontractor.

The subcontractor may be recommended by the employer  or chosen by the primary contractor . The subcontract agreement must be signed by both the primary contractor and the subcontractor in both circumstances. As a result, no explicit contractual relationship exists between the company as well as the subcontractor. As a consequence

A - the subcontractor is not contractually accountable to the employer for late delivery or faulty work; and 

B-  the employer is not contractually obligated to the subcontractor for payment of its subcontract agreement rights.  

Subcontractor's Liability to the Employer

A well-established principle  in UAE law is Privity Contract . In typical situations, because the subcontractor is not a party to a contract with the employer, it has no legal obligations to the  succeeding owners or employers. The construction agreement between the employer and the primary contractor may not impose a duty on the subcontractor unless the latter accepts such duty.

In reality, employers may demand subcontractors to offer a collateral guaranty on which the employer can depend to pursue direct accountability from the subcontractor for faulty  work. As per United Arab Emirates' law, a collateral warranty is valid& enforceable . Pursuant to Article 276 of the Civil Transactions Code, it is considered a unilateral act; hence, the subcontractor is obligated by its provisions according to Article 278.   A collateral warranty would often include provisions for assignment and step-in rights to guarantee that the employer can assign the warranty's responsibilities to other beneficiaries such as succeeding owners or renters.

Whether or not a collateral warranty is issued, the primary contractor is nonetheless accountable to the employer for the subcontractor's performance, pursuant to Article 890(2) of the Civil Transactions Code. In numerous situations, the UAE courts stressed that the primary contractor is contractually accountable for the subcontractor's conduct or defaults even if the subcontractor really carried out the employer's instructions over the course of the project.

Because the aforementioned Article 890(2) does not distinguish between nominated and domestic subcontractors, the prevailing norm is that the primary contractor's obligation remains in force in the event of a nominated subcontractor. However, the principal contractor may have a defense basis by contesting the element of causation, which is required for the creation of contractual liability.

In a famous decision of the Dubai Court of Cassation in case No. 266 of 2008, the court ruled that when the subcontractor is chosen by the employer or its consultants, the employer is accountable for any delay in the execution of the subcontracted component, and the prime contractor is not accountable for any delay penalties if they can establish that the problem was caused by such subcontractor and also that the principal contractor had no involvement in the wait.

Since the court provided no stated threshold for violating the wide norm provided in Article 890, the grounds for this verdict have been disputed . As a result, this disputed decision is viewed as an exception to the general rule that the primary contractor's responsibility continues even when selected subcontractors are engaged.

Nonetheless, in some instances, a principal contractor may depend on the preceding judgment as a defense basis. For this defense to be successful, the prime contractor must correctly prove to the court that it has executed its contractual obligations, along with its supervisory responsibility, and that the postponement or faulty performance couldn't be prevented for causes directly related to the appointed subcontractor's mistake. If the principal contractor has no authority to object to the selected subcontractors, there could be a supporting basis for this defense to succeed.

To limit its risk, the main contractor may demand an indemnification clause in the main contract, often if the contract does not provide for a right to object to nomination. This clause requires the employer to compensate the main contractor against and from the effects of the nomination.

Employer's Liability to the Subcontractor

There is no direct contractual tie between the employer as well as the subcontractor, as demonstrated above. As a result, the employer is under no responsibility to the subcontractor.

Furthermore, Article 891 of the Civil Transactions Code states that the subcontractor may not demand any dues to the main contractor from the employer unless delegated to do so by the main contractor.

As a result, the subcontractor has little choice except to seek payment from the principal contractor. Practical issues arise when a "pay-when-paid" clause is included in the subcontract agreement, which is routinely enforced by primary contractors. Pay-when-paid agreements are legally enforceable in the UAE. A pay-when-paid provision prevents the subcontractor from claiming its dues from the primary contractor until the latter has been paid by the employer. If the subcontractor files a lawsuit against the primary contractor before the latter has been paid, the court may reject the case on the grounds that the claim was filed prematurely.

To mitigate the harshness of "pay-when-paid" clauses, the subcontractor may try to get a direct payment requirement from the client via contract negotiations. In practice, however, employers rarely accept this..

In exceptional instances, the subcontractor may argue that the employer's failure to pay is wholly the responsibility of the primary contractor. For instance, if the primary contractor fails to submit the needed performance bond under the primary contract. In other cases, the subcontractor may allege that the primary contractor is in violation because it did not pursue its claim against the employer. In this regard, it may be prudent for the subcontractor to negotiate a contractual condition requiring the primary contractor to pursue its claims against the employer to the maximum degree possible.

Ultimately, Article 247 of the UAE Civil Transactions Code to halt work if payment is not received maybe  invoked by the  subcontractor . However, this authority must be employed with caution, especially in the absence of a contractual right to cease job performance for nonpayment. A subcontractor must seek legal counsel to guarantee that the right to suspend provided for in Article 247 can be utilized in their specific circumstances.

A number of factors should be considered when determining whether the subcontractor can exercise the suspension right, such as proper notification of the main contractor, successful performance of the subcontractor's primary obligations under the contract, and whether or not the payments are certified.

Conclusion

Subcontracting is legal in the Emirates and is widely used in practice. Standard forms frequently include provisions for limiting the terms of subcontracting. Subcontracting does not establish a direct relation between employers and the subcontractor as  per United Arab Emirates law. As a result, the principal contractor is often held responsible for the successful delivery & performance of subcontracted work.

In some instances, the primary contractor may have reasons to defend itself from liability for nominated subcontractors. Unless there is a direct payment commitment, the subcontractor may not seek compensation from the employer. Pay-when-paid provisions are widespread in the UAE. However, there are ways to restrict the impact of such provisions in each circumstance.

 

]]>
Sat, 10 Jul 2021 13:59:00 GMT
<![CDATA[Duress in Contract Law]]> Duress in Contract Law

In UAE, all legal aspects in regards to contractual related issues are encapsulated under the UAE Civil Code and the UAE Commercial Code. It is difficult to establish between illegitimate and legitimate duress as in regards to commercial contracts, a certain level of duress is expected with an agreement. While the risk of loss is ascertainable and to be accounted for to a certain degree, the scope of the same is to be decided on a case-to-case basis. In general, a threat to break the contract, a threat to committing or refraining from committing from a certain act unless a contract is signed shall generally constitute for causing duress to the signing party. The Civil Code governs all civil rights and obligations available to the parties to a contract. While in regards to certain specific laws applicable, Undue Influence in itself is an abstract concept to prove the same in a lot of cases is difficult. While that is the case, to file for dismissal of a contract on the basis of undue Influence requires the need to have an established contract. It is required that the essential elements of a contract, as stated under the Civil Code, is fulfilled. Article 125 of the Civil Code states the definition of a contract as: 

"A contract is the coming together of an offer made by one of the contracting parties with the acceptance of the other, together with the agreement of then both in such a manner as to determine the effect thereof on the subject matter of the contract and from which results an obligation upon each of them with regard to that which each is bound to do for the other. There may be a coincidence of more than two wills over the creation of the legal effect."

While an offer made by one and acceptance by the other party of that offer is what constitutes a crucial part of the formation of a contract, the dispute in regards to duress generally rises under specific clauses of a contract. This could lead to an undue advantage to the accepting party as while the acceptance of other aspects of the contract may be acceptable, the offeree may insist on having such problematic clauses with the agreement. Undue Influence as a concept would not be implicated within the contract, but due to external factors. In situations such as a father using his undue Influence on wife and kids to sign certain contracts, a boss instructing employees to sign certain agreements duly on the basis of Influence, and other such instances wherein there is leverage to the offering party against the accepting party to accept the same shall be termed as the use of Undue Influence. While an established concept in law, UAE law does not explicitly dictate provisions for the concept.

Under , Part 4 of the Civil Code, provisions have been provided that would denote what Duress would constitute as. Article 176 of the Civil Code defines Duress as: 

"Duress is coercion of a person without the right of so doing to perform an act without his consent. Duress may be forcible or non-forcible, and may be material or moral".

In case of contractual liability, of which the opposite party can be held liable due to duress, it is mandatory as per Article 182 that the victim or his heirs do not enforce the contract after the threat has ceased to exist. Thus, it is pertinent to make sure that the contract is not implemented by the victim unless the threat still exists and can be exercised if the contract is not fulfilled. While the existence of a threat is susceptible to forcing a person to implement a contract, the same is required to be proven to the court. Duress may be in different forms, forcible, non-forcible, material, or moral.

While forcible duress would be one which would entail an imminent threat of grave danger to the victim, a victim's associate, family or friends, or property. A lack of such a threat would classify the duress as non-forcible. Non-forcible duress can usually be classified as undue Influence. 

So, what can be construed in regards to duress implicated by a third party? To provide for an example, if the agent of a company has inculcated the victim into a contract through duress, can the victim hold the company liable for the same?

As per Article 184 of the Civil Code, it is pertinent that the party being constituted as the defendant is knowledgeable of the act committed. It is not possible to implicate a party that is not privy to the nature of the contract made to be held liable for the act. This can be confusing as agency law dictates that the acts of an agent while done on behalf of the principal entity, is to be seen as the work done by the principal entity and not the agent. 

Hence, it is difficult to prove that the principal entity was aware of the circumstances under which the victim has signed the contract, and it is important to have proof relating to the same. It can be noted that in light of contracts being signed, this helps in proving that the principal entity is ultimately responsible for the actions of its agent and hence should as a duty, be aware of the professional scenarios undertaken by its agent.

]]>
Mon, 15 Feb 2021 11:17:00 GMT
<![CDATA[UAE Contracts]]> UAE Contracts

Question Set:

Formation of contracts

Authority and capacity

Question Body:

  • What are the authority/capacity rules for entering contracts?
  • Answer Body

    Individuals

    UAE Federal Law Number 5 of 1985 on Civil Transactions Law (Civil Code) allows all individuals to enter into agreements unless they are minors, who do not have the right to deal with property and are prohibited from entering into a contract. However, Article 159 of the Civil Code allows minors to handle financial dealings that are for their own benefit and not to their detriment. The Civil Code also allows guardians or tutors to make dispositions on behalf of minors and mentally disabled and insane adults.

    Companies

    Commercial Companies Law Number 2 of 2015 and Commercial Transaction Law Number 18 of 1993 apply to all contracts between two companies. A corporate entity, whether it is a private or public joint stock company, can enter into a contract in its own name, subject to the provisions of its articles of association and the requirements of the Civil Code, the Commercial Companies Law and the Commercial Transactions Law.

    Foreign companies

    Foreign companies established in the UAE can enter into a contract with other companies or individuals in the same way as other public or private companies. A contract entered into by a foreign company is governed by the Civil Code, the Commercial Companies Law and the Commercial Transactions Law. The contract must be in accordance with the provisions of Civil Code unless the context of the agreement suggests otherwise.

    Partnerships

    A partnership company can enter into a contract as a legal person immediately after its formation. Part III of the Civil Code sets out provisions governing contracts entered into by a partnership company, including the rights and obligations of the partners under the contract.

    Limited liability partnerships (LLPs)

    LLPs are capable of entering into contracts as they have legal personality. The LLP partners are liable under the contract up to the value of their shares in the partnership.

    Trustees

    UAE civil law does not recognise the concept of trust and does not explicitly recognise the right for a trustee to enter into a contract in relation to trust property or the trust beneficiary. Foreign trust arrangements will be analysed according to UAE law principles.

    Charities

    UAE law places stringent requirements on the establishment of charities, which requires prior approval by the government. The government must be made aware of all the activities of the charity, including the money it raises. When a charity enters into a new contract, this requires approval of the contract by the government.

    Public bodies and local authorities

    Public institutions and local authorities are subject to the same rules as any other entity in the UAE when entering into a contract with individuals or companies. UAE government entities follow a transparent and fair system for awarding and tendering contracts. Invitations to bid are made public and are accompanied by a set of rules and guidelines that the bidders must follow.

    Agency rules

    An agent under a principal-agent contract can enter into a contract with a third party. The provisions of the contract and the rights and obligations arising out of that contract then devolve to the principal. However, the agent must accurately disclose to the third party their relationship with the principal, unless the third party was already aware of it or it is irrelevant to the third party. If this is not done, the principal is not bound by the contract entered into by the agent.

    Formal legal requirements

    Question Body:

  • What are the essential requirements to create a legally enforceable contract?
  • Answer Body

    The Civil Code governs contracts entered into by two contracting parties in the UAE. Article 125 of the Civil Code defines "contract" as an offer made by one of the contracting party that is accepted by the other, along with an agreement from both parties on the subject matter of the contract, from which results obligations for both parties.

    Under the Civil Code, the first step in forming a contract is the first meeting between the parties, known as an "open session" (Khiyar Al-Majlis), where the parties negotiate and can decide whether to enter into an agreement. Until the end of the first meeting, either party has an option to accept or reject the offer (Article 136, Civil Code). A contract is formed when there is an offer and an acceptance, which are two essential elements for creating a contract under the Civil Code. An expression of intent can be made orally or in writing, or by an act demonstrating the mutual consent of the parties (Article 132, Civil Code). If there is a repetition of the offer before acceptance, the last offer made is the final and valid offer.

    The following are the necessary elements required for making a contract:

    • The parties must agree to the essential elements of the contract.
    • The subject matter of the contract must be:
    • defined or capable of being defined;
    • possible; and
    • permissible under the law, and not against sharia law or public order.
    • There must a lawful purpose for the rights and obligations arising out of the contract.
    • There must be offer and acceptance.
    • There must be consideration.

    A further essential requirement for a valid contract is a place of agreement. Article 142 of the Civil Code suggests that if a contract is made by the parties not in each other's presence, it is deemed to have been made at the place where the offeror learns of the acceptance. However, if the contract was made over the telephone, the contract will be considered to have been made at the time of the Majlis when both the parties were present.

    A contract need only contain the essential elements and the legal conditions and obligations of the parties (Article 141, Civil Code). After completion of the Majlis, the parties can later insert additional details into the contract. Where the parties agree on the essential elements of the contract leaving further conditions to be determined at a later date, and a dispute arises as to those matters, the court will adjudicate in accordance with the nature of the transaction and conduct of the parties throughout the term of the contract (Article 141(2), Civil Code).

    The final and the most important requirement of the contract is the payment of earnest money, which is considered to be the evidence that the contract has become final and irrevocable (unless the agreement is contrary to any provision of the law or any custom) (Article 148, Civil Code).

    Question Body:

  • When are written contracts legally required? Can oral contracts be valid and enforceable?
  • Answer Body

    There are several types of contracts that must be in writing to be valid under the Civil Code, including contracts relating to:

    • Marriage.
    • The sale and purchase of immovable property.
    • The sale and purchase of ships.
    • Partnership.
    • Payments for individuals' support, including medical treatment and education.
    • Gifts.

    The Tenancy Law Number 26 of 2007 provided that the rights of a tenant or landlord would not be enforceable unless the contract was in writing and registered with the Real Estate and Regulatory Agency (RERA). However, following amendment by Law Number 33 of 2008, the parties now only need to register the contract with RERA.

    A written contract may also be required as evidence to prove a right in court. Specifically, in a sale of property or when a sale is rescinded for a defect, the party must prove that they did not consent to the defect either verbally or by way of written contract (Article 120, Civil Code). For that reason, commercial parties typically require some form of contractual documentation.

    Article 656 of the Civil Code requires contracts entered into by companies to be in writing. However, if such a contract is not written, that does not affect the rights of third parties (see Question 11).

    Oral contracts are permitted under the Civil Code, as long as there is an agreement and acceptance of an offer. However, there are specific rules that a contracting party must consider before entering into an oral contract. For example, a contract can be entered into through certain actions that signify acceptance. Silence of one party can be considered in some situations as acceptance of an offer (Article 135, Civil Code). Similarly, repeated offers before acceptance annul the earlier offers.

    Question Body:

  • Are there language requirements for the validity of contracts? Is translation into the language of your jurisdiction required?
  • Answer Body:

    There is no language requirement for the validity of a contract in UAE. While Arabic is the sole official language of the UAE, English language is the most common and accepted language in international business relations. However, translation into Arabic is recommended. A certified translation of the contract is required by the UAE courts and will prevail in the event of discrepancies between the two versions.

    Question Body:

  • Can contract terms be inferred by the conduct of the parties or incorporated by reference?
  • Answer Body

    The terms of the contract can be explicitly expressed or can be implied or inferred by the conduct of the parties. For example, a contract for the sale of goods may state that every time the buyer sends a purchase order the seller must acknowledge receipt and then send the goods. However, in practice, if the seller has always sent the goods without acknowledging receipt and the buyer has never opposed this, even though the parties agreed to a different procedure, the usual conduct of parties will be inferred to be the contract terms.

    Therefore, if the parties agree on the essential elements of the contract and leave practicalities to be determined at a later stage, the court will adjudicate any related dispute in accordance with the nature of transaction and conduct of parties throughout the term of the contract (Article 141(2), Civil Code).

    Question Body:

  • What mandatory terms can be implied into a contract by law?
  • Answer Body

    A duty to act in good faith is implied into all contracts subject to UAE law, as sharia law emphasises the principles of justice and fairness. A contract must be performed in accordance with its contents, and in a manner consistent with the requirements of good faith (Article 246, Civil Code). This mandatory provision prevents the parties from abusing their contractual rights and requires them to act reasonably.

    Under UAE laws, the law completes the contract. That is, in the absence of a certain disputed clause, the prevalent UAE laws will apply. Therefore, when entering into a contract, it is essential to stipulate key provisions, such as the purpose of the contract, well defined obligations, and any monetary amounts involved.

    Question Body:

  • Are contracts in electronic form (email, web-based or otherwise) legally enforceable?
  • Answer Body

    Electronic contracts are enforceable in the UAE, provided the essential elements of a contract (such as offer, acceptance and consent) can be expressed through electronic communications. Federal Law Number 1 of 2006 concerning Electronic Transactions and Commerce Law (ETCL) regulates all electronic transactions and contracts in the UAE, and allows the use of electronic documents in court. Federal Law Number 36 of 2006 amending the Law of Evidence in Civil and Commercial transactions provides that electronic signatures, records, and documents have similar effects as physical documents (see also Question 12).

    Question Body:

  • How are preliminary agreements used in your jurisdiction?
  • Answer Body

    Memorandums of understanding (MOUs) are used in the UAE. An MOU is generally subject to time constraints. If the purpose of the MOU is not fulfilled within the specified time, the MOU will terminate automatically. Any agreement is valid under the Civil Code if it meets all the relevant requirements (see Question 2).

    An MOU will be legally binding unless it provides otherwise. The parties generally wish that certain provisions of an MOU, but not all, be legally binding. Therefore, the parties must clearly specify which terms of the MOU are binding, and which are not.

    Question Body:

  • Can negotiations become legally binding in any circumstances? What are the principles and rules (if any) on pre-contractual liability?
  • Answer Body

    Parties can walk away from any negotiations without incurring liability. Liability only arises once there is offer and acceptance at the end of the Majlis (see Question 2). Negotiations become legally binding on the signing of a contract by all parties.

    Question Body:

  • Is the concept of "good faith" in negotiations recognised and applied? If so, how?
  • Answer Body

    Good faith is implied into all contracts under the Civil Code. A contract must be performed in accordance with its contents, and in a manner consistent with the requirements of good faith (Article 246, Civil Code). Even if the contract does not expressly provide for reasonable standards of good faith, the parties must perform their obligations in accordance with the law and in good faith.

    In principle, the duty of good faith applies at the negotiation stage. When a party makes a fraudulent statement during negotiations, this will likely render the contract void for lack of mutual consent under Article 246 of the Civil Code. The wronged party can apply to the court for the contract to be cancelled and seek damages. However, in practice, the UAE courts have limited the application of the duty of good faith to the performance of the contract, except when the duty to act in good faith at the negotiation stage is expressly set out in the law applicable to the specific type of contract. For example, in insurance contracts, the insured must disclose all information material to the insurer's evaluation of the risk (Article 1032, Civil Code).

    Formalities for execution

    Question Body:

  • What are the formalities for a validly executed contract?
  • Answer Body

    Companies

    Partnership contracts must be in writing (Article 656, Civil Code), although failure to draft the contract in writing will not affect the rights of third parties. A written contract must be signed by all parties and be marked with a company's seal or stamp.

    Notarisation provides proof of authenticity of the document. Certain contracts must be made in writing and be notarised to be effective. For example, commercial agency agreements must be registered with the Ministry of Economy.

    Agents or representatives of a company can enter into a contract on behalf of the company provided that they have a legalised and certified power of attorney (POA). The POA must be notarised by a public notary in UAE (Article 149 to 156, Civil Code).

    Foreign companies

    A POA given by a foreign entity to their agents must:

    • Be initially notarised by a public notary in the foreign country.
    • Bear the stamp of the Ministry of Foreign Affairs and UAE Embassy in the country concerned.
    • Be translated into Arabic.
    • Bear the stamp of the Ministry of Foreign Affairs in the UAE.

    Individuals

    See Question 1, Individuals and Question 3.

    Electronic signatures

    Question Body:

  • Can contracts and deeds (or equivalent) be validly executed with an electronic signature in your jurisdiction?
  • Answer Body:

    The ETCL governs the use and admissibility of electronic signatures in the UAE courts. The ETCL provides that nothing prevents the use of electronic signatures as evidence in court under the Evidence Law (Federal Law Number 10 of 1992).

    Under the ETCL, the use of and reliance on an electronic signature must be reasonable, which is based on numerous factors including:

    • The nature of the transaction.
    • The existence of previous transactions between the parties using e-signatures.
    • Any evidence of prior breaches involving e-signatures.

    The Federal E-Commerce Authority has set up a secure e-signature platform used to compare the reliability of e-signatures.

    Deeds

    Question Body:

  • When are deeds (or equivalent) required?
  • Answer Body

    A notarised written contract is required for specific types of contracts, including marriage contracts, wills, and contracts for the transfer of immovable property.

    Additionally, a deed is also required when a pledgee assigns their rights, by way of security, to another person. The deed of assignment must be registered with the Land Registry (Article 1418, Civil Code).

    A power of attorney can only be granted by a deed of agency issued by the principal, which specifies the powers of the agent (Article 150, Civil Code) (see Question 16).

    Question Body:

  • What are the legal formalities for a valid deed (or equivalent)?
  • Answer Body

    The formalities for a valid notarised contract/document in the UAE are as follows:

    • The parties must present the original document.
    • The document must be translated into Arabic before being notarised.
    • The signatories or their legal representatives must have legal capacity.
    • The documents presented must not be contrary to UAE laws and must not fall under the notary prohibitions.
    • All the parties to the agreement must be present.
    • The documents must be certified by the relevant foreign authorities of the country of notarisation (if applicable).

    Question Body:

  • What are the legal requirements and formalities for the execution of deeds (or equivalent)?
  • Answer Body

    See Question 14.

    The agents or the representatives of the company can enter into a contract on behalf of a company if they have a legalised and certified POA. The formalities for a POA vary depending on the type of POA (see Question 19).

    Powers of attorney

    Question Body:

  • What are the main types of powers of attorney in your jurisdiction?
  • Answer Body

    There are two main types of POA in the UAE:

    • General POA. This gives very wide powers to the authorised person acting on behalf of the principal.
    • Specific POA. This is often used when an individual provides only limited powers (for a specific matter) to the agent rather than a broad range of powers.

    There are many more specific types of POAs recognised in the UAE that fall under these general types. These include restricted, absolute and conditional powers of attorney.

    Question Body:

  • What are the main transactions when powers of attorney are used?
  • Answer Body

    There are numerous transactions for which a POA can be used in the UAE, including business dealings and transactions, legal representation, real estate transactions, financial matters and so on. The type of POA used depends on the type of transaction. For example, POAs are used to authorise lawyers for legal representation in the courts or for specific organisations to act on behalf of an individual.

    To enter into contracts on behalf of a corporate body, an individual must have a legalised and certified POA.

    Question Body:

  • What are the key provisions in a power of attorney?
  • Answer Body

    One of the key provisions in a POA is the inclusion of the complete details of the principal and the agent, including their passport number and other information.

    The provisions in a POA vary depending on whether it is either general or specific. A general POA includes a broad list of powers granted to the agent, such as managing financial matters, legal representation in courts, managing real estate, entering into contracts and so on.

    The provisions in a specific POA are limited to a particular matter. A specific POA should explicitly specify the acts that the agent is allowed to perform under the POA.

    Question Body:

  • What are the legal requirements and formalities for the execution of a power of attorney?
  • Answer Body

    The following requirements apply to the execution of a POA:

    • The POA must be in Arabic, or legally translated into Arabic if necessary.
    • The principal must sign the POA before a public notary and have it stamped.
    • If the POA is drafted in a foreign country, it must be notarised in that country and attested by the UAE Embassy and Ministry of Foreign Affairs in the country. It must then be attested by the UAE Ministry of Foreign Affairs.
    • If the POA is for legal representation in court, it must be attested by the Ministry of Justice in the relevant Emirate.

    Question Body:

  • Are foreign powers of attorney recognised in your jurisdiction? If so, must a foreign power of attorney comply with legal requirements and formalities to be effective?
  • Answer Body:

    To be recognised in the UAE, a foreign POA must:

    • Be signed before a public notary in the foreign country.
    • Certified (legalised) by the UAE embassy in the foreign country.
    • Stamped by the UAE Ministry of Foreign Affairs.
    • Translated into Arabic and stamped by the UAE Ministry of Justice to certify the translation.

    Notarisation

    Question Body:

  • When is notarisation required for contracts in your jurisdiction?
  • Answer Body

    Notarisation is required for several types of contracts, including marriage contracts, wills, local agency agreements, and contracts for the transfer of immovable property. Notarisation can be obtained from any public notary, including abroad. A document notarised abroad must be certified by the Ministry of Foreign Affairs and the UAE embassy in the relevant country.

    Electronic/online notarisation is allowed in the UAE. Electronic notary services are available in Dubai and Abu Dhabi.

    Question Body:

  • When is apostilling or legalisation required for contracts in your jurisdiction and how is it carried out?
  • Answer Body

    Documents and contracts notarised outside the UAE must be approved by the Ministry of Foreign Affairs or the UAE embassy in the country concerned. The documents must then be certified by the Ministry of Foreign Affairs and by the Ministry of Justice in the UAE.

    The UAE is not party to the HCCH Convention Abolishing the Requirement of Legalisation for Foreign Public Documents 1961 (Apostille Convention).

    Virtual closing and completion

    Question Body:

  • Is virtual closing used and valid in your jurisdiction?
  • Answer Body

    Virtual closing is not used and is not valid under the Civil Code.

    Question Body:

  • What are the key issues in the conduct of completion meetings?
  • Answer Body

    There are no legal requirements relating to the conduct of completion meeting. The parties will sign the preliminary agreement or final agreement. The signatories must submit the necessary identity documents (copy of passport or identification document) and any document proving that they are authorised to sign the agreement.

    Question Set:

    Content of contracts

    Question Body:

  • What are the different types of contractual terms in your jurisdiction? What liability arises for breach of those terms?
  • Answer Body

    All contractual terms and clauses have legal effect, provided that all the parties are aware of the terms and have agreed to them (Article 257, Civil Code).

    Representation

    As a general practice in the UAE, contracts have a representations and warranties clause that allows either party to file a claim if there is any element of misrepresentation during the initial negotiations. In addition, either party can file a civil case for breach of contract and a criminal case for criminal breach of trust under Federal Law Number 3 of 1987 regarding the UAE Penal Code.

    Warranty

    A warranty is a promise from an individual providing a good or service that it will perform the service or supply goods as described in the contract. Under UAE law, every transaction involving the sale of goods carries a warranty that the products are free from defects. A seller must also warrant that goods are free from any encumbrances and charges, and not subject to third-party claims (Article 534, Civil Code). Therefore, the seller must disclose any claim made by a third party.

    The seller's warranty against defects does not apply if the:

    • Seller informed the buyer about the defect before the sale.
    • Buyer bought the goods after becoming aware the defect and agreeing to it.
    • Parties agreed the seller would not be responsible for the defect.
    • Sale was at a public auction.

    (Article 545, Civil Code.)

    Question Set:

    Variation, assignment and waiver

    Question Body:

  • How can the parties vary the contract terms agreed between them?
  • Answer Body

    Consent of the parties is a vital element to any contract under the Civil Code. A contract clause is only valid if both parties have provided mutual consent to the clause (Article 257, Civil Code).

    The parties are not allowed to withdraw from a valid and binding contract or to vary its terms unless they mutually agree to do so or if the court orders this (Article 267, Civil Code). Therefore, the parties can only modify the terms of a contract by mutual consent.

    Question Body:

  • What are the main ways to transfer contractual rights to a third party?
  • Answer Body

    Either or both of the contracting parties can opt for a transfer of rights to a successor in the event of death.

    For an assignment of debt to be valid, there must be consent of the transferor, transferee and creditor (Article 1109(1), Civil Code). For an assignment of contractual rights to be valid and enforceable, the type and quantity of the assigned rights must be certain and identifiable (for example, payment obligations or receivables). Where the assigned right is a sum of money, the amount must be fixed at the time of execution of the assignment agreement.

    The rights under construction contracts can be assigned to a third party, but not the obligations unless the parties expressly agree. The contractor can appoint a subcontractor for the execution of the works (in whole or in part), unless the main contract prohibits subcontracting or the nature of the works requires that they perform the contract in person (Article 890, Civil Code). The subcontractor does not have a direct claim against the employer for anything due to them by the main contractor, unless the contractor refers them to the employer (Article 891, Civil Code).

    Question Body:

  • What are the rules relating to waiver of contractual rights?
  • Answer Body

    Typically, parties have the right to waive their rights under a contract. Contractual rights can be waived under certain circumstances, for example, if the parties mutually terminate the contract. However, there are rights that cannot be waived, such as the legal limitation period to bring a claim (Article 487, Civil Code).

    Question Set:

    Enforcement and remedies

    Question Body:

  • What makes a contract invalid? What are the consequences of misrepresentation and mistake on the enforceability of a contract?
  • Answer Body

    Invalidity

    The direct purpose of a contract must exist, be valid and permitted, and not be contrary to public morals (Article 207, Civil Code). A contract is considered invalid if it:

    • Does not contain a lawful benefit for both parties.
    • Lacks any of the essential elements of a contract (Article 210, Civil Code) (see Question 2).

    If only some of the terms of a contract are void, the entire contract will be void unless the remainder of the contract is severable.

    Misrepresentation

    There is misrepresentation when either of the contracting parties deceives the other by any means, causing that party to provide consent that they would have otherwise not given. Deliberately suppressing a fact is considered misrepresentation under Article 186 of the Civil Code. A deceived party has the right to cancel the contract if the contract was concluded by fraud. The right to cancel a contract due to misrepresentation lapses on the death of the person with the authority to apply for cancellation (Article 192, Civil Code).

    Mistake

    A mistake does not render a contract void unless it relates to the nature of the contract, one of the conditions of its formation, or its object (Articles 193 to 195, Civil Code). A contracting party has the right to rescind the contract if they have made a mistake on a matter of substance (for example, in relation to the object of the contract, the person of the other contracting party or one of their characteristics). However, a mere mistake in an account or in writing the contract will not have any effect on the contract, as such a mistake can be easily rectified when identified.

    Question Body:

  • How can the parties be discharged from performing the contract? On what basis does a party have the right to terminate the contract?
  • Answer Body

    Contracts in the UAE often include clauses on termination, dispute resolution, force majeure, and similar matters. These clauses define the rights and obligations of the parties if they fail to perform the contract or cannot do so due to unwanted and unforeseen events. For example, in the case of force majeure (that is, the occurrence of an unforeseeable event), the general position is that the contracting parties are allowed some leniency in the performance of their contractual obligations, such as delays for delivery, particularly in the construction industry. In the case of impossibility to perform contractual obligations, non-performance can be excused and consideration will not be due for the performance of those obligations (Article 273, Civil Code). Damages for non-performance must be paid by the debtor unless they can show that the impossibility arose from circumstances that are beyond their control (Article 386 of Civil Code).

    The parties can agree that the contract will be terminated in the event of non-performance of a party's contractual obligations.

    In the absence of a termination clause, a contract can be terminated by mutual consent of the parties, by the order of a court, or by the operation of law (Article 267, Civil Code). If one party is not willing to terminate the contract and the other party wishes to terminate, they must compensate the other party for the loss incurred and the loss of opportunity. The Civil Code specifically provides for the procedure for termination of various types of contract as follows:

    • Articles 892 to 896: termination of contracts for work.
    • Articles 919 to 923: termination of employment contracts.
    • Articles 954 to 961: termination of agency contracts.

    Question Body:        

  • What are the key rules on privity of contract and third party rights?
  • Answer Body

    Under the principle of privity of contract, only parties to a contract can be obliged to perform the contract under it and sue under the contract.

    However, there are a few exceptions to privity of contract. Under the Civil Code, contracting parties can add clauses to give specific rights to third parties. If the clauses grant third parties specific powers, these third parties will have contractual rights. However, third parties cannot be held liable for any legal consequences or non-performance of the contract.

    Question Body:

  • What are the main rules relating to excluding and limiting contractual liability?
  • Answer Body

    The parties are free to agree on and exclude/limit contractual remedies. However, contracting parties cannot exclude liability for a harmful act (Article 296, Civil Code).

    Question Body:

  • What are the main remedies available for breach of contract?
  • Answer Body

    The court will decide whether to:

    • Order specific performance.
    • Order that the costs for the object of the contract to be performed by a third party be paid by the breaching party.
    • Cancel the contract and order the breaching party to pay compensation.

    The judge must be satisfied that specific performance is impossible before assessing compensation (Article 386, Civil Code).

    The UAE recognises different forms of damages, including direct damages, loss of profits and loss of opportunities. The contract can specify the amount of compensation/damages payable for breach of contract, although the court has discretion over the amount of damages awarded (see Question 34).

    If the contract is cancelled, the court must ensure that the parties are restored to the position they would have been in had the contract been properly performed (Article 274, Civil Code).

    There are also a few self-help contractual remedies available under the Civil Code, including the following:

    • If the work of a contractor produces a beneficial effect on a property, the contractor has the right to retain the property until full consideration is paid. However, if the work does not produce any benefit, they do not have the right to retain the property pending payment, and if they do so, their right in the property is lost, and they are liable for compensation (Article 879, Civil Code).
    • Amounts due to contractors or engineers who are undertaking the work of constructing, reconstructing or repairing a building have priority rights over the building during a sale. The priority right must be registered at the time of registration of the sale (Article 1527, Civil Code).

    A contracting party must compensate the other for any direct or consequential harm they cause (Article 282, Civil Code). A party that proves that the loss was caused by an external cause such as natural disaster or an unavoidable accident, must compensate the other party in the absence of any contractual provision to the contrary (Articles 292 and 878, Civil Code).

    Further rules on contractual liability include:

    • If several persons have caused a harm, each of them is liable in proportion to the harm caused (Article 291).
    • Compensation is assessed based on the harm suffered by the victim (Article 292).
    • Compensation is given in money, unless the court expressly orders otherwise (Article 295).
    • Any contractual condition excluding liability for a harmful act is void (Article 296).
    • No claim for reimbursement can be heard after the expiration of three years from the date on which the victim became aware of the claim (Article 298).
    • Compensation is payable as diya (blood money) or arsh (damages for personal injury) for harm caused to an individual (Article 299).

    Question Body:

  • Are clauses setting out a fixed or ascertainable amount of compensation/damages valid in your jurisdiction? Are these clauses subject to any limitation?
  • Answer Body

    Parties can agree on the amount of compensation payable under certain circumstances or for breach of contractual terms (Article 390, Civil Code). The court has the power to alter such clauses if it considers that they are not proportional to the loss suffered.

    Question Set:

    Enforcement and cross-border issues

    Choice of law

    Question Body:

  • Is a choice of foreign law in a contract upheld by the local courts?
  • Answer Body

    The Civil Code recognises choice of foreign law clauses. A foreign law will not be applied if its principles are contrary to sharia law or public morals (Article 23, Civil Code). If it is established that a foreign law is applicable, its provisions will apply except for private international law rules. UAE law will apply if the foreign governing law refers to UAE law as the governing law of the contract.

    However, the UAE courts ordinarily apply UAE law despite any reference to a foreign law in the contract. In a recent judgment, the Abu Dhabi Court of Appeal applied UAE law, on the basis of public order, to an agreement that was to be governed by English law.

    Jurisdiction

    Question Body:

  • Is a choice of foreign jurisdiction in a contract upheld by the local courts?
  • Answer Body

    Article 257 of the Civil Code suggests that if all parties agree to a foreign jurisdiction, the court of that jurisdiction will have the authority to resolve disputes between the parties.

    The UAE courts have jurisdiction to hear actions filed against both:

    • UAE nationals.
    • Foreign persons having a domicile or a place of residence in the UAE.

    Enforcement of foreign judgments

    Question Body:

  • How are foreign judgments recognised and enforced in your jurisdiction?
  • Answer Body

    The following requirements must be met for a foreign judgment be recognised in the UAE:

    • The UAE courts must not have jurisdiction over the substantive dispute in relation to which the foreign judgment was obtained.
    • The judgment must have been issued by a competent court under the law of the foreign country.
    • The parties must have been properly represented and attended the hearings, or have assigned their representative to attend the hearing.
    • The order or the decision must be final.
    • The order or decision must not conflict with a decision or an order issued by an UAE court, and not contrary to UAE rules of morality or public.

    The UAE is a signatory to bilateral legal and judicial co-operation treaties with several countries (for example, India, France, Afghanistan, Pakistan, Egypt, Jordan, Nigeria, Morocco, Iran, and the UK). The conditions and procedure to enforce foreign judgments are specified in these treaties. For example:

    • Under the Riyadh Arab Agreement for Judicial Cooperation 1983, the judgment creditor must make a formal request to the competent court where enforcement is sought. The enforcement process starts after approval of the request.
    • Under the GCC Convention for the Execution of Judgments, Delegations and Judicial Notifications 1996, the enforcement procedure is governed by the law of the country where the judgment is executed. The judgment creditor must produce the judgment, a certificate declaring the judgment to be final, and other documents confirming that the defendant was properly notified (for ex parte judgments).
    • Under the Convention on Judicial Assistance, Recognition and Enforcement of Judgments in Civil and Commercial Matters between the UAE and France 1992, an application for the recognition and enforcement of a foreign judgment must be submitted to the competent court of first instance in accordance with Article 235 of the UAE Civil Procedures Code.

    In the absence of a treaty, the UAE Civil Procedures Code will apply. The UAE courts take into consideration the principle of reciprocity to enforce a foreign judgment. The applicant must request an execution order from the court of first instance, which will assess whether the conditions listed above are met.

    Question Set:

    Other key issues

    Question Body:

  • Are there any additional and important issues about the law and practice relating to contracts, negotiation and enforcement in your jurisdiction which is not addressed in another question of this Q&A?
  • Answer Body:

    Not applicable.

     

    ]]>
    Sun, 15 Nov 2020 13:18:00 GMT
    <![CDATA[Challenging Expert Appointment in the UAE]]> Challenging Expert Appointment in the UAE

    The appointment of an expert in UAE (United Arab Emirates) can be challenged on the basis that the expert failed to carry out his duties in an impartial manner or without prejudice to either one of the parties. The expert appointed has to at all times exercise impartiality towards the parties in a dispute and has to act independently. An expert is defined as any legal person who practices the profession of expertise and is registered on the list recorded in the experts' register in the Ministry of Justice of UAE under the Federal Law Number 7/2012 on the Regulation of Expertise before the Judicial Authorities (the "Law"). The expert appointed has to at all times exercise impartiality towards the parties in a dispute and has to act independently. There are certain conditions that the expert has to abide by at all times, and any failure of the expert in performing these duties shall render the expert's decision to be challenged. These conditions that the expert has to conform to have been mandated under Article 11 of the Law and have been outlined below:  

  • The expert is to practice his profession with utmost honesty, sincerity and accuracy. It is to be practiced in a manner that is prudent whilst preserving its dignity and consideration. It is also imperative for an expert to take into account the principles and traditions of the profession in accordance with the Charter which lays down the set of rules and regulations governing the work of the expert;
  • The expert shall be banked upon to handle the task entrusted to him personally and independently;
  • The expert shall not indulge in any disclosure of information pertaining to his professional expertise work or anything that he may have accessed by virtue of his work of expertise;
  • Neither the expert nor any one of his relatives (up to the fourth degree of kinship) are to have any personal interest either directly or indirectly in any business related to the subject of the case or the subject of his expertise;
  • The employer of the expert shall not be a party to the dispute being considered by the expert;
  • The expert should not accept any work of expertise in a dispute for which he has already been asked for consultancy or where he has been briefed on the documents related to the dispute by any party to the conflict;
  • He has to update and develop his skills in the field of specialization in which he is licensed to practice the expertise;
  • He has to associate his name, registration number and the name of the office through which he works in all publications, correspondences, certificates and reports signed by him;
  • Maintain a special register where data of expertise work performed by him shall be recorded;
  • Maintain a true copy of the reports prepared by him till the adjudication of a conclusive judgment regarding the case subjected to his work of expertise and
  • The expert has to notify the Ministry of Justice of his address and any modification that might occur within a month of the respective modification. Any amendment or modification to the license data will also have to be notified to the Ministry within a month of the said notification.
  • In order to challenge the appointment of an expert, a committee shall be set up by a decision of the Minister of the Ministry of Justice, known as the "Experts Affairs Committee" and this committee shall be competent in reviewing complaints and reports related to the experts. The committee shall be equipped to take any necessary action in accordance with the procedure as specified by the Law and also in accordance with implementing regulations and decisions of the committee. The name of the expert can be struck off from the list upon a decision of the committee in case he loses a requirement of his registration, if he is convicted of a felony or misdemeanor inclusive of a breach of trust/honor and if he is incompetent or unable to perform his work any longer due of his health condition based on the report of the competent medical committee (Article 23 of the Law). The Public Prosecution shall notify the committee of the penal cases filed against the experts and of the judgments convicting them and the committee shall in furtherance of this notify the expert and the party for which he works of the complaint filed against him. The expert shall have a time period of 15 days to respond from the date of receiving such notification. Accordingly, the complaint, along with the expert's response, shall be submitted to the committee upon which a decision can be rendered to dismiss it or refer it further to the investigation.

    Federal Law number 10/1992 on Evidence in Civil and Commercial Transactions (Evidence Law) authorizes the court for the appointment of one or more experts where it deems fit in matters related to a dispute. Whenever deemed to be necessary, the court is authorized to deputize one or more experts from amongst the State employees or from the experts registered on the list to give their advice in matters related to the dispute concerned (Article 69 of the Evidence Law). If either of the parties to the legal dispute is not content with the appointment of the expert or the legal action, then they may lodge a complaint against the estimate within a prescribed time period of 8 days of it being announced. Such a complaint shall be carried forward with a deposition of a written report with the court's record clerk which shall result in the order of estimation not being carried out. However, the said complaint shall be ruled on by another judge or another circuit upon hearing the statements of complainants and the ruling rendered in such matter shall be final and irrevocable (Article 91 of the Evidence Law).

    In case the parties are not content with the appointment of an expert then the parties to a dispute shall have the right to apply for dismissal if such an expert based on the conditions mandated in Article 77 of the Evidence Law. Such conditions include the scenario where the parties may apply for removal of the expert if it appears that he is incapable of performing his assignment without bias. If it is shown that the expert is a relative or in-law to either of the parties in the legal action up to the fourth degree, then the expert's appointment may be challenged. He should also not be a trustee or guardian, be working for any of the litigants or be appointed as an attorney for either party in his personal work. If the expert or his wife is involved in an existing dispute with any of the parties in the lawsuit, unless such dispute has arisen after the appointment of the expert for the purpose of having him dismissed, then the expert's appointment holds ground for being contested. The appeal for dismissal of the expert shall be made by appearing before the court within a time period of one week of the date of his appointment if the order has been issued in the presence of the party who applies for such dismissal. If such an order has been issued in his absence, then the appeal for dismissal shall be submitted within the next week following the service of the order upon him. The right to appeal for dismissal shall not elapse on the basis of reasons arising after such time has been given or if the litigant has produced a proof that he has no knowledge of such reasons except after the lapse of the time given. The reports of the expert can be challenged by the court where the court decides not to follow such report provided that the judge specifically provides reasons for such decision.

     

    ]]>
    Wed, 05 Aug 2020 15:42:00 GMT
    <![CDATA[Liquidated Damages upon Contract Termination]]> Liquidated Damages upon Contract Termination

    Liquidated damages while not present in every contract, there will arise occasions where liquidated damages are mentioned within contracts and provide necessary assurance and security. There are numerous benefits, though also some drawbacks to this type of clause. The method of awarding damages also differs around the world depending on the type of legal system in place within a jurisdiction and nation.

    Common Law and Civil Law nations have differing ideas when it comes to this topic. In this piece, we will look into the concept of liquidated damages to summarise what the implications are across a few jurisdictions.

    Common Law Jurisdictions

    Common law was first introduced in England in the King's Court following the Norman Conquest around the 11 century. The system spread across the globe and throughout the British Empire. Many of these nations still adopt the common law legal system to this day to varying extents.

    Case laws hold a significant sway in court cases though the concept of binding precedence. Further to this, judges play an active role in effecting and evolving the legal system throughout the nation. This is all possible due to the fact it is not codified.

    Under common law, liquidated damages receive a level of scrutiny. Often, the damages will not be awarded if they are present in the contract as a form of punishment. The reason for this is so that one party cannot take advantage of the other by introducing a clause which would likely come to pass. Often, a party with greater power in a situation such as a company, could abuse an ordinary individual in this way. However, liquidated damages are not simply ignored; this acts as more of a caution than anything else.

    There are two crucial aspects of the clause which must be analysed and conditions are required before it can be upheld. These are as follows: -

  • The value of the damages should reflect the damages caused;
  • The act mentioned in the clause should not be a certainty. If it certain or highly likely to occur, the clause is considered as one party taking advantage of the other.
  • One particular case from the United Kingdom, England, was that of Office of Fair Trading v Abbey National plc and Others [2009] UKSC 6. In this case, an issue arose when an individual wished to take an overdraft from their bank. Certain charges were imposed upon the individual, and the Office of Fair Trading (OFT) wished to look into the fairness of the charges.

    A decision was reached by the Supreme Court in which it was stated that a banking entity would not be in a position to impose penalties on their customers in their contracts. However, in this particular case, the 'fine' could be considered more as a charge for a service that a punishment to the client. This fact thus made the charge fair.

    Another case from the UK which had a similar result was that of Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi [2015] UKSC 67; this is a leading contract case law in the nation. In the case, an agreement was entered between the two parties in which Cavendish would purchase a significant share in a leading Middle Eastern marketing company. The contract between them included two specific clauses which stated the following:

    • If certain clauses of the contract were breached, Mr Makdessi would no longer be liable to receive the two final payments promised;
    • Mr Makdessi would also be liable to sell his remaining shares at a rate far below their true value and the value agreed for the initial shares.

    A breach did occur, though Mr Makdessi stated in his defence that the clauses were unfair and being utilised as a penalty. If the court found this to be the case, the clauses would not stand. However, in the final judgement in the Court of Appeal (the Supreme Court in this case), held that the clauses were not penalties. They did not go against the EU directive, Unfair Terms in Consumer Contracts Directive 93/13/EEC.

    While the EU consists of a number of nations that do not use the common law system, the law still applies across the UK and also EU countries.

    The US is also a common law nation and their key regulation on the matter is the Uniform Commercial Code. This code was first published in 1952 and has been adopted across the nation in whole or in part depending on the specific jurisdictions. Section 2-781 subsection 1 states that liquidated damages are permissible in sales contracts so long as the value of the damages are fair. They should have a similar value to the actual damages that arise. Further to this, they should be unforeseeable damages.

    Altogether, these are largely the same as the United Kingdom's approach.

    Civil Law Systems

    The other predominant legal system found throughout the world and perhaps the more common of these two. Civil law was the roman legal system and was used across their empire in an attempt to unify the people under a singular method of judgement. Today it is found in its purest form across the continent of Europe, and further across the world it is either used or altered in different ways.

    This system is codified and thus is not limited by prior case laws. Statues are used by judges to identify issues and arrive at conclusions.

    In general, civil law nations are far more open to the concept of liquidated damages. These are seen as adding certainty to a contract and accounting for different eventualities. One of the best examples of this is found in the French Civil Code. This code was established in 1804.

    Article 1226 of the code concerns clause pénale which is a form of liquidated damages. These can be used to ensure specific performance from the parties to the contract. While it often ensures performance, another use is to provide compensation in the event of a breach.

    These clauses are generally accepted in France and other civil law jurisdictions. However, in the case of excessive penalties, a court may order the fines to receive a reduction. As per article 1230 of the code, the party must be aware of the clause and specific punishment in the case of a breach.

    The UAE is another civil law jurisdiction and it holds much the same position as the French. The Civil Transaction Law (Federal Law Number 5 of 1985) considers this under Article 390. Herein, it is stated that parties to a contract may pre-determine the compensation in case of a breach. However, subsection 2 states that a judge may order a party to alter the amount to a reasonable level if this is deemed necessary and there may exist no clause within the contract to counter this.

    The clause is used to a considerable degree in construction contracts, this makes them all the more useful in the UAE which is known for its considerable real estate and construction industries.

    Japan follows suite in this respect, though it also takes things a step further. Under the Japanese Civil Code, Article 420-1, three specific points are made. These are as follows:

  • Parties may agree upon punishments in the case of a contract breach. These cannot receive adjustment whether they are an increase or decrease, from the courts;
  • The clause shall not prevent any party from demanding further in the case of an issue arising that is not stated in the contract, nor shall it prevent the right to cancel the contract;
  • Any penalties mentioned within a contract are considered liquidated damages.
  • In a way, the Japanese system is quite the opposite of the common law idea, and it goes beyond even many other civil law jurisdiction.

    Conclusion

    The concept of liquidated damages are handled differently depending on the legal system of a nation. There a few constants across the majority of countries regardless of this though which include the idea of fairness and protecting the interests of the parties. However, the common law system found in the likes of the UK and the US is generally not the friendliest when it comes to any form of penalty clause in a contract due to the potential issues that may occur. These include the abusing of power by those in the more powerful position.

    Japan is the most extreme in their support of the idea of liquidated damages, as even the court cannot force alterations to such contract clauses. Whether the system is good or bad is for no one to say. Both sides have their advantages and disadvantages. Considering the differences in the two types of legal systems, either argument has its merits.

     

    ]]>
    Sat, 04 Jan 2020 14:46:00 GMT
    <![CDATA[outstanding bank loans payment]]> Do you have outstanding bank loans and credit card payments?

    "Some debts are fun when you are acquiring them, but none are fun when you set about retiring them."

    Often, unexpected events can astound an individual in an array of ways like a change in employment, personal emergency, etc., which may rapidly throw the individual off track. Consequently, in the long run, one may "default" in payment of credit card bills or loans. Bank settlements in today's times can be monotonous as well as painstaking. The jocundity of swiping your credit card whilst forestalling the incapacity to repay the same or default in repayment of loan could lead to drastic and harsh scenarios such as the bank imposing travel bans or resorting to severe legal action including cheque bounce and civil cases filed for recovery. How does one sleep peacefully at night with the scare of such legal action hovering in his mind whilst staying perturbed about negotiating with banking sharks as well as obdurate debt recovery agents?

    Matters that involve corporate defaulters or wilful absconders will face legal consequences that include prosecution, court claims and other legal remedies banks and/or their lawyers in Dubai or overseas may choose to initiate. Further, Interpol red alert is also a consequence of such default. Additionally, there are also cases where individuals are unable to return to Dubai on account of domestic/family emergencies, untimely loss of employment being communicated while they are in their home country, or where an employee is undergoing medical treatment for a long time. The so-called "unintentional defaulters" desire to settle their claims with banks and wish to return to the United Arab Emirates (UAE) to secure their future and work in the country.

    Naturally, every lender is suspicious and it is valid for loan specialists independent of whether it is an individual, an association, a foundation or a sovereign government. The Oxford Dictionary meaning of "default" signifies the inability to pay, act, not meet cash calls, and so forth.

    Limited understanding of the UAE laws and regulations, lack of language or procedural knowledge, inexperience in negotiating skills, unreasonable and untimely pressures from collection agents, coupled with lack of security deter or prevent the unintentional defaulters from settling their matters in a timely manner. It is vital to be conversant with the local laws, understanding your legal rights, obtaining the proper set of settlement documents, knowledge of penalty and interest charges that can be imposed, the return of security documents, grasping the precise process besides ensuring fair negotiations as they are all very important in such process. A default is also overlooked by a bank as serious and grave offence which often compromises communication between the parties leading to a dead-lock, thereby preventing the defaulter from re-entering the UAE. 

     

    Dishonour of cheques and travel ban?

    In most situations of default in loan and credit card payments, one simply hands over blank signed cheques as a guarantee to the banks and/or their agents for quick imbursement of loans or acquiring a credit card, which now is the trump card held against the debtor in a bank settlement by the bank. These cheques are used by the creditors as a weapon against the debtors by bounding the cheque and proceeding towards immediate criminal complaints followed by a travel ban.

    In addition to criminal action, the banks may additionally evaluate and opt for other remedies such as civil claim or consider other steps that their counsels may deem expedient in the best interest of their client, the bank.

    That said, it is imperative to understand that in line with a criminal order being Decision Number (1) of 2017 (Emirate of Dubai), Decision Number (119) of 2019 by the UAE Chief of Public Prosecution (for United Arab Emirates) as well as Decision Number (2) of 2018 (Emirate of Ras al Khaimah), cheques amounting up to AED 200,000 (UAE Dirhams two hundred thousand) can be subject to a jail term towards any cheque bounce or for small claims which is upon the discretion of the Prosecutor to forward the matter to the courts of UAE or not. Banks can, however, present these claims before the authorities, wherein the defaulters will be subject to a fine (without undergoing any court order or prosecution).

    The events which may constitute a default in loan agreement includes, but is not limited to:

    • Evasion of judicial judgement;
    • Bankruptcy or insolvency proceedings against the borrower;
    • Significantly opposing change;
    • Breach of warranties, covenants and representations;
    • Force majeure.

    General Clauses in Loan Agreement

    Certain clauses that are generally integrated within a loan agreement include:

  • Waiver: This is where the lender agrees to waive the breach or the event which gives rise to the occurrence of a default;
  • Forbearance: This is where the banks concur not to announce an occasion of default to practice any cures;
  • Negotiate through an expert…

    It is in difficult situations like these wherein banking experts specializing in bank negotiation and loan settlements come in the picture. Yes in a land of expats there are multiple changes in one's living standards and financial situations which at times leads to default in loan, but does not make someone a wilful defaulter.

    Specialized lawyers in bank settlements will examine the situation along with the facts post which shall represent you before the disturbing debt recovery agents and the respective loan recovery bank associates. Having a specialized lawyer shall give the debtor a consolidated chance to have a flexible payment plan or a concession on your interest amount at times along with the principle and shall provide you the cushion to plan your finances.

    A bank settlement expert helps to mentally secure the debtors for the outstanding amount, who are now post their involvement looking forward to a logical loan settlement rather than chasing a defaulter.  The services provided by the banking lawyers shall include drafting and responding to legal notices, corresponding via telephone, email and letters with the creditors and banks, as well as attending settlement meeting on behalf of the creditor.  

    ]]>
    Sat, 02 Nov 2019 11:13:00 GMT
    <![CDATA[E-contracts in UAE]]> E-contracts in UAE

    Introduction

    In today's modern E-world, it should come as no surprise that businesses prefer communicating officially online. From arranging meetings to agreeing on legally binding contracts, this trend of electronic business is fast growing. This trend of communicating through emails and applications led to the formation of 'electronic contracts'.  E-contracts are treated in the same way as a written or oral contract, even though they are formed online. These contracts can be formed via emails or special computer programs or electronic agents that are programmed for this specific matter. This article is tailored to discuss the concept of e-contracts in the United Arab Emirates (UAE).

    UAE Legislation

    How an E-contract is formed:

    The UAE, to keep up with this trend of E-contracts, has its law now governing the same. Firstly, as per the UAE Federal Law Number (5) of 1985 with regards to the Civil Code, Article 125, a contract is formed when there is an offer made by one contracting party and acceptance provided by another contracting party so as far as the parties intend to create such a contract. So, in essence, there needs to be three elements:

    • Offer
    • Consideration
    • Intent

    With regards to E-contracts, the law remains the same as Article 132 of the UAE Civil Code, states that intention can either be in writing or just verbal; both of which does not allow or prohibit this being carried out electronically.

    How an  E-contract is valid:

    The Electronic Transactions and Commerce Law Number 2 of 2002 was brought about to govern electronic transactions; E-contracts fall under this bracket. Chapter III, Article 13 states that it is permissible for offer, acceptance, and intention to be carried out electronically for the contract to still be valid (Article 13(1)) and that the validity of the contract in question should not be subjected to a dispute based on such a formation (Article 13(2)).

    Article 14 further speaks to the above by adding and extending that if a contract is formed through an automated electronic medium (Automated Medium) such as electronic information systems that are programmed to perform such tasks, then such a contract would still be legally binding despite there being no communication between real people. Furthermore, it states that if a contract is formed via an Automated Medium with a natural person, it will be valid only if that person knows that the other party he/she is contracting with is an Automated Medium (Article 14(2)).

    Electronic signatures

    It is common knowledge that for a contract to be valid, all parties involved must sign the contract indicating their consent and approval. Similarly, E-Contracts may require e-signatures. As per Chapter I of the Electronic Transactions and Commerce Law Number 2 of 2002, an electronic signature is defined as a signature containing letters, symbols, numbers, voice, or processing systems in an Electronic Form. Additionally, this must be connected to electronic communication and stamped with the intention of authentication. An E-signature can be carried out in the following ways:

    • By clicking a button and agreeing to the terms and conditions as seen in applications, software, updates, etc.;
    • Typing his or her legal name in a box at the end of a contract indicating their intention;
    • Using cryptographic signatures – a concept similar to that of a bank PIN or a PIN-protected document;
    • XML based signature, which is commonly used. This requires digitally recorded fingerprints.

    Article 10 of Chapter I further reinstates that an e-signature is as reliable and equivalent to a hand signature, just as long as the parties are fully knowledgeable about their actions. However, reliance on these signatures must be reasonable. There is a list of factors to be considered with regard to the reasonableness of the reliability of e-signatures. For instance, the parties who rely on the signature must take reasonable steps to verify the identity of the signatory. They should check for any evidence that indicates that the contracting party has been rejected due to the e-signatures. If the parties have contracted before, it is their duty to verify that the contract is performed in a similar manner. In addition to these factors, any other factor relevant to the contract, and the circumstances surrounding it must be taken into consideration.

    Do the UAE Courts acknowledge E-contract as admissible evidence?

    Federal Law Number (10) of 1992 On Evidence in Civil and Commercial Transactions regulate and govern evidence in the UAE. Article 17, Section 1, which was added by the Federal Law No. (36) of 2006 dated 9 October 2006 widens the definition of the electronic signature by stating that any symbols, signs or letters which have unique characteristics which would allow persons to distinguish it from regular symbols, signs or letters would be considered as e-signatures. It further goes on to state that Sending, receiving, shifting, or storing of signs, symbols, inscriptions, pictures or voices, or any other information of any nature made via Informational Technology Medium shall be considered as an electronic document (Section 2). It is to be noted that an e-signature is to have the same ethnicity as the definitions contained in this legislation (Section 3(1)) and that electronic documents and records (as well as scripts) are to have the same authenticity as defined for the official and customary inscriptions and documents (Section 4(2)).

    Thus, an electronic document cannot be rejected on the ground that it is electronic. There need to be specific requirements to negate the validity of such a document to reject it. For instance, the authenticity of the information source, the credibility of the method used to secure the information, the trustworthiness of the presenting, saving and sending process, and the legitimacy of the identity of the author who serves/produces the information.

    Prohibited subjects of E-contract

    Although the trend of E-contracts is widespread and still growing, specific categories of contracts are not acceptable in electronic copy due to the threat of misuse of such documents and/or the vulnerability of the content. Following categories of contracts are generally not acceptable in electronic copy:

    • Documents associated with personal issues, such as marriage, divorce, child adoption, etc.;
    • Wills and trusts;
    • Deeds of title to immovable property;
    • Any transaction which involves purchase, sale or lease (for the term exceeding ten years), or any other disposition of immovable property;
    • Registration of any rights related to immovable property;
    • Any document which is required to be attested before the Notary Republic;
    • Any other document which is exempt by the provision of the law.

    What the courts have to say:

    The courts in UAE have always been strict about the validity of any contract. When it comes to E-contracts their outlook is still the same. As the validity of the contract makes it binding, it is inherently prudent that the contract is formed correctly. For instance, Dubai Court of Cassation 35, 2008 held that electronic records and documents hold the weight of its physical counterpart so as long as it is authentic. Furthermore, with evidence, the Dubai Court of Cassation (Matter 277 of 2009 and decided on 13 December 2009) held that e-signature is acceptable as evidence even if it is not in its original form. This is generally the case as courts accept e-signatures to be valid unless proven otherwise (Dubai Court of Cassation passed a similar decision (Matter 241 of 2007 and decided on 28 January 2008)).

    DIFC authority

    In the Dubai International Financial Center (DIFC), matters relating to electronic transactions are now governed by the new DIFC Law Number (2) of 2017. As per this new law, any contract cannot be deemed invalid solely on the ground that it is in an electronic form (Part 3, Section 10 (13)). The validity of these e-contracts can be found in Part 4 sections 15 and 16 which follows the same principle as the UAE Federal laws. Section 19 states that any contract made via Automated System cannot be denied its validity or enforceability on the sole ground that there is a lack of personal involvement by parties.

    With regards to the signatures being in electronic form, Part 5(22) of the Law states that an electronic signature is held valid if the e-sign used is appropriate for the document generated and it has proved to satisfy the required functions without further evidence. E-signatures are considered admissible evidence in the DIFC as well (Section 24).

    On the whole, the rules and regulations governing E-contracts in the DIFC free-zone seem to mirror and uphold the laws across UAE. In general, the contract, electronic or not, is valid and binding so as long as it is signed appropriately by permitted authorities who possess the necessary understanding.

    Overall, it appears that regulations in DIFC free-zone are similar to those across the UAE: electronic contracts are valid and legally enforceable, an electronic signature is recognized as an equivalent to a hand-written signature and is legally binding.

    Conclusion

    In the ultimate analysis, electronic contracts in the UAE are recognized by both local UAE law and DIFC free-zone law. As mentioned above there are three components governing any contract: offer, acceptance, and intention. So as far as these three components are upheld with accordance with the necessary legal requirements a contract will be deemed valid and binding regardless of the contract being electronic or not. Therefore, if parties through electronic communication have come to an agreement and formed an electronic contract, such contract will be considered as a valid and enforceable agreement that parties will have to adhere. Overall, the area of e-commerce is growing, and the legal system shall develop together with it to be able to manage current uncertainties and face future challenges. 

     

    ]]>
    Sat, 12 Oct 2019 11:14:00 GMT
    <![CDATA[Abu Dhabi Oil and Gas Guide]]> Abu Dhabi Oil and Gas Guide

    Abu Dhabi, the capital of the United Arab Emirates, witnessed a massive average of 2.86 mill barrels of oil, in the first half of 2018, itself. Call it fate? No, Abu Dhabi is the only economy in the United Arab Emirate that has petroleum possessions in its womb. This womb is precious for the development of, not only the emirate but also the country, in all. Abu Dhabi has maintained its position in the list of Organisation of Petroleum Exporting Countries (the OPEC), to be the fourth-ranked when it comes to the production of crude oil. Abu Dhabi reserves a whopping 95% of UAE's proven petroleum reserves.

    It was only in 1939 that UAE signed its first oil concession agreement, which covered the whole of Abu Dhabi, including both onshore and offshore. Subsequently, multiple contracts were entered by other emirates in the UAE.

    Legal Framework:

    The Constitution of UAE makes explicit provisions that the natural wealth and resources belong to the public and that they are the public property whose 'community' has the full right to harness it in the best of the great and general interest of the economy. In consonance of the UAE Constitution, the Abu Dhabi Laws have also applied similar primary regulations for its oil and gas industry.

    Abu Dhabi's Supreme Petroleum Council (the SPC):

    The SPC is the supreme and the sole governing body, which is conferred with the responsibility of the oil and gas industry in the emirate of Abu Dhabi. Since, its establishment, SPC has taken over the varied duties for the board of directors (the BOD) of Abu Dhabi National Oil Company (the ADNOC). It has moreover, assumed the functions of the new department for petroleum in the Abu Dhabi government. SPC runs with the below purposes:

    • Formulation and overseeing of the implements of the emirate's petroleum policy
    • Following up with the said implementations across various regions of the industry
    • Ensuring that the goals and aims are established and accomplished
    • Promulgation of the regulations in the field of petroleum in the emirate
    • Ensuring its implementation and enforcement
    • Responsibility of fixing the fiscal framework via its secretariat
    • Overseeing the tax and royalty collection and assessment
    • Issuance of decisions apparent for the management of ADNOC, and other petroleum companies as well

    The ruling body of the emirate is the chairperson of SPC and is conclusive of other nine (9) members which comprise of the prominent members of the ruling family, etc.

    The Abu Dhabi Law Number 9 of 1978:

    The primary piece of legislation overseeing the petroleum operations in the emirate is Abu Dhabi Law Number 8 of 1978 (the Oil and Gas Law) concerning the Conservation of Petroleum Resources. Even though this law is drafted when all is said in done terms, it forces exclusive expectations on the business, specifically requiring the utilisation of 'the most proficient and scientific strategies' and the utilisation of materials and types of machinery that fit in with global benchmarks, including as respects wellbeing and effectiveness.

    The Oil and Gas Law covers all phases of upstream oil and gas operations. The development requires earlier consent and permission, including the accommodation of nitty-gritty examinations and specialized and monetary assessments and evaluations. All exploration activities require pre-established approvals, and any information acquired must be submitted to the SPC, together with interpretations of the data.

    The law additionally contains special arrangements and provisions controlling the upstream, downstream and midstream operations, completing, revising and relinquishment of wells, including the procedure for acquiring consent, least models to be met and revealing commitments.

    On production, an administrator must submit month to month production reports for each production, including daily rates, proportions, wellhead weight, dregs and water content and the API gravity of oil created. Examinations must be led to reservoir behaviour. Administrators should likewise direct oil-recuperation tasks, including gas, water or steam infusion assuming actually and monetarily legitimised to keep up a generation with the approvals of the SPC and to record month to month reports in regard of those exercises.

    Truces (treaties)

    The UAE consented to the New York Arbitration Convention on the Recognition and Enforcement of Foreign Arbitral Awards on 21 August 2006. Abu Dhabi government-owned organisations frequently necessitate that agreements to which they are a party, especially if the spot of execution is inside the emirate, are represented by Abu Dhabi Law with debates being liable to the assertion in Abu Dhabi.

    The UAE has marked reciprocal arrangements with more than 50 nations, including China, France, Germany, Italy, South Korea and the United Kingdom, most of the whose international oil organizations (IOCs) or national oil organizations (NOCs) have put resources into the emirate's oil division.

    Licensing for Oil

    Unrefined petroleum concessions in Abu Dhabi are allowed by the SPC, for the benefit of the emirate. Even though there is no endorsed structure or model suite of oil concession agreements in Abu Dhabi, the latest concessions have embraced the accompanying structure:

    • an interest for the concession being referred to is conceded by the SPC looking for the benefit of the emirate to IOCs or NOCs with the same being so allowed to such organizations not surpassing 40 per cent in the total, with the parity being held by ADNOC;
    • the concession agreement gives that partaking companies are qualified for lifting their participating interest portion of crude petroleum created from the concession during its term and to trade that raw petroleum from the emirate;
    • ADNOC and different holders of concessionary rights consent to a joint venture arrangement, in which they consent to harness the concession together and set out concurred administration structures;
    • ADNOC and different holders of concession rights designate an operating organization to work the concession for their benefit on a non-benefit making premise. The operating organization is ordinarily an organization incorporated for this reason by the leader of Abu Dhabi
    • IOCs consent to boost innovation move to ADNOC and the working organization according to ace innovation understandings and to offer help to them as per labour supply agreements; and
    • IOCs consent to help different Abu Dhabi establishments, for example, the Petroleum Institute and the Masdar Institute, and to aid the preparation of UAE nationals.

    The SPC expects that the entity that is involved with the concession agreement is the parent organization of the gathering or that the parent organization ensures the accountability of the commitments of the significant element.

    Licensing in Gas:

    The Abu Dhabi Oil and Gas law vests in the emirate, the ownership of the resources found or to be found and awards to ADNOC the privilege to adventure and use all such gas either alone or in association with others, insofar as ADNOC's responsibility for a task is at any rate 51 per cent. Global investments in creating gas assets, along these lines, happens as per field section concurrences with ADNOC with the joint venture being paid an expense by ADNOC for gas delivered.

    Likewise, international investments in handling and moving the oil and gas concessions happen according to joint ventures, with ADNOC keeping up greater part possession and the venture being paid a process and transport charges. As on account of oil concessions, outside accomplices are relied upon to boost innovation move to ADNOC and the working organization according to innovation bolster understandings, to offer help to them as per labour supply agreements and to help different Abu Dhabi establishments, for example, the Petroleum Institute and the Masdar Institute, and to aid the preparation of UAE nationals.

    The harnessing, handling and transportation of the emirate's gas assets stay subject to the locale of the SPC, and any understandings require the earlier endorsement of the SPC.

    The Oil and Gas Law entitles oil organizations working in the emirate to utilize gas delivered by them for their oil operations, including to create control, to lift oil from repositories, to keep up reservoir pressure and as a component of upgraded oil recuperation activities. The Gas Law was altered in 2014 to permit ADNOC to charge oil organizations for the utilization of such gas. Subject to the abovementioned, the Gas Law requires all oil organizations working in the emirate to convey to ADNOC gas so delivered by them.

    By and by, ADNOC coordinates that gas be conveyed to Abu Dhabi Gas Industries Ltd or GASCO, a working organization occupied with the extraction of flammable gas fluids from related and petroleum gas, whose investors are ADNOC (68 percent), Royal Dutch Shell plc (15 percent), Total SA (15 percent) and Partex Gas Corporation (2 percent).

     

    ]]>
    Tue, 01 Oct 2019 10:56:00 GMT
    <![CDATA[Music meets Dance]]> Bollywood Deals: Music Meets Dance

    Who isn't a fan of Dilwale Dulhaniya Le Jayenge? The lens takes us to the romance set in the mountains of Switzerland to a typical wedding household in India with dance, music, drama, and emotion. Bollywood is one of the most prolific centers of film production in the world. It dramatically affects Indian society and culture from the past few decades and has influenced day to day life and culture in India from fashion trends to choreography of dance numbers, where it has been the most significant media outlet. In regards to ticket deals, Bollywood offers approximately 3.6 billion tickets yearly over the globe, contrasted with Hollywood's 2.6 billion tickets sold.

    Thousands of movies are signed each year, and it is essential to understand the contractual obligations to follow in the industry. The industry consistently goes into agreements under numerous types of unfulfilled promises from oral communications, casual correspondence, and draft contracts communicated through production and frequently stay unsigned. These unsigned arrangements refer to as "soft contracts"  are sustained by a theoretical risk of legal requirement combined with some prospect of reputational risk. The Indian film industry has been social relationship driven, under which the game plans and claims were either oral or insufficiently reported, and the debates settle without going into litigation or court.

     In the last couple of years, the Indian film industry has woken up to the requirement for composed contracts and security of Intellectual Property (the IP) rights. The need emerged because the Indian film industry saw a change in outlook in its structure in the recent period. After it was agreed the "industry status" in 2000 by the Government of India, the next years saw the movies accepting subsidizing from the banks, and Indian corporates, for example, Sahara, Reliance gathering, Mahindra and foreign studios, Warner Bros., Twentieth Century Fox and so forth. The banks, Indian enterprises, and remote financial specialists demanded composed contracts with the producers and required the producers to have legal agreements with the cast also, including a proper chain of title documentation. With the expansion in commercialization openings, the abilities that delayed to sign even a one-page contract until mid-2000 began introducing nitty gritty composed arrangements to safeguard their commercialization rights, e.g., marketing rights. On the one hand, however, the development of this industry has been spectacular, then again, the breath-taking universe of Bollywood has seen a surge of cases for breach of the agreement.

    In the past, legal contracts in Bollywood were pretty straightforward. The producers drafted a standard one-page contract stating the music rights for the record studios and one with the wholesaler for appropriation to the silver screen. More critical than the paper was the customary handshake, as no one was comfortable by prosecuting anybody or taking each other to court. The contented course of action crumbled with the happening of home review innovation, when there was a whirlwind of the prosecution to decide if the rights to the video were vested with the maker or the merchant. Today, things are getting more intricate with incomes from music deals, including screenings on planes and luxury ships.  Bollywood is marking a more significant number of agreements recently. Exploiting the rights of a film incorporates transforming it into a computer game, promoting garments associated with cinema, remix and copying the music, etc. The extent of the agreement can be as restricted as expected under the circumstances, while for those purchasing the rights, it is tied in with arranging terms that are as expansive based as would be prudent. For example, famous Indian actor Akshay Kumar has a clause that he won't be working on Sundays. Famous Indian actors have clauses in their legal contracts according to their ease. The famous Bollywood song "Khaike Paan Banaraswala" from the movie Don in 1978 claimed against the maker of the similar title, Don in 2006. The new Don had acquired the rights from Nariman Films, the makers of the first film, under a composed contract and joined the tunes in a different version.

    The Bombay High Court held that the agreement between the makers of the first movie and the offended party (and Kalyanji) was an agreement of administration and along these lines, the rights were with the maker and not the authors. The maker had the legitimate and appropriate power to cut out any part or entire of the reasons in the melodies to the litigants, and in this manner, the agreement between them was substantial. As partners in the filmmaking and appropriation process go into a few composed contracts to record their legitimate and business understanding, the scholarly debate emerges out of non-execution of legally binding commitments or non-payment of sums. Under the Indian Contract Act, 1872 (the ICA), one cannot mainly implement all agreements, and courts don't allow break orders for particular execution. In Indian, the courts cannot principally uphold the individual contracts administrations.

    India churns out over 1,100 films a year, more than any other country across the globe. Anupam Kher, famous Indian actor, and writer were one of the few skilled actors when he entered the film industry thirty-two (32) years ago, and that most of his 450 films did not even have scripts and with producers would have a casual talk and informally discuss the movie. They would only get paid after it was in the cinemas as there was the trust circle around the industry. However, times are changing, and actors are well informed about signing formal contracts. As investors in the filmmaking and dissemination process enter a few legally obliged contracts to record their right and business understanding, the lawfully binding question emerge out of non-execution of authoritative commitments or non-payment of the agreed amount.

    On the other hand, considering the non-performance, it is hard to look for a quick court order for a particular execution of the agreement, as under Indian law, we cannot mainly implement all arrangements. Courts don't allow interval orders for specific performance, and one cannot perform the contracts for individual administrations. Henceforward, if the desired person does not give concurred dates or if he does not convey the music on time, then the only remedy available would be in the form of damages. In case the parties to such agreements have agreed that arbitration shall settle the disputes arising out of the contracts, the parties can still approach the court for specific interim measures. Section (9) of the Indian Arbitration Act, 1996 sets out specific situations where individuals may contact the court for specific of provisional measures. The court was of the opinion that this authority of the Court might be practised even before an arbitrator has been arranged, overruling the prior position that the court can exercise power if demand for mediation has been available. The judge may concede such as interim measures of protection as may appear to the judge to be fair and just. The parties seeking the judge should need to establish prima facie and a comfort zone. For instance, if a satellite merchant has secured satellite circulation rights and does not pay the maker in a timely fashion, then the filmmaker may approach the court to seek an interim injunction.

    Indian Contract Act, 1872

    Without the ICA, it would have been hard to exchange or carry out any business movement in the corporate world. According to the ICA, an 'agreement' is a statement enforceable by law.  A 'declaration' signifies 'a guarantee or an arrangement of guarantees' framing consideration for each other. A statement comprises of an 'offer' and its 'acknowledgement.' The target of the Contract Act is to guarantee that the rights and commitments emerging out of an agreement are acknowledged and that the remedies are made accessible to the breach of rights individuals.

    Hollywood Deals

    Similarly, Hollywood regularly enters into promises under any backed up legal document. Oral correspondence, virtual communication, draft agreements, etc. negotiated between makers and production often remain unsigned and carry a threat of reputational liability. Decreasing formalization in agreements lessens its enforceability, which enhances adaptability and making it flexible with the terms to change contract terms at the party's expense of execution. Increasing formalization builds enforceability, which reduces flexibility by distinguishing an arrangement of conditions in which a nonterminating party can debilitate a legal course of action in light of a threatened withdrawal. Unformalized contracts or as known as 'soft contracts' are the preferred option among the industry as it achieves the same probable outcome with lower cost. Making a film requires a lot of funding, and the capital prerequisites have a tendency to be high, the chances of the movie being a success are thin, and the contracting dangers are remarkable. These variables give the premise to distinguishing the monetary justification behind Hollywood's particular contracting practices. 'The Motion Picture Association of the United States of America reported that in 2007, major studio films had an average production and distribution costs of US Dollars106.6 million.'  It takes a long time to create a movie, from the script writing to its release at the box office. At different points, parties must make what institutional financial experts call particular investments in the undertaking project that is, investments that have a lower value or no value in any alternative use-before having any authentic information as to the similarly commercial outcome. The high risk of business failure joined with the chance of uncertainty with the constant speculation and the disaggregated structure of the film business, represents what the Hollywood press calls the 'waiting game.'

    Exposure to conventional thinking and business-law practices show that parties favor formal enforceable contracts over oral communications or other casual interchanges that are uncertainly enforceable. Hollywood seems, by all accounts, to be a particular case: parties in high-stakes exchanges routinely select moderate levels of legally binding contracts that leave the enforceability of the parties' responsibilities misty. Lawfully enforceable agreements give the most proficient administration component at whatever point any elective instrument, from formal contract to transactional exchange, can't autonomously accomplish an unrivalled expected result net of detail and requirement costs.

    Validity of Soft Agreements

    In India, it is only under certain circumstances where an unsigned agreement is considered to be valid. An example of the same is the case of Union of India v. Rallia Ram [AIR 1963 SC 1685] wherein the agreement in question was an arbitration agreement which was not signed. It was assumed that a valid contract existed between the two parties, but the arbitration agreement which has been reduced to writing was not signed by either party, the same being the subject matter of the consideration. The Supreme Court, in these circumstanced held that this unsigned agreement would be considered valid. In the United States, can an unsigned agreement still be considered a contract? Yes, it can be, for the purpose of statute of limitation as held in the case of Blanchard & associates v Lupin Pharmaceuticals, Inc and Lupin, Ltd., 7th Circuit Court of Appeal, No. 17-1903 dated 20 August 2018. In this case, Judge Sykes while quoting Illinois Supreme Court confirmed that a contract would be counted as a "written" contract even if the same is unsigned. The same was to be considered for the purpose of statute of limitation. Blanchard wished to bring a claim for breach of contract, and the question was whether it survived the limitation period. It was held that the ten-year limitation period applied to the engagement letter between the parties even though it had not been signed.

    Indubitably, whether or not a soft contract is valid depends on the surrounding circumstances and additional evidence.

    What is Bollywood wanted to shoot a film in the United Arab Emirates?

    The shooting permit in Dubai is solely provided by the Dubai Film and TV Commission (DFTC), established by Dubai Government Executive Council Decision No 16 of 2012. The DTDC is the single point of contact to obtain the permit for shooting anywhere in Dubai. It liaises with different authorties such as Dubai Police, Dubai Municipality, general Directorate of Residency and Foreigner Affairs, the Roads and Transport Authority, as well as owners of different locations in the UAE to obtain the relevant approvals before the permit to shooting films is issued. Similarly, there various types of permits that be obtained for shooting in Abu Dhabi, like the aerial permit, private location permit, offshore permit, etc. Additionally, there are regulations governing the import of film equipments in Abu dhabi where temporary import license is granted upon completing the application process.

    Conclusion

    Bollywood films have progressively broken records on the box office accumulating millions of dollars, which have additionally influenced both multinational organizations and Indian companies to invest in Bollywood films.  The Indian film industry has been social relationship-driven, under which the movies and arrangements were either oral or inadequately recorded, and the debate settles without going into mediation or litigation. It implies the absence of an appropriate chain of title documentation is promoting individual rights for the agreed parties. However, recently, the Indian film industry has woken up to the need for formal contracts to mention their powers and duties expressly.

     

    ]]>
    Thu, 19 Sep 2019 17:52:00 GMT
    <![CDATA[Termination for Convenience Clauses]]> The Legality of Termination for Convenience Clauses

    Under the global laws for international contracts and agreements, it is highly significant to identify the clauses which put forth the concept of termination for convenience. In general terms, it may sound that, via this clause, either party can conveniently step out from the agreement, without the liability for justifying their actions. This is when the termination for inconvenience clause comes into play.

    Of course, there are numerous reasons where an entity, who is a party to the contract, terminate the same, for reasons like poor performance, delay, unable to meet specific standards, etc. The doubt remains the same, whether a party who has the right to terminate, will base on what applicable law for termination of the contract.

    Terminating a contractual relationship is a rigid and tough task to come forth. In the event, that the agreement contains express terms for termination, the contract can be terminated by the said clause. The clause for terminating an agreement for convenience creates an empathy that the contractual obligations and relations are coming to a closure where a party is allowed to end the terms without the accountability of a cause for such termination. This is a mechanism put to use when the parties involved want to avoid costly legal scenarios.

    The Termination for Convenience clause is popular in the construction contracts. But it is crucial to take note that these clauses can be unclear and constructed on ambiguous terms. It is the right and duty of the parties to make sure that the clause is clear as well as unambiguous and establishing terms on how the clause is applied and further liability.

    In the UAE, majority of the contracts contain the clause for the right to termination for convenience, generally without a restriction, though a fee may apply for early termination. The party is allowed to terminate the agreement at any given moment. It may be with or without notice or without considering proving that certain breach on the contractual terms has occurred. Bearing in mind, the current industry scenario and the market conditions, there are possibilities as commercial reasons why the contract gets terminated and why the party who receives the notice is feeling distressed.

    • Monde Petroleum SA vs Western Zagros Limited [2016] EWHC 1472 (Comm)

    A contract governed by English laws may quickly dismiss an instinct for claiming the termination under convenience failed to be done in good faith. The concept of good faith is far developed in English Law cases where it is relevant to the prevalence of the right where a contract is terminated for convenience. In the case of Monde Petroleum SA vs Western Zagros Limited [2016] EWHC 1472 (Comm), where it was held that English law would not make an implication for the duty of acting in good faith for terminating the contract when no contractual duty is in existence. So, under English law, it gives the party a right to terminate the contract for convenience in the absence of the requirement of good faith.

    • Atos IT Solutions and Services GMBH vs Sapient Canada Inc., 2018 ONCA 374 (CanLII)

    An Ontario Court of Appeal Judgement where the question of determining the damages when the contract was terminated for convenience. The court held that the termination clause did not expressly provide for the payment of the last milestone to be due only if it was not paid already.

    Termination without proving default can be a tedious job but of significant benefit. To make it operative, the clause has to be drafted clearly with the circumstances for its invocation, the measurement of its compensation, etc. it can cost high for litigation if the contracting parties fail to include what they actually intended and draft the clause appropriately.

    • Centre for Maritime and Industrial Safety Technology Ltd vs Ineos Manufacturing Scotland Ltd [2014] CSOH 5

    In this case, the court got into considering the termination or convenience clause which stated that the services "performed till the date of termination and other substantiated associated direct costs". Finally, the contractor was held to be entitled to payments of all the works up till the date of termination.

    • Basetec Services Pty Ltd vs Leighton Contractors Pty Ltd (No 6) [2016] FCA 1534

    The court in Basetec vs Leighton applied the same approach where it was confirmed that the object and intention of the clause for termination for convenience are to "identify the amounts which may be recovered by the Contractor".

    • Good Faith under UAE law

    Good Faith is differently applied under the UAE law. Under Article 246 of the Civil Code of the UAE, "The contract must be performed by its contents, and a manner consistent with the requirements of good faith."

    Additionally, Article 106 states that there can be no unlawful exercise of the rights, which includes intentionally infringing of other person's rights and violating the rules of Sharia Law and public order. It can be seen that these two Articles if read together, may deter the right to terminate for convenience where there is no good faith.

    Finally, it comes down to the issue of establishing as to what constitutes good faith. Good faith is described as an obligation to act with honesty and in a cooperative manner. In the Monde Petroleum case, the contract was terminated right before the completion of the object of the contract. It was conflicted, whether it constituted good faith. Under English law, it will allow the party to go ahead with the breaking of the contract, but there is a different answer under the UAE Law.

    Further, the difference between the English and UAE law is the extent of the freedom awarded to the parties to negotiate the situation regarding good faith. UAE law offers that the parities have to abide by the terms of the contract under good faith as imposed by Article 246.

    UAE law imposes strict compliance of good faith when terminating the contract. There is uncertainty on unilateral termination of contracts in UAE.

    • Law under UAE Civil Transactions Code

    Termination of contracts can be done via either of the following ways:

  • the parties' agreement;
  • a judgement of the court
  • by law.
  • Article 267 of the Civil Transactions Law in the UAE:

    "If the contract is valid and binding, it shall not be permissible for either of the contracting parties to withdraw, change or terminate the contract save by mutual consent, an order of the court, or under a provision of the law"

    • Drafting the Termination for Convenience clauses

    Clarity on the drafting language of the clause is important when it comes to the damages payable for termination of the contract for convenience. Given the fact that the exercise of the clause does not require a default to be in place, it is only fair that compensation is awarded to the aggrieved party.

    • Limitations on the ability to Terminate for Convenience

    The termination for convenience is one which cannot be exercised in bad faith. There are certain limitations when this clause is existing in a contract. It is implied that the parties who enter in a contract, do so, in good faith and intention of fair dealing.

    To take an example, where a client terminates the contract when the work is 90% complete to avoid paying him. This is bad faith. Also, it is apparent to note that a customer cannot terminate the agreement to terminate before completing the object of the contract.

    Second example would be, terminating the contract to award the remaining work to someone else. This can be an act of bad faith on the part of the party terminating the contract.

    Points to remember when drafting the termination for convenience clause

  • Terminating the contract on the agreement can take place before or after the contract is entered upon. But, when the parties are at dispute and at the path of breaking the contract, it becomes difficult to agree on terms, leave alone the mutual termination of the agreement.
  • An employer can, by notice make it obligatory to the contractor to remedy the default within a substantial period.
  • The similarly worded provisions in the contract do not allow the automatic termination of the agreement. The clause providing for the termination should state that termination shall occur automatically and not court order or further notice is required.
  • Article 271 of the UAE Civil Code specifically provides that the agreement would be terminated without the need for judicial order on non-performance unless it is agreed between the parties.
    • Dubai Court of Cassation Judgment 187 of 1999

    It was held that, to terminate a contract that is binding, the claimant who seeks the termination should not have neglected the obligations on his part under the agreement and the breach by the respondent must be due to the neglect instead of failing to exercise a legal right. This is in pursuance to Article 243 (2) of the Civil Code, where it is stated that each contracting parties should perform what has obliged him to do.

    • Dubai Court of Cassation Judgment 313 of 2007

    For determining the legality of the termination for convenience clause, the courts relied on Article 218 (1) and (2) where it was held that a contract is "non-binding with regard to one or both of the contracting parties, despite the validity and effectiveness thereof, if such party is given the right to cancel it without the consent of the other or without the order of the court, pursuant to Article 218 of the Civil Code." If these Articles are read together, there is a strong possibility that the court may invalidate the termination for convenience clause.

    • Dubai Court of Cassation Judgement 440 of 2016

    It was held that neither of the contracting parties might revoke, rescind or modify the agreement except by mutual consent as mentioned in Article 257 of the Civil Law. Further, it provided that the agreement has to sufficiently satisfy good faith requirements under Article 246 of the Code.

    Conclusion

    Hence, before employing the case of terminating the contract for convenience, the party intending to terminate should check for possible deficiency in the other party's work as assigned under the contract. In case a deficiency is evident, the party must give a notice disclaiming an opportunity to remedy the deficiency for offsetting the repair costs. The party must give a valid and substantial reason for the default because it will be further difficult to prove the basis for the termination in the court. 

     

     

     

    ]]>
    Sun, 07 Jul 2019 17:46:00 GMT
    <![CDATA[EPC and Design-Build delivery]]> Differences between EPC and Design-Build delivery- English Law compared with GCC

    Any manufacturing company primarily delves on the basics of production efficiency, innovation, cost management and time to market which are the critical factors for achieving a competitive advantage. The company needs to achieve its business strategy, and thus a brief mode of delivery is required for delivering capital projects. When a strategically best method of delivery is chosen for capital construction projects, the companies can guarantee successful business goals anticipated for the project.

    The economy sustains on various project delivery methods that are available on hand for them, but the problematic part arises about choosing the appropriate and strategized method for the same. It must be dependent on various factors ranging from budgets, schedule, cash flows, complexity in the projects, risk mitigation and hedging, the team composition and the goals designated for the project.

    The generational and traditional way of doing it is by retaining the already available engineering and project management resources. Nevertheless, owing to the specific market-based issues related to monetary and competition, several units tend to decrease their in-house capacities and in turn, go for a selection of specific project delivery method.

    Primarily, a project delivery method is a configuration of roles, relationships, responsibilities, and sequences on a project. It is a strategy utilized by an agent or the proprietor which helps in the corporation and financing design, construction, activities and support administrations for a structure or office by entering into agreements with at least one substances or gatherings. It is essential to choose a delivery method that best meets the unique needs of each owner and their project.

    The fundamental decisions that an owner must take into account are that what kind sort of task conveyance strategy to utilize, what will be the obtainment technique and what will the contract be like. The Project delivery process generally involves an owner, designer and a builder.

    The conveyance strategy might be a combination or hybrid of numerous conveyance techniques. Each delivery techniques builds up various connections among the parties included and, in this way, extraordinary dimensions of hazard.

    Project Delivery Methods:

    The Engineer-Procure-Construct (EPC)

    It is a project delivery method that has risen as a favored choice for some industrial entities and is beginning to pick up support in the manufacturing business. With an EPC contract, the proprietor has a solitary purpose of contact for the venture. Under the model, the EPC firm handles the design plan, obtains all hardware and development materials, and construction services for turnkey conveyance of the office, for the most part at a single amount cost.

    The EPC procedure begins with a reconstruction effort that includes some first-hand planning and designing to characterize the scope, timeline, and expenses of the venture. Approval is regularly overseen specifically by the customer or through a different validation firm to guarantee this basic action is conveyed effectively.

    The EPC firm develops project scope and estimates. The timeline for the project and the budgeting are known before the task enters detail structure or development stages. All plan and development degree and spending dangers are passed to the contractual worker.

    The EPC model adjusts colleagues for ideal venture execution. The EPC display decreases venture dangers for the proprietor, conveys unsurprising outcomes, and augments the adequacy of capital arranging.

    Design-Build

    As of years, design-build has been gaining momentum as a favored method. As an increasingly clear conveyance strategy for proprietors, it additionally limits risks. A conceptual plan for a project is developed by an owner who then solicits bids from a joint venture of architects and engineers and builders for the design and construction of the project.

    The DB project delivery model is appropriate for assembling customers that require quick tract venture conveyance and need a single point of contact. The temporary worker and originators are enlisted by the proprietor to convey a total task.

    The owner selects a design-build firm from pre-qualified companies that have submitted designs and prices based on the project requirements. The DB firms retain their architects, engineers, and other consultants. The owner provides the user requirement specifications, materials of construction, and the specifications for the manufacturing equipment. The Design-build contracts are typically lump sum and based on the design that accurately meets the owner's specifications.

    It is employed to decrease the project delivery schedule. DB is typically practiced for architecturally-driven designs. This concept typically occurs in improved communication among the design team and a larger degree of responsibility. While this is a complicated delivery method, the compressed schedule and value engineering approach often result in cost savings for the owner.

    Design-Bid-Build

    Design-bid-build relates to the subsequent phases of this project delivery method, which sometimes is called "traditional." The contract documents are developed by the owner with an architect or an engineer which comprises of a various set of blueprints and a detailed specification.

    Construction Management at Risk

    At the point when proprietors need a characterized culmination date and value, the development the executives in danger may be the favored task conveyance technique. Amid the venture plan, a development administrator goes about as an expert to the proprietor.

    Multi-Prime

    In multi-prime, the undertaking is separated into three phases– design, engineering, and construction. While actualizing MP, the proprietor frames separate contracts with the experts heading the different phases of the undertaking. Every one of these classes of contractual workers may direct crafted by subcontractors, for example, a general contractor who manages carpenters and framers.

    Integrated Project Delivery

    Coordinated venture conveyance is the best in class conveyance strategy in development with an accentuation on cooperation and joint effort. While actualizing IPD, the essential objective of the incorporated strategy is to spread obligation, duty, and hazard (and rewards) among the partners in a construction job.

    Comparing English Law with GCC

    The International Federation for Consulting Engineers (Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils) (FIDIC) is commonly employed in the UK as well as in the GCC. FIDIC is commonly used on UK projects, particularly the EPC/Turnkey Contract (The Silver Book) and is often used in process plant/complex engineering projects in the United Kingdom.

    The International Federation of Consulting Engineers (FIDIC), Joint Contracts Tribunal (JCT) and New Engineering Contract (NEC) contract suites have specific design and build options that can be modified to support the type of procurement entirely or by way of partial design liability being passed to contractors. The construction industry in the GCC adopts and follows international best practices for construction contracts governed by GCC law or implemented in the GCC. These contracts are heavily modeled after FIDIC forms of contracts.

    Also, the lump-sum turnkey contract is the dominant procurement model in the GCC market. Whether upstream or downstream, the vast majority of the GCC's oil and gas sector projects are delivered through engineering, procurement, and construction (EPC) contracts.

    Petrofac was recently awarded the $580m EPC contract for a GCC project. Petrofac's Middle East portfolio includes the Upper Zakum oil field project in the UAE, the Sohar refinery improvement project in Oman, and the Petro Rabigh Phase II project in Saudi Arabia.

    Design-and-build is touted as the contracting technique for the future, killing debate and hurrying the plan and development process. It is relatively new in the Middle East, but as we see more of this method, the roles and responsibility of the contractor will become more evident. The client needs to ensure the right contractor is used, with enough experience and resources to enable them to complete the project to the quality required. The building criteria must be very clearly laid out ahead of appointing the contractor, as the client may lose design control once a fee has been agreed upon.

    Design and build contracts have been utilized effectively for quite a few years outside of the Middle East yet were not ordinarily drilled in the Middle East until 2012.  whereas, 2013 and 2014 have seen employers from different projects adopting this procurement route. Realizing the advantages of this procurement route, more and more employers are adopting Design and Build for their projects.

    Already predominant in Europe and many parts of Asia, it eliminates the separate responsibilities for the designer and the contractor, since the designer is a partner, a subcontractor or an employee of the contractor.

    With the designer getting imposed with the risk, more complex projects soon became attractive in the UK, and the companies were looking for a one-stop shop approach. The Company may have avoided the design development risk, but still retains the risk of delay for the other reasons, so the potential disputes remain.

    In the case of Midland Expressway vs. Carillion Construction, the M6 toll road construction was based on a design-build contract, where the entire responsibility for the design was given to the contractor. Disputes regarding claims for payments and share of the discounts to be received were ascended followed by adjudication and then litigations.

    This judgment started with an intrigued tone, and the courts held that there was no doubt at considerable expense to the parties involved, thereby design and build does not prevent claims arising. It does not prevent contractors from making claims for extra time and money where there is a lag.

    The company may think that he is setting all the design jeopardy on the contractor but, if significant modifications are notified during construction (which is the case for many projects), this risk stays with the organization.

    Differences between EPC and Design-Build Delivery

    EPC and Design-Build Delivery have both existed as mainstream delivery methods for decades. In both cases, the partner has a point of contact. In both cases, the company is responsible for the design, and the contractor takes on more risk than a traditional design-bid-build delivery. However, several essential differences differentiate the two:

    Active Participant:

    An EPC project results in a turnkey facility. The EPC contractor heads the working of the project facility.

    A design-build contract finishes off comparatively to configuration offer form contracts, with the proprietor and its development director or fashioner playing a functioning job in punching out the office.

    The design-builder is held by the proprietor from the get-go in the life of the undertaking and, now and again, before the structure has been created by any means.

    Design-build is used to limit dangers for the venture proprietor and to decrease the conveyance plan by covering the structure stage and development period of an undertaking."DB with its single point duty conveys the clearest legally binding solutions for the customers in light of the fact that the DB contractual worker will be in charge of the majority of the work on the undertaking, paying little heed to the idea of the blame."

    It answers the client's wishes for a single point of responsibility in an attempt to reduce risks and overall costs.

    These contractors are usually handed little more than performance requirements varying, whereas most design-build configuration assemble contracts give probably some plan detail in the connecting reports.

    EPC equivalent of the "structure help" or "quick track" plan construct forms is not available.By and by, this mirrors the proprietor's increasingly negligible contribution in the EPC configuration process.

    There is no EPC likeness the "structure help" or "quick track" plan construct forms. By and by, this mirrors the proprietor's progressively negligible association in the EPC configuration process.

    Risk-taking:

    Most contracts transfer far more risk to the contractor in EPC. The risk is not shared between the owner and the design-builder, but just the contractor has to face the responsibilities and the liabilities.

    Design-build contracts will, in general, take either a customary plan offer form way to deal with questions like obscure site conditions or to share that chance between the proprietor and the structure manufacturer. In contrast, it is not uncommon for EPC contracts to shift these risks entirely to the EPC contractor.

    Project Delivery Processes:

    The delivery of the project via Design-build is in two phases with:

  • Phase I including budgeting and development and pre-construction services and the negotiation of the contract price for Phase II; and
  • Phase II including final design, construction, and commissioning.
  • The EPC project process involves

  • Initiating the Project
  • Preparations like setting up of the project organization and Procurement procedure
  • Phase I Project Development
  • Phase II Project Implementation
  • Phase III Project Follow up and (f) Decision Making.
  • Understanding the differences between these two seem quite similar design processes is a crucial step when assessing which delivery system is right for the project.

    ]]>
    Sat, 23 Mar 2019 14:00:00 GMT
    <![CDATA[تمويل المشاريع]]> دراسة مشاريع قضايا التمويل واللوائح


    المقدمة

    القيادة من خلال دبي تغمرها رؤية الرافعات ومواقع البناء، ولكن إذا تم أخذ نظرة عن قرب، يصبح من الواضح بشكل متزايد أن العديد من هذه المواقع، إن لم يكن معظمها، تكون غير نشطة وتترك المباني عبارة عن هياكل عظمية للإبداعات كان من المفترض أن يكون. شهد تمويل المشاريع في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي غوصًا سريعًا في الآونة الأخيرة، وشعور التأثير في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي.
    بسبب الانخفاض المتسق في أسعار النفط، كان هناك عجز ناتج عن الإيرادات الحكومية وعجز الميزانية في جميع أنحاء المنطقة. تعاني منطقة دول مجلس التعاون الخليجي من فجوة في تمويل المشاريع تبلغ مائتي وسبعين مليار دولار. ومع ذلك، فقد أعلنت المنطقة عن عدد كبير من برامج البنية التحتية، ويمكن أن يعزى ذلك إلى مصادر خارجية تحافظ على فتح باب التمويل لمشاريع البنية التحتية. مع اتباع الحكومات نهجًا حذرًا والتركيز فقط على المشروعات المهمة.

    ارتفعت قيمة المشاريع الإماراتية التي تم منحها بنسبة 15.1 النسبة المئوية، الربع سنوية في النصف الأول من عام 2016. سجلت البحرين والكويت زيادات بنسبة 77.1 في المائة و 242.2 في المائة في المشاريع التي تم منحها خلال الربع الأول، على أساس ربع سنوي، في حين شهدت عمان والبحرين زيادات سنوية في المشاريع. وشهدت المملكة العربية السعودية وعُمان أكبر انخفاضات فصلية بلغت 42.9 في المائة و 45.7 في المائة و 48.2 في المائة على التوالي، من حيث القيمة، بينما ارتفعت قيمة جوائز المشاريع في دول مجلس التعاون الخليجي ككل بنسبة 14.8 في المائة على أساس ربع سنوي و 45.6 في المائة على أساس سنوي.

    شكّلت أسعار النفط المنخفضة عائقاً كبيراً أمام مبلغ التمويل المتاح لحكومات دول مجلس التعاون الخليجي لتمويل مشاريع البنية التحتية ورأس المال، مما أجبرها على النظر في حلول بديلة. محامون في السعودية.

    تقدم وكالات ائتمان الصادرات الآسيوية والأوروبية بشكل متزايد ضمانات تمويلية أو مالية لمساعدة المقاولين على تأمين المشاريع. ومن الأمثلة على ذلك محطة استيراد وإعادة تحويل الغاز الطبيعي المسال في الكويت التي تبلغ قيمتها 2.9 مليار دولار والتي تم منحها إلى كونسورتيوم تقوده شركة هيونداي للهندسة والإنشاءات الكورية الجنوبية.

    يخفي سوق تمويل المشاريع في دول مجلس التعاون الخليجي العديد من التحديات. وتشمل هذه التحديات انخفاض أسعار النفط، وتضييق الأوضاع المالية في جميع أنحاء المنطقة، مما يتسبب في تأخير حماية المشاريع أو ترشيدها أو حتى إلغائها.

    في ظل هذه الخلفية، تؤثر متطلبات رأس المال المتزايدة الناتجة عن تنفيذ اتفاقية بازل 3 على قدرة البنوك الإقليمية على دعم المشاريع ذات فترات أطول. كذلك، تستمر ضغوط السيولة المرتبطة بانخفاض أسعار النفط في بعض الأسواق، بينما تنشأ في بعض الأحيان بشكل متقطع. يقول مايكل ويلكنز، المدير الإداري لمعدلات البنية التحتية في  إس أند بي جلوبال: "تعمل البنوك في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي تقليدياً بمستويات عالية من رأس المال، لكننا نتوقع أن توفر بازل 3 قدراً أقل من رأس المال المتاح لتمويل المشاريع".

    سد فجوة التمويل
    من أجل سد الفجوة في التمويل، كان هناك اتجاه واضح يظهر في جميع أنحاء المنطقة. الاتجاه الأول هو تزايد وجود البنوك الدولية الكبيرة، وتحديداً من آسيا. هذه الزيادة لها تأثير إيجابي كبير على السوق. تتمتع هذه البنوك الدولية بسنوات عديدة من الخبرة في المشاركة في صفقات تمويل المشاريع العالمية وتأتي بميزانيات عمومية كبيرة، وهي تضيف بعدًا إضافيًا إلى المشهد التمويلي الإقليمي.

    تم رفع مساهمة المقرضين غير الإقليميين إلى آفاق جديدة بسبب عوامل "الدفع" و "السحب" المختلفة. على سبيل المثال، أسهمت أسعار الفائدة السلبية في اليابان في دفع البنوك على نطاق واسع للبحث عن عائدات أفضل في الخارج. تصدرت ثلاثة بنوك يابانية جدولاً عالمياً لدوري ثومسون للمكتبين على شركات التأمين الأساسية لتمويل المشاريع من حيث القيمة في عام 2016.

    وكان البنك الذي جاء على رأس القائمة هو مجموعة ميتسوبيشي يو إف جي المالية (MUFG) ، وكان لهذا البنك وجود مستقر في المنطقة خلال العقود القليلة الماضية. ينص البنك على أن تمويل المشاريع هو فئة أصول يملك البنك معرفة واسعة بها، وهذه المعرفة تشمل جميع المخاطر المرتبطة بتمويل المشاريع. في دول مجلس التعاون الخليجي بشكل رئيسي، شهدت خبرة هذا البنك أنه يؤدي في بعض أهم مشاريع البنية التحتية والمشاريع في المنطقة في السنوات الأخيرة. مثال على ذلك هو تمويل أكبر مصنع للطاقة الشمسية في أبوظبي، وهو منشأة بسعة 1.17 جيجاوات في سويحان، والتي شملت 650 مليون دولار من البنوك المحلية والدولية، وكانت مجموعة ميتسوبيشي يو إف جي المالية هي المنظم الرئيسي للقرض.

    ويتمثل اتجاه آخر في أساليب التمويل الجديدة المبتكرة التي تشمل دورًا متناميًا لأسواق رأس المال الإقليمية من خلال فتح خيارات تمويل جديدة للمشاركين في تمويل المشاريع.

    لقد كان هناك الكثير من التأخير وإعادة طرح المشاريع في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي في الآونة الأخيرة، وهذا يعني أن بعض أسواق تمويل المشاريع الكبرى قد أعطت استقرار أقل مما كانت عليه في الماضي.

    الاقتراح هو أن تمويل البنوك المحلية في جميع أنحاء المنطقة سيصبح أكثر تكلفة. يعكس هذا الاقتراح النمو البطيء في الودائع في بعض الأسواق بالإضافة إلى متطلبات رأس المال الأعلى، مما سيجبر العديد من المؤسسات على أن تكون أكثر انتقائية عندما يتعلق الأمر بمخصصات ميزانياتها العمومية. ونتيجة لذلك، يتم فتح المجال لتمويل سوق رأس المال لتمويل المشاريع والبنية التحتية.

    صرح السيد جينينغز من "ستاندارد آند بورز جلوبال" بأننا "نشهد المزيد من السبل مفتوحة أمام المستثمرين الآخرين القادمين إلى السوق الذين يشعرون بالارتياح تجاه مخاطر الأصول طويلة الأجل. وفي الواقع، هناك الكثير من الاهتمام، خاصة في دول مجلس التعاون الخليجي، لسوق رأس المال والدين. المستثمرون المؤسسيون وقد رأينا جيوبًا مختلفة للسيولة مفتوحة في هذا الصدد.

    ارتداد سندات السوق

    هناك الكثير من العمل والإجراءات التي يجب تنفيذها قبل أن تصل آليات التمويل البديلة إلى مستوى ذي معنى. في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي، أسواق الديون بالعملة المحلية هي في الغالب غير متطورة. كما أظهرت الأبحاث أن القروض المصرفية تمثل حوالي 90٪ من إجمالي تمويل الشركات والبنية التحتية خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2016، بزيادة عن 74٪ في عام 2013.

    ولمواجهة بعض التحديات، تتجه البنوك الإقليمية إلى سندات الساموراي أو الكنغر لزيادة الديون بمعدل أقل وتنويع التزاماتها. تم إعادة هذه الأموال إلى الشركات المشاركة في صفقات تمويل المشاريع.

    على الرغم من أن فجوة التمويل الفورية قد تكون قاسية، إلا أن الاتجاهات الجديدة تبشر بشكل تراكمي جيد بالنسبة لتطلعات تمويل المشاريع في المنطقة. تتكيف أسواق دول مجلس التعاون الخليجي حالياً مع البيئة التي تجد نفسها فيها. إذا بمرور الوقت، تبدأ مجموعة أكثر اتساعًا من المؤسسات المصرفية، مصحوبة بمجموعة متنوعة من مصادر التمويل، في معالجة فجوة تمويل المشروع، فإن النتيجة يمكن أن تكون إيجابية فقط لجميع المعنيين.

    وذهب السيد جيننغز إلى القول إن "سوق تمويل المشاريع بحجم وحجم الشرق الأوسط لا يعمل مع مقرض واحد أو اثنين كبيرين. فأنت تحتاج إلى عدد كبير من البنوك الرئيسية وأيضاً الأطراف الثانوية المهتمة بما في ذلك الديون والمستثمرين المؤسسيين ".

    اتفاق بازل الثالث
    تم تشكيل اتفاقية بازل الثالثة لتعزيز التنظيم والإشراف والمخاطر في القطاع المصرفي. لجنة بازل هي الهيئة التنظيمية المسؤولة عن اتفاقية بازل الثالثة، وهي المعيار الأساسي العالمي الأساسي للوائح التنظيمية التحذيرية للبنوك، وتوفر منتدى للتعاون بشأن مسائل الإشراف المصرفي.

    موقف البنوك الخليجية من اتفاقية بازل الثالثة

    يهدف بازل الثالث إلى امتصاص الصدمات المالية وتعزيز إدارة المخاطر وتحسين شفافية البنوك. تتطابق البنوك في دول مجلس التعاون الخليجي مع اتفاقية بازل الثانية. يتطلب الإطار الجديد زيادة رأس المال وتحسين الجودة ومعايير السيولة ونسبة الرافعة المالية الجديدة والمخازن الرأسمالية التي يتعين استيعابها في فترات الاضطرابات. تتضمن محركات الأقراص الأخرى:

  •   تركيز أكبر على اختبار الإجهاد ؛
  •    تحليل المخاطر المتعلقة بأنشطة سوق رأس المال ؛ و
  •   متطلبات أكثر صرامة بالنسبة للبنوك المهمة للنظام.
  • بالنسبة للبنوك الإقليمية، فإن متطلبات رأس المال الأعلى المنصوص عليها في اتفاقية بازل 3 ستجعل العديد من المقرضين الإقليميين لديهم مجال أقل لدعم صفقات تمويل المشاريع.

    وصرح شيراديب غوش من شركة البحرين للاستثمار "من حيث تنفيذ بازل 3 ، فإن المملكة العربية السعودية تعمل بشكل جيد. ونقدر أن معدل رأس المال الأساسي في المستوى الأول للبنوك السعودية يبلغ 17.5٪. وبالتالي فإن المقرضين السعوديين في وضع جيد للاستمرار. " التعامل مع صفقات التمويل. المعايير العالمية تستثمر جيدا حتى البنوك الإماراتية؛ نحن نقدر أن متوسط ​​معدل رأس المال الأساسي في المستوى الأول هو حوالي 14%.

    أسباب فشل المشاريع

    بشكل عام ، تفشل مشاريع البناء بسبب عدم التخطيط السليم. ومع ذلك ، هناك أسباب أخرى لهذا الفشل ، يمكن تقسيمها إلى أسباب تتعلق بالمالكين والأسباب المتعلقة بالمقاولين.
    الأسباب المتعلقة بالمالكين
    :

  •   قضايا النطاق
  •   قضايا الاتصالات
  •   تحديد عناصر الحمولة
  •   فريق مشروع قليل الخبرة أو غير مؤهل ؛
  •   تقديرات ضعيفة
  •  العلاقة بين ميزانيات المشروع والخطة ؛
  •   تصاميم غير كاملة
  •   نقص إدارة المخاطر
  •   جداول غير واقعية.
  • الأسباب المتعلقة بالمقاولين:

  •  زحف نطاق والطلاء بالذهب ؛
  •   تقديرات ضعيفة
  •   دوران؛
  •   نقص في الموارد وفريق مشروع قليل الخبرة أو غير مؤهل ؛
  •  عقود غير مواتية
  •  نقص الدعم من الإدارة العليا ؛
  •   مواضيع تصميمية؛
  •   قضايا التنسيق
  •   جدول عدواني بشكل مفرط ؛ و
  •  عدم إدارة المخاطر لمعالجة الظروف غير المخطط لها.
  • ]]>
    Tue, 02 Oct 2018 12:59:00 GMT
    <![CDATA[شروط الاستبعاد في دولة الإمارات العربية المتحدة]]> شروط الإبعاد في دولة الإمارات العربية المتحدة

    أهمية العقود والعقوبات

    العقود هي وثائق حيوية على جميع مستويات المجتمع. سواء في العمل أو الحياة اليومية، يتم تشكيل العقود كل الوقت من التعاملات الأكثر مباشرة بين الأفراد إلى صفقات الأعمال الأكثر تعقيداً. قد تكون هناك حالات حيث يتم تشكيل واحد منها عن طريق الفم فقط، على الرغم من أن هذا يحدث في المقام الأول بين الأفراد العاديين.
    الآن في حالة العقود الأكثر جوهرية، يمكن أن تكون المفاوضات عملية طويلة ومكثفة، مع جميع الأطراف المعنية تتطلع إلى وضع نفسها في المواضع المثلى. هذه المفاوضات ذات أهمية حيوية بالنسبة لهم لأنها قد تكون مدرجة طوال مدة الصفقة، ولذلك ستكون البنود سارية لكل الاحتمالات المتوقعة.

    يمكن أن يكون هناك العديد من البنود الممكنة في العقد بما في ذلك فقرات مقياس القوة وشروط التسريع وشروط التكامل وأكثر من ذلك. واحدة من أكثر الأشكال الحيوية والسيدة هي بند الإبعاد.

    توجد شروط للإبعاد، أو بنود الإعفاء كما هي معروفة، لإعفاء طرف معين من مسؤوليات محددة في حالة استيفاء معايير معينة. هناك عدة أشكال مختلفة من هذه الفقرة التي لها تبعات مختلفة، وهي كما يلي:

  •  الإبعاد الحقيقي - يعتبر هذا البند خرقًا محتملاً للعقد الذي قد يحدث، ويستثني الطرف الذي قد يتأثر سلبًا بالمسؤولية؛
  •   تقييد - يحد من المبلغ الذي يمكن أن يطالب به أحد الطرفين بسبب خرقه للعقد. هذا القيد بصرف النظر عن الخسارة؛
  •   تحديد الوقت - يضع حدًا زمنيًا مطلوبًا للمطالبة بتقديم مطالبة. إذا انقضى هذا الحد الزمني، فسيكون الطلب باطلاً.
  • وبطبيعة الحال، يجب أن يتفق الطرفان على شروط الاستثناء لأنها يمكن أن تؤدي إلى إعفاءات مفيدة للغاية للطرف. غالبًا ما تفضّل الاستثناءات التي يتم البت فيها جزءًا واحدًا أكثر من الآخر، ومن المحتمل أن يقوم الطرف بكتابة العقد، وبالتالي يمكن أن تكون المسألة ذات درجة عالية من التعقيد وتتطلب عمومًا من الطرفين أن يكونا مستعدين ومطلعين تمامًا. فيما يلي لائحة دولة الإمارات العربية المتحدة فيما يتعلق ببنود الاستثناء.

    القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة
    يحكم القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة جميع القضايا المتعلقة بالعقود داخل دولة الإمارات العربية المتحدة. إنه تشريع جوهري ، على الرغم من أن بنود الاستثناء أو الاستثناء لا تذكر سوى صراحة في داخلها. بشكل عام ، على الرغم من ذلك ، فإن منطقة واحدة تستخدم على نطاق واسع بنود الاستثناء في التأمين. القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2007 (المعدل بموجب القانون الاتحادي رقم 3 لعام 2018) هو قانون التأمين في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وتنص المادة 28 (2) على أن أي إعفاءات منصوص عليها في بوليصة التأمين تتطلب الكتابة بالخط العريض ولون مختلف عن بقية من النص. يجب على الكيان الحاصل على التأمين أن يقر أيضًا ببدء سريانه.

    في حالة استيفاء هذه الشروط في عقد التأمين ، يجب أن تؤخذ المادة 1028 من القانون المدني بعين الاعتبار. هذه المادة تحت الفصل 3 من القانون ، والتي تتعلق بعقود التأمين. فيما يلي الشروط الخمسة التي ستؤدي إلى ابطال عناصر الاتفاقية:

  •  الوضع الذي ينص على مصادرة الحق في التأمين بسبب خرق القوانين ما لم يكن هذا الانتهاك جناية أو جنحة متعمدة ؛
  •  الشرط الذي ينص على مصادرة حق المؤمن عليه بسبب تأخره في إخطار السلطات التي يتعين إبلاغها ، أو في إصدار الوثائق ، إذا بدا أن التأخير كان لعذر مقبول ؛
  •  أي شروط مطبوعة تتعلق بالحالات التي تنطوي على بطلان العقد ، أو مصادرة حق المؤمن عليه غير المبين بطريقة دقيقة ؛
  •  شرط التحكيم الوارد في الشروط العامة المطبوعة للسياسة وليس كإتفاق حصري متميز من هناك ؛
  •  أي دولة تعسفية ، فإن خرقها يبدو أنه ليس له أي تأثير على وقوع الحادث ضد التأمين على الحدث.
  • في حالة استيفاء جميع شروط لوائح التأمين وتجنب فرض شروط التبعية المنصوص عليها في القانون المدني ، عندئذ فإن أي شروط استبعاد ستحمل وزنا.

    نظرت محكمة التمييز في دبي في قضية (27 ، 2009) في هذه المسألة بالذات ، وضمنها ، أكدوا فيها أن شرط إبراز الإعفاء هو مطلب ، وكان ذلك لتجنب "الارتباك أو الغموض". يجب أن تحتوي السياسة أيضًا على بيان يشير إليها ، وطالما يحدث ذلك ، لن تكون هناك حاجة لمتطلبات التوقيع على بند معين من العقد. بدلاً من ذلك ، سيكون الاسم الكلي للسياسة كافياً.

    ومع ذلك ، فبالإضافة إلى التأمين ، لا يذكر سوى القليل عن أي قطاعات أخرى. لذلك ، لفهم المبادئ العامة ، يجب النظر إلى مجالات القانون المدني غير المرتبطة صراحة ببنود الاستبعاد للحصول على فكرة عن ما يمكن توقعه.

    بشكل عام ، داخل دولة الإمارات العربية المتحدة ، يتم السماح لأي بنود تعاقدية تقريبا ما لم يحظر القانون صراحة ؛ هذا طالما أن جميع الأطراف المعنية توافق على الأحكام. وعلى هذا النحو ، إذا وافق الطرفان على شرط استبعاد ، فمن المحتمل أن يقف في المحكمة. من المحتمل أن يكون هناك حد لذلك على الرغم من أن الميزة المقدمة لطرف واحد كبيرة للغاية ، وربما كان هناك عنصر من الإكراه في توقيع العقد ، يجوز للمحكمة أن تقيدهم. محامون في دبي

    يحدد القانون المدني ما يعتبر عقدًا باطلاً أو ساري المفعول. ينص عقد صالح كما هو محدد في المادة 209 على ما يلي:

    1. تكون الصفقة سارية المفعول إذا كانت قانونية في جوهرها وتوصيفها ، صادرة من شخص مؤهل ، ولها شيء يمكن أن يحكمه العقد وقضية حالية وصحيحة وشرعية ، محددة بشكل صحيح وغير خاضعة لتجنب الشرط.

    كما هو موضح هنا ، لا يوجد شيء محدد ضد بنود الاستثناء. وتذكر المادة 210 عناصر عقد يجعلها باطلة. هؤلاء هم:

  •   عقد الفراغ هو العقد غير المشروع ، سواء كان مصدره أو وصفه ؛ قد يكون هذا بسبب وجود خلل في أحد عناصره التأسيسية، أو هدفه، أو غرضه، أو شكله الذي فرضه القانون لتكوينه الصحيح. لا يؤثر هذا العقد ولا يمكن أن يحدث التصديق؛
  •   يحق لكل ذي مصلحة الاحتجاج بالبطلان ، وعلى القاضي أن يقررها بحكم منصبه ؛
  •    لا يجوز رفع دعوى بطلان البطلان بعد مرور خمس عشرة سنة على إبرام العقد ، ولكن يجوز لكل شخص مهتم ، في أي وقت ، رفع دعوى لتجنب الصفقة.
  • على غرار نقطة العقد الصحيحة ، لا يوجد شيء هنا يقيد أو يمنع بشكل قاطع شروط الاستثناء.

    منطقة محددة يتم فيها ذكر البنود والشروط الشرطية في المادة 219. في هذا القسم ، تنص على أن العقود التي قد يتم إلغاؤها قد يكون لها شروط موجودة طوال مدة الاتفاقية.

    شروط الإبعاد الحالية في دولة الإمارات العربية المتحدة

    لا يوجد تشريع خاص يطبق هذا النوع من البنود، وحتى الإشارة ضئيلة نسبيًا. يغطي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة جميع مجالات العقود وهو عنصر متعمق في التنظيم. ومع ذلك ، وكما ذُكر سابقًا ، يُحَصَر في القانون أن أي بنود تقريبًا في العقد مقبولة ، طالما أن الطرفين مستعدين وبالدرجة القانونية المناسبة للتوقيع على العقد.

    بمرور الوقت ، قد تصبح اللوائح على هذا أكثر صلابة محددة. في الوقت الحالي ، ما دامت بنود الاستبعاد المستخدمة لا تنتهك أي قوانين مقبولة.

    وبهذه الطريقة ، يسمح القانون بحرية كبيرة بين الأطراف وقد ساعد في بناء العديد من الصفقات التجارية والعقود داخل دولة الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك ، يمكن أن يجعل أي دعاوى قضائية محتملة أكثر تعقيدا وصعوبة مما هو مطلوب.

    ]]>
    Thu, 06 Sep 2018 11:13:00 GMT
    <![CDATA[إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي]]> إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي

    الرهون العقارية – أساسيات

    الرهون العقارية هي نوع من أنواع البنوك تقديم القروض لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء الممتلكات. إن شراء عقار هو جزء مهم للغاية من العالم الحديث ، حيث من المحتمل أن يكون الجميع تحت هذه المظلة ، من أبرز الشركات التي تشتري مشاريع جديدة إلى الفرد العادي الذي يشتري منزلا لأول مرة. الرهن العقاري نفسه مصدر طويل الأجل للتمويل ، ويمكن أن يكون في كثير من الأحيان مقابل مبالغ كبيرة. على هذا النحو ، فإن مستويات عالية من التنظيم عادة ما تكون في مكانها في معظم الولايات القضائية.
    تحتفظ دبي حاليًا بالقانون رقم 13 لعام 2008 - قانون العقارات
    ، على الرغم من وجود خطط لإدخال تشريع جديد في هذا الشأن. ومع ذلك ، كان هذا القانون مخصصًا لإمارة دبي فقط ، وهو أمر مفهوم في بعض النواحي. دبي هي قلب الأعمال في البلاد ، وتقدر قيمة سوق العقارات هناك بعشرات المليارات من الدراهم. كما أن دبي لديها أعلى عدد من السكان في البلاد بفارق ضئيل ، وبالتالي فإن القطاع العقاري سيتطلب أكبر قدر من المراقبة والتنظيم. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن دولًا مثل أبو ظبي يمكنها تجاهل أو الاعتماد على قوانين تنفذ بشكل واضح لأغراض مختلفة. كرد فعل على هذه الفكرة بالذات ، كان عام 2015 هو قيام إمارة أبو ظبي بسن قانون جديد لتغطية الرهون العقارية والقضايا المماثلة المماثلة.
    قانون العقارات - أبوظبي

    جاء قانون أبوظبي رقم 3 لعام 2015 ، وهو قانون تنظيم العقارات (قانون العقارات في أبوظبي
    ) ، منذ ثلاث سنوات ، بهدف تقديم اللوائح والتشريعات حول مختلف الأمور. وتشمل هذه قانون الضمان ، سجل مؤقت ، عملية الرهن العقاري وأكثر من ذلك. يغطي القانون مجموعة واسعة من المجالات ، على الرغم من أن القطاعات الأكثر تضررًا منها ستكون على الأرجح سوق العقارات.
    في حالة العقارات في أبو ظبي ، كان القانون يستخدم لأول مرة في دعوى قضائية في عام 2017 والتي تتعلق بدفعة الرهن العقاري ، على الرغم من أن هذا سيتم طرحه في وقت لاحق.

    أحد المجالات الحاسمة التي ستجعل أولئك في قطاع العقارات سعداء سيكون التغييرات على لوائح الرهن العقاري ، أو بالأحرى إدخال قواعد محددة لهذه المسألة. قبل تقديم هذه القوانين ، اعتمدت المسألة على ممارسات بلدية أبوظبي والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات (القانون المدني
    ). في حين أن هذه القوانين ، حتى وقت قريب تم استخدامها في أبو ظبي ، وقد حصلت على هذه المهمة ، فإنها لا تزال غير محددة بما يكفي للرهونات بسبب عدم إنتاجها مع وضع الرهون في الاعتبار كأحد العناصر الحاسمة ، وبالتالي هناك احتمال تكون قرارات مشكوك فيها.
    إن إدخال القانون المدني من الناحية النظرية سيؤدي إلى نظام أكثر اتساقا ويمكن الاعتماد عليه. كما هو الحال مع أي شيء ينطوي على المال ، فإن الاتساق والاعتمادية عامل حاسم وغالباً ما يتم السعي وراءهما حيث أنهما يوفران الراحة لهؤلاء الذين يعتمدون عليهم. ومن المرجح أن ترتبط ثقة المستهلك مباشرة بهذه النقاط الرئيسية ، ولذا قد يتبين أن التغيير البسيط في إدخال قانون صريح يمكن أن يؤثر على القطاع بأكمله ككل. لكن مشروع القانون جديد نسبياً في هذه المرحلة ، ولذا سيلزم المزيد من الوقت قبل أن يصبح النطاق الحقيقي لآراء الناس واضحا ، رغم أنه يبدو واعدًا.

    الأثر
    في العديد من الطرق ، تعد التغييرات إصلاحًا للطرق المستخدمة سابقًا ، وهناك لوائح ومتطلبات جديدة تتطلب المراقبة. هناك جزء مذكور بإيجاز ، لكنه قد يكون مؤثراً في القانون ، وهو حقيقة أن هناك الآن تعريفات للعديد من العبارات. يتم توفير الأوصاف في معظم التشريعات والسماح بالوضوح ليس فقط عند القراءة من خلالها ، ولكن أيضا يعطي الأطراف تفاصيل القانون حتى عندما لا يمر أي نزاعات قانونية ، ويمكن أن يساعد على تجنب أي نزاعات من الظهور. محامون في أبوظبي.

    واحد من التغييرات الهامة المتعلقة بترخيص الكيانات التي تشارك في الممارسات المتعلقة بالعقارات. قبل وصول القوانين ، لم يكن الترخيص ضرورة ، على الرغم من أنه أصبح الآن مطلبًا ، مع وجود تداعيات محددة على الأشخاص الذين ثبت انتهاكهم. وتنص المادة 5 (1)
    على أنه لا يجوز لأي مطور أو سمسار أو موظف عقارات أو مدير مزاد أو مدير نقابة الملاك أو مقيم أو مسّاح أو أي شخص يحدد بهذه الصفة أن يمارس هذه المهن دون الحصول أولاً على ترخيص. وتنص المادة 5 (5) أيضاً على أن هذه التصاريح تتطلب التجديد سنوياً.
    كما ينشأ سجل كما هو مذكور في المادة 4
    . ويهدف السجل إلى جمع كل المعلومات والبيانات والمستندات المتعلقة بما يلي:

  •  المرخص لهم
  •  أمناء الحساب واتفاقيات حساب ضمان المشروع
  •  أذونات تسويق مشروع التطوير العقاري. و
  •   كما تصبح أي بيانات أو مستندات أخرى تعتبرها الإدارة ضرورية.  
  • هناك العديد من النقاط الأخرى التي نوقشت في جميع أنحاء التشريع. ومع ذلك ، فإن النقطة الهامة التي طرحت لاحقاً والتي يجب النظر إليها الآن عن كثب هي مسألة تأمين الرهن العقاري.

    قرار محكمة أبوظبي رقم 288 لعام 2017
    كما يتم تعريف التأمين على الرهن العقاري وذكره في المادة 1
    ، ويكون التعريف كما يلي:
    "العقد الذي يحصل فيه الدائن على حق حقيقي أو منفعة تعاقدية على الممتلكات المرهونة المخصصة لسداد الدين وبهذا الحق أو المنفعة قد يكون للدائن الأسبقية على الدائنين العاديين أو الدائنين الآخرين الذين يتبعونه في المرتبة".

    كان قرار محكمة أبوظبي العامة رقم 288 لعام 2017
    أول قضية يتم فيها إصدار القانون المدني. في هذه الحالة ، كان المدعي عبارة عن بنك ، وقدمت الدعوى ضد اثنين من العملاء. وكان هؤلاء العملاء قد أخذوا رهون عقارية وشراء ممتلكات ، على الرغم من أنهم غير قادرين على تسديد دفعة ، وعلى هذا النحو ، كان البنك يطلب من المحكمة أن يتمكن من بيع العقارات لاسترداد الأموال التي فقدوها.
    كانت النقطة القانونية البسيطة التي استخدمت لدعم هذه المطالبة هي المادتين 53 (1) و (2)
    التي تنص على ما يلي:
        يجوز لمرهن التأمين العقاري أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن أن يشرع في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون ويبيع الممتلكات المذكورة بالمزاد إذا كان الدين غير مدفوع عند الاستحقاق أو أي شروط تتطلب انقضاء المدة قبل تاريخ الاستحقاق ؛
        قبل البدء في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون وتقديم طلب إلى القاضي المختص للعدالة من أجل الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه بالمزاد ، يجب على المرسل إليه أن يرسل تحذيراً مكتوباً إلى المرهون والضامن ، إن وجد ، بالبريد المسجل. . ضمن هذا يجب أن يتضمن إشعار الاستلام بإخطاره بالتحيز وأن يطلب منه سداد الدين والاستحقاقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن 30 يومًا من تاريخ الإنذار.

    ينص القسم 1
    من هذه المادة على الحالات التي قد تنشأ فيها ، ويبدو أنه نهج منطقي للغاية. ومع ذلك ، يضمن القسم 2 أن معاملة الرهن العقاري عادلة. شراء الممتلكات هو صفقة كبيرة ، ويمكن أن يكون هناك الكثير من الركوب عليه ، وبالتالي تعطى الفرصة للحزب في محاولة للحصول على وضعهم في الاختيار أو تقديم تفسير لما هي القضية.
    ما يسمح به هذا هو نظام عادل وأحكام عادلة ونتائج القضايا لتكون القاعدة في الفشل في دفع المواقف ، حيث غالباً ما يكون هناك جانبان لكل قصة.

    المادة 54 من القانون تتعلق بتسوية القضايا المتعلقة بفشل مدفوعات الرهن العقاري. تنص هذه المادة على ما يلي:
    "مع مراعاة أحكام البند (2)
    من المادة السابقة من هذا القانون (المادة 53)، إذا عجز مقدم الرهن أو الضامن عنه أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن عن سداد ديونه. يجب على قاضي القضاء الموجز أن يصدر ، بناء على طلب المرتهن ، قرارًا بشأن بيع العقار في الرهن بالمزاد العلني عن طريق الإجراءات المطبقة على المحكمة المختصة ".
    ما توضحه هذه المادة هو أن هناك درجة من التباين يمكن أن تكون ممكنة في إطار القانون ، وهذا متروك لتقدير القاضي في القضية. إحدى الطرق التي قد يغير القاضي بموجبها المادة 53 (2)
    هي السماح بمرور 60 يومًا بدلاً من 30 للسماح للدائن المرتهن بالدفع.
    هل هذا القانون أفضل للنظام؟


    التغييرات التي أحدثها القانون واللوائح التي وضعها الآن في حجر هي في الغالب إيجابية. أنها لن تسمح فقط للمهنيين في قطاع العقارات ولكن أيضا الأشخاص العاديين الذين يسعون للحصول على الرهون العقارية ، ليكون لديهم الثقة في الآثار القانونية لهذا النشاط.

     

    ]]>
    Wed, 05 Sep 2018 10:54:00 GMT
    <![CDATA[دليل صناعة التعدين في الإمارات العربية المتحدة]]> صناعة التعدين في دولة الإمارات العربية المتحدة

    كانت صناعة التعدين لعدة قرون القوة المحركة للاقتصادات. سواء كانت تعدين الصخور أو المعادن أو الأحجار الكريمة، تلعب كل صناعة التعدين دوراً حاسماً في الأنشطة الاقتصادية للعديد من الدول على مستوى العالم. هذا المبدأ لا يختلف من دولة الإمارات العربية المتحدة، وعلى الرغم من أن انتفاضة الاقتصادية في المنطقة كانت تعتمد في الغالب على العثور على النفط، وصناعة التعدين في المنطقة تنمو بسرعة ويصبح مساهما مربحة جدا في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. في دولة الإمارات العربية المتحدة، وقائمة من المعادن الملغومة في منطقة طويلة وتتراوح من النحاس والجبس الألغام لاستخراج المعادن والأحجار الكريمة. مع الطفرة في التقدم التكنولوجي في دولة الإمارات العربية المتحدة، استغرق إنشاء مكان، من حقيقة أن البلد يطبق أحدث التقنيات وأفضل الأساليب العلمية في صناعة التعدين. وقد أكدت هذه الأساليب في النهاية تنوع وفرة المعادن المتاحة في العديد من الإمارات المختلفة.

    تجذب الصناعة في البلاد العديد من الشركات العالمية التي تستثمر بنجاح في هذا القطاع الاقتصادي. هذه الصناعة لا يشمل فقط عملية التعدين المعادن ولكن لأنها تنص على أن في دولة الإمارات العربية المتحدة على صادرات منتجات التعدين على حد سواء المواد الخام والسلع تامة الصنع كما يتزايد باطراد. البنية التحتية في دولة الإمارات العربية المتحدة هي ملاذ لصناعة التعدين مع مرافق الميناء ومرافق النقل البري تعمل على النحو الأمثل. بالنسبة لهذه المادة وتحت قوانين دولة الإمارات العربية المتحدة ، فإن استخدام أعمال المحاجر والتعدين سوف يكون قابلاً للتبادل. محامون في السعودية.

    قانون المناجم / المحاجر

    هناك قوانين محدودة خاصة بأي من الإمارات التي تنظم عمليات التعدين في الإمارات العربية المتحدة ؛ القوانين الاتحادية التي تنظم جميع أنشطة التعدين واستغلال المحاجر في المنطقة ككل. تشمل هذه اللوائح:

    قانون البيئة الفيدرالي:

  • قرار مجلس الوزراء الاتحادي رقم (20) لسنة 2008 (أنظمة المحاجر والكسارات) ؛
  • القرار الوزاري الاتحادي رقم 492 لعام 2008 (المبادئ التوجيهية البيئية للمحاجر والكسارات) ؛
  • القرار الوزاري الاتحادي رقم 110 لسنة 2010 (لوائح المحاجر والكسارات).
  • عندما يرغب كيان داخل دولة الإمارات العربية المتحدة في القيام بأنشطة التعدين داخل المنطقة ، يجب أن يحصل هذا الكائن على ترخيص بيئي من السلطة المحلية المعنية. فيما يتعلق بهذا الترخيص ، توجد إرشادات محددة يجب على هذه الكيانات الالتزام بها. بالإضافة إلى التعليمات ، تنص اللائحة أيضًا على تطبيق العقوبات في حالة حدوث أي خرق. الالتزامات المنصوص عليها في المبادئ التوجيهية وتحديد ظروف ووقائع محددة لكل حالة ، ولكن بعض هذه تشمل:
  • المادة 15 من قرار مجلس الوزراء الاتحادي رقم 20 لعام 2008 ، ينص هذا التشريع على أن أي شخص أو كيان ، بفعل أو إغفال ، يسبب ضرراً للبيئة ؛ تكون نتيجة مخالفة أحكام هذا القرار مسئولة عن دفع جميع التكاليف اللازمة لإصلاح أو إزالة الأضرار وأي تعويضات تبعية.
  • المادة 16 من قرار مجلس الوزراء الاتحادي رقم 20 لعام 2008 ، يوضح هذا التشريع مزيدًا من التعويض عن الضرر البيئي وفقًا للمادة 15 ليشمل ، الإصابات التي تؤثر على البيئة نفسها ومنع أو تقليل الاستخدام القانوني لها ، مؤقتًا أو دائمًا ، أو يضعف قيمته الاقتصادية أو الجمالية ؛
  • القرار الوزاري الاتحادي رقم 110 لعام 2010 ، ينص هذا التشريع على عملية إعادة تأهيل المحجر أو ترميمه. تنص المادة 13 من هذا القانون على أن مشغلي المحاجر يجب أن يقوموا بتحسينات تدريجية عند قيامهم باستخراج مواقعهم. يستلزم هذا الحكم إعادة التعمير على نحو متسلسل في غضون فترة زمنية معقولة بعد اكتمال استخراج موارد المحجر. كما إزالة منطقة واحدة من الحفرة أو المحجر ، يجب أن يكون الانتهاء من إعادة التأهيل في المناطق التي توقفت فيها احتياطيات المحجر أو استنفدت. كما أنه يوفر كيف أن إعادة الإعمار هذه مفيدة:
    •  يقلل من المساحات المفتوحة داخل حفرة / مقلع.
    •  أنه يقلل من احتمال تآكل التربة. و
    •  إنه يقلل من المناولة المزدوجة أو مواد التربة / النفايات.

    الأمر الوزاري رقم 110 لعام 2010

    في المادة 3 من الأمر الوزاري رقم 110 لعام 2010 الذي يقدم المبادئ التوجيهية للمحاجر ، يقدم هذا الحكم إرشادات للحفر ، تفجير المحاجر ، مناولة المواد ، ونقلها في الموقع. المادة 5 من الأمر توفر المتطلبات العامة. ينص هذا الحكم على أن جميع مشغلي المناجم / المحاجر يجب أن يقدموا بيانات الإنتاج والعمليات إلى السلطة المحلية المختصة والتقسيم الفني لوزارة البيئة والمياه.

     

     

    ]]>
    Mon, 27 Aug 2018 10:07:00 GMT
    <![CDATA[قانون العقود و موقف الطرف الثالث]]> قانون العقود الإماراتي وموقف الطرف الثالث

    العلاقات التعاقدية هي العلاقات التي ندخلها في كل يوم من حياتنا ، سواء كانت صريحة أو ضمنية ، سواء بشكل رسمي أو غير رسمي. عندما يذهب الناس إلى متجر البقالة ، في عداد المغادرة ، يدخلون في علاقة تعاقدية مع المتجر. ﻳﻘﺒﻠﻮن اﻻﻟﺘﺰام ﺑﺪﻓﻊ اﻟﻤﺒﻠﻎ اﻟﻤﻨﺎﺳﺐ إﻟﻰ اﻟﻤﺨﺰن ﻣﻘﺎﺑﻞ اﻟﻤﺨﺰن اﻟﻤﻮاﻓﻘﺔ ﻋﻠﻰ ﺗﻮﻓﻴﺮ إﻧﺘﺎج ﺟﻴﺪ. هذه الصفقة هي ما نعتبره علاقة تعاقدية غير رسمية. من ناحية أخرى ، لدينا علاقات تعاقدية رسمية. هنا، يلزم إبرام عقود مكتوبة مع شروط وأحكام صريحة. ومع ذلك ، نادراً ما تؤثر المتطلبات والالتزامات التعاقدية للطرفين على تلك الأطراف فقط. إذا نظر المرء في حالة حادث سيارة ، قبل وقوع حادث من هذا القبيل ، فإن السائقين الأفراد قد حصلوا على تأمين المركبات الآلية ، ولا سيما التأمين من طرف ثالث ، وهذه العلاقة التعاقدية بين شركة التأمين والشخص المؤمن له ليس لها أي تأثير على طرف ثالث ضالع في الحادث حتى يحدث وقت وقوع الحادث. وبالتالي ، يصبح هذا الطرف الثالث مستفيدًا من العلاقة التعاقدية بين شخصين آخرين.

    في حالة هذا المفهوم ، تحدد المادة 125 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة العقد على النحو التالي ؛ تقديم عرض من أحد الطرفين المتعاقدين مع الاعتراف بالآخر وقبوله. هذه الاتفاقية مع الاعتراف بها على حد سواء بطريقة تحدد أثر موضوع العقد والتي ينتج عنها خلق التزامات على كل منها فيما يتعلق بما هو ملزم لكل طرف أن يفعله للآخر. داخل دولة الإمارات العربية المتحدة ، هناك أيضا مبدأ خصوصية العقود ، وهذا المبدأ يستلزم أن الحقوق والالتزامات المرتبطة باتفاقية لا تنشأ إلا بين أطراف العقد وتكون قابلة للتنفيذ فقط بين تلك الأطراف ، ولا يجوز لأي طرف ثالث ممارسة مثل هذه الاتفاقية. حقوق أو التزامات.

    وفقا للمادة 129 من القانون المدني ، فإن العناصر التي يجب أن تكون حاضرة للتوصل إلى عقد هي:

  • أن يتفق الطرفان في الاتفاق على العناصر التعاقدية الأساسية ؛
  •  يجب أن يكون سبب الاتفاق وموضوعه شيئًا قابلاً للتداول فيه وممكن ومحدّد ومسموح به ؛ و
  •  يجب أن يكون هناك غرض قانوني للالتزامات الناشئة عن العقد.

  • يقترن المذكور أعلاه مع مبدأ الخصوصية ، والأساس لهذا المبدأ هو على أساس أن الأطراف التي تعاقدت فقط قد قبلت الشروط والأحكام والمسؤوليات المنصوص عليها في العقد. ووفقاً لمبدأ "مبدأ الخصوصية" ، لا يمكن أن يمنح الاتفاق حقوقاً أو يفرض التزامات ناشئة فيما يتعلق به بأي شخص ليس طرفاً في الصفقة. ووفقاً للمادة 141 من القانون المدني ، لا يجوز توقيع العقد إلا عندما يكون هناك اتفاق بين طرفي العقد يتعلق بالعناصر الأساسية للالتزام. وتنص المادة 151 من القانون المدني أيضاً على أنه إذا التزم شخص ما بواجبه وحسابه ، فإنه يكون ملزماً بأحكامه باستبعاد أشخاص آخرين.

    مثال على مبدأ الخصوصية هو حالة شركة دانلوب ضد سيلفريدج ،  رفعت دانلوب دعوى قضائية ضد سيلفريدج على أساس أن فرض الوعد بين كان ديو وسلفريدج محتملين حيث كان ديو يعمل كعامل دنلوب. فشل الإجراء لأن دانلوب لم يقدم أي اعتبار للوعد من سيلفدريج، لعرض الدفع من قبل شركة ديو. هاتان الحالتان المذكورتان أعلاه تتفقان مع الرأي القائل إنه لا يمكن للمطالبين رفع دعوى لأنهم لم يقدموا أي اعتبار لوعود المدعى عليه.
    العقود التي تنطبق عليها العقيدة
    الباطن

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وعملاً بالمادة 891 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، "لا يحق للمقاول من الباطن المطالبة بصاحب العمل بمبلغ مستحق له من المقاول الرئيسي ما لم يقم بتكليف منه مقابل صاحب العمل."

    قضت محكمة التمييز (457 سنة قضائية 24) في قرار مؤرخ 20 نيسان 2005 تحت رقم:

    " نتيجة المادتين 891 و 892 من القانون المدني هي أن مسؤولية المقاول الرئيسي لا تزال قائمة بالنسبة لصاحب العمل ، وليس هناك علاقة تعاقدية مباشرة بين صاحب العمل والمقاول من الباطن. وهكذا ، يحدد العقد بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن حقوق ومسؤوليات كل منهما تجاه الآخر ، ولا يجوز لصاحب العمل الاعتماد عليها ما لم ينص العقد الأصلي على خلاف ذلك ".

    أصبح التعاقد من الباطن جانبا أساسيا في صناعة البناء في دولة الإمارات العربية المتحدة ، مع مشاريع أكثر تعقيدا ومتخصصة ، فإنه من غير المفهوم لشركة واحدة لديها القدرة على إنجاز المهمة بأكملها. في هذه الحالة ، يمكن للمرء أن ينظر في عدم توافق الموقف الذي يكون فيه المقاول الرئيسي للمشروع ، كونه المقاول الوحيد ، بحاجة إلى الحفاظ على قوة عاملة هائلة ودفعها ، مع وجود مجموعة واسعة من القدرات والتخصصات للعمل في هذا المشروع ، وهذا في نهاية المطاف غير مستدام اقتصاديا.

    ساعد استخدام المتعاقدين من الباطن على خفض تكاليف المشروع في الصناعة بشكل كبير ، كما أن استخدام المقاولين من الباطن يتمتع بمزايا تقاسم مخاطر المشروع بين المقاول والمقاول من الباطن. تعترف الإمارات العربية المتحدة بفوائد ومقتضيات مثل هذا التعاقد من الباطن ، ويذهب القانون بقدر ما يسمح للمقاول الرئيسي بالتعاقد من الباطن على جميع الأعمال. هذا التعاقد من الباطن لجميع الأعمال ممكن ، ما لم: -

  •  يحتوي عقد البناء على حكم مخالف ؛ أو
  •  حيث يتم اختيار المتعاقد بسبب صفاته الشخصية المحددة.

  • في سياق العقود من الباطن ، التي هي في النهاية عقد بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن ، يعني هذا أن صاحب العمل للمقاول الرئيسي سيكون طرفاً ثالثاً في هذا العقد من الباطن وبالتالي لن يكون له أي حقوق أو التزامات بشأن هذا العقد من الباطن.

    هذا المفهوم يجلب معه أسئلة عن تطبيقه في صناعة البناء. إن طبيعة هذه المشاريع إلى جانب رغبة أصحاب العمل في التحكم في جوانب معينة من المشروع قد أوجدت حاجة لتنظيم جديد حيث يحتفظ صاحب العمل ببعض الحقوق فيما يتعلق بالعقد من الباطن. وتشمل هذه الأسباب شرط أن يقدم المقاول من الباطن لصاحب العمل ضمانات معينة فيما يتعلق بالعمل الذي يتم مباشرة إلى صاحب العمل ، أو يحتفظ صاحب العمل بالحق في التنازل له عن المتعاقدين من الباطن في حالة إنهاء العقد الرئيسي.

    وقد حددت محكمة النقض (القضية 499 لعام 2002 التي قررت في 25 سبتمبر 2002) في حكمها ما يلي:

    "عمل المقاول من الباطن - يلتزم المقاول بتنفيذ أعماله / أعمالها بما يتفق مع الشروط والمواصفات الواردة في العقد ، أي مسؤوليته عن تحديد أي عيوب تتسبب في انتهاك لأخلاقيات المهنة. وفي المقابل ، يلتزم المقاول الأصلي بدفع البدلات غير المسددة للعمل. كل واحد منهم لديه الحق في الاحتفاظ بجزء من العمل أو العلاوات حتى يحصل على سدادها المستحق. وقد يتفقون مسبقاً على أن المقاول الأصلي قد يحتفظ بمبلغ معين من البدلات حتى يفي المتعاقد من الباطن بالتزاماته. ويعتبر هذا تطبيقًا لحق الاحتفاظ (المادة (414 - 419) من قانون المعاملات المدنية). المقاول الأصلي هو الذي يؤخر التسليم ، وليس المتعاقد من الباطن ، مما يحرم المقاول الأصلي من حق الاحتفاظ ".

    الورثة

    يوجد نص تشريعي في المادة 3 (2) من القانون المدني ينص على أن الورثة والمستفيدين والخلفاء للأطراف المتعاقدة لذلك العقد المحدد مدرجة في نطاق العقد. تنص المادة 250 من هذا القسم على أن آثار الاتفاقية ستمتد على الأطراف المتعاقدة وخلفائها العامين دون المساس بالقواعد المتعلقة بالإرث ، إلا إذا ظهرت من العقد أو طبيعة المعاملة أو من أحكام القانون. أن الآثار لم تمتد إلى الخلف العام.


    تنص المادة 254 (1) من القانون المدني على أنه يجوز لطرف متعاقد أن يتعاقد باسمه بشرط أن تكون الحقوق المنصوص عليها في العقد بمثابة منفعة لطرف ثالث إذا كان له مصلحة شخصية ، أو مادي ، في الأداء المذكور في الاتفاقية. وتذهب المادة 254 (2) إلى أبعد من ذلك لأنها تنص على الحق المباشر الممنوح للطرف الثالث ضد متعهد دفاتر الحسابات لأداء هذا الحكم التعاقدي ، مما يمكنه من المطالبة بتنفيذها ، ما لم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك. ثم تنص المادة 254 (3) على إنفاذ مثل هذا الشرط بحيث يجوز للطرف المتعاقد الذي يقدم الحكم أن يطلب أداء ذلك ، ما لم يكن هناك حكم تعاقدي ينص على أن المستفيد وحده لديه هذا الحق.

    تنص المادة 256 من القانون المدني على ما يلي فيما يتعلق بالمستفيدين من العقود عن طريق توفير شرط لصالح طرف ثالث. وتنص على أنه يجوز أن يكون المتلقي شخصا مستقبلا أو هيئة مستقبلية ، ويجوز للمستفيد أيضا أن يكون شخصا أو كيانا غير محدد عند إبرام العقد إذا كان هذا المستفيد مضمونا في وقت الاتفاق. المعطى لاتباع الشرط.
    الاتفاقيات التي يمتلكها طرف ثالث

    ووفقاً للمادة 252 من القانون المدني ، هناك بعض الاستثناءات من القاعدة العامة التي ينص عليها مبدأ الخصوصية ، بعد إبرام هذا القانون ، يجوز للعقد أن يمنح حقًا لطرف ثالث. ومع ذلك ، قد لا يفرض مثل هذا الاتفاق التزاما على طرف ثالث.

    ضمان بنكي

    مثال آخر يمكن أن يشارك فيه طرف ثالث في الالتزامات التعاقدية لواحد آخر هو في شكل محدد من الضمانات المصرفية. فيما يتعلق بالمادة 411 من قانون المعاملات التجارية رقم 18 لعام 1993 ، "يعتبر الضمان البنكي التزامًا يصدره البنك لتسوية ديون العميل لطرف ثالث وفقًا للشروط المتفق عليها والمضمنة في الضمان ، والتي قد تكون محددة أو محددة مصطلح غير محدد. "

    تنص المادة 414 من قانون المعاملات التجارية رقم 18 لعام 1993 على أن خطاب الضمان هو تعهد صادر عن أحد البنوك (الضامن) بناءً على طلب العميل (الشخص الذي يصدر الأمر) بدفع دون قيد أو شرط ودون قيود ، مبلغ محدد أو محدد لشخص آخر (المستفيد). في هذا الصدد ، يكون المتلقي طرف ثالث في العقد بين البنك وعميله.

    قررت محكمة التمييز في دبي (رقم القضية رقم 284 لعام 2007 في 12 فبراير 2008) بالاعتماد على المادتين 411 ، والمادة 412 ، والمادة 413 ، و 414 من قانون المعاملات التجارية ، مناقشة دور المصرف عند التعامل مع الضمانات البنكية ، ونصها كما يلي:

    "لا يعتبر البنك ، فيما يتعلق بالتزامه بموجب الضمان المصرفي ، كوكيل للعميل. بدلا من ذلك ، سيكون لها التزام كمدير. يكون التزام البنك الذي يصدر خطاب الضمان منفصلاً عن التزام المدين المضمون ، بمعنى أنه منفصل عن أي علاقة أخرى بصرف النظر عن العلاقة بين البنك والمستفيد ، كما هو الحال فيما يتعلق ائتمان وثائقي. أي أن التزام البنك الذي يصدر الضمان لا يتبع التزام المدين فيما يتعلق بصلاحيته أو بطلانه ، لأن البنك ملزم دائماً بالحرف أيا كان وضع صاحب الحساب المضمون ، و كل ما قد يحدث للعلاقة بين صاحب الحساب المضمون والمستفيد بموجب الرسالة ".

    الاعتمادات المستندية

    بموجب الفصل 4 من قانون المعاملات التجارية ، رقم 18 لعام 1993 ، يشمل الائتمان المستندي حقوق الأطراف الثالثة في عقود أخرى. تنص المادة 428 من هذا القانون على أن هذه الاتفاقية هي عقد ينص على قيام المصرف بفتح الاعتماد بناء على طلب العميل (الشخص الذي يأمر بفتح القرض) في حدود مبلغ محدد ولصالح مدة محددة. لشخص آخر (المستفيد). هذه الاتفاقية ضد أمن الوثائق التي تمثل البضائع المنقولة أو المعدة للنقل. ينص هذا الفصل كذلك على أن عقد الاعتماد المستندي يعتبر مستقلاً عن العقد الذي تسبب في فتح الاعتماد ، ويظل البنك غريباً على مثل هذا الاتفاق.

    تفريغ دين آخر

     

    تنص المادة 333 من القانون المدني على استثناء آخر من حيث أن شخص آخر يعتني بمسؤولية شخص آخر فيما يتعلق باتفاق سابق. تنص هذه المادة على أنه في حالة قيام الشخص بتنفيذ التزامات طرف ثالث بناء على توجيهات أطراف ثالثة ، يكون لهذا الشخص حق الرجوع ضد الشخص الذي يوجهه بسبب ما قام به نيابة عنه ، سيأخذ هذا الشخص موقفه. الإلزام الأصلي في حقه في المطالبة ضد المدين.

    ومع ذلك ، تنص هذه المادة على تقييد لمثل هذا الموقف في المادة 334 ، تنص هذه المادة على أنه إذا قام الشخص بتنفيذ الالتزامات ذات الصلة من الطرف الثالث ، دون التوجيهات اللازمة ، لن يكون هناك حق الرجوع فيما يتعلق بالملتزم بالإفراج ، ما لم تكن الظروف التالية موجودة ، أي تلك الواردة في المادة 325. تنص هذه المادة على أنه إذا أخل المتعهد بديون طرف ثالث بالإفراج عن ممتلكاته التي تعهد بها عن طريق الضمان لمثل هذا الدين ، يكون له حق الرجوع إلى المدين مقابل المال الذي دفعه.

    قررت محكمة التمييز بدبي (القضية 163 لسنة 2007 في 11 سبتمبر 2007) المنعقدة تحت:

    "تتم تسوية والقانون في سوابق هذه المحكمة وفقا لأحكام المادتين 325 و 334 من القانون المدني، فمن يدفع ديون أخرى دون أن بأمر من له بذلك لا يحق له اللجوء ضد المدين لما وقد دفعت، ما لم يكن قد تم بدافع من ضرورة لأداء الدين. وفي هذه الحالة الأخيرة، سيتم اعتبار دافع كما وكيل المدين في سداد الديون، وتقييم الظروف الضرورة هو واقع الأمر في الاختصاص القضائي المستقل للمحكمة ، شريطة أن يكون تقييمها سليما وقائم على المسائل التي ثبتت في الصحف ".
    قانون التأمين لطرف ثالث

    إن الأحكام الخاصة بالتأمين من طرف ثالث ، والتي توفر حقًا نافعاً لأطراف ثالثة فيما يتعلق باتفاق بين المؤمن والمؤمن هو استثناء آخر لتطبيق العقيدة. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تكون هذه السلطة هي بوليصة تأمين السيارات الموحدة ضد مسؤولية الطرف الثالث الصادرة بموجب اللائحة التنظيمية لسياسات التأمين الموحد للسيارات وفقاً لقرار مجلس إدارة هيئة التأمين رقم (25) لسنة 2016. وينص هذا الحكم على أن كان الدخول في أي سياسة وفقًا للقانون هو تغطية المسؤولية تجاه طرف ثالث. وبالتالي ، فإن الدخول في هذه السياسة أو الاتفاق كان لصالح طرف ثالث إضافي غير محدد.
    نقد عقيدة الخصوبة

    الاعتراضات التي وضعت في عقيدة تبعي هي أنه فشل في إعطاء تأثير لرغبات التي أعرب عنها الطرفان ويمكن أن يؤدي إلى نتائج تعتبر غير عادلة والأحزاب الأساس التي يجب أن استفادت وفقا للعقد لم تتلق ما كان يقصد. نظرًا لوجود عدد كبير من الاستثناءات لهذه القاعدة ، أصبح القانون أساسًا معقدًا ، وفي نهاية المطاف أصبح المذهب غير ملائم تجاريًا. محامون في الإمارات.

    ]]>
    Tue, 07 Aug 2018 11:29:00 GMT
    <![CDATA[الرهن العقاري]]> الرهن العقاري وتأمين الأصول المدعومة

     

    المقدمة

    إن التسنيد هو أداة مالية قوية تجعل من الممكن تحقيق ربحية الموجودات غير السائلة. نتفق جميعا على أن التوريق ساهم في الأزمة المالية لعام 2008 ، مما يدل على كيف أن هذه الأداة التجارية القوية هي سلاح ذو حدين: فهي قادرة على تعزيز وتدمير الاقتصاد. الولايات المتحدة أيضا معروفة كقائد غير منازع في أسواق التوريق. ومع ذلك ، فإن الكثير من النشاط الحالي يحدث في الشرق الأوسط، بما في ذلك الإمارات العربية المتحدة ، حيث تظهر موجة جديدة من أسواق التوريق.

    تعريف

    من خلال هذه العملية المالية ، يتم تجميع العديد من الأصول غير السائلة في مجمعات وتحويلها إلى أوراق مالية. يقوم مستثمرو الطرف الثالث في سوق ثانوي بشراء هذه الأوراق المالية أو التدفقات النقدية المتعلقة بها. وبعبارة أخرى ، يتم بيع المصالح الأمنية في المجمع للمستثمرين. تمكن العملية من تحويل أصل أو مجموعة أصول إلى أمان قابل للتسويق. أهدف في هذه المقالة إلى تقديم شرح شامل لطبيعة الحيازات الأساسية للتسنيد ، ووظيفة المركبات ذات الأغراض الخاصة ، والاستجابات التنظيمية للتوريق بعد الأزمة المالية ، وتأثير العملية الاقتصادية على الأسواق المختلفة.

    مثال لأصل غير سائل هو أداة دين ، والتي يقوم المنشئ (مثل البنك) بتنفيذها مع العديد من الملتزمين (مثل الأفراد الذين لديهم رهن عقاري مع البنك). يمكن أن تكون هذه الأصول ، التي تندرج في مجموعات ، أنواعًا مختلفة من الديون التعاقدية (رهن عقاري في المساكن عمومًا) مثل الرهون العقارية السكنية ، والرهون العقارية التجارية ، وقروض السيارات ، والتزامات ديون بطاقات الائتمان (أو غير ذلك من الأصول غير المديونية التي تولد المستحقات). نحن نجمع هذه الأصول مع أصول متجانسة أخرى ، مثل الرهون العقارية الأخرى التي صدرت على شروط مشابهة بشكل كبير ، لتشكيل تجمع. بعد ذلك ، يقومون بنقلها إلى الثقة أو مركبة الأغراض الخاصة (SPV) وهي سيارة التوريق. ستبيع الشركة المصالح الأمنية للمستثمرين. أنها تعطي الأموال التي أثيرت إلى الوسيط أو المنشئ في النظر في نقل الأصول.

    من المهم أن نلاحظ أن مجموعة واسعة من أصناف الأصول وإنشاء السيولة لأصل غير سائل يجعل التوريق أداة مالية قوية وعملية. علاوة على ذلك ، يمكن تقسيم مجموعة من الأوراق المالية وبيعها لمستثمرين مختلفين على أساس مستوى المخاطر الذي يرغب المستثمرون في اعتماده. إذا كانوا راغبين في تحمل مخاطر الرهون العقارية التي قد يتم سدادها أو لا يتم سدادها ، فسوف يشترون الجزء الأكثر خطورة من المجمع. إذا لم يكونوا راغبين في تحمل مثل هذه المخاطر ، فسوف يشترون الجزء المنخفض المخاطر من البحيرة. فيما يتعلق بالقيمة ، تهيمن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) على السوق العالمية ، في حين تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) بمعدلات نمو ثابتة.

    فوائد التوريق

    تقدم عملية التوريق العديد من المزايا الأساسية للمشاركين. في هذا السياق ، فإنه يسمح للمنشئ للقيام بالأمور التالية:

  • تمكن من تحويل الأصول غير السائلة إلى أداة مالية سائلة، وبالتالي تحديد الإيرادات المستقبلية.
  • يمكّن من الاقتراض بسعر أفضل بالنظر إلى أن علاوة المخاطرة التي يطلبها المستثمر تتناسب مع مجموعة الأصول الأساسية.
  •  يحسّن إدارة الميزانية العمومية مع تخفيض نسب الرافعة والنسب عن طريق إزالة الأصول الخطرة من رصيدها. إنه يسمح باستخدام رأس المال لدعم كتابة القروض والاستثمار.
  •  مخاطر الدفع المسبق للأصول الأساسية بعد ذلك على المستثمر.
  • أنه يزيل التعرض لمخاطر الائتمان أو إدارة الأصول.
  • .يحصل المنشئ على الوصول إلى قاعدة مصرفية / مستثمرين أوسع في الأسواق المالية.
  • سوف يفيد التسنيد المستثمر بالطرق التالية:

  • .إنه يمكّن الأوراق المالية من الحصول على تصنيف ائتماني ممتاز بالنظر إلى أن الصفقات يمكن أن تستلزم تحسينات ائتمانية.
  • تتجاوز العوائد التي تقدمها الأوراق المالية تلك السندات على سندات الشركات المماثلة.
  • الضمانات سائلة.
  • إنه استثمار في مجمع متنوع. ويفضل المستثمرون الاحتفاظ بجزء من مجموعة من الأصول الخطرة مقارنةً بموجودات واحدة محفوفة بالمخاطر.
  •  

     1. الأوراق المالية والأوراق المالية المدعومة بالأصول (MBS) 

     

    بشكل قاطع ، تقسيم الموجودات في فئتين هما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالموجودات. ويطلق على شكل التوريق المدعوم برهون عقارية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تضم ثلاثة أنواع مركزية:

  • . سندات الرهن التمويلية
  • .جرد MBS
  • .التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)
  • إصلاحات أو الرهن العقاري بسعر فائدة عائم ترعى هذه الأوراق المالية. سيشتري المستثمر الأسهم في مجموعة من الرهون العقارية ، وسيحصل على تدفق نقدي يعتمد على ميزات الرهون الأساسية مثل المبلغ الأصلي والفوائد والمدفوعات التي تمت قبل عقد الإيجار.

    علاوة على ذلك ، فإن MBS المجهدة هي تأمين الرهن العقاري المشتق. يتم فصل تقسيم المبلغ الرئيسي والفائدة بطريقة بحيث يختلف سعر كل مستثمر عن الآخر. هناك احتمال لوجود MBS التي تم تجريدها والتي تقوم الشركات بتكوينها على أساس أن هناك طبقة مستثمرة ذات مصلحة وفئة مستثمر رئيسي فقط.

    وأخيرًا ، في شركة CMO ، يتم شراء كامل الرهونات الممولة من الديون الصادرة في شرائح مختلفة بواسطة سيارة التوريق. بعد ذلك ، هناك إعادة توزيع التدفقات النقدية من الأصول إلى شرائح مختلفة. يتم استخدام أصل وفائدة سيارة التوريق للتركيز على كل فرع. إنه يخلق علاقات مخاطر / عوائد مختلفة بين فئات المستثمرين عن طريق أخذ الرهن العقاري (أداة منفردة) وإنشاء أدوات متعددة الطبقات. لقد تطور هذا النوع من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية بشكل كبير وكان موضوع مستويات كبيرة من إعادة الهيكلة المالية.

     

     2. الضمانات المدعومة بالأصول (ABS) 

     

    الأوراق المالية المدعومة بالموجودات هي أوراق مالية مدعومة بأصول غير عقارية. وتشمل هذه (على سبيل المثال لا الحصر) ما يلي:

  •  قروض السيارات وتأجيرها
  • بطاقة الائتمان و متجر تهمة 
  •  تأجير أجهزة الكمبيوتر وغيرها من المعدات
  • حسابات الذمم المدين
  • التسويات القانونية 
  •  قروض تجارية صغيرة
  • القروض الطلابية
  •  قروض المساكن الرئيسية وخطوط الائتمان
  •  قروض القارب
  •  قروض الامتياز
  •  قروض الملكية بالوقت
  •  تأجير العقارات
  •  توريق الأعمال بأكمله
  • هناك منظور حيوي آخر للنظر في فهم بنية التوريق هو فكرة تعزيز الائتمان. إنها الطريقة أو الإستراتيجية لتعزيز إجراءات تقييم التبادل ، على النحو الموصى به من قبل وكالة تصنيف الائتمان مع الأخذ في الاعتبار الهدف النهائي لجذب المستثمرين الماليين للاستثمار في هذه الأصول.

    مركبات الأغراض الخاصة (SPV)

    شركة SPV هي شركات تابعة لشركة الأم ، التي توفر طريقة بديلة لمعاملات التمويل. بالنظر إلى أن هناك حماية كاملة للموجودات من تصرفات الشركة الأم ، فإنها تحد من المخاطر المالية على ممتلكات SPC. تلعب هذه المركبات دوراً لا غنى عنه في تشغيل الأسواق المالية العالمية. السماح للمستثمرين والشركات بزيادة رأس المال ، وتوريق الأصول ، وتقاسم المخاطر ، والحد من الضرائب وتنفيذ الأنشطة دون أي فرصة (أو على الأقل ليس تهديدًا كبيرًا كما هو الحال عادة). توفر الشركات الصغيرة والمتوسطة مسؤولية محدودة للمساهمين ، ويمكنهم اختيار العمل على ميزانيات منفصلة عن شركاتهم ("خارج الميزانية") ، وهم يعملون على هذه الميزانيات العمومية المجانية بدلاً من تسجيل المعاملات باسم شركاتهم الأم. فيما يلي SPVs شائع الاستخدام للعمليات:

  • ضمان المشاريع من الفشل المالي أو التجاري أو التشغيلي
  • تمويل القروض والمبالغ المستحقة القبض. على سبيل المثال ، أقامت الحكومات SPVs لتمويل مشاريعها وتمكين كيان SPC من توجيه الأموال للمشاريع في مناطق مختلفة.
  • نقل الأصول: عند تحويل الأصول إلى SPC ، تصبح غير قابلة للتحديد. ونتيجة لذلك ، فإنه يحمي الشركات في حالة الإفلاس أو التصفية. وقد أدت هذه القابلية للمساءلة المحاكم إلى الحكم بأن هناك صلة بين أصول SPC وصناديقها مع الشركة الأصلية.
  • التنظيم والالتزام: تتجنب SPVs البروتوكولات التنظيمية والامتثال حيث يمكن إنشاؤها في هياكل تشبه اليتيم.
  • تمويل رأس المال وجمعه: يمكن استخدامها لتمويل مشاريع جديدة دون زيادة التكاليف أو تغيير هيكل المساهمة. يجعلها مفيدة بشكل خاص لتمويل مشاريع الطائرات والطاقة والبنية التحتية.
  • الجانب العالمي من التوريق

    في الإمارات

    يسمح التوريق للشركة بأن تفكك نفسها من خلال فصل الأصول ذات السيولة العالية عن المخاطر المرتبطة بالصفقة. ثم يتم استخدام هذه الأصول لجمع الأموال في أسواق رأس المال بتكلفة أقل ، ومخاطر أقل مما لو كانت الشركة قد نمت الأموال مباشرة (عن طريق إصدار المزيد من الديون أو الأسهم). وستحتفظ الشركة بعد ذلك بالمدخرات الناتجة عن هذه التكاليف الأقل.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تقوم الشركة بتأسيس نظام للتوريق الإسلامي. إنه هيكل قانوني يكرر الغرض الاقتصادي لهيكل تسنيد تقليدي مدعوم بالأصول ويلبي متطلبات التمويل الإسلامي. المصطلحان "المهام" و "التوريق" هما المصطلحان المستخدمان في التوريق بموجب الشريعة الإسلامية. بالنظر إلى أن معظم المبادئ المالية الإسلامية تقوم على أساس مفهوم دعم الأصول ، فإن التوريق يتناسب بشكل جيد مع التمويل الإسلامي.

    إن التوريق التقليدي ، الذي نشأ في الاقتصادات غير الإسلامية ، ينطوي على دين بفائدة. من خلال عقد المطالبات الطارئة على أداء الأصول المورقة ، يحق للمستثمرين تحديد الفوائد المسبقة وكذلك المبلغ الأصلي المدفوع في البداية. ومع ذلك ، تحظر مبادئ التمويل الإسلامي الربح من الديون والمضاربة. وبالتالي ، فإن إصدار سندات دين بفائدة مع تنازع مضمون يتعارض مع مبادئ التمويل الإسلامي. على الرغم من حقيقة أن التوريق في ظل الشريعة الإسلامية يمنع دخول الفوائد ، تقوم الشركة بهيكلها في مثل هذه العملية بحيث تكافئ المستثمرين على تعرضهم المباشر لمخاطر العمل. أصول التوريق الضمنية التي لا تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية لا يمكنها أن تتورط في السوق.

    في المملكة المتحدة

    تعتبر المملكة المتحدة أكبر سوق للتوريق في أوروبا ، حيث بلغت قيمتها ما يقرب من 26 مليار دولار أمريكي في عام 1999. إن أول فئة أصول يتم تسنيدها في المملكة المتحدة هي قروض عقارية خاصة. وفي وقت لاحق ، توسعت السوق بشكل كبير لتشمل مستحقات بطاقات الائتمان ، وقروض استهلاكية أخرى ، ومستحقات الإيجار ، وتأمينات الأعمال الكاملة التي بموجبها تكون الأوراق المالية في جميع المستحقات المستقبلية للشركة. في المملكة المتحدة ، هناك مقدمة مستمرة لأنواع وهياكل الأصول الجديدة.

    في ألمانيا

    سوق ألمانيا ليست مهمة مثل الولايات المتحدة. ومع ذلك ، فقد نما سوق ABS في ألمانيا بشكل مطرد منذ عام 1995. وعادةً ما تكون قروض الإسكان ومدينو بطاقات الائتمان وقروض المستهلكين هي مواضيع عمليات التوريق في ألمانيا. في منتصف عام 1997 ، نشر المكتب التنظيمي للبنك الألماني دليلاً يسمح بالتخفيف من متطلبات كفاية رأس المال للبنوك إذا استوفت المعايير المحددة. ومنذ ذلك الحين ، لم تقم الشركات ، بل البنوك أيضاً ، بتوريق العديد من الأصول. في الماضي ، كانت معاملات ABS التقليدية تعتمد أساسًا على قروض الرهن العقاري (السكنية والتجارية) ، والمبالغ المستحقة القبض التجارية ، ومستحقات الإيجار ، وقروض العملاء. اليوم ، يمكن تحويل جميع أنواع الموجودات إلى أوراق مالية شريطة أن تكون قابلة للانفصال ، قابلة للتحويل ، قابلة للإلغاء وخالية من الاعتراضات.

    في المنطقة الآسيوية

    تسببت الأزمة الآسيوية في تباطؤ سوق التوريق في آسيا. من العقارات إلى الرواتب ، كان السوق يبحث باستمرار عن أصول جديدة للتوريق. كان السوق مزدهرًا ، حيث كان يبحث باستمرار عن طرق مبتكرة للتغلب على مشكلاته القانونية والضريبية والمحاسبية. لكن انهيار السوق في عام 1997 أبطأ بشكل كبير من عملية تطوير عملية التوريق في المنطقة. بدأ السوق في الانتعاش في عام 1998 ، وفي المجموع ، تم الانتهاء من أربع صفقات كبيرة: في هونغ كونغ وتايوان وكوريا و "صفقة سلة آسيوية" (CBO). شهد عام 1999 زيادة كبيرة في النشاط الذي يركز على شمال آسيا. وبالنظر إلى أن القضية المركزية في السوق الآسيوية لا تزال تتمثل في جذب المستثمرين ، فقد كان التركيز في تلك المنطقة على التحسينات الائتمانية وإعادة تجميع المخاطر.

    استنتاج

    على العموم ، يعتبر التوريق أداة مالية قوية تشكل جزءًا مهمًا من جيل الربح العالمي الحالي. وبالنظر إلى أن انتهاكات التوريق ساهمت في الأزمة المالية العالمية ، فإن تنظيمها مهم للغاية. ردود الولايات المتحدة وأوروبا في فترة ما بعد الأزمة غير كافية. لتحقيق إطار تنظيمي أكثر انتظامًا ، يجب أن يكمل القانون الحالي.

    ]]>
    Tue, 24 Apr 2018 10:27:00 GMT
    <![CDATA[دليل قوانين الممتلكات خارج الخطة في أبو ظبي]]> دليل لقوانين العقارات خارج الخطة في أبو ظبي

    في السابق ، كانت القوانين المتعلقة بمبيعات العقارات غير المخطط لها في أبوظبي هي المكان الأعمى القانوني الذي تسبب في الغموض والفشل في تأمين مصالح المستثمرين. ومع ذلك ، فإن إنشاء القانون رقم 3 لعام 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في أبو ظبي جاء ارتياحا لأنه قد ذكر صراحة الأحكام المتعلقة بالمبيعات خارج الخطة. وتشمل السمات البارزة للتشريعات في هذا التشريع إنشاء السجل المؤقت والضمان الذي تم تأسيسه بالفعل في دبي قبل بضع سنوات.

    وقد أوضحت هذه المقالة الوضع القانوني للمبيعات على الخارطة ، ومتطلبات الامتثال للمطورين ومسؤولية المطورين في حالة تأخر شركة أو تأجيل بناء العقار بعد قيام المستثمرين بإيداع جميع أموالهم.

    بيع العقارات خارج الخطة هو طريقة معروفة للمطورين في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات) لتأمين المستثمرين في أي مشروع عقاري جديد. هذا الشكل من المعاملات يخلق ترابطًا بين مختلف الأطراف المشاركة في المعاملة مثل الممولين والمطورين والمستثمرين من خلال الدخول في اتفاقيات مختلفة. في أبو ظبي ، خلافاً لدبي ، لم تسن الحكومة أي لوائح تتعلق بالمبيعات الجاهزة للخارج. لذلك ، كان سوق المستثمرين أقل ثقة ، خاصة قبل صدور القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون). سرعان ما أدركت الحكومة الحاجة إلى التوجيه الدقيق في أبوظبي ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة وتيرة التطوير وإطلاق العديد من المشاريع العقارية الجديدة في أعقاب عام 2010. وبالمقارنة مع الإطار التنظيمي لدبي ، لم تكن أبو ظبي تتمتع بأي حماية فيما يتعلق بأي تأخير ، عدم الانتهاء ، أو عيوب الممتلكات / المشروع. كان هناك العديد من عناصر المخاطرة المشاركة في مثل هذه الاستثمارات. على سبيل المثال ، سيطلب من الممول أن يقبل المخاطر الائتمانية لمطور العقارات ، وكذلك على المستثمر لتمويل شراء عقار جاهز. يعتمد الممول على سجلات المطور لأنه لا يوجد سجل مؤقت لتسجيل حقوق الملكية في العقار.

    بموجب المادة 1 ، يحدد القانون المبيعات خارج الخطة بأنها "العقد الذي يحصل بموجبه المشتري على منحة لحقوق الملكية لوحدة (وحدات) عقارية مقترحة وفقًا للخطة المركبة وخطة الأرضية". في أبوظبي ، قسم تتولى شؤون البلدية (دائرة الشؤون البلدية) مسؤولية الحفاظ على السجلات العقارية التي لها وظائف مماثلة لتلك الخاصة بهيئة تنظيم العقارات (RERA) في دبي. ينص القانون الجديد على الأحكام المذكورة أدناه فيما يتعلق بتسجيل الممتلكات العقارية.

    الميزات الهامة للقانون الجديد

  • فيما يتعلق بالمادة 15 من القانون الجديد ، لا يُسمح للمطورين ببيع أي وحدة ما لم يستوفوا الشروط المنصوص عليها. الميزة الأكثر أهمية هي أن المطورين - بغض النظر عن الحصول على ترخيص من دائرة التنمية الاقتصادية - مطالبون بالحصول على شهادة عدم الممانعة من DMA بأنهم مؤهلون للقيام بتطوير مثل هذا المشروع العقاري ، والذي يضمن تأهيل المطور وقدرتها المهنية. إن هذا الشرط الخاص بشركة نفط الشمال هو جانب هام من جوانب كبح: (1) أي سوء إدارة للمشروع العقاري حيث تكون مصلحة الجمهور مشتركة بشكل عام. و (2) يخالف المطور التزاماته ويسيء استخدام موقعه ومستحقاته. في وقت سابق ، كانت شروط الاتفاقية الموقعة بين الأطراف ملزمة لهم. ومع ذلك ، فقد غاب عن غياب العديد من المستثمرين من حقوقهم المشروعة.
  • علاوة على ذلك ، يجب تقديم خطة الطابق الأولي والخطة المركبة الأولية (خطة التطوير) من قبل المطور قبل سجلات العقارات مع DMA. هذا المطلب ، على وجه الخصوص ، يؤكد ويمنع أي اعتراض تثيره DMA في مرحلة لاحقة أثناء تنفيذ الخطة. يجب على المطور أيضا الحصول على موافقة من DMA على بيان الكشف ويجب أن تظهر جميع البيانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير.
  • كما أن المطور سيحمل الفائدة على الأرض التي سيطور عليها المشروع أو حقه (حقوقه) التعاقدية التي تسمح له ببناء قطعة الأرض ومنح حقوق الملكية لوحدات العقارات التي شيدت على الأرض المذكورة. واحدة من أبرز ميزات القانون الجديد هي الحفاظ على حساب الضمان الذي يجب أن يفتحه المطور. سيقوم المطور بإيداع أموال المستثمر في الحساب لتغطية نفقات البناء. يجب وضع جميع العائدات من المبيعات خارج الخطة وتخزينها في حساب الضمان ولن يتم دفعها إلا على مراحل لتمويل تطوير المشروع. ومع ذلك ، يتعين على المطور أن يمول نفسه أو يحصل على تمويل لأول العشرين بالمائة (20٪) من أعمال البناء ، نظراً للقيود. وقد وضعت المادة 18 من القانون الجديد حكما منفصلا لحسابات الضمان والتزامات المطورين فيما يتعلق بإدارة أموال البناء. يجب على المطورين الذين يخططون لبيع وحدات عقارية خارج الخطة للمشروع فتح حساب الضمان بعد تقديم الطلب والمستندات الضرورية إلى DMA. يجب على المطور أيضًا تعيين أمين حساب وكل الأموال التي يدفعها مستثمرو الوحدات العقارية خارج الخطة يجب إيداعها في حساب الضمان هذا وفقًا للقانون الجديد ولائحته التنفيذية.
  • يجب على مطور الحساب والقيم المالي للحساب تشكيل "اتفاقية حساب الضمان" بما يتماشى مع النموذج القياسي لـ DMC لفتح الحساب الخاص بالمشروع العقاري المحدد. يجب على المطورين فتح حساب ضمان منفصل لكل مشروع وأن يتم استخدام المبالغ المودعة في هذا الضمان فقط لبناء وتسوية مدفوعات التمويل بموجب أحكام اتفاقية حساب الضمان والقانون الجديد.
  • الرهن: نصت المادة 23 من القانون الجديد على أن المطور يمكن أن يرهن أرض المشروع التنموي فقط لجمع الأموال للبناء بعد استيفاء الشروط التالية:
  • يجب إخطار مشتري الوحدة العقارية بالأرض التي سيتم تطوير المشروع عليها أو حق الملكية ، ويجب أن تعكس هذه الشروط في عقد البيع والشراء.

    •  ﻳﺠﺐ أن ﻳﻘﻮم اﻟﻤﻄﻮر ﺑﺎﻟﺘﻄﺒﻴﻖ ، وﻳﻨﺒﻐﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺎﻟﺢ اﻟﻤﻄﻮّر أن ﻳﻮاﻓﻖ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻋﻠﻰ إزاﻟﺔ أي رهﻦ ﻋﻘﺎري ﻋﻠﻰ اﻟﻮﺣﺪة اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ، اﻟﺬي دﻓﻊ اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﺎﻟﻜﺎﻣﻞ اﻟﺴﻌﺮ ﺑﺈﻳﺪاﻋﻪ ﻓﻲ ﺣﺴﺎب اﻟﻀﻤﺎن.
    • يكون البنك أو المؤسسة المالية مسؤولاً عن إيداع المبلغ بالكامل في حساب الضمان الخاص به ولا يجب عليه دفعه مباشرة إلى المطور.

    المطور مسؤول عن ضمان واتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لأحكام القانون الجديد. من ناحية أخرى ، فإن مشتري العقار ملزم بدفع قيمة الوحدة العقارية (الخارطة) عن طريق نسبة الإنجاز الفعلية لأعمال البناء ، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

    تصدر دائرة الشؤون الدينية القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المتعلقة بأساليب وآليات البيع خارج الخطة وكذلك المستندات التي يجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن.

    ما لا يشكل خرقا من قبل المطور؟

    نصت المادة 17 (2) على أن أفعال المطور التالية لا تعتبر مخالفة للقانون:

  • إذا كانت الأرض التي يتم فيها مصادرة مشروع التطوير العقاري لصالح الجمهور ؛
  • إذا قامت أي كيانات حكومية بتجميد تطوير المشروع لإعادة التخطيط ؛
  • إذا كانت هناك مبانٍ أو حفر أو خطوط خدمات موجودة في موقع مشروع التطوير العقاري ؛ و
  • إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ، وأسفر عن تغيير الحدود ومنطقة المشروع بطريقة تؤثر على تنفيذ التزامات المطور الفرعي.
  • استنتاج

    أعطى القانون الجديد آمالاً كبيرة لسوق العقارات في إمارة أبوظبي على غرار ما حدث في إمارة دبي حيث تم تطوير الأنظمة العقارية بشكل جيد. استعادت أحكام القانون الجديد ثقة المستثمرين لأنها تطمئن حقوق المستثمرين. في وقت سابق ، في غياب أي من هذه اللوائح، كان من الصعب على المستثمرين فهم وضعهم القانوني في حالة تأخر بناء المشروع. والآن أصبح موقف المستثمرين واضحا ، حيث ينص القانون الجديد على الحقوق والالتزامات المحددة لكل طرف ويتقيد بالمعايير الدولية للتطوير العقاري.

     

    ]]>
    Tue, 17 Apr 2018 01:36:00 GMT
    <![CDATA[عدالة المحكمة]]> العدالة من جانب المحكمة

    "لا تذهب على ركبتيك لتلتمس الثقافة الرسمية من أجل الحصول على حقوقك. يجب أن تأخذ حقك"

    ترنس ماكين

    البلدان غير مستدامة ، وشعوبها ليست مستقرة حيث لا يوجد نظام قضائي متفوق. لا يمكن تحقيق نظام عدالة ما لم يكن هناك نظام قضائي جيد يحمي الضعيف ويضرب يد الظالم. سيظل النظام السياسي غير مستقر بدون وجود العدالة ؛ على هذا النحو ينبغي أن يكون الحق في التقاضي حقًا مضمونًا للجميع. واحدة من أهم العناصر والأسس لتحقيق العدالة هي من خلال تحقيق العدالة نفسها. وهذا يعني ببساطة الحفاظ على السرعة التي يتم فيها عرض القضايا أمام المحاكم إلى أن يتم ضمان حقوق المطالب. وإلا فإن التأخير في الحقوق والتقاضي سوف يؤدي إلى فقدان العدالة لجزء أساسي من معناه وجوهره الحقيقي.

    هناك قول مأثور يقول إن بطء العدالة هو ظلم ، وهنا قام المشرع بعمله من خلال توفير وسيلة للوفاء بديون ثابتة مكتوبة من خلال أمر الأداء ، وهذا يعتبر استثناء للقاعدة العامة. وذلك لأن القاعدة العامة هي اللجوء إلى القاضي المختص والشروع في الإجراءات ذات الصلة في المحكمة المختصة. ومع ذلك ، فإن المشرع سيتخذ مسارا مختلفا في هذا الأمر ، مما يجعل العملية أسهل وأكثر سلاسة للقاضي وللأطراف المعنية لتحقيق العدالة المذكورة. مع الأخذ في الاعتبار أن القانون قد وضع شروطًا محددة يجب أن يفي بها النزاع حتى يتمكن المتقاضون من استخدام هذا المسار الاستثنائي. يتمتع قاضي المحكمة بالسلطة التقديرية لتحديد موعد منحه عرضًا بالأداء. كيف يتم هذا يحدث هو مبين أدناه.

    خطوة واحدة في وقت واحد

      أولاً:   يُعد أمر الأداء استثناءً للقاعدة العامة لرفع الدعوى:

    وكما لوحظ من قبل ، فإن كتابة أوامر الأداء هي استثناء للقاعدة العامة حيث أن القاعدة الأصلية تتطلب من المتقاضي اللجوء إلى القاضي الموضوعي في المسألة. وعلى هذا النحو ، يشار إليها على أنها حالات عاجلة أو عاجلة عن السرعة التي يتم بها حلها في مقابل الإجراءات القضائية العادية. وضع القانون شروطًا محددة تسمح لأحد الخصوم باستخدام مسار أمر الأداء. ويجب أن يكون للدائن حقه في ذلك ، خطيا ، مع بيان مبلغ نقدي ثابت ، والمبلغ المستحق للدفع (المادة 143 من قانون الإجراءات المدنية). علاوة على ذلك ، لا تشمل الأوامر الخاصة بمهام الأداء وقبول التجزئة. ليس من دور القاضي أن يسمح بجزء من دعوى إدعاء ويرفض أخرى. إذا كان من الواضح أن بعض المطالبات لا تخضع لشروط وأحكام إصدار كتاب الأداء ، فيجب على المحكمة رفض إصداره وإحالة الأمر إلى المحكمة المختصة.

      ثانياً:   يخضع ترتيب الأداء لأمر عام:

    يخضع أمر الأداء للقرار العام ، بمعنى أنه عند استيفاء شروط إصدار الأمر ، لا يجوز للمتقاضين اللجوء إلى محكمة أخرى غير تلك الخاصة بهذه الحالات العاجلة. على سبيل المثال ، عند رفعه أمام محكمة موضوعية ، قد تقرر المحكمة نيابة عنها عدم قبول الدعوى. وبعد ذلك ستطرح المطالبة للمراجعة في إطار تقدير قاضي مختص في المحكمة الابتدائية. أيضا ، لا تنطبق قاعدة القيمة إلى الاختصاص المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية على أوامر الأداء. يمكن للمتقاضين رفع مطالبة للحصول على أمر أداء بغض النظر عن المبلغ المطلوب.

      ثالثاً:   يجب على الدائن أولاً أن يفرض على المدين التزام الوفاء بالديون:

    يجب على الدائن أولاً أن يفرض على المدين الوفاء بالتزامه في غضون خمسة أيام على الأقل (المادة 144 من قانون الإجراءات المدنية). يتم تعيين المدين لأول مرة للوفاء بالدين باستخدام إشعار الدفع. وإذا أخفق المدين في السداد بعد مدة لا تقل عن خمسة أيام ، فيجوز للدائن أن يطالب بأمر من القاضي في محكمة تقع داخل دائرة المدين. وستصدر المطالبة من خلال التماس مقدم من الدائن يرفق به سند الدين ، ويظهر الدليل على الالتزام بدفع الإرادة. لا يجوز للدائن أن يطلب أكثر من المبلغ المذكور في الالتماس الذي لا ينبغي أن يكون أكثر من المبلغ المخصص للدفع للوفاء بالدين ؛ يجب أن ترتبط كلتا القيمتين.

      رابعاً:   يجب إصدار أمر الأداء خلال ثلاثة أيام على الأكثر من تاريخ تقديم العريضة

    ينشر حكم الأداء خلال ثلاثة أيام من تاريخ تقديم الالتماس. بعد كل شيء ، هذا هو الغرض من هذا التشريع ؛ لإرجاع المبلغ المدين في توقيت سريع وفعال. إن إعادة المبلغ الملتزم إلى الدائن في غضون ثلاثة أيام من تقديم المطالبة يعد دليلاً على خدمة العدالة أمام العدالة.

    خامسا: إحالة الدعوى إلى محكمة مختصة حيث يرفض القاضي إصدار أمر الأداء

    بموجب المادة 145 من قانون أصول المحاكمات المدنية ، إذا امتنع القاضي عن إصدار أمر أداء لأي سبب من الأسباب ، يكون مسؤولاً عن تحديد الجلسة التي ستُنظر فيها القضية أمام محكمة مختصة. ثم تأمر المحكمة بأن يظهر المدين أمامها في الجلسة المعينة. استناداً إلى حقيقة أن الإجراءات أمام المحاكم الموضوعية تتبع الإجراءات المعتادة ولا يجوز لأي من الخصوم الطعن في قرار التكليف.

      سادسًا:   يجب على الدائن الإعلان عن أمر الأداء للمدين:

    وتنص المادة 146 من قانون الإجراءات المدنية على أنه في حالة صدور حكم الأداء ، يعلن الدائن عن محتويات أمر الأداء إلى المدين ، أو في بلد المدين الأصلي ، أو في مكان عمله. في القيام بذلك ، يجب عليهم تقديم العريضة والأمر الصادر ضد المدين لأداء الديون. إذا لم يتم الإعلان عن ذلك خلال ستة أشهر من إصدار الأمر ، فسيتم اعتبار الالتماس وأمر الأداء الصادر كما لو لم يكن. وبالتالي ، فإنها ستكون خالية من الأثر القانوني.

      سابعاً:   الشكاوي والنداءات على أمر الأداء:

    يجوز للمدين رفع شكوى بخصوص أمر الأداء خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إعلانه. وعند القيام بذلك ، يجب أن تكون الشكوى مسببة للاستماع إليها أمام المحكمة المختصة حيث يتم إجراء الإجراء المعتاد لعرض القضية المعروضة عليها. ويجوز للدائن أيضا الاستئناف بالاتفاق مع قواعد وإجراءات الطعن في الأحكام. علاوة على ذلك ، يبدأ تاريخ بدء الاستئناف من تاريخ انقضاء فترة الشكوى. يتم التنازل عن الحق في تقديم شكوى إذا تم الطعن مباشرة في الاستئناف (المادة 147 من قانون المكافآت المدنية).

      ثامنا:   طريقة تنفيذ حكم الأداء:

    يجب أن يخضع أمر الأداء للإجراءات المعتادة وتنفيذ أحكام الحكم. ويأتي ذلك بعد استحقاق الدائن لرفع مطالبة بالتعويض بعد انقضاء فترة الشكوى والطعن بصرف النظر عما إذا كان هو استئناف لمحكمة الاستئناف.

    لمحة عامة

    أخيرًا ، يجب أن نضمن مناقشة القاعدة الواردة في حكم محكمة التمييز في دبي في 26 فبراير 2012 في الاستئناف المدني رقم 253 لعام 2011 الصادر في عام 2012. ويبرز القرار الحق في إنشاء مطالبة للحصول على أمر أداء ، يلخص جميع المسائل المتعلقة بأمر الأداء والشروط اللازمة للسماح بإصدار أمر واحد. ما يلي هو ما يلي:

    ووفقاً للمواد 42 و 143 و 145 من القانون المدني للإجراءات المدنية ، يمكن للمدعي الذي يدعي الحق أمام خصمه أن يطعن أمام المحكمة المختصة من خلال بيان للمطالبة. استثناء من هذا المعيار سيكون اللجوء إلى إصدار أمر أداء. ويمكن القيام بذلك إذا كان الدائن يطالب بالدين الذي ثبت خطيا من خلال التوقيع وشريطة أن يكون متسقا مع عدة شروط أخرى. أي أن أداء الدين لا يعتمد على الوفاء بأي شروط وأن المبلغ المستحق ثابت. فقط إذا تم استيفاء جميع هذه الشروط يمكن أن يلجأ المدعي إلى أمر الأداء. لا يجوز اللجوء إلى مطالبة تتعلق بالأداء حتى إذا تم استيفاء هذه الشروط لمبلغ جزئي فقط من دين المبلغ المطالب به. وهي طريقة لا يمكن اللجوء إليها إلا في استثناء ، ولا ينبغي توسيع حدودها للسماح بالتحيز. وبالمثل ، لا يمكن للقاضي إصدار أمر لا يسمح إلا بجزء من المطالبة ولا يسمح بجزء آخر إلا لإحالته إلى محكمة مختصة للنظر في الأمر. وفيما يتعلق بالمادة المذكورة أعلاه ، تنص المادة 145 على أنه إذا رأى القاضي أن المطالب لم يستجب لجميع طلباته ، فمن الضروري أن يرفض القاضي إصدار أمر أداء. وهذا لا يغير وجود صلة بين الدين الثابت المكتوب والمطالبة بحق آخر مرتبط به ، أو يترتب عليه ، أو متصل به ما لم يتم كتابته كتابة. وعلاوة على ذلك ، يمكن لأي دائن متابعة طلب أداء بمبلغ ثابت دون اللجوء إلى الإجراءات المعتادة لرفع الدعوى. كما استلزمت الهيئة التشريعية اللجوء إلى هذا المسار الاستثنائي إذا طالب الدائن بشيء تم تحويله من نوع وقيمة ثابتين ، أو كان مدينًا حسب الأوراق التجارية إذا كانت مطالبته موجهة إلى الصانع ، والدرج ، والضامن.

    استنتاج

    العدالة السريعة هي ما يطلبه أي نظام قانوني لضمان تلبية مطالبته بالحماية المناسبة. ويعد إصدار أمر الأداء أحد الأمثلة على كيفية تعجيل المطالبة وتسويتها خلال بضعة أيام. إن فريق STA من المحامين الجنائيين في دولة الإمارات العربية المتحدة مجهزون بشكل جيد ولديهم القدرة على التعامل مع الأمور المتعلقة بالديون والجمع.

     

    ]]>
    Tue, 17 Apr 2018 01:26:00 GMT
    <![CDATA[الإجراءات المدنية في أسواق أبوظبي العالمية ]]> الإجراءات المدنية لسوق أبوظبي العالمي

    يعد سوق أبو ظبي العالمي(ADGM)  الذييقع في عاصمة دولة الإمارات العربية المتحدة في وسط مدينة أبوظبي مركزًا ماليًا دوليًا للمنظمات المحلية والإقليمية والدولية.فسوق أبوظبي العالمي قناة تربط الإمارات بالعالم بمركزها الأساسي للتجارة العالمية. لدىسوق أبوظبي العالميثلاث سلطات مستقلة.محاكم سوق أبوظبي العالمي، وهيئة التسجيل ، وهيئة تنظيم الخدمات المالية (FSRA) التي تضمن أن الشركات تعمل في إطار الممارسات الدولية المعترف بها من قبل المراكز المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم.

    تعتبر سوق أبوظبي للذهب والسلع ، أو سوق أبو ظبي العالمي ، منطقة حرة جديدة نسبياً ، وقد تم تأسيسها في عام 2013 ، وتقع على جزيرة الماريه.تم إنشاء هذه المنطقة الحرة المعينة كمركز مالي دولي ، وأصبحت بسرعة عنصرًا حيويًا في خطط المدينة طويلة الأجل، وتفاعلت مع المراكز المالية الدولية في جميع أنحاء العالم. منح سوق أبوظبي العالميالحياة من خلال المرسوم الفيدرالي رقم 15 لعام 2013 ، والذي بموجبه تنص المادة 1 على إنشاء منطقة حرة مالية في أبو ظبي. تتولى السلطات الثلاثة التالية إدارة المنطقة المفتوحة وجميع الشركات داخل:

  • هيئة تنظيم الخدمات المالية  (FSRA)
  • هيئة التسجيل
  • ومحاكم سوق أبوظبي العالمي.
  • قانون سوق أبوظبي العالمي

    إن السماح بثلاث سلطات مستقلة داخل المنطقة الحرة يسمح لكل منهم بالتركيز على التشريع في إطار مجال خبرته. القانون هنا يأتي على ثلاثة مستويات. على أعلى مستوى هو التشريع الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة. هذه قوانين من المستوى الاتحادي تعمل داخل المنطقة الحرة وتحكم في بعض جوانب الأنشطة فيها. وتشمل هذه:

  • دستور دولة الإمارات العربية المتحدة.
  • القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2004، والذي يسمح بإنشاء منطقة حرة مالية في أي مكان داخل البلد ، ويفصلها عن جميع القوانين التجارية والمدنية ، رغم أنه لا يعفيها من القانون الجنائي للدول.
  • المرسوم رقم 15 لعام 2013 / قرار مجلس الوزراء رقم 4 لعام 2013، وكلاهما مسؤول عن إنشاء سوق أبوظبي للأوراق المالية.
  • قرار مجلس الوزراء رقم (28) لسنة 2007 بشأن تطبيق القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2004 بشأن المناطق الحرة المالية.
  • بعد القوانين الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة ، هناك قوانين أبو ظبي، وهي:

    القانون رقم 4 لعام 2013، الذي يحدد إطار وأنشطة الحوكمة والإطار التشريعي والتنظيمي التي ستنفذ في سوق أبوظبي العالمي.

    أبعد من ذلك ، ما تبقى من القوانين بموجب قرار السلطات الداخلية لل ADGM ، وتشمل:

  • اللوائح والقواعد الخاصة بمكتب محكمة أبوظبي العليا، التي سُنت في 11 ديسمبر 2015
  • إجراءات محاكمسوق أبوظبي العالميالصادرة في 30 مايو 2016
  • لوائح التحكيم، صدرت في 17 ديسمبر 2015
  • اللوائح التجارية المعتمدةفي 3 مارس 2015
  • قواعد ولوائح FSRA  
  • الإجراءات المدنية داخل سوق أبوظبي العالمي:

    في البداية ، لدىسوق أبوظبي العالميمحكمتين.وهي محاكم الدرجة الأولى ، ومحكمة الاستئناف. هناك العديد من عناصر التشابه مع هذا النظام و المستخدم في المملكة المتحدة كما سيظهر من خلال قواعد الإجراءات المدنية.وتشمل بعض أوجه التشابه هذه الطريقة التي بدأ بها المطالب القضية ، والطريقة التي يقبل بها الدفاع أو ينكر الادعاءات ، ومفهوم إدارة القضايا. هذه ليست كل أوجه التشابه ، وفي حين أن العناصر لن تكون هي نفسها ، هناك أوجه شبه واضحة.
    تنظم قواعد إجراءات محكمة أبوظبي للمحاكم ، التي تم تنفيذها في مايو 2016 والمعدلة في ديسمبر 2017 ، مسألة الإجراءات المدنية داخل المنطقة الحرة ، وكذلك مسألة الأدلة وكيفية تعامل المحكمة معها. اللوائح الخاصة بهم هي في العمق بشكل كبير، والنظام بأكمله داخلسوق أبوظبي العالمينظمت بشكل كاف.

    وينص الجزء 5
    من القواعد على أن تبدأ الإجراءات في التاريخ الذي تم إدخاله في استمارة المطالبة ، وهو الدفاع عن طلب المدعي. ويودع المطالب الطلب في المحكمة ، ثم يشرع في استجواب استمارة المطالبة. ويجب أن يحتوي نموذج المطالبة في إطاره على ما يطلبه المدعي وينبغي أن يتضمن أي تفاصيل واتجاهات ممارسة للحالة.
    الجزء 6
    من القواعد يتعلق برد حزب الدفاع. يجب على الطرف التقدم في الدفاع في غضون 28 يومًا من تقديم المطالبة الأولية. إذا فشل المدعى عليه في الوصول إلى الموعد النهائي ، فيجوز للطرف المدعي أن ينتقل إلى حكم تقصير ، يتم التطرق إليه بموجب المادة 39من القواعد. يتعلق القسم 49 بمحتوى استجابة الدفاع. وفي هذا السياق ، ينبغي إدراج عناصر الادعاء التي يختارها الدفاع للاعتراف بها أو رفضها أو قبولها أو رفضها ، ولكنها تتطلب من المدعي إثباتها. إذا فشلت الحجة في القيام بما هو مذكور أعلاه لنشاط ما ، فيعتبر أنها تقبل به.
    ويسمح القسم 50
    بأن يقوم فريق الدفاع بإقامة الدعوى المضادة فيما يتعلق بالقضية ، على الرغم من أنه يجب عليهم أولاً أن يذكروا ذلك أمام المحاكم. لا يجب توجيه هذا الطلب المضاد إلى الطرف المدعي ، على الرغم من أنه يجب أن يكون مرتبطًا بالمشكلة الكلية في متناول اليد.
    تخضع الأطراف والأفراد الحاضرون في التقاضي لقواعد الجزء 7
    من الدليل. من الممكن أيضًا للمحاكم تقديم أحكام موجزة بشأن القضايا المعروضة عليهم إذا شعروا بما يلي:

  •  ليس لدى المدعي أي فرص حقيقية للنجاح
  •  لا يملك الدفاع احتمال الدفاع عن المطالبة
  •  أو إذا اعتقدوا أنه لا يوجد سبب للتخلص من القضية في المحاكمة
  • في حين أن الوضع يمر عبر نظام المحاكم ، هناك عنصر إدارة القضايا ، الذي هو جزء من الجزء 12من قواعد الإجراءات المدنية. إدارة الحالات هي عندما تشارك المحكمة نفسها في إدارة بعض جوانب القضية ، عادة لضمان سير العملية بسلاسة والتوجيهات المناسبة في الاعتبار. الفكرة وراء ذلك هي أن الوضع يصبح أكثر شفافية بهذه الطريقة ، وهناك أقل هدر للمحاكم الوقت والمال.
    إحدى الطرق التي قد تدير بها المحاكم قضية ما هي تحت القسم 1 من الجزء 12 ، والذي ينص على أنه قرار محكمة للقيام بذلك، يجوز لها إصدار استبيان الاتجاهات إلى الأطراف في منطقة معينة من القضية. وضع مواعيد نهائية لهم يجب عليهم استكمالها ، وينص القسم 4
    على أنه في حالة اختيار الطرف عدم اتباع هذه التعليمات ، يجوز للمحكمة اتخاذ الخطوات التي تراها ضرورية للتعامل مع هذه القضية.
    علاوة على ذلك ، ترسل المحكمة قائمة مرجعية قبل المحاكمة إلى الطرفين وتاريخ ينبغي للأطراف إكمال القائمة. وسوف يسمح للمحكمة بالحصول على المعلومات التي تراها ضرورية قبل المحاكمة ، مما يسمح لها بإجراء التحضيرات المناسبة وتحديثها. مع هذه المعلومات في متناول اليد ، يمكن للمحكمة أن تحدد بدقة المواعيد النهائية للتقاضي.

    قانون الأدلة في سوق أبوظبي العالمي
    القانون المتعلق بالأدلة هو نفسه قانون إجراءات المحاكم وهو في الجزء 14
    من القواعد. وفقاً للقانون ، تتمتع المحاكم بدرجة معقولة من السيطرة على الأدلة. من المرجح أن يروا كل الأدلة على المحاكمة قبل بدايتها ، وذلك لأن الأطراف قد تطلب ذلك كجزء من القائمة المرجعية السابقة للمحاكمة. وهي توفر للمحكمة قدرًا كبيرًا من السيطرة على المحاكمة ، حيث يمكنها عندئذ الاختيار عند طلب أدلة محددة ، كما يمكنها أن تقرر استبعاد الأدلة من تقديمها ، حتى لو كان هذا الدليل مقبولًا.
    حول الشهود ، القواعد تحدد المبادئ الأساسية. مرة أخرى ، يمكن للمحكمة أن تقرر أي الشهود يمكنهم تقديم الشهادة. ما دامت المحكمة توافق على شهادة ، يمكن تقديمها لإثبات أي حقيقة تتطلب أدلة من خلال الشهادة الشفوية كما هو مذكور في القسم 93
    من قواعد إجراءات المحكمة. علاوة على ذلك ، وفقاً للقسم الفرعي 4 ، يمكن تقديم شهادة الشهود من خلال دردشات مرئية أو خدمات مشابهة أخرى مماثلة.
    يمكن للأطراف استخدام إقرارات مشفوعة بشكل منفصل أو إلى جانب شهادة الشهود. وهي تحت القسم 104
    من القواعد ، وفي القسم 105 ، من الواضح أن الهيئات المصرح بها الوحيدة التي قد تأخذ إقرارات مكتوبة هي:

    • محامو سوق أبوظبي العالمي.
    • كاتب العدل بموجب المادة 221 من اللوائح
    • ·قاضي المحكمة
    • المسجل
    • محامي
    • ضابط المحكمة المعين لأداء واجب من قبل المسجل.

    لا يسمح باستخدام الأدلة الفوتوغرافية أو النماذج أو الخطط في المحاكم ما لم تكن المحكمة على علم بها ، وقد وافقت عليها. هذا النوع من الأدلة بموجب المادة 116 من الدليل ، والقسم الفرعي 4 يعزز ذلك بذكر أنه يجب السماح لجميع الأطراف بمشاهدة الأدلة وفحصها قبل أن يكون من الممكن قبولها في القضية
    نقطة أخرى ذات أهمية بموجب المادة 117
    من القواعد وتتعلق بالقانون الأجنبي. يشبه العلاج تلك الأدلة الفوتوغرافية ، في أنه يجب الموافقة عليها قبل أن تتمكن من المضي قدمًا.
    وهناك مسألة أخرى يتم التركيز عليها في الجزء 14
    من القواعد وهي أنه يجب مشاركة الكثير من الأدلة مع المحاكم والأطراف الأخرى ، ويجب توضيح اتجاهات الممارسة.

    اللوائح أكثر اتساعًا مما نناقشه حاليًا. إنه مجرد طرف الإجراءات المدنية وقانون الأدلة الجليدية. النظام منظم للغاية ، مع العديد من أوجه التشابه الملحوظة مع نظام إجراءات المحاكم المدنية في المملكة المتحدة ، و سوق أبوظبي العالمي ، بشكل عام ، لديها خطط كبيرة لمستقبلها ، والتي سيكون فيها نظام جيد ومتطور مثاليًا.

     

    ]]>
    Fri, 30 Mar 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مطالبات البضائع في دولة الإمارات العربية المتحدة]]> طلبات الشحن في دولة الإمارات العربية المتحدة

    "البحار جيد يصمدفي العاصفة التي لا يمكن تجنبها، ويتجنب العاصفة التي لا يمكن أن يصمد بها."

    طلبات البضائع هي حقوق تجارية أساسية. وبما أن الهدف الكامل للتجارة البحرية هو تسليم البضائع من النقطة أ إلى ب، وبالتالي تعزيز التجارة الدولية وتعزيز اقتصادات العالم، نود أن نبرز الآثار القانونية لطلبات البضائع في الإمارات العربية المتحدة (الإمارات العربية المتحدة(.

    وقد سنت العديد من الهيئات الرئاسية في جميع أنحاء العالم تشريعات بحرية تضم مجموعة القواعد المتعلقة بنقل البضائع المعروفة باسم قواعد لاهاي - فيسبي. وبإحراز شكل غريب من التوحيد، توفر هذه التشريعات المختلفة شكلا مماثلا من أشكال الحماية لشركات الشحن. ومن الجدير بالملاحظة أنه على الرغم من أن الإمارات العربية المتحدة ليست طرفاً موقعاُ أو طرفاً في قواعد لاهاي - فيسبي، فإن القانون الاتحادي رقم 26 لعام 1981 يتضمن أحكاما تعكس مفاهيم مماثلة. كل من الاستثناءات من المسؤولية وضرورة ممارسة العناية الواجبة المنصوص عليها في قانون دولة الإمارات العربية المتحدة يعكس المادة الثالثة والمادة الرابعة من قواعد لاهاي-فيسبي.

    وفي عقد النقل يوافق الناقل على نقل الشحنات من النقطة أ إلى النقطة ب ويوافق الشاحن على دفع للناقل عن خدمة النقل. ويحدد عادة سند الشحن الذي يصدره الناقل أو وكيله إلى الشاحن القواعد المتعلقة بنقل البضائع عن طريق البحر. وبوجه عام، يقوم الشاحن بتسليم بوليصة الشحن الأصلية إلى المرسل إليه، أي مشتري البضاعة. ويقدم المرسل إليه الفاتورة الأصلية إلى الناقل، في ميناء التفريغ، الذي يصدر في المقابل أمر تسليم لتمكين المرسل إليه من جمع البضائع من الميناء. وتنشأ مطالبة البضائع عندما يكون هناك خرق لعقد النقل من جانب الناقل لنقل البضاعة بعناية معقولة ورعاية.

    القوانين المنظمة

    بموجب القانون التجاري البحري في دولة الإمارات العربية المتحدة 1 (القانون التجاري البحري) يعتبر سند الشحن (سند الشحن) دليلا صالحاً على عقد النقل. وتنص المادة 278 على أن أي شرط في سند الشحن الذي يسعى إلى إعفاء أو تقليل مسؤولية الناقل عن الخسارة أو الضرر، خلافاً لأحكام المادة في القانون التجاري البحري باطلة. وتنص مادة القانون التجاري البحري على مسؤولية الناقل التي تنص على أنه لا يجوز للطرف أن يجادل خلافا لأحكامسند الشحن مقابل المرسل إليه الذي يجب أن يكون طرفاً ثالثاً بريئاً وليست طرفاً في سند الشحن بين الشاحن والناقل.

    تم حظر وقت المطالبة

    تنص المادة 365 (1) على شريط زمني عام لمدة سنتين من تاريخ وصول السفينة في ميناء التصريف أو ميناء نهاية الرحلة. والمطالبة المتعلقة بعقد النقل محظورة بعد مرور سنة من تاريخ تسليم البضائع أو التي يتعين تسليمها. ويعتبر نقل البضائع عبر بوابات الموانئ هو التاريخ الذي تعتبر فيه البضائع قد تم تسليمها والوقت الذي ينقضي إلى أن يتم تقديم مطالبة رسميا في محكمة الإمارات العربية المتحدة هو ما يتم حسابه. وتنص المادة 365 (2) على ما يلي: "بالإضافة إلى أي أسباب أخرى يمكن أن تنقطع فيها فترة التقييد لرفع الدعوى في القانون تنتهي المدة المذكورة عند تعيين ضابط ضبط متوسط، وفي هذه الحالة، الفترة من نفس الفترة من تاريخ التوقيع على متوسط ​​التسوية العامة أو من التاريخ الذي يتقاعد فيه المعدل العادي ". وتوفر شركة " القانون التجاري البحري " أحكاما زمنية مختلفة لأنشطة الشحن الأخرى، على سبيل المثال، سنتان في الطلبات المتعلقة بالتجريب والقطارات (المادتان 314 و 317)، وما إلى ذلك.

    مسؤولية وإعفاءات الناقل بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة

    تنص المادة 275 على الظروف التي يكون الناقل فيها مسؤولا أو معفيا عن المسؤولية عن الأضرار التي لحقت به أثناء تسليمه إلى ميناء التفريغ. هناك افتراض عام بأن الناقل سيكون مسؤولا عن الأضرار التي لحقت باستثناء الظروف المنصوص عليها فيه.

    خطأ أو إغفال الشاحن

    عملاً بالمادة 275 (1)، تعفي المحاكم الإماراتية عموماً الناقل من المسؤولية المترتبة على خطأ أو إغفال الشاحن أو أي طرف ثالث في عقد النقل. توجد عادة بنود مثل "تحميل الشاحن،تخزين، وعدد" أو "يدعي احتواءه" في سند الشحن لحماية الناقلين. وتذكر هذه البنود عادة عندما تكون هناك حمولات حاوية، ولا يكون الناقل خاضعاً لنشاط التعبئة والتغليف للبضائع التي يتعين نقلها. وعادة ما لا تعتمد محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة على مثل هذه الشروط بمعنى صارم مما يجعل الناقل مسؤولاً عن الأضرار التي لحقت بالبضائع التي سلمت مختومة إلى الناقل على الرغم من أن الختم لم يمسها إذا تم إصدار بوليصة نظيفة من قبل الناقل الذي يضمن أن البضائع في تتفق الحاويات مع الوصف الوارد في سند الشحن. ومع ذلك، فإن المحاكم الإماراتية سوف تنظر في الوقائع وحيث تكون الأضرار الناجمة عن التخزين والتعبئة والتغليف حيث الناقل ناجحة في إثبات أن التستيف والتعبئة والتغليف نفذت من قبل الشاحن ونفس الشيء معيب قد يكون الشاحن مسؤولا عن مثل الأضرار وفقا للمادة 275 (1) (ن). وهذا يتماشى أيضا مع المادة 259 التي تنص على الإشارة صراحة إلى البنود المتعلقة سند الشحن. ولذلك، إذا كان لدى الناقل أسباب معقولة للاعتقاد بأن البضائع التي يتم شحنها لا تتوافق مع الوصف الذي قدمه الشاحن، يجب على الناقل أن يذكر صراحة الشرط الوارد في سند الشحن بتقديم تحفظاته وأسباب ذلك.

    قوة قاهرة أو الكوارث

     هناك ظروف الأخرى التي لا يجوز اعتبار الناقل مسؤولاً عنها هي القوة القاهرة أو "الكوارث" عملاً بالمادة 275 (1) (د) و (ه) بشرط أن يكون ذلك قد كان متوقعاً أو قابلاً للوقاية وليس حتمياً. إذا كان الحدث متوقعاً أو يمكن منعه يصبح من واجب الناقل أن يأخذ العناية والاحتياطات الواجبة في منع الأضرار المفترضة بسبب هذه الظروف المنظورة. يقع عبء الإثبات على الناقل لإثبات التأكيدات المذكورة أعلاه وتقديم الأدلة على موقعها في أي وقت من الأحوال الجوية الخطيرة، وكذلك الطقس.

    تحديد المسؤولية

    هناك عدة أحكام وجدت بشأن الحد من مسؤولية الناقل. وعلى الرغم من ذلك، وفقاً للقانون، فإن أي اتفاق يعفي الناقل من المسؤولية أو الإهمال عن الأضرار التي لحقت بالبضاعة أو يقلل من المسؤولية عن نفسه سيكون باطلاً ضد المصدق عليه/ المرسل إليه الذي هو صاحب سند الشحن. وتنص المادة 276 (1) على تقييد المسؤولية "بمبلغ لا يتجاوز عشرة آلاف درهم لكل صفقة أو وحدة تؤخذ كأساس لحساب الشحن أو مبلغ لا يتجاوز ثلاثين درهما لكل كيلوغرام لكل وزن إجمالي للسلع، أيهما الحد الأعلى ". كما تنص المادة 276 (2) على أنه "إذا تم تجميع الطرود أو الوحدات في الحالات، فإن الصناديق أو الحاويات الأخرى وشحنة الشحن تنص على عدد الطرود أو الوحدات الموجودة في كل حاوية، ثم يعتبر كل منها أو وحدة أو وحدة فيما يتعلق بتحديد الحد الأعلى للمسؤولية، وإذا لم تكن الحاوية مملوكة أو مقدمة من قبل الناقل وأنها فقدت أو دمرت فإنها تعتبر في حد ذاتها مجموعة مستقلة أو وحدة مستقلة ". ومع ذلك، وفقا للمادة 276 (3) لا يجوز أن تكون مسؤولية الناقل محدودة إذا كان لدى الشاحن تفاصيل، قبل التحميل، عن طبيعة وقيمة البضاعة والأهمية الخاصة التي تعلقها على حفظها.

    تخول المواد 138 إلى 142 مالك السفينة أو المستأجر أو المشغل للحد من المسؤولية استنادا إلى حمولة السفينة. (أ) 250 درهم للطن حيث يحدث الضرر المادي فقط؛ (ب) 500 درهم للطن حيث يحدث الضرر الجسدي فقط؛ (ج) 750 درهم للطن حيث يتسبب الضرر المادي والإصابة الجسدية ". وفي عام 1997 صدقت دولة الإمارات العربية المتحدة على اتفاقية تحديد المسؤولية عن الطلبات البحرية لعام 1976 (الاتفاقية) بموجب المرسوم الاتحادي رقم 118 لعام 1997. وتنص الاتفاقية بموجب المادة 4 على أن الحق في تقييد المسؤولية لا يفقد إلا عندما يكون بمقدور المطالب إثبات نية متعمدة أو استهتار مع معرفة الضرر من جانب الشخص الذي يسعى للحد. وهذا يوفر حقاً لا جدال فيه لأصحاب السفن للحد من مسؤوليتهم كما لوحظ من قبل جاستيس شين في "بوبيل" [1990] 1 لويد ممثل 532. ومع ذلك، فإن الترجمات في اللغة العربية ليست إلزامية ويبدو أنها توفر فقط حكم تقديري. وتجدر الإشارة إلى أن المادة 138 إلى 142 لا تلغى أيضاً. ويستند القانون الإماراتي المستمد من الشريعة الإسلامية إلى مبدأ تقديم تعويضات تساوي الخسارة المتكبدة. وذلك وفقا للمادتين 389 و 390 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة الذي يمنح السلطة التقديرية للقاضي في تحديد الخسائر المتكبدة وتقديم التعويض وفقاً لذلك. ومع ذلك، فإن المادة 8 من القانون الجنائي الدولي تعترف بأن الاتفاقيات الدولية التي صدقت عليها دولة الإمارات العربية المتحدة تحل محل التشريع المحلي، وبالتالي ينبغي أن تتجاوز الاتفاقية هذه الأحكام.

    يحظر الحد من المسؤولية الناجمة عن خطأ مالك الناقل/ السفينة بموجب المادة 140. وبالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تقييد كل من الخصوم الناشئة عن المساعدة والإنقاذ والمساهمات العامة (غا) وحقوق سيد وطاقم وورثتهم والطلبات الناشئة عن الأضرار النووية .

    ويمكن أن يتفق الناقل مع الشاحن ويحد من مسؤوليته عن طريق النص صراحة على شرط في سند الشحن على زيادة مسؤولية الشاحن. والاستثناء من الشرط الوارد أعلاه منصوص عليه في المادة 280 حيث تبرر الشحنة المتعلقة بالظروف الخاصة أو التكاليف الخاصة بنقل نوع معين من البضائع مثل هذا الإعفاء. ولكي يكون الإعفاء مؤهلا، يجب الوفاء بالشروط التالية: (أ) يجب ألا يكون الإعفاء مخالفاً للسياسة العامة؛ (ب) أن يكون الاتفاق خطياً وعلى الإيصال غير القابل للتفاوض الذي يوافق بوضوح على التفاصيل الواردة فيه. (ج) يجب ألا يكون الإعفاء مرتبطاً بالرعاية الواجبة المفترض أن يمارسها الناقل أو وكيله.

    إشعار عن الأضرار

    عملاً بالمادة 280، يفترض أن الشحنة قد سلمت في الحالة الموصوفة في سند إذا لم يرسل إشعار على الناقل. يجب أن يعطى إشعار ضمن اثنين وسبعين (72) ساعة من تسليم البضائع إلى المرسل إليه وفقا للمادة 281. ومع ذلك، فإن حامل سند الشحن قد طلب تعويضات دون سابق إنذار وفقاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة رقم 10 لسنة 1992 قانون الإثبات إذا كانت ناجحة في إثبات الأضرار الحقيقة الناجمة عن الناقل أو الظروف التي الناقل هو المسؤول عن البضائع. ولا يلزم أي إشعار آخر في حالة إجراء المسح المشترك. وعملاً بالمادة 363، يجب إخطار السيد خطياً بالأضرار التي لحقت بالبضاعة مع المطالبة في غضون 30 يوماً من تسليم تلك البضائع. ويجب إخطار أصحاب البضائع خطياً في غضون 30 يوماً من تاريخ إنهاء الرحلة عن الخسائر التي تكبدتها السفينة بدلاً من مطالبة الجمعية العامة.

    عنوان المرسل إليه للمقاضاة

    وعادة ما يثبت عنوان المقاضاة بتأييد على بوليصة أو وثائق مثل بيان مصرفي ينص على أن البنك قد أقر البنك من قبل البنك حيث يكون البنك قادراً على تقديم مثل هذا التأييد. تدرك محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة أن سند الشحن هو إما لحامله أو لأمر الشاحن أو باسم المرسل إليه. وفي مثل هذه الحالات، يلزم الحصول على تأييد مناسب من قبل وزارة العمل في صالح المرسل إليه، ويثبت أن له الحق في رفع دعوى.

    المطالبة والعمل المشترك ضد المالك والميثاق

    وبصفة عامة، فإن الطرف الذي وافق على حمل البضاعة / البضائع سيؤخذ في الاعتبار حتى إذا قام المرسل إليهم بعمل مشترك. ويمكن أن يكون الطرف الذي تعاقد مع الشاحن مالكا أو مستأجرا. سوف تعترف محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة الأطراف في عقد النقل الذي أصدر بول وتحديد الناقل تحديدا المنصوص عليه في بول. ومع ذلك، فإن محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة عادة لا تأخذ شرط "هوية الناقل" على بول العكسية في الاعتبار ضد مصالح المرسل إليه أو المصدق عليه.

    توقيف السفينة لطلبات البضائع

    لا ينطبق مفهوم الامتياز البحري كما هو مطبق دولياً في دولة الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك، تنص المادة 115 على قائمة بالطلبات البحرية التي يمكن بموجبها المطالبة بالقبض أمام المحاكم الإماراتية. وتنص المادة 115 (2) (د) و (ه) على أن العقود المتعلقة باستخدام السفينة أو استغلالها بموجب عقد مستأجر أو غير ذلك، والعقود المتعلقة بنقل البضائع بموجب طرف مستأجر أو بوليصة شحن أو وثائق أخرى كديون بحرية. ومن ثم فإن خرق نقل البضائع سيكون مؤهلا على التوالي كديون بحرية ويمكن للمطالب أن يطلب الاعتقال بالاعتماد على الخلاف.

    استنتاج

    لا تزال طلبات الشحن هي أكثر أنواع الطلبات تعقيداً من جانب الأطراف في عقد النقل؛ فإن الأطراف لا تدرك الأسباب القانونية والعملية للمطالبة والآثار القانونية الدولية عند القيام بذلك. والفشل في نظم طلبات الشحن يمكن أن يضر بالاقتصادات من أداء وظيفتها الأساسية المتمثلة في تعزيز التجارة. ويقوم الفريق البحري التابع لشركة "STA" بإسداء المشورة إلى شركات النقل والأطراف الأخرى بشأن أنشطتها التجارية ولديها خبرة في مساعدة الشركات البحرية في الولاية القضائية. نأمل أن تكون هذه المقالة مفيدة بما فيه الكفاية.

     

    ]]>
    Thu, 22 Mar 2018 06:30:00 GMT
    <![CDATA[أسئلة وأجوبة: القوانين واللوائح الصيدلية في دولة الإمارات العربية المتحدة]]> صناعة الأدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة

     

    1.      ما هي القوانين واللوائح الرئيسية التي تحكم شركات الأدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

  •    التشريع الأساسي الذي يحكم شركات الأدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة هو القانون الاتحادي رقم 4 لعام 1983 بشأن مهنة الصيدلة والمؤسسات الصيدلانية (القانون الصيدلاني). وينطبق هذا القانون على الصيادلة، والمؤسسات الصيدلانية واستيراد وتصنيع وتوزيع المنتجات الصيدلانية.وتتناول المواد من 63 إلى 67 من القانون الصيدلاني تسجيل المستحضرات الصيدلانية. وتنص المادة 47 من القانون الصيدلاني على أنه يتعين على الشركة الحصول على ترخيص لفتح شركة صيدلانية وتحدد المواد 48 و 55 و 56 الشروط التي يجب أن تجتمع بها الشركة للحصول على الترخيص. وتشمل هذه، من بين أمور أخرى، اشتراط أن تتألف الشركة من أقسام مختلفة (قسم الإنتاج، القسم الكيميائي، قسم التطهير، والمختبرات البكتريولوجية)، وأن الصيادلة المرخص لهم يجب أن يشرفوا على المصنع.وتنص المادة 49 على أن يكون طلب الترخيص بفتح شركة صيدلانية مصحوباً بعقد التأسيس والنظام الأساسي للمصنع، وكذلك الترخيص الذي يصدر للمدير والصيادلة، ضمن وثائق أخرى.
  •  وينظم القانون الاتحادي رقم 14 لسنة 1995 بشأن التدابير المضادة لمكافحة المخدرات والمؤثرات العقلية استيراد (الأدوية والمنتجاتالطبية) إلى الإمارات العربية المتحدة.
  •  القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1984 يحكم متطلبات الترخيص والتسجيل من الأطباء والصيادلة وغيرهم من المهنيين في صناعة الأدوية في البلاد.
  •  وقد وضعت القوانين الاتحادية رقم 7 لعام 1975 والعدد 2 لعام 1996 شروطا محددة لإنشاء وترخيص المختبرات الطبية العامة والخاصة والعيادة والمستشفيات في البلد.
  •  ينص القانون الاتحادي رقم 1 لسنة 1979 بشأن تنظيم شؤون الصناعة على الشركات الصيدلانية الموجودة في البر الرئيسي، حيث يجب تعيين وكيل إماراتي محلي، ولا ينبغي أن تقل حصصها في رأس مال الشركة عن نسبة معينة.
  •  ينص القانون الاتحادي رقم 2 لعام 2015 بشأن الشركات التجارية على متطلبات إضافية تنطبق على الشركات بشكل عام، في مسائل مثل الترخيص، والاسم التجاري، وعقد التأسيس (المواد من 12 إلى 15).
  •  كما تصدر الهيئات الرقابية الحكومية لكل إمارة ( مثل هيئة الصحة بدبي أو هيئة الصحة بدبي والهيئة الصحية - أبوظبي أو هيئة الصحة - أبوظبي ) لوائح من وقت لاخر لتنظيم شركات الأدوية في نطاق اختصاصها.
  •  ويركز دليل "ترخيص مجتمع دبي ودليل الممارسات الصيدلانية" (فبراير 2013) الصادر عن إدارة التنظيم الصحي في هيئة الصحة بدبي بشكل رئيسي على الترخيص والبروتوكول للمؤسسات والمهنيين. ويقدم هذا الدليل معلومات عن الإجراءات الإدارية المطلوبة لإنشاء شركة صيدلانية. كما يوفر تعليمات حول شراء وتخزين، والاستغناء، ووصف الأدوية والأدوية. وتحدد مدونة قواعد سلوك وزارة الصحة أيضا المعايير المتوقعة من المهنيين الذين يقدمون الخدمات الطبية.
  •  

    2.       ما هي الجهات الحكومية التي تنظم ترخيص شركات الأدوية؟

    (وزارة الصحة) والوقاية هي الهيئة الرئيسية التي تنظم الترخيص لشركات الأدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة. وتنص المادة 65 من القانون الصيدلاني على وجوب تسجيل الأدوية المستوردة لدى وزارة الصحة بصرف النظر عما إذا كانت قد تمت الموافقة عليها أو تسجيلها في بلدها الأصلي. كما أن وزارة الصحة مسؤولة عن تنظيم وتنفيذ سياسات الرعاية الصحية في البلد.

     وعلاوة على ذلك، قامت كل دولة بإقامة هيئاتها الصحية المحلية للاشراف على قطاع الرعاية الصحية وقطاع الأدوية من اختصاصها(هيئة الصحة بدبي، وهيئة الصحة - أبوظبي ). وتراقب هذه الهيئات التنظيمية ترخيص الصيادلة والصيدليات، وتسجيل المستحضرات الصيدلانية، والمبادئ التوجيهية للإعلانات المتعلقة بالأدوية. وتقوم وزارة الصحة بصياغة سياسات صحية اتحادية وتنظم سوق الرعاية الصحية في الامارات الشمالية.

     

    3.      ما هي عملية التسجيل لإنشاء شركة أدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    وكما ذكر سابقا، يجب أن يتم تسجيل المنتجات الصيدلانية والمستحضرات الطبية في وزارة الصحة قبل استيرادها إلى السوق الوطنية. ويكلف حامل ترخيص السوق، إلى جانب ممثليه المحليين (مثل الموزعين المرخص لهم) بتقديم طلب جديد للعقاقير إلى وزارة الصحة قبل استيراد أو تصنيع األدوية. ويتحمل الوكيل المحلي المسؤولية الكاملة عن أي شكاوى يقدمها العملاء وعدم الامتثال للأنظمة التي تضعها الوزارة.

    يمنع القانون الصيدلي أي شخص من إعداد أو تأليف أو فصل أو تصنيع أو تغليف أو بيع أو توزيع أي دواء بدون ترخيص صالح من وزارة الصحة( المادة 1 ). وينص هذا القانون أيضاً على أن الشركات التي تستورد منتجات صيدلانية أو أجهزة طبية يجب أن تنشأ محليا في دولة الإمارات العربية المتحدة ولها رخصة استيراد الأدوية. كما يجوز للشخص الطبيعي الوحيد استيراد هذه المنتجات إذا كان من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.

     

    4.      هل هناك أي استثناءات لشرط تسجيل المنتجات الصيدلانية في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    وينص القانون الصيدلاني على أن جميع المنتجات الصيدلانية المستوردة إلى الإمارات العربية المتحدة يجب أن تكون مسجلة لدى وزارة الصحة، مع عدم وجود استثناءات. غير أن الممارسة العامة أكدت أن وزارة الصحة قد أذنت باستيراد منتجات الأدويةالغير مسجلة في ظروف استثنائية مثل :

  •   حالات الطوارئ.
  •   المخدرات والأدوية المطلوبة من قبل المؤسسات الصحية الحكومية أو شبه الحكومية.
  •   الأدوية المسجلة وغير المسجلة التي لا تتوفر في السوق المحلية.
  •   المخدرات المخدرة والمؤثرات العقلية وفقاً (للقانون الاتحادي رقم 14 لعام 1995).
  • ومع ذلك، فإن المستحضرات الصيدلانية غير المسجلة في بلد المنشأ لا يمكن استيرادها إلى دولة الإمارات العربية المتحدة حتى في ظل الظروف المذكورة أعلاه.

     

    5.      كيف يمكن للمصنعين الأجانب التجارة والتوزيع والإعلان عن المنتجات الصيدلانية في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    ولدى الشركات المصنعة الأجنبية خياران للتجارة والتوزيع للمنتجات الصيدالنية في دولة الإمارات العربية المتحدة. ويمكنهم إما تأسيس وجود محلي (شركة في الإمارات العربية المتحدة) أو تعيين وكيل محلي. وبالنظر إلى أن وزارة الصحة تتطلب تسجيل جميع المنتجات الصيدلانية، فإن على الصانع الأجنبي الذي ليس له وجود محلي أن يعين شريكا محليا للحصول على الموافقات اللازمة للتجارة والتوزيع والإعلان عن المنتج. وهذا يسمح للمصنعين الأجانب بالوصول إلى شبكة وموارد الوكيل المحلي، الذين قد يكونون قد رعوا علاقاتهم التجارية في البلد على مدى فترة طويلة. وتفرض دولة الإمارات العربية المتحدة قيوداً على هذه الملكية الأجنبية وترتيبات الرعاية.

     

    6 .    هل يتم تنظيم الوكلاء المحليين لشركات الأدوية؟ إذا كان الأمر كذلك، كيف؟

    ويخضع تعيين وكيل محلي مرخص من قبل شركات المستحضرات الصيدلانية للقانون الاتحادي رقم 18 لعام 1981 بشأن تنظيم الوكالات التجارية. وبموجب هذا النظام الأساسي، يقوم الوكيل المحلي بتوزيع منتجات شركات الأدوية في دولة الإمارات العربية المتحدة على اتفاقية وكالة مسجلة لدى وزارة الاقتصاد. ومع ذلك، يجب استيفاء الشروط التالية من قبل الوكيل المحلي:

  •   يجب أن يكون الوكيل المحلي من مواطني دولة اإلمارات العربية المتحدة أو كيان مملوك بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ( أي مئة في المائة مملوكة من قبل مواطني دولة اإلمارات العربية المتحدة ).
  •   فإن تعيين الوكيل سوف يمنح حصرا لإمارة واحدة أو عدة الإمارات.
  •   يجب أن توثق الاتفاقية باللغة العربية، ويجب أن تقدم الشركة المصنعة الأجنبية رسالة تؤكد عدم اعتراضها على التسجيل.
  • وسيكون للوكيل المحلي الحق في التجارة والتوزيع والإعلان عن المنتجات الصيدلانية حصراً وضمن حدود الإقليم المتفق عليه في اتفاق التوزيع بعد استيفاء المعيار المذكور أعلاه. إن حرص الوكيل على إدارة المنتجات المسجلة يعني أنها يمكن أن تمنع أطراف ثالثة من التعامل معها. ويحق للوكلاء أيضا الحصول على عمولة على بيع المنتجات المسجلة وسيكون لهم الحق في المطالبة بالتعويض عند انتهاء االتفاقية.

     

    7.   ما هي الرخصة التي يجب على الشركة الحصول عليها لفتح متجر طبي في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    يجب على الشخص (القانوني أو الطبيعي) الذي يعتزم إنشاء مخزن طبي أو مستودع للمنتجات الطبية الحصول على ترخيص مخزن طبي للقيام بأنشطتها في البلاد. هذا لا يقتصر على الشركات التي تتعامل مع المنتجات الصيدلانية ولكن ينطبق أيضا على الشركات التي تخزن المعدات الطبية. للحصول على هذا الترخيص، يجب على الشركة توظيف اثنين على الأقل من الصيادلة المرخص لهم لتنظيم المخزن الطبي، ويجب أن يكون هؤلاء الصيادلة مسؤولين عن تنظيم الأجهزة الطبية والمنتجات الصيدلانية.

     

    8.    ما هي مسؤوليات الصيدلي المرخصة في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    ويحمل الترخيص الصادر لصيدلية اسم "الصيدلي المرخص" ويكون مسؤولا عما يلي:

  •   استيراد المنتجات الصيدلانية.
  •  تخزين المنتجات الصيدلانية.
  •  الدخول في عقود تتعلق بالمنتجات الصيدلانيةأو الأجهزة الطبية.
  •  الامتثال للوائح وزارة الصحة والمنظم المحلي وأحكام القانون الصيدلاني.
  •  

    9 . هل هناك أي عقوبات على تقديم مستندات مزورة للحصول على ترخيص للقيام بمهنة الصيدلة؟

    وتنص المادتان 83 و 84 من القانون الاتحادي رقم 4 لسنة 1983 على أن الجناة قد يواجهون عقوبة السجن لمدة تصل إلى سنة واحدة وبغرامة كل من قدم مستندات أو معلومات مزورة للحصول على ترخيص، وعلى أي شخص يمارس الصيدلة بشكل غير قانوني. وتنص المادة 86 من القانون على أن الأشخاص الذين يخدعون أو يتقلدون المواد قد يواجهون عقوبة السجن لمدة أقصاها ثلاث سنوات وغرامة تصل إلى 000 10 درهم .

     

    10 . هل هناك أي قيود على ملكية الصيدليات في دولة الإمارات العربية المتحدة؟

    في الإمارات العربية المتحدة، يمكن للمرء الحصول على ترخيص لأكثر من مرفق طبي واحد. أما بالنسبة للصيدليات، فيجب أن تكون مملوكة لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو أن يمتلك المواطن الإماراتي مالا يقل عن 51٪ من أسهم الشركة. ينص القانون الاتحادي رقم 2 لعام 2015 على أن الصيدليات قد تكون مملوكة بالكامل لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي. لا يمكن للمرء الحصول على ترخيص لفتح أكثر من متجرين باستثناء الصيدليات الموجودة في المستشفيات.

     

    11 . ماذا يحدث عندما يتم إنهاء الصيدلي المرخص من الشركة الصيدلانية؟

    عندما يستقيل الصيدلي المرخص أو ينهي من عملهم، يجب على الشركة الصيدلانية تقديم طلب من خلال بوابة وزارة الصحة على شبكة الانترنت لإلغاء ترخيص الصيدلي الحالي. عند إلغاء الترخيص، يجب على الشركة بعد ذلك التقدم بطلب للحصول على ترخيص جديد مع صيدلي مرخص آخر. بعد هذه الخطوة، يجب تقديم طلب إلى إدارة التنمية الاقتصادية لتعديل الترخيص التجاري ليحل محل اسم الصيدلي المرخص له بالاسم الجديد.

    وقد تستغرق وزارة الصحة ما يقرب من 3 إلى 4 أسابيع لإلغاء الترخيص وإصدار ترخيص جديد وستستغرق إدارة التنمية الاقتصادية ما يقرب من أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع لتحل محل الترخيص.

     

    12 . هل يمكن أن يقوم الشخص نفسه بالتعامل مع التيقظ الدوائي والشؤون التنظيمية وإدارته من قبل الشخص نفسه أم أن هناك حاجة لأشخاص منفصلين للقيام بهذه المهمة؟

    ويعرف التيقظ الدوائي شعبياً بأنه سلامة المخدرات وهو العلم الدوائي لجمع وكشف وتقييم ورصد ومنع الآثار السلبية للمنتجات الصيدلانية. وبشكل عام، تقوم شركات الأدوية بتعيين نفس الصيادلة المرخص لهم للتعامل مع التيقظ الدوائي أيضا؛ على الرغم من أن وزارة الصحة لم تفوض بأن نفس الشخص يجب أن يضطلع بكلتا المهمتين. ويحق للشركة أيضا تعيين مسؤولين منفصلين لكل من هذه الوظائف.

     

    13 . هل يمكن للشركة الاستعانة بمصادر خارجية لاستيراد السلع الطبية أو التخزين في الإمارات العربية المتحدة؟

    إن الاستعانة بمصادر خارجية لوظيفة الاستيراد أو التخزين إلى طرف ثالث غير مصرح بها من قبل وزارة الصحة. وينبغي تسجيل جميع المعدات الطبية التي تستوردها شركة صيدلانية باسم نفس الكيان أمام وزارة الصحة. ويجب تخزين هذه الأجهزة الطبية والمنتجات الصيدلانية في المستودعات أو المخازن الطبية التي ينبغي أن تكون أيضا تحت ترخيص تلك الشركة.

     

    ]]>
    Wed, 28 Feb 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون العقود - تمديد الوقت]]>  

    المبدأ الوقائي وتوسيع الوقت

    مراراً وتكراراً ناقشنا حول مستوى الديناميكية في القطاعات والصناعات مثل البناء، البحرية، العملة الافتراضية وما شابه ذلك. واليوم، سنقوم بتحليل لماذا تكون هذه القطاعات المحددة نسبيًا أكثر دينامية من غيرها - وذلك أساساً لأن المشاريع و / أو المعاملات في هذه القطاعات تشمل العديد من الأطراف التي تعمل على مراحل مختلفة. وهي تشبه آلية لمختلف الأطراف التي تؤدي التزاماتها التعاقدية الفردية التي تسترشد عموماً بالمعايير المقبولة دوليًا.

    على سبيل المثال، في صناعة البناء والتشييد، تسترشد العقود الهندسية عمومًا بنماذج العقود الصادرة عن الاتحاد الدولي للدراسات الهندسية (فيديك)، جمعية النهوض الهندسي في اليابان (أو المعروفة شعبيا باسم إنا) وغيرها. هذه النماذج أو العقود الافتراضية هي في مكانها للحد من الديناميكية التي كنا قد ناقشنا عنها في وقت سابق؛ ومع ذلك، فهي ليست دائمًا قابلة للحياة لأن - كل مشروع يختلف عن الآخر. لم يتم تنظيم أي مشروعين أو معاملات بنفس الطريقة حيث أن كل مشروع له خصوصية خاصة في عدد الأطراف المعنية، وهيكل التمويل القائم، والمدة الزمنية التقديرية لإنجاز المشروع وما شابه ذلك.

    الآن، بعد العودة إلى الموضوع الذي تم تعيينه في البداية، شرحنا في هذه المقالة حقائق وقضايا قضية بارزة نشأت بسبب ديناميكية القطاع بين شركة أديارد أبوظبي ذ.م.م (وهي شركة تأسست في أبو ظبي، الإمارات العربية المتحدة) و سد للخدمات البحرية (شركة تأسست في المملكة المتحدة). قدمت قضية أديارد أبو ظبي (المدعية) ضد سد للخدمات البحرية (المدعى عليها) أمام محكمة العدل العليا (محكمة الملكة قسم المحكمة التجارية) لتقرير ما إذا كان هناك مقاول يمكن تمديد الوقت لإكمال المشروع عندما يحدث تأخير يقع ضمن نطاق "مبدأ الوقاية".

    حقائق القضية

    كانت شركة أديارد شركة صغيرة ومتوسطة الحجم متخصصة في بناء السفن في أبو ظبي و سد قدمت خدمات تجارية في الصناعة البحرية إلى القطاع العام في المملكة المتحدة. وقد تعاقدت المدعى عليها مع حكومة المملكة المتحدة لتقديم خدمات الموانئ البحرية وخدمات الملاحة وما شابه ذلك إلى البحرية الملكية للمملكة المتحدة على مدى فترة خمسة عشر (15) سنة. عينت شركة سد شركة أخرى، سيركو، كمقاول من الباطن وتغاضت عن المشروع.

    وقد اشترطت المدعى عليها المطالب في بناء وتجميع مراسيين (2) و سفن دعم العمليات الخاصة بموجب عقد مؤرخ 14 كانون الأول / ديسمبر 2007 (العقد). وقد ذكر العقد أن الجهة المطالبة تتحمل المسؤولية عن تصنيع وتجميع واستعداد طائرتين من طراز سوسف بحلول 30 أيلول / سبتمبر 2009 و 30 تشرين الثاني / نوفمبر 2009 لإجراء محاكمات بحرية. كما نصت المادة الثانية من العقد على أن المشكو ضده له الحق في إلغاء العقد في حالة عدم استعداد سوسفس للمحاكمات البحرية في المواعيد المتفق عليها. وتنص الفقرة 3-3 من المادة الثانية على ما يلي:

    "إذا فشل المنشئ في إكمال أي من المراحل الواردة في الفقرة 3.1 (ج) أو (هـ) في المواعيد المحددة فيه، يجوز للمشتري، بناء على خياره، إلغاء هذا العقد وفقاً لأحكام المادة العاشرة من هذا القانون، شريطة أن يكون أي تأخير ناتج عن التخلف عن السداد أو أي تأخير مسموح به، يتم تمديد تلك المدة إلى الحد نفسه ".

    وينص البند 2-1 من المادة العاشرة من العقد على أن أديارد كانت مسؤولة عن رد جميع المبالغ التي حصلت عليها من سد إذا لم تكن قد بدأت الإجراءات. ومع ذلك، فإن سوسف لم تكن جاهزة في المواعيد المقررة و سد في وقت لاحق مارست حقها في إلغاء رسائل العقد العقد المؤرخة 7 أكتوبر 2009 و 14 ديسمبر 2009.

    الادعاءات

    ادعاءات المدعية

    وبدأت أديارد إجراءات وفقاً للمادة العاشرة في 15 تشرين الأول / أكتوبر 2009 و 14 كانون الأول / ديسمبر 2009، مدعية أن التأخير قد حدث بسبب سد. كما ادعت في الاجراءات ان لها الحق في التمديد، وبالتالي، لم يكونوا مسؤولين عن رد الأقساط المدفوعة بواسطة سد. وكان الادعاء الرئيسي للمطالبة هو أن وكالة التنمية البحرية ووكالة خفر السواحل البحرية قد أوعزتا إليهما بإجراء تغييرات عديدة في تصميمات السفن في شهري حزيران / يونيو، وتموز / يوليو 2009. وذكرت أديارد أن التأخير لم يحدث بسبب إحداثها التغييرات في معايير السلامة في وكالة خفر السواحل البحرية.

    كما أفادوا بأن "المبدأ الوقائي" سيطبق في المسألة لأن نطاق عملهم قد عدل ليشمل الاختلافات بعد بدء العقد. كما أنشأت المحكمة في قضية ترولوب وكولس المحدودة ضد مجلس مستشفى نورث ويست متروبوليتان الإقليمي أنه عندما يقوم صاحب العمل بتعديل أو زيادة نطاق العمل للموظف عن طريق طلب هذا الأخير للقيام بأعمال إضافية، فإنه يصبح من غير العملي للموظف استكمال نطاق العمل في الوقت المقدر أو الممنوح. وفي مثل هذه الحالات، لا يحق لصاحب العمل الحصول على أي تعويضات مقطوعة بسبب عدم إنجاز المشروع في الوقت المحدد. ذكر أديارد أمام المحكمة أن سد قد طلب منهم القيام بعمل إضافي (الاختلافات) ورفض التفاوض على أي تعديلات أو نية من الوقت لاستكمال المشروع.

    ادعاءات المدعى عليها

    ومن جهة أخرى، ادعت شعبة التنمية المستدامة أن بنود التصميم التي طلبتها لا تمثل اختلافات، وذكرت أيضا أنه لم تحدث أي تغييرات في معايير السلامة التي وضعتها وكالة خفر السواحل البحرية. وادعوا أن وكالة خفر السواحل البحرية قد ذكرت فقط أن السفن يجب أن تمتثل لمتطلبات السلامة في قانون الصحة والصحة النباتية. وادعوا بأنه حتى لو كان هناك أي تغيير في نطاق العمل (كما ادعى أديارد)، فإنه لن يسهم في أي تأخير إضافي. وشددت شعبة التنمية المستدامة أيضا على عدم قيام الجهة المطالبة بتقديم إشعار وفقا للفقرة 2 من المادة الثامنة التي كلفت الأخيرة بتقديم "سبب التأخير".

    قرار المحكمة

    وحددت المحكمة أن هناك قضايا تعاقدية ووقائعية في هذه القضية لأن الطرفين أثارا ادعاءاتهما على كلا الأساسين. وقد نجح صاحب المطالبة في إثبات وجود اختلافات في المادة الخامسة، البند 2 من العقد. ومع ذلك، فإن قضية أديارد تعتمد في نهاية المطاف على انطباق المبدأ الوقائي في هذه الحالة المحددة. وأشارت المحكمة المستفادة إلى شرح المبدأ الوقائي في حكم مولتيبلكس ضد هونيويل، الذي ذكر فيه جاكسون  أن طرفاً واحداً لا يمكنه أن يصر الطرف الآخر على أداء التزام لا يمكن أن يؤديه الأخير بسبب بعض المعوقات التي طرحها الأول. وفي قطاع التشييد، لا يمكن لأصحاب العمل أن يحملوا المتعاقد المسؤولية إذا لم يتمكنوا من الوفاء بتاريخ الانتهاء بسبب الاختلافات (فعل أو إغفال) صاحب العمل. وبدلاً من ذلك، ينبغي تزويد المقاول بوقت معقول لاستكمال المشروع بالنظر إلى درجة التباين. ويهدف تمديد البنود الزمنية في عقود البناء إلى حماية وحماية حقوق وواجبات كلا الطرفين. هناك ثلاثة (3) المقترحات الشعبية التي وضعتها جاكسون التي لا تزال تتبع في قطاع البناء، ويجري:

  • ويمكن وصف الإجراءات المشروعة التي يتخذها رب العمل بأنها وقائية إذا تسببت في تأخير يتجاوز التاريخ المحدد في العقد؛
  • الإجراءات الوقائية التي يتخذها صاحب العمل والتي لا تحدد الوقت بصفة عامة (شريطة أن ينص العقد على أحكام انتهاء المدة أو تمديد فترة الوقت بالنسبة لتلك المسائل المحددة)؛
  • وعندما خلص الطرفان إلى أن هناك غموضاً بشأن تمديد شرط الوقت - فإن هذا الغموض ينبغي أن يحابي المتعاقد.
  • ووجدت المحكمة أن أديارد فشل في إنفاذ المبدأ الوقائي لأنه لم يكن لديهم أي مطالبة جوهرية بتمديد الوقت. ولاحظت المحكمة أيضاً أن الفقرة 3 من المادة الثانية والمادة الثامنة قد حددت بوضوح الظروف التي يمكن للمتعاقد أن يطالب فيها بتمديد الوقت اللازم لإنجاز المشروع. ومع ذلك، فشل أديارد في تقديم إشعار وفقا للمادة الثامنة، البند 2 لتنفيذ هذه الشروط. بل على العكس من ذلك، حتى لو لم تكن هناك متطلبات بشأن الإشعار، ينبغي تحليل السبب الفعلي للتأخير لفهم تمديد الوقت. وبمجرد تحديد سبب التأخير أو سببه وتحليله، ينبغي إضافة فترة التأخير إلى التاريخ التعاقدي الأولي. غير أن المطالب استمر في الادعاء بأن المشكو ضده لم يوافق على إجراء أي تعديلات على تاريخ الاكتمال (تاريخ المحاكمات البحرية). ولذلك، رأت المحكمة أن المشكو ضده كان له الحق في إلغاء العقد منذ فشل أديارد في إكمال العمل قبل تاريخ المحاكمات البحرية. ولاحظت المحكمة أيضا أن هذا التأخير لم يحدث بسبب المدعى عليها وحكم القضية كان لصالح سد.

    ___________________________________________

  •    ترقم القضية 2009 فوليو رقم 1361 و 1622؛ [2011].
  •    تشرين الأول / أكتوبر 2009 رسالة بشأن السفينة 10 سفينة من طراز سوسف؛ و 1 كانون الأول / ديسمبر 2009 رسالة بشأن سفينة 11 سوسف هال
  •    15 تشرين الأول / أكتوبر 2009، بشأن الإجراءات المتعلقة ب سفينة السفينة "سوسف" و 14 كانون الأول / ديسمبر 2009، الإجراءات المتعلقة بسفينة السفينة 11 من طراز سوسف.
  •    [1973] 1 واتفورد المحلية الراديو 601.
  •    [2007] باص لر ديجيست D109
  •  

    ]]>
    Wed, 28 Feb 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مسؤولية الامتياز]]> مسؤولية الامتياز

    لا يمكنك جلب الشتاء الكندي إلى دولة الإمارات العربية المتحدة، ولكن يمكنك الاستمتاع بالقهوة الدافئة من تيم هورتنز في دولة الإمارات. إن دولة الإمارات متعددة التنوع فهي مركز عالمي للامتياز. وقد شهدت أعمال الامتياز في دولة الإمارات العربية المتحدة تطوراً مستمراً على مدى العامين الماضيين. وقد وسعت شركات عالمية كثيرة من منظماتها في الإمارات على مدى السنوات الأخيرة الماصية. إن تعدد الجنسيات في دولة الإمارات، و وضعها التجاري الممتاز أدى إلى جلب العديد الزوار إليها و من مختلف البلدان. فالعديد من الأبواب المفتوحة التي تمنحها الإمارات للمنظمات تمكنها من الازدهار. وتعتبر دولة الإمارات العربية المتحدة نقطة محورية في هذا الامتياز الديناميكي حيث أنها بوابة تجارية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا. وتحتل دولة الإمارات المرتبة الثانية في المملكة المتحدة حول العلامات التجارية العالمية للتجزئة مع دبي باعتبارها الخيار الأكثر شيوعاً للاستثمار. لما فيها من المقاهي ومحلات السوبر ماركت والمطاعم الفاخرة، لمحلات التوفير و من محلات العلامات التجارية العالمية للملابس، فمعظم الأسماء المعروفة في العالم موجودة في أسواق دولة الإمارات.

    وفي حين يبدو مفهوم الامتياز بسيطاً، إلا أنه ينبغي أخذ العديد من القضايا في الاعتبار عند التعامل مع قطاع الأعمال هذا. ومن الضروري فهم حقوق والتزامات صاحب الامتياز وما هي القضايا والقواعد التي ينبغي للمرء أن ينظر فيها قبل المضي قدماً. أما فيما يتعلق بمفهوم الامتياز في دولة الإمارات العربية المتحدة، فلا يوجد قانون محدد للأعمال التجارية، كما أن حق الامتياز هو موضوع الأنظمة التجارية والوكالات التي لا تميز بين وكالة الامتياز أو اتفاقيات التوزيع أو أي شكل آخر من علاقات وكالة المبيعات. لا يوجد تشريع محدد لتنظيم أعمال الامتياز في دولة الإمارات العربية المتحدة، ولكن هناك العديد من القوانين في دولة الإمارات العربية المتحدة، التي تحكم شركات الامتياز على النحو التالي:

    1 - القانون الاتحادي رقم 18 لسنة 1981 بشأن تنظيم الوكالات التجارية (بصيغته المعدلة بالقانون رقم 14 لسنة 1998) وتعديلاته بالقانون رقم 13 لسنة 2006 (قانون الوكالة). 2 - القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 المعاملات المدنية (القانون المدني)؛
    3 - القانون الاتحادي رقم 18 لسنة 1993 بشأن المعاملات التجارية (قانون المعاملات التجارية).

    حل النزاعات

    ينص القانون في دولة الإمارات العربية المتحدة على أن المواطنين أو الشركات الإماراتية المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو الذين لديهم شريك أو رعاة من دولة الإمارات العربية المتحدة يسمح لهم بمزاولة الأعمال فيها. ومع ذلك، هناك استثناء للشركات التي لديها تم تأسيسها في المناطق الحرة. و للشركات في المناطق الحرة حرية اختيار قانون أجنبي يحكم اتفاقها. من ناحية أخرى، تنطبق القوانين الاتحادية الإماراتية على الترتيبات التجارية مثل القانون المدني وقانون المعاملات التجارية التي تحكم العقود غير المسجلة أو الشركات التي لها وجود في البر الرئيسي للإمارات العربية المتحدة.

    يميز النظام القانوني في دولة الإمارات العربية المتحدة بين شكلين الاتفاقات المسجلة وغير المسجلة في وزارة الاقتصاد. وبصفة عامة، تعترف هذه القوانين بحق الأطراف في صفقة غير مسجلة بالتعاقد مع بعضها البعض على الشروط التي قد تتفق عليها، وهي حرة في اختيار قانون أجنبي يحكم اتفاقها. وهناك أيضا بعض الاحداث التي لا تنظر فيها المحاكم المحلية في اختيار الأطراف للقانون وتدير العقد بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة.

    الاتفاقيات المسجلة

    كان الامتياز يسجل اتفاقه بموجب قانون الوكالة، امتياز يحمل موقف متطرف بشأن التفاوض على إنهاء عقد مما يجعل من الصعب جدا على صاحب الامتياز القيام بإنهاءنهاء اتفاق مسجل. وسوف يكون الامتياز أيضا قادراً على منع الواردات من المنتجات التي يغطيها الامتياز.. وبالتالي، من الناحية العملية، من الأفضل لأصحاب الامتياز أن يتخذوا خطوات لضمان عدم حدوث أي تسجيل بموجب قانون الوكالة لأن القانون يفضل الامتياز أكثر من صاحب الامتياز. توصي وزارة الاقتصاد في الإمارات العربية المتحدة الشركة بتطبيق قانون الوكالة في الإمارات العربية المتحدة لتسجيل نفسها وتلبية المتطلبات التالية:

    1.  يجب أن يكون الوكيل من مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة أو شركة مملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة؛ 2. يجب أن تكون العلاقة حصرية؛ و
    3. يجب أن تسجل العلاقة بين الوكيل والمدير لدى وزارة الاقتصاد الإماراتية.

    مسائلة الطرف الثالث

    كما هو الحال في إنشاء اتفاق الامتياز لوكالة، فإن الامتياز (الرئيسي) يمكن أن يكون مسؤولا عن الأفعال التي يؤديها الامتياز (الوكيل) في سياق الأعمال العادية. وهي حالة يكون فيها شخص ما مسؤولاً عن أفعال أو إغفالات شخص آخر.

    يمكن أن تكون القواعد المتعلقة بالمسؤولية المباشرة لأصحاب الامتيازات معقدة وتختلف من دولة إلى أخرى.

    في الولايات المتحدة الأمريكية

    المسؤولية المشكوك في صحتها، والسمعة الطيبة تنشأ من العلاقة بين الوكيل والعامل أو علاقة رب العمل والموظف بين الأطراف في العقد.

    تقع المسؤولية ذات الصلة بسبب الوكالة الفعلية المثبتة و ثبت أيضا بسبب المسؤولية المباشرة، حيث يمكن أن يكون الامتياز مسؤولًا عن إهمالها أو بسبب سهو.

    إذا أبرم الوكيل عقداً مع طرف ثالث بموجب سلطته الفعلية، فإن الاتفاق الذي ينشأ سيخلق حقوقاً وخصوم تعاقدية بين المدير والطرف الثالث.

    ومذهب السلطة الظاهرة يرتكز على فرضية أن الشخص الذي يسبب شخص ثالث للاعتقاد و هو وكيله يجب أن يتحمل الخسارة المرتبطة الاعتماد المعقول لهذا الطرف الثالث على السلطة وكيل المفترض. على سبيل المثال، في قضية كرينكلي ضد هوليداي إنز، أيدت محكمة الاستئناف الدائرة الرابعة  قرار هيئة محلفين ضد هوليداي إن. وقد سرقت عصابة "موتيل بانديتس" التي انفجرت في غرفة المدعي في فندق هوليداي إن.

    وأشارت المحكمة إلى أن صاحب الامتياز "يشارك في الإعلانات الوطنية ... دون تمييز بين الممتلكات المملوكة للشركة والممتازة." وشهد المدعي بأنهم اختاروا فندق هوليداي إن لأنهم يعتقدون أنه سيكون "مكانا جيدا للبقاء" استنادا إلى زياراتها السابقة إلى السلسلة.

    كما رأينا أعلاه، فإن "امتياز" باعتباره جزءا من كيان تجاري واحد (باستخدام العلامة التجارية، والإعلانات، أو الهندسة المعمارية)، والاعتماد المستهلك معقول على تمثيل الامتياز.

    تعتمد نسبة ملكية الولايات المتحدة على النشاط التجاري والغرض من المكتب الذي ترغب الشركة الأمريكية في إنشائه. يسمح للشركات الأمريكية بفتح مكاتب تمثيلية أو فرعية أو إقليمية ذات ملكية بنسبة 100٪، إلا أنها تقتصر على عمليات تجارية مباشرة. إذا رغبت منظمة أمريكية في تأسيس مشروع تجاري في دولة الإمارات العربية المتحدة، في هذه المرحلة، يتطلب القانون مشروعاً مشتركاً مع دولة الإمارات العربية المتحدة تمتلك ما لا يقل عن 51٪ من السوق.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة

    يعتبر عقد الوكالة صفقة تجارية ويعمل الوكيل وفقاً لنشاطه المهني. وبموجب هذا القانون، يقوم الوكيل بعمل قانوني نيابة عن موكله وبناء على طلبه بتكليف من العميل. ولا يجوز لأي طرف ثالث يتعاقد مع الوكيل بالعمولة أن يشير إلى المدير الذي يبقى أجنبيا من العقد. ولا ينشأ الاتفاق بين مدير وأي شخص تعاقد مع الوكيل العمومي أي علاقة قانونية تسمح لأحدهما بالإشارة إلى الآخر بحجة الجشع.

    القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة

    المادة 282

    كل إضرار بالغير يلزم فاعله و لو غير مميز بضمان الضرر.

    المادة 313

    لا يُسأل أحد عن فعل غيره و مع ذلك فللقاضي بناء على طلب المضرور إذا رأى مبرراً أن يلزم أياً من الآتي ذكرهم حسب الأحوال بأداء الضمان المحكوم على من أوقع الضرر:

    أ‌-       من وجب عليه قانوناً أو اتفاقاً رقابة شخص في حاجة إلى الرقابة بسبب قصره أو حالته العقلية أو الجسمية إلا إذا ثبت أنه قام بواجب الرقابة أو أن الضرر كان لابد واقعاً ولو قام بهذا الواجب بما ينبغي من العناية.

    ب‌-   من كانت له على من وقع منه الإضرار سلطة فعلية في رقابته و توجيهه و لو لم يكن حراً في اختياره إذا كان الفعل الضار قد صدر من التابع في حال تأدية وظيفته أو بسببها.

    وتعد دولة الإمارات العربية المتحدة سوقاً مهماً مع وجود عدد كبير من الشركات من خلال منح الامتيازات. لا يوجد قانون أو تشريع يتعلق بالامتيازات في دبي و / أو الإمارات العربية المتحدة.

     والعمليات ذات الصلة بالامتياز تخضع لمتطلبات مدنية وتجارية مع مبادئ الشريعة الإسلامية بشأن المعاملات التجارية. وبناء على ما سبق، يتضح أنه على خلاف الولايات المتحدة الأمريكية، ترى دولة الإمارات العربية المتحدة أن الشخص لا ينبغي أن يكون مسؤولاً عن فعل شخص آخر إذا لم يكن مسؤولاً مباشرة عن الإشراف على قانونه وليس له سيطرة على القانون.

     كما أن الوكيل يعمل من قدرته على إدارة الأعمال والمبدأ، أي أن صاحب الامتياز لا يمكن أن يكون مسؤولاً عن أفعال الوكيل، أي حق الامتياز.

     

    ]]>
    Sun, 11 Feb 2018 11:03:00 GMT
    <![CDATA[قانون الإيجارات في أبوظبي]]> تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات)تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات) 

    • قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:

    اعطى القانون للمستأجر طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبيق سقف اللإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل. محامون في أبوظبي.

    • قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشان لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:

    بموجب أحكام القانون. يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية. ويرأس اللجنة قاضً. وللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقته من قبل أي من الطرفين.كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشهود، وأحضار المترجم لأي شخص لايجيد اللغة العربية.

    • قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن اجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:
    قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظام يسمى "نظام بلدية أبوظبي للتوثيق"الذي وضع بموجبه  نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار يجب تسجيلها في بلدية أبوظي. وعقود الإيجار إما أن تكون باللغة العربية أو الإنجليزية أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.   وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرىء على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد ملغي في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
    • لقرار رقم 12 لسنة 2013 بشان ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي.:
    تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعدادة للتأجير واستخدامة كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، كما أن القرار يحظر إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
    •  القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
    لايسمح القرار بإستئجار المباني التالية: 
  • المباني المبنية في المزارع .
  • المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.
  • المسكن العام الذي تم هدمة وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.
  • الوحدات السكنية التي تم بنائها على ارض سكنية مرخصه من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.
  • قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.فعلى المالك أن يخطر المستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقة. وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشهر. وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة سعر الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر متجدد تلقائياً بذات الشروط وبذات سعر الإيجار.

     

    •  قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني
    يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب أن لا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
    •  القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
    نص القرار الإداري على الاحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لمايلي:
    •  عند عملية تغير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
    • رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
  • 1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • 1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.
    •   اقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
    حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، وايضا دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضه على الجميع وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار. 
    • قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشان اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة ادراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
    ادخل قانون الإيجار نسبة سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 إلا انه تمت إعادته مرة أخرى بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك إعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل الإيجار لعقد الإيجار عند الإتفاق. ومع ذلك اذا لم يتم الايجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
    • التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار 
    ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي  قراراً نهائياً وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، اما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للاطراف أن يستأنفوا الحكم خلال  15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي. وكذلك للإطراف الحق في الطعن على حكم الإستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.   ملاحظات مهمه:   1.     مدة الإيجار:
    •  يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
    • عند انتهاء مدة العقد ويستمر المستأجر بالإستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فانه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
    • اذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الأخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
    • لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب إنتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
    • يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرار جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحاله لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
    • بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.  

    2.      يجب إتباع الاجراءات التالية:

    •        التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.
    • السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصيانة والرسوم الاخرى..  
    وتجدر الإشاارة إلى انه، في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجاريو مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.   وبناءً عليه، فإن من الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر.    ]]>
    Tue, 16 Jan 2018 03:09:00 GMT
    <![CDATA[قرار التحكيم أم النظام العام]]> قرار التحكيم أم النظام العام

    "(النظام العام من الأمور الهشة، و إذا لم تقم بإصلاح الجزء المكسور من النافذة بأسرع وقت ممكن فإن النافذة كلها ستنكسر)"

             الكثير منا يتراجع بعد البدء بإجراءات المحكمة، نظراً إلى كونها مكلفة و طويلة المدة بطبيعتها. لكن لحسن الحظ، فإنه يوجد طرق بديلة لتسوية النزاعات كالتحكيم. فقد أصبح التحكيم في العالم المعاصر خياراً ملائماً لكثير من المستثمرين، و هو موضع إقبال و ترحيب من قبل الدول المتقدمة التي تهدف إلى جذب الاستثمارات الدولية. فالتحكيم هو الحل الأنسب عندما يتعلق الموضوع بالتعامل مع النزاعات التي تنشأ بين الأطراف و مسائلها الحساسة..

    إذا كنت أحد الخصوم، و قمت باختيار التحكيم لحل النزاع، فعليك أن تكون مطمئناً على أنه سيتم التعامل مع قضيتك بجد و حرفية من قبل خبير متخصص في هذه المسألة، على عكس اللجوء إلى القضاء و عدم معرفة ما إذا كانت قضيتك ستصل إلى الخبير المناسب و المختص الذي يمكنه أن يتعامل مع قضيتك بحرفية! فضلاً عن أن إجراءات التحكيم عادة تكون أسرع من إجراءات اللجوء إلى المحاكم، و خاصة إذا كان النزاع بين أطراف من دول مختلفة.

     

    المسائل المحلية:

    يمكن لكل طرف من أطراف النزاع أن يقوم بتعيين المحكم أو مركز تحكيم محدد. فعندما يتلقى المحكم الذي تم تعيينه الطلبات و الردود من الطرفين، يصدر قراراً بناء عليها، و هذا القرار الذي يقوم المحكم بإصداره يعد وفقاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة قراراً ملزماً و نهائياً. فقد أعطى قانون الإجراءات المدنية الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 للتحكيم سلطة في إصدار قرارات نهائية و ملزمة و قابلة للتنفيذ في المحاكم. و عليه، فلا يجوز لأي من الطرفين بعد صدور قرار التحكيم أن يطعن بهذا القرار بأي طريق من طرق التحكيم، إذ أن هذا القرار نهائي لا يمكن تعديله. إلا أن قانون الإجراءات المدنية الاتحادي قد استثنى من ذلك بعض الحالات في المادة 216 إذ أنه قد نص في هذه المادة على أنه يجوز للمحكمة أن تقوم بإلغاء قرار التحكيم. فقد نصت المادة سالفة الذكر على أنه : ﻳﺠﻮز ﻟﻠﺨﺼﻮم ﻃﻠﺐ ﺑﻄﻼن ﺣﻜﻢ اﻟﻤﺤﻜﻤﻴﻦ ﻋﻨﺪﻣﺎ ﺗﻨﻈﺮ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﻓﻲ اﻟﻤﺼﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻴﻪ وذﻟﻚ ﻓﻲ اﻷﺣﻮال اﻵﺗﻴﺔ: إذا كان ﻗﺪ ﺻﺪر ﺑﻐﻴﺮ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ أو ﺑﻨﺎًءً ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺑﺎﻃﻠﺔ أو ﺳﻘﻄﺖ ﺑﺘﺠﺎوز اﻟﻤﻴﻌﺎد أو إذا ﺧﺮج اﻟﺤﻜﻢ ﻋﻦ ﺣﺪود اﻟﻮﺛﻴﻘﺔ، و إذا  صدر اﻟﺤﻜﻢ ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻤﻴﻦ ﻟﻢ ﻳﻌﻴﻨﻮا ﻃبقاً ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺑﻌﻀﻬﻢ دون أن ﻳﻜﻮﻧﻮا ﻣﺄذوﻧﻴﻦ ﺑﺎﻟﺤﻜﻢ ﻓﻲ ﻏﻴﺒﺔ اﻵﺧﺮﻳﻦ أو ﺻﺪر ﺑﻨﺎًء ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ ﻟﻢ ﻳﺤﺪد ﻓﻴﻬﺎ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﻨﺰاع أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺷﺨﺺ ﻟﻴﺴﺖ ﻟﻪ أهﻠﻴﺔ اﻹﺗﻔﺎق ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺤﻜﻴﻢ أو ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻢ ﻻ ﺗﺘﻮﻓﺮ ﻓﻴﻪ اﻟﺸﺮاﺋﻂ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ، و إذا وقع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثّر على الحكم.

    خلافاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة لم يمنح القانون الفرنسي قرارات المحكمين سلطة على الأحكام القضائية، إذ أن القانون الفرنسي قد سمح بالطعن بقرارات التحكيم، هذا بالنسبة إلى قرارات التحكيم الداخلية. أما بالنسبة إلى قرارات التحكيم الدولية فهي نهائية و ملزمة.

    فضلاً عن ذلك، ينص قانون الإجراءات المدنية في المادة (203) على أنه : " ولا يجوز التحكيم في المسائل التـي لا يجوز فيها الصلح ولا يصح الاتفاق على التحكيم إلا ممن له أهلية التصرف في الحق محل النزاع" و المسائل التي لا يجوز فيها الصلح و لا يمكن تسويتها تصبح مسألة من مسائل النظام العام، و هذا يعني أنه إذا تم التوصل إلى قرار تحكيم فيه انتهاك للدليل العام فإن هذا القرار سيتم إلغاؤه!

    من الضروري فهم النظام العام كما تم تعريفه وفقاً لقوانين دولة الإمارات العربية المتحدة. فالنظام العام هو محموعة من المصالح الأساسية التي يقف عليها المجتمع سواء كانت سياسية أو اقتصادية أو اجتماعية، فقد وضع النظام العام لحماية المصالح، فيجب احترامها و اتبعاعها من قبل جميع أفراد المجتمع. إن مصطلح النظام العام واسع، و يختلف من مجتمع لآخر، فما قد يعتبر انتهاكاً للنظام العام في دولة الإمارات العربية المتحدة قد لا يكون كذلك في دول أخرى. فإن أي اتفاق أو قرار مخالف للنظام العام يعتبر باطلاً في دولة الإمارات العربية المتحدة. عرّف قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 النظام العام، فقد نصت المادة (3) من القانون السالف الذكر على أنه : "يعتبر من النظام العام الأحكام المتعلقة بالأحوال الشخصية كالزواج و الميراث و النسب و الأحكام المتعلقة بنظم الحكم و حرية التجارة و تداول الثروات و قواعد الملكية الفردية و غيرها من القواعد و الأسس التي يقوم عليها المجتمع و ذلك بما لا يخالف الأحكام القطعية و المباديء الأساسية للشريعة الإسلامية". و لكن قد يتسائل البعض، كيف يمكن أن يخالف قرار التحكيم النظام العام؟

    رفعت قضية عقارية أمام محكمة التمييز في دبي بموجب الرقم 190/2011، و قررت المحكمة إلغاء قرار التحكيم، و ذلك نظراً إلى عدم توقيع العقد المبرم بين المشتري و المطور لبيع وحدة خارج المخطط في السجل العقاري المؤقت مما يجعله عقداً مخالفاً للنظام العام. فلجأ المشتري للتحكيم لإلغاء عقدي شراء تم إبرامهما مع المطور لأن عقود الشراء لم تسجل في السجل بناء على ما ورد في المادة 3 من القانون الاتحادي رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المؤقت دبي و التي تنص ما ما يلي: " لا يجوز لأي وسيط عقاري ممارسة نشاط الوساطة العقارية في دبي ما لم يكن مرخصاً ومسجلاً في مؤسسة التنظيم العقاري".

     ذكرت المحكمة في حكمها أنه بما أن المحكم الذي عالج هذه القضية يعرف أثناء الإجراءات أن العقود لم تسجل، فإن المحكم على علم بانتهاك النظام العام وليس له اختصاص في القضية. وبناء عليه، جعل قرار التحكيم هذا باطل و تم إالغاؤه. اتخذت محكمة التمييز في دبي موقفا مماثلا في القضية رقم 14 لسنة 2012. ويترتب على ذلك أن المستثمرين والمطورين يجب أن يدركوا أن الوحدات غير المخطط لها والتي لم يتم تسجيلها في السجل العقاري ستلغي اختصاص التحكيم بسبب الافتقار من تسجيل الوحدة، وسوف تصبح مسألة النظام العام التي ستكون ضمن الولاية القضائية الوحيدة للمحاكم.

    لرفع قضية عقارات، لابد أولاً من فهم العملية الصحيحة من محامي عقارات و ذلك لضمان عدم تضييع الوقت و الجهد. فإذا قام مطور ببيعك وحدة غير مسجلة، عليك الذهاب إلى المحكمة لإلغاء اختصاص التحكيم في هذا العقد و المطالبة بإنهاء الاتفاقية الموقعة.

    وبمجرد أن تنفذ المحكمة القرار، سيكون للمطور الحق في طلب الإلغاء بناء على مخالفة النظام العام. ولذلك، فمن المستحسن أن تذهب إلى المحكمة مباشرة في مثل هذه الحالات.

    في نهاية المطاف، يجب أن يكون هناك توازن بين حماية النظام العام، الذي يحافظ على قيم المجتمع والتحكيم الذي يدعم المستثمرين من جميع أنحاء العالم للاستثمار في البلاد، والذي هو بوابة للاستثمارات الدولية والتنمية الاقتصادية في المنطقة

     فقد اتخذت دولة الإمارات العربية المتحدة خطوة هامة من حيث إنشاء منصات للتحكيم من خلال مراكز التحكيم العالمية. ومع ذلك، نحن بحاجة إلى وضع معايير واضحة على ما يعتبر جزءا من النظام العام بدلا من مجرد إعطاء أمثلة في القانون وتجاوزه إلى المحكمة لاتخاذ قرار.

    ]]>
    Sat, 16 Dec 2017 11:29:00 GMT
    <![CDATA[دليل قانون الطيران في دولة الإمارات: سؤال و جواب]]> دليل قانون الطيران : الإمارات العربية المتحدة

    الجزء 1 – العام

    1.1  يرجى سرد ووصف التشريعات الأساسية والهيئات التنظيمية الرئيسية التي تنطبق على و / أو تنظم الطيران في نطاق سلطتك

    التشريعات الرئيسية لدولة الإمارات العربية المتحدة التي تحكم قانون الطيران هي كما يلي:

    • القانون الاتحادي رقم 20 لسنة 1991 بشأن الطيران المدني (قانون الطيران المدني) ؛
    • القانون الاتحادي رقم 4 لسنة 1996 بشأن هيئة الطيران (قانون هيئة الطيران) ؛
    • القانون الاتحادي رقم 20 لسنة 2001 بشأن التعديلات في قانون هيئة الطيران. و
    •  القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 1983 بإصدار قانون المعاملات التجارية ، الذي ينص على قواعد النقل الجوي.
    •  القانون الاتحادي رقم 22 لسنة 1972 بشأن مشاركة دولة الإمارات العربية المتحدة في مشروع إنشاء وحدة اختبار عربية لمعدات الملاحة الجوية.

    اللوائح تشمل:

    • لائحة الطيران المدني - نظام الترخيص لشهر يوليو 2011.
    • لائحة الطيران المدني - اللائحة العامة لشهر مارس 2013 ؛
    • تنظيم الطيران المدني - تنظيم العمليات لشهر يوليو 2011 ؛
    • لائحة تنظيم الطيران المدني - صلاحية الطيران في يوليو 2011 ؛
    • لائحة تنظيم الطيران المدني - أنظمة سلامة الطيران في فبراير 2011.
    • لوائح الطيران المدني - أنظمة أمن الطيران في مايو 2016.
    • لائحة الطيران المدني - لوائح الملاحة الجوية في سبتمبر 2011.
    • تنظيم الطيران المدني - خدمات الطوارئ للمطارات في فبراير 2017 ؛
    • تنظيم الطيران المدني - نظام إدارة السلامة لشهر يونيو 2016 ؛
    • لائحة الطيران المدني - فيما يتعلق بنظام الطائرات بدون طيار (CAR UAS) في فبراير 2017 ؛
    • تنظيم الطيران المدني - نقل البضائع الخطرة جواً في مايو 2015 ؛
    • لائحة تنظيم الطيران المدني - تنظيم الشركات الأجنبية الصادر في أكتوبر 2016 و
    • تنظيم الطيران المدني - الطائرات الرياضية الخفيفة مارس 2013.

    يسري قانون الطيران المدني على جميع الطائرات المسجلة في دولة الإمارات العربية المتحدة ، ومراقبة الحركة الجوية ، والاتصالات ، والمطارات المدنية ، في حين أن قانون هيئة الطيران قد أنشأ الهيئة العامة للطيران المدني (الهيئة العامة للطيران المدني).الهيئة العامة للطيران المدني هي الجهة التنظيمية التي تم تعيينها لضمان الامتثال الملائم لقانون الطيران المدني في دولة الإمارات العربية المتحدة ، مع التأكيد على مفهوم الأمن والسلامة. تتمتع الهيئة العامة للطيران المدني بسلطة حصرية على صناعة الطيران في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وهي مسؤولة عن خدمات الملاحة الجوية في الطريق وجميع جوانب السلامة الجوية.
    وبالتالي ، فإن لكل إمارة سلطة طيران خاصة بها تنظم جميع الأمور المتعلقة بالطيران في إمارة كل منها ، مثل هيئة الطيران في دبي المنشأة بموجب القانون رقم 21 لعام 2007 ، إدارة الطيران المدني في أبوظبي ، إدارة الطيران المدني في رأس الخيمة. دائرة الطيران المدني بالشارقة ، دائرة الطيران المدني ، الفجيرة.

    2.1  ما هي الخطوات التي يتعين على شركات النقل الجوي اتخاذها للحصول على رخصة تشغيل؟

    هناك العديد من الخطوات التي ينطوي عليها الحصول على رخصة تشغيل لشركات النقل الجوي وهي كالتالي:
    مرحلة ما قبل التقديم:
    قبل تقديم الطلب عبر الإنترنت ، يجب على مقدم الطلب مقابلة الهيئة العامة للطيران المدني ويجب عليه مناقشة خطته الأولية خلال اجتماعاته السابقة. خلال هذه المرحلة ، يقدم مقدم الطلب بيان النوايا قبل التطبيق والمستندات المطلوبة من قبل الهيئة العامة للطيران المدني. على أساس المعلومات المقدمة من مقدم الطلب ، ستقدم الهيئة العامة للطيران المدني الطلب الرسمي ليقدمه مقدم الطلب.
    مرحلة تقديم الطلبات الرسمية:
    تبدأ هذه المرحلة عندما يقدم مقدم الطلب طلب رسمي للحصول على شهادة مشغل جوي (AOC) مع العديد من الوثائق والكتيبات التي تصف عملياته حسب توجيهات الهيئة العامة للطيران المدني. يجب أن يبدأ الطلب قبل 90 يومًا على الأقل من عمليات الإيرادات الفعلية.
    مرحلة تقييم المستندات:
    تتضمن هذه المرحلة تقييمًا مفصلاً للوثائق والأدلة لمحتواها وامتثالها. خلال هذه المرحلة ، سوف تتحقق الهيئة العامة للطيران المدني من اللياقة الفنية للعمليات المقترحة من قبل المشغل. يجب ألا تكون الوثائق والأدلة المقدمة للنظر فيها قبل 60 يومًا على الأقل من بدء العمليات المقترحة لتجنب التأخير غير المبرر.

    مرحلة الفحص: خلال هذه المرحلة ، ستقوم الهيئة العامة للطيران المدني بفحص ما إذا كانت المرافق والمعدات المادية المقترحة من قبل مقدم الطلب مناسبة لنوع العمليات وحجمها. يجب على مقدم الطلب إثبات قدرته على الامتثال لجميع المتطلبات وممارسات التشغيل قبل بداية عمليات الإيرادات الفعلية.
    مرحلة إصدار الشهادات:
    تبدأ المرحلة عندما تستجيب الهيئة العامة للطيران المدني للتطبيقات والعمليات المقترحة لمقدم الطلب وتتخذ الخطوة اللازمة لإصدار شهادة AOC. ومع ذلك ، إذا كانت الهيئة العامة للطيران المدني غير راضية خلال مرحلة التفتيش ، فإن مرحلة إصدار الشهادات لن تتم حتى يتم الالتزام بمتطلبات السلامة والأمن.

    3.1 ما هي التشريعات الأساسية في نطاق سلطتك والتي تحكم سلامة الطيران ، ومن الذي يقوم بإدارة السلامة الجوية؟

    التشريع الرئيسي الذي ينظم السلامة الجوية هو قانون الطيران المدني. ومع ذلك ، هناك لوائح سلامة الطيران (لائحة السلامة) في فبراير 2011 والتي تحكم سلامة الهواء. يتكون نظام السلامة من ثلاثة فصول تشمل سلامة مقصورة الركاب ، ونقل البضائع الخطرة عن طريق الجو ، وحوادث الطيران والتحقيق في الحوادث.

    يقوم قطاع شؤون أمن الطيران بإدارة صناعة الطيران وتوفير السلامة لها ، ويتكون القطاع من عدة أقسام على النحو التالي:

    3        الملاحة الجوية والمطار (ANA

    4        الصلاحية للطيران (AW

    5        عمليات الطيران (FOP

    6       الترخيص (LIC)

    7       السياسة واللوائح  والتخطيط  (PRP)..

     

    4.1  هل يتم تنظيم السلامة الجوية بشكل منفصل لشركات النقل التجارية والبضائع وشركات النقل الخاصة؟ هل يتم تنظيم الرحلات الجوية بشكل منفصل لشركات النقل التجارية والبضائع وشركات النقل الخاصة؟

    تنظم الطائرات التجارية ، بالإضافة إلى الطائرات الخاصة ، وفقاً للوائح الطيران المدني الخاصة بالسلامة الجوية في فبراير 2011 ، ولوائح الطيران المدني الخاصة بنقل البضائع الخطرة جواً من مايو 2015 ، الشحنات.
    يتم تنظيم المواثيق الجوية الخاصة بالشركات التجارية والبضائع وشركات النقل الخاصة بموجب قانون السلامة الجوية في فبراير 2011.

     

    5.1  هل تمتلك المطارات أو تملكها الدولة؟

    جميع المطارات الرئيسية في كل إمارة مملوكة لحكومة الإمارة المعنية أو دائرة الطيران المدني في تلك الإمارة. ومع ذلك ، هناك العديد من المطارات المملوكة للقطاع الخاص في أبو ظبي ، مثل: مطار الفطيسي ، الذي يملكه حمد بن حمدان آل نهيان. مطار الجزيرة المملوك لنادي الجزيرة للطيران. مطار أرزانان ، مملوك لشركة تطوير زاكوم ؛ ومطار بوحاسا المملوك لشركة أبو ظبي للعمليات البترولية البرية.

     

    6.1  هل تفرض المطارات متطلبات على شركات الطيران التي تطير من وإلى المطارات في نطاق سلطتك؟

    تفرض مطارات دولة الإمارات العربية المتحدة عدة رسوم على شركات الطيران الخارجية والداخلية ، على النحو التالي:

    ·         رسوم خدمات الركاب  (PSC) ، والتي يتعين على شركة الطيران الصادرة دفعها. يتم إعفاء الرضع ، وطاقم تشغيل الطائرات وركاب الترانزيت / النقل المستمر خلال 24 ساعة من PSC.

    ·         رسوم أمن وسلامة الركاب  (PSSF  ، تدفع على شركات الطيران الخارجية. يتم إعفاء الرضع وطواقم تشغيل الطائرات وركاب الترانزيت / النقل المستمر خلال 24 ساعة من PSSF.

    ·         رسوم معلومات المسافرين المسبقة (API)   للمسافرين القادمين على شركات الطيران الداخلية. يتم إعفاء الرضع وأطقم تشغيل الطائرات وركاب الترانزيت من السفر خلال 12 ساعة من API.

    ·         رسوم منشأة الركاب  (PFC  ، والتي تم تنفيذها مؤخرًا ويتم دفعها بواسطة شركات الطيران الخارجية للمسافرين المغادرين. يتم إعفاء الرضع وأطقم العمليات وركاب الترانزيت برحلتين في نفس الرحلة ؛ ومع ذلك، يتعين على المسافرين نقل هذه الرسوم.

     

    7.1  ما هو التشريع و / أو النظام التنظيمي الذي ينطبق على الحوادث الجوية؟ على سبيل المثال ، هل هناك أي قواعد ولوائح وأنظمة وإجراءات معينة معمول بها ويلزم الالتزام بها؟

    ينطبق الجزء السادس من الباب السادس من نظام الطيران المدني على اللائحة التنفيذية لـ (الحوادث الجوية). يحكم تنظيم الحوادث الجوية الطائرات التجارية والخاصة والمؤجرة والمستأجرة. ويشمل كذلك ، على سبيل المثال لا الحصر، إجراءات التحقيق وأهداف التحقيق وصلاحيات المحققين ومسؤوليات الهيئة العامة للطيران المدني وأدوار لجنة التحقيق والتحقيقات التي تجريها الدول الأجنبية إلى جانب الأحكام الرئيسية الأخرى.

    إجراء:

    1-     يجب على أي شخص لديه معرفة بحادث أو حادث طائرة إخطار الهيئة العامة للطيران المدني على الفور ، ويجب أن يتضمن هذا الإخطار جميع التفاصيل بما في ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر: الصانع والطراز والجنسية وعلامة التسجيل والرقم التسلسلي للطائرة ؛ تفاصيل كاملة عن المالك ؛ تاريخ ووقت الحادث تفاصيل كاملة عن قائد الرحلة وطاقم الطائرة ؛ آخر نقطة رحيل وجهة الهبوط

    2-     عند استلام المعلومات ، ستطلب الهيئة العامة للطيران المدني أن توفر حالة المشغل وحالة المصنع وحالة التصميم التفاصيل الكاملة المتعلقة بالطائرة.

     

    بعد ذلك ، ستنشئ الهيئة العامة للطيران المدني لجنة التحقيق في الحوادث للتحقيق في سبب وقوع هذا الحادث.

     

    8.1  هل كانت هناك أي حالات حديثة لملاحظة أو تطورات ملحوظة أخرى في منطقتك تشمل شركات الطيران و / أو المطارات؟

    تخطط حكومة دبي لزيادة عدد الرحلات الجوية ، ومن المتوقع أن تتعامل مع 100 مليون مسافر على أساس يومي.

    الجزء 2 -  تجارة الطائرات والتمويل والتأجير

    1.2  هل يشكل تسجيل الملكية في سجل الطائرات دليلاً على الملكية؟

    وستقوم الهيئة العامة للطيران المدني ، بعد الموافقة على الطلب ، بتسجيل الطائرة ، بما في ذلك التفاصيل الكاملة للطائرة في شهادة التسجيل (COR) ، وتسليمها إلى صاحب الطائرة أو ممثله ، والتي تشكل دليلاً على ملكية.

    2.2  هل يوجد سجل لرهون الطائرات ورسومها؟ بشكل عام ، ما هي القواعد حول تشغيل هذا السجل؟

    لا يوجد سجل الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة ؛ ومع ذلك ، يجب على الدائنين الذين يقومون بتمويل الطائرات الأجنبية أن يكون لديهم أي رهن مسجل أجنبي تلاحظه الهيئة العامة للطيران المدني في ملفاتها.
    وتمتلك الهيئة العامة للطيران المدني أيضًا سلطة الإقرار بالتخويل غير القابل للإلغاء وطلب تصريح التصدير المسجل بموجب اتفاقية كيب تاون في سجل دولي.

    يجب تسجيل جميع الرهون العقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة في سجل الطائرات ، إلى جانب الموافقة المسبقة من الهيئة العامة للطيران المدني. بعد الرهن ، ستصدر الهيئة العامة للطيران المدني شهادة تسجيل جديدة ، عند تقديم الوثائق التالية:

    • صورة مصدقة من شهادة اسم تجاري حقيقي للجهة صادرة عن السجل التجاري للدولة التي تم تسجيلها فيها.
    • نسخة مصدقة من قرار مجلس الإدارة ؛
    • رسالة تأكيد موثقة موقعة من الممثل القانوني للكيان ؛ و
    • لوحة التسجيل المتغيرة.

    3.2 هل هناك أي متطلبات تنظيمية معينة يجب أن يكون المؤجر أو الممول على دراية بها فيما يتعلق بتشغيل الطائرات؟

    وفقاً للمادة 28 و 29 من قانون الطيران المدني ، تملك الهيئة العامة للطيران المدني صلاحية تسجيل الطائرة باسم المؤجر ، إذا كان شخصًا مؤهلاً. ستبقى الطائرة مسجلة لمدة مدة عقد الإيجار ، مع مراعاة أحكام قانون الطيران المدني.

     

    4.2  كمسألة تتعلق بالقانون المحلي ، هل يوجد أي مفهوم لضم حق الملكية ، حيث تكون الملكية أو المصالح الضمانية في محرك واحد معرضة لخطر النقل التلقائي أو أي تحيز آخر عند تركيبه "على الجناح" على طائرة يملكها طرف آخر؟ إذا كان الأمر كذلك، ما هي الشروط اللازمة لضم هذا العنوان ، وهل يمكن لأصحاب ومالكي المحركات اتخاذ خطوات استباقية للتخفيف من المخاطر؟

    يظل قانون الطيران المدني صامتًا بشأن مفهوم ضم حق الملكية حيث تكون الملكية أو المصالح الأمنية في محرك واحد معرضة للخطر بسبب النقل التلقائي عند التثبيت على "الجناح" على متن الطائرة.

    5.2  ما هي (إن وجدت) هي الآثار الضريبية في نطاق سلطتك القانونية فيما يتعلق بتجارة الطائرات فيما يتعلق بـ) ضريبة القيمة المضافة (VAT) و / أو ضريبة السلع والخدمات (ضريبة السلع والخدمات) ، و ب) الضرائب المستندية مثل رسوم الدمغة ؛ (وإلى الحد الممكن) هل توجد إعفاءات فيما يتعلق بالمشترين غير المحليين وبائعي الطائرات و / أو أنواع أو عمليات طائرات معينة؟

    ينطبق المرسوم الاتحادي رقم 8 لسنة 2017 بشأن ضريبة القيمة المضافة (قانون ضريبة القيمة المضافة) على الشركات التي تم تأسيسها في دولة الإمارات العربية المتحدة. ولذلك ، فإن الشركات ملزمة بدفع خمسة (5) بالمائة من ضريبة القيمة المضافة على جميع السلع والخدمات ؛ ومع ذلك ، هناك العديد من الإعفاءات بالنسبة لبعض السلع والخدمات ، والتي يتم بموجبها تطبيق معدل الضريبة الصفرية ، مثل توفير وسائل النقل عن طريق الجو المستخدم لنقل الركاب والبضائع ، أو توريد الطائرات خصيصًا للمساعدة في عمليات الإنقاذ الهواء.

    6.2  هل اختصاصك هو من الموقعين على الاتفاقيات الدولية الرئيسية (مونتريال وجنيف وكيب تاون) ؟

    فيما يلي الاتفاقيات الدولية الموقعة من الإمارات العربية المتحدة:

    •  وقعت اتفاقية كيب تاون بشأن المصالح الدولية في المعدات المتنقلة في 2 أبريل 2008.
    •  اتفاقية قمع الأعمال غير المشروعة الموجهة ضد سلامة الطيران المدني (اتفاقية مونتريال) ، الموقعة في 23 أيلول / سبتمبر 1971.
    •  اتفاقية شيكاغو.
    • الاتفاقية الخاصة بالجرائم وبعض الأفعال الأخرى المرتكبة على متن الطائرات (اتفاقية طوكيو) ، الموقعة في 14 أيلول / سبتمبر 1963.
    • اتفاقية وارسو لتوحيد بعض القواعد المتعلقة بالنقل الدولي عن طريق الجو ، وقعت في عام 1929.
    •   اتفاقية قمع الاستيلاء غير المشروع على الطائرات (اتفاقية لاهاي) ، الموقعة في 16 كانون الأول / ديسمبر 1970.

     

    7.2  كيف تطبق الاتفاقيات في نطاق سلطتك؟

    صدقت الإمارات على العديد من الاتفاقيات الدولية فيما يتعلق بالطيران المدني ، وأعطتها في الوقت نفسه صفة قانونية من خلال القوانين التالية:

    • المرسوم الاتحادي رقم 95 لعام 1980 بالموافقة على انضمام الدولة إلى اتفاقية قمع الأعمال غير المشروعة الموجهة ضد سلامة الطيران المدني ، الموقعة في مونتريال في 23 سبتمبر 1971.
    • المرسوم الاتحادي رقم 8 لعام 1981 بالموافقة على انضمام الدولة إلى اتفاقية قمع الاستيلاء غير المشروع على الطائرات ، الموقعة في لاهاي في 16 ديسمبر 1970.
    • المرسوم الاتحادي رقم 9 لعام 1981 بالموافقة على انضمام الدولة إلى الاتفاقية الخاصة بالجرائم وبعض الأفعال الأخرى المرتكبة على متن الطائرات ، الموقعة في طوكيو في 14 سبتمبر 1963.
    • المرسوم الاتحادي رقم 13 لعام 1986 المتعلق بانضمام الدولة إلى اتفاقية وارسو لتوحيد قواعد معينة تتعلق بالنقل الدولي عن طريق الجو (1929)
    • المرسوم الاتحادي رقم 85 لعام 1986 بشأن عضوية الولاية في المنظمة العالمية للأرصاد الجوية.
    • المرسوم الاتحادي رقم 79 لعام 1988 الذي يصادق على انضمام الدولة إلى بروتوكول قمع أعمال العنف غير المشروعة في المطارات التي تخدم الطيران المدني الدولي ، الملحق باتفاقية قمع الأعمال غير المشروعة الموجهة ضد سلامة الطيران المدني.

    تضمن الهيئة العامة للطيران المدني الامتثال للمعاهدات والاتفاقيات الدولية المذكورة أعلاه والتي تعتبر دولة الإمارات طرفًا فيها.

    الجزء 3 - التقاضي وحل النزاعات

    1.3  ما هي حقوق الاحتجاز المتاحة فيما يتعلق بالطائرات والديون غير المسددة؟

    لا توجد حقوق احتجاز في ما يتعلق بالرسوم غير المدفوعة أو أي رسوم للملاحة الجوية. ومع ذلك ، يمكن للهيئة العامة للطيران المدني استرداد المبلغ عن طريق رفع دعوى مدنية في محكمة مدنية ضد المالك أو المشغل أو المستأجر للطائرة.

    2.3  هل يوجد نظام للمساعدة الذاتية متاح لمؤجر أو ممول لطائرة إذا كان بحاجة إلى استعادة حيازة الطائرة أو فرض أي من حقوقها بموجب عقد الإيجار / التمويل؟

    لا تعترف الإمارات بنظام المساعدة الذاتية ؛ ومع ذلك ، وبموجب لوائح الطيران المدني والنشرة الاستشارية للطيران المدني رقم 58 ، فإن الهيئة العامة للطيران المدني قد وضعت إطارًا لإجراء تفويض غير قابل للنقض للتسجيل وإصدار تصاريح التصدير (IDERA) ، والذي بموجبه لا يتطلب الأمر موافقة من محاكم دولة الإمارات العربية المتحدة. يسمح IDERA الذي يدخله مؤجر وممول لهم ببدء إجراءات المساعدة الذاتية.
    ومع ذلك ، فيما يتعلق بتأجير الطائرات ، هناك ، في المقام الأول ، ثلاثة أنواع من عقود الإيجار المتاحة ، على النحو التالي:    

    • التأجير غير الشامل للخدمة (Wet Lease): بموجب اتفاقية التأجير ، يطلب من الشركة التي تقوم بتأجير الطائرة تزويد الطائرات ، الطاقم ، الصيانة والتأمين (ACMI) للمستأجر. مدة الإيجار ويت هي لفترة زمنية قصيرة ، وخلال هذا الامتداد ، يحمل المؤجر شهادة AOC ، في حين أن المستأجر ملزم بدفع رسوم أو رسوم أخرى مثل رسوم المطار والرسوم وغيرها من الرسوم. المستأجر حتى لديه السيطرة المالية على عمليات الطائرات.
    • عقد الإيجار الرطب: في عقد الإيجار الرطب ، يوفر المؤجر الطائرة والصيانة والتأمين ، باستثناء الطاقم. وبالتالي ، تقع على عاتق المستأجر استئجار الطاقم.
    • عقد الإيجار غير الشامل للخدمة: بموجب هذا الترتيب ، لا يلزم المؤجر إلا بتزويد الطائرة ؛ يتم الاحتفاظ الباقي من قبل المستأجر.

    هذا الإيجار لأكثر من عام ويمكن تمديده إلى نصف عمر الطائرة. يجب على المستأجر في هذا العقد الحصول على شهادة AOC خاصة به.

    كما يحدد الجزء الأول من نظام الطيران المدني ، بما في ذلك التعريفات ، عقد الإيجار غير الشامل للخدمة والإيجار غير الشامل للخدمة على النحو المذكور أعلاه.

    3.3 ما المحاكم المناسبة لنزاعات الطيران؟ هل هذا يعتمد على قيمة النزاع؟ على سبيل المثال ، هل هناك تمييز في بلدك بشأن المحاكم التي يتم فيها رفع القضايا المدنية والجنائية؟

    لا توجد محاكم محددة مخصصة لحل نزاعات الطيران. تفصل المحاكم الإماراتية في نزاعات الطيران في البلاد ، تبعاً لقيمة النزاع والإمارة التي تقع فيها الطائرة.
    وقعت دولة الإمارات العربية المتحدة على بروتوكول كيب تاون وانضمت إليه ، والذي يحدد أن الأطراف في اتفاقية ، عقد بيع ، ضمان، واتفاق قد يقرر القانون الذي يحكم نزاعاتهم.

    4.3 ما هي متطلبات الخدمة التي تنطبق على خدمة إجراءات المحكمة ، وهل تختلف هذه بالنسبة لشركات الطيران / الأطراف المحلية وشركات الطيران / الأطراف غير الداخلية؟

    تبدأ إجراءات المحكمة في دولة الإمارات العربية المتحدة بتقديم دعوى في المحكمة ذات الصلة إلى جانب رسوم المحكمة. تقدم المطالبة لكل متهم في الإجراءات شخصياً ؛ ومع ذلك ، إذا لم تتمكن المحكمة من تحديد مكان المدعى عليه ، يتم إجراء التحقيقات من قبل العديد من السلطات الحكومية في الإمارة المعنية ، وإذا لم ينجح هذا التحقيق ، تأمر المحكمة بأن تتم الخدمة عن طريق النشر في الجرائد باللغتين (العربية والإنجليزية) ومع ذلك ، بالنسبة للأحزاب المقيمة خارج الولاية القضائية للمحكمة أو خارج أراضي دولة الإمارات العربية المتحدة ، ستسمح المحكمة بإدارة إجراءات المحكمة مباشرة إلى الطرف الآخر المقيم خارج البلاد.

    5.3 ما هي أنواع العلاج المتاحة من المحاكم أو من هيئات التحكيم في نطاق سلطتك القضائية ، على كل من: 1) أساس مؤقت ، و 2) أساس نهائي؟

    تعتمد سبل الانتصاف المتاحة للمدّعي بشكل عام على طبيعة النزاع وحجمه بالإضافة إلى نوع المنتدى (التحكيم (المحلي أو الدولي) ، مركز دبي المالي العالمي ، ADGM على سبيل المثال) يمكن منح التعويضات على النحو التالي:
    أساس مؤقت

  •  أمر أولي ، لمنع الطرف الآخر من القيام بشيء ما حتى يتم إصدار الحكم النهائي ؛ و
  •  الأضرار.
  • الأساس النهائي

  • الأضرار.
  •  أوامر بحيازة الطائرة ؛
  •  إلغاء تسجيل الطائرة
  •  بيع طائرة و
  •  الأوامر النهائية التي تتطلب من طرف واحد أن يفعل شيئا و
  • في الوقت نفسه منع الطرف الآخر من فعل معين.
  • 6.3 هل هناك أي حقوق استئناف أمام المحاكم من قرار المحكمة أو هيئة التحكيم وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي الظروف التي تنشأ فيها هذه الحقوق؟

    نعم ، يحق لأطراف النزاع تقديم طعن في المحكمة المختصة ضد قرار محكمة أدنى أو هيئة تحكيم.
    يمكن للأطراف تقديم طعون في محكمة الاستئناف ضد القرار النهائي الذي أصدرته المحكمة الابتدائية فيما يتعلق بالقضايا القانونية. ومع ذلك ، يفرض القانون قيودًا زمنية على مثل هذه الطعون ، والتي تبلغ ثلاثين (30) يومًا ، والتي يجب على المستأنف بموجبها تقديم استئناف في المحكمة.

    القرار الصادر عن هيئة التحكيم ملزم للأطراف. ومع ذلك ، هناك بعض الحالات التي يمكن فيها إلغاء القرار الذي أصدرته هيئة التحكيم من قبل محكمة الاستئناف أو المحاكم الأخرى ذات الصلة ، والتي تكون على النحو التالي:

    • بطلان اتفاق التحكيم ؛
    • عدم الالتزام بقواعد وأنظمة إجراءات التحكيم ؛
    • الجائزة التي أصدرتها المحكمة خارج نطاق
    • الخضوع للتحكيم
    • · لم تتكون هيئة التحكيم ضمن القواعد والإجراءات المتفق عليها بين الطرفين ؛ و
    • النزاع بين الطرفين غير قابل للتحكيم بطبيعته.

    الجزء 4 - التجاري والتنظيمي

    1.4  كيف تقترب دبي والإمارات العربية المتحدة وتنظمان المشاريع المشتركة بين المنافسين الجويين؟

    يتم تنظيم المشاريع المشتركة بين شركات الطيران بموجب القانون الاتحادي رقم 2 لعام 2015 بشأن الشركات التجارية. هناك عدة أنواع من المشاريع المشتركة ، مثل شركة ذات مسؤولية محدودة ، شركة مساهمة عامة ، شركة مساهمة خاصة وشركة شراكة محدودة. تعتبر شركة ذات مسؤولية محدودة الخيار الأنسب ، بسبب نظام الإدارة المرن الخاص بها. إن الاعتبار الرئيسي في اختيار مشروع مشترك في دولة الإمارات العربية المتحدة هو نسبة المساهمة ، والتي تقتصر على 49 في المئة لشركة أجنبية.
    تمتلك الشركة أيضًا خيارًا لاختيار منطقة حرة لإنشاء مشروع مشترك. توفر المنطقة الحرة العديد من المزايا ، مثل توفر ملكية بنسبة 100 بالمائة في المشروع.

    2.4  كيف تحدد سلطات المنافسة في ولايتك القضائية "السوق ذات الصلة" لأغراض الدمج والاستحواذ؟

    لا تقدم سلطات المنافسة أي توجيهات واضحة من أجل توضيح ما يشكل "سوقًا ذات صلة". ومع ذلك ، يحدد القانون الاتحادي رقم 4 لعام 2012 بشأن تنظيم المنافسة (قانون المنافسة) سوقًا ذات صلة كسلعة أو خدمة أو مجموعة أو منتجات أو خدمات يمكن استبدالها ، على أساس سعرها وخصائصها واستخداماتها ، أو الذين قد يتم اختيار بدائلهم لتلبية احتياجات العملاء في أي منطقة جغرافية محددة.
    ومع ذلك ، قد يختلف تعريف السوق ذات الصلة باختلاف موقع المنشأة في السوق ، أو الاعتبارات الاقتصادية التي تلتقطها الشركة ، أو أي اتفاق مقيّد موقّع من الطرفين.

    3.4 هل لدى دبي أو الإمارات العربية المتحدة نظام إخطار يمكن بموجبه للأطراف في أي اتفاق الحصول على حصانة من الجهات التنظيمية؟

    نعم ، يتعين على الأطراف التي تدخل في عملية اندماج أو الحصول على اعتبارات اقتصادية مهمة في السوق إخطار وزارة الاقتصاد بالإمارة المعنية. يجب أن يتم الإخطار قبل ثلاثين (30) يومًا من توقيع اتفاقية الدمج.

    4.3  كيف تقترب دبي أو الإمارات العربية المتحدة من عمليات الاندماج ، وعمليات الدمج ، والمشاريع المشتركة كاملة الوظائف؟

    وينظم قانون المنافسة عمليات الاندماج وعمليات الاندماج والشراكات المشتركة كاملة الوظائف. يتضمن قانون المنافسة قيودًا على الممارسات المانعة للمنافسة ويفرض في الوقت نفسه تدابير الرقابة على الدمج. وينص قانون المنافسة على أنه يتعين على المستفيد من التركز الاقتصادي المقترح الذي يمكن أن يؤثر على السوق ذات الصلة إبلاغ وزارة الاقتصاد قبل ثلاثين (30) يومًا من المعاملة التجارية. كما يجب على الشركات إبلاغ وزارة التبية إذا تجاوزت حصة السوق من الأطراف الأربعين (40) في المائة من إجمالي المعاملات التي تتم في السوق المعنية.

    5.3  يرجى تقديم تفاصيل الإجراء ، بما في ذلك الأطر الزمنية للتخليص وأي تكاليف للإشعارات

    ينص قانون المنافسة على أنه في التركيز الاقتصادي المقترح الذي سيكون له تأثير شديد على المنافسة في السوق ذات الصلة أو سيخلق مركزًا مسيطرًا للمشتري ، فإن الإجراء الذي يمكن من خلاله أن يطلب المشتري الحصول على تصريح من وزارة التعليم هو كما يلي:
    يجب على المشتري أن يقدم طلبًا للحصول على موافقة مسبقة من هيئة المنافسة في وزارة البيئة قبل ثلاثين (30) يومًا من العقد.

    بعد تلقي الطلب ، ستخضع سلطة المنافسة لاختبار جوهري.

    من خلال الاختبار الموضوعي ، ستتحقق سلطة المنافسة من آثار الاندماج في السوق ذات الصلة وما إذا كان الاندماج سيخلق مركزًا مهيمنًا في السوق. ومع ذلك ، لا يزال من غير الواضح ما إذا كان بإمكان الأطراف المضي قدمًا في التوقيع على الاتفاقية دون الحصول فعليًا على موافقة السلطة. لا توجد تكلفة محددة لإخطار السلطة فيما يتعلق بالاندماج.

    6.3  هل توجد أي قواعد خاصة بالقطاع تحكم قطاع الطيران فيما يتعلق بالدعم المالي للمشغلين الجويين والمطارات ، بما في ذلك (على سبيل المثال لا الحصر) معونة الدولة؟

    لا تقدم الهيئة العامة للطيران المدني بشكل محدد القواعد المنظمة للدعم المالي للمشغلين الجويين والمطارات.
    ومع ذلك ، خططت حكومة دبي مؤخرًا لإبرام صفقة مالية أولية بقيمة 3 مليارات دولار لدعم مطار دبي الدولي ومطار آل مكتوم الدولي. سيتم تقديم الدعم المالي من قبل مجموعة من كيانات دبي ، بما في ذلك مؤسسة الاستثمار المملوكة للدولة في دبي ، ودائرة المالية في دبي ، ومؤسسة دبي للطيران.

    7.3  و 8.4 هل الدعم الحكومي متاح فيما يتعلق بمسارات معينة؟ ما هي المعايير التي تنطبق على الحصول على هذه الإعانات؟ ما هي الأدوات التنظيمية الرئيسية التي تحكم اكتساب واستخدام بيانات الركاب ، وما هي الحقوق التي يملكها الركاب فيما يتعلق ببياناتهم التي تحتفظ بها شركات الطيران؟

    لا تقدم حكومة الإمارات أي إعانات للطائرات فيما يتعلق بطرق معينة.
    يعد القانون الاتحادي رقم 5 لعام 2012 بشأن مكافحة جرائم الإنترنت (قانون الجرائم الإلكترونية) هو التشريع الأساسي الذي يحكم اكتساب بيانات الركاب والاحتفاظ بها واستخدامها.

    يحق للمسافرين تحديد المعلومات التي تحتفظ بها شركات الطيران أو إجراء أي تغييرات على هذه المعلومات. يفرض قانون الجرائم الإلكترونية عقوبات شديدة على المتهم عندما تؤدي الأعمال إلى الكشف عن المعلومات الشخصية للجمهور.

    9.4 في حالة فقدان الناقل للبيانات ، ما هي الالتزامات الموجودة على شركة الطيران التي فقدت البيانات وهل هناك أي عقوبات سارية؟

    لا ينص قانون الجرائم الإلكترونية على وجه التحديد على التزامات شركات الطيران في حالة فقدان البيانات الشخصية ؛ ومع ذلك ، هناك التزام على وحدة التحكم في البيانات لضمان معالجة البيانات بشكل صحيح واتخاذ تدابير وقائية ضد الاستخدام غير المصرح به أو الكشف عن البيانات الشخصية.

    10.4 ما هي الآليات المتاحة لحماية الملكية الفكرية (مثل العلامات التجارية) وغيرها من الأصول والبيانات ذات الطابع الخاص؟

    تغطي حماية الملكية الفكرية حماية العلامات التجارية وبراءات الاختراع وحقوق المؤلف والمؤشرات الجغرافية والرسوم والنماذج الصناعية. القوانين المنظمة للملكية الفكرية هي:

  • القانون الاتحادي رقم 31 لسنة 2006 بشأن التنظيم الصناعي
  •  وحماية البراءات والرسوم والنماذج الصناعية والرسومات ؛
  •  القانون الاتحادي رقم 7 لعام 2002 بشأن حقوق التأليف والنشر والحقوق المجاورة ؛ و
  • القانون الاتحادي رقم 37 لسنة 1992 بشأن العلامات التجارية المعدلة بالقانون رقم 8 لسنة 2002.
  • يمكن حماية أنواع الملكية الفكرية المذكورة أعلاه من خلال تقديم طلب لدى وزارة التربية والتعليم ، والذي يقوم بإجراء اختبار موضوعي. بعد ذلك ، عند استيفائها لشروط الوثائق المقدمة ، تصدر وزارة التربية والتعليم شهادة التسجيل إلى مالك الملكية الفكرية.

    11.4 إلى 13.4 هل هناك أي تشريع ينظم الحرمان من حقوق الصعود؟ ما هي الصلاحيات التي تتمتع بها السلطات المختصة فيما يتعلق بتأخر وصول ومغادرة الرحلات الجوية؟ هل تخضع سلطات المطار لتشريع معين؟ إذا كان الأمر كذلك ، ما هي الالتزامات ، على نطاق واسع ، التي يتم فرضها على سلطات المطار؟

    11.4 ليس لدى الهيئة العامة للطيران المدني أي لوائح محددة تنظم الحرمان من حقوق الصعود ؛ ومع ذلك ، فإن كل شركة طيران رئيسية في الإمارات ، مثل طيران الإمارات والاتحاد للطيران وفلاي دبي ، لديها شروطها الخاصة للنقل ولقواعدها الخاصة التي قد تحرم بموجبها الركاب من حقوق الصعود.
    وعلى نفس المنوال ، يحق للمسافرين الذين حرموا من حق الصعود إلى الطائرة أن يطلبوا تعويضًا.

    12.4 وبموجب لوائح النقل الجوي لعام 2007 ، تلزم وزارة النقل مشغلي الطائرات بتحديد الحد الأدنى من معايير جودة الخدمة ، بما في ذلك التعويض عن الرحلات المتأخرة.

    13.4 تنظم السلطات التي تدير المطارات في دولة الإمارات بموجب القانون الاتحادي رقم 2 لعام 2015 بشأن الشركات التجارية (قانون الشركات).على سبيل المثال ، شركة مطارات دبي في إمارة دبي هي سلطة المطار التي تنظم مطار دبي الدولي ومطار آل مكتوم الدولي ، بموجب قانون الشركات.

    14.4 إلى 17.4 إلى أي مدى تنطبق التشريعات العامة لحماية المستهلك على العلاقة بين مشغل المطار والراكب؟ ما هي شركات التوزيع العالمية (GDSs) التي تعمل في نطاق سلطتك؟ هل هناك أي متطلبات ملكية تتعلق بأنظمة التوزيع العالمية التي تعمل في نطاق سلطتك؟ هل يسمح بالتكامل الرأسي بين المشغلين الجويين والمطارات (وإذا كان الأمر كذلك ، في ظل أي ظروف)؟

    14.4 ولا يحكم القانون الاتحادي رقم 24 لعام 2006 بشأن حماية المستهلك العلاقة بين المشغل الجوي والراكب تحديدًا.
    15.4 موردي التوزيع العالميين الرئيسيين في دولة اإلمارات العربية المتحدة هم شركة رخا الخليج العالمية ذ.م.م وشركة جلوبال ديستربيوشن م م ح.

    16.4 يمكن أن تكون نظم التوزيع العالمية (GDS) العاملة في دولة الإمارات العربية المتحدة على شكل شركة ذات مسؤولية محدودة ، حيث يتم احتجاز 51٪ من الأسهم من قبل مواطن إماراتي.

    17.4 نعم ، يمكن للمشغلين الجويين أو المطارات الدخول في مشاريع مشتركة أو عمليات دمج ، كما هو مذكور في السؤال 4.1 من دليل قانون الطيران الإمارات العربية المتحدة لعام 2018.

    الجزء 5 في المستقبل

    1.5 برأيك ، أي تغييرات تشريعية أو تنظيمية معلقة (إن وجدت) ، أو تطورات محتملة تؤثر على صناعة الطيران بصورة أعم في نطاق سلطتك ، من المرجح أن تبرز أو تستحق الاهتمام في العامين المقبلين أو نحو ذلك؟

    من أجل تحسين سلامة المروحيات العاملة في الإمارات ، أصدرت الهيئة العامة للطيران المدني نشرة المعلومات لعام 2017 ، في 8 فبراير ، والتي توفر التوجيهات المطبقة على النشر الاستشاري للطيران المدني (CAAP). يجب الالتزام بالمبادئ التوجيهية اعتبارًا من 1 يناير 2018 من قبل المشغلين التاليين:

    •  يجب على مشغلي CAAP 70 التأكد من التزامهم بالمواصفات المادية وتسجيل أنفسهم مع الهيئة العامة للطيران المدني ، ويجب الحصول على شهادة منطقة الهبوط.
    •  يطلب من مشغلي CAAP 71 الحصول على موافقة المؤسسة الأساسية للمساءلة من الهيئة العامة للطيران المدني.

    إس تي إيه هي شركة محاماة دولية مقرها في إمارة دبي ، الإمارات العربية المتحدة مع وجود تعدد الاختصاصات. تقدم إس تي إيه منهجًا متعدد الأوجه ومتماسكًا لتلبية الاحتياجات القانونية للعملاء من الشركات ، والمؤسسات المصرفية ، والشركات الوطنية والمتعددة الجنسيات. يعمل فريق المحامين التابع لـ إس تي إيه في دبي وعبر الإمارات العربية المتحدة والشرق الأوسط وآسيا وأوروبا جنباً إلى جنب مع العديد من مجموعات الشركات في قطاعات النفط والغاز والقطاع البحري والعقارات والبناء والضيافة والطيران والرعاية الصحية على الصعيدين الإقليمي والدولي.
     

     

    ]]>
    Sat, 02 Dec 2017 05:00:00 GMT
    <![CDATA[FIDIC و ENAA: مقارنة - الجزء الثاني من الثاني]]> قال راشيل دورلي ذات مرة ، "(تشييد) المباني تتطلب مهارة مهندس ومقاول وفنان". لذا ، فإن السؤال الذي قد يتبادر إلى ذهنك هو كيف يمكن للفنان أن يستوعب بيئة العمل الخاصة به بمجرد انغماسه في فوضى موقع البناء. إذا كان الأمر كذلك ، فأنت تفكر في السؤال الخطأ. قد يكون التفكير الأكثر ملاءمة هو كيف يمكن للفنان أن يحصر عقله المبدع والمتدفق بحرية في القواعد الدقيقة والضيقة التي يجب أن يلتزم بها المهندس والمقاول. على الرغم من أن التوحيد لا يتم تشجيعه في عمل الفنان ؛ ليس هذا هو الحال بالنسبة للمهندسين والمقاولين الذين من المحتمل أن يكونوا ملزمين بالأشكال القياسية للعقود والممارسات التي تسود في مجال عملهم. المتطلبات الواردة في هذه النماذج القياسية ودور كل من المقاولين وأصحاب العمل مفصلة أدناه في هذا الجزء الثاني من المقالة.

    التزامات التصميم تنص التزامات التصميم العامة بموجب البند الفرعي 5-1 من شروط العقد للكهرباء والأعمال الميكانيكية (بما في ذلك الانتصاب على الموقع) (الكتاب الأصفر ، الطبعة الأولى لعام 1987 ، المنقحة في عام 1999) على ما يلي:

    "يقوم المقاول بتنفيذ ، ويكون مسؤولا (أو مسؤولا) عن تصميم الأشغال". وعلاوة على ذلك عند استلام إشعار بدء الأعمال "يجب على المقاول التدقيق في متطلبات صاحب العمل (بما في ذلك معايير التصميم والحسابات ، إن وجدت) و (كما يجب أن تفعل ذلك من أجل) البنود المشار إليها في البند الفرعي 4.7 (الخروج). يجب على المقاول تقديم إشعار للمهندس عن أي (وجميع) الأخطاء أو الخطأ أو العيوب الأخرى الموجودة في متطلبات صاحب العمل أو هذه العناصر المرجعية ". وعلاوة على ذلك ، تحتوي أيضًا على أحكام تتعلق بتطبيق التعديلات والتعديلات ، تخضع لمقاول متمرس يمارس العناية الواجبة ، وبالتالي اكتشاف الخطأ أو الخطأ أو أي عيوب أخرى عند فحص الموقع ومتطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء. لا يجوز تمديد وقت المنافسة ولا تعديل سعر العقد.

    من الأحكام المذكورة أعلاه ، من الواضح أن المقاول مسؤول عن تحديد أي أخطاء في معايير التصميم المقدمة من صاحب العمل وأي عيوب عند فحص الموقع أو متطلبات صاحب العمل. يتم ترك المقاول مع القليل من العلاج حتى لو كانت البيانات المقدمة من صاحب العمل غير صحيحة حيث لا توجد مسؤولية تقع على صاحب العمل لتوفير البيانات الصحيحة أو معايير التصميم التي يقوم المقاول على أساسها بوضع خططه. يبدو أن الشكل يعتمد على الفرضية العامة للممارسات القديمة حيث كان صاحب العمل شخصًا عاديًا ومستمرًا. ومع ذلك ، في عالم اليوم المعاصر ، فإن المشاركين في المشاريع الكبيرة ومستخدمي هذه النماذج مجهزون بشكل جيد من الناحية التقنية من نهايات العقد سواء كان صاحب العمل أو المقاول.

    علاوة على ذلك ، ينص بند فرعي 5.8 تصميم خطأ كـ:

    "في حالة وجود أخطاء أو سهو أو غموض أو تناقضات أو أوجه قصور أو عيوب أخرى في مستندات المقاول ، فيجب تصحيحها وتصحيح الأعمال على نفقة المقاول ، بغض النظر عن أي موافقة أو موافقة بموجب هذه المادة."

    وبناءً على ذلك ، حتى إذا منح المهندس الموافقة بعد مراجعة "وثائق المقاول" (التي قد تتضمن تصميمات يقدمها المقاول) بموجب البند الفرعي 5.2 ، يقع الالتزام على تكاليف تصحيح الأخطاء أو مثل هذه العيوب على المقاول. . تقويض دور المهندس في إظهار أي عيب أو عيب قبل تنفيذ أي عمل ، مما يؤدي إلى دور المهندسين في المشاريع التي تقتصر تقريبًا على تحديد مطالبات المقاول وأصحاب العمل والتي يتم التحكم بها في نهاية المطاف من خلال الافتراضات التعاقدية الموضوعة معادية للمتعاقد.

    وتنص صيغة العقد من ENAA (نقابة المهندسين في اليابان) بموجب الشروط العامة للبند 20.1.1 على ما يلي:

    " C 20.1.1  - المواصفات والرسومات: يكون المقاول مسؤولاً عن أي (وكل) اختلافات أو أخطاء أو سهو في المواصفات والرسومات والوثائق الفنية الأخرى التي تعدها ؛ (بصرف النظر عن) الموافقة على هذه المواصفات والرسومات والوثائق الأخرى (هذه) من المالك. ومع ذلك ، لن يكون المقاول مسؤولاً إذا حدث هذا التناقض أو الخطأ بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة بالكتابة إلى المقاول من قبل المالك أو نيابة عنه. "

    إن الحكم المذكور أعلاه لا يحتاج إلى شرح أو تفسير لخصوم الخصوم بين الطرفين حيث يفرض الشرط مسؤولية على صاحب العمل على المعلومات الخاطئة ويعفي المقاول عن الأخطاء الناتجة عن أخطاء ذلك المالك.

    قوة قهرية

    إن شرط القوة القاهرة بموجب المادة 19 يعرف القوة القاهرة كحدث استثنائي أو ظرف (أي) خارج سيطرة الحزب. وهو أمر لم يكن من الممكن استيعابه بشكل معقول قبل الدخول في العقد وبناء على ما كان يمكن للطرف أن يتجنبه أو يتغلب عليه بشكل معقول. علاوة على ذلك ، لا يُعزى ذلك بشكل جوهري للطرف الآخر ، كما يوفر البند قائمة غير شاملة للأحداث. ينص البند الفرعي 19.2 على أنه عندما يتم تزويد طرف واحد بارتياح كبير عندما تمنعه الأطراف الأخرى من أداء التزاماتها. بموجب البند الفرعي 19.7 ، يتم تحرير الطرف من أداء التزاماته إذا كان الحدث "مستحيلاً أو غير قانوني" للوفاء بالتزاماته التعاقدية.

    على الرغم من أن هذا البند يغطي الأحداث والظروف بشكل عام ، إلا أن شرط قوة القاهرة ENAA أوسع نطاقاً. القوة القاهرة هي مأزق يتجاوز السيطرة المعقولة للطرف المتضرر ، وهو أمر لا مفر منه. القائمة غير الشاملة إذا تم توفيرها أيضًا بموجب نموذج ENAA مع إضافة فئة للمخاض والعمالة ونقص المنافع الناتجة عن أحداث القوة القاهرة. وهناك فرق آخر هو أن الإغاثة لا تقدم فقط للوقاية بل أيضا للأعمال "التي أعاقت أو تأخرت" بسبب قوة قاهرة. يُعتقد أن شرط القوة القاهرة ينطبق على أنواع مختلفة من الأداء وليس على عدم الأداء فقط حيث أن كلمة  "إعاقة"  لها تفسير أكبر من مجرد جعل الالتزام التعاقدي مستحيلاً وغير قادر على التنفيذ. وعلاوة على ذلك، هناك اختلاف في أحكام الإشعار ، حيث ينبغي تقديم إشعار القوة القاهرة فيديك خلال فترة أربعة عشر (14) يومًا من تاريخ الحصول على الوعي بالحدث؛ بينما، في ENAA ، تبدأ فترة الإشعار من وقت حدوث الحدث.

    استنتاج

    كما سيكون من المثير للاهتمام مقارنة شروط العقد لمشاريع EPC الجاهزة (الكتاب الفضي 1999 الطبعة الأولى) أو شروط العقد لتصميم وبناء وتشغيل المشاريع (DBO Contract 2008 First Edition) مع نموذج ENAA الجاهز.

    يتم تدريب فريق STA من محامي البناء في دبي بخبرة متعمقة في قانون العقارات وقد قاموا بالتعامل مع العديد من المشاريع الجاهزة بما في ذلك الاستشارات المتعلقة بالجزر الصناعية والمكاتب والبيع بالتجزئة والصناعية والترفيهية والسكنية بما في ذلك الاستخدام المختلط والتجديد الحضري المشاريع.

     

    ]]>
    Tue, 22 Aug 2017 01:00:00 GMT
    <![CDATA[مقارنة بين FIDIC و ENAA]]> مقارنة بين FIDIC و ENAA

    إن العقود المعقدة والفنية من مشاريع البناء والتشييد الكبيرة، والعقود والمفاوضات على شروط اتفاق بين الطرفين هي وسيلة للحفاظ على العلاقة المعقدة من الأطراف ضمن حدود الفهم الواضح من خلال استخدام شكل قياسي من العقود. وقد شهدت هذه الصناعة تطوير شكل قياسي مختلف من العقود بما في ذلك فيديك إنترناشونال ديس إنجينيوس-كونسيلز، جكت (جوينت كونتراكتس تريبونال)، إنا (جمعية النهوض الهندسي في اليابان)، أيس (معهد المهندسين المدنيين)، الخ ، وهذه القائمة ليست شاملة ولكنها تشير فقط إلى وجود العديد من النماذج القياسية. سوف نناقش النموذج القياسي للعقد الذي تنتجه إليه فيديك و إنا.

    إن نموذج فيديك القياسي للعقود معترف به دوليا وشكل استخدام من العقود. فيديك، التي تأسست في عام 1913 من قبل ثلاثة بلدان وهي بلجيكا وفرنسا وسويسرا تغطي حاليا 97 دولة كعضو فيها، وخلق أشكال العقد التي تستخدم على نطاق واسع في جميع أنحاء العالم. إنا هي منظمة غير ربحية أنشئت في عام 1978 بدعم من وزارة التجارة الدولية والصناعة في اليابان. يتكون أعضاء الهيئة من 217 شركة (اعتبارا من أبريل 2016). وتتمثل أهداف المنظمات المذكورة أعلاه، بوجه عام، في تحقيق تنمية شاملة وديناميكية ومستدامة، مع إعطاء صوت للمهنيين في مجال الهندسة، وفي جملة أمور، تقديم المساعدة المتكاملة.

    أشكال العقود

    1. فيديك - الاتحاد الدولي للمهندسين - كونسيلز: فيديك لديه عقود قياسية معروفة على النحو التالي:

    • عقد أشغال بناء الهندسة المدنية (الكتاب الأحمر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد للأعمال الكهربائية و (للأعمال الميكانيكية) بما في ذلك التشييد على الموقع (الكتاب الأصفر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد لتصميم وبناء وتسليم المفتاح (أورانج بوك، 1995).
    • شروط العقد للمشاريع المتكاملة إبك (الكتاب الفضي، 1999 الطبعة الأولى).
    • شروط تصميم وبناء وتشغيل العقود (كتاب الذهب، 2007).
    • ·         شروط العقد لبناء النبات والتصميم (الكتاب الأصفر، 1999 الطبعة الأولى).

    أما عقود فيديك الأخرى التي هي أقل شهرة فهي كتاب الفيروز لأعمال التجريف والاستصلاح (يناير 2006)، وكذلك اتفاقية خدمات نموذج الكتاب الأبيض(أكتوبر 2006)،

    إنــا (ENAA)

    ولدى إنا أيضا نماذج نموذجية تستخدمها الصناعة بشكل متزايد في السنوات ال 12 الماضية. النماذج هي كما يلي:

    • العقد الدولي لبناء مصنع العمليات (1986 - الطبعة الأولى، المنقح في عامي 1992 و 2010).
    • العقد الدولي لإنشاء محطات توليد الطاقة (1996 - الطبعة الثانية، المنقح في عام 2012).
    • العقد الدولي للهندسة والمشتريات والتوريد لبناء المنشآت (عقد نوع إبس) (طبعة 2007، المعدل في 2013).

    مقارنات عامة

    غالبا ما يتكون هيكل المحتوى من أشكال عقود فيديك من الشروط العامة، وأشكال المناقصة والعقود، والتوجيه لإعداد الشروط الخاصة، واتفاقيات الفصل في المنازعات. تتكون نماذج نموذج إنا "في أحدث نموذج عملية نموذج - 2010 طبعة تتكون من شكل من أشكال العقد، والظروف العامة، والملاحظات دليل. حيث يتضمن المجلد 2 عينة من الملحق، يتكون المجلد 4 من إجراءات العمل والمجلد 5 يتكون من الشروط العامة وشكل الاتفاق (شكل بديل من المصنع الصناعي - دون ترخيص العملية). نموذج الطاقة - طبعة 2012 يتكون من شكل من أشكال الاتفاق، والظروف العامة والمجلد 2 يوفر عينة من الملاحق للاتفاق. على الرغم من أن أشكال فيديك يبدو أنها وضعت بشكل جيد جدا "من قبل المهندسين "، يبدو متوازنا، لديها العديد من الأحكام، وهي واسعة جدا، فإنها تبرز حقيقة أن الرجل العادي القانوني يمكنه صياغة هذه العقود. إنا مكتوبة بشكل جيد و واضحة، دقيقة، قصيرة الكلمات. ولأغراض هذه المادة، ومع مراعاة القيود المحتملة، فإننا سنقارن بين الشروط الأولية لعقد (فيديك للبناء والتصميم، 1999 - الإصدار الأول)، ونموذج إنشاء محطة توليد الكهرباء في إنا - 2012. ومع ذلك، تكون إشارات عامة إلى أشكال أخرى، عندما ينص على خلاف ذلك. وحيثما كان الكتاب الأصفر مخصصا لبناء المصنع والتصميم، فإن نموذج نموذج بناء محطة الطاقة التابع لشركة إناء هو نموذج جاهز لمشاريع البناء والتشغيل والنقل (بوت-أوبيرات-ترانسفر).

    التزامات دقة البيانات

    في الكتاب الأصفر والفضي تحت البند الفرعي 4.10 بيانات الموقع، لا يبدو أن هناك أي التزامات على صاحب العمل بشأن خطأ في البيانات المقدمة من قبله. ومع ذلك، فإن المسؤولية عن التفسير السليم للمعلومات يتم وضعها على المقاول كما يفسر النص أدناه: "يكون المقاول مسؤولا عن (و) تفسير كل هذه البيانات".

    وعلاوة على ذلك، فإنه يحدد ما يلي:

    " يجب اعتبار المقاول قد حصل على جميع المعلومات ذات الصلة (بالمعلومات ذات الصلة و) المتعلقة بالمخاطر (المتأصلة)، والطوارئ، (وجميعها) الظروف الأخرى التي يكون فيها من الممكن عمليا (مع مراعاة التكلفة والوقت) قد تؤثر أو تؤثر على المناقصة أو الأشغال.وبقدر ما يعتبر المقاول قد فحص الموقع والمناطق المحيطة به والبيانات المذكورة أعلاه وغيرها من المعلومات المتاحة، وأن يكون راضيا قبل تقديم العطاء لجميع المسائل ذات الصلة، .... "

    الكلمات المذكورة أعلاه تشير بوضوح إلى أن المسؤولية تقع على المتعهد لأن المتعهد مسؤول عن الحصول على المعلومات اللازمة. التي تشمل على سبيل المثال لا الحصر شكل وطبيعة الموقع، بما في ذلك الظروف الهيدرولوجية والمناخية، والظروف تحت السطحية، ومدى وطبيعة العمل والسلع اللازمة لتنفيذ واستكمال الأعمال لمعالجة أي عيوب؟ على الرغم من أن الحكم ينص على أنه عندما "مع الأخذ في الاعتبار التكلفة والوقت" يصبح من الصعب للغاية لتحديد مثل هذه العوامل من الزمن و "العملي". مما يجعل الأحكام غير مؤكدة دون وضع مسؤولية واضحة على صاحب العمل عن أي معلومات المقدمة. وهكذا، فإن الشرط الوارد أعلاه وفي الواقع الكتاب الأصفر بأكمله لا يتوقع أي التزام على صاحب العمل للحصول على معلومات غير دقيقة وحتى يفشل في تحمل المسؤولية على صاحب العمل للحصول على معلومات صحيحة.

    في حين أن أحكام إنـا بموجب الشروط العامة 10.1 تنص على ما يلي:

    على هذا النحو، من الواضح أن نموذج الهيئة الوطنية للمحاسبين القانونيين (إنا) يجعل من مسؤولية صاحب العمل / المالك تقديم البيانات الصحيحة قبل وأثناء العقد.

    وبناء على ذلك، يتحمل المقاول عبئا ثقيلا لا يقتصر على الحصول على البيانات الدقيقة التي يقدمها صاحب العمل فحسب، بل يتحمل أيضا المسؤولية عن أي حالة بدنية. في إطار التعريف غير المتوقع. وعند حدوث ذلك، على الفحص من قبل المقاول.

    متطلبات صاحب العمل

    و فقا للبند الفرعي 1.9، يجب على المقاول من ذوي الخبرة أن يعطي إشعاراً للمهندس الذي سيكون له الحق في شروط البند الفرعي 20.1 [مطالبات المقاول] عندما يتعذر على المقاول اكتشاف الأخطاء في متطلبات صاحب العمل. وسيتم التغاضي عن هذه الأخطاء أثناء ممارسة العناية الواجبة وفحص متطلبات صاحب العمل بموجب الفقرة الفرعية 5.1 [التزامات التصميم العامة].

    و علاوة على ذلك، "يجب على المهندس المضي قدما وفقا للفقرة الفرعية 3.5 [القرارات] للاتفاق أو تحديد ما إذا كان و (إذا كان الأمر كذلك) إلى أي مدى كان من غير المعقول أن يكون قد تم اكتشاف ذلك."

    يضع الكتاب الأصفر أو غيره من النماذج المماثلة التي تحمل أحكاما مماثلة عبئا ثقيلا على المقاول لاستعراض متطلبات صاحب العمل في مرحلة العطاء. وعلاوة على ذلك، وفقا لكل الاختلاف (3). وإذ تضع في اعتبارها أن من وقت لآخر لفحص متطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء والامتحانات دون التأكيد على التزام رب العمل عن مثل هذه الأخطاء أو على المهندس أثناء تقييم المتطلبات الصادرة عن صاحب العمل. ومن الملائم أن نلاحظ أن توفير حاجة صاحب العمل هو عامل في التحكم في صاحب العمل الذي ينشر وفقا لأفكاره ومفهومه للمشروع جنبا إلى جنب مع كل الاعتبار الفني والجودة التي يجب أن تكون أيضا التقييم السليم لسعر العقد. ولذلك، يتعين على صاحب العمل أن يتحمل المسؤولية عن تعريف المصنفات ووصفها. ويؤدي فشل هذا التعيين وتخصيص المسؤولية إلى الشك في التنفيذ العملي لهذه الأحكام.

    ويبدو أن الحكم الوارد أعلاه في الفقرة الفرعية 1.9 يتعارض مع الفقرة 5.4 التي تنص على ما يلي:

    "5.4 المعايير الفنية واللوائح: يجب أن يتوافق التصميم، ووثائق المقاول (وكلها)، والتنفيذ، والأشغال المكتملة مع المعايير الفنية للبلد، والبناء والتشييد، (أيضا؛) القوانين البيئية، القوانين المطبقة على المنتج الذي يتم إنتاجه من الأشغال، والمعايير الأخرى المحددة في متطلبات صاحب العمل، والتي تنطبق على الأعمال، أو التي تحددها القوانين المعمول بها."

    ينص ما ورد أعلاه على أن وثائق التصميم والمقاول يجب أن تكون وفقا لمتطلبات صاحب العمل. ومع ذلك، فإن مسؤولية الأخطاء في متطلبات صاحب العمل غير قابلة للتنفيذ أو حتى قابلة للتنفيذ ضد صاحب العمل بموجب هذا الشكل من العقود. وعلاوة على ذلك، إلا إذا تقرر أن يكون غير قابل للكشف من قبل المهندس المقاول سيكون له الحق في تكلفة وتمديد الوقت.

    نموذج تصميم إنا بموجب الشروط العامة الفقرة الفرعية 27.3 - مسؤولية العيوب:

    "لا تنطبق التزامات المقاول بموجب هذه الاتفاقية 27 على .......................... (3) أي تصاميم أو مواصفات أو بيانات أخرى مصممة، التي يتم توفيرها أو تحديدها من قبل المالك أو نيابة عنه، أو أي أمور قد يكون المقاول قد أخل مسؤوليتها بموجبها أدناه ".

    يستثني الشرط الوارد أعلاه مسؤولية المتعاقد عن التناقضات في التصميم أو الأخطاء أو السهو إذا كانت هذه المواصفات الخاطئة أو الرسم أو تلك الوثائق الفنية قد أعدت بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة من قبل أو نيابة عن صاحب العمل. كما ينص نموذج الهيئة

    ]]>
    Fri, 14 Jul 2017 06:00:00 GMT
    <![CDATA[غرامة التأخير في عقود المقاولات]]> غرامة التأخير في عقود المقاولات

    "لا يوجد مشروع بناء خالي من المخاطر. يمكن إدارة المخاطر أو تصغيرها أو مشاركتها أو نقلها أو قبولها. لا يمكن تجاهلها "

    مايكل لاثام

    نطاق واستخدام العقود المتتالية

    أصبحت العقود المتتالية من السمات الشائعة بشكل متزايد في مشاريع البناء. تتضمن مشاريع البناء عادةً تعاون ثلاثة أطراف على مستويات مختلفة: صاحب العمل والمقاول الرئيسي والمقاول من الباطن. يفضل صاحب العمل الدخول في عقد واحد فقط مع طرف واحد (المقاول الرئيسي) الذي سيكون بمثابة نقطة واحدة للمسؤولية فيما يتعلق بالمشروع. ومع ذلك ، لاستكمال المشروع بفعالية وفي الوقت المحدد ، يقوم المقاول الرئيسي باستئجار عدد من المقاولين من الباطن لأداء مهام محددة كجزء من المشروع ككل. يسمح بالتعاقد من الباطن بموجب القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة إلا إذا كان العقد المبرم بين صاحب العمل والمقاول يحظر ذلك. ووفقاً لذلك ، يبرم المقاول الرئيسي عقوداً منفصلة مع مقاولين من الباطن يقومون بالعمل وفقاً للمواصفات المحددة في العقد الرئيسي.

    على الرغم من عدم وجود ارتباط تعاقدي مباشر بين صاحب العمل والمقاول من الباطن ، فإن المقاول الرئيسي ، بعد توليه المسؤولية عن جميع جوانب المشروع في مقابل صاحب العمل ، سينقل التزاماته ومسؤولياته إلى مقاولي الباطن من خلال ترتيب تعاقدي يعرف باسم اتفاق متعاقب. لاحظ أنه على الرغم من أن المقاول الرئيسي قد أوكل أداء كامل أو جزء من العمل إلى مقاول من الباطن ، فإنه يظل مسؤولاً تجاه صاحب العمل عن كامل العمل. وتعزز هذه المسؤولية بالفقرة 4.4 من ميثاق الاتحاد الدولي للملكية الفكرية (فيديك) الكتاب الأحمر لعام 1999 الذي ينص على أن "المقاول سيكون مسؤولا عن الأفعال أو التخلف عن السداد لأي مقاول من الباطن ، أو وكلائه أو موظفيه كما لو كانوا من الأفعال أو تخلف المقاول ".

    إذن ما هي الاتفاقيات المتعاقبة؟ تشير الاتفاقيات المتعاقبة إلى ازدواجية الشروط والأحكام في العقد على مستويات مختلفة من المشروع. بينما يقال أن الاتفاقيات المتعاقبة مريحة للغاية وفعالة من حيث الوقت ، فإنها يمكن أن تخلق قضايا معقدة في مرحلة لاحقة نتيجة لصياغة ضعيفة. قد يصعب تفسير العقود التي تمت صياغتها بشكل سيئ ويمكن أن تؤدي إلى منازعات باهظة التكلفة ومستهلكة للوقت. تسعى هذه المقالة لمناقشة المناهج المختلفة التي يمكن للمرء أن يعتمدها أثناء صياغة اتفاق متتالي وسيلقي الضوء على بعض البنود التي تتطلب دراسة متأنية وصياغة مناسبة.

    هيكلة العقود من الخلف إلى الخلف

    صياغة عقد متتالي ليست مهمة سهلة. وهو يتطلب دراسة متأنية فيما يتعلق بالشروط المحددة التي يجب تمريرها في السلسلة كجزء من هذا الترتيب. هناك طريقتان لتنظيم عقد متتاليين:

    التأسيس بالإشارة

    تضمين شروط معينة في العقد الرئيسي بالرجوع إليها واستبعاد أو تغيير المصطلحات الأخرى بشكل واضح (على سبيل المثال تلك المتعلقة بالسعر). وبعبارة أخرى ، يذكر المقاول الرئيسي ببساطة في العقد من الباطن أن شروط العقد الرئيسي تنطبق عليه وعلى المقاول من الباطن. ومع ذلك ، في بعض السلطات القضائية ، لا تعترف المحاكم بالمراجع البسيطة. في قضية اسكتلندية لشركة Watson Building Services Ltd ضد Harrison ، رفضت المحكمة تطبيق شرط وضعه المقاول الرئيسي لجعله إشارات بسيطة إلى بنود بنود العقد الرئيسية.

    على الرغم من أن إدماج المقاربة بالرجوع قد يبدو ملائماً للغاية للأطراف حيث أنه يوفر الوقت وهو فعّال من حيث التكلفة ، إلا أن كل ذلك اللمعان ليس ذهبًا. ويمكن لمثل هذا النهج أن يؤدي إلى الغموض ويحد من محاولات المقاول الرئيسية لنقل المخاطر إلى المقاول من الباطن. على سبيل المثال ، نص ينص على أن "جميع الإشارات في العقد الرئيسي إلى" صاحب العمل "و" المقاول الرئيسي "سيتم قراءتها في العقد من الباطن على اعتبار أن الإشارات إلى" المقاول الرئيسي "و" المقاول من الباطن "على التوالي ، قد لا تكون مناسبة لكل التزام. والعبارة غير واضحة فيما يتعلق بشروط العقد الرئيسي التي أو لم تدرج في العقد من الباطن. يمكن أن يؤدي هذا إلى جعل المصطلح الأساسي للعقد غير فعال أو خاضعًا لتفسير لم يكن مقصودًا من الطرفين.

    في الحالة الاسكتلندية المذكورة أعلاه ، ينص العقد من الباطن على أن "يتم وضع هذا العقد من الباطن مع موضوعك بشكل عام على نفس الشروط والأحكام مثل العقد الرئيسي". رأى القاضي المختص أن الصياغة "على وجه العموم" هي تخمين أي شخص ، ومن المحتمل أن يكون أي شخص خاطئًا ، وليس لي أن أخمن البنود المنصوص عليها في العقد الرئيسي والتي يجب أن تكون "بشكل عام" مضمنة [في الباطن] ". وبناءً على ذلك ، قد لا تحقق هذه الأحكام الأهداف المقصودة للاتفاق من الخلف إلى الخلف.

    يمكن أن يؤدي اعتماد هذا النهج دون قدر كاف من الحذر والحذر إلى خلق مشكلات أكبر مما كان يعتقد في السابق. يجب أن يكون واضعو المسودة حذرين للغاية ، حيث يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية لتحديد كل بند منفرد في العقد الرئيسي ذي الصلة بالعقد من الباطن. هذا في نهاية المطاف يدعو إلى الإحالة المرجعية بين العقد الرئيسي والعقد من الباطن. وبالمثل ، حيث توجد مواصفات العقود الرئيسية الطويلة والمفصلة ، يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية بالنسبة للمقاولين من الباطن لفصل البنود ذات الصلة عن الشروط غير ذات الصلة. يمكن أن يكون المتعاقدون من الباطن عرضة للمخاطرة من خلال اتخاذ أمور غير مناسبة في ضوء حجم ونطاق عقودهم الخاصة من الباطن.

    ومن ثم ، من المهم للغاية أن تكون البنود التي سيتم اعتمادها في العقد من العقد الرئيسي واضحة في إظهار أن الأطراف كانت تهدف إلى إدراج بند (بنود) معينة. ومن الأمثلة على ذلك ما يلي: "تعتبر [البنود الواردة في العقد الرئيسي] التالية تشكل وتشكل وتُفسر على أنها جزء من العقد من الباطن". علاوة على ذلك ، يمكن أيضًا إدارة هذه المشكلات إلى حد معين عن طريق صياغة عقد قائم بذاته يتم مناقشته أدناه.

    قضايا الصياغة المشتركة

    بغض النظر عن نوع طريقة الصياغة التي يختارها واضعو النص ، هناك العديد من المشكلات التي تتطلب اهتمامنا:

    شروط الدفع

    يجب توخي الحذر عند صياغة بند "تعاقب" عام فيما يتعلق بشروط الدفع. خذ بعين الاعتبار حالة حيث ينص بند التعاقب على شروط الدفع كما هو مذكور في العقد الرئيسي. الآن ، يمكن قراءة ذلك على أنه الدفع عند الدفع و / أو الدفع إذا دفعت. في العديد من الولايات القضائية ، مثل إنجلترا وويلز ، لا تعتبر أحكام الدفع المشروط قابلة للتنفيذ في عقود البناء.

    وفي رأينا ، من غير العدل أن لا يحصل المقاول من الباطن على أجر مقابل العمل المنجز بسبب عدم قيام صاحب العمل الأصلي بالتعويض عن المقاول الرئيسي. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، شروط الدفع المشروط صالحة وقابلة للتنفيذ ، عندما تكون هناك مثل هذه الاتفاقات بين الطرفين. ومع ذلك ، فإنه في العديد من أحكام المحاكم الإماراتية ، يتم النص على أن المقاول الرئيسي سيكون مسؤولاً عن فعل المقاول من الباطن ؛ وأن المقاول من الباطن يجب أن يدفع من قبل المقاول الرئيسي بمجرد الانتهاء من عمله. هذا بصرف النظر عما إذا كان المقاول الرئيسي قد انتهى من عمله أم لا ، أو تلقى دفعته من صاحب العمل أو لا.

    في قضية محكمة التمييز رقم 281/95 ، انتهى المقاول من الباطن من عمله ، وذكر العقد أن "أي مدفوعات إلى المتعاقد من الباطن ستكون مستحقة وواجبة الدفع فقط في الوقت الذي يستلم فيه المقاول الرئيسي من العميل". . قضت محكمة التمييز في دبي بأن " المقاول من الباطن لن يحق له إلا الحصول على دفعة متناسبة خلال فترة الأداء من أي مدفوعات يتلقاها المقاول الرئيسي من عميله ، ولا ينطبق نفس الشيء عندما ينتهي متعاقد من الباطن من إنجاز جميع أعماله. العمل وتسليم المشروع إلى المقاول الرئيسي. لا يلتزم المقاول من الباطن بانتظار السداد حتى يتم سداد المقاول الرئيسي ".

    وعلاوة على ذلك ، لا يرغب المتعاقدون من الباطن عادة في الدخول في مثل هذه الشروط ، حيث يتوقعون الدفع بمجرد الانتهاء من العمل حسب العقد من الباطن. كما أنه من غير المستحسن بالنسبة للمقاولين من الباطن قبول شروط الدفع المتتالية لأنها تحتوي على مخاطر عالية لعدم دفع المتعاقد من الباطن. في كثير من الأحيان لا يتم دفع المتعاقدين الرئيسيين من قبل صاحب العمل. في بعض الأحيان يواجه أرباب العمل مشاكل مالية تؤدي إلى عدم الدفع إلى المقاول الرئيسي. ولذلك ، يجب على المتعاقد من الباطن محاولة التفاوض على إزالة شروط الدفع المتتالية بموجب اتفاقية مقترحة. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فيجب على المقاول من الباطن التفاوض على تعديل شروط الدفع المتعاقبة هذه أو توفير بعض الاستثناءات. على سبيل المثال ، يمكن للمقاول من الباطن قبول شروط الدفع بالتعاقب مع الاستثناءات التالية:

  • عندما يخالف المتعاقد الرئيسي التزاماته تجاه صاحب العمل ولم يكن للمقاول من الباطن أي ارتباط مع الخرق ؛
  •  إذا كان صاحب العمل يرفض الدفع إلى المقاول الرئيسي دون سبب ظاهر ، مثل ما لم تكن هناك أحداث قاهرة شرعية تمنع صاحب العمل من دفع المبلغ إلى المقاول الرئيسي.
  • المواعيد النهائية التعاقدية

    من الضروري التأكد من تنسيق جميع المواعيد النهائية في عقود الباطن مع المواعيد النهائية للعقد الرئيسي. وقد يشمل ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر ، التواريخ التقديمية للرسوم والمخططات التنفيذية ، وفترات إخطار المطالبات ، وتواريخ الانتهاء ، والإشعارات ، والتسليم. ينص البند 20.1 من FIDIC على أنه يجب على المقاول تقديم إخطار خلال 28 يومًا من الحدث إذا اعتبر نفسه يستحق تكلفة إضافية أو نقودًا.

    يجب أن يتأكد القائمون على المسودة من أن المواعيد النهائية في العقد من الباطن تكون أقصر من المدة في العقد الرئيسي. ويجب على المقاول من الباطن ، بدوره ، أن يسمح لمقاوليه من الباطن (إن وجد) بفترة أقصر. هذا هو السماح للمقاول الرئيسي الوقت للتفتيش والتصحيح قبل أن يصل الموعد النهائي الأصلي بموجب العقد الرئيسي.

    أيضا ، فإن أحكام إشعار التخلف عن السداد تتطلب مراجعة شاملة. الفجوات في إجراءات المطالبات عبر العقدين تنطوي على مخاطر للمقاولين الرئيسيين. ويرجع ذلك إلى أنه في العقود الرئيسية ، يخضع حق المقاول الرئيسي في المطالبة الكاملة ضد صاحب العمل بالامتثال للمتطلبات الأساسية لإشعار العقد. يجب أن تنعكس متطلبات الإشعار هذه بشكل كافٍ في العقد من الباطن.

    النهاية

    إنهاء العقد الرئيسي لأي سبب من شأنه إنهاء العقد من الباطن كذلك. يجب على واضعي الصياغة أن ينص بوضوح على أنه في حالة تعليق العقد الرئيسي أو إنهائه ، سيتم تعليق أو إنهاء العمل المتعاقد عليه من الباطن بشكل مشابه.

    تقدم الفقرة 15.5 من FIDIC إنهاء من قبل صاحب العمل للراحة ، والتي تمكن صاحب العمل من إنهاء اتفاق المقاول الرئيسي في أي وقت. إذا لم يتضمن العقد من الباطن مثل هذا البند ، فإن المقاول الرئيسي سيجد نفسه مسؤولا أمام المقاول من الباطن. وبالمثل ، ينص العقد من الباطن على أنه "في حالة الإنهاء ، لا ينبغي أن يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد المقاول الرئيسي إلا إذا كان الخرق من جانب المقاول الرئيسي قد أدى إلى التعليق أو الإنهاء". ومع ذلك ، يجب تنفيذ أي إنهاء من هذا القبيل بحسن نية وفقاً للمادة 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، أي دون المساس بحقوق واستحقاقات المقاول من الباطن. يجب على واضعي الصياغة ، على وجه الخصوص ، أن "يحق للمتعاقد من الباطن الحصول على تعويض معين عن الخسارة والأضرار إذا كان إنهاء العقد الرئيسي نتيجة مباشرة للمقاول الرئيسي".

    في الترتيب المتعاقب ، ينعكس أي خلاف ينشأ بين صاحب العمل والمقاول الرئيسي في العلاقة بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن والعكس بالعكس. تبعاً لطبيعة العقد من الباطن ، تتعلق المطالبات التي عادةً ما ترتفع أو تنخفض السلسلة بالعيوب والأداء والفشل والاختلافات والتأخير.

    وفي جميع الحالات ، يود المقاول الرئيسي التأكد من أنه غير معرض لالتزام فيما يتعلق بأمور خارجة عن إرادته ، وهذا بدوره لا يمكن نقله إلى المقاول من الباطن. وسيكون الشاغل الرئيسي للمقاول الرئيسي هو التأكد من أنه لا يخضع لأحكام مختلفة من محاكم مختلفة تشكل بموجب عقدين مختلفين مع صاحب العمل والمقاول من الباطن على مختلف المستويات في المشروع.

    لتجنب هذا ، يجب على صائغي التأكد من تضمين هذه الشروط في العقد من الباطن مثل: "يوافق الطرفان على التعاون مع بعضهما البعض لحل نزاع العقد الرئيسي الأول ؛ وأن يبقى المتعاقد من الباطن في النزاع مع المقاول الرئيسي بموجب العقد من الباطن حتى يتم حل نزاع العقد الرئيسي ". مثل هذا الحكم قد يساعد في حل النزاعات بشكل أفضل.

    علاوة على ذلك ، لا يمكن دمج شروط حل النزاع بالرجوع إلى شروط العقد الرئيسية. يجب أن يكون شرط التحكيم مكتوبًا ولا يمكن أن يكون متتاليًا.

    استنتاج

    وفي الختام ، يمكن أن تكون العقود المتعاقبة فعالة في مشاريع البناء ، بشرط معالجتها وصياغتها بعناية. من المهم إدراك المخاطر المرتبطة باستخدام هذه التقنية. لا يوجد حل شامل واحد للعديد من العيوب المرتبطة بالترتيبات المتتالية. ومع ذلك ، وبغض النظر عن النهج المتبع في صياغة عقد متتالي ، فيجب على الأطراف التأكد من صياغة العقد من الباطن بشكل صحيح. يجب أن يتأكد القائمون على المشروع من أن كل مصطلح تم دمجه في العقد من الباطن عن طريق ترتيب متتالي قد قصده الطرفان. وفي أي حال ، يجب الاتفاق على كل حالة على حدة على الأسعار والمواعيد النهائية والإنهاء وتسوية المنازعات ، وينبغي على واضعي الصياغات إيلاء اهتمام خاص للظروف المتعلقة بهذه القضايا

     

    ]]>
    Sun, 08 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[معاملات ما بعد الإغلاق أم الأعمال الجارية]]> معاملات ما بعد الإغلاق أم الأعمال الجارية - العناية الواجبة

    "الاجتهاد هو أم من حسن الحظ."

    ميغيل دي سرفانتس سافيدرا

    المقدمة

    في يوليو 2016، ذكرت هيئة الأوراق المالية والاستثمارات الأسترالية (ASIC) أنها قامت بمراجعة 12 عرضًا عامًا أوليًا (10 منها كانت شركات صغيرة ومتوسطة الحجم)، ووجدت إجراءات العناية الواجبة للغاية بشكل لا يصدق. هذه الشركات غالبا ما تفتقر إلى وثائق لدعم المطالبات التي يقدمونها في نشرة الاكتتاب الخاصة بهم. هذه علامة مقلقة جداً للمستثمرين وتخبرنا بالحاجة الفورية إلى تعزيز ممارسات العناية الواجبة الأفضل.

    مع الارتفاع الكبير في عدد متزايد من التقاضي للشركات، ونشاط حملة الأسهم وعدد من التزامات الإفصاح، تسعى الشركات الأصغر والمتوسطة الآن لأذكى طريق إلى الأمام في استراتيجيات النمو الخاصة بها. في مثل هذه الحالات، لا تستطيع الشركات تحمل ارتكاب خطأ في عمليات الاستحواذ وتتحمل التزامات غير متوقعة. وفي الوقت نفسه، لا ترغب الشركات في إثقال الاستحواذات المستهدفة بطلبات الاجتهاد التي قد تعطل الصفقة. ومن ثم، لتحقيق النجاح في ظل هذه الظروف التنافسية، تعد العملية الاحترافية للتحليل النقدي أمراً حيوياً لعمليات الاستحواذ أو الشراكات الإيجابية. وهي تعد المشترين وكذلك شركاء الاستثمار والمقرضين مع فهم واضح للقصة. وهذا يحتاج إلى تنفيذ عملية العناية الواجبة التي يتم تخطيطها وتنفيذها بطريقة منهجية بحيث لا تكون هناك مساحة للتدخل غير الضروري.

    غالباً ما يساء فهم مفهوم العناية الواجبة ليطبق فقط على الصفقات الضخمة بين الشركات الكبيرة. عادةً ما تتمتع الشركات الصغيرة ومتوسطة الحجم بتقارير مالية أقل تعقيدًا، والتي قد تكون شرطًا أساسيًا عندما تحاول الشركة تأمين مصادر تمويل صفقة ما. من الواضح أن العناية الواجبة ضرورية في جميع المسائل.

    من أجل توضيح الاعتقاد الخاطئ المذكور أعلاه، من المهم تحديد المصطلح. إن العناية الواجبة هي برنامج للتحليل النقدي الذي تقوم به المنظمات قبل اتخاذ قرارات العمل في مجالات، مثل عمليات الدمج والاستحواذ للشركات، أو شراء وبيع المنتجات الرئيسية. تحلل هذه العملية سجلات الأداء المالي السابقة للمؤسسة وغيرها من التقارير الضرورية التي تساعد في تزويد أصحاب الأعمال والمديرين بمعلومات أساسية صحيحة عن صفقة العمل المخطط لها. هذا بدوره يساعدهم على اتخاذ قرارات مدركة حول ما إذا كان يجب عليهم الاستمرار.

    أنواع الاجتهاد الواجب

    إن بدء عملية العناية الواجبة بشكل مناسب أمر ذو أهمية قصوى. ومن الأهمية بمكان تعيين أعضاء مهرة في الفريق لضمان فهم وتقييم المعلومات التي يتم جمعها بدقة. يتطلب التعرف على أعضاء الفريق هؤلاء الوقت والمال. يجب أن يحافظ المشترون على عقل متفتح حتى لا يسيء تقدير المخاطر والمطلوبات التي تنطوي عليها المعاملة.

    بعد اكتمال التحقيق في العناية الواجبة ، هناك خطوتان هامتان يجب اتباعهما. الأول هو إنشاء تقرير مكتوب مفصل عن التحقيق الذي أجري. يجب تحليل النتائج التي تم الحصول عليها بدقة. سيكون هذا مهمًا لكلا الطرفين لوضع خطة تتضمن المعلومات في اتفاقية المعاملة. الخطوة الثانية لا تقل أهمية عن الخطوة الأولى ولكنها غالبًا ما يتم تجاهلها. تتناول هذه الخطوة تحليل المعلومات وتحديد أي تأثيرات على الصفقة المقترحة. يجب على المرء توخي الحذر عند التعامل مع مثل هذه الظروف. لهذه الأغراض ، يجب تطوير خطة عمل لإدارة المعلومات التي تم الكشف عنها. إذا قرر أي مشتر أن المعلومات التي يفشيها البائع ليست جوهرية ، فقد يتم استبعاده من مطالبة لاحقة لاستردادها بناء على تلك الالتزامات.

    هناك نوعان من عمليات العناية الواجبة الرئيسية التي تحتاج إلى أن تأخذها المنظمات بعين الاعتبار: العناية الواجبة للمعاملات اللاحقة لإتمام الصفقة والاجتهاد اللازم المتواصل للمؤسسات. تم تصميم العناية الواجبة للمعاملات اللاحقة للمؤسسة للتحقق مما إذا كان يتم فهم الافتراضات الرئيسية المستخدمة لترشيد المعاملة. إذا لم تكن كذلك ، يمكن إبلاغ الإدارة ويمكن اتخاذ خطوات الفداء في أقرب وقت ممكن. كما أنه يضمن أن الشركة المستهدفة يتم دمجها في المؤسسة بكفاءة.

    هناك عدة عوامل تؤدي إلى الاستياء في عملية الاستحواذ ، وأحد العوامل الرئيسية هو عدم وجود العناية الواجبة. في السنوات الأخيرة ، تصاعدت أهمية بذل العناية الواجبة المستمرة إلى مستوى جديد من خلال تشريعات جديدة مثل قانون ساربينز أوكسلي لعام 2002. وتركز العناية المستمرة للشركات على تلبية احتياجات أي منظمة. يجب أن ينظر إليه على أنه عملية ديناميكية تتغير حسب ظروف المنظمة. يجب أن يتم تنظيم العناية الواجبة في المؤسسة المستمرة للمؤسسة بطريقة تضمن للمنظمة تجنب الخسائر والمصروفات المتكررة. ويجب أن تكون هيئة إدارة المنظمة ، بما في ذلك مجلس الإدارة ، أو الأمناء أو المحافظين ، قادرة على إثبات أنها تشارك في الإشراف الفعال ، وأن الأحداث العدائية التي تهدد العمل والمكافأة يتم تجنبها بنشاط. يعد الرصد المستمر لعمليات وخطط المنظمة مهمًا جدًا أثناء التعامل مع العملاء والموردين.

    أهمية الحرص الواجب

    هذه العملية حاسمة للنجاح المستمر لمنظمة ما. وهذا ما يضمن أيضًا أن تكون جميع الأنشطة داخل المؤسسة متوافقة مع القانون المناظر. يجب أن يراعي فريق العناية الواجبة أنه بالإضافة إلى اتخاذ الخطوات الضرورية في مساعدة المنظمة ، يجب عليها أيضًا اتخاذ خطوات لمواكبة الاتجاهات الحالية في التشريعات الجديدة واتخاذ إجراءات استباقية للعمل على التوصيات.

    ومن ثم ، يجب على المنظمات التي تخطط لعملية اكتساب أو دمج أن تخطط لتخصيص وقت وموارد كافية لاكتشاف المشاكل المحتملة مع البائع. قد يؤدي الفشل في مراجعة المستندات بعناية إلى حدوث صدام في الاتفاقات بين المشترين والبائعين.

    وعلاوة على ذلك ، إذا تم اكتشاف أي عمل من أعمال الاحتيال بعد اكتمال البيع ، فقد يحظر على المشتري رفع دعوى أمام المحكمة.

    إذا نشأت مشكلة خطيرة في منظمة ما ، فعادة ما يكون كبار المسؤولين هم الذين يعانون من التداعيات. غير أن الاجتهاد قد يكون قد تسبب في خروج المشكلة ، وكان من الممكن أن ينتهي الأفراد المعنيون. بالنسبة للعديد من كبار المسؤولين ، فإن تحقيق الأهداف المالية هو الاختبار الأكثر أهمية. قد يكون من الغضب الشديد تحفيز العمال المبتدئين على تحقيق أداء عالٍ ومعاناة بسبب الالتزامات غير المتوقعة التي كان من الممكن تجنبها عن طريق العناية الواجبة.
    حتى بعد إجراء عمليات العناية الواجبة ، للتأكد من عدم تغير أي من المعلومات المالية المقدمة بشكل سلبي ويؤثر على العلاقات المستمرة للمعاملات ، يتعين على المستثمرين والشركاء التجاريين البدء في مراقبة مستمرة لضمان عمل كل شيء بالترتيب.

    كما يعتبر الرصد وسيلة مفيدة للمستثمرين وشركاء الأعمال للإلمام بالوضع الحالي للتقاضي أو الأحداث السلبية التي تم تأسيسها أثناء سير إجراءات العناية الواجبة الأولية. إذا وجد أن إحدى المنظمات متورطة في مسائل التقاضي ، يجب على المستثمرين وشركاء العمل النظر في مراقبة هذه القضايا حتى يتم حلها. هذا الرصد يمكن أن يكون مفيدا في تحديد أي مسؤولية مالية يطلب دفعها من قبل المنظمة. هذا هو أيضا طريقة لتحديد ما إذا كان صانعي القرار في المنظمة لا تزال هي نفسها عندما كانت تجري عملية العناية الواجبة للمؤسسة ما بعد المعاملات.

    استنتاج

    في الختام ، في خضم الأزمة الاقتصادية الحالية ، فإن زيادة التدقيق التنظيمي والإعلامي ، وعمليات ما بعد إغلاق الصفقات وعملية بذل العناية الواجبة المستمرة تظل أدوات قيمة لضمان عدم تعريض صفقات الأعمال أو العلاقات أو الاستثمارات للخطر. هذه ليست فقط في مصلحة المنظمات ككل ، ولكن أيضا في المصلحة الذاتية العقلانية للإدارة العليا. كل من هذه العمليات تتطلب الجهد والانضباط التشغيلي للتخطيط والتنفيذ. توفر مراقبة هذه العمليات أيضًا نظرة ثاقبة ودلائل على الوضع الحالي لشريك تجاري محتمل. توفر هذه الرؤية المستكملة من خلال المراقبة للمستثمرين وشركاء الأعمال المعرفة التي يحتاجون إليها لاتخاذ القرارات التي ستساعد في نمو الأعمال وتقليل المخاطر المحتملة.

     

    ]]>
    Sun, 08 Jan 2017 02:00:00 GMT
    <![CDATA[التسجيل الإلكتروني للقضايا - مزايا والمشاكل القانونية]]> التسجيل الإلكتروني للقضايا - مزايا والمشاكل القانونية

    "أصبح الإنترنت ساحة البلدة لقرية الغد العالمية"

    بيل غيتس

    المقدمة

    تطورت دبي لتصبح المركز التجاري والتسويق لمنطقة الشرق الأوسط. تتدفق الأمواج من المستثمرين والتجار والسياح إلى الإمارة على أساس يومي أو بالأحرى كل ساعة. لقد كانت جميع أكبر المكاسب في دبي وأكثرها جدارة بالثناء بسبب قدرتها على تحمل المخاطر المحسوبة وتقديم الأفكار الجديدة والمفصلة والمعاصرة. ومع ذلك ، يمكن للمرء أن يعتقد أن النزاعات والمسائل القانونية داخل المنطقة ستزداد في نهاية المطاف في ظل التجارة الضخمة المحلية وعبر الحدود ، وتدفق المستثمرين ومع دخول القوى العاملة المتنوعة. ولذلك ، ساعد هذا في الوقت نفسه في رفع عدد الدعاوى القضائية في الإمارة.

    للتغلب على هذه العقبات الناجمة عن الدعاوى القانونية المتزايدة ، أطلقت محاكم دبي مؤخراً خدمة مبتكرة تدعى "الصلفة" سمحت للأطراف بتسجيل قضاياهم على الإنترنت ، وبالتالي إزالة الحاجز من حيث تقديم الدعوى فعليًا أمام المحكمة. هذا هو البرنامج الأول من نوعه في الإمارة ، وهو حالياً الأساس الذي يتم تسجيل الحالات به حالياً في دبي. هذا البرنامج الجديد يعزز الكفاءة والسرعة والسهولة ، مما يسمح للمستخدمين بتسجيل حالاتهم في الوقت المناسب. في البداية ، تم تقديم هذا البرنامج في عام 2010 وكان متاح فقط لشركات المحاماة المسجلة والمحامين في دبي. ولكن سرعان ما أصبحت هذه الخدمة الإلكترونية متاحة لجميع العملاء ، مما مكنهم من تسجيل جميع أنواع القضايا والأوامر المتعلقة بالالتماسات والمرفقات المؤقتة والإجراءات الموجزة إلكترونيا. تقريبا كل مسألة بما في ذلك النزاعات العقارية ، التجارية ، العمل ، الشؤون المدنية والشخصية يمكن أن توضع تحت هذا النظام الجديد على الإنترنت. وعلاوة على ذلك ، فقد سمحت السلطات أيضاً بإصدار أوامر بناء على الالتماسات من جميع الأنواع ، والمرفقات الاحترازية ، وغيرها من المسائل العاجلة التي يتم وضعها إلكترونياً.

    من ناحية أخرى ، بدأت السلطات الحكومية في استخدام السلفا من خلال تسجيل الوفود القانونية ، مثل الوفود في التنفيذ أو الإخطار. في الواقع ، تم تبني هذه الخدمة من قبل سلطة المنطقة الحرة في جبل علي لتسجيل جميع الحالات العمالية من خلال السلفا ، مما يوفر للعمال الوقت والجهد الذي سيكلفهم إذا تم إرسالهم مباشرة إلى محاكم دبي.

    في موقعهم على شبكة الإنترنت ، توضح محاكم دبي أن طريقة التسجيل عبر الإنترنت ، وتحميل بيان المطالبات ، والمستندات المرفقة بها سيتم مراجعتها من قبل المختصين في قسم الخدمات الإلكترونية. ثم تقوم السلطات المختصة بمراجعة تفاصيل القضية والأوراق المرفقة بها لضمان صحة المطالبات والتواصل إلكترونياً مع الخاطب لإطلاعه على حالة طلبه.

    الحاجة للتدخل

    من المفيد استخدام هذه الخدمة الجديدة وسهولة استخدامها ، حيث تنشأ مشكلات قانونية في تطبيقه ، والتي سنشرحها في هذه المقالة. سنقوم بمراجعة هذه المشاكل واقتراح الحلول التي يمكن أن تساهم في حل هذه المشاكل ، على أمل أن هذه المشاكل سوف تجمع ما يكفي من الاهتمام لتؤدي إلى تسجيل القضايا في جميع المحاكم ، خالية من أي مشاكل قانونية قد تؤثر على حقوق المتقاضي .

    إن الخصائص الإيجابية للتسجيل الإلكتروني للحالات عبر برنامج الصلفة عديدة. يمكن تسجيل الحالات في أي وقت ومن أي مكان بالإضافة إلى سلاسة وسرعة الحصول على الملفات والمعلومات ، وتوفير الوقت ، والحد من النفايات الورقية بيئيا ، وتجنب ملفات الدعوى المتزايدة والحد من التزاحم في مباني المحاكم. وعلاوة على ذلك ، فإن هذه الخدمة متاحة للمتخصصين والقضاة والمدراء التنفيذيين ومحضري الدائنين والسكرتيرات والمتقاضين. في التسجيل اليدوي للمطالبات ، نرى مشاكل تنشأ مع أسماء الشركات التي لا توجد بالفعل بسبب شكلها القانوني أو تغيير اسمها. يزيل التسجيل الإلكتروني هذا العائق أيضًا ، حيث يتم تدقيق الأسماء والعناوين من أجل إثبات الوجود الفعلي للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين قبل تمرير الحكم.

    على الرغم من الارتفاعات الواضحة لاستخدام هذه الخدمة ، قد تؤثر المشكلات القانونية التي تنشأ من تطبيق هذا البرنامج على صلاحية المطالبات والإجراءات ، مما يؤدي إلى حكم لا يقبل دعوى قضائية أو تحدٍ.

    وفقا للقوانين التي تنص عليها محاكم دبي ، هناك فترة زمنية محددة يتم خلالها تسجيل الدعاوى القضائية أو تسجيل الطعون وصالحة. تنشأ المشكلة عندما ندرك أن التسجيل الإلكتروني للقضايا لا يتم إجراؤه تقنياً في نفس اليوم حيث أنه يخضع للمراجعة والتدقيق المشار إليهما أعلاه ، الأمر الذي قد يستغرق شهوراً تبعاً لنوع الحالة المرفوعة.

    وتتمثل المعضلة هنا في معرفة ما إذا كان تاريخ التقديم الإلكتروني يعتبر تاريخ تسجيل الحالة أم لا.

    لكن لحسن الحظ ، قررت محكمة النقض هذه المعضلة من خلال تقرير أن تاريخ تقديم الطلب الإلكتروني يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار. وعلاوة على ذلك ، ينص القانون الاتحادي رقم 10 لعام 2014 (التعديل) ، في المادة 162 (1): "يرفع الاستئناف بموجب مذكرة تُقدم إلى مكتب إدارة القضايا في محكمة الاستئناف المختصة. يجب تسجيل المذكرة على الفور سواء في السجل ذي الصلة أو إلكترونيا ... "وهكذا ، وفقا للقانون المذكور ، يعتبر تاريخ تقديم الطلب رسميا تاريخ تقديم الاستئناف ، وبالتالي يتوافق مع قيود الفترة الزمنية على الحالات ، على النحو المنصوص عليه بالقانون.

    من أجل تقديم طعن أمام محكمة النقض أو محكمة الاستئناف ، يجب على المرء إيداع ضمان مع الخزانة لضمان صحة الإيداع وللالتزام المنظم.

    بموجب المادة 37 من قانون الإجراءات المدنية ، يُذكر أن :

    1. - على صاحب المطالبة ، عند تقديم الطعن بالاستئناف في الدعاوى المتعلقة بالحقوق، أن يودع مبلغ تأمين قدره (1000 درهم) في خزانة المحكمة.

    2. - على صاحب المطالبة، عند تقديم الطعن بالنقض في الدعاوى المتعلقة بالحقوق، أن يودع مبلغ تأمين قدره (3000 درهم) في خزانة المحكمة.

    بالنظر إلى أن الأمور قد تم تسجيلها يدويًا قبل إخلاء سبيل السلفا، لم تكن هناك مشاكل في إيداع التأمين شخصيًا. قررت محكمة النقض في عدة أحكام أنه في الحالات التي يتم فيها الطعن أمام محكمة النقض ، وعندما لا يكون هذا الالتماس دليلاً على دفع الرسوم ، فإن مثل هذه الالتماسات لن تقبلها المحكمة كطعن. (إلا إذا لم يُعفى صاحب المطالبة من دفع الرسوم المقررة وفقاً لأحكام القانون). ومع ذلك، فإن المادة 162 من التعديل المذكورة آنفاً لا تذكر نموذج إيداع الضمان المطلوب للاستئناف عند تسجيل الأمور إلكترونياً ، ولا يجعل أي إشارة إلى أي شرط من هذا القبيل. هذا اللغز القانوني بالنسبة لنا هو أحد أكثر التناقضات التي تنشأ بسبب تطبيق خدمة السلفا الإلكترونية.

    استنتاج

    كما نرى ، فإن إنشاء خدمة إلكترونية مثل Al Salfa قد أدى إلى القضاء على العديد من المشكلات المرهقة عندما يتعلق الأمر بتسجيل الحالات يدويًا وقد أثبت أنه مفيد جدًا لمستخدميها. إنها خدمة رائعة وجديرة بالثناء لا يستخدمها مستخدموها كثيرًا. ومع ذلك ، هناك بعض التعقيدات القانونية التي قد تعقّد استخدام هذه الخدمة وتربكها بشعور بالعجز.

    كحل ، يكون اقتراحنا للمشرّع المعني هو تعديل القانون المتعلق بالرسوم القضائية لمحكمة دبي من أجل عدم التعارض مع قانون الإجراءات المدنية ، أو ربما ، لإلغاء شرط إيداع الضمان على تقديم بيان الاستئناف. وهذا من شأنه أن يكون وسيلة جيدة لتجنب أي شك فيما يتعلق بقبول الطعون المسجلة إلكترونيا.

     

                                                                                                     

    ]]>
    Sun, 01 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[كن على علم، أو احذر - الجزء 1 من 2]]> كن على علم ، أو احذر

     (الجزء 1 من 2(

     

    "الجهل بالقانون ليس بعذر ؛ ليس لأن الجميع على علم بالقانون ، ولكن لأنه سيصبح عذر الجميع حينها ، ولا يمكن لأحد أن يدحضه"

    - جون سيلدون

    ينص القانون على أن الجهل بالحقيقة سيُعذر. ولكن هل يمكن إعفاء الشخص من جهله بالقانون؟ في عام 1974 ، كان المستأجر قد ألحق الضرر بألواح الجدران وألواح الأرضيات في شقته المؤجرة. كان يعتقد أنه أضر بممتلكاته الخاصة منذ أن قام بتركيب التجهيزات بنفسه. من الواضح أنه كان يجهل حقيقة أن ملكية التجهيزات قد انتقلت إلى صاحب المنزل. ومع ذلك ، برأت محكمة الاستئناف البريطانية المدعى عليه وأعذر جهله بالقانون بسبب عدم وجود النية أو القصد في تصرفاته[.
    الجهل والخطأ هما مصطلحان للعملة القديمة. ومع ذلك ، يجب إجراء تمييز دقيق من أجل تحديد الأخطاء التي يمكن أن يعفيها القانون والتي لا يمكن أن تكون. وضعت الهيئات القضائية في جميع أنحاء العالم مبادئ ومبادئ لا تشوبها شائبة فيما يتعلق بمدى الجهل الذي يمكن أن يعترف به القانون. إن غموض القوانين المختلفة المتعلقة بـ "الجهل بالقانون" قد أدى إلى زيادة المحنة. ومع ذلك ، فإن الجهل هو محنة طوعية. علاوة على ذلك ، فإن مصطلح جهل القانون يعرف على أنه أحد مكونات الجهل بالحد الأقصى من القانون لا يوجد عذر ، والذي كان مستمدًا من اللاتينية القديمة جهلة الجهل غير الشرعية. هذه العبارة تلتقط مفهومًا إلزاميًا حول ذنب الجريمة لأنه ينبع من وقت كان فيه القانون الجنائي متأصلًا في الأخلاق إلى جانب الفهم المشترك لعدم المشروعية الذي أشار إليه القانون على أنه خطأ في جوهره. ينص هذا المبدأ القانوني على أن الشخص الذي لا يعلم القانون قد لا يفلت من المسؤولية عن انتهاك هذا القانون لمجرد أنه غير مدرك لمحتوياته. يتطلب الطابع العام الأساسي لأي قانون أن يكون الحكم الشرعي ، بمجرد إصداره بشكل صحيح ، مطبقاً على كل شخص في الاختصاص القضائي على حد سواء ، وبالتالي يستبعد إمكانية تبرير سلوك الشخص على أساس أنه ببساطة ليس على علم بالقانون!

    الفقه
    هل من الضروري للمحاكم أن تعود دوما إلى العصور اللاتينية القديمة من أجل إدراك وجود الدولة الحديثة وسيطرتها على مجال القضاء ، مما أدى إلى وجود العديد من المبادئ لضمان امتناع السلطات عن الاستيلاء التعسفي على حقوق الفرد؟ والتأكيد على المبادئ الأساسية للشرعية والعدالة. وينص جوهر هذه المبادئ على عدم اعتبار أي فعل من أفعال الشخص جريمة ما لم يحظر القانون صراحةً القانون نفسه وقد نص على ذلك على نحو متعاقب. وهذا يعني أن القانون سيكون المصدر الأساسي الذي يصف القدرة غير القانونية لفعل ما. يتضمن القانون الاتحادي رقم 3 لسنة 1987 بشأن إصدار قانون العقوبات (قانون العقوبات) والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات (القانون المدني) أحكام "الجهل بالقانون". وتنص المادة 42 من قانون العقوبات والمادة 29 من القانون المدني على أن "الجهل بالقانون" لن يُعفَّر فيما يتعلق بالجرائم الجنائية والمدنية على التوالي. لذلك ، لا يمكن للشخص أن يدعي الدفاع بأنه ليس لديه أي علم بقانون الأرض.

    تكمن حكمة هذا المبدأ في حقيقة أن الفعل الذي يشكل جريمة يجب أن يعرفه الجميع على حد سواء ويجب أن يتم إدراجه بعمق في القانون ولا يجوز تطبيق أي عقوبة على أي عمل مهما كان ما لم يكن هناك نص ينص على أن القيام يشكل جريمة ويثير عقوبات المقررة. وهكذا ، إذا لم يكن هناك نص ينص على عقوبة محددة لممارسة معينة ، لا يمكن للقاضي أن يعتبر مثل هذا الفعل جريمة حتى لو كان مقتنعا بأن هذا الفعل يتعارض مع مفاهيم العدالة أو الأخلاق أو الدين. وعلاوة على ذلك ، لا يجوز للقاضي إلا فرض العقوبة المنصوص عليها في القانون ، بعد الأخذ في الاعتبار الظروف العامة لتخفيف الحالة وتفاقمها. ما هو منصوص عليه هو أن القانون يجب أن يعرف الجميع على حد سواء حتى يمكن مطالبة الناس بالامتثال له ولتجنب أي أعمال يمكن اعتبارها جريمة. وبمجرد الامتثال للأحكام المذكورة أعلاه وبلوغها ، ينبغي أن تكون قابلة للتطبيق ، دون استثناء لجميع الأشخاص على حد سواء ، بغض النظر عن حقيقة أنهم كانوا أو لم يعرفوا أنهم يتكلمون مع الأحكام ذات الصلة. وبالتالي ، من غير المقبول أن يدعي أي شخص جهله بالقانون أو عدم الفهم في حكم أو ادعاء ، ولا يدعي سوء فهم للقانون ، وبذلك يشار إلى مصطلح "غير مقبول" بالاعتذار عن "الجهل بالقانون".

    في حين أن البعض قد ينكر فكرة هذا المبدأ ، فإنه من الضروري ملاحظة أن نظره يتناقض كثيراً مع تشريعات المجتمع. إذا تم إعفاء الناس بسبب جهلهم بالقانون ، فسوف تسود الفوضى في كل مكان حيث يحق لكل شخص المطالبة بذلك دفاعًا عن جرائمه. وبالتالي ، فإن القانون المذكور أعلاه لا يتعارض بأي حال من الأحوال مع مبدأ العدالة والمساواة أمام القانون. الوعي القانوني هو افتراض مفترض ، وبالتالي لا يجوز لأي شخص أن يجادل بالجهل من القانون نتيجة لمرضه الشخصي ، الأمية ، أو التغيب في بلد خلال تشكيل الحكم الشرعي. الأسئلة المطروحة - هل هذا المبدأ ينطبق على جميع فروع الأحكام القانونية أم أنه يقتصر فقط على التشريعات وحدها؟ هل هناك أي مجال لقبول سوء الفهم لهذا المبدأ ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما الذي يمكن تطبيقه؟ فيما يتعلق بنطاق تطبيق هذا المبدأ ، لا خلاف على أن المبدأ يطبق على جميع القواعد القانونية بغض النظر عن مصدر القواعد القانونية. سواء كانت تشريعات أو ديانات أو تقاليد أو مبادئ الشريعة الإسلامية ، فإن جميع المبادئ تطبق على العدل فيما إذا كانت هذه القواعد ضرورية أم تكميلية أم توضيحية. ومع ذلك ، نشأ الخلاف حول تطبيق هذا الحكم ، على مفهوم الاعتذار عن جهل القانون وفكرة حول إمكانية إلغاء العقد نتيجة لما يحدث لأحد الأطراف المتعاقدة عند سوء فهم القانون. يعتقد أنصار هذا الرأي أن هذا الفعل يشكل خروجًا عن المبدأ (الذي يحظر الاعتذار عن جهل القانون) وسيتم قبول هذا الاعتذار في حالة سوء فهم القانون. ومع ذلك ، ينبغي أن يكون هناك تمييز واضح بين فكرة الاعتذار عن جهل القانون وفكرة سوء فهم القانون في هذا الصدد.

    إن فكرة سوء الفهم للقانون تختلف عن فكرة الجهل بحكم القانون بشكل أساسي بسبب القيام بها ، يجب أن نستبعد حكم القانون ونضعه جانباً. لذلك إذا ادعى شخص غير مدرك لحكم القانون ، فإن النتيجة المرجوة ستكون التصرف في تطبيق حكم القانون عليه. هذا في حالة معارضة في حالة سوء فهم القانون لأنه إذا أساء الشخص فهم القانون وتمسك بسوء الفهم هذا ، فهذا لا يعني بالضرورة أنه / أنها لم تلتزم بالقاعدة القانونية التي وقع فيها سوء التفاهم ، وبالتالي لا يرغب ليتم تنفيذه عليه. في الحقيقة هو يلتزم بتطبيق القاعدة التي وقع فيها الخطأ وبالتالي تظل القاعدة سارية المفعول بالنسبة له على الرغم من جهله بها. وينطبق هذا في حالة الوريث الذي باع حصته في الحوزة مع انطباع أنه يرث ربع الحصة ، عندما كان في الواقع بلغ نصفه فقط. في هذه الحالة ، يعتبر أن الوريث قد أساء فهم القانون وبالتالي سمح له بإلغاء عملية البيع. لذلك ، إذا التزم البائع بإلغاء البيع بناء على سوء فهمه للقانون ، فإنه يلتزم بتطبيق القاعدة القانونية التي لم يكن على دراية بها ولن يستلزم استبعاد حكمه عليه كما في الحالة المتعلقة بالمبدأ. الاعتذار عن جهل القانون.

    استنتاج

    القاعدة العامة التي تنص على أن الجهل بالقانون لا يوجد عذر يتم تطبيقه عمومًا في القضايا الجنائية نظرًا لوجود نية إجرامية في ذهن المتهم. كل شخص يفترض أن يكون لديه معرفة بقانون الأرض. ولذلك ، ينبغي على العامة التأكد من فهمهم للقوانين المختلفة في البلاد من أجل القيام بأعمالهم دون أي مآزق قانونية.

    من أجل رسم صورة أوضح للقارئ ، فإن الجزء الثاني من هذه المادة يجب أن يشرح بتفصيل تطبيق "الجهل بالقانون لا عذر" والتقنيات التي استخدمها القضاء في تفسيرها.

     

    ]]>
    Sun, 01 Jan 2017 06:00:00 GMT
    <![CDATA[خطابات النوايا في دولة الإمارات العربية المتحدة]]> مسودة مع الرعاية!
    "
    إن من الأخلاقي في القصة هي الاتفاق أولا والبدء في العمل في وقت لاحق"   اللورد كلارك

      المقدمة -  خطابات النوايا وقانون دولة الإمارات العربية المتحدة   مصطلح "خطاب النوايا" (LOI) معترف به من قبل جميع المهنيين التجاريين والبناء ، ولكن ليس كل الممارسين على دراية كاملة بالمخاطر المحتملة المرتبطة بهذه الرسائل في حالة سوء صياغة. يتم استخدام خطابات الاعتماد عمومًا لتوفير إطار عمل للأطراف للتفاوض على عقد نهائي أو لتسجيل اتفاقية حول الشروط التجارية الرئيسية من أجل تقليل مخاطر المعاملة قبل أن يتحمل الطرفان أي نفقات إضافية. تقليديا ، كانت المحاكم مترددة في فرض خطابات النوايا أو "اتفاقات الموافقة" بسبب عدم اليقين المتأصل في الشروط المتفق عليها. ومع ذلك ، فمن المقبول الآن بشكل عام أن خطاب النوايا يمكن أن يكون ملزِمًا على الرغم من أنه لم يتم الاتفاق على جميع المصطلحات المتعلقة بالموضوع ، بشرط وجود درجة كافية من الوضوح فيما يتعلق بالمصطلحات الأساسية والأطراف المقصود أن تكون ملزمة على الفور خطاب النوايا بدلاً من مجرد استخدامه كأساس لمزيد من المفاوضات. لذلك يمكن التعبير عن خطاب النوايا على أنه ملزم قانونًا أو غير ملزم ، اعتمادًا على كيفية صياغته.

    ومن ثم ، فقد يؤدي ضعف صياغة خطاب النوايا أو عدم فهمه إلى إجبار الطرفين على التوصل إلى ترتيب لم يتم التفكير فيه. على سبيل المثال ، قد تكون الأطراف قد قصدت الالتزام بخطاب خطاب ، ولكن قد تجد المحكمة أن خطاب النوايا غير ملزم أو العكس. هذا هو الحال على وجه الخصوص في عقود البناء ، على سبيل المثال ، حيث تخضع الأطراف لضغوط شديدة وغالبا ما توقع على خطاب النوايا دون النظر في شروطه الرئيسية. على الرغم من أن الطبيعة الملزمة أو غير الملزمة لقرون النوايا لم يتم استكشافها بالكامل في إطار الولاية القضائية لدولة الإمارات العربية المتحدة ، فإن القوانين وقوانين الدعوى ذات الصلة قد يتم تفسيرها بحيث يتم النظر فيها عندما يكون خطاب النوايا ملزماً وعندما يكون غير ملزم . ستدرس هذه المقالة باختصار كيف يمكن أن تؤثر صياغة خطاب النوايا على قابليتها للتنفيذ ، وتقدم إرشادات حول كيفية جعل خطاب النوايا ملزما لتجنب أنواع المسئولية التي يمكن أن تجتذبها.

    ما هو خطاب النوايا؟
    خطاب النوايا هو وثيقة تحدد شروطًا أساسية معينة بين طرفين أو أكثر قبل إتمام الاتفاقية. وتعبر أساسا عن النية الحالية للأطراف في إبرام عقد في المستقبل ولكنها لا تخلق أي مسؤولية فيما يتعلق بهذا العقد المستقبلي. لهذا السبب ، غالباً ما تدعى "خطابات الإنجاز" بعقود "إذا". وعادة ما يستخدم خطاب النوايا لتأمين الانخراط المبكر للمقاول. قد تتضمن أسباب إصدار خطاب النوايا ما يلي:

    • الحاجة إلى البدء المبكر في الأعمال ؛
    • التأخر المتوقع في التوصل إلى اتفاق لجميع شروط العقد ؛
    • لإكمال ترتيبات تمويل المشروع ؛ و
    • للحصول على الموافقات والأذونات اللازمة.

    وبالتالي ، فإن خطاب النوايا مفيد عندما تكون الأطراف مهتمة بصدق في التوصل إلى اتفاق. بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون أداة مفيدة لضمان المشاركة المبكرة للمقاول حيث من الضروري البدء في العمل قبل توقيع العقد الرسمي. ومع ذلك ، فإن المضي قدمًا في إطار خطاب النوايا قد يؤدي إلى مخاطر محددة لكل من صاحب العمل والمقاول. على سبيل المثال ، حيث تنتهي صلاحية خطاب النوايا في تاريخ معين ويستمر الطرفان في تنفيذ العمل دون وضع خطاب نفوذ جديد أو عقد رسمي. في مثل هذه الحالة ، إذا كان العمل الذي لم يتم التفكير فيه من قِبل خطاب النوايا يتم تنفيذه بموجبه ، فسيكون هناك قدر أكبر من عدم اليقين مما سيكون عليه الحال بموجب عقد رسمي. يرجع هذا إلى أن خطابات الاعتماد لا تحتوي عادةً على مصطلحات رئيسية ، مثل إدارة الأشكال ، والأعمال اليومية وملحقات الوقت. هناك أيضا احتمال أن ينشأ نزاع ما إذا كانت الأطراف تعتزم أن تكون ملزمة قانونيا من قبل خطاب النوايا في المقام الأول. والسؤال المطروح الآن هو كيف يتم صياغة خطاب النوايا للتعبير عما قصدته الأطراف والنتيجة القانونية التي توقعوها. للإجابة على سؤالنا ، سنلقي نظرة على الوضع القانوني لصفقات النوايا بموجب قوانين دولة الإمارات العربية المتحدة.

    مؤشرات النوايا حسب دولة الإمارات العربية المتحدة (ملزم ضد غير ملزم)
    يحتوي القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 (القانون المدني / القانون) على أحكام صريحة تتعلق بإعداد العقد وتكوينه. تنص المادة 141 من القانون المدني على أنه يتم إبرام العقد عندما يتم الاتفاق على العناصر الأساسية للالتزام ، ولكنها تركت مسائل بالتفصيل يتم الاتفاق عليها بعد ذلك. "إذا اتفق الطرفان على العناصر الأساسية للالتزام والباقي من الشروط القانونية الأخرى التي يعتبرها الطرفان أمرًا أساسيًا وتترك أمورًا بالتفصيل يتم الاتفاق عليها بعد ذلك ولكنها لا تنص على أن العقد لم يُعتبر في حالة عدم الاتفاق على مثل هذه الأمور ، يعتبر العقد قد تم [...] ".

    تنص المادة 258 (1) على أن المعيار في بناء العقود هو النوايا والمعاني وليس الكلمات والأشكال. ولتعزيز هذه النقطة ، يشتمل القانون المدني على حكمين آخرين لهما أهمية خاصة لهما صلة بموضوع خطاب النوايا: تنص المادة 259 على أنه "لا يمكن أن يكون هنا نطاق للتأثير في وجه الكلمات الواضحة". وتنص المادة 260 على أنه "ينبغي تفعيل المآرب بدلاً من تجاهلها ، ولكن إذا استحال تفعيل الكلمات" ، يجب تجاهلها "(المادة 260).

    وعلاوة على ذلك ، يتطلب القانون المدني بعض الإجراءات الرسمية لتشكيل العقد. وتشمل هذه الشكليات عرضًا وقبولًا وإجماعًا لإعلان واحد (أي أن يكون هناك "اجتماع للعقول") (انظر المحكمة العليا للاتحاد ، 797 / السنة القضائية 23). وتنص المادة 130 على أن "[أ] يكون العقد بحكم الجمع الوحيد بين العرض والقبول". تنص المادة 131 على أن "العرض والقبول هما أي تعبير عن النية المستخدمة لإنشاء عقد". بالإضافة إلى ذلك ، تنص المادة 132 على أنه "يجوز التعبير عن النية شفوياً أو كتابياً ، ويمكن التعبير عنه في الماضي أو الحاضر [...] ، أو عن طريق تبادل الأفعال التي تبرهن على الموافقة المتبادلة".

    بالنظر إلى الأحكام القانونية المذكورة أعلاه ، يمكن الاستدلال على أن المعايير الرئيسية لعقد ملزم وفقا للقانون المدني الإماراتي هي النية والمعنى لاتفاق وليس الشكل. إذا كانت نية الالتزام بالعقد واضحة ، فقد لا يتم قبول أي نية في المحاكم الإماراتية. علاوة على ذلك ، في حين أن القانون المدني يصف كيف يتم تشكيل العقد ، فإنه يلتزم الصمت حول ما هو عنصر "أساسي" من العقد ، في حالة LOIs. بدون أي بيان قانوني واضح حول المكونات الأساسية لخطاب LOI ملزم ، هناك احتمال أن ينشأ نزاع بشأن طبيعته الملزمة. لا يمثل خطاب النوايا الغامض أفضل أساس للعقد الرسمي النهائي.

    إذن ما الذي يجب أن يكون خطاب النوايا ملزماً؟
    بطبيعته ، لا يقصد خطاب النوايا احتواء جميع المصطلحات التي سيحتويها العقد الكامل. لذلك من المهم أن يحدد خطاب النوايا في الغالب ما يلي ليُعتبر ملزماً:

    • اليقين في الحقوق والالتزامات ؛
    • نطاق العمل؛
    • تأكيد السعر
    • توزيع واضح للمخاطر.
    • عملية واضحة لتسوية المنازعات.
    • التزامات التأمين من الأطراف ؛
    • حقوق إنهاء محددة بشكل جيد ؛
    • تراخيص أو حقوق الملكية الفكرية ؛
    • القانون الذي يحكم؛

    تاريخ انتهاء الصلاحية وكيفية عمل جميع هذه المعلمات ضمن العقد النهائي الذي سيتم توقيعه لاحقًا.

    أيضا إذا كان الطرفان ينويان إدراج بعض شروط عقد النموذج القياسي (مثل FIDIC) في LOI ، فيجب التعبير عن ذلك بوضوح.

    القائمة أعلاه غير شاملة. وينبغي أن يوضع في الاعتبار أن ما إذا كان خطاب النوايا ملزما أو غير ملزم ، سيعتمد على المشروع المحدد الذي يتعلق به ، ونطاق الأعمال الدقيق ، والشروط المتفق عليها بين الطرفين. ومع ذلك ، فإن اليقين فيما يتعلق بالمصطلحات الأساسية والنوايا الأساسية للأطراف أمران أساسيان لتحقيق النتيجة القانونية المقصودة وضرورة أن يكون خطاب النوايا ملزماً.

    في القضية التجارية رقم 240/2006 ، أيدت محكمة التمييز في دبي خطاب النوايا الصالح وشرط الدفع ("يتم الدفع بعد سبعة أيام من استلام المبالغ المقابلة من العميل بما يتناسب مع الأعمال التي قام بها المتعاقدون من الباطن ") الواردة في ملزمة خطاب النوايا. واستناداً إلى المادتين 130 و 131 من القانون المدني ، رأت المحكمة المحترمة أن خطاب النوايا صُرح بوضوح لجعل نية الأطراف هي الالتزام به. وذكرت المحكمة أيضاً أن "العناصر الرئيسية للعقد الملزم والعرض والقبول والنية لدى الطرف موجودة في خطاب النوايا لجعلها عقداً ملزماً".

    تجدر الإشارة إلى أن مبادئ مشابهة تنطبق على خطاب النوايا في العديد من الولايات القضائية للقانون العام ، مثل المملكة المتحدة والولايات المتحدة وأستراليا. على سبيل المثال ، في حالة علامة الأراضي في المملكة المتحدة لشركة   RTS Flexible Systems ضد Molkerei Alois Muller GmbH [2010] UKSC 14 ، على الرغم من حقيقة أنه لم يتم توقيع أي عقد رسمي ، وجدت المحكمة أن المصطلحات الشاملة المتضمنة واللغة المستخدمة تعني أن كان خطاب النوايا مؤكدًا تمامًا وكاملًا ليتم منحه القوة التعاقدية.

    وبناءً على ذلك ، إذا كان خطاب النوايا غامضاً وكانت الشروط غير مؤكدة ، فقد تجد المحاكم أن الرسالة غير قابلة للتنفيذ وبالتالي غير ملزمة ، حتى لو كان الطرفان قد قمن بالالتزام بشروطها. في British Steel Corporation v Cleveland Bridge and Engineering Co Ltd [1981] 24 BLR 94 ، توقع الطرفان إبرام عقد رسمي في المستقبل. ونظراً لعدم إبرام أي عقد رسمي على الإطلاق ، فإن أداء العمل في إطار خطاب النوايا لم يكن محوّلاً إلى أي عقد يمكن التحقق من المصطلحات فيه ، فقد رأت المحكمة أن شروط خطاب النوايا غير مؤكدة على الإطلاق لكي تكون ملزمة.

    استنتاج

    يبقى أن نرى كيف يمكن لمحاكم الإمارات أن تستكشف بالتفصيل طبيعة خطاب النوايا فيما يتعلق بإنفاذها. ومع ذلك ، فإن القانون ذي الصلة وتحليل قوانين القضايا يثبتان أنه بالنسبة لخطاب النوايا ملزم ، يجب أن يعكس بوضوح موافقة الأطراف على الدخول في اتفاقية ملزمة بدمج جميع الحقوق والواجبات الأساسية. إن خطاب النوايا المصاغ بعناية هو المفتاح لتحقيق فرص أفضل لنجاح تطبيق خطاب النوايا.

     

    ]]>
    Wed, 20 Jan 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[تمديد الوقت ]]> تمديد الوقت في عقود المقاولات

    يتم إعداد عقود التشييد بشكل عام وفقاً للكتب الحمراء الصادرة في عام 1987 وعام 1999 ، وهي عبارة عن نماذج كتابية للكتب الكتابية والفضية خاصة في دولة الإمارات العربية المتحدة لتسليم المشاريع. الأحكام القانونية المطبقة على هذه العقود هي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 وتعديلاته. تخضع عقود البناء لأحكام من المواد 872 إلى 896 والأحكام التعاقدية تبعاً لاتساقها مع القوانين.

    تبرز هذه المادة استحقاق المقاول / المقاول الفرعي في "تمديد الوقت" (EOT) بموجب عقود البناء. ومثلما تهدف الأضرار المصفاة إلى تثبيط المقاولين من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع وتخول صاحب العمل (وهو تسمية خاطئة للمالك) للحصول على تعويض ، يمكن اعتبار تمديد الوقت شرطًا مشجعًا للمطالبة بأي تأخير لا داعي له يحدث في الإنجاز البناء بسبب الأحداث التي لا تعزى إلى المقاول. وخلاصة القول ، فإن بنود الاتفاقية هي جزء لا يتجزأ من العقود بشأن فكرة أنه لا يجوز لأي طرف أن يكسب من خرقه أو تخلفه.

    إن البنود الهامة و / أو المبادئ التي يجب أخذها في الاعتبار عند التعامل مع هذا الموضوع هي وقت الانتهاء ، والمبدأ الوقائي ، وعبارة شريط الوقت ، والوقت بشكل عام ، وتمديد شرط الوقت وشرط التعويضات المقطوعة. من أجل تاريخ التأكد من اليقين التجاري ، عادة ما يتم العثور عليه في العقود ، وهي تستند بشكل فعال إلى اعتبارات عملية للمشروع. وبناءً على ذلك ، يقع على عاتق المقاول التزام قانوني بالامتثال للحد الزمني المتفق عليه وتسليم المشروع. إن الوقت الجوهري في العقد ، والفشل من قبل المقاول في التسليم في غضون الإطار الزمني المتفق عليه يمكن أن يؤدي إلى مطالبة بالتعويض عن الأضرار من صاحب العمل. ومع ذلك ، قد يؤدي نطاق واسع من الأنشطة والظروف إلى عدم التأكد من اكتمال المشروع حيث يصعب توخي الدقة في إنجاز المشاريع الضخمة بسبب أسباب تتراوح بين قوة قاهرة والاختلافات ، وتوريد العمالة ، والتأخير في شراء المواد وما إلى ذلك. الطرف أو الأطراف للتعاقد. المبدأ الوقائي هو مبدأ القانون العام المطبق لحماية المتعاقدين (من المطالبات المحتملة التي تشمل التعويضات المقطوعة ضدهم) من التأخير الناجم عن عمل أصحاب العمل الذين يمنعون (عن قصد أو غير ذلك) في الوقت المناسب.

    الانتهاء من أعمال المشروع (ق). . وتتمثل نتيجة هذا المبدأ في التمديد للفقرة الزمنية بحيث تمنع صاحب العمل من التعطّل لتمديد وقت الإنجاز وإمكانية تمكين المقاول من إثبات أن وقت الانتهاء قد أصبح طليقا. ومن ثم فإنه ليس من مصلحة المقاول فحسب ، بل من مصلحة صاحب العمل أن يكون له شرط EOT. بما أن "الوقت على أساس كبير" يعني أن المقاول يفلت من شرط التعويض عن الأضرار وأن التزامه الآن يكتمل في غضون فترة زمنية معقولة.
    بشكل عام ، تنص عقود البناء على بند يسمح بموجبه للمقاولين بتمديد تاريخ الانتهاء في حالة تقديم إشعار إلى صاحب العمل بما يتفق مع أحكام العقد. قد يؤدي فشل المقاول في الوفاء بمتطلبات الإشعار إلى تقديم مطالبة ضد المقاول مقابل تعويضات مقطوعة. ويشار أيضًا إلى عقد البناء الذي ينص على بند يتعلق بالتمديد المذكور أعلاه باسم "بند شريط الوقت". وتصبح هذه الإشعارات شروطا مسبقة لادعاء EOT.

    الظروف التي أدت إلى استحقاق
    EOT هي كما يلي:
    1. قوانين تأخير صاحب العمل
    :
    يهدف المبدأ الوقائي إلى حماية المقاولين من المطالبات المحتملة بالتعويضات المقطوعة عن التأخير الذي يحدث بسبب أعمال صاحب العمل. في سياق دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن العثور على الأحكام المقابلة لحماية المقاولين بموجب المادة 247 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة والتي تنص على ما يلي: -

    "في العقود الملزمة للطرفين ، إذا كانت الالتزامات المتبادلة مستحقة عن الأداء ، يجوز لكل طرف أن يرفض الوفاء بالتزامه إذا لم يقم الطرف المتعاقد الآخر بما هو ملزم به"

    تعمل هذه المادة ضد صاحب العمل وتخول المقاول لـ EOT ضد أفعال التأخير المنسوبة إلى صاحب العمل بسبب الإخلال بالتزامه بالعمل بحسن نية أثناء أداء التزامه التعاقدي. وهناك حكم آخر في القانون المدني لدولة الإمارات والذي يكون له أثر مبدأ وقائي هو المادة 287 التي تنص على ما يلي: -

    "إذا أثبت الشخص أن الخسارة نشأت عن سبب غير عادي لم يلعب فيه أي جزء مثل كارثة طبيعية أو حادثة لا يمكن تجنبها أو ظروف قاهرة أو فعل طرف ثالث أو فعل الشخص الذي يعاني من الخسارة ، فإنه لا يجوز ملزمون بجعلها جيدة في غياب حكم قانوني أو اتفاق مخالف"

    في سياق المادة 287 أعلاه ، يمكننا ملاحظة أن القيود التي تفرضها هذه المادة لها الأثر القانوني فقط وفقط في الحالات التي لا يكون فيها للأطراف اتفاق على خلاف ذلك يغطي هذا جميع الأسباب الخارجية التي لا تنتج عن مقاول خاضع لعكس ما يتم الاتفاق عليه في شروط العقد.

    2. الدفع

    يتم تنظيم آليات الدفع في عقود البناء من قبل جمارك الأعمال المقبولة عموما. قد تشمل هذه - الضمان (الضمانات) المصرفية ، السندات، أو المدفوعات من قبل أرباب العمل على أساس القسط. وقد ترتبط هذه المدفوعات بفعالية بمراحل إنشائية تتطلب من المقاولين والمهندسين المؤهلين تقديم الجداول الزمنية الخاصة بهم في صيغة وجدول زمني متفق عليهما. لحماية المصالح الأكبر لأرباب العمل ، فإن العقود لها أيضاً عيوب في شروط المسؤولية في عقود البناء. فقرة المسؤولية عن العيوب لها الأثر القانوني لأرباب العمل الذين يحتفظون بنسبة متفق عليها من العقد.
    ويمكن أيضا الدفع عن الدفعات وعادات الأعمال التجارية المتعاقدة والمقاولين والمقاولين من الباطن على أساس "الدفع عند السداد" والذي يشار إليه عمومًا بترتيب عقد "من ظهر إلى آخر".

    وبموجب هذا النظام ، تعكس العقود بين المقاولين والمقاولين من الباطن البنود الواردة في العقد المبرم بين أصحاب العمل والمقاولين. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يقع شكل المقاولة من العقود في إطار المخطط أعلاه. في غياب أي حكم من هذا القبيل ، ينص القانون بموجب المادة 885 والمادة 891 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على هذا الأمر على النحو التالي:

    "يلتزم صاحب العمل بدفع الاعتبار عند تسليم العقار المتعاقد عليه ، ما لم يكن هناك اتفاق أو عدل على خلاف ذلك". "لا يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد صاحب العمل عن أي شيء مستحق له من أول مقاول ما لم يقم بمهمة له ضد صاحب العمل ".

    توفر شروط الدفع إلى الخلف مزايا للمقاول الرئيسي. فعلى سبيل المثال ، لا يجوز أن يمنح استحقاق المقاول الفرعي الخاص بـ EOT  للمقاول الرئيسي من صاحب العمل ، وبذلك يعرّض المقاول الرئيسي لمضاعفة المسؤولية في غياب فترة سداد متأخرة. وتشمل المسؤولية المزدوجة منح EOT للمقاول الفرعي ودفع تعويضات مادية لصاحب العمل في نفس الوقت. وفي ضوء الحكم ، يتعين تنفيذ العقود المبرمة وفقا للخطة المتفق عليها ولا تخضع للتغير لأن القصد من القانون هو حماية صاحب العمل الذي يتمتع بخبرة تقنية ضئيلة. ومع ذلك ، رأت المحكمة أن الأمر نفسه لا ينطبق بين المقاول والمقاول من الباطن حيث أن كلاهما يتمتعان بكفاءة فنية ومهارة متساوية.

    المادة 247 من القانون المدني ذات الصلة أيضا عند الحديث عن المدفوعات. وهكذا يمكن للمقاول غير المدفوع أن يبطئ أو حتى تعليق العمل بصورة قانونية مع الحفاظ على استحقاق EOT لأن التأخر في السداد يؤدي إلى تأخر الانتهاء ولا يجعل المقاول مسؤولا.

    3. الاختلافات / العمل الإضافي في نطاق وطبيعة العمل

    الاختلافات شائعة في صناعة البناء. كما تنص عقود فيديك على شروط تباين واسعة لاستيعاب حقوق ومصالح الأطراف المعنية. في حين يتم الاعتماد بشكل عام على شكل عقود FIDIC كنماذج من قبل المتخصصين في البناء ، فإن الأطراف هي في تقدير مطلق لتعديل وتعديل هذه الشروط لتناسب بشكل أفضل وتتناسب مع متطلبات المشروع و / أو الأطراف. قد يؤثر تأثير بند التباين على عدة اعتبارات ولكنه بالتأكيد له تأثير على التسعير في معظم الحالات. تحت نسيج الشريعة الإسلامية ، يتم التشديد على مصطلح "الغار" الذي يحظر خسارة أحد الطرفين والتخصيب غير العادل للآخر مما يؤدي إلى "تمديد الوقت" لاسترداد رسوم إضافية.

    الاختلافات لها تأثيرات عديدة على EOT. ويمكن اعتبار الاختلافات التي قد تؤدي إلى عدم اليقين والخسارة بالنسبة إلى الطرف الآخر والإثراء غير المشروع للآخرين محظورة بموجب المبدأ الإسلامي لـ "الغرار" ، ومن ثم ، فإنه يحق لـ EOT استرجاع رسوم إضافية. تنص المادة 887 من القانون المدني التي تتناول عقود المقاولة على ما يلي: -

    "إذا تم عقد مقاولة بناء على خطة متفق عليها مقابل دفع مبلغ مقطوع ، لا يجوز للمقاول المطالبة بأي زيادة على المبلغ الإجمالي الذي قد ينشأ عن تنفيذ هذه الخطةفي حالة إدخال أي تغيير أو إضافة على الخطة بموافقة صاحب العمل ، يجب مراعاة الاتفاقية الحالية مع المقاول فيما يتعلق بهذا التغيير أو الإضافة".

    تنطوي الشرط المنصوص عليه في المادة 887 على تعديل الأجر ووقت الانتهاء حسب تباين ومراعاة شروط العقد فيما يتعلق بالتغيير. إذا تسبب هذا التغير في التأخير الحرج في جدول أعماله ، فقد يحق للمقاول الحصول على EOT بشرط أن يتم إخطاره في الوقت المناسب. كما يمكن للمتعاقد أن يثير نزاعًا بالطريقة المنصوص عليها في العقد لعدم الرضا عن تقييم المهندس للفاتورة المرتفعة والجودة والكمية أو المعدلات المعقولة لمثل هذا الاختلاف.

    4. الخسارة الفعلية

    قد تكون للعقود قيمة محددة مسبقاً للتعويض عن الأضرار ، لكن يحق للمحكمة بموجب المادة 360 من الجزء 2 تعديل التعويض ليكون مساوياً للخسارة الفعلية التي يمكن أن يقال إن المتعهد قد مُنح بموجبها EOT للتأخير الذي لم يتسبب في أي تعويض. خسارة لصاحب العمل.

    5. أسباب أخرى تخولك
    EOT
    وترد مختلف الأسباب الأخرى التي تنظر فيها المحاكم لمنح EOT على النحو التالي:

    ﻭﺗﻨﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩﺓ ٢٤٩ ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﰲ ﻭﻗﻮﻉ ﺃﺣﺪﺍ ﺍﺳﺘﺜﻨﺎﺋﻴﺔ ﻏﲑ ﻣﺘﻮﻗﻌﺔ ﺗﻨﻄﻮﻱ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﺑﻊ ﻋـﺎﻡ ﻭﺗـﺆﺩﻱ ﺃﺩﺍﺀ ﺍﻻﻟﺘـﺰﺍﻡ ﺍﳌـﺸﺪ ﻋﻠـﻰ ﺍﻟـﺮﻏﻢ ﻣـﻦ ﺃﻧـﻪ ممكن ﻭﻟﻜﻨـﻪ ﻳﻬـﺪﺩ ﺍﳌﺘﺰﻣـﻊ ﺑﻔﻘـﺪ ﺷـﺪﻳﺪ. في مثل هذه الحالة ، يجوز للقاضي أن يقلل من الالتزام الظالم إلى مستوى معقول إذا اقتضت العدالة ذلك ، وأي اتفاق على خلاف ذلك يجب أن يكون باطلاً. وهذا يمنع المقاول من أحداث أو عوامل غير معقولة قد تؤثر على أدائه أو إنجازه. وهذا ينقذ المقاول فعلياً من وزن مصلحة كل طرف ، كقاعدة للسياسة العامة. من المهم ملاحظة أن هذا يختلف عن حالة القوة القاهرة. في الواقع ، تحدد هذه المادة حدودًا بين القوة القاهرة والأحداث الطارئة غير المتوقعة.

    العواقب المترتبة على القوة القاهرة مذكورة في المادة 273 من UCC. تحتوي المادة على جزئين يلغي المرء تلقائياً العقد في حالة وجود قوة قاهرة تجعل الأداء مستحيلاً. وينص الجزء الثاني من المادة على أنه في حالة الاستحالة الجزئية أو الاستحالة المؤقتة ، يتم إخماد جزء من العقد ويكون للمُلتزم الحق في إلغاء العقد عند إبلاغ الملزم.

    في حالة تخلف المتعاقد من الباطن ، يتم تبرئة المقاولين من مسؤوليتهم في حالات التأخير. على الرغم من أنه لم يتم تحديده بشكل خاص في المخصصات ، فإن القضاة (محكمة دبي التمييزية ، 266 من عام 2008 قرروا في 17 مارس 2009) يعتبرون حقيقة على أساس كل حالة على حدة كالتخفيف من التزامات التأخير المنسوبة إلى مقاول من الباطن كما هو مفضل من قبل المهندس أو صاحب العمل. محامون في الإمارات.

    شكل FIDIC يؤهل EOT لأسباب التأخير
    تعتبر نماذج FIDIC عوامل مختلفة مثل التغيير في مقدار أو طبيعة العمل الإضافي أو الإضافي ، وأي سبب للتأخير المشار إليه في شروط FIDIC Red 1999 ، مثل ما هو مذكور في البند (i) في البند 4.7 - التأخيرات الناتجة عن مرجع الرسم غير الدقيق نقطة ومستويات (2) 8.4 (د) - نقص في المواد والقوى البشرية لا يمكن التنبؤ به بسبب وباء أو أفعال الحكومة (3) 8.5 - التأخيرات غير المتوقعة التي تسببها السلطات شريطة أن يلتزم المقاول بشدة بإجراءاته (4) 10.3 - منع صاحب العمل من المقاول لإجراء اختبار الإنجاز (ت) 13.7 - تعديل أي زيادة أو نقصان في التكلفة الناتجة عن التغييرات في القوانين (6) 17.4 عواقب مخاطر صاحب العمل (التي تسبب فقدان أو تلف مستندات المقاول أو أعماله أو بضائعه) (السابع) 19.4 - القوة القاهرة.

    والأسباب الأخرى للتأخر في النظر في أمر EOT بموجب كتاب FIDIC 1999 ، في جملة أمور ، هي الظروف المناخية المعاكسة الاستثنائية ، وأي تأخير أو عائق أو منع من جانب صاحب العمل والظروف الخاصة الأخرى التي قد تحدث ، بخلاف التقصير أو الإخلال بالعقد. المقاول أو الذي هو مسؤول عنه. الأحكام المحددة المقدمة بموجب FIDIC هي تحت البنود الفرعية مثل 6.4 للرسومات المتأخرة ، و 12.2 للظروف غير المتوقعة أو العوائق المادية ، و 36.5 للتأخير في بعض الاختبارات المطلوبة من قبل المهندس ، 69.4 والتي تحمل عنوان EOT للتأخير والتي تنتج عن انخفاض سرعة الأعمال أو تعليق بسبب عدم المدفوعات ، 40.2 للتأخير بسبب تعليق المرسوم من قبل المهندس و 42.2 تأخير في منح الموقع.

    ومن الجدير بالملاحظة أن الشرط المنصوص عليه في العقد مثل الإشعار المكتوب ، والتعليمات المكتوبة ، والمتطلبات الإجرائية المنصوص عليها في العقد ، وما إلى ذلك ، يجب الالتزام بها للمطالبة بالتعويض. والأحكام الصادرة حول هذا الموضوع غير مؤكدة ، واسعة النطاق ومتنوعة ، حيث أن وقائع القضية وحسن تقدير القاضي لها أهمية هائلة.

    استنتاج:

    البنود العامة التي يتم تقديمها غامضة وغامضة بسبب سوء صياغة توفر مجالا للتفسير. هذا المبدأ منصوص عليه بوضوح في المادة 265 من قانون المعاملات المدنية:

    "(1) إذا كانت صياغة العقد واضحة ، فلا يجوز تركها عن طريق التفسير للتحقق من نية الأطراف.

    (2) إذا كان هناك مجال لتفسير العقد ، وجب إجراء تحقيق في النية المتبادلة للأطراف دون التوقف بالمعنى الحرفي للكلمات ، ويجوز التماس التوجيه في القيام بذلك من طبيعة المعاملة ، والثقة والطمأنينة التي يجب أن تكون موجودة بين الطرفين وفقا للتيار المتعارف عليه في التعاملات "

    وبالنظر إلى حقيقة أن معظم منازعات عقود التشييد ترجع بالدرجة الأولى إلى مدفوعات ناجمة عن خسارة تعادل الفائدة أو تعويضات مقطوعة. العبارات السريعة تحتاج إلى صياغة دقيقة تعبر عن نوايا واضحة للأحزاب.

     

     

    ]]>
    Mon, 04 Jan 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات إدارة الفنادق]]> اتفق مع زوجك لتعويضه بعد رحلة تسوق؟ عقد. شراء تذكرة الطائرة؟ عقد. التوقيع على خطاب عرض من صاحب العمل الذي قدم لك وظيفة؟ عقد. وثيقة معقدة متعددة الصفحات تحدد شروط وأحكام صفقة الشركات عالية القيمة؟ عقد.

    هل يخدم قانون العقود أي غرض؟ إذا كان الأمر كذلك ، فلماذا يلجأ رجال الأعمال عادة إلى "كلمة رجل" ويعتمدون عليها ، علماً أن الصفقة قد تنطوي على مخاطر كامنة؟ (أ) حتى في مناخ الاستثمار الحالي ، فإن الأطراف المتعاقدة تستخدم الآن سياسات تخطيط وإدارة أكثر تطوراً أو متقدمة لإدارة المخاطر. والغموض في العقود لا تزال تعمل؟ إذا كان الهدف من الشروط التعاقدية هو ترسيخ العلاقة بين الأطراف ، فلماذا يكون هذا التأثير المُلزم غالباً ما يكون غير مقبول وغير رسمي؟ هل سيؤدي فرض عقوبات قانونية صارمة إلى تعطيل العلاقة بين طرفين متعاقدين؟ إن مصطلح العقد وفقا لنظرية كتاب قانون العقود القياسي ليس سوى اجتماع "الوصايا" أو "العقول". إذا كانت الإرادة مجانية فعلاً ، فلماذا لا تغير رأيها؟ هل سيحمل الأطراف وعودهم بصرامة ، "يعملون بقسوة وبصورة غير عادلة في كثير من الحالات؟"

    على سبيل المثال ، في مرحلة الطفولة في المعاملة ، تكون الأطراف على استعداد لتلبية احتياجات ومتطلبات الطرف الآخر. ولكن كما هو الحال مع جميع الأطفال الرضع ، فإنهم يكبرون ليصبحوا أطفالاً صغارا يطالبون الآن بالمزيد وفي نهاية المطاف إلى مراهقين لا يستطيعون الاتفاق على أي شيء. هذا هو المكان الذي يلعب فيه التخطيط المستقبلي وصياغة الاتفاقات التي تعتمد على قانون العقود دوراً هاماً. يشكل قانون العقود بشكل لا يقبل الجدل نواة معظم الترتيبات حيث أنه يملي ويدعم ويسيطر على ملايين الاتفاقات التي تشكل مجتمعة ارتباطنا الاقتصادي. تتطلب المعاملات التجارية من الأطراف ضمان بعضها البعض من بعض الحقوق والالتزامات. هذا هو المكان الذي يبدأ فيه قانون العقود - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته.

    من أجل فهم كيفية التوصل إلى صفقة حقيقية من صفقة ورقية ، فإن المستثمرين المتطورين الذين لديهم متطلبات واضحة غالبًا ما يشغلون مستشارين متمرسين ومستشارين ماليين في عملية التخطيط. عند الحديث عن استثمارات معقدة ومعقدة ، تصبح صناعة الضيافة نقاشا مفضلا مفضلا ، في المقام الأول لأن التعقيدات والرهانات التي ينطوي عليها بناء وتشغيل وإدارة فندق فندقي هي معقدة.
    يدخل القانون حيز التنفيذ - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته. سجلت صناعة الفنادق المزدهرة في دبي معدل إشغال يبلغ حوالي 85 في المائة في عام 2014. وتشير الإحصاءات إلى أن دبي ، وعلى نطاق أوسع في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمثل مشهد الضيافة انتشارًا ساريًا بشكل ملحوظ لاتفاقيات الفنادق وإدارة الفنادق في هذا المجال.

    عندما بدأت منطقة الشرق الأوسط بالتطور في السبعينيات والثمانينيات من القرن الماضي ، وظهرت الحاجة اللاحقة إلى الإقامة في الفنادق ، كانت السلاسل الدولية الكبيرة في الموقع الأول. ونظراً للسوق المفتوحة والمغلقة في الغالب ، كانت هذه السلاسل حرة في الدخول في عقود الإدارة بشروطها الخاصة. ومع استمرار التنمية وصعود صناعة السياحة في التسعينيات ، ازدادت المنافسة وبدأ أصحابها يصرون على الاحتفاظ بقدر أكبر من السيطرة على ممتلكاتهم من أجل زيادة أرباحهم التشغيلية في السوق المزدهر. ومن المتوقع أن تنجذب السوق المتنامية إلى مزيد من الاستثمار ، وبالتالي يكون لها تأثير على زيادة عدد المشغلين في الشرق الأوسط. ونتيجة لذلك ، أدت المنافسة القوية داخل الصناعة إلى رسوم الحوافز ، وفترات العقد الأقصر ، وخيارات التجديد الأقل ، وبنود الأداء الصارمة. لقد شهدت ديناميكية صناعة الفنادق وعقود إدارة الفنادق تغيراً كبيراً في السنوات الأخيرة. يهدف الجزء الأول من هذه السلسلة من الجزئين إلى تغطية بعض هذه التغييرات إلى جانب المجالات الواسعة لاتفاقيات إدارة الفنادق في الإمارات العربية المتحدة. ﻓﻲ اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ (اﻟذي ﺳﯾﺗم ﺗﻐطﯾﺗﮫ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﻣﺟﻟس اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻟﻟﻣﺣﮐﻣﺔ - اﻟﻘﺳم اﻟﺛﺎﻟث) ﺳوف ﻧﻧظر ﻓﻲ اﻷﺷﮐﺎل اﻟراﺋدة ﻟﺗرﺗﯾﺑﺎت إدارة اﻟﻔﻧﺎدق ﻓﻲ دوﻟﺔ اﻹﻣﺎرات وﻗطر.

    على عكس الماضي ، حيث كان لمشغلي الفنادق الأمريكية والأوروبية في الغالب حصة عادلة من البصمة في إدارة صناعة الفنادق في جميع أنحاء العالم ، زادت اليوم التطورات في مجال العلوم والطيران من الفرص المتاحة للمسافرين على مستوى العالم ، مما أدى إلى زيادة الطلب على الفنادق تخفيف في الهيمنة السائدة ذات مرة. على الرغم من أن قوة اسم العلامة التجارية الدولية لا تزال تتمتع بامتيازاتها ، فقد أدى التنافس في صناعة إدارة الفنادق بشكل واضح إلى دخول لاعبين جدد ، وطرق جديدة ووسائل منتجة للتفاوض على عقد إدارة الفندق مع الملاك. هذه المنافسة هي في الواقع صحية وتسمح للمشغلين والمالكين بتحديد أوجه التآزر والتوقعات بشكل كامل قبل تنفيذ الصفقة. استنادًا إلى الخبرة ، لنأخذ حالة عقد إدارة فندق يستحق التجديد.

     ايه بي سي هي مالك قطعة أرض وعيّنت شركة جاي كا إل كمشغل فنادقها منذ ما يقرب من 15 عامًا. كان محدودا مدة عقد إدارة فندق لالفرنسيسكان فتين سنوات، وسوف إيه بي سي و جاي كا إل الآن بحاجة إلى الجلوس وإعادة التفاوض على شروط التجديد. يتم التركيز هنا على عملية "التجديد" والتقنيات المحيطة بها. قبل أو أثناء التجديد ، من المرجح أن يفكر كل طرف في عملية التجديد وشروط التفاوض على العقد التي تخدم مصلحتهم. خلال هذه العملية ، يتم إبلاغ كل طرف من قبل محاميه بشأن الشروط السابقة للتجديد بموجب العقد الحالي. واحدة من هذه الشروط المتفق عليها من قبل المالك والمشغل هو تجديد خاصية الفندق. طرحت الأطراف الآن بعض الأسئلة الخطيرة بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:

  •   معاملة الموظفين أثناء التجديد - ما إذا كان يجب إنهاء الموظفين من قائمة الرواتب الحالية أو الاحتفاظ بها أو ما إذا كان يجب الاحتفاظ بالموظفين الرئيسيين فقط ؛
  •   دور المشغل أثناء عملية التجديد ودفع الرسوم الإدارية إذا كان العقد صامتاً في هذا الشأن ؛
  •  إمكانية دخول المشغل في اتفاق عدم إزعاج مع المالك من أجل التشغيل السلس لممتلكات الفندق وضمان عدم إعاقة توليد الدخل ؛
  •  الأحكام المتعلقة ببيع الفنادق من قبل المالكين وتقييم الممتلكات الفندقية
  • اتفاقية إدارة الفندق ، التي يعتبرها الكثيرون كليشيهات ، هي واحدة من الوثائق الرئيسية التي تعمل كمنسق في تحديد دور الملكية والتشغيل. وبغض النظر عن مواقع كل من إيه بي سي و جاي كا إل ، يخضع كلاهما لآلية الطريقة التي يدير بها الفندق ، وبالتالي يمكن أن يستفيد كل منهما من عقد منظم بطريقة بحيث يتضمن الأحكام التالية:

    •  وعد التعيين
    •  رسوم المشغل ؛
    •  التزامات ووكالات المحامي
    •  التزامات المالك ؛
    •  الصندوق الاحتياطي - الأثاث والتجهيزات والمعدات ؛
    •  النفقات الرأسمالية والتأمين ؛
    •  الإنهاء وأحداث التخلف عن السداد ؛
    •  و - إجراءات حل النزاع


    لا يوجد ما ينكر أن دبي ستشهد نمواً قوياً في قطاع الضيافة بحلول عام 2020. شهد عام 2014 تعديلات إيجابية لترخيص الفنادق في المنطقة. قامت دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي بتشكيل مكتب متخصص للإشراف على إجراءات الترخيص والموافقة على الفنادق ، وفي نفس الوقت تم تخفيض فترة الموافقة المبدئية إلى شهرين ، بالمقارنة مع فترة الستة أشهر السابقة. وتهدف الحكومة الآن إلى توفير الأراضي اللازمة لتطوير فنادق ثلاثة وأربعة نجوم بشروط ميسرة. كما تهدف إلى التنازل عن ضريبة البلدية التي تبلغ عشرة بالمائة لفنادق من المقرر أن تبدأ العمل بها بحلول عام 2017. وعلى هذا النحو ، فإن المستثمرين الأجانب لديهم خيارات متنوعة تتراوح بين اختيار شريك في المشروع المشترك أو امتلاك وإدارة العقارات في مناطق محددة.
     

    وبينما تبدو الخيارات كثيرة ومربحة للغاية ، فإن الطرف المتعقل في هذا العقد لن يتجاهل الطبيعة المحافظة ومرحلة الطفولة في الإصلاحات التشريعية في مجال الضيافة في هذا الجزء من العالم. وكما تشير مقدمة هذه المقالة ، فإنها لا تعني "الحصول على" العقد الذي يسبب المشاكل ، بل "الخروج". كانت دبي ولا تزال تشهد حصتها العادلة من المعارك القضائية بين الأطراف التي كانت ذات يوم حليفة في عمليات الفنادق. بغض النظر عن لوحات المرجل المعترف بها دوليا ، لا تزال الحاجة إلى إثارة الاستخدام العرفي المحلي والقانوني قوة دافعة للمشاريع الناجحة في دولة الإمارات العربية المتحدة.

     

    ]]>
    Fri, 10 Jul 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات إدارة الفنادق في الإمارات العربية المتحدة]]>

    أثناء عودتي من العمل البارحة ، لاحظت وجود علامة تجارية شهيرة قد برزت في مجتمعي من العدم. قبل بضعة أيام، كان من المفترض أن يكون هذا المبنى نفسه عبارة عن تطوير متعدد الاستخدامات، لكنه يفتخر الآن بشعار سلسلة فنادق فخمة. كما نوقش في الدفعة الأولى من هذه السلسلة، تشير الإحصاءات إلى أن فنادق دبي استقبلت 11.6 مليون ضيف في عام 2014 وحده - بالإضافة إلى أن الاقتصاد العالمي يتعافى، وبالتالي فإن التطور الأخير في حيي لا ينبغي أن يكون مفاجأة.

    عند القيادة بعد الفندق المذكور، من الواضح تمامًا أن أمامه بعض الطريق قبل أن يكون مستعدًا لفتح أبوابه للأعمال. لا تزال السقالات في مكانها، ولا توجد ألواح زجاجية في النوافذ ولا تزال المناظر الطبيعية المحيطة بها. ومع ذلك، على الرغم من أن عمل موظفي الفنادق المختلفة قد لا يبدأ حتى يتم شغل الغرف الأولى، إلا أن هناك مهنيين آخرين يعملون قبل أن يتم إنشاء حدود البناء. وهذا يشمل المحامين الذين تبدأ مشاركتهم في مشاريع الضيافة من الصفر. وبدون استثناء تقريباً، تتطلب مشاريع الفنادق من المحامين التفاوض ووضع مسودة لأي اتفاقيات لبيع وشراء قطعة الأرض، والمشاريع المشتركة بين أصحاب الأراضي والمطورين، وترتيبات منح الامتيازات، وعقود البناء، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك، غالباً ما يشهد المحامون على التعقيدات المحيطة بالمتطلبات التنظيمية لصناعة الضيافة والتي يمكن أن تؤدي إلى متاعب قانونية. في العدد الأخير من Court Uncourt قمنا بفحص اتفاقيات إدارة الفنادق (HMAs)، مع التركيز بشكل خاص على حالات عمليات تجديد الفنادق. في هذه المقالة سنناقش العناصر الأساسية لـ HMA المصاغ جيدا، بالإضافة إلى معالجة إجراءات تحويل عقار موجود في ملكية فندق.

    من حيث الهيئات الإدارية، يخضع قطاع الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى حد كبير من قبل هيئة أبوظبي للسياحة (ADTA) ووزارة السياحة والتسويق التجاري في دبي (DTCM) في أبوظبي ودبي على التوالي. رداً على سؤال عما إذا كان من الممكن تحويل مبنى سكني أو تجاري إلى بيت أو فندق لقضاء العطلات، نعم - هذا ممكن، رهناً بموافقة مجلس الإدارة. يجب اتباع عدد من إجراءات الامتثال إذا كان مشروعك يشمل نطاق العمل هذا. على سبيل المثال، إذا كنت قد اتفقت مع مالك المبنى على استئجار العقار لفترة طويلة وتشغيل نفس الفندق، فسوف تكون على أهبة الاستعداد لأسئلة تتعلق بما يلي:

  •  حقوق المستأجرين؛ و
  •  أنواع الحقوق الممنوحة؛ و
  •  الإجراءات الواجب اتباعها لإصدار الموافقة.
  • يتم الرد على كل من الأسئلة المذكورة أعلاه في إجراءات العناية القانونية التي تسبق عملية تقديم الطلبات إلى السلطات ومنح الموافقات ذات الصلة. وقد وضعت كل من هيئة أبوظبي للسياحة و DTCM قائمة بالمعلومات العامة إلى جانب نماذج الطلب الخاصة بمثل هذه الموافقة والتي يجب تقديمها حسب الأصول. كما هو الحال مع أي وحدة تجارية، تتضمن العملية موافقات جديدة من وجهة نظر الصحة والسلامة.

  •  إيجار الأعمال

    واحدة من أكثر الشروط الحتمية لصياغة HMA بشكل جيد هو ترسيم واضح بين الإدارة وحقوق التأجير. ببساطة، يتم استعادة حقوق الإيجار في الشخص من خلال التوقيع على اتفاق للاستخدام دون انقطاع من الممتلكات لفترة محددة. اتفاقات الإدارة من ناحية أخرى هي تنازل عن حقوق الإدارة على الشروط والشروط التي حددها المالك. عند التفاوض على HMA يجب على المرء أن يراعي العناية الواجبة لفهم ما إذا كان قد تم منح أي حقوق إيجار غير مباشرة للمشغل.

    تتطور الاعتبارات في هذا الصدد بسبب وجود العديد من الآثار القانونية عند إنشاء مستأجر غير مباشر.

    أولاً ، إذا كان المشغل قادرًا على إثبات أن HMA الخاص بك هو في الواقع عقد إيجار طويل الأجل بدلاً من HMA، فإن طبيعة العقد الخاص بك تتأثر بشدة. قد تخضع الشروط التعاقدية لأحكام قوانين الإيجار السائدة بدلاً من قانون المعاملات التجارية الفيدرالي.

     وثانياً، سيكون للأثر المباشر الأول تأثير سلبي على بند تسوية المنازعات. لا تقع نزاعات الاستئجار ضمن نطاق التحكيم ويجب تقديمها إلى لجنة الإيجار، التي بموجب القانون تتمتع بسلطة قضائية حصرية على أي منازعات الإيجار. وبطبيعة الحال، فإن لجنة (لجان) الإيجارات محدودة التعرض لتفسير العقود مقابل المحاكم أو هيئات التحكيم.

    ثالثًا، لا يجوز للمالك الذي قد يكون لديه حق تأجير أرض مستأجرًا قانونيًا الدخول في اتفاقية إيجار بدون موافقة مسبقة لتخليصه من الأرض. في حالة عدم وجود مثل هذه الأحكام الفرعية في عقد الإيجار، قد يواجه المالك آثارًا قانونية على تعيين عنوان غير مملوك له.

  •  التفرد و القسمة

    التفاوض على HMAs يصل إلى طريق مسدود حيث يجادل المشغلون وأصحابها على التفرد من حقوق الإدارة. تعيد معظم العقود حقوق الإدارة دون قيود على المشغلين بينما تكون الحقوق المالية مقيدة. هذه الأحكام تخلق عدم توازن عام بين حقوق وخصوم الأطراف. مطلوب HMA لجعل الأحكام المتعلقة بالأنشطة المالية على أساس دراسة الجدوى لمشروع الفندق. في حالة حدوث نزاع بين الطرفين أو وفاة طرف أو أي حدث غير متوقع ، يجب ألا يتأثر التدفق النقدي لعمليات الفنادق. ومع ذلك ، ينبغي تناول الاعتبارات الرئيسية بما في ذلك رأس المال والأموال الاحتياطية في HMA.

    ولذلك من الضروري توخي الحذر والتشاور مع المحامين المخضرمين عند التفاوض وصياغة HMA. هناك العديد من جوانب الاتفاقية التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على الوظائف التشغيلية والمالية للفندق. نحن في STA سنستمر في جلب جوانب صناعة الفنادق المزدهرة - فكر فينا كشوكولاتة قانونية على وسادة الفندق.

     

  • ]]>
    Fri, 08 May 2015 12:00:00 GMT