مكتب محاماة في دبي، الإمارات - إس تي إيهhttps://www.stalawfirm.com/ar.htmlSTA Law Firm - كورت أنكورت - مقالاتنا - UAE Real Estate LawarCopyright 2024 STA Law Firm All Rights Reserved<![CDATA[Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide]]> Understanding Real Estate Law in India: A Comprehensive Guide

The real estate sector in India is a significant component of the country's economy, and understanding the legal framework governing it is crucial for developers, investors, homebuyers, and legal professionals. This article provides a detailed overview of real estate law in India.

The Indian real estate market has evolved rapidly, especially with the introduction of new regulations and reforms. Central to this evolution is the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA), which aims to bring transparency and accountability. The sector is also governed by a myriad of laws and regulations at both the central and state levels.

The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016

RERA has significantly transformed the landscape of the Indian real estate sector. It established state-level regulatory authorities (RERAs) responsible for monitoring real estate projects and ensuring compliance with the Act. Key provisions include:

  • Project Registration: Mandatory registration of real estate projects and agents.
  • Transparency: Developers must disclose project details, including approvals, land status, and completion schedules.
  • Compliance: Strict penalties for developers for delays or fraud.
  • Consumer Protection: Establishes an adjudicating mechanism for speedy dispute resolution.

Other Relevant Legislation

  • Indian Contract Act, 1872: Forms the basis for all contracts, including those related to property transactions.
  • Transfer of Property Act, 1882: Deals with the transfer mechanism of immovable property.
  • Registration Act, 1908: Ensures a proper record of property transactions.
  • Consumer Protection Act, 2019: Consumer protection in real estate is not limited to RERA. The Consumer Protection Act, 2019, also plays a significant role in safeguarding buyer interests, allowing consumers to file complaints in consumer courts against builders for unfair trade practices.
  • Land Use and Development Control: Land use in India is regulated through various town and country planning acts enacted by state governments. These laws regulate zoning, land use, building regulations, and environmental compliance.
  • Foreign Investment: Foreign investment in the Indian real estate sector is subject to FEMA (Foreign Exchange Management Act, 1999) guidelines. The government has relaxed norms in recent years to attract more foreign direct investment (FDI) in this sector.
  • Stamp Duty and Registration: The execution of a property transaction requires the payment of stamp duty and registration fees, which varies from state to state. This legal formality is crucial for the transfer of ownership.
  • Tenancy Laws: Tenancy laws in India are primarily governed by state-specific legislation. These laws aim to balance the rights and responsibilities of landlords and tenants, often involving rent control and protection against unlawful eviction.
  • Real Estate Investment Trusts (REITs): REITs have opened new avenues for investment in real estate, governed by regulations set by the Securities and Exchange Board of India (SEBI). They offer investors an opportunity to invest in real estate assets without owning them directly.
  • Taxation in Real Estate

    Tax implications are an important aspect of real estate transactions. This includes income tax on rental income, capital gains tax on the sale of property, and tax benefits on home loans.

    Local Regulations and By-Laws

    Local municipal laws and building by-laws also significantly impact real estate development. These regulations cover aspects like building approvals, floor space index (FSI), and construction standards.

    Dispute Resolution

    The legal framework provides multiple avenues for dispute resolution, including civil courts, consumer courts, arbitration, and RERA tribunals. The choice of forum depends on the nature of the dispute.

    The Role of Technology

    With the advent of technology, many processes in real estate transactions, including land record management, project registration, and grievance redressal, have moved online, making them more efficient and transparent.

    Challenges and Future Prospects

    Despite significant advancements, challenges like project delays, liquidity crunch, and regulatory hurdles persist. However, the future of real estate in India seems promising with increasing urbanization, rising income levels, and the government's focus on affordable housing.

    Conclusion

    Navigating the complex terrain of real estate law in India requires a thorough understanding of various laws and regulations. The legal framework aims to promote fairness, transparency, and efficiency in the real estate sector. As the market continues to grow and evolve, staying informed and compliant with the latest legal developments is essential for all stakeholders involved.

     

    ]]>
    Fri, 08 Mar 2024 00:00:00 GMT
    <![CDATA[Land Register in Emirate of Ras Al Khaimah]]> Law Number (11) Of 2021 on Land Register in Emirate of Ras Al Khaimah

    Introduction

    The UAE government has issued Federal Law Number (11) of 2021, which supersedes the former Industrial Property Law Number (31) of 2006 on the Regulation and Protection of Patents, Industrial Drawings, and Designs... The new Law covers patents, utility models, industrial designs, and trade secrets in the UAE to protect industrial property and regulate the registration, use, exploitation, and assignment procedures to foster knowledge and innovation. On May 31, 2021, the new Law was published in the official gazette number (703 - Annex), and it will take effect six months after that date.

     The following are the significant changes to the existing UAE law:

    Article (1)

    Unless the context of the text indicates otherwise, the following words and phrases shall have the meanings meant opposite each of them to carry out the provisions of this Law:

    Emirate: Ras Al Khaimah

    State: United Arab Emirates Emirate

    Ruler: Ruler of Emirates

    Council: Executive council of emirates

    Department: Municipality department

    Director: Director General of department

    Sector: Land and properties sector

    Administration: Registration administration in the sector

    Article (4)

    The property is divided into four categories based on who owns it: 

    • Government-owned land
    • A private residence
    • Property with Endowment

    Article (6)

    • On the off chance that an enrolled land unit is separated and every proprietor claims a part of it, the first cadaster will be supplanted by a few cadasters set up as per diagrams given by the equipped specialized power. Such division will be referenced and clarified in the first cadaster and discounted rather than removed from the register after the installment of expenses. Such division will be referenced and explained in the first cadaster and dismissed rather than removed from the record.
    • If a building is divided into levels or flats, each level or apartment must have its sub-cadaster in the property land cadaster, and each level or flat must be registered in the owner's name.
    • Shares of partners in common parts shall be recorded in joint ownerships and units sorted based on levels, flats, and real estate development areas, and such shares shall be calculated by dividing total areas of common parts by total net areas of sorted units multiplied by the net area of the unit.

    Article (7)

     If more than one unit has been merged and one of them is held by an accessory right in rem, that right will be extended to cover the new real estate unit without the right holder's agreement. However, if an independent accessory protects each unit right in rem, the rights holders must consent to the merger. If a team with an accessory right in rem is sorted or divided, the accessory right in rem extends to all new real estate units.

     Article (9)

    The sector will be in charge of land registration, and it will accomplish the following things to that end:

    • Keep detailed records of real estate properties.
    • Conduct a full property assessment and keep it up to date.
    • Prepare or approve ideal contract forms for real estate dispositions and other property rights that the Law determines.
    • Establish guidelines for document regulation, maintenance, and disposal.
    • Establish guidelines for using computers in the process of saving and registering details of real estate dispositions and any other property rights established by Law.
    • Create, manage, supervise, and maintain a real estate database as the foundation for the National Information System.
    • Conduct research and publish magazines focusing on real estate market trends.
    • Research into confirming precarious rights by a title deed following the council's rules.

    Article (12)

    Foreigners who are not nationals of the United Arab Emirates or citizens of Gulf Cooperation Council countries, whether natural or legal persons, are forbidden from obtaining ownership of built properties or vacant lands in the emirate for any cause other than inheritance. This ban will apply to absolute ownership, bare ownership, and usufruct rights, with rents of more than fifty years being considered possession in the application of this Law. Any firm in which citizens of the UAE or Gulf Cooperation Council countries do not own at least 51 percent of the capital shall be considered a legal person for this article.

    Article (13)

    Foreigners may gain possession of built properties and vacant lands in the following circumstances, except for the prohibition outlined in the previous article:

    • The Ruler's approval of foreigners' possession in regions designated by him.
    • If the property is in the hands of a foreign government as the location of its diplomatic or consular mission or the residence of the mission's head, on the condition of reciprocity, or if the property is owned by one of the international agencies or organizations.

    Article (18)

    Only documents signed by the parties before the sector and issued by the person who has the power of disposal in the rights established in the register or judgments or resolutions issued by the relevant court may be used to update the data in the record. The sector may correct material errors in the register's details on its own or at the request of concerned persons, and the person whose rights were changed, removed, or corrected shall be notified of each entry, erasure, annotation, or correction, and all of this shall be included in the title deed. The resolution will determine the recording, altering, annotating, and correcting procedures from the Director.

    Article (19)

    Owners of real estate units must notify the sector within three months of any change to the unit, such as the addition of buildings or the establishment of essential details, or the modification or removal of the same, and a declaration containing the changes and license thereof must be attached to the notice, and the details of the register must be amended accordingly.

    Article (21)

    Each owner will obtain a copy of the cadaster, labeled "Title Deed," and if two or more people hold property jointly, each of them will receive a copy of the document in the name of all joint owners after paying a fee.

    Article (25)

    All dispositions that create determine, transfer, or remove any real estate accessory rights in rem, as well as final judgments that establish something similar, and assignment declarations for recording any of these rights, should be recorded. Non-recording will result in these rights not being subject to a legal argument among concerned persons or others.

    Article (26)

    Suppose the succession includes real estate rights in rem. In that case, the heir should register the heritage right by registering the deed that establishes the heritage right and succession lists that must include each heir's portion. Except within the limitations of his legal part in each unit, no disposition by the successor may be recorded under the terms of the preceding clause.

    Article (29)

    Annotation of cases in the register shall result in the plaintiff's right being a legal argument against those who have rights and details that serve their interests having been established in the register as the date of annotating in these cases. The period of the five years shall begin from the effective date of this Law for the final judgments existing. This right shall not be used as a legal defense against a third party who acquired his right in good faith before the annotation's occurrence.

    Article (31)

    • The following items should be included in the application for registration in the register: The topic of the application for registration.
    • Information on each of the disposition parties, including his full name, surname, country, residence, phone number, and information from his ID or passport.
    • The names and capacities of people who represent others, as well as the scope of their powers and supporting documentation.
    • The property's location, kind, landmarks, area, borders, and dimensions, as well as the subject matter of the registration application.
    • Identify any real estate rights in rem owed to or against the property
    • If applicable, a price or other form of consideration
    • Documents proving ownership or right in rem, as well as the number and year of issue of the title deed, which is the subject of the registration application. Within fifteen days from the date of submission, the application for registration in the register should be accompanied by a title deed or an equivalent document, as well as all papers and documents that support the details stated in the application, as determined by the executive regulation of this Law, and this period may be extended to similar periods if the concerned person provides an acceptable excuse and the registration application that does not meet the required document.

    Article (32)

    If the writing has not been recorded in the register within one year of its submission date because it does not meet the stipulated papers and procedures, the application will be crossed off; however, this period may be extended for another year only if the concerned person submits a request for extension at least two weeks before the expiry date and after payment of the determined fee.

    Article (33)

    If more than one application in respect of the same property has been submitted, these applications should be considered in order of registration precedence, and if the procedures of the earlier application failed to be completed due to a deficiency or fault in the details or papers, the concerned person should be notified to avoid this deficiency or fault within fifteen days from the date of receipt of the notice, otherwise, his application will take precedence.

    Article (34)

    A person who has had his application annotated to a complete statement for which he sees no reason, or whose application or precedence has been crossed off, may file a grievance with the Sector's Director within ten days of being notified of the resolution, provided that the states the reasons on which he relied in the grievance pleading. Examining the following applications in priority order will be halted until a reasoned decision on the grievance is provided within one week.

    Article (35)

    The final contract shall be formed on the form developed or approved by the sector once the application has completed all legal requirements for registration. After validating the parties' identities, the sector will certify their signatures in front of the sector. If the disposition is the subject of a judgment, the judgment's execution form should be included with the papers.

    Article (37)

    The developer must register the dispositions made before the implementation of this Law within sixty days of the Law's effective date, or his authority to sell units off-plan will be revoked for those units that have not been sold.

    Article (39)

    It is permissible to dispose of real estate units sold off-plan and registered in the initial land register by sale, mortgage, or other legal dispositions with the approval of the two contracting parties. It is prohibited for the developer to receive any fees on such units' sale, re-sale, or other legal dispositions, except for expenses received by the developer from third parties and approved by the sector.

    Article (40)

    Developers must register finished projects in the land register with the sector as soon as they receive a performance certificate from the competent authorities, which includes registering units sold in the names of purchasers who have fulfilled their contractual duties.

    Article (41)

    Whoever unlawfully records a deed to usurp another person's property or gain a right in rem thereupon, or attempts to do so, shall be penalized by imprisonment and fine, or any combination of these two punishments, without infringing any other law.

    Article (42)

    Anyone who evades or attempts to evade the payment of fees imposed by this legislation is subject to a fine equal to double the required fee, provided that the fine is not less than 5,000 dirhams.

    Article (44)

    Competent authorities shall present the details and paperwork linked to registration procedures as soon as the Administration requests them, as well as when the Law requires them to be presented.

    Article (48)

    This Law shall take effect on the date of its enactment and publication in the Official Gazette. Ras Al Khaimah Ruler Saud Bin Saqr Bin Mohamed Al Qasimi We have issued this document on the fourteenth of Safar 1443H. G. corresponds to September 1 in the year 2021.

    Conclusion                 

    Unless the context of the text indicates otherwise, the following words and phrases shall have the meanings indicated opposite each of them to carry out the provisions of this Law: Emirate: Ras Al Khaimah State: United Arab Emirates Emirate Ruler: Ruler of Emirates Council: Executive council of emirates Department: Municipality department Director: Director General of department Sector: Land and properties sector Administration: Registration administration in the sector Article (4) The property is divided into four categories based on who owns it: • Government-owned land • A private residence • Property with Endowment Article (26) If the succession includes real estate rights in rem, the heir should register the heritage right by registering the deed that establishes the heritage right, as well as succession lists that must include each heir&#39;s portion. Within fifteen days from the date of submission, the application for registration in the register should be accompanied by a title deed or an equivalent document, as well as all papers and documents that support the details stated in the application, as determined by the executive regulation of this Law, and this period may be extended to similar periods if the concerned person provides an acceptable excuse and the registration application that does not meet the required document.

     

    ]]>
    Wed, 05 Jan 2022 16:12:00 GMT
    <![CDATA[Challenging Expert Appointment in the UAE]]> Challenging Expert Appointment in the UAE

    The appointment of an expert in UAE (United Arab Emirates) can be challenged on the basis that the expert failed to carry out his duties in an impartial manner or without prejudice to either one of the parties. The expert appointed has to at all times exercise impartiality towards the parties in a dispute and has to act independently. An expert is defined as any legal person who practices the profession of expertise and is registered on the list recorded in the experts' register in the Ministry of Justice of UAE under the Federal Law Number 7/2012 on the Regulation of Expertise before the Judicial Authorities (the "Law"). The expert appointed has to at all times exercise impartiality towards the parties in a dispute and has to act independently. There are certain conditions that the expert has to abide by at all times, and any failure of the expert in performing these duties shall render the expert's decision to be challenged. These conditions that the expert has to conform to have been mandated under Article 11 of the Law and have been outlined below:  

  • The expert is to practice his profession with utmost honesty, sincerity and accuracy. It is to be practiced in a manner that is prudent whilst preserving its dignity and consideration. It is also imperative for an expert to take into account the principles and traditions of the profession in accordance with the Charter which lays down the set of rules and regulations governing the work of the expert;
  • The expert shall be banked upon to handle the task entrusted to him personally and independently;
  • The expert shall not indulge in any disclosure of information pertaining to his professional expertise work or anything that he may have accessed by virtue of his work of expertise;
  • Neither the expert nor any one of his relatives (up to the fourth degree of kinship) are to have any personal interest either directly or indirectly in any business related to the subject of the case or the subject of his expertise;
  • The employer of the expert shall not be a party to the dispute being considered by the expert;
  • The expert should not accept any work of expertise in a dispute for which he has already been asked for consultancy or where he has been briefed on the documents related to the dispute by any party to the conflict;
  • He has to update and develop his skills in the field of specialization in which he is licensed to practice the expertise;
  • He has to associate his name, registration number and the name of the office through which he works in all publications, correspondences, certificates and reports signed by him;
  • Maintain a special register where data of expertise work performed by him shall be recorded;
  • Maintain a true copy of the reports prepared by him till the adjudication of a conclusive judgment regarding the case subjected to his work of expertise and
  • The expert has to notify the Ministry of Justice of his address and any modification that might occur within a month of the respective modification. Any amendment or modification to the license data will also have to be notified to the Ministry within a month of the said notification.
  • In order to challenge the appointment of an expert, a committee shall be set up by a decision of the Minister of the Ministry of Justice, known as the "Experts Affairs Committee" and this committee shall be competent in reviewing complaints and reports related to the experts. The committee shall be equipped to take any necessary action in accordance with the procedure as specified by the Law and also in accordance with implementing regulations and decisions of the committee. The name of the expert can be struck off from the list upon a decision of the committee in case he loses a requirement of his registration, if he is convicted of a felony or misdemeanor inclusive of a breach of trust/honor and if he is incompetent or unable to perform his work any longer due of his health condition based on the report of the competent medical committee (Article 23 of the Law). The Public Prosecution shall notify the committee of the penal cases filed against the experts and of the judgments convicting them and the committee shall in furtherance of this notify the expert and the party for which he works of the complaint filed against him. The expert shall have a time period of 15 days to respond from the date of receiving such notification. Accordingly, the complaint, along with the expert's response, shall be submitted to the committee upon which a decision can be rendered to dismiss it or refer it further to the investigation.

    Federal Law number 10/1992 on Evidence in Civil and Commercial Transactions (Evidence Law) authorizes the court for the appointment of one or more experts where it deems fit in matters related to a dispute. Whenever deemed to be necessary, the court is authorized to deputize one or more experts from amongst the State employees or from the experts registered on the list to give their advice in matters related to the dispute concerned (Article 69 of the Evidence Law). If either of the parties to the legal dispute is not content with the appointment of the expert or the legal action, then they may lodge a complaint against the estimate within a prescribed time period of 8 days of it being announced. Such a complaint shall be carried forward with a deposition of a written report with the court's record clerk which shall result in the order of estimation not being carried out. However, the said complaint shall be ruled on by another judge or another circuit upon hearing the statements of complainants and the ruling rendered in such matter shall be final and irrevocable (Article 91 of the Evidence Law).

    In case the parties are not content with the appointment of an expert then the parties to a dispute shall have the right to apply for dismissal if such an expert based on the conditions mandated in Article 77 of the Evidence Law. Such conditions include the scenario where the parties may apply for removal of the expert if it appears that he is incapable of performing his assignment without bias. If it is shown that the expert is a relative or in-law to either of the parties in the legal action up to the fourth degree, then the expert's appointment may be challenged. He should also not be a trustee or guardian, be working for any of the litigants or be appointed as an attorney for either party in his personal work. If the expert or his wife is involved in an existing dispute with any of the parties in the lawsuit, unless such dispute has arisen after the appointment of the expert for the purpose of having him dismissed, then the expert's appointment holds ground for being contested. The appeal for dismissal of the expert shall be made by appearing before the court within a time period of one week of the date of his appointment if the order has been issued in the presence of the party who applies for such dismissal. If such an order has been issued in his absence, then the appeal for dismissal shall be submitted within the next week following the service of the order upon him. The right to appeal for dismissal shall not elapse on the basis of reasons arising after such time has been given or if the litigant has produced a proof that he has no knowledge of such reasons except after the lapse of the time given. The reports of the expert can be challenged by the court where the court decides not to follow such report provided that the judge specifically provides reasons for such decision.

     

    ]]>
    Wed, 05 Aug 2020 15:42:00 GMT
    <![CDATA[Non-payment of Service charges]]> Non-payment of Service charges in Dubai and Abu Dhabi

    The Real Estate Regulatory Agency ("RERA") issued a notice in April 2020, stating that the homeowners in Dubai who defaulted on 2019 service charge payments will have their fines waived. But did this mean that the waiver would extend to 2020 payments? Well, that is at least what many homeowners believed which has been the prime reason why there has been a delay in the payments.

    "What is a service charge?" holds no link to the rent or the occupation of part of an area of land, but instead is used for the maintenance and upkeep of the property and the services offered to cover up the expenses for security staff, cleaning services, landscaping etc. Service charges can also fund luxury facilities for residents, such as communal leisure facilities.

    A tenant might come across in their lease or tenancy agreement the way in which a service charge is organized and details of what the landlord can and can't charge and the proportion of the charge which is to be paid by the individual leaseholder. The landlord (or sometimes a management company that is a party to the lease) provides the services, while the leaseholders pay for them.

    Typically, the old leases still provide services at a fixed rate, regardless of the actual costs incurred by the landlord. However, most service charges are calculated on the actual or estimated cost of the services and thus vary from year to year. These are known as variable service charges.

    Dubai

    Law Number 6 of 2019 on Ownership of Jointly Owned Property in the Emirate of Dubai (the "Dubai Law") clearly lays down that the Owner shall pay the Service Charge and Master Community Service Charge unless the Unit lease stipulates otherwise. In all cases, the Owner shall remain liable to pay the Service Charge and Master Community Service Charge if the tenant fails to pay them as prescribed by the Dubai Law.

    Article 25 of the Dubai Law lays down that the Owner shall pay the share of the Service Charge to the Management to cover the expenses of the Management, operation, maintenance and repair of the Common Areas. Services Charge for unsold Units, as well as for Units sold in which the Developer is obliged to pay the Service Charge for the buyer in the contract of sale or attachment in accordance with the provisions agreed in the contract. The area of the Unit registered in the Land Registry shall be relied upon when calculating the Owner's share of the Service Charge.

    It is forbidden for the Management to impose or collect any amount whatsoever from the Owner for the operation, management, maintenance and repair of common areas or common facilities except after obtaining the prior approval of the RERA, and in accordance with the directions issued by the Directors General. Moreover, the Developer or the Management cannot take action against the Owner which prevents him from benefiting from the Unit or the Common Areas or Common Facilities, solely to oblige him to pay the Service Charge or Master Community Service Charge in contravention of the procedures stipulated in the Dubai Law.

    Article 32 of the Dubai Law states that the Management has a lien on each Unit in respect of unpaid Service Charge. The Unit shall not be disposed of until after the paying of allowance to the Management. However, if the Owner fails to pay their share of the Service Charge or any part thereof, the Management shall demand them to pay this charge within thirty days from the date of notifying them thereof by a written notice approved by the RERA. If this time limit elapses, the financial claim issued by the Management to the Owner shall be enforceable before the execution judge in the Centre, in accordance with the rules and procedures in force in this regard. The competent execution judge may when necessary, sell the Unit whose Owner has not paid his share of the Service Charge, through public auction to recover the due Service Charge. The Owner who fails to pay his share of the Service Charge shall pay the legal fees, expenses and attorneys' fees determined by the competent execution judge.

    RERA has recently issued a "Need to pay up" notice insisting the homeowners need to come up with their share. To upkeep the properties, it is important that the payments towards the community's service fees are paid on time and in full. As the Owner Association Management Companies are required to get prior RERA approval as per the Dubai Law to send legal notices to homeowners who have repeatedly defaulted on service charge payments, the latest notice to pay up has cleared the possible legal option to pursue the defaulters.

    Abu Dhabi

    Law Number 3 of 2015 concerning the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi (the "Abu Dhabi Law") applies to real property within the Emirate of Abu Dhabi with the exception of the Abu Dhabi Global Market. The Abu Dhabi Law covers a wide range of subjects including the development and regulation of strata title, the registration and enforcement of mortgages and the licensing of real estate agents, brokers and other entities.

    As per Article 68 of the Abu Dhabi Law, the Owners' Union may collect the service fees from the owners to finance its activities, as per the contribution percentage of each real estate unit. The service fees shall be paid by the Owner of each real estate unit to the Owners' Union on the due date, provided that the Developer pays his share in the fees with respect to unsold units. The Union's Articles of Association shall mention the type of service fees, how to collect them, and the records that should be kept.

    Upon the failure of the Owner to settle its service fees, a preferential right for the Owners' Union shall arise on the respective real estate unit. The Owners' Union shall, according to the resolution of its Board of Directors, notify the Owner of the real estate unit by the registered mail with acknowledgment receipt to settle the overdue service fees within three months from the date of notification. Should the Owner of the real estate unit fail to pay within the specified period of the notification, without expressing an acceptable excuse, the Owners' Union may submit an application before the judge of urgent matters to issue an order to sell the real estate unit for the settlement of the due service fees according to the provisions of the Civil Procedure Law.

    ]]>
    Sun, 02 Aug 2020 09:37:00 GMT
    <![CDATA[Investors’ Due Diligence Real Estate ]]> Investors' Due Diligence Before Purchasing Real Estate in Dubai

    Numerous authors, legal professionals, bankers and jurists have written papers on the increased foreclosure rates preceding 2008 in the United States' real estate market. This predicament led to a domino effect of issues on mortgages, (the infamous) collateral debt obligations and other financial instruments in the sector. However, this ripple did not stop within the borders of the United States. Various developing and developed economies observed the after-effects of the burst of this bubble over the (then) years to come. This ripple, in turn, changed the stringency level of legal provisions governing both financial and

    real estate sectors with governments across the globe, increasing the regulatory control. While STA's lawyers in Dubai have discussed on these aspects in the past, we will endeavour to explain the importance and requirement of conducting due diligence from an investor's perspective in Dubai before investing in the Emirate's real estate sector. Over the past few decades, Dubai has evolved to become one of the premier jurisdictions in the world for real estate investment due to its attractive projects and investor-friendly legal framework. Numerous investors from across the globe flood to the Emirate for purchasing from the lucrative array of real estate units that the Emirate has to offer.

    Broadly, there are two types of real estate units available to investors in the UAE: off-plan units and developed units. While each of these options has their own commercial and legal implictions, it is pertinent for any investor first to understand the reason why they are investing in real estate to understand the most suitable option. The Dubai Land Department (the DLD) is a reputed and effective regulator of real estate sector in Dubai, that has implemented numerous regulations and circulars to safeguard the

    interests of parties to a real estate transaction in Dubai.

    Caveat Emptor

    Investors should carefully examine various aspects when entering into a real estate transaction: namely legal, due diligence, financial due diligence and physical due diligence (commonly known as snagging). In addition to other matters that their counsels may advise on the transaction. Investors should understand the due diligence requirements and contact real estate lawyers in Dubai once they identify the particular unit (or project) that they wish to purchase.

  • Legal Due Diligence: Legal due diligence requirements could broadly cover the following aspects of a real estate unit: -
  • Regulatory Check: The DLD is the primary authority governing real estate in the Emirate of Dubai and issues title deeds to investors for the ownership of the real estate unit. It is also advisable for investors or their attorneys to contact the DLD for confirming the title of the property before initiating the process or handing over any token monies. Investors should primarily contact the seller or developer of the unit and confirm that the registration of ownership of the unit as per the records of the DLD and they have the authority to sell the property. For example, if the property is under the name of a corporate entity, then only the authorized signatory or actual power of attorney holder of the authorized signatory would have the ability to sign the sale purchase agreement and other documents. It would be prudent to undertake due diligence checks with the Dubai Municipality and other governmental authorities based on the type and utility of the particular real estate project. This is to ensure that there are no fines or other penalties on the said property.
  • Judicial Search: The investor's should also undertake search on any attachments or inclusions of the particular real estate unit in any litigation matter, i.e. confirmation that that unit is free of any legal liabilities. Parties holding a court judgment in their favour for obtaining monies from UAE courts are opento initiating execution proceedings and attaching real estate unit(s) of the judgmentdebtor in the event the latter defaults on the payments as stipulated in such judgment.Therefore, investors should be fully aware of any such judicial lien or liabilities on the unit before proceeding with the transaction.
  • Conveyance: This is one of the primary and and most crucial aspects to be managed by the investor before intusing any funds into the investment. It is pertinent for the investors to understand the specific clauses, payment terms, mortgage options and other provisions of the sale-purchase agreement and the reservation form (if provided) before signing the same. In certain situations, investors may be unaware of the rules of right to resell the unit, obtain mortgages, provisions regarding unit handover etc.This issue may occur when the investors may sign the sale-purchase agreements in haste without consulting lawyers or professionals specializing in the field. Foreign investors are often not aware of the laws and regulations in the real estate sector and tend to contrast interpretation of transactions with similar situations in their home countries (other jurisdictions). Therefore, it is pertinent for investors to understand their rights and liabilities as per the law of the land and a simple study of the documentation will not suffice. Ideally, a vigilant investor from a foreign jurisdiction may review the paperwork and make sure that the sale-purchase agreement is vetted by a real estate lawyer. However, this will not suffice if the investor does not have an understanding of their rights (such as right to take handover of the unit on agreed date, right to mortgage the property as per law, right to resell the real estate unit etc.) and liabilities (like processing payments as per the instalment dates agreed upon, to pay Oqood Registration fees etc.).
  • Check on arrears in service charges and other utilities: Investors should also check on any outstanding payments due to the Dubai Electricity and Water Authority, respective owners' association, chiller charges etc. to understand the existing liabilities on the units. Generally, the seller is required to obtain a no objection certificate from the master developer, owners' association/management company and transfer the name of the unit owner with the utilities' provider at the time of selling the unit(s). This is to safeguard the investors' interests and ensure that there are no hidden liabilities or charges on the particular unit.
  • Financial Due Diligence: This aspect of the due diligence process is twofold. First, to check and confirm the existence of any underlying mortgages, loans or other liabilities with financial institutions; and second, to identify the exact value of the particular real estate unit after checking with authorized and independent personnel/ companies. Investors should conduct a financial due diligence as well to ensure that there are no unknown financial obligations (or liens) on the particular real estate unit and to ensure that the unit is basically, worth the money - for instance, lack of knowledge of the market prices of units by foreign investors.
  • Snagging: In simple terms, snagging is a process by which investors ascertain whether the physical property is in line with market standards and the conditions as mentioned by the seller or developer.It helps the buyers to route the liability to remedy or fix any specific issues that the property may pose with regards to the unit area, plumbing and electric, flooring, walls, doors and other movable or immovable fixtures. Investors should ideally appoint a company that specializes in this field of work at the time of obtaining the handover of the units and report the same to the seller or developer within a limitation period of one (1) year, provided they do not waive off their rights towards the same or accept the property as-is.
  •  

    ]]>
    Sun, 01 Mar 2020 10:41:00 GMT
    <![CDATA[Owners Association in Dubai]]> Owners Association in Dubai

    "Home ownership is the cornerstone of a strong community."

    – Rick Renzi

    On the bright sunny morning on 9 November 1987, the United States District Court (E.D. Virginia - Alexandria Division) ruled on a very important question in the real estate sector at that stage – the validity of third-party claims when there is no evidence of secondary liability [117 F.R.D. 576]. This case was filed by the Watergate Landmark Condominium Unit Owners' Association who were grossly discontented by certain construction works that were done on the balconies by Wiss, Janey, Elstner Associates (engineering firm), and Legum & Norman Realty (real estate management firm). The topic of this article is not simply the validity of such claims, but the legal standing itself of owners' associations to file claims against third parties. Ergo, we would rather cut to the chase in the abovementioned case and inform our readers that the court ruled that claims against third party entities are permissible only when the third parties would be liable to the first defendant in cases where the first defendant is held liable to the claimant. As an individual, many amongst us consider the ownership of a permanent home as a personal milestone. Be it an apartment or a house within a community, the joy of having a permanent space within a property is nothing short of unparalleled. Living in such a community has its own set of benefits, with the inclusion of having access to various common areas that can be utilized as and when residents wish to do so. It is a common practice in such communities to establish an owner's association in order to maintain and manage common areas of the community, wherein the association will be tasked with catering to issues such as security, enforcement of rules, maintenance and engagement with relevant authorities.

    Being a part of the Owners Association necessitates a payment known as the annual service charge, which will be utilized for the maintenance and preservation of the community. In Dubai Law Number 27 of 2007 was introduced as the Strata Law, to establish the regulations with regards to the ownership of jointly owned real property and the establishment of an owner's association. The reason for beginning this article with this case was to illuminate the readers of the rights of owners' associations to file cases. We all know that only legal persons have the right to sue or be sued. According to the Law Number 27 of 2007, once the sale of the first unit of the Jointly Owned Real Property is registered in the Property Register of the Dubai Land Department, an Owners Association will be legally constituted, which will comprise of the owners of the units in the Jointly Owned Real Property (and the Developer, in the case of unsold units). Some of the features and responsibilities of an Owners Association are:

    • It is to be a non-profit body that has a legal independent personality separate from its members, that can sue or be sued in its own name.
    • The Manager of the Owners Association will represent it before Courts and other relevant authorities.
    • The responsibility of management, operation, maintenance and repair of common areas lies with the Owners Association, wherein the Association must obtain a license from the Land Department.
    • The Owners Association can delegate its powers and responsibilities to any person or company, if applicable, in accordance with agreed terms and for remuneration.

    The Strata Law further mentioned that the Chairman of the Land Department is empowered to issue further resolutions and bylaws that are deemed necessary for the implementation of the provisions of the law. In accordance with this provision, in April 2010, the Chairman of the Land Department issued the Implementing Regulations of the Strata Law. It must be noted that this was issued as a series of 'guidelines' rather than 'regulations'. These guidelines were split into the following:

    • General Regulations: These regulations covered matters such as consumer protection, collection of service charges, financial disclosures and appointment of administrators to name a few.
    • Jointly Owned Property Declaration Regulation: The Jointly Owned Property Declaration Regulation laid out the details with regards to how Unit Owners can establish a Jointly Owned Property Scheme in the scenario the developer fails to do so. The regulation also provided for up to three layers of Jointly Owned Property Schemes within one Jointly Owned Property development.
    • Constitution Regulation: The Constitution Regulation specifies the manner of the constitution for each Owners Association. If the Developers had previously specified any other manner, it must be noted that with the issue of this regulation, it will no longer be valid.
    • Survey Regulation: The Survey Regulation specifies the registration and accreditation of surveyors and also the duties of these registered surveyors.

    The Legal Status of Owners Association

    According to Article 18 of Law Number 27 of 2007, the Owners Association is to be a non-profit entity with a separate legal personality that is independent of its members. Furthermore, it may sue and also be sued in own name and also take ownership of any movable property. Article 21 of the same law further states that for the purpose of management, operation, maintenance, and repair of Common Areas, the Owners Association is required to obtain a relevant license from the Land Department.

    Unfortunately, following the enactment of the guidelines, the Owners Association have not been able to function as a fully-fledged legal entity. This has resulted in developers still having an active role and being involved in the management and operation of these Jointly Owned Real Properties. In order to counter this situation, the Real Estate Regulatory Authority (RERA) began granting several Owners Association an interim status to carry out specific purposes. These Owners Associations were only allowed to carry out and involve themselves only in activities that were permitted in accordance with the granted status. This led to various Owners Associations having varying degrees of control over the management of the property and being heavily dependent on cooperation from the Developer. In the event any differences arose between the Developer and the Owners Association, it would become extremely difficult to manage the property, with RERA intervening to resolve such disputes and determine the legal rights of the Owners Association on a case-to-case basis.

    Since the Implementing Regulations of the Strata Law were issued as mere guidelines and not regulations, it has led to the following challenges:

    • The inability of Owners Association to enter into contracts with third parties;
    • The inability of Owners Association to open bank accounts;
    • The full-time status of Owners Association, due to permits being issued for specific purposes only, at present;
    • The ability of owners to sue or to be sued.           

    Such uncertainties have led to questions being asked about the effectiveness of the Strata Law, as one of the cornerstones of the law is the establishment of an Owners Association and how it manages the Jointly Owned Real Property, independent from the developer.

    The Merriam-Webster Dictionary defines a 'legal person' as a body of persons or an entity (as a corporation) considered as having many of the rights and responsibilities of a natural person and especially the capacity to sue and be sued. But is an owners' association a legal person? The laws pertaining to and surrounding owners' associations and jointly owned properties are substantially different in each jurisdiction. This depends on various factors such as the history of ownership rights in the locality, fundamental rights of the country, the legal standing of organized and unorganized (registered and unregistered) bodies etc. Let us move on and discuss the status quo of this subject in the Emirate of Dubai. H.H. Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum recently announced the implementation of Dubai Law Number 6 of 2019 regarding the joint ownership of the real estate.

    What is an Owners' Association?

    An owners' association is a not for profit establishment and is a separate legal entity which comprises of the units or apartments that are in joint ownership. The owners' association is divested with the responsibility of managing, monitoring, and maintaining the areas that are used in common and that each owner of the unit is a member of the association.

    This implies when you buy a condo or house in a structure or network, you become a member of the owners' association. What's more, that requires an installment of what is known as the annual service charge, for the support and upkeep of the standard zones of the community or the building. Owners' associations oversee, control and direct the common areas for the benefit of the considerable number of proprietors of a property, including matters like enforcement and authorization of statutory guidelines, network or building principles, support and upkeep, and security. They likewise assume property management in the facility, just as vital monetary administration required to release their job dependably. Why funds, one may inquire? Since properties need extensive money related duty to keep up and improve over their maturing life cycle.

    The owners' association is generally represented by a leading group of five to seven chosen unit owners, who work intentionally for the advancement of their locale. It is going by an owners' association chief, who might be a proprietor acting in a willful limit, yet there is a developing pattern for naming owners' association supervisors from an expert organization authorized and enrolled by the Real Estate Regulatory Agency (the RERA).

    RERA assumes a significant job regarding the administration and directs the connection between parties, including proprietors, landowners, designers, proprietor affiliation the board organizations and owner association management companies and specialist co-ops of offices in a land improvement or undertaking.

    Law Number 27 of 2007 on Ownership of Jointly Owned Properties in the Emirate of Dubai (the JOP Law)

    The latest execution by the Dubai Land Department is as two circulars. The first circular was given on 26 February 2014 for every one of owners' associations, being Circulation Number 1 of 2014 on Regulating Service Fees Claims. The second circular was given on 10 March 2014 for property engineers, being Circulation Number 2 of 2014 on Establishment of Owners Associations.

    In spite of desire following a few media releases and reports that the owners' associations enrollment and permitting procedure will be additionally explained and executed, the issuance of the developer circular and owners' associations circular does not give the truly necessary explanation that one would have sought after. In any case, the presentation of the developer circular and owners' associations has no uncertainty featured DLD's goal to perceive the owners' associations lawful status by slowly moving engineers' administration capacities to the OA.

    Common Properties Law Number (6) of 2019

    The Common Properties Law Number (6) of 2019 which has come into effect on 19 November 2019 brings about certain key changes under this law. Under this law, the developers in Dubai shall no longer be allowed to collect service charges from property owners. In other words, property owners or their approved property management companies shall assume all collection responsibilities. These collected funds essential go into the seven (so far) approved banks under this law. Additionally, in accordance with this law, all "fractional ownership" properties in the Emirate of Dubai must have owners associations as well as property management companies that act on their behalf. Dubai Land Department, through RERA, has launched an online system called "Mollak", which means 'owners' in Arabic, to essentially regulate jointly owned properties, monitor payment of service charges, to name a few. Additionally, Mollak also provides an integrated and new system to monitor and maintain accounts that are related to service charges whilst providing support services to all individuals/parties that are involved in jointly owned properties in the Emirate of Dubai.

    Murphy vs Yacht Cove Homeowners' Association [345 S.E.2d 709 (S.C. 1986)]

    The connection between the owners and their locale affiliation has been progressively characterized in litigation as of late, because of the fast development of regular intrigue networks and the issues being introduced to the courts. The owners' association is typically a consolidated substance working under corporate not-for-profit status. The owners' association was made by the developer/declarant to deal with the common interest community. The owners' association is financed by levy or appraisals contributed by the individual unit proprietors (or individuals) and is controlled by an Executive Board, Board of Managers, Trustees or a Board of Directors made out of unit proprietors who ordinarily fill in as volunteers. The owners' association is a different legitimate personality and may sue and be sued free of its individuals. Courts have held that even unincorporated network affiliations might be sued by property holders.

    Existing law in many states sees the connection between owners' association and an owner as being similar to the connection between a landlord and tenant. As a landlord, the owners' association is considered answerable for the upkeep of those regions over which it practices territory and control. In a typical intrigue network, these zones will for the most part be the 'common areas', 'normal components' or those zones outside of the individual units yet inside the basic intrigue network. Several areas where owners' rights have been documented by multiple appellate courts from across the jurisdictions:

  • Breach of the covenant by the owners' association
  • Breach of the fiduciary duty owed to owners by owners' association
  • Association director liability
  • Negligence of the owners' association
  • ]]>
    Sun, 02 Feb 2020 11:57:00 GMT
    <![CDATA[Abu Dhabi Land disposal]]> Granted Commercial and Residential Land in Abu Dhabi and its Disposal

    Land has been a bone of contention since times immemorial, wars have been fought for controlling the land. Similarly, in modern times as well as in almost all the countries of the world with well-developed legal systems codified or uncodified land has been dealt through either constitution or enacted legislation. Similar is the case with the statutes pertaining to lands situated in Abu Dhabi i.e. it is necessary for the purchasers or lenders to first check that if the property labelled as Granted Land in case the property is duly registered as a government grant to the current or the previous owner. In the event the property due diligence that the said property was a granted land, then it is crucial to dive into rules and regulations governing granted land.

    With regards to legislative history it is important to take note of the Law Number 3 of 2005 regarding the Regulation of Real Estate Registration in the Emirate of Abu Dhabi was enacted to regulate the real estate market in Abu Dhabi through establishment of the Abu Dhabi Department of Land Registration Department as well as the Al Ain Municipalities. The law also mandates that every deed which creates, transfer or extinguishes real estate rights inclusive of the lease with a term of more than four years should be registered or else the transaction would be void. In addition to aforementioned law, the Law Number 19 of 2005 which was later amended in 2007 clarified the categories and differential rights regarding ownership, leasing and mortgaging of real estate properties in Abu Dhabi for UAE nationals, GCC citizens and non-UAE and non-GCC nationals.

    The latter law also created 'investment zones' in which GCC nationals, as well as the non-GCC nationals, are entitled to own real estate. The Executive Council Resolution Number 64 lays down directives for the Registrar of Land Registration Department in the Emirate of Abu Dhabi with regards to: -

    • Issue title deeds to non-UAE nationals' property located in the investment zones
    • Register ownership title on the property located outside investment zone
    • Register mortgaged properties within or outside investment zone

    Despite the encouraging provisions of law for the development of real estate sector in Abu Dhabi, there has been new resolution viz. Administrative Resolution Number 289 of 2017 on the Ceasing of Real Estate Disposals relating to Granted Land in Abu Dhabi with effect from 20 September 2017 with regards to restrictions or disposal of residential or commercial land granted by the government in Abu Dhabi. The prohibition on disposal through sale or mortgage of residential and commercial granted land in Abu Dhabi focus on preventing the sale and purchase and transfer of such land as mentioned in Resolution 289. The Resolution explicitly proscribes any mortgage, musataha, usufruct rights, long-term or other real estate rights, over such granted estates.

    The prohibition mentioned in the Resolution is not applicable to commercial land located in Investment Areas of Abu Dhabi which are designated for foreign real estate investment. The Abu Dhabi Executive Council usually determines and notifies these Investment Areas as per Law No. 19 of 2005 on Property Ownership in the Emirate of Abu Dhabi amended via Law No. 2 of 2007 and implemented by Resolution No. 64 of 2010 which was issued by the Chairman of Abu Dhabi Executive Council. The vital Investment Areas in Abu Dhabi include:

  • Abu Dhabi Ports Company with part of KIZAD (Executive Council Resolution No. 60 of 2010);
  • Al Raha Beach (Executive Council Decision No. 23 of 2005);
  • Reem Island (Executive Council Decision No. 23 of 2005);
  • Al Reef (Executive Council Resolution No. 36 of 2005);
  • Lulu Island (Executive Council Resolution No. 38 of 2008);
  • Yas Island (Executive Council Resolution No. 15 of 2008);
  • Saadiyat Island (Executive Council Resolution No. 14 of 2008);
  • Seih Al Sedira (Executive Council Resolution No. 49 of 2008);
  • Masdar City (Executive Council Resolution No. 50 of 2008);
  • Al Maryah Island i.e. Abu Dhabi Global Market (ADGM) (Executive Council Resolution No. 24 of 2009);
  • Nurai Island (Executive Council Resolution No. 37 of 2017)
  • It is to be noted that, there are exceptional circumstances in which the Abu Dhabi Executive Council may consider exceptions to the law on prohibition of disposal of commercial Granted Land. But usually, short-term leases i.e. of term less than four years are not taken into consideration of such restrictions.

    Akin to as what is discussed in abovementioned paragraphs in relation to the restriction on disposal of granted land for commercial property, in a similar vein there is a general prohibition on disposal of residential granted land in Abu Dhabi. Due to this, the UAE nationals are not permitted under the law whether inside or outside Investment Areas to sell, lease or mortgage granted residential land. The prohibition is all-encompassing i.e. short term lease registered in the Tawtheeq Register and long-term leases registered with Registrar of Land Department.

    But again, as an exception, the residential granted Land in the Emirate of Abu Dhabi would be permitted if below-mentioned conditions are all complied with:

    • The villa/building has been fully constructed and licenses such as building completion and occupation have been issued;
    • The housing loan that has been provided to the owner by the government has been paid off and the mortgaged property is released with a no-objection certificate;
    • There is another property as a family residence with the applicant in the Emirate of Abu Dhabi.

    The Resolution Number 49 of 2018 on the Municipal Services Fees in the Emirate of Abu Dhabi issued by the Chairman of Abu Dhabi Executive Council which came into effect on 27 May 2018. This Resolution is a leap ahead with its new schedule of fees which would be applicable over real estate disposals in Abu Dhabi.

    This Resolution Number 49 has brought a significant change as it has lifted the proscription with regards to the disposal of commercial land which is under the "granted category" in the Emirate of Abu Dhabi but it has been subject to the payment of 15% of the land value to the Relevant Municipality but with the condition that the granted commercial land is bare land at the time of disposal. Under Resolution 49, mortgaging is not included and it defines disposal only as sale, gift and public auction.

    In conclusion, it could be said that the restriction on disposal is not for short term lease when commercial land is considered but with changing times and priority of liberalizing the economy, the Abu Dhabi Government has changed the rule to allow the foreigners to own the property on freehold basis in zones designated by the rules. This would prove to a boom in the real estate market for investors and private developers. Previous law allowed that foreign investors were granted leased property with maximum term of 99 years but the change in law is move by the Abu Dhabi Government to strengthen the economy.

    This declaration of the change to amend the law of real estate on disposal is a welcome change as to achieve the sustainable development goals and priority of economic diversification which are underlined under the UAE Vision 2021 as well as by the Abu Dhabi Economic Vision 2030 which lay emphasis on boosting ease of doing business as well as enhancing the competitiveness of the Economy.

     

     

    ]]>
    Thu, 02 Jan 2020 13:29:00 GMT
    <![CDATA[Inheritance under Shariah Law]]> Inheritance under Shariah Law

    The United Arab Emirates Law of inheritance is very broad. It is suitable for not only Muslims but can be applied to inheritance cases involving people of any religion and nationality. Sharia law, without question, applies to all Muslims; however a non-Muslim foreign national may choose to have his estate either be administered under Sharia Law or can opt for the law of their nation of origin. The Law of Shariah is open for modification and further interpretation. Further, as the United Arab Emirates (UAE) is a civil law jurisdiction, the effect of precedents is invalid when compared with common law jurisdictions. The UAE does not pursue the right of survivorship, wherein the mutually possessed property is given to the enduring proprietor, and the UAE courts have a restrictive expert to choose such issues.

    The Muslim law of succession comprises of four sources of Islamic law:

    • The Holy Quran;
    • The Sunna - the act of the Prophet;
    • The Ijma - the agreement of the scholarly men of the network on what ought to be the choice on a specific point;
    • The Qiyas - an analogical conclusion of what is correct and just as per the high standards set somewhere near God.

    Muslim law recognises two types of beneficiaries or heirs, Sharers and Residuary. Sharers are the ones who are qualified for a specific offer in the deceased's property. As per the law, the Sharers can be any of the following:

  • Husband
  • Wife
  • Daughter
  • Daughter of a son
  • Father
  • Paternal Grandfather
  • Mother
  • Grandmother on the male line
  • Full sister
  • Consanguine sister
  • Uterine sister, and
  • Uterine brother
  • Generally, there are three types of nasabi residuary, namely, residuary by himself, residuary though another and residuary along with another.

    Governing law

    It is also important to note that the chief source of the law of inheritance in the UAE is Shariah, and based on the same Shariah Law, a few Federal Laws in the UAE have been enacted. The federal laws are –

    • Federal Law Number (5) of 1985 with regards to the Civil Transactions Code (the Civil Code)

    Article 17 of the Code states that

    i. "Heritage shall be governed by the law of the testator upon the death thereof.

    ii. The state shall be entitled to the financial rights present on its territory and belonging to the foreigner having no heirs.

    iii. The objective provisions of the will and all actions related to the after-death stage shall be governed by the law of the State of the person carrying out such action upon the death thereof.

    iv. The form of the will and all actions related to the after-death stage shall be governed by the law of the State of the person carrying out such action upon the issuance thereof, or the law of the State in which such activities took place.

    v. Provided that the law of the United Arab Emirates prevails regarding the will issued by a foreigner about the real estate thereof in the State"

    • Federal Law Number (28) of 2005 concerning the Personal Status Law (the Personal Status Law).

    Article 1(2) "The provisions of this Law shall apply to citizens of the United Arab Emirates State unless non-Muslims among them have special provisions applicable to their community or confession. They shall equally apply to non-citizens unless one of them asks for the application of his law."

     

    • Federal Law Number (25) of 2017 concerning on inheritance, wills, and probate for non-Muslims living and working in the Emirate of Dubai. The law affirms that foreign non-Muslims expatriates can now register wills in English by virtue of internationally recognized Common Law.

    Right to claim the deceased's estate

    As per inheritance Law in the UAE, beneficiaries and relatives reserve the privilege to claim the estate of the deceased, an estate is guaranteed for non-Muslims, if there exists a legitimate will. However, in case of death of a Muslim, the estate may be moved to the individuals who qualify as a beneficiary under standards of Shariah Law.

    In case of the death of a Muslim, the courts decide the beneficiary and reconfirm the same with two male witnesses along with the evidence, the evidence must be in the form of documentary proof, like marriage or birth certificates. Life partner, guardians, grandkids, kin, grandparents, uncles/aunties, nephews/nieces are considered as beneficiaries by the Shariah Law. The Shariah Law also imposes a few conditions on who can become an heir. As per the law, the following people cannot be an heir-:

  • An illegitimate child, as well as adopted children, are not considered as beneficiaries;
  • An individual murdering to benefit from the property will be ineligible to claim the estate;
  • Divorced women cannot claim from ex-husband's property unless they are undergoing the "iddat" period. Iddat is the period in Islam wherein a woman must observe after a divorce or after the death of her husband, during which period she may not marry another man. The purpose of the same is to ensure that the male parent of an offspring produced after the cessation of marriage (nikah) would be known.
  • Division of estate among the heirs of the deceased

    In the event of the death of a Muslim, the transferable rights will include every one of the rights relating to the property, usufruct and any other dependent rights. It is important to note that transferable rights will also cover the obligations of the deceased, which can be paid off from his estate. After fulfilling all the commitments and making payment of funeral obligations, whatever is residue shall be divided among the heirs. Below mentioned are the ways by which the assets will be distributed:

     I. One half of the assets will be given to:

    • The husband if no descendant;
    • The daughter;
    • The daughter of the son,
    • The sister, if she has no brother or sister, a successor of the deceased, father or grandfather;

    II. One-fourth of the property will be given to:

    • The husband, if wife has a descendant;
    • The wife, if the husband has no descendant.

    III. One eight of the property will be given to:

    • The wife, if the husband has a successor.

    IV. Two-third of the property will be given to:

    • daughters, if no son;
    • daughters of son, or his successors, of the deceased, has no son, grandson of the same degree;
    • germane sisters, if there is no germane brother, successor, father or grandfather;
    • consanguine sister, if there is no consanguine brother, a germane brother or sister, a successor, father or grandfather.

    V. One-third of the property will be given to:

    • The mother, if the deceased has no successor;
    • Mother's children, if there is no successor, the property shall be divided equally;
    • The paternal grandfather, if he concurs the estate of germane or consanguine brother and in the absence of forced heirs;

    VI. One-sixth of the property will be given to:

    • The father upon concurring with succeeding descendant;
    • The paternal grandfather, if the deceased has a successor,
    • Mother, along with the successor of deceased;
    • Grandmother, if she is not ineligible for an inheritance;

    Division of estate under the law, among the heirs of a deceased non-Muslim, who is a foreign national

    The Law in UAE permits the non-Muslim, foreign nationals to draft their will and to divide their property according to their will. However, in case a non-Muslim foreign national dies intestate, the Courts, as per the Civil and Personal Law of the UAE will distribute the assets of the deceased according to the principles of Shariah Law. It should be noted that as per Article 17(1) of the Civil Law, the inheritance of a person will be regulated by the law during the time of his death. Whereas, Article 17(5) states that the UAE law will apply to the wills of non-Muslim foreign nations, no matter where their property is located, in the UAE of outside of UAE. In addition to the aforementioned law, Article 1(2) of the Personal Law mentions that the said law will be applicable to non-Muslim unless he chooses to be administered under the law of his country. To explain further, this means that if a non-Muslim foreign national dies in the UAE and has assets in his home country, then, in that case, the laws of the home country can be applicable if his heirs request the Court. However, there is a restriction on dealing with the assets located in the UAE.

    As mentioned above, foreign nationals are given a choice to chose the law of the deceased during the time of his death. This can be done when the heirs first appear in the Court, they must request the court for application of home country law of the deceased. Heirs seeking to be governed by the law of the home country of the deceased shall submit the following as per Article 276 of the Personal Law

  • The duly legalised death certificate;
  • Last domicile of the deceased;
  • duly authorized will of the deceased.
  • Although the Personal Law allows the request for application of home country law, the Law does not expressly set aside the civil code, which leads to a level of uncertainty as to whether a non-Muslim will be considered under Shariah Law or under home country law.

     

    ]]>
    Mon, 16 Dec 2019 09:21:00 GMT
    <![CDATA[Defective Handed Over Real Estate]]>  

    Defective Handed Over Real Estate Units

    As Winston Churchill once said: "Land monopoly is the mother of all monopoly". Decades later, this statement has still proven to be accurate as real estate is a booming industry all over the world. Real estate in the United Arab Emirates (UAE) in particular, has seen a vast development in recent times. This article is tailored to address real estate in the UAE and in particular how the law deals with defective real estate units that are handed over.

    Development of real estate in the UAE

    Legislation has been passed where now foreign expats can own property in the UAE (subject to the Emirate and free zone). Prior to this, only UAE and GCC nationals could own property in the UAE and expats were only allowed leases for 99 years. How it worked beyond 99 years was unclear, therefore, new structured law governing this area of real estate owned by non-nationals was long overdue. In 2006, HH Sheik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Ruler of Dubai issued Law Number (7) of 2006 Concerning Land Registration in the Emirate of Dubai which for the first time facilitated the right of a foreign national to own property in Dubai. Article 4 of this law states that a foreign expat now has the right to 'acquire absolute ownership of land without restrictions as to time.'

    As this legislation came into force, foreign investors flooded to Dubai mostly to invest in real estate. Bearing this in mind, more legislation has been passed in recent time to regulate the buying and selling of property so as to promote real estate business in UAE with integrity. A few such examples are:

    • Law Number (8) of 2007 concerning Escrow Accounts for Real Estate development in Dubai; ensuring that developers do not misuse money invested by foreign and national investors.
    • Decree 43 of 2013; passed to bring rent control and allow foreign investors to profit from their UAE investment by renting it out without interfering with tenancy rights.
    • Upcoming law; to be passed in relation to wills and probate to enable foreign nationals to pass down their freehold property without being subjected to Shariah law.

    Defective property – patent or latent:

    Firstly, it is important to understand and differentiate the types of defects that are seen in real estate units. These defects can either be latent or patent. Patent defects are those which are apparent to any reasonable person viewing a property, i.e. broken windows, dry walls, infected ceilings etc. As these defects are noticeable, it is up to prospective buyers to make a decision or negotiate with the seller. Latent defects, on the other hand, are those flaws which are only identifiable by experts in the field and are sometimes not even visible to the naked eye. As per Article 544 of Federal Law Number 5 of 1985 (commonly known as the UAE Civil Code), a latent defect is defined as one which 'cannot be observed by external inspection'. The general rule for defective property is that the builders/sellers have to compensate the buyer for any latent defect (patent defects are known to the buyer and he can enter into a contract knowing about the defect at his own discretion).

    UAE law:

    Rules of contract law apply for cases dealing with property, and the validity and legality of the contract generally cover any issues. For instance, in Appeal Number 2017/452 (Real Estate Appeal), the Dubai Court of Cassation ruled on 14 March 2018 that as per the contract a buyer had to be compensated for the lack of 5 per cent space of the real estate he had contracted to buy from the defendant.

    UAE Civil Code on defective property:

    The UAE Civil Code provide guidance when it comes to defective property which is almost always applied in cases with latent defects. Article 237 states that a contract can be terminated if there is a defect even if the contract does not call for such a clause. If a person wishes to terminate a contract on reliance of this article, then, Article 240 which states that when a contract is cancelled due to a defect, the subject of the contract should be returned to the owner is also applicable. The article goes on to say that the contract price is recoverable by the affected party. However, it is important to note that this option to terminate the contract would not be applicable if a party accepts the defect or chooses not to exercise this right (Article 241(1)) but not when the party in question dies (Article 241(1)).

    The law also requires any person who has carried out, enabled or caused any defect in property to be bound to repair it. Article 282 states that a person liable for any tort is to repair the same. The party seeking compensation of any latent defect can claim for compensation for moral as well as financial damage (Article 293). However, the tricky part here is the statute of limitation, and if the buyer (or any affected person) is aware of the property defect and wishes to act within the expiration of the time period. The limitation period, however, does not apply if the defect in question is a part of a criminal proceedings claim (Article 298 (2)).

    But, what about property contracts which are contracted out to third parties?

    Decennial liability

    Decennial liability is a form of liability which initially arises from the French Civil Courts but is applicable in the UAE as well. In short, it means the person who hands over the property is liable for any defects found in the property for 10 years after the handover. This is applicable to the contractors but not to the subcontractors who help build the property. As the subcontractors are employed by the main contractors, vicarious liability applies here.

    The UAE Civil Code Articles 880 – 883 govern decennial liability. It provides that when the stability and the safety of the building is concerned, the contractor and the supervising architect/engineer is liable for it for a period of 10 years after handing over the property (Article 880(1)). This period cannot be negotiated between the parties for a shorter amount of time neither can the contractors contract out of this mandatory obligation (Article 882). This liability arises when the work on the property in question commences (Article 880(3)) and in case of liability, the affected party is to be compensated (Article 880(2)). This was seen in the case of Dubai Court of Cassation 150/2007, where it was held that a contractor/engineer would be liable to compensate the party to whom the property was handed over. This case also underlined an important principle that liability does not extend to affected third parties who are not part of the contractual agreement. Another important point to note is that, contractors will not be held liable for defects during the construction of the property as the decennial liability applies only after the handing over of the property. This principle was used in Abu Dhabi Court of Cassation 293/Judicial Year 3.

    Limitation

    When can an affected party make a claim for a defect in property? The general rule on limitation is 15 years from the date of loss suffered to bring about a claim as per the UAE Civil Code Article 473. In terms of commercial contracts, the general rule is 10 years as per Commercial Code Article 95. Article 880 of the UAE Civil Code deals with building contracts which is also a period of 10 years. The 15-year time period does not apply to defected property handovers in terms of decennial liability as per Article 883 of the UAE Civil Code.

    However, it is important to note that no claim can be made if the affected party claims for compensation after 3 years of discovering the defect in the property (Article 883 of the UAE Civil Code). This was seen in the UAE Federal Supreme Court Case Number 211 of 2019 in the Civil Circuit where it was held that a defective property dispute cannot be heard in this court on the basis that the case was time barred as the appellant brought about a claim after the three-year expiration date.

    With real estate booming in the UAE, it is important to acknowledge that there are laws governing various aspects which protect the rights of both parties. As seen from the case laws, the Courts generally uphold the relevant Codes.

     

    ]]>
    Tue, 10 Dec 2019 13:55:00 GMT
    <![CDATA[قانون الإجارات في دولة الإمارات]]> قانون الإيجار في الإمارات العربية المتحدة

    المقدمة

    قانون الإيجار هو إطار تنظيمي أساسي ينظم العلاقة بين المستأجرين والمالكين. يحدد الالتزامات والمخاطر والمتطلبات الإجرائية للتعامل مع النزاعات. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، توجد الأحكام المتعلقة بقانون الإيجارات بموجب القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 بشأن المعاملات المدنية ، في حين أن بعض الإمارات لديها قوانين موسعة بموجب المراسيم المحلية.
    تحدد المواد التزامات مختلفة على الأطراف مع ترك المجال لاتفاقيات متباينة. على سبيل المثال ، تنص المواد على أنه ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ، يكون المالك مسؤولاً عن صيانة القطعة المؤجرة وأي عيوب أو أضرار تحدث نتيجة عدم كفاية الصيانة. في حين أن المستأجر مسؤول عن صيانة الوحدة كشخص عادي ، بالإضافة إلى الامتناع عن أي تعديلات أو تغييرات جوهرية في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المالك. عندما يكون أحد الطرفين مهملًا أو مهملًا ، تلزم المواد الطرف الخاطئ بالتعويض عن الخسائر وفقًا لتقدير المحكمة. ومع ذلك ، يمكن الاستماع إلى جميع النزاعات الناشئة على سبيل قانون الإيجار على وجه الحصر من قبل لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية.

    لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية
    تشكلت اللجنة بموجب المرسوم رقم 2 لعام 1993 لإنشاء لجنة متخصصة في حل النزاعات الناشئة بين المؤجرين والمستأجرين. بعد تشكيل اللجنة ، لم تعد المحاكم تنظر في المنازعات التي تنشأ بين أطراف عقد الإيجار. كانت هناك العديد من الحالات التي رفضت فيها المحكمة مطالبة تتعلق باتفاق إيجار متنازع عليه ، حتى عندما ألغت كيان حكومي صحة العقد. في حالة قيام غرفة التجارة بإنهاء تأجير فندق لأغراض تجارية ، قضت المحكمة بأنه "وفقًا للمادة 1 من القانون رقم 2 لعام 1993 (بشأن تشكيل لجنة قضائية لحل النزاعات التي تنشأ بين المؤجرين و المستأجرون من أي نوع) ، والمرسوم التوضيحي رقم 1 لعام 1999 ، وإجراءات هذه المحكمة ، لا يجوز لأي محكمة ولكن اللجنة المذكورة أن تنظر في المنازعات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين فيما يتعلق بالأموال غير المكتشفة. عرضت على المحكمة اختصاص قضائي يتعلق بالنظام العام ، وبالتالي ، تم تجريد اختصاص النظر في مثل هذه المنازعات من المحاكم العادية. لا يؤثر إنهاء العقد من قبل غرفة التجارة على هذا القرار ، طالما أن العقد المتنازع عليه أعطى المدعي والمدعى عليه شخصية المؤجر والمستأجر ". ومع ذلك ، فمنذ أواخر عام 2013 وبموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013، تم إلغاء إنشاء لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارات واستبدالها بهيكل مركز تسوية المنازعات المتعلقة بالإيجارات. في الأساس ، كان البديل هو حل المشكلات وعدم الكفاءة داخل اللجنة السابقة. إلى حد كبير ، يتمتع المركز الجديد بدرجة عالية من المشاركة القضائية ، بالإضافة إلى آلية أسرع وأبسط. كانت صلاحيات المركز مقصورة أيضًا على استثناء عقود الإيجار المالية طويلة الأجل. أيضا ، لدى المركز قسم مصالحة للفصل فيه قبل رفع الموضوع إلى القسم الأول. ومع ذلك ، لا يزال المركز مسؤولاً عن جميع اتفاقيات الإيجار وله سلطة قضائية حصرية للنظر في نزاعات التأجير.

    يُعرّف قانون المعاملات المدنية عقد الإيجار بأنه منحة ملكية كائن محدد لفترة محددة لفترة محددة. لا تميز المقالات بين عقود الإيجار التجارية والسكنية فيما يتعلق بالصيانة ، كما أن صيانة الوحدة المعنية. لذلك ، ستطبق المحكمة تلك القواعد العامة على جميع اتفاقيات الإيجار ، مع الاعتراف بتدابير الرعاية المختلفة المطلوبة لكل منها. تنص المادة 777 من قانون المعاملات المدنية على أنه في حالة التأجير لعنصر ما ، يكون لعقد الإيجار الحق في التمتع به كما هو متعاقد عليه ، إذا كان المستأجر يتجاوز هذا الحق ، فقد يكون مسؤولاً. ومع ذلك ، إذا لم ينص الاتفاق على مدى التمتع المتاح للمستأجر ، فيجب أن يكون ذلك معقولًا وفقًا للغرض الذي تم تصميم العقار به.

    الالتزامات العامة مؤجر لا يجوز للمؤجر أن يتدخل أو يعطل المستأجر مع تمتعه بالعقار المؤجر خلال فترة عقد الإيجار. المؤجر مسؤول أيضًا عن تصرفات عبيده التي قد تمنع المستأجر من الاستمتاع بالعقار كما هو متعاقد عليه. ما لم يكن المستأجر على علم بوجود عيب معين قبل عقد الإيجار ، يجب على المؤجر أن يضمن المستأجر من جميع العيوب في الممتلكات التي قد تؤثر بشكل كبير على استمتاعه.

    إذا كان المستأجر محروما من التمتع بالعقار لأي من الأسباب المذكورة أعلاه ، فإنه يحق له إما الركود أو تخفيض الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمستأجر التعويض عن الأضرار التي لحقت به
    مستأجر

    من ناحية أخرى ، لا يجوز للمستأجر أن يتجاوز قدرته على التمتع كما هو منصوص عليه في الاتفاقية ، أو وفقًا لمعايير العقار المعقولة. لا يجوز للمستأجر إدخال أي تغييرات أو تعديلات دون إذن من المؤجر. يجب على المستأجر القيام بأعمال ترميم وتنظيف متكررة تكون عادة من مسؤولية المستأجر. أخيرًا ، لا يجوز للمستأجر منع المؤجر من القيام بواجباته ، مثل أعمال الصيانة وما إلى ذلك.

    العمل التدريجي
    كما ذُكر سابقًا ووفقًا للمادة 778
    من قانون المعاملات المدنية ، لا يجوز للمؤجر إجراء أي تغيير جوهري في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المؤجر. قد يقوم المستأجر بإجراء التعديلات اللازمة فقط لإصلاح المبنى ، ولا يجب أن يحدث أي ضرر نتيجة لهذه التعديلات. المستأجر مسؤول عن أي تعديلات أو أضرار قد تحدث بسبب ذلك. بشكل أساسي ، يضع عقد الإيجار المستأجر على الثقة لهدف العقد. تنعكس هذه العلاقة في حكم المحكمة حيث أعربت عن أنه "بموجب المواد 778 و 784 و 792 من قانون المعاملات المدنية ، يمكن استنتاج أن وضع المستأجر في عقد الإيجار هو منصب الوصي في علاقة ائتمانية حيث يتحمل مسؤولية أي نقص أو تدهور أو خسائر تكبدها نتيجة لإهماله أو خرقه المتعمد. علاوة على ذلك ، لا يجوز للمستأجر إدخال أي تعديلات جوهرية على موضوع عقد الإيجار دون إذن من المؤجر. وبالتالي ، إذا كان المستأجر ينتهك هذا الالتزام ، فسيكون مسؤولاً عن إعادة كائن التأجير إلى حالته السابقة. علاوة على ذلك ، يحق للمؤجر المطالبة بالتعويض عن أي خسائر تكبدها نتيجة للانتهاك ".

    ومع ذلك ، يمكن للمستأجر تجنب التعويض إذا كان بإمكانه تقديم أدلة كافية على أن الأضرار أو الخسائر المتكبدة لم تكن نتيجة لارتكابهم أو إهمالهم. هنا عبء الإثبات يقع على المستأجر.
    مطالبات التأمين (الحلول)

     والسؤال الذي يمكن طرحه في هذه المرحلة هو المكان الذي قام المؤجر بتأمين هدف عقد الإيجار فيه ، ومن يتحمل مخاطر الخسائر المتكبدة وعبء المطالبة القانونية؟ في قضية رفعت فيها شركة التأمين مطالبة ضد المستأجر عن التعويضات المدفوعة للطرف المؤمن له، قضت محكمة النقض أنه بموجب المادة 742 من قانون المعاملات المدنية ، فإن شخصية المؤجر تعزى إلى الشخص الذي يستأجر فائدة خاصة لفترة محددة من الوقت لتحديد قيمة. إذا قام المؤجر بالتأمين على موضوع عقد الإيجار ، فعلى شركة التأمين الامتثال لوثيقة التأمين وتعويض المؤجر عن الخسائر التي تكبدها. كما يجوز لشركة التأمين استبدال المؤجر فيما يتعلق بأي مطالبة تتعلق بممتلكاته. بالإضافة إلى ذلك ، يجوز لشركة التأمين المطالبة بالتعويضات المدفوعة للمؤجر نتيجة للانتهاك.
    لاحظ أن المحكمة الابتدائية رفضت هذه القضية على أساس أن لجنة المنازعات العقارية والإيجارية فقط هي التي تتمتع بالصلاحية للنظر في نزاعات عقد الإيجار. ومع ذلك ، عند الاستئناف ، أعربت المحكمة عن أن شركة التأمين تستمد هذا الحق من إجراء قانوني وليس من التوكيل المنقول ، وبالتالي ، فإن شركة التأمين لا تستند المطالبة على الأضرار الناجمة عن موضوع عقد الإيجار مباشرة ، ولكن فقط على المخاطرة التي كان يتحملها المؤمن نتيجة لانتهاك المستأجر. وبالتالي ، لا يجوز رفع هذا الادعاء في محاكم لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية ، ولكن لا يجوز رفعه إلا داخل المحاكم العادية للأرض ، وفقًا لما ينص عليه النظام الأساسي. لذلك ، فقط بعد سداد شركة التأمين للطرف المتضرر ، يجوز لشركة التأمين طلب مطالبة ضد المستأجر. قد يجد المستأجر نفسه مسؤولاً عن الأضرار الإضافية بعد مطالبة التأمين لأن التأمين سيعيد المؤجر فقط للخسائر التي تكبدتها نتيجة الأضرار وليس نتيجة للأرباح الضائعة.

    استنتاج

    ينص قانون الإيجار على أرض مشتركة حيث يمكن للمستأجر الاستمتاع بوحدته دون تدخل مع حماية مصلحة المالك في ممتلكاته. لذلك ، فإن التمتع بالوحدة المستأجرة يقتصر على الفائدة المفيدة المرجوة للمالك. قد لا تكون التعديلات على طبيعة الشقة في صالح المالك ، ولكن إذا كان المالك قد أعطى موافقة المستأجر على القيام ببعض أعمال التجهيز ، فلا يجوز ذلك إلا في حدود الاتفاقية. يُنصح المستأجرين أيضًا بتأمين عمل التجهيز الذي يريدون القيام به لتجنب المخاطر المصاحبة لأي أضرار قد تحدث. من المحتمل جدًا أن يلغي عمل التجهيز بوليصة تأمين المالك ، وأن الاتفاقية ستضع المستأجر في المسؤولية عن أي خسائر تكبدها. يمكن أيضًا ضم المستأجر في بوليصة التأمين مع المالك ، وبهذه الطريقة يُقصد بالتأمين تغطية المستأجر وكذلك المالك. الأهم من ذلك ، فإن شركة التأمين لن تكون قادرة على ممارسة حقها في الاستسلام ضد طرف مؤمن عليه. أخيرًا ، سيحتاج المستأجر أيضًا إلى الحصول على ترخيص من السلطات المختصة قبل الشروع في أي أعمال ترميم ثقيلة ، مثل تلك التي تتطلب حفر أو تغيير هيكل المبنى. هذه هي السلطات المعنية بالتنمية الحضرية ومراقبة التخطيط.

     

    ]]>
    Tue, 21 May 2019 11:56:00 GMT
    <![CDATA[إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي]]> إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي

    الرهون العقارية – أساسيات

    الرهون العقارية هي نوع من أنواع البنوك تقديم القروض لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء الممتلكات. إن شراء عقار هو جزء مهم للغاية من العالم الحديث ، حيث من المحتمل أن يكون الجميع تحت هذه المظلة ، من أبرز الشركات التي تشتري مشاريع جديدة إلى الفرد العادي الذي يشتري منزلا لأول مرة. الرهن العقاري نفسه مصدر طويل الأجل للتمويل ، ويمكن أن يكون في كثير من الأحيان مقابل مبالغ كبيرة. على هذا النحو ، فإن مستويات عالية من التنظيم عادة ما تكون في مكانها في معظم الولايات القضائية.
    تحتفظ دبي حاليًا بالقانون رقم 13 لعام 2008 - قانون العقارات
    ، على الرغم من وجود خطط لإدخال تشريع جديد في هذا الشأن. ومع ذلك ، كان هذا القانون مخصصًا لإمارة دبي فقط ، وهو أمر مفهوم في بعض النواحي. دبي هي قلب الأعمال في البلاد ، وتقدر قيمة سوق العقارات هناك بعشرات المليارات من الدراهم. كما أن دبي لديها أعلى عدد من السكان في البلاد بفارق ضئيل ، وبالتالي فإن القطاع العقاري سيتطلب أكبر قدر من المراقبة والتنظيم. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن دولًا مثل أبو ظبي يمكنها تجاهل أو الاعتماد على قوانين تنفذ بشكل واضح لأغراض مختلفة. كرد فعل على هذه الفكرة بالذات ، كان عام 2015 هو قيام إمارة أبو ظبي بسن قانون جديد لتغطية الرهون العقارية والقضايا المماثلة المماثلة.
    قانون العقارات - أبوظبي

    جاء قانون أبوظبي رقم 3 لعام 2015 ، وهو قانون تنظيم العقارات (قانون العقارات في أبوظبي
    ) ، منذ ثلاث سنوات ، بهدف تقديم اللوائح والتشريعات حول مختلف الأمور. وتشمل هذه قانون الضمان ، سجل مؤقت ، عملية الرهن العقاري وأكثر من ذلك. يغطي القانون مجموعة واسعة من المجالات ، على الرغم من أن القطاعات الأكثر تضررًا منها ستكون على الأرجح سوق العقارات.
    في حالة العقارات في أبو ظبي ، كان القانون يستخدم لأول مرة في دعوى قضائية في عام 2017 والتي تتعلق بدفعة الرهن العقاري ، على الرغم من أن هذا سيتم طرحه في وقت لاحق.

    أحد المجالات الحاسمة التي ستجعل أولئك في قطاع العقارات سعداء سيكون التغييرات على لوائح الرهن العقاري ، أو بالأحرى إدخال قواعد محددة لهذه المسألة. قبل تقديم هذه القوانين ، اعتمدت المسألة على ممارسات بلدية أبوظبي والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات (القانون المدني
    ). في حين أن هذه القوانين ، حتى وقت قريب تم استخدامها في أبو ظبي ، وقد حصلت على هذه المهمة ، فإنها لا تزال غير محددة بما يكفي للرهونات بسبب عدم إنتاجها مع وضع الرهون في الاعتبار كأحد العناصر الحاسمة ، وبالتالي هناك احتمال تكون قرارات مشكوك فيها.
    إن إدخال القانون المدني من الناحية النظرية سيؤدي إلى نظام أكثر اتساقا ويمكن الاعتماد عليه. كما هو الحال مع أي شيء ينطوي على المال ، فإن الاتساق والاعتمادية عامل حاسم وغالباً ما يتم السعي وراءهما حيث أنهما يوفران الراحة لهؤلاء الذين يعتمدون عليهم. ومن المرجح أن ترتبط ثقة المستهلك مباشرة بهذه النقاط الرئيسية ، ولذا قد يتبين أن التغيير البسيط في إدخال قانون صريح يمكن أن يؤثر على القطاع بأكمله ككل. لكن مشروع القانون جديد نسبياً في هذه المرحلة ، ولذا سيلزم المزيد من الوقت قبل أن يصبح النطاق الحقيقي لآراء الناس واضحا ، رغم أنه يبدو واعدًا.

    الأثر
    في العديد من الطرق ، تعد التغييرات إصلاحًا للطرق المستخدمة سابقًا ، وهناك لوائح ومتطلبات جديدة تتطلب المراقبة. هناك جزء مذكور بإيجاز ، لكنه قد يكون مؤثراً في القانون ، وهو حقيقة أن هناك الآن تعريفات للعديد من العبارات. يتم توفير الأوصاف في معظم التشريعات والسماح بالوضوح ليس فقط عند القراءة من خلالها ، ولكن أيضا يعطي الأطراف تفاصيل القانون حتى عندما لا يمر أي نزاعات قانونية ، ويمكن أن يساعد على تجنب أي نزاعات من الظهور. محامون في أبوظبي.

    واحد من التغييرات الهامة المتعلقة بترخيص الكيانات التي تشارك في الممارسات المتعلقة بالعقارات. قبل وصول القوانين ، لم يكن الترخيص ضرورة ، على الرغم من أنه أصبح الآن مطلبًا ، مع وجود تداعيات محددة على الأشخاص الذين ثبت انتهاكهم. وتنص المادة 5 (1)
    على أنه لا يجوز لأي مطور أو سمسار أو موظف عقارات أو مدير مزاد أو مدير نقابة الملاك أو مقيم أو مسّاح أو أي شخص يحدد بهذه الصفة أن يمارس هذه المهن دون الحصول أولاً على ترخيص. وتنص المادة 5 (5) أيضاً على أن هذه التصاريح تتطلب التجديد سنوياً.
    كما ينشأ سجل كما هو مذكور في المادة 4
    . ويهدف السجل إلى جمع كل المعلومات والبيانات والمستندات المتعلقة بما يلي:

  •  المرخص لهم
  •  أمناء الحساب واتفاقيات حساب ضمان المشروع
  •  أذونات تسويق مشروع التطوير العقاري. و
  •   كما تصبح أي بيانات أو مستندات أخرى تعتبرها الإدارة ضرورية.  
  • هناك العديد من النقاط الأخرى التي نوقشت في جميع أنحاء التشريع. ومع ذلك ، فإن النقطة الهامة التي طرحت لاحقاً والتي يجب النظر إليها الآن عن كثب هي مسألة تأمين الرهن العقاري.

    قرار محكمة أبوظبي رقم 288 لعام 2017
    كما يتم تعريف التأمين على الرهن العقاري وذكره في المادة 1
    ، ويكون التعريف كما يلي:
    "العقد الذي يحصل فيه الدائن على حق حقيقي أو منفعة تعاقدية على الممتلكات المرهونة المخصصة لسداد الدين وبهذا الحق أو المنفعة قد يكون للدائن الأسبقية على الدائنين العاديين أو الدائنين الآخرين الذين يتبعونه في المرتبة".

    كان قرار محكمة أبوظبي العامة رقم 288 لعام 2017
    أول قضية يتم فيها إصدار القانون المدني. في هذه الحالة ، كان المدعي عبارة عن بنك ، وقدمت الدعوى ضد اثنين من العملاء. وكان هؤلاء العملاء قد أخذوا رهون عقارية وشراء ممتلكات ، على الرغم من أنهم غير قادرين على تسديد دفعة ، وعلى هذا النحو ، كان البنك يطلب من المحكمة أن يتمكن من بيع العقارات لاسترداد الأموال التي فقدوها.
    كانت النقطة القانونية البسيطة التي استخدمت لدعم هذه المطالبة هي المادتين 53 (1) و (2)
    التي تنص على ما يلي:
        يجوز لمرهن التأمين العقاري أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن أن يشرع في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون ويبيع الممتلكات المذكورة بالمزاد إذا كان الدين غير مدفوع عند الاستحقاق أو أي شروط تتطلب انقضاء المدة قبل تاريخ الاستحقاق ؛
        قبل البدء في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون وتقديم طلب إلى القاضي المختص للعدالة من أجل الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه بالمزاد ، يجب على المرسل إليه أن يرسل تحذيراً مكتوباً إلى المرهون والضامن ، إن وجد ، بالبريد المسجل. . ضمن هذا يجب أن يتضمن إشعار الاستلام بإخطاره بالتحيز وأن يطلب منه سداد الدين والاستحقاقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن 30 يومًا من تاريخ الإنذار.

    ينص القسم 1
    من هذه المادة على الحالات التي قد تنشأ فيها ، ويبدو أنه نهج منطقي للغاية. ومع ذلك ، يضمن القسم 2 أن معاملة الرهن العقاري عادلة. شراء الممتلكات هو صفقة كبيرة ، ويمكن أن يكون هناك الكثير من الركوب عليه ، وبالتالي تعطى الفرصة للحزب في محاولة للحصول على وضعهم في الاختيار أو تقديم تفسير لما هي القضية.
    ما يسمح به هذا هو نظام عادل وأحكام عادلة ونتائج القضايا لتكون القاعدة في الفشل في دفع المواقف ، حيث غالباً ما يكون هناك جانبان لكل قصة.

    المادة 54 من القانون تتعلق بتسوية القضايا المتعلقة بفشل مدفوعات الرهن العقاري. تنص هذه المادة على ما يلي:
    "مع مراعاة أحكام البند (2)
    من المادة السابقة من هذا القانون (المادة 53)، إذا عجز مقدم الرهن أو الضامن عنه أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن عن سداد ديونه. يجب على قاضي القضاء الموجز أن يصدر ، بناء على طلب المرتهن ، قرارًا بشأن بيع العقار في الرهن بالمزاد العلني عن طريق الإجراءات المطبقة على المحكمة المختصة ".
    ما توضحه هذه المادة هو أن هناك درجة من التباين يمكن أن تكون ممكنة في إطار القانون ، وهذا متروك لتقدير القاضي في القضية. إحدى الطرق التي قد يغير القاضي بموجبها المادة 53 (2)
    هي السماح بمرور 60 يومًا بدلاً من 30 للسماح للدائن المرتهن بالدفع.
    هل هذا القانون أفضل للنظام؟


    التغييرات التي أحدثها القانون واللوائح التي وضعها الآن في حجر هي في الغالب إيجابية. أنها لن تسمح فقط للمهنيين في قطاع العقارات ولكن أيضا الأشخاص العاديين الذين يسعون للحصول على الرهون العقارية ، ليكون لديهم الثقة في الآثار القانونية لهذا النشاط.

     

    ]]>
    Wed, 05 Sep 2018 10:54:00 GMT
    <![CDATA[دليل قوانين الممتلكات خارج الخطة في أبو ظبي]]> دليل لقوانين العقارات خارج الخطة في أبو ظبي

    في السابق ، كانت القوانين المتعلقة بمبيعات العقارات غير المخطط لها في أبوظبي هي المكان الأعمى القانوني الذي تسبب في الغموض والفشل في تأمين مصالح المستثمرين. ومع ذلك ، فإن إنشاء القانون رقم 3 لعام 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في أبو ظبي جاء ارتياحا لأنه قد ذكر صراحة الأحكام المتعلقة بالمبيعات خارج الخطة. وتشمل السمات البارزة للتشريعات في هذا التشريع إنشاء السجل المؤقت والضمان الذي تم تأسيسه بالفعل في دبي قبل بضع سنوات.

    وقد أوضحت هذه المقالة الوضع القانوني للمبيعات على الخارطة ، ومتطلبات الامتثال للمطورين ومسؤولية المطورين في حالة تأخر شركة أو تأجيل بناء العقار بعد قيام المستثمرين بإيداع جميع أموالهم.

    بيع العقارات خارج الخطة هو طريقة معروفة للمطورين في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات) لتأمين المستثمرين في أي مشروع عقاري جديد. هذا الشكل من المعاملات يخلق ترابطًا بين مختلف الأطراف المشاركة في المعاملة مثل الممولين والمطورين والمستثمرين من خلال الدخول في اتفاقيات مختلفة. في أبو ظبي ، خلافاً لدبي ، لم تسن الحكومة أي لوائح تتعلق بالمبيعات الجاهزة للخارج. لذلك ، كان سوق المستثمرين أقل ثقة ، خاصة قبل صدور القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون). سرعان ما أدركت الحكومة الحاجة إلى التوجيه الدقيق في أبوظبي ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة وتيرة التطوير وإطلاق العديد من المشاريع العقارية الجديدة في أعقاب عام 2010. وبالمقارنة مع الإطار التنظيمي لدبي ، لم تكن أبو ظبي تتمتع بأي حماية فيما يتعلق بأي تأخير ، عدم الانتهاء ، أو عيوب الممتلكات / المشروع. كان هناك العديد من عناصر المخاطرة المشاركة في مثل هذه الاستثمارات. على سبيل المثال ، سيطلب من الممول أن يقبل المخاطر الائتمانية لمطور العقارات ، وكذلك على المستثمر لتمويل شراء عقار جاهز. يعتمد الممول على سجلات المطور لأنه لا يوجد سجل مؤقت لتسجيل حقوق الملكية في العقار.

    بموجب المادة 1 ، يحدد القانون المبيعات خارج الخطة بأنها "العقد الذي يحصل بموجبه المشتري على منحة لحقوق الملكية لوحدة (وحدات) عقارية مقترحة وفقًا للخطة المركبة وخطة الأرضية". في أبوظبي ، قسم تتولى شؤون البلدية (دائرة الشؤون البلدية) مسؤولية الحفاظ على السجلات العقارية التي لها وظائف مماثلة لتلك الخاصة بهيئة تنظيم العقارات (RERA) في دبي. ينص القانون الجديد على الأحكام المذكورة أدناه فيما يتعلق بتسجيل الممتلكات العقارية.

    الميزات الهامة للقانون الجديد

  • فيما يتعلق بالمادة 15 من القانون الجديد ، لا يُسمح للمطورين ببيع أي وحدة ما لم يستوفوا الشروط المنصوص عليها. الميزة الأكثر أهمية هي أن المطورين - بغض النظر عن الحصول على ترخيص من دائرة التنمية الاقتصادية - مطالبون بالحصول على شهادة عدم الممانعة من DMA بأنهم مؤهلون للقيام بتطوير مثل هذا المشروع العقاري ، والذي يضمن تأهيل المطور وقدرتها المهنية. إن هذا الشرط الخاص بشركة نفط الشمال هو جانب هام من جوانب كبح: (1) أي سوء إدارة للمشروع العقاري حيث تكون مصلحة الجمهور مشتركة بشكل عام. و (2) يخالف المطور التزاماته ويسيء استخدام موقعه ومستحقاته. في وقت سابق ، كانت شروط الاتفاقية الموقعة بين الأطراف ملزمة لهم. ومع ذلك ، فقد غاب عن غياب العديد من المستثمرين من حقوقهم المشروعة.
  • علاوة على ذلك ، يجب تقديم خطة الطابق الأولي والخطة المركبة الأولية (خطة التطوير) من قبل المطور قبل سجلات العقارات مع DMA. هذا المطلب ، على وجه الخصوص ، يؤكد ويمنع أي اعتراض تثيره DMA في مرحلة لاحقة أثناء تنفيذ الخطة. يجب على المطور أيضا الحصول على موافقة من DMA على بيان الكشف ويجب أن تظهر جميع البيانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير.
  • كما أن المطور سيحمل الفائدة على الأرض التي سيطور عليها المشروع أو حقه (حقوقه) التعاقدية التي تسمح له ببناء قطعة الأرض ومنح حقوق الملكية لوحدات العقارات التي شيدت على الأرض المذكورة. واحدة من أبرز ميزات القانون الجديد هي الحفاظ على حساب الضمان الذي يجب أن يفتحه المطور. سيقوم المطور بإيداع أموال المستثمر في الحساب لتغطية نفقات البناء. يجب وضع جميع العائدات من المبيعات خارج الخطة وتخزينها في حساب الضمان ولن يتم دفعها إلا على مراحل لتمويل تطوير المشروع. ومع ذلك ، يتعين على المطور أن يمول نفسه أو يحصل على تمويل لأول العشرين بالمائة (20٪) من أعمال البناء ، نظراً للقيود. وقد وضعت المادة 18 من القانون الجديد حكما منفصلا لحسابات الضمان والتزامات المطورين فيما يتعلق بإدارة أموال البناء. يجب على المطورين الذين يخططون لبيع وحدات عقارية خارج الخطة للمشروع فتح حساب الضمان بعد تقديم الطلب والمستندات الضرورية إلى DMA. يجب على المطور أيضًا تعيين أمين حساب وكل الأموال التي يدفعها مستثمرو الوحدات العقارية خارج الخطة يجب إيداعها في حساب الضمان هذا وفقًا للقانون الجديد ولائحته التنفيذية.
  • يجب على مطور الحساب والقيم المالي للحساب تشكيل "اتفاقية حساب الضمان" بما يتماشى مع النموذج القياسي لـ DMC لفتح الحساب الخاص بالمشروع العقاري المحدد. يجب على المطورين فتح حساب ضمان منفصل لكل مشروع وأن يتم استخدام المبالغ المودعة في هذا الضمان فقط لبناء وتسوية مدفوعات التمويل بموجب أحكام اتفاقية حساب الضمان والقانون الجديد.
  • الرهن: نصت المادة 23 من القانون الجديد على أن المطور يمكن أن يرهن أرض المشروع التنموي فقط لجمع الأموال للبناء بعد استيفاء الشروط التالية:
  • يجب إخطار مشتري الوحدة العقارية بالأرض التي سيتم تطوير المشروع عليها أو حق الملكية ، ويجب أن تعكس هذه الشروط في عقد البيع والشراء.

    •  ﻳﺠﺐ أن ﻳﻘﻮم اﻟﻤﻄﻮر ﺑﺎﻟﺘﻄﺒﻴﻖ ، وﻳﻨﺒﻐﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺎﻟﺢ اﻟﻤﻄﻮّر أن ﻳﻮاﻓﻖ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻋﻠﻰ إزاﻟﺔ أي رهﻦ ﻋﻘﺎري ﻋﻠﻰ اﻟﻮﺣﺪة اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ، اﻟﺬي دﻓﻊ اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﺎﻟﻜﺎﻣﻞ اﻟﺴﻌﺮ ﺑﺈﻳﺪاﻋﻪ ﻓﻲ ﺣﺴﺎب اﻟﻀﻤﺎن.
    • يكون البنك أو المؤسسة المالية مسؤولاً عن إيداع المبلغ بالكامل في حساب الضمان الخاص به ولا يجب عليه دفعه مباشرة إلى المطور.

    المطور مسؤول عن ضمان واتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لأحكام القانون الجديد. من ناحية أخرى ، فإن مشتري العقار ملزم بدفع قيمة الوحدة العقارية (الخارطة) عن طريق نسبة الإنجاز الفعلية لأعمال البناء ، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

    تصدر دائرة الشؤون الدينية القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المتعلقة بأساليب وآليات البيع خارج الخطة وكذلك المستندات التي يجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن.

    ما لا يشكل خرقا من قبل المطور؟

    نصت المادة 17 (2) على أن أفعال المطور التالية لا تعتبر مخالفة للقانون:

  • إذا كانت الأرض التي يتم فيها مصادرة مشروع التطوير العقاري لصالح الجمهور ؛
  • إذا قامت أي كيانات حكومية بتجميد تطوير المشروع لإعادة التخطيط ؛
  • إذا كانت هناك مبانٍ أو حفر أو خطوط خدمات موجودة في موقع مشروع التطوير العقاري ؛ و
  • إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ، وأسفر عن تغيير الحدود ومنطقة المشروع بطريقة تؤثر على تنفيذ التزامات المطور الفرعي.
  • استنتاج

    أعطى القانون الجديد آمالاً كبيرة لسوق العقارات في إمارة أبوظبي على غرار ما حدث في إمارة دبي حيث تم تطوير الأنظمة العقارية بشكل جيد. استعادت أحكام القانون الجديد ثقة المستثمرين لأنها تطمئن حقوق المستثمرين. في وقت سابق ، في غياب أي من هذه اللوائح، كان من الصعب على المستثمرين فهم وضعهم القانوني في حالة تأخر بناء المشروع. والآن أصبح موقف المستثمرين واضحا ، حيث ينص القانون الجديد على الحقوق والالتزامات المحددة لكل طرف ويتقيد بالمعايير الدولية للتطوير العقاري.

     

    ]]>
    Tue, 17 Apr 2018 01:36:00 GMT
    <![CDATA[الاستثمار العقاري في أبوظبي]]> استثمار العقارات في أبوظبي

    المقدمة

    الرياضيات واضحة ومترابطة. يؤدي ارتفاع عدد المغتربين الذين يغمرون بالمنطقة إلى ارتفاع خطي في الطلب على الممتلكات (لعقد الإيجار والتملك الحر). لكن هذا الطلب على الممتلكات لا يشير فقط إلى الوحدات السكنية. ازداد عدد الأبراج التجارية في إمارة أبوظبي على مدى العقد الماضي ، بفضل اللوائح التنظيمية للمستثمرين وثقافة الشركات الديناميكية. أنشأت حكومة أبوظبي مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني أو مجلس التخطيط العمراني في أبو ظبي من منظور وحيد هو وضع خطة إستراتيجية لإمارة أبوظبي تتماشى مع رؤية 2030.
    كانت هذه الخطة بسيطة وواضحة - تطور التقدم من خلال رفع مستوى المعيشة ، واحتضان الثقافة الاجتماعية والاقتصادية للإمارة ، وحماية والحفاظ على تقاليد المنطقة ، والاستثمار في مشاريع متنوعة لتعزيز الاقتصاد الكلي في أبوظبي وتلبية الطلب المتزايد. في نهاية المطاف ، كان الهدف هو إنشاء إطار من شأنه في الوقت نفسه صياغة الهيكل الاجتماعي والإستراتيجية الاقتصادية للإمارة

    جاء سوق أبوظبي العالمي للسوق أو سوق أبو ظبي العالمي إلى حيز الوجود في عام2013  كمركز مالي رئيسي ودولي من شأنه توفير وتلبية متطلبات المستثمرين المستقلين في القطاع المالي في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك، كان سوق أبوظبي العالمي منطقة حرة مالية تضم محاكمها المخصصة وإطارها القانوني لدعم عملائها الدوليين. على مدى هذه الفترة القصيرة من الزمن ، أصبح سوق أبو ظبي للأوراق المالية مشهوراً في المنطقة نظراً للبنية التحتية عالية المستوى وأكثر من نظام القانون الإنجليزي. منذ تأسيسها ، تعمل هذه المنطقة الحرة المالية على ترسيخ مكانتها كالمنطقة الحرة المسيطرة في المنطقة من خلال نظام مخصص لتسوية المنازعات والتخلي عن الولاية القضائية. لدى سوق أبوظبي العالمي قوانينها المدنية والتجارية الخاصة بها والتي تنطبق على الكيانات والمعاملات داخل المنطقة الحرة، والتي يحددها نظام القانون العام الإنجليزي.

    في هذا الدليل العقاري ، يهدف محامو ممتلكاتنا في أبوظبي إلى تحديد وتوضيح أحكام قانون (القانون الجديد) الجديد رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم العقارات في إمارة أبوظبي والقواعد التي تحكم العقارات المعاملات والقوانين في سوق أبوظبي العالمي. قام المشرعون في أبوظبي بتطبيق القانون الجديد ، بما يتماشى مع قوانين الملكية القائمة في دبي ، لجذب المستثمرين الأجانب والاستثمارات العقارية في الإمارة. وقد تطرق هذا القانون الجديد لجميع القضايا الرئيسية المحيطة بالقطاع العقاري في أبو ظبي (بما في ذلك ، تسجيل الممتلكات ، وشراء ، وبيع العقارات على الخارطة ، وترخيص الأحزاب في القطاع العقاري، والرهون العقارية وبالمثل.
    تعد مكاتب إس تي إيه للمحاماة أحد مكاتب المحاماة الرائدة في المنطقة ولها مكتبان في إمارة أبوظبي. يقوم فريقنا من المحامين العقاريين في أبوظبي بتخصيص وقت مناسب ومناسب في البحث عن خلفية سوق العقارات والممتلكات ووضع مطوري العقارات والسماسرة كقاعدة لتقارير العناية الواجبة. في إس تي إيه ، نقدم المشورة القانونية في الوقت المناسب وعملية ومصممة بشكل فردي لتلبية متطلبات محددة للعملاء.

    فهرس

    دليلك النهائي للاستثمارات العقارية في إمارة أبوظبي

    1. ملكية العقارات
    1.1.الملكية الحرة

    2.1. الملكية المستأجرة

    3.1. ملكية مملوكة ملكية عقارية

    2. اكتساب الملكية
    1.2. المتطلبات الرسمية

    2.2. رسوم التسجيل

    3.2. حصة الصفقات

    4.2. مزادات علنية

    3. حقوق أخرى في الممتلكات
    1.3. الرهون العقارية والرسوم

    2.3. حقوق الارتفاق

    3.3. حقوق أخرى غير قابلة للتسجيل

    4. عقود الإيجار

    4.1. المدة والإيجار

    4.2. نفقات التشغيل

    4.3. الصيانة والإصلاح والتجديد

    4.4. مناجم وانهاء

    5. ضريبة

    1.5. تحويل الضرائب

    2.5. ضرائب القيمة المضافة

    3.5. رسوم أخرى ناشئة عن احتلال العقارات

    6. التمويل العقاري

    1.6. صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

    7. حل النزاع

    8. الجوانب البيئية

    1. نظرة عامة

    على غرار دائرة الأراضي والأملاك  في دبي ، فإن دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي هي السلطة التنظيمية المركزية التي تتغاضى عن القطاع العقاري في الإمارة. على الرغم من تشابهها مع في وظائفها، فإن بلدية أبوظبي مسؤولة عن تسجيل وتسجيل المعاملات العقارية في إمارة أبوظبي.
    القاعدة الأساسية في المعاملات العقارية هي أنه يجب على البائع تسجيل الصفقة مع السلطة التنظيمية وعدم الالتزام بهذه القاعدة قد يعني أن الاتفاقية المحددة غير صالحة بموجب القانون. في هذا الصدد ، يصدر دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي شهادة ملكية لكل معاملة عقارية ويعتبر هذا المستند أحد الأدلة الأولية التي تأخذها المحكمة في الاعتبار عند تقرير نزاع يتعلق بملكية العقار. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن للأحزاب الاستثمار في العقارات في الأشكال التالية: -

  • ملكية التملك الحر
  • ملكية المستأجر
  • ملكية مشتركة
  • 1.1 ملكية التملك الحر (البر الرئيسي)

    يحصل المالك ، سواء كان شخصًا أو كيانًا اعتباريًا ، على ملكية مجانية ، على فوائد واسعة من العقار ، ويتوقف ذلك على جنسيته ومكان التسجيل. فيما يلي تصنيف السكان في دولة الإمارات العربية المتحدة التي يحتمل أن تمتلك عقارات في أبو ظبي:

  • الأفراد الذين يحملون الجنسية الإماراتية والشركات المملوكة بالكامل لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة.
  • الحكومة الاتحادية لدولة الإمارات العربية المتحدة ، حكومة إمارة معينة أو شركاتها ؛
  • الشركات المملوكة بالكامل لحكومة أبوظبي. و
  •  المغتربون أو الكيانات التي لا تندرج تحت الفئات أعلاه.
  • لا يقيد قانون عقار أبو ظبي الأفراد الذين يحملون جنسية الإمارات العربية المتحدة أو منظمات في دولة الإمارات العربية المتحدة من امتلاك العقارات في الإمارة المعنية. يسمح لسكان عدة دول خليجية بما في ذلك البحرين وعمان والسعودية والكويت بالاحتفاظ بملكية الأراضي أو العقارات في مناطق استثمارية محددة بشكل محدد داخل إمارة أبوظبي. على العكس من ذلك ، يسمح للمستثمرين الأجانب فقط ، داخل المناطق المعينة المعروفة باسم مناطق الاستثمار ، بشراء أو بيع أو رهن أو تأجير العقار. مناطق الاستثمار في أبوظبي هي مناطق يمكن للمغتربين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي امتلاك حقوق الملكية فيها. والأهم من ذلك أنه يُسمح للمواطنين غير الإماراتيين بامتلاك شقق وطوابق كاملة داخل منطقة الاستثمار أو بحقوق الانتفاع أو المساطحة. ومع ذلك ، لا يمنح هذا السبب إذنًا لمالك جزء معين من الأرض الأصلية التي تم إنشاء المبنى عليها. فيما يلي قائمة مناطق الاستثمار في أبوظبي:

  •  الريف
  •  حدائق الجولف
  •  قرية المنغروف
  •  المنارة
  •   شاطئ الراحة
  •   البندر
  •  جزيرة الريم
  •  الزينة
  • كما ذكر أعلاه ، يتمتع المواطنون غير الإماراتيين بسلطة شراء العقارات في منطقة أبوظبي للاستثمار وليس خارجها وفق الشروط التالية:

  •  حق الانتفاع لمدة 99 سنة (الفائدة في الأرض)
  •  المساطحة لمدة 50 عاما وقابلة للتجديد
  •  عنوان الملكية للأرضيات داخل المبنى
  •  مصلحة في الأرض للحصول على عقد إيجار لمدة أقصاها 25 سنة
  • وهكذا ، ينص القانون على أنه يمكن للمستثمرين الأجانب أن يحتفظوا بالملكية إما بشكل فردي أو مشترك مع طرف آخر مذكور كالتالي:

  • المالك المنفصل: هذا النوع من الملكية هو الأسلوب الأكثر شيوعًا بين المغتربين حيث يقوم الفرد بالشراء وتسجيل الملكية تحت اسمه.
  • الملكية التعاونية: هذا يسمح لشخصين أو أكثر بحيازة الملكية بشكل مشترك. بموجب هذا الترتيب ، سيتم تسجيل العقار تحت اسم جميع المالكين مع وضعهم المحدد في سند الملكية.
  • أسواق أبوظبي العالمية

    وضعت سوق أبوظبي العالمية ، وهي منطقة حرة مالية دولية ، قواعدها وأنظمتها المتميزة المتعلقة بملكية العقارات في سوق أبو ظبي للأوراق المالية ، والتي تشمل أنظمة الملكية واللوائح الخاصة بالطبقات. تسري لوائح قواعد سوق أبوظبي العالمي فقط على العقارات الموجودة في جزيرة المارية. يسمح مصرف أبوظبي الوطني للشركات الإماراتية أو دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة بالكامل من قبل المواطنين المعنيين بامتلاك الأرض والشقق والطوابق أو حتى الوحدات ضمن نطاق اختصاص سوق أبوظبي العالمي في فرضية التملك الحر. على أي حال ، بالنظر إلى القانون الجديد ، فإن الأفراد من غير الإماراتيين ، أو الأفراد أو الشركات ، يقتصرون على ملكية التملك الحر في سوق أبو ظبي للأراضي ، حيث يتم الاحتفاظ بها لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ودول مجلس التعاون الخليجي. كما ذكرنا سابقاً ، يحق للمغتربين (الأفراد أو الشركات) امتلاك حق الملكية عن طريق امتلاك الأرضيات أو الوحدات في مبنى معين في سوق أبو ظبي للأوراق المالية. بالإضافة إلى ذلك ، يدرك سوق أبوظبي العالمي الملكية المشتركة حيث ، يمكن لمالكين اثنين (2) على الأقل المطالبة بملكية الأرض.
    بموجب قواعد ولوائح سوق أبوظبي العالمي، قامت إدارة سوق أبوظبي للأوراق المالية بتأسيس قسم تسجيل الملكية المنفصل التابع لها ، وهو سجل أرضي تابع لشركة أبوظبي للتطوير العقاري
    ، والذي قام بإعداد صفقة عقارية متداولة يتم إدراجها بها. في سوق أبوظبي العالمي، الالتزام بضمان أن يتم تبادل الملكية أو التفاصيل المحددة لمعاملات تبادل الملكية التي يتم تسجيلها على الفرد أو الشركة التي تقدم أو تؤجر العقار المحدد. ومع ذلك ، فإن الاتفاقات المتعلقة ببورصات الملكية هذه التي أبرمتها الأطراف ذات الصلة قابلة للتنفيذ بموجب أحكام تقرير النقل بغض النظر عما إذا كان نفس الشيء غير مسجل في سجل الأراضي سوق أبوظبي العالمي. يسجل سجل الأرض جميع التقارير التي يتم تحديدها مع الإنشاء. أو تبادل حقوق الملكية في سوق أبوظبي العالمي. علاوة على ذلك ، ستقوم سوق أبوظبي العالمي بإنشاء محاكمها المستقلة (محكمة سوق أبوظبي العالمي) لسماع أي قضايا ناشئة عن لوائح الملكية.

    التخطيط لشراء عقار؟

    #

    أشياء يجب معرفتها

    1.

    يجب بذل العناية الواجبة على كل من البائع والممتلكات قبل التوقيع على المستندات.

    2.

    تحقق من تفاصيل العقار في بلدية أبو ظبي.

    3.

    استشارة الممتلكات أو المحامي العقاري لمراجعة الأوراق وتقديم المشورة لك بشأن هيكل المعاملة الخاصة بك.

    4.

    تباين سعر الخاصية المحددة مع الخصائص الأخرى في المنطقة

    5.

    حساب رسوم التسجيل النهائي للممتلكات وتحديد النسبة المئوية الدقيقة لكل طرف

    6.

    تأكد من أن العقار خالٍ من أي ديون وليس بأي شكل من أشكال الضمانات.

    7.

    زيارة محام الملكية وفهم حقوق والتزامات الأطراف في حالة تجديد وصيانة الممتلكات المستأجرة.

    8.

    تحقق ما إذا كانت الخاصية عرضة لأي مخاطر بيئية.

    9.

    تأكيد انطباق ضريبة القيمة المضافة في المعاملة التي تنطوي على الممتلكات.

     

     

     

    ]]>
    Fri, 30 Mar 2018 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مشاريع البناء الملغاة في دبي]]> مرسوم رقم 21 لعام 2013 – بعد سنة واحدة  

    نحن جميعاُ على دراية في القصة. السيد أ اشتري العقارات خارج الخارطة. سيتم الانتهاء من تقديم المشورة للممتلكات بحلول عام X201 السيد  ينتظر الإنتظار مع الترقب. يأتي X201 ويذهب، مع عدم وجود أخبار عن العقار. اتصل متعهد أو وكيل مبيعات بالسيد أ للتوصية بأن البناء قد تأخر. وتمر بعض السنوات ولا يرى السيد أ أي تطور إضافي. وكيل المتعهد والمبيعات لا يظهرون. يقرر السيد أ اتخاذ إجراء قانوني. يتصل السيد أ مع إحدى مكاتب المحاماة العالمية، التي تشتهر بتقديم المشورة القانونية حسب الطلب والاستشارة رفيعة المستوى والتي تبدو بلا جدوى ...

    مشاريع البناء غير المكتملة ليست ظاهرة جديدة في دبي. في الواقع ، قبل عام واحد كانت صحفنا القانونية مثقلة بالمقالات المتعلقة بهذا الموضوع بسبب المرسوم 21 لعام 2013 (املمرسو). أصدر المرسوم في 23 يوليو 2013 ، واقترح نظام لإدارة قضايا التقاضي قدم نتيجة لمشاريع البناء الملغاة. وخلاصة القول أنها تنص على تشكيل لجنة قضائية خاصة (اللجنة) للبت في الحالات التي فشل فيها متعهد مشروع البناء الملغى رسميا في استرداد أموال المشترين. على الرغم من أن المادة 11 (5) من القانون رقم 13 لعام 2008 (القانون 13) أعطت هيئة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري) سلطة إلغاء مشاريع البناء المتأخرة، وقرر قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010 (قرار المجلس) الظروف، شروط وإجراءات مثل هذا الإلغاء، هناك حاجة إلى مزيد من الاهتمام لضمان تبسيط تسوية جميع المستحقات المستحقة وإنفاذ حقوق الأطراف. وتنص المادة 27 من قرار المجلس على أنه في حالة فشل أحد المتعهدين في سداد المشتري في غضون إطار زمني محدد بموجب القرار نفسه، فإنه يتعين على مؤسسة التنظيم العقاري اتخاذ جميع التدابير لضمان احترام حقوق المشتري- وهو التزام قد يستدعي إحالة مؤسسة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري)  ﻣﺴﺄﻟﺔ "اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ المختصة". ويذهب المرسوم كذلك إلى تسمية "السلطة القضائية المختصة" بصفتها اللجنة.

    نحن نعرف ما تفكر به- "هذه رسالة إخبارية، وليست رسالة تاريخية". فلماذا نكتب مقالة عن موضوع قديم قديم؟ والسبب في ذلك هو: على الرغم من أن تموز / يوليو- أيلول / سبتمبر 2013 أوصلنا إلى الوعد بإصلاح نظام التقاضي في القضايا ذات الصلة وعدد كبير من المنشورات المتعلقة بالموضوع ، فإننا لم نشهد أي تغييرات عملية حتى الآن. وتوضح المادة 9 من المرسوم أن الأحكام نافذة اعتبارا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية ، التي وقعت في 10 سبتمبر 2013. وقد وضعت مبادئ توجيهية واضحة بشأن تشكيل اللجنة - أي أن كل فريق يجب أن يتكون من ما لا يقل عن 3 قضاة من محاكم دبي عملاً بالمادة 1 - وتتخذ المادتان 3 و 5 تدابير لضمان امتلاك اللجنة لولاية قضائية حصرية وغير قابلة للجدل على المسائل المحددة. ورغم أن هذه الأحكام الموجزة تحكم العمل الفعلي للمرسوم ، لم يتم تحديد أي موعد لتحويل القضايا إلى النظام الجديد. هذا على الرغم من أن المادة 3 تنص على أنه يجب إحالة جميع الأحكام الصادرة قبل بدء عمل اللجنة (وليس "يجوز") إلى اللجنة للنظر فيها مع ذلك.

    وقد يبدو الأمر كما لو أن عبء عمل اللجنة بدأ بالفعل ، وكما ندرك جميعاً ، فإن إلغاء مشاريع البناء ليس أمراً نادراً في دبي. ومع ذلك ، يظل المشترون الراغبون في إحالة نزاعاتهم ذات الصلة إلى السلطة المختصة دون توجيهات سابقة أو معرفة الطريقة التي ستتخذ بها اللجنة القرارات ، ولا تزال العديد من الأسئلة دون إجابة. ماذا سيحدث، على سبيل المثال، إذا ادعى أحد المتعهدين أنه يعتزم إعادة البدء في العمل في مشروع؟ أو ماذا لو أراد المتعهد بيع الأرض؟

    في الإجابة على هذه الأسئلة يجب أن نتذكر الغرض من اللجنة. ووفقاً للمادة 2 أ من المرسوم ،فإن هذا هو "النظر في مثل هذه القضايا والمطالب والمطالبات التي قد تنشأ بين متعهدي العقارات والمشترين ، الذين يُلغى موضوعهم أو سببهم مشاريع عقارية ألغيت. لا تتأخر أو تتعثر أو تعاني من نكسات ، ولكنها تلغى بشكل رسمي ودائم. والسلطة اللازمة لفرض الإلغاء ليست هي سلطة اللجنة بل سلطة سلطة التنظيم العقاري حسب القانون 13 وقرار المجلس. إذا تم إلغاء الإلغاء من قبل هيئة التنظيم العقاري وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 23 من قرار مجلس الإدارة فإنه بموجب المادة 24 يكون للمتعهد 7 أيام للطعن في القرار الصادر إلى هيئة التنظيم العقاري. عندئذ يكون لدى هيئة التنظيم العقاري 7 أيام أخرى للنظر في الأمر وإصدار حكم نهائي. إذا ظل القرار كما هو، وتم إلغاء المشروع، يجب على هيئة التنظيم العقاري أن تستوفي أحكام المادة 25 - أي تعيين مدقق (وتكلفة المتعهد) وضمان استرداد أي أموال في حساب الضمان إلى المشترين في غضون 14 يومًا. إذا كان الحساب يحتوي على أموال غير كافية لتعويض المشتري بالكامل ، يتم منح المتعهد 60 يومًا (وأي تمديد يسمح به هيئة التنظيم العقاري) لتزويد المشترين بأموالهم.

    لقد أثبتنا بالفعل أن المادة 27 من قرار المجلس تنص على أنه في حالة فشل المنشئ في سداد أحد المشترين، يجب على هيئة التنظيم العقاري إحالة القضية إلى السلطات القضائية المختصة (أي اللجنة) لتنفيذها. لقد أوضحنا كذلك أنه بموجب المادة 2 أ من المرسوم ، يكون مجال تركيز اللجنة هو النزاعات الناشئة بين المتعهد والشراء نتيجة للمشروع الملغى. وبالتالي ، فإن اللجنة لا تتمتع بأي ولاية قضائية في الحالات التي يتحدى فيها متعهد البرامج إلغاء المشروع. هذه مسائل تخص هيئة التنظيم العقاري، التي تملك سلطة حصرية على ما إذا كان سيتم إلغاء المشروع أم لا. لذا، بالعودة إلى أسئلتنا السابقة- ما الذي سيحدث إذا رغب متعهد في إعادة بدء التطوير في مشروع أو أراد بيع الأرض؟ إذا أثبت حساب الضمان أنه كافٍ لتسديد المبالغ المستحقة للمشتري، فيمكن تسوية المستحقات الأخرى دون بيع الأرض ، ثم بعد ذلك يكون المتعهد حرا في التخلص من الأرض مهما كان. وإذا حكمت مؤسسة التنظيم العقاري بإلغاء المشروع ، فليس لدى المتعهد أي سلطة أخرى يمكن أن يستأنفها. خياره الآخر الوحيد فيما يتعلق بإعادة بدء المشروع هو تقديم طلب جديد إلى مؤسسة التنظيم العقاري في وقت لاحق.

    إذن، إذا كانت هيئة التنظيم العقاري هي الجهة الوحيدة التي تملك سلطة إلغاء المشروع ، ولن تكون للجنة سلطة إلغاء القرار ، فما هي واجبات اللجنة؟ كما توضح المادة 2 أ من المرسوم أن اللجنة ستكون لها صلاحية تصفية المشروعات التي ألغتها هيئة التنظيم العقاري. لذلك إذا تقرب المشتري من اللجنة مع التظلم من أن المتعهد لم يسترد أمواله وفقاً للمادتين 25 و 26 من قرار المجلس ، فيجوز للجنة أن تنظر فيما يلي: هل يجب أن تتم عملية التصفية ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف ينبغي أن تكون الأموال تخصيص؟ بالإضافة إلى مراعاة حق المشتري في استرداد الأموال ، يجب على اللجنة أيضًا أن تنظر في المقاولين والمقاولين من الباطن والموردين ومقدمي الخدمات وأي طرف آخر لديه مطالبة بالفائدة.

    دعونا نعيد النظر في السيد أ. على سبيل المثال أن شركة هيئة التنظيم العقاري قد ألغت بناء عقاره ولم يسترد المتعهد أمواله ، فماذا سيحدث؟ عندما تصبح اللجنة عاملة ، يجب أن تكون لديها سلطة إصدار أمر من المتعهد بتعويضه. وإذا لم يكن المتعهد قادرًا بشكل كافٍ على القيام بذلك ، فيجوز له أن يطلب التصفية ويخصص الأموال الناتجة بالنسب المناسبة - والتي قد تشمل أو لا تنطوي على دفع السيد أ. والسؤال الواضح هنا هو "ولكن ماذا لو كان السيد أ يتلقى شيئا ؟" لسوء حظ السيد إيه لن يكون لديه خيارات أخرى. وعملاً بالمادة 5 من المرسوم، يكون قرار اللجنة نهائياً وملزماً ولن يكون هناك حق آخر في الاستئناف.

    إذن ما هي مزايا هذا النظام الجديد؟ في الظروف السعيدة التي تستطيع اللجنة تخصيصها لمستحقاته، بموجب المادة 5، يمكن تنفيذ القرار من قبل قسم التنفيذ في محاكم دبي، وتنص المادة 9 من القانون الدولي على أن أي مسائل تتعامل معها اللجنة يجب أن تُعفى من أي رسوم المحكمة.

    بطبيعة الحال ، سيظل السيد أ بحاجة إلى دفع الرسوم المهنية لممثليه - ولكن لحسن حظه ، اقترحت شركة المحاماة العالمية المذكورة أعلاه أسعارًا تنافسية ممتازة ...محامون في دبي.

     

    ]]>
    Thu, 22 Mar 2018 06:29:00 GMT
    <![CDATA[اتفاقيات المساطحة بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة]]> المساطحة

    هناك في جميع أنحاء العالم مؤسسات  مختلفة في الملكية، وهناك طرق مختلفة جذرياً لتقسيم مساحة الأرض، وتطوير حقوق تتفق مع المؤسسات القانونية والاقتصادية والاجتماعية الأخرى. هذه الاختلافات في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة خفية في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة في بعض الأحيان في السياسات واللوائح التي تحكمها. الانهيار القريب للأسواق المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم في عام 2008؛ ترك بوضوح بصمة دائمة على الكثيرين. ويجب على المستثمرين ومطوري العقارات والبنوك وشركات التأمين والشركات ممارسة درجة عالية من الحذر لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية فيما يتعلق بمحافظهم العقارية. العقارات هي المناظر الطبيعية لا جدال في ذلك، في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي تدعو إلى بذل العناية الواجبة بعناية. لقد غطينا قوانين الملكية في دبي وأبو ظبي وقطر وأجزاء أخرى من دول مجلس التعاون الخليجي على نطاق واسع في الإصدارات السابقة من مقالاتنا.

    وضمن دول مجلس التعاون الخليجي، تعتبر الإمارات العربية المتحدة ثاني أكبر اقتصاد. شهدت صناعة العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة تغييرا في عام 2002 عندما سمحت حكومة دبي للأجانب بتملك عقارات التملك الحر في دبي. سرعان ما اتبعت الإمارات الأخرى داخل دولة الإمارات خطى دبي وأصدرت أبو ظبي أول تشريع خاص بها)قانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن ملكية العقارات في أغسطس 2005 بإعلان ملكية الأراضي لمدة 99 عاما وتجديدها خمسين سنة ملكية سطحية لمواطنين أجانب ضمن مناطق الاستثمار في أبوظبي، ومناقشة عقد المسطحة للعقود التي يمنح فيها الحائز (أيضا، المساطحي) الحق في الاستخدام، تطوير وكسب المنافع من الأراضي لفترة محددة. يمكن تصنيف مصالح الملكية في دول مجلس التعاون الخليجي بشكل عام على أنها: 1 (عقود إيجار قصيرة الأجل؛) 2 (عقد إيجار طويل الأجل) 3 (حق التملك الحر الذي يسمح لمالك العقار باستخدامه، ويشغل العقار بشكل دائم). شكل مساطحة للتنمية هو أكثر شيوعاُ في إمارة أبوظبي. في الجزء الثاني من هذه السلسلة، سوف نناقش الأوراق المالية الإسلامية المتنامية بسرعة في أسواق رأس المال وخاصة السندات الإسلامية.

    وبصفة عامة، فإن المساطحة ھي شکل من أشکال التأجیر طویل الأجل لمدة 50 عاما (قابلة للتجدید وتنفیذ التزامات تنمویة إلزامية علی طرف ما في حین أن المساطحي یمتلك الحق في امتلاك أو شغل العقار للمدة المتفق علیھا، على سبيل املثال، فإن عقد الانتفاع هو عقد إيجار طويل األمد لمدة تسع وتسعين (99) سنة ولكنه يفرض قيودا على التطوير، كما أن المادة (1353) المشمولة بالفصل (2) من المادة (3) من القانون المدين لدولة الإمارات العربية المتحدة) القانون رقم (5) لسنة (1985) وتعديلاته "حق المساطح هو حق عيني يمنح مالكه الحق في بناء مبنى أو التخطيط على أرض أخرى، أما حق الانتفاع من جهة أخرى فهو معرف بموجب المادة (1333) باعتباره حق الانتفاع بحق ملكية ممتلكات الغير، لاستغلال نفسه طالما يتم الاحتفاظ بالعقار في حالتها الأصلية." 

    من وجهة نظر كوتراكوال، قد يكون من الممكن للأطراف أن ترسخ اسمها والحصول على حق الانتفاع حيث يمكن للميثاق أن يشتري عقارا قانونيا لمدة طويلة مدتها (99) سنة تحت عنوان حق الانتفاع. ويمكن استخدام كل من المساطحة والانتفاع كقاعدة اجارة  كأصل صكوك. في جوهرها، يتم تخفيف المساطحة من شكل الملكية الحرة نظرا إلى أنها تمنح درجة أقل من الفائدة في الملكية مقارنة بالملكية الحرة أو الملكية المطلقة. ومع ذلك، فإن تعاقد العقد لا يفسر بشكل فعال طبيعة وتأثير الأطراف المهتمة التي تنوي خلقها. فعلى سبيل المثال، يمكن أن تفسر اتفاقية الإيجار والإدارة أو اتفاقية الإيجار والمشروع المشترك والمحاكم المحلية هذا العقد على أنه مساومة إذا كان الاتفاق المعني يحتوي على التزامات المبنى ويستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة (1353) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة.

    وبموجب ترتيب نموذج المساطحة، يجب أن تقتصر حقوق المستأجر على المباني المبنية على الأرض التي تبقى فيها الأراضي المملوكة ملكية حرة مستقلة عن أي رهن عقاري. ويمكن أن يكون ذلك جيد ومفيد لكل من المانح والمستفيد من حقوق "مساطحة" ويمكن للأطراف أن توافق على شروط رئيسية تحكم علاقتها وحقوقها والتزاماتها. وغالباً ما تعتمد هياكل مساطحات في سياق مشاريع "بوت" (البناء والتشغيل والنقل). وبناء على ذلك، إذا كان بإمكان ABC صاحب الأرض وJKL المساطح يمكن أن يوافق على شروط مبدأ الاستحقاق بما في ذلك حقوق إنهاء الخدمة والرهن العقاري والتأمين ومنح حقوق التنمية وغيرها من المصطلحات الرئيسية ذات الصلة المساطحة.في إمارة دبي، تعترف إدارة الأراضي في دبي بالتنسيق والترتيبات نماذج المساطحة ترخيص المساطحين برهن الانشاءات المبنية على الأرض) لا يمكن رهن الأرض بحد ذاتها إلا إذا وافق الطرفان على ذلك ومتفق عليهم(.

    لم تحتفظ بلدية أبو ظبي (دائرة الأراضي) بسجل يسمح مساطحين بتسجيل مصالحهم حتى وقت قريب. ويؤدي تسجيل الفائدة إلى التأكد من الأطراف وضمان حقوقها القانونية ومهمتها من أجل أن تصبح حقوق المستأجر نموذجا من اتفاقيات المصالحة التي ستعتمدها الجهات الحكومية) باستثناء الحكومة الاتحادية الإماراتية والمؤسسات الحكومية الاتحادية (في الأمور التي تنطوي على أو معاملة بين المؤسسات الحكومية أو أكثر و/أو معاملة بين المؤسسات الحكومية والأطراف الثالثة.

    يتطور سوق أبوظبي العقاري بشكل مستمر، ويتم تريب شكل المساطحات على نطاق واسع في الإمارة. ومن الواضح أن استخدام حقوق المساطحة يخدم مصالح الطرفين على أفضل وجه في ضوء أن هذه الهياكل يمكن أن تجتذب التمويل بسهولة ويساعد الأطراف في تحديد وحماية حقوقها ومصالحها. وفي المناخ الاستثماري الحالي، يوصى بأن تلتمس الأطراف المشورة القانونية المهنية لضمان أن تشتري راحة البال وأن تكفل كذلك تنظيم مشروعها بأكثر الطرق كفاءة. وقبل ذلك، ينبغي للأطراف أيضا أن تعتمد ضمانات معقولة من حيث تحديد ما إذا كان شكل الترتيب المساطحة هو الأنسب لمشروع معين، وأن يبذل العناية الواجبة اللازمة، وأن يحدد ويحدد الوثائق القانونية الرئيسية التي تحكم حقوقه ومصالحه. محامون في أبوظبي

     

     

    ]]>
    Sun, 11 Mar 2018 09:47:00 GMT
    <![CDATA[قانون الإيجارات في أبوظبي]]> تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات)تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

    يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

    وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

    قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

    في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

    أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات) 

    • قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:

    اعطى القانون للمستأجر طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبيق سقف اللإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل. محامون في أبوظبي.

    • قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشان لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:

    بموجب أحكام القانون. يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية. ويرأس اللجنة قاضً. وللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقته من قبل أي من الطرفين.كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشهود، وأحضار المترجم لأي شخص لايجيد اللغة العربية.

    • قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن اجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:
    قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظام يسمى "نظام بلدية أبوظبي للتوثيق"الذي وضع بموجبه  نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار يجب تسجيلها في بلدية أبوظي. وعقود الإيجار إما أن تكون باللغة العربية أو الإنجليزية أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.   وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرىء على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد ملغي في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
    • لقرار رقم 12 لسنة 2013 بشان ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي.:
    تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعدادة للتأجير واستخدامة كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، كما أن القرار يحظر إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
    •  القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
    لايسمح القرار بإستئجار المباني التالية: 
  • المباني المبنية في المزارع .
  • المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.
  • المسكن العام الذي تم هدمة وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.
  • الوحدات السكنية التي تم بنائها على ارض سكنية مرخصه من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.
  • قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.فعلى المالك أن يخطر المستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقة. وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشهر. وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة سعر الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر متجدد تلقائياً بذات الشروط وبذات سعر الإيجار.

     

    •  قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني
    يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب أن لا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
    •  القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
    نص القرار الإداري على الاحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لمايلي:
    •  عند عملية تغير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
    • رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
  • 1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • 1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  • تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.
    •   اقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
    حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، وايضا دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضه على الجميع وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار. 
    • قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشان اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة ادراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
    ادخل قانون الإيجار نسبة سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 إلا انه تمت إعادته مرة أخرى بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك إعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل الإيجار لعقد الإيجار عند الإتفاق. ومع ذلك اذا لم يتم الايجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
    • التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار 
    ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي  قراراً نهائياً وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، اما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للاطراف أن يستأنفوا الحكم خلال  15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي. وكذلك للإطراف الحق في الطعن على حكم الإستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.   ملاحظات مهمه:   1.     مدة الإيجار:
    •  يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
    • عند انتهاء مدة العقد ويستمر المستأجر بالإستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فانه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
    • اذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الأخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
    • لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب إنتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
    • يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرار جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحاله لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
    • بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.  

    2.      يجب إتباع الاجراءات التالية:

    •        التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.
    • السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصيانة والرسوم الاخرى..  
    وتجدر الإشاارة إلى انه، في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجاريو مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.   وبناءً عليه، فإن من الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر.    ]]>
    Tue, 16 Jan 2018 03:09:00 GMT
    <![CDATA[قرار التحكيم أم النظام العام]]> قرار التحكيم أم النظام العام

    "(النظام العام من الأمور الهشة، و إذا لم تقم بإصلاح الجزء المكسور من النافذة بأسرع وقت ممكن فإن النافذة كلها ستنكسر)"

             الكثير منا يتراجع بعد البدء بإجراءات المحكمة، نظراً إلى كونها مكلفة و طويلة المدة بطبيعتها. لكن لحسن الحظ، فإنه يوجد طرق بديلة لتسوية النزاعات كالتحكيم. فقد أصبح التحكيم في العالم المعاصر خياراً ملائماً لكثير من المستثمرين، و هو موضع إقبال و ترحيب من قبل الدول المتقدمة التي تهدف إلى جذب الاستثمارات الدولية. فالتحكيم هو الحل الأنسب عندما يتعلق الموضوع بالتعامل مع النزاعات التي تنشأ بين الأطراف و مسائلها الحساسة..

    إذا كنت أحد الخصوم، و قمت باختيار التحكيم لحل النزاع، فعليك أن تكون مطمئناً على أنه سيتم التعامل مع قضيتك بجد و حرفية من قبل خبير متخصص في هذه المسألة، على عكس اللجوء إلى القضاء و عدم معرفة ما إذا كانت قضيتك ستصل إلى الخبير المناسب و المختص الذي يمكنه أن يتعامل مع قضيتك بحرفية! فضلاً عن أن إجراءات التحكيم عادة تكون أسرع من إجراءات اللجوء إلى المحاكم، و خاصة إذا كان النزاع بين أطراف من دول مختلفة.

     

    المسائل المحلية:

    يمكن لكل طرف من أطراف النزاع أن يقوم بتعيين المحكم أو مركز تحكيم محدد. فعندما يتلقى المحكم الذي تم تعيينه الطلبات و الردود من الطرفين، يصدر قراراً بناء عليها، و هذا القرار الذي يقوم المحكم بإصداره يعد وفقاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة قراراً ملزماً و نهائياً. فقد أعطى قانون الإجراءات المدنية الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 للتحكيم سلطة في إصدار قرارات نهائية و ملزمة و قابلة للتنفيذ في المحاكم. و عليه، فلا يجوز لأي من الطرفين بعد صدور قرار التحكيم أن يطعن بهذا القرار بأي طريق من طرق التحكيم، إذ أن هذا القرار نهائي لا يمكن تعديله. إلا أن قانون الإجراءات المدنية الاتحادي قد استثنى من ذلك بعض الحالات في المادة 216 إذ أنه قد نص في هذه المادة على أنه يجوز للمحكمة أن تقوم بإلغاء قرار التحكيم. فقد نصت المادة سالفة الذكر على أنه : ﻳﺠﻮز ﻟﻠﺨﺼﻮم ﻃﻠﺐ ﺑﻄﻼن ﺣﻜﻢ اﻟﻤﺤﻜﻤﻴﻦ ﻋﻨﺪﻣﺎ ﺗﻨﻈﺮ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﻓﻲ اﻟﻤﺼﺎدﻗﺔ ﻋﻠﻴﻪ وذﻟﻚ ﻓﻲ اﻷﺣﻮال اﻵﺗﻴﺔ: إذا كان ﻗﺪ ﺻﺪر ﺑﻐﻴﺮ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ أو ﺑﻨﺎًءً ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺑﺎﻃﻠﺔ أو ﺳﻘﻄﺖ ﺑﺘﺠﺎوز اﻟﻤﻴﻌﺎد أو إذا ﺧﺮج اﻟﺤﻜﻢ ﻋﻦ ﺣﺪود اﻟﻮﺛﻴﻘﺔ، و إذا  صدر اﻟﺤﻜﻢ ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻤﻴﻦ ﻟﻢ ﻳﻌﻴﻨﻮا ﻃبقاً ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺑﻌﻀﻬﻢ دون أن ﻳﻜﻮﻧﻮا ﻣﺄذوﻧﻴﻦ ﺑﺎﻟﺤﻜﻢ ﻓﻲ ﻏﻴﺒﺔ اﻵﺧﺮﻳﻦ أو ﺻﺪر ﺑﻨﺎًء ﻋﻠﻰ وﺛﻴﻘﺔ ﺗﺤﻜﻴﻢ ﻟﻢ ﻳﺤﺪد ﻓﻴﻬﺎ ﻣﻮﺿﻮع اﻟﻨﺰاع أو ﺻﺪر ﻣﻦ ﺷﺨﺺ ﻟﻴﺴﺖ ﻟﻪ أهﻠﻴﺔ اﻹﺗﻔﺎق ﻋﻠﻰ اﻟﺘﺤﻜﻴﻢ أو ﻣﻦ ﻣﺤﻜﻢ ﻻ ﺗﺘﻮﻓﺮ ﻓﻴﻪ اﻟﺸﺮاﺋﻂ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ، و إذا وقع بطلان في الحكم أو بطلان في الإجراءات أثّر على الحكم.

    خلافاً لقانون دولة الإمارات العربية المتحدة لم يمنح القانون الفرنسي قرارات المحكمين سلطة على الأحكام القضائية، إذ أن القانون الفرنسي قد سمح بالطعن بقرارات التحكيم، هذا بالنسبة إلى قرارات التحكيم الداخلية. أما بالنسبة إلى قرارات التحكيم الدولية فهي نهائية و ملزمة.

    فضلاً عن ذلك، ينص قانون الإجراءات المدنية في المادة (203) على أنه : " ولا يجوز التحكيم في المسائل التـي لا يجوز فيها الصلح ولا يصح الاتفاق على التحكيم إلا ممن له أهلية التصرف في الحق محل النزاع" و المسائل التي لا يجوز فيها الصلح و لا يمكن تسويتها تصبح مسألة من مسائل النظام العام، و هذا يعني أنه إذا تم التوصل إلى قرار تحكيم فيه انتهاك للدليل العام فإن هذا القرار سيتم إلغاؤه!

    من الضروري فهم النظام العام كما تم تعريفه وفقاً لقوانين دولة الإمارات العربية المتحدة. فالنظام العام هو محموعة من المصالح الأساسية التي يقف عليها المجتمع سواء كانت سياسية أو اقتصادية أو اجتماعية، فقد وضع النظام العام لحماية المصالح، فيجب احترامها و اتبعاعها من قبل جميع أفراد المجتمع. إن مصطلح النظام العام واسع، و يختلف من مجتمع لآخر، فما قد يعتبر انتهاكاً للنظام العام في دولة الإمارات العربية المتحدة قد لا يكون كذلك في دول أخرى. فإن أي اتفاق أو قرار مخالف للنظام العام يعتبر باطلاً في دولة الإمارات العربية المتحدة. عرّف قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 النظام العام، فقد نصت المادة (3) من القانون السالف الذكر على أنه : "يعتبر من النظام العام الأحكام المتعلقة بالأحوال الشخصية كالزواج و الميراث و النسب و الأحكام المتعلقة بنظم الحكم و حرية التجارة و تداول الثروات و قواعد الملكية الفردية و غيرها من القواعد و الأسس التي يقوم عليها المجتمع و ذلك بما لا يخالف الأحكام القطعية و المباديء الأساسية للشريعة الإسلامية". و لكن قد يتسائل البعض، كيف يمكن أن يخالف قرار التحكيم النظام العام؟

    رفعت قضية عقارية أمام محكمة التمييز في دبي بموجب الرقم 190/2011، و قررت المحكمة إلغاء قرار التحكيم، و ذلك نظراً إلى عدم توقيع العقد المبرم بين المشتري و المطور لبيع وحدة خارج المخطط في السجل العقاري المؤقت مما يجعله عقداً مخالفاً للنظام العام. فلجأ المشتري للتحكيم لإلغاء عقدي شراء تم إبرامهما مع المطور لأن عقود الشراء لم تسجل في السجل بناء على ما ورد في المادة 3 من القانون الاتحادي رقم 13 لسنة 2008 بشأن السجل العقاري المؤقت دبي و التي تنص ما ما يلي: " لا يجوز لأي وسيط عقاري ممارسة نشاط الوساطة العقارية في دبي ما لم يكن مرخصاً ومسجلاً في مؤسسة التنظيم العقاري".

     ذكرت المحكمة في حكمها أنه بما أن المحكم الذي عالج هذه القضية يعرف أثناء الإجراءات أن العقود لم تسجل، فإن المحكم على علم بانتهاك النظام العام وليس له اختصاص في القضية. وبناء عليه، جعل قرار التحكيم هذا باطل و تم إالغاؤه. اتخذت محكمة التمييز في دبي موقفا مماثلا في القضية رقم 14 لسنة 2012. ويترتب على ذلك أن المستثمرين والمطورين يجب أن يدركوا أن الوحدات غير المخطط لها والتي لم يتم تسجيلها في السجل العقاري ستلغي اختصاص التحكيم بسبب الافتقار من تسجيل الوحدة، وسوف تصبح مسألة النظام العام التي ستكون ضمن الولاية القضائية الوحيدة للمحاكم.

    لرفع قضية عقارات، لابد أولاً من فهم العملية الصحيحة من محامي عقارات و ذلك لضمان عدم تضييع الوقت و الجهد. فإذا قام مطور ببيعك وحدة غير مسجلة، عليك الذهاب إلى المحكمة لإلغاء اختصاص التحكيم في هذا العقد و المطالبة بإنهاء الاتفاقية الموقعة.

    وبمجرد أن تنفذ المحكمة القرار، سيكون للمطور الحق في طلب الإلغاء بناء على مخالفة النظام العام. ولذلك، فمن المستحسن أن تذهب إلى المحكمة مباشرة في مثل هذه الحالات.

    في نهاية المطاف، يجب أن يكون هناك توازن بين حماية النظام العام، الذي يحافظ على قيم المجتمع والتحكيم الذي يدعم المستثمرين من جميع أنحاء العالم للاستثمار في البلاد، والذي هو بوابة للاستثمارات الدولية والتنمية الاقتصادية في المنطقة

     فقد اتخذت دولة الإمارات العربية المتحدة خطوة هامة من حيث إنشاء منصات للتحكيم من خلال مراكز التحكيم العالمية. ومع ذلك، نحن بحاجة إلى وضع معايير واضحة على ما يعتبر جزءا من النظام العام بدلا من مجرد إعطاء أمثلة في القانون وتجاوزه إلى المحكمة لاتخاذ قرار.

    ]]>
    Sat, 16 Dec 2017 11:29:00 GMT
    <![CDATA[FIDIC و ENAA: مقارنة - الجزء الثاني من الثاني]]> قال راشيل دورلي ذات مرة ، "(تشييد) المباني تتطلب مهارة مهندس ومقاول وفنان". لذا ، فإن السؤال الذي قد يتبادر إلى ذهنك هو كيف يمكن للفنان أن يستوعب بيئة العمل الخاصة به بمجرد انغماسه في فوضى موقع البناء. إذا كان الأمر كذلك ، فأنت تفكر في السؤال الخطأ. قد يكون التفكير الأكثر ملاءمة هو كيف يمكن للفنان أن يحصر عقله المبدع والمتدفق بحرية في القواعد الدقيقة والضيقة التي يجب أن يلتزم بها المهندس والمقاول. على الرغم من أن التوحيد لا يتم تشجيعه في عمل الفنان ؛ ليس هذا هو الحال بالنسبة للمهندسين والمقاولين الذين من المحتمل أن يكونوا ملزمين بالأشكال القياسية للعقود والممارسات التي تسود في مجال عملهم. المتطلبات الواردة في هذه النماذج القياسية ودور كل من المقاولين وأصحاب العمل مفصلة أدناه في هذا الجزء الثاني من المقالة.

    التزامات التصميم تنص التزامات التصميم العامة بموجب البند الفرعي 5-1 من شروط العقد للكهرباء والأعمال الميكانيكية (بما في ذلك الانتصاب على الموقع) (الكتاب الأصفر ، الطبعة الأولى لعام 1987 ، المنقحة في عام 1999) على ما يلي:

    "يقوم المقاول بتنفيذ ، ويكون مسؤولا (أو مسؤولا) عن تصميم الأشغال". وعلاوة على ذلك عند استلام إشعار بدء الأعمال "يجب على المقاول التدقيق في متطلبات صاحب العمل (بما في ذلك معايير التصميم والحسابات ، إن وجدت) و (كما يجب أن تفعل ذلك من أجل) البنود المشار إليها في البند الفرعي 4.7 (الخروج). يجب على المقاول تقديم إشعار للمهندس عن أي (وجميع) الأخطاء أو الخطأ أو العيوب الأخرى الموجودة في متطلبات صاحب العمل أو هذه العناصر المرجعية ". وعلاوة على ذلك ، تحتوي أيضًا على أحكام تتعلق بتطبيق التعديلات والتعديلات ، تخضع لمقاول متمرس يمارس العناية الواجبة ، وبالتالي اكتشاف الخطأ أو الخطأ أو أي عيوب أخرى عند فحص الموقع ومتطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء. لا يجوز تمديد وقت المنافسة ولا تعديل سعر العقد.

    من الأحكام المذكورة أعلاه ، من الواضح أن المقاول مسؤول عن تحديد أي أخطاء في معايير التصميم المقدمة من صاحب العمل وأي عيوب عند فحص الموقع أو متطلبات صاحب العمل. يتم ترك المقاول مع القليل من العلاج حتى لو كانت البيانات المقدمة من صاحب العمل غير صحيحة حيث لا توجد مسؤولية تقع على صاحب العمل لتوفير البيانات الصحيحة أو معايير التصميم التي يقوم المقاول على أساسها بوضع خططه. يبدو أن الشكل يعتمد على الفرضية العامة للممارسات القديمة حيث كان صاحب العمل شخصًا عاديًا ومستمرًا. ومع ذلك ، في عالم اليوم المعاصر ، فإن المشاركين في المشاريع الكبيرة ومستخدمي هذه النماذج مجهزون بشكل جيد من الناحية التقنية من نهايات العقد سواء كان صاحب العمل أو المقاول.

    علاوة على ذلك ، ينص بند فرعي 5.8 تصميم خطأ كـ:

    "في حالة وجود أخطاء أو سهو أو غموض أو تناقضات أو أوجه قصور أو عيوب أخرى في مستندات المقاول ، فيجب تصحيحها وتصحيح الأعمال على نفقة المقاول ، بغض النظر عن أي موافقة أو موافقة بموجب هذه المادة."

    وبناءً على ذلك ، حتى إذا منح المهندس الموافقة بعد مراجعة "وثائق المقاول" (التي قد تتضمن تصميمات يقدمها المقاول) بموجب البند الفرعي 5.2 ، يقع الالتزام على تكاليف تصحيح الأخطاء أو مثل هذه العيوب على المقاول. . تقويض دور المهندس في إظهار أي عيب أو عيب قبل تنفيذ أي عمل ، مما يؤدي إلى دور المهندسين في المشاريع التي تقتصر تقريبًا على تحديد مطالبات المقاول وأصحاب العمل والتي يتم التحكم بها في نهاية المطاف من خلال الافتراضات التعاقدية الموضوعة معادية للمتعاقد.

    وتنص صيغة العقد من ENAA (نقابة المهندسين في اليابان) بموجب الشروط العامة للبند 20.1.1 على ما يلي:

    " C 20.1.1  - المواصفات والرسومات: يكون المقاول مسؤولاً عن أي (وكل) اختلافات أو أخطاء أو سهو في المواصفات والرسومات والوثائق الفنية الأخرى التي تعدها ؛ (بصرف النظر عن) الموافقة على هذه المواصفات والرسومات والوثائق الأخرى (هذه) من المالك. ومع ذلك ، لن يكون المقاول مسؤولاً إذا حدث هذا التناقض أو الخطأ بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة بالكتابة إلى المقاول من قبل المالك أو نيابة عنه. "

    إن الحكم المذكور أعلاه لا يحتاج إلى شرح أو تفسير لخصوم الخصوم بين الطرفين حيث يفرض الشرط مسؤولية على صاحب العمل على المعلومات الخاطئة ويعفي المقاول عن الأخطاء الناتجة عن أخطاء ذلك المالك.

    قوة قهرية

    إن شرط القوة القاهرة بموجب المادة 19 يعرف القوة القاهرة كحدث استثنائي أو ظرف (أي) خارج سيطرة الحزب. وهو أمر لم يكن من الممكن استيعابه بشكل معقول قبل الدخول في العقد وبناء على ما كان يمكن للطرف أن يتجنبه أو يتغلب عليه بشكل معقول. علاوة على ذلك ، لا يُعزى ذلك بشكل جوهري للطرف الآخر ، كما يوفر البند قائمة غير شاملة للأحداث. ينص البند الفرعي 19.2 على أنه عندما يتم تزويد طرف واحد بارتياح كبير عندما تمنعه الأطراف الأخرى من أداء التزاماتها. بموجب البند الفرعي 19.7 ، يتم تحرير الطرف من أداء التزاماته إذا كان الحدث "مستحيلاً أو غير قانوني" للوفاء بالتزاماته التعاقدية.

    على الرغم من أن هذا البند يغطي الأحداث والظروف بشكل عام ، إلا أن شرط قوة القاهرة ENAA أوسع نطاقاً. القوة القاهرة هي مأزق يتجاوز السيطرة المعقولة للطرف المتضرر ، وهو أمر لا مفر منه. القائمة غير الشاملة إذا تم توفيرها أيضًا بموجب نموذج ENAA مع إضافة فئة للمخاض والعمالة ونقص المنافع الناتجة عن أحداث القوة القاهرة. وهناك فرق آخر هو أن الإغاثة لا تقدم فقط للوقاية بل أيضا للأعمال "التي أعاقت أو تأخرت" بسبب قوة قاهرة. يُعتقد أن شرط القوة القاهرة ينطبق على أنواع مختلفة من الأداء وليس على عدم الأداء فقط حيث أن كلمة  "إعاقة"  لها تفسير أكبر من مجرد جعل الالتزام التعاقدي مستحيلاً وغير قادر على التنفيذ. وعلاوة على ذلك، هناك اختلاف في أحكام الإشعار ، حيث ينبغي تقديم إشعار القوة القاهرة فيديك خلال فترة أربعة عشر (14) يومًا من تاريخ الحصول على الوعي بالحدث؛ بينما، في ENAA ، تبدأ فترة الإشعار من وقت حدوث الحدث.

    استنتاج

    كما سيكون من المثير للاهتمام مقارنة شروط العقد لمشاريع EPC الجاهزة (الكتاب الفضي 1999 الطبعة الأولى) أو شروط العقد لتصميم وبناء وتشغيل المشاريع (DBO Contract 2008 First Edition) مع نموذج ENAA الجاهز.

    يتم تدريب فريق STA من محامي البناء في دبي بخبرة متعمقة في قانون العقارات وقد قاموا بالتعامل مع العديد من المشاريع الجاهزة بما في ذلك الاستشارات المتعلقة بالجزر الصناعية والمكاتب والبيع بالتجزئة والصناعية والترفيهية والسكنية بما في ذلك الاستخدام المختلط والتجديد الحضري المشاريع.

     

    ]]>
    Tue, 22 Aug 2017 01:00:00 GMT
    <![CDATA[مقارنة بين FIDIC و ENAA]]> مقارنة بين FIDIC و ENAA

    إن العقود المعقدة والفنية من مشاريع البناء والتشييد الكبيرة، والعقود والمفاوضات على شروط اتفاق بين الطرفين هي وسيلة للحفاظ على العلاقة المعقدة من الأطراف ضمن حدود الفهم الواضح من خلال استخدام شكل قياسي من العقود. وقد شهدت هذه الصناعة تطوير شكل قياسي مختلف من العقود بما في ذلك فيديك إنترناشونال ديس إنجينيوس-كونسيلز، جكت (جوينت كونتراكتس تريبونال)، إنا (جمعية النهوض الهندسي في اليابان)، أيس (معهد المهندسين المدنيين)، الخ ، وهذه القائمة ليست شاملة ولكنها تشير فقط إلى وجود العديد من النماذج القياسية. سوف نناقش النموذج القياسي للعقد الذي تنتجه إليه فيديك و إنا.

    إن نموذج فيديك القياسي للعقود معترف به دوليا وشكل استخدام من العقود. فيديك، التي تأسست في عام 1913 من قبل ثلاثة بلدان وهي بلجيكا وفرنسا وسويسرا تغطي حاليا 97 دولة كعضو فيها، وخلق أشكال العقد التي تستخدم على نطاق واسع في جميع أنحاء العالم. إنا هي منظمة غير ربحية أنشئت في عام 1978 بدعم من وزارة التجارة الدولية والصناعة في اليابان. يتكون أعضاء الهيئة من 217 شركة (اعتبارا من أبريل 2016). وتتمثل أهداف المنظمات المذكورة أعلاه، بوجه عام، في تحقيق تنمية شاملة وديناميكية ومستدامة، مع إعطاء صوت للمهنيين في مجال الهندسة، وفي جملة أمور، تقديم المساعدة المتكاملة.

    أشكال العقود

    1. فيديك - الاتحاد الدولي للمهندسين - كونسيلز: فيديك لديه عقود قياسية معروفة على النحو التالي:

    • عقد أشغال بناء الهندسة المدنية (الكتاب الأحمر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد للأعمال الكهربائية و (للأعمال الميكانيكية) بما في ذلك التشييد على الموقع (الكتاب الأصفر، 1987 الطبعة الأولى، المنقح في عام 1999).
    • شروط العقد لتصميم وبناء وتسليم المفتاح (أورانج بوك، 1995).
    • شروط العقد للمشاريع المتكاملة إبك (الكتاب الفضي، 1999 الطبعة الأولى).
    • شروط تصميم وبناء وتشغيل العقود (كتاب الذهب، 2007).
    • ·         شروط العقد لبناء النبات والتصميم (الكتاب الأصفر، 1999 الطبعة الأولى).

    أما عقود فيديك الأخرى التي هي أقل شهرة فهي كتاب الفيروز لأعمال التجريف والاستصلاح (يناير 2006)، وكذلك اتفاقية خدمات نموذج الكتاب الأبيض(أكتوبر 2006)،

    إنــا (ENAA)

    ولدى إنا أيضا نماذج نموذجية تستخدمها الصناعة بشكل متزايد في السنوات ال 12 الماضية. النماذج هي كما يلي:

    • العقد الدولي لبناء مصنع العمليات (1986 - الطبعة الأولى، المنقح في عامي 1992 و 2010).
    • العقد الدولي لإنشاء محطات توليد الطاقة (1996 - الطبعة الثانية، المنقح في عام 2012).
    • العقد الدولي للهندسة والمشتريات والتوريد لبناء المنشآت (عقد نوع إبس) (طبعة 2007، المعدل في 2013).

    مقارنات عامة

    غالبا ما يتكون هيكل المحتوى من أشكال عقود فيديك من الشروط العامة، وأشكال المناقصة والعقود، والتوجيه لإعداد الشروط الخاصة، واتفاقيات الفصل في المنازعات. تتكون نماذج نموذج إنا "في أحدث نموذج عملية نموذج - 2010 طبعة تتكون من شكل من أشكال العقد، والظروف العامة، والملاحظات دليل. حيث يتضمن المجلد 2 عينة من الملحق، يتكون المجلد 4 من إجراءات العمل والمجلد 5 يتكون من الشروط العامة وشكل الاتفاق (شكل بديل من المصنع الصناعي - دون ترخيص العملية). نموذج الطاقة - طبعة 2012 يتكون من شكل من أشكال الاتفاق، والظروف العامة والمجلد 2 يوفر عينة من الملاحق للاتفاق. على الرغم من أن أشكال فيديك يبدو أنها وضعت بشكل جيد جدا "من قبل المهندسين "، يبدو متوازنا، لديها العديد من الأحكام، وهي واسعة جدا، فإنها تبرز حقيقة أن الرجل العادي القانوني يمكنه صياغة هذه العقود. إنا مكتوبة بشكل جيد و واضحة، دقيقة، قصيرة الكلمات. ولأغراض هذه المادة، ومع مراعاة القيود المحتملة، فإننا سنقارن بين الشروط الأولية لعقد (فيديك للبناء والتصميم، 1999 - الإصدار الأول)، ونموذج إنشاء محطة توليد الكهرباء في إنا - 2012. ومع ذلك، تكون إشارات عامة إلى أشكال أخرى، عندما ينص على خلاف ذلك. وحيثما كان الكتاب الأصفر مخصصا لبناء المصنع والتصميم، فإن نموذج نموذج بناء محطة الطاقة التابع لشركة إناء هو نموذج جاهز لمشاريع البناء والتشغيل والنقل (بوت-أوبيرات-ترانسفر).

    التزامات دقة البيانات

    في الكتاب الأصفر والفضي تحت البند الفرعي 4.10 بيانات الموقع، لا يبدو أن هناك أي التزامات على صاحب العمل بشأن خطأ في البيانات المقدمة من قبله. ومع ذلك، فإن المسؤولية عن التفسير السليم للمعلومات يتم وضعها على المقاول كما يفسر النص أدناه: "يكون المقاول مسؤولا عن (و) تفسير كل هذه البيانات".

    وعلاوة على ذلك، فإنه يحدد ما يلي:

    " يجب اعتبار المقاول قد حصل على جميع المعلومات ذات الصلة (بالمعلومات ذات الصلة و) المتعلقة بالمخاطر (المتأصلة)، والطوارئ، (وجميعها) الظروف الأخرى التي يكون فيها من الممكن عمليا (مع مراعاة التكلفة والوقت) قد تؤثر أو تؤثر على المناقصة أو الأشغال.وبقدر ما يعتبر المقاول قد فحص الموقع والمناطق المحيطة به والبيانات المذكورة أعلاه وغيرها من المعلومات المتاحة، وأن يكون راضيا قبل تقديم العطاء لجميع المسائل ذات الصلة، .... "

    الكلمات المذكورة أعلاه تشير بوضوح إلى أن المسؤولية تقع على المتعهد لأن المتعهد مسؤول عن الحصول على المعلومات اللازمة. التي تشمل على سبيل المثال لا الحصر شكل وطبيعة الموقع، بما في ذلك الظروف الهيدرولوجية والمناخية، والظروف تحت السطحية، ومدى وطبيعة العمل والسلع اللازمة لتنفيذ واستكمال الأعمال لمعالجة أي عيوب؟ على الرغم من أن الحكم ينص على أنه عندما "مع الأخذ في الاعتبار التكلفة والوقت" يصبح من الصعب للغاية لتحديد مثل هذه العوامل من الزمن و "العملي". مما يجعل الأحكام غير مؤكدة دون وضع مسؤولية واضحة على صاحب العمل عن أي معلومات المقدمة. وهكذا، فإن الشرط الوارد أعلاه وفي الواقع الكتاب الأصفر بأكمله لا يتوقع أي التزام على صاحب العمل للحصول على معلومات غير دقيقة وحتى يفشل في تحمل المسؤولية على صاحب العمل للحصول على معلومات صحيحة.

    في حين أن أحكام إنـا بموجب الشروط العامة 10.1 تنص على ما يلي:

    على هذا النحو، من الواضح أن نموذج الهيئة الوطنية للمحاسبين القانونيين (إنا) يجعل من مسؤولية صاحب العمل / المالك تقديم البيانات الصحيحة قبل وأثناء العقد.

    وبناء على ذلك، يتحمل المقاول عبئا ثقيلا لا يقتصر على الحصول على البيانات الدقيقة التي يقدمها صاحب العمل فحسب، بل يتحمل أيضا المسؤولية عن أي حالة بدنية. في إطار التعريف غير المتوقع. وعند حدوث ذلك، على الفحص من قبل المقاول.

    متطلبات صاحب العمل

    و فقا للبند الفرعي 1.9، يجب على المقاول من ذوي الخبرة أن يعطي إشعاراً للمهندس الذي سيكون له الحق في شروط البند الفرعي 20.1 [مطالبات المقاول] عندما يتعذر على المقاول اكتشاف الأخطاء في متطلبات صاحب العمل. وسيتم التغاضي عن هذه الأخطاء أثناء ممارسة العناية الواجبة وفحص متطلبات صاحب العمل بموجب الفقرة الفرعية 5.1 [التزامات التصميم العامة].

    و علاوة على ذلك، "يجب على المهندس المضي قدما وفقا للفقرة الفرعية 3.5 [القرارات] للاتفاق أو تحديد ما إذا كان و (إذا كان الأمر كذلك) إلى أي مدى كان من غير المعقول أن يكون قد تم اكتشاف ذلك."

    يضع الكتاب الأصفر أو غيره من النماذج المماثلة التي تحمل أحكاما مماثلة عبئا ثقيلا على المقاول لاستعراض متطلبات صاحب العمل في مرحلة العطاء. وعلاوة على ذلك، وفقا لكل الاختلاف (3). وإذ تضع في اعتبارها أن من وقت لآخر لفحص متطلبات صاحب العمل قبل تقديم العطاء والامتحانات دون التأكيد على التزام رب العمل عن مثل هذه الأخطاء أو على المهندس أثناء تقييم المتطلبات الصادرة عن صاحب العمل. ومن الملائم أن نلاحظ أن توفير حاجة صاحب العمل هو عامل في التحكم في صاحب العمل الذي ينشر وفقا لأفكاره ومفهومه للمشروع جنبا إلى جنب مع كل الاعتبار الفني والجودة التي يجب أن تكون أيضا التقييم السليم لسعر العقد. ولذلك، يتعين على صاحب العمل أن يتحمل المسؤولية عن تعريف المصنفات ووصفها. ويؤدي فشل هذا التعيين وتخصيص المسؤولية إلى الشك في التنفيذ العملي لهذه الأحكام.

    ويبدو أن الحكم الوارد أعلاه في الفقرة الفرعية 1.9 يتعارض مع الفقرة 5.4 التي تنص على ما يلي:

    "5.4 المعايير الفنية واللوائح: يجب أن يتوافق التصميم، ووثائق المقاول (وكلها)، والتنفيذ، والأشغال المكتملة مع المعايير الفنية للبلد، والبناء والتشييد، (أيضا؛) القوانين البيئية، القوانين المطبقة على المنتج الذي يتم إنتاجه من الأشغال، والمعايير الأخرى المحددة في متطلبات صاحب العمل، والتي تنطبق على الأعمال، أو التي تحددها القوانين المعمول بها."

    ينص ما ورد أعلاه على أن وثائق التصميم والمقاول يجب أن تكون وفقا لمتطلبات صاحب العمل. ومع ذلك، فإن مسؤولية الأخطاء في متطلبات صاحب العمل غير قابلة للتنفيذ أو حتى قابلة للتنفيذ ضد صاحب العمل بموجب هذا الشكل من العقود. وعلاوة على ذلك، إلا إذا تقرر أن يكون غير قابل للكشف من قبل المهندس المقاول سيكون له الحق في تكلفة وتمديد الوقت.

    نموذج تصميم إنا بموجب الشروط العامة الفقرة الفرعية 27.3 - مسؤولية العيوب:

    "لا تنطبق التزامات المقاول بموجب هذه الاتفاقية 27 على .......................... (3) أي تصاميم أو مواصفات أو بيانات أخرى مصممة، التي يتم توفيرها أو تحديدها من قبل المالك أو نيابة عنه، أو أي أمور قد يكون المقاول قد أخل مسؤوليتها بموجبها أدناه ".

    يستثني الشرط الوارد أعلاه مسؤولية المتعاقد عن التناقضات في التصميم أو الأخطاء أو السهو إذا كانت هذه المواصفات الخاطئة أو الرسم أو تلك الوثائق الفنية قد أعدت بسبب عدم دقة المعلومات المقدمة من قبل أو نيابة عن صاحب العمل. كما ينص نموذج الهيئة

    ]]>
    Fri, 14 Jul 2017 06:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون البناء وتطبيق الوقت]]> قانون البناء وتطبيق الوقت

    لا يمكن للسلطة أن تتعامل مع ما هو غير موجود. لقد احتاجت البشرية إلى شيء لتنظيمه وتركيبه، لذا فقد أوجدنا الوقت. لذلك، نحن نستخدم الوقت كمعيار يمكن أن نحافظ على أنفسنا في الاختيار. إنه، في الأساس، بناء اجتماعي، نعيشه طوال حياتنا. إنها ليست فقط أساسية ولكن لا غنى عنها لبقائنا. وبالمثل، تم إنشاء القانون من قبلنا لإملاء الطريقة التي يجب أن نعيش بها حياتنا. مع الحشمة والشرف والاحترام. ينفجر مفهوم الزمن ويتخلل كل جانب من جوانب حياتنا، بما في ذلك القانون.

    في هذه المقالة، نقوم بتطبيق واستخدام مفهوم الزمن وتطبيقه على القانون واشتراك الزمن و تطبيقه في القانون في صناعة البناء والتشييد.

    بينما تهتم الأطراف المشاركة في البناء أو الإنشاء بالأموال المكتسبة أو المستثمرة ونوعية العمل في المشروع، فإن هناك جانباً آخر بارز من جوانب التنمية يبقى في مقدمة عقولهم. لا يمكن إنكار أن الوقت هو الجوهر بموجب عقد البناء. لما ذلك؟ بالنسبة لهذه المقالة، سنركز على حقيقة أن التأخير المحتمل في إنجاز المشروع سيؤهل صاحب العمل للمطالبة بتعويضات مقومة من المقاول. هذه المطالبات عادة ما تكون ضخمة، صعبة ومليئة بالتحديات، لمديري العقود والمحامين ومستشاري الادعاء والخبراء المعنيين بمراجعة تقييمات المطالبات والقضاة.

    تتشابك عدة أشياء مع مفهوم الوقت بشكل لا يمكن إنكاره بالتزامن مع البناء والإنشاء في دولة الإمارات العربية المتحدة، وهما مبدأ الوقاية والوقت على نطاق واسع وعواقبه على تمديد الوقت (EOT) أو الأضرار المترتبة. مع الأخذ في الاعتبار أن مستحقات عقد البناء هذه تخضع دائمًا لشروط العقد والظروف الحالية المدعومة بسجلات فعلية، فإن هذه المقالة تحدد التأكيد على القضايا المذكورة أعلاه، وتحديدًا في الإمارات العربية المتحدة.

    مبدأ الوقاية

    في مستشفى ترولوب وكولز المحدودة في مواجهة مستشفى نورث وسترن ميتروبوليتان، أكد اللورد دينينغ ، "أنه قد تمت تسوية جيدًا في عقود البناء - وفي العقود الأخرى (المتعلقة بالبناء) أيضًا - عندما يكون هناك شرط للعمل الذي يتعين القيام به في الوقت المحدود، إذا كان أحد الطرفين من خلال سلوكه - قد يكون سلوكًا مشروعًا تمامًا، مثل طلب المزيد من العمل، - يجعل من المستحيل أو غير العملي أن يقوم الطرف الآخر بعمله في الوقت المحدد، لم يعد سلوكهم الذي تسبب في المشكلة يصر على التقيد الصارم بالوقت المذكور. لا يستطيع أن يدعي أي عقوبات أو تعويضات مقطوعة لعدم الانتهاء في ذلك الوقت. "هذا المفهوم اتخذ شكل شيء يعرف باسم مبدأ الوقاية. في الشروط العادية، يعني ذلك أنه إذا كان صاحب العمل، عن قصد أو عن غير قصد، يمنع إكمال المشروع في الوقت المحدد كما هو متفق عليه في عقد البناء أو الإنشاء، فإن العقد سيبدأ كما لو لم يتم التفكير في وقت الانتهاء بين الطرفين. وبالتالي، فإن الوقت اللازم لإبرام العقد يصبح "وقت الطواريق" ، مما يجعل صاحب العمل غير قادر على الحصول على تعويضات عن التأخير. الأساس المنطقي وراء مبدأ المنع هو أن الطرف، سواء المقاول أو المقاول من الباطن، ليس مسؤولا إذا منع الطرف الآخر الطرف الآخر من الوفاء بالتزاماته التعاقدية على الفور. لا يستطيع هذا الطرف نفسه الاستفادة من تصرفه الجائر. تم ذكر معنى مبدأ المنع بإيجاز من قبل جاكسون ج (كما كان آنذاك) في Multiplex v Honeywell ؛ من خلال الحكم بأن "جوهر مبدأ المنع هو أن الوعد لا يمكن أن يصر على أداء الالتزام الذي منعه من أداء المرؤوس".

    على الرغم من أن مبدأ الوقاية قد تم تأسيسه منذ وقت طويل في مذهب القانون العام الإنجليزي، ولم يشر إلى قانون المعاملات المدنية الإماراتي (المسمى بالقانون المدني الإماراتي). ومع ذلك، يحتوي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أحكام تتضمن تطبيق مبادئ الوقاية للتأخير من جانب أصحاب العمل. المجموعة العامة من الأحداث المعرضة للتأخير هي على سبيل المثال:

    • تأخر الوصول إلى الموقع ، والاختلافات ؛ أو
    • التغييرات في نطاق العمل المتفق عليه ،
    • تعليمات متأخرة ،
    • التأخير في الموافقة على الرسومات ،
    • الأطراف الأخرى المعنية (مثل المتعاقدين الآخرين والمقاولين من الباطن الذين يستخدمهم صاحب العمل) يعملون خلف الجدول الزمني ،
    • التأخير في توفير المواد الخام (إذا كان ذلك هو التزام صاحب العمل) ، وما إلى ذلك.

    يتم تبني هذا المبدأ بموجب المادة 246 من قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة حيث أن مبدأ حسن النية هو جزء لا يتجزأ من هذه المادة. تنص على ما يلي: (1) "يجب أن يتم تنفيذ العقد بمحتواه ، وبطريقة تتوافق مع متطلبات ومبادئ حسن النية. (2) لا يقتصر العقد على التزام على الطرف المتعاقد بتنفيذ ما هو (صراحة) المتضمن فيه ، بل يحتضن أيضا ما هو متفق عليه بموجب القانون والعرف وطبيعة المعاملة".

    وغالباً ما يستشهد المقاولون بهذا الحكم لعدة أسباب ، مثل ممارسة حسن النية ، أو الادعاءات عن أفعال غير قانونية من جانب صاحب العمل ، أو مهندس بالنيابة عن العميل.

    وعلاوة على ذلك ، تنص المادة 106 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة أيضاً على أنه لا يجوز لأي طرف ممارسة حقوقه بموجب عقد بطريقة قمعية أو مسيئة على الطرف الآخر. وتنص المادة 106 من القانون المدني على أن ممارسة الحق غير مشروعة إذا كانت المصالح المرغوبة ، من بين أمور أخرى ، غير متناسبة مع الضرر الذي سيتعرض له طرف آخر. وبناءً على ذلك ، فإن إخفاق المهندس في منح تمديد للوقت والمحاولة اللاحقة لرب العمل من أجل التعويض عن الأضرار التي تمت تصفيتها يمكن أن يتعارض مع أحكام المادتين 106 و 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. وتنص المادتان 318 و 319 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن التخصيب غير المشروع هو أمر غير قانوني وبالتالي ، في مسائل البناء ، يمكن إثارة الخلاف ضد التخصيب غير العادل من قبل صاحب العمل عندما يتسبب في تأخيره. ومع ذلك ، يمكن أن يعتمد صاحب العمل على نفس الحكم في حالة حدوث تأخيرات متزامنة إذا ثبت أن المتعاقد مسؤول بنفس القدر عن التأخير. وعلاوة على ذلك ، فإن القانون المحلي لدولة الإمارات العربية المتحدة يراعي أيضًا "باستثناء شرط المسؤولية" باعتباره غير قانوني بموجب المادة 296 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. تنص هذه المادة على أن أي شروط تزعم تقديم إعفاء من المسؤولية عن فعل ضار تكون باطلة ، ويمكن تفسيرها على أنها تعني أن أي حكم يعفي كليًا الطرف المذنب من المسئولية يمكن اعتباره باطلاً.

    الوقت على وجه العموم

    يمكن إثبات بطلان شرط التعويض عن الأضرار من خلال الحكم التاريخي في صناعة البناء، وهو Peak Construction (Liverpool) Ltd. V McKinney Foundations Ltd، حيث رأت Salmon LJ ما يلي: "إذا كان صاحب العمل يرغب في استرداد تعويضات مقطوعة بسبب فشل أن يكمل المتعاقدون في الوقت المحدد على الرغم من أن بعض حالات التأخير ترجع إلى خرق رب العمل للعقد، فيجب أن يوفر تمديد البند الزمني، صراحة أو بالاستدلال الضروري، لتمديد الوقت بسبب مثل هذا الخطأ. أو خرق من جانب صاحب العمل.

    بمجرد أن يصبح الوقت طليقا ، سيتم الإفراج عن المقاول من أي مسؤولية عن الأضرار التي تمت تصفيتها. سيحدث هذا الإصدار من المسؤولية بشكل أساسي لأن طول الفترة الزمنية التي حددتها الأطراف للإكمال نفسه لن يتم النظر فيه ، ولن يُلزم المتعاقد إلا بإكمال عمل المشروع في غضون فترة زمنية معقولة. يمكن أن يصبح الوقت طليقا ليس فقط بسبب تطبيق مبدأ الوقاية ولكن أيضا في الظروف التالية:

  • فشل الأطراف في تاريخ إكمال الولاية في العقد ، أو ؛
  •  بسبب فشل تمديد آلية الوقت.
  •  تدخل صاحب العمل في عملية إصدار الشهادات أو عندما لا يمنح المهندس / المعماري أو المسّاح سلطة منح أو السماح بأي تمديد للوقت في وقوع الأحداث ذات الصلة التي تسهم في التأخير غير المنسوب إلى المقاول.
  • في هذه المسألة ، يقع عبء الإثبات المركزي على صاحب العمل لتحديد وقت معقول لاستكمال المشروع وما إذا كان قد تكبد أي خسائر بسبب تأخر المقاول.

    وقت مناسب

    للوهلة الأولى ، يبدو تطبيق مبدأ الوقت على وجه العموم عادلاً وسهلاً بما يكفي لفهمه. ومع ذلك ، فهي محفوفة بالتعقيد العملي. يعرّف كيث بيكافانس ، في ورقته القيمة التي تحمل عنوان "حساب وقت معقول لإكماله عندما يكون الوقت مطولاً" ، العوامل التالية على أنها قد تكون ذات صلة بحساب وقت معقول لاستكمالها في أي ظروف معينة:

  • تقدير المدة المحتملة للبناء المحددة خلال المفاوضات ؛
  •  تخصيص المخاطر خلال فترة البناء حسب العقد ؛
  • المدى الذي تكون فيه أو قد تكون المخاطر في بعض الأحيان تحت سيطرة أحد الأطراف أو الأطراف الأخرى ؛
  • إذا تم رفع المطالبة بالتعويض عن الأضرار من قبل المالك عندما يكون الوقت طويلاً ، فسوف يقع عبء الإثبات وعبء الإثبات على صاحب العمل لإثبات ما يلي:

  •  تجاوز المتعهد "الوقت المعقول".
  • فقد تكبد المالك خسائر نتيجة لمثل هذا التأخير.
  • إن المدة الزمنية التي تشكل وقتاً معقولاً هي مسألة حقيقة وليست للقانون ، حيث يتم تقييم العوامل والظروف المختلفة بشكل موضوعي. الظروف القائمة في وقت العقد في موقع العمل ، ونطاق عمل كل طرف معني ، والاختلافات الجوهرية ، باستثناء بنود المسؤولية والحالات ، والعوامل التي تحكم السيطرة على المتعاقد لتجنب أي تأخير ، وما إلى ذلك هي العوامل التي تعتبر مرنة وقضية محددة.

    حانات الوقت

    ومع ذلك ، يمكن الحفاظ على شرط التعويضات المقطوعة على قيد الحياة بسبب أحكام شريط الوقت. هذه الحالة تاريخ الانتهاء أو الحكم لتمديد الوقت ، ولكن فقط للتأخير الحرجة التي تعزى إلى صاحب العمل ، أو غيرها من التأخير حيث يمكن منح EOT من قبل المهندس أو المساح أو المهندس المعماري. تقنع أحكام شريط الوقت المتعاقد أن يخطر بالتأخيرات أو يطلب مدفوعات إضافية. وبالتالي ، فإن الحكم الزمني ينص على تشجيع الأطراف على تشريب بند "الفائدة المطلقة" من أجل المصلحة المتبادلة.

    تمديد الوقت

    بالنظر إلى ما سبق ، من الضروري الاحتفاظ أو صياغة بند تمديد الوقت (EOT) في العقد للممارسة الدؤوبة للحقوق والفرص من قبل أطراف عقد البناء والتشييد. كتاب FIDIC الأحمر ، الذي ينص على الأحكام التي بموجبها يتم منح EOT ، هو واحد من أكثر أشكال FIDIC المعترف بها في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالنظر إلى حقيقة أن عقد التشييد ينظم توزيع المخاطر بين الأطراف ، يجب أن ينص العقد بوضوح على قائمة الأحداث التي ينبغي اعتبارها "أحداثاً ذات صلة" لإعطاء المتعهد المتعهد بالتعاقد مع شركة EOT بما في ذلك الأحداث التي تتعرض لخطر صاحب العمل. إذا حدث التأخير بسبب أي سبب لا يعزى إلى المقاول ويؤثر على المسار الحرج للمشروع ، سواء تم تحديده كمسار حرج أم لا ، فإن هذا سيؤهل المتعهد إلى طلب EOT. يجب على صاحب العمل توفير EOT لمثل هذه التأخيرات الحادة. يمكن للمهندسين المكلفين بالموقع أو الاستشاريين أو المسؤولين عن التعاقد الذين يتم تعيينهم من قبل صاحب العمل لتقييم أعمال المشروع أن يمنحوا أيضًا EOT.

    ومع ذلك، فإن منحة EOT كانت دائما خاضعة لإخطار المتعاقد. إن البند الفرعي 20.1 من FIDIC لعام 1999 (مطالبات المقاول) أنشأ ممارسة جديدة تمنع حق المقاول في EOT لعدم الالتزام بشرط إخطار تعاقدي. وبالتالي، يخاطر المتعاقدون باستحقاقهم للخيار EOT إذا أخفقوا في إبلاغ التأخير وأسباب ذلك، وبالتالي لم يلتزموا بالشرط التعاقدي السابق للإشعار. يجب أن يغطي الإشعار معلومات مفصلة حول المطالبة بالإضافة إلى الوثائق الداعمة. وهذا يساعد الأطراف على رفع المطالبة أثناء أداء العقد وكذلك تقييم المطالبات للحصول على شهادة لاحقة (أو الرفض).

    استنتاج

    وغالبا ما يتم الفصل في مخصصات المخاطرة ، ومبدأ تطبيق مبدأ المنع ، والوقت الذي أصبح طليقا ، والاستحقاقات المتعلقة بفسحة تكافؤ الفرص ، والأضرار المقطوعة من العلاقة بين الأطراف على النحو المنصوص عليه في العقد. إن إنشاء الالتزامات والحقوق لدى الأطراف هو نتيجة لصياغة دقيقة للعقد وكذلك فهم لحقائق القضية. بناء على ما سبق ، من المستحسن أن يكون لديك صياغة دقيقة بالإضافة إلى معرفة محددة بالأحكام من قبل مديري العقود للأطراف. ولذلك ، فإن ممارسة الاجتهاد للوفاء بالشروط المسبقة اللازمة لإثبات أي مطالبات هي شرط لا غنى عنه لأي طرف في عقد البناء لكي يثبت ادعاءه.

     

     

    ]]>
    Fri, 19 May 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[غرامة التأخير في عقود المقاولات]]> غرامة التأخير في عقود المقاولات

    "لا يوجد مشروع بناء خالي من المخاطر. يمكن إدارة المخاطر أو تصغيرها أو مشاركتها أو نقلها أو قبولها. لا يمكن تجاهلها "

    مايكل لاثام

    نطاق واستخدام العقود المتتالية

    أصبحت العقود المتتالية من السمات الشائعة بشكل متزايد في مشاريع البناء. تتضمن مشاريع البناء عادةً تعاون ثلاثة أطراف على مستويات مختلفة: صاحب العمل والمقاول الرئيسي والمقاول من الباطن. يفضل صاحب العمل الدخول في عقد واحد فقط مع طرف واحد (المقاول الرئيسي) الذي سيكون بمثابة نقطة واحدة للمسؤولية فيما يتعلق بالمشروع. ومع ذلك ، لاستكمال المشروع بفعالية وفي الوقت المحدد ، يقوم المقاول الرئيسي باستئجار عدد من المقاولين من الباطن لأداء مهام محددة كجزء من المشروع ككل. يسمح بالتعاقد من الباطن بموجب القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة إلا إذا كان العقد المبرم بين صاحب العمل والمقاول يحظر ذلك. ووفقاً لذلك ، يبرم المقاول الرئيسي عقوداً منفصلة مع مقاولين من الباطن يقومون بالعمل وفقاً للمواصفات المحددة في العقد الرئيسي.

    على الرغم من عدم وجود ارتباط تعاقدي مباشر بين صاحب العمل والمقاول من الباطن ، فإن المقاول الرئيسي ، بعد توليه المسؤولية عن جميع جوانب المشروع في مقابل صاحب العمل ، سينقل التزاماته ومسؤولياته إلى مقاولي الباطن من خلال ترتيب تعاقدي يعرف باسم اتفاق متعاقب. لاحظ أنه على الرغم من أن المقاول الرئيسي قد أوكل أداء كامل أو جزء من العمل إلى مقاول من الباطن ، فإنه يظل مسؤولاً تجاه صاحب العمل عن كامل العمل. وتعزز هذه المسؤولية بالفقرة 4.4 من ميثاق الاتحاد الدولي للملكية الفكرية (فيديك) الكتاب الأحمر لعام 1999 الذي ينص على أن "المقاول سيكون مسؤولا عن الأفعال أو التخلف عن السداد لأي مقاول من الباطن ، أو وكلائه أو موظفيه كما لو كانوا من الأفعال أو تخلف المقاول ".

    إذن ما هي الاتفاقيات المتعاقبة؟ تشير الاتفاقيات المتعاقبة إلى ازدواجية الشروط والأحكام في العقد على مستويات مختلفة من المشروع. بينما يقال أن الاتفاقيات المتعاقبة مريحة للغاية وفعالة من حيث الوقت ، فإنها يمكن أن تخلق قضايا معقدة في مرحلة لاحقة نتيجة لصياغة ضعيفة. قد يصعب تفسير العقود التي تمت صياغتها بشكل سيئ ويمكن أن تؤدي إلى منازعات باهظة التكلفة ومستهلكة للوقت. تسعى هذه المقالة لمناقشة المناهج المختلفة التي يمكن للمرء أن يعتمدها أثناء صياغة اتفاق متتالي وسيلقي الضوء على بعض البنود التي تتطلب دراسة متأنية وصياغة مناسبة.

    هيكلة العقود من الخلف إلى الخلف

    صياغة عقد متتالي ليست مهمة سهلة. وهو يتطلب دراسة متأنية فيما يتعلق بالشروط المحددة التي يجب تمريرها في السلسلة كجزء من هذا الترتيب. هناك طريقتان لتنظيم عقد متتاليين:

    التأسيس بالإشارة

    تضمين شروط معينة في العقد الرئيسي بالرجوع إليها واستبعاد أو تغيير المصطلحات الأخرى بشكل واضح (على سبيل المثال تلك المتعلقة بالسعر). وبعبارة أخرى ، يذكر المقاول الرئيسي ببساطة في العقد من الباطن أن شروط العقد الرئيسي تنطبق عليه وعلى المقاول من الباطن. ومع ذلك ، في بعض السلطات القضائية ، لا تعترف المحاكم بالمراجع البسيطة. في قضية اسكتلندية لشركة Watson Building Services Ltd ضد Harrison ، رفضت المحكمة تطبيق شرط وضعه المقاول الرئيسي لجعله إشارات بسيطة إلى بنود بنود العقد الرئيسية.

    على الرغم من أن إدماج المقاربة بالرجوع قد يبدو ملائماً للغاية للأطراف حيث أنه يوفر الوقت وهو فعّال من حيث التكلفة ، إلا أن كل ذلك اللمعان ليس ذهبًا. ويمكن لمثل هذا النهج أن يؤدي إلى الغموض ويحد من محاولات المقاول الرئيسية لنقل المخاطر إلى المقاول من الباطن. على سبيل المثال ، نص ينص على أن "جميع الإشارات في العقد الرئيسي إلى" صاحب العمل "و" المقاول الرئيسي "سيتم قراءتها في العقد من الباطن على اعتبار أن الإشارات إلى" المقاول الرئيسي "و" المقاول من الباطن "على التوالي ، قد لا تكون مناسبة لكل التزام. والعبارة غير واضحة فيما يتعلق بشروط العقد الرئيسي التي أو لم تدرج في العقد من الباطن. يمكن أن يؤدي هذا إلى جعل المصطلح الأساسي للعقد غير فعال أو خاضعًا لتفسير لم يكن مقصودًا من الطرفين.

    في الحالة الاسكتلندية المذكورة أعلاه ، ينص العقد من الباطن على أن "يتم وضع هذا العقد من الباطن مع موضوعك بشكل عام على نفس الشروط والأحكام مثل العقد الرئيسي". رأى القاضي المختص أن الصياغة "على وجه العموم" هي تخمين أي شخص ، ومن المحتمل أن يكون أي شخص خاطئًا ، وليس لي أن أخمن البنود المنصوص عليها في العقد الرئيسي والتي يجب أن تكون "بشكل عام" مضمنة [في الباطن] ". وبناءً على ذلك ، قد لا تحقق هذه الأحكام الأهداف المقصودة للاتفاق من الخلف إلى الخلف.

    يمكن أن يؤدي اعتماد هذا النهج دون قدر كاف من الحذر والحذر إلى خلق مشكلات أكبر مما كان يعتقد في السابق. يجب أن يكون واضعو المسودة حذرين للغاية ، حيث يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية لتحديد كل بند منفرد في العقد الرئيسي ذي الصلة بالعقد من الباطن. هذا في نهاية المطاف يدعو إلى الإحالة المرجعية بين العقد الرئيسي والعقد من الباطن. وبالمثل ، حيث توجد مواصفات العقود الرئيسية الطويلة والمفصلة ، يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية بالنسبة للمقاولين من الباطن لفصل البنود ذات الصلة عن الشروط غير ذات الصلة. يمكن أن يكون المتعاقدون من الباطن عرضة للمخاطرة من خلال اتخاذ أمور غير مناسبة في ضوء حجم ونطاق عقودهم الخاصة من الباطن.

    ومن ثم ، من المهم للغاية أن تكون البنود التي سيتم اعتمادها في العقد من العقد الرئيسي واضحة في إظهار أن الأطراف كانت تهدف إلى إدراج بند (بنود) معينة. ومن الأمثلة على ذلك ما يلي: "تعتبر [البنود الواردة في العقد الرئيسي] التالية تشكل وتشكل وتُفسر على أنها جزء من العقد من الباطن". علاوة على ذلك ، يمكن أيضًا إدارة هذه المشكلات إلى حد معين عن طريق صياغة عقد قائم بذاته يتم مناقشته أدناه.

    قضايا الصياغة المشتركة

    بغض النظر عن نوع طريقة الصياغة التي يختارها واضعو النص ، هناك العديد من المشكلات التي تتطلب اهتمامنا:

    شروط الدفع

    يجب توخي الحذر عند صياغة بند "تعاقب" عام فيما يتعلق بشروط الدفع. خذ بعين الاعتبار حالة حيث ينص بند التعاقب على شروط الدفع كما هو مذكور في العقد الرئيسي. الآن ، يمكن قراءة ذلك على أنه الدفع عند الدفع و / أو الدفع إذا دفعت. في العديد من الولايات القضائية ، مثل إنجلترا وويلز ، لا تعتبر أحكام الدفع المشروط قابلة للتنفيذ في عقود البناء.

    وفي رأينا ، من غير العدل أن لا يحصل المقاول من الباطن على أجر مقابل العمل المنجز بسبب عدم قيام صاحب العمل الأصلي بالتعويض عن المقاول الرئيسي. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، شروط الدفع المشروط صالحة وقابلة للتنفيذ ، عندما تكون هناك مثل هذه الاتفاقات بين الطرفين. ومع ذلك ، فإنه في العديد من أحكام المحاكم الإماراتية ، يتم النص على أن المقاول الرئيسي سيكون مسؤولاً عن فعل المقاول من الباطن ؛ وأن المقاول من الباطن يجب أن يدفع من قبل المقاول الرئيسي بمجرد الانتهاء من عمله. هذا بصرف النظر عما إذا كان المقاول الرئيسي قد انتهى من عمله أم لا ، أو تلقى دفعته من صاحب العمل أو لا.

    في قضية محكمة التمييز رقم 281/95 ، انتهى المقاول من الباطن من عمله ، وذكر العقد أن "أي مدفوعات إلى المتعاقد من الباطن ستكون مستحقة وواجبة الدفع فقط في الوقت الذي يستلم فيه المقاول الرئيسي من العميل". . قضت محكمة التمييز في دبي بأن " المقاول من الباطن لن يحق له إلا الحصول على دفعة متناسبة خلال فترة الأداء من أي مدفوعات يتلقاها المقاول الرئيسي من عميله ، ولا ينطبق نفس الشيء عندما ينتهي متعاقد من الباطن من إنجاز جميع أعماله. العمل وتسليم المشروع إلى المقاول الرئيسي. لا يلتزم المقاول من الباطن بانتظار السداد حتى يتم سداد المقاول الرئيسي ".

    وعلاوة على ذلك ، لا يرغب المتعاقدون من الباطن عادة في الدخول في مثل هذه الشروط ، حيث يتوقعون الدفع بمجرد الانتهاء من العمل حسب العقد من الباطن. كما أنه من غير المستحسن بالنسبة للمقاولين من الباطن قبول شروط الدفع المتتالية لأنها تحتوي على مخاطر عالية لعدم دفع المتعاقد من الباطن. في كثير من الأحيان لا يتم دفع المتعاقدين الرئيسيين من قبل صاحب العمل. في بعض الأحيان يواجه أرباب العمل مشاكل مالية تؤدي إلى عدم الدفع إلى المقاول الرئيسي. ولذلك ، يجب على المتعاقد من الباطن محاولة التفاوض على إزالة شروط الدفع المتتالية بموجب اتفاقية مقترحة. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فيجب على المقاول من الباطن التفاوض على تعديل شروط الدفع المتعاقبة هذه أو توفير بعض الاستثناءات. على سبيل المثال ، يمكن للمقاول من الباطن قبول شروط الدفع بالتعاقب مع الاستثناءات التالية:

  • عندما يخالف المتعاقد الرئيسي التزاماته تجاه صاحب العمل ولم يكن للمقاول من الباطن أي ارتباط مع الخرق ؛
  •  إذا كان صاحب العمل يرفض الدفع إلى المقاول الرئيسي دون سبب ظاهر ، مثل ما لم تكن هناك أحداث قاهرة شرعية تمنع صاحب العمل من دفع المبلغ إلى المقاول الرئيسي.
  • المواعيد النهائية التعاقدية

    من الضروري التأكد من تنسيق جميع المواعيد النهائية في عقود الباطن مع المواعيد النهائية للعقد الرئيسي. وقد يشمل ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر ، التواريخ التقديمية للرسوم والمخططات التنفيذية ، وفترات إخطار المطالبات ، وتواريخ الانتهاء ، والإشعارات ، والتسليم. ينص البند 20.1 من FIDIC على أنه يجب على المقاول تقديم إخطار خلال 28 يومًا من الحدث إذا اعتبر نفسه يستحق تكلفة إضافية أو نقودًا.

    يجب أن يتأكد القائمون على المسودة من أن المواعيد النهائية في العقد من الباطن تكون أقصر من المدة في العقد الرئيسي. ويجب على المقاول من الباطن ، بدوره ، أن يسمح لمقاوليه من الباطن (إن وجد) بفترة أقصر. هذا هو السماح للمقاول الرئيسي الوقت للتفتيش والتصحيح قبل أن يصل الموعد النهائي الأصلي بموجب العقد الرئيسي.

    أيضا ، فإن أحكام إشعار التخلف عن السداد تتطلب مراجعة شاملة. الفجوات في إجراءات المطالبات عبر العقدين تنطوي على مخاطر للمقاولين الرئيسيين. ويرجع ذلك إلى أنه في العقود الرئيسية ، يخضع حق المقاول الرئيسي في المطالبة الكاملة ضد صاحب العمل بالامتثال للمتطلبات الأساسية لإشعار العقد. يجب أن تنعكس متطلبات الإشعار هذه بشكل كافٍ في العقد من الباطن.

    النهاية

    إنهاء العقد الرئيسي لأي سبب من شأنه إنهاء العقد من الباطن كذلك. يجب على واضعي الصياغة أن ينص بوضوح على أنه في حالة تعليق العقد الرئيسي أو إنهائه ، سيتم تعليق أو إنهاء العمل المتعاقد عليه من الباطن بشكل مشابه.

    تقدم الفقرة 15.5 من FIDIC إنهاء من قبل صاحب العمل للراحة ، والتي تمكن صاحب العمل من إنهاء اتفاق المقاول الرئيسي في أي وقت. إذا لم يتضمن العقد من الباطن مثل هذا البند ، فإن المقاول الرئيسي سيجد نفسه مسؤولا أمام المقاول من الباطن. وبالمثل ، ينص العقد من الباطن على أنه "في حالة الإنهاء ، لا ينبغي أن يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد المقاول الرئيسي إلا إذا كان الخرق من جانب المقاول الرئيسي قد أدى إلى التعليق أو الإنهاء". ومع ذلك ، يجب تنفيذ أي إنهاء من هذا القبيل بحسن نية وفقاً للمادة 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، أي دون المساس بحقوق واستحقاقات المقاول من الباطن. يجب على واضعي الصياغة ، على وجه الخصوص ، أن "يحق للمتعاقد من الباطن الحصول على تعويض معين عن الخسارة والأضرار إذا كان إنهاء العقد الرئيسي نتيجة مباشرة للمقاول الرئيسي".

    في الترتيب المتعاقب ، ينعكس أي خلاف ينشأ بين صاحب العمل والمقاول الرئيسي في العلاقة بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن والعكس بالعكس. تبعاً لطبيعة العقد من الباطن ، تتعلق المطالبات التي عادةً ما ترتفع أو تنخفض السلسلة بالعيوب والأداء والفشل والاختلافات والتأخير.

    وفي جميع الحالات ، يود المقاول الرئيسي التأكد من أنه غير معرض لالتزام فيما يتعلق بأمور خارجة عن إرادته ، وهذا بدوره لا يمكن نقله إلى المقاول من الباطن. وسيكون الشاغل الرئيسي للمقاول الرئيسي هو التأكد من أنه لا يخضع لأحكام مختلفة من محاكم مختلفة تشكل بموجب عقدين مختلفين مع صاحب العمل والمقاول من الباطن على مختلف المستويات في المشروع.

    لتجنب هذا ، يجب على صائغي التأكد من تضمين هذه الشروط في العقد من الباطن مثل: "يوافق الطرفان على التعاون مع بعضهما البعض لحل نزاع العقد الرئيسي الأول ؛ وأن يبقى المتعاقد من الباطن في النزاع مع المقاول الرئيسي بموجب العقد من الباطن حتى يتم حل نزاع العقد الرئيسي ". مثل هذا الحكم قد يساعد في حل النزاعات بشكل أفضل.

    علاوة على ذلك ، لا يمكن دمج شروط حل النزاع بالرجوع إلى شروط العقد الرئيسية. يجب أن يكون شرط التحكيم مكتوبًا ولا يمكن أن يكون متتاليًا.

    استنتاج

    وفي الختام ، يمكن أن تكون العقود المتعاقبة فعالة في مشاريع البناء ، بشرط معالجتها وصياغتها بعناية. من المهم إدراك المخاطر المرتبطة باستخدام هذه التقنية. لا يوجد حل شامل واحد للعديد من العيوب المرتبطة بالترتيبات المتتالية. ومع ذلك ، وبغض النظر عن النهج المتبع في صياغة عقد متتالي ، فيجب على الأطراف التأكد من صياغة العقد من الباطن بشكل صحيح. يجب أن يتأكد القائمون على المشروع من أن كل مصطلح تم دمجه في العقد من الباطن عن طريق ترتيب متتالي قد قصده الطرفان. وفي أي حال ، يجب الاتفاق على كل حالة على حدة على الأسعار والمواعيد النهائية والإنهاء وتسوية المنازعات ، وينبغي على واضعي الصياغات إيلاء اهتمام خاص للظروف المتعلقة بهذه القضايا

     

    ]]>
    Sun, 08 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[من هو المسؤول عن الدفع عندما تتغير ظروف البناء؟]]> من هو المسؤول عن الدفع عندما تتغير ظروف البناء؟

    لقد كان البناء أحد القطاعات الصناعية الأكثر ديناميكية في الشرق الأوسط بسبب زيادة الحاجة إلى المساحات السكنية والمكاتب الفخمة التي تنشأ من الأمواج من الوافدين الذين يتدفقون إلى المنطقة كل عام. ولذلك ، غالباً ما يجد مقاولو البناء وأصحاب المباني أنه من الضروري دعم استثماراتهم الضخمة في العمل بعقود شاملة وشاقة من أجل القضاء على أي شكوك مستقبلية. ومع ذلك ، تفشل الأطراف في كثير من الأحيان في فهم المضاعفات القانونية التي تنطوي عليها هذه العقود بسبب الحاجة التي لا يمكن إنكارها لتوقع الظروف المستقبلية لمواقع الإنشاءات. يقول البعض أن أفضل الأشياء في الحياة تحدث بشكل غير متوقع ، ولكن ما يحدث في الحالات الغريبة حيث لا يتحول عقد موقع البناء إلى ثابت تمامًا؟ لا يمكن لأي حزب مشارك توقع مثل هذه المفاجأة السارة !

    لا يتطلب الأمر من رجل حكيم أن يدرك أن المنطقة الصحراوية في دولة الإمارات العربية المتحدة تخضع لمصباح دولي كبير سائد من المتخصصين في البناء المشاركين في مشاريع التنمية الضخمة في جميع أنحاء البلاد. يبقى من الضروري بالنسبة للممارسين الدوليين أن يدركوا بشكل كامل المشاكل الجيوتقنية وظروف التربة في هذه المنطقة ، والتي تمكنهم من توقع أي ملامح غير متوقعة من تقنيات البناء من خلال تقييم الظروف المادية الضارة التي قد تسبب فرض في تنفيذ خطط البناء الخاصة بهم.

    قد يجادل المرء بأن خصوصية عقد البناء في الإمارات العربية المتحدة ، على الأقل إلى حد ما ، هي أن ظروف الموقع ليست ثابتة تماما. بما أن ظروف الموقع قد تتناوب ، فيمكن للمرء أن يتساءل عن حالة الالتزامات المتبادلة للأطراف ضمن العقد. هذا هو المكان الذي تدخل فيه الشروط المادية غير المتوقعة حيز التنفيذ ويشكل حكماً معيارياً حتمياً واضحاً في عقود البناء في عدة ولايات قضائية ناضجة. وحيث أن الظروف المادية غير المتوقعة بين طرفين قد تؤدي إلى تبديد نزاعات متناقضة وباهظة ، فإن الطريقة التي يتم بها تخصيص خطر مواجهة الظروف المادية تعمل كخطوة حيوية قبل توقيع العقد أو مناقصة له. بموجب قانون دولة الإمارات العربية المتحدة ، تخضع عقود البناء لقانون المعاملات التجارية ، والجمارك التجارية ، وقانون المعاملات المدنية (القانون المدني) - وبالتحديد الأحكام المتعلقة بما يسمى عقود المقاولة. ينبغي إذن إدراج مفهوم التغيرات المادية غير المتوقعة في العقود الإماراتية كجزء من أحكام القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة التي تتعامل مع أعمال البناء.

    وضع المتعاقد على المحك

    تحتوي معظم الأشكال القياسية لعقود البناء على فقرة للتحقيق في الموقع ، والتي تستلزم من المقاول المتمرس ممارسة العناية الواجبة عند ملاحظة الظروف المادية المتوقعة بشكل معقول والتنازل عن أي ضمان للظروف المادية غير المتوقعة التي تصادف في الموقع. تنشأ الحالات المادية غير المتوقعة عادة في حالتين:

    النوع الأول من شروط الموقع المختلفة - يُشار إليه على أنه متطلب سابق يختلف ماديًا عن المتطلبات الأساسية المحددة في المعلومات الخاصة بالوظيفة المقدمة.

    النوع الثاني من ظروف الموقع المختلفة - يُنظر إليه على أنه حالة غير متوقعة أو غير عادية تختلف جوهريًا عما هو معتاد وعادة ما يتم مواجهته في نوع العمل المحدد في المنطقة المعينة.

    تضع شروط عقد بلدية دبي لأعمال الهندسة المدنية (DMCC) موقفاً حتمياً على مفهوم إمكانية التنبؤ بالظروف المادية ، وما إذا كانت ذات طبيعة يمكن توقعها بسهولة. يرتبط ارتباطًا وثيقًا بمفهوم إمكانية التوقع بتقييم معلومات الموقع التي يمكن اشتقاقها من خلال فحص المستندات ذات الصلة والتحقيقات المادية وفقًا للشروط القياسية.

    وعلاوة على ذلك ، منح مركز دبي للسلع المتعددة للمتعاقد واجب إجراء تفتيش معقول على الموقع بموجب القيود المحددة للتكاليف والوقت. ويتوخى المعقول في هذا السياق تحديد ما يمكن أن يكتشفه متعهد رشيد أو ماهر في نفس مجال العمل في ظل الظروف المعينة. ومع ذلك ، لا يتحمل المالك أي مسؤولية لمشاركة أي معلومات تتعلق بظروف الموقع.

    مطالبة المالك

    بشكل عام ، لا يفضل المالك المقاول الذي يتحمل جميع مخاطر الظروف المادية غير المتوقعة لأن هذا قد يدعو الفرصة للمتعهد لتضخيم عرضه أو تضمين أحداث غير متوقعة في سعره لمراعاة احتمال الظروف المادية التي قد لا تكون في الواقع تحدث. ومع ذلك ، قد تنشأ القضية إذا زعم المقاول أنه اضطر إلى القيام ، على سبيل المثال ، بحفر صخور إضافية بسبب ظروف أرضية غير متوقعة.

     

    ]]>
    Thu, 05 Jan 2017 12:00:00 GMT
    <![CDATA[البقاء للأصلح - توريق الأصول في الإمارات العربية المتحدة]]> كانت الأسواق المالية العالمية تعمل على إعادة تشكيل نفسها باستمرار، وأكثر من ذلك في أعقاب الانهيار الاقتصادي العالمي الذي شوه نشاط توريق الأصول. يمكن للمرء أن يجد في كثير من الأحيان أوجه تشابه بين الاقتصاد المتغير باستمرار والطريقة التي يصبح بها نشاط التوريق سريعًا مصدرًا مرغوبًا للتمويل المتنوع مما يتيح نقل مخاطر الائتمان. في عملية التوريق، تقوم الشركة جزئيًا بفصل نفسها عن طريق فصل أنواع معينة من الأصول عالية السيولة عن المخاطر المرتبطة بشكل عام بالشركة. يمكن للشركة بعد ذلك استخدام هذه الأصول لجمع الأموال في أسواق رأس المال بتكلفة أقل مما لو كانت الشركة، مع المخاطر المرتبطة بها، يمكن أن ترفع الأموال مباشرة عن طريق إصدار المزيد من الديون أو الأسهم. في المقابل، تحتفظ الشركة بالمدخرات الناتجة عن هذه التكاليف المنخفضة، في حين يستفيد المستثمرون في الأصول المورقة من خلال الاحتفاظ باستثمارات ذات مخاطر أقل. في حين يتناول القسم الأول من هذا المقال الموضوع الجذاب لتورّد الموجودات في دولة الإمارات العربية المتحدة، وكذلك كيفية استفادة الشركات من توريق الأصول، فإنه يتأمل ويفحص كذلك ظهور سوق توريق الأصول في دول مجلس التعاون الخليجي وبشكل خاص سوق الإمارات المالي، حيث يعتبر موطئ قدم التمويل الإسلامي العليا. يستتبع القسم الثاني مفهوم التوريق داخل الإطار القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة، وكذلك الطريقة التي يتم بها تقديم طرق الأمن للدائن من خلال مفاهيم الضمان والرهن وإنفاذها.
    ليس فقط توريق الأصول أحد أهم آليات التمويل اليوم، بل يتزايد استخدامه بسرعة في جميع أنحاء العالم. يمكن تعريف التوريق على أنه عملية تحويل القروض أو الرهون الفردية غير القابلة للتداول إلى أوراق مالية قابلة للتداول. يتم تنفيذ ذلك عن طريق تحويل هذه القروض إلى كيان تم إنشاؤه خصيصا أو الثقة تسمى شركة ذات أغراض خاصة (SPV). ستقوم هذه الهيئة بإصدار الأوراق المالية المدعومة من مجموعة الأصول إلى الأسواق المالية.

    والتوضيح الفعال هو عندما يكون أحد البنوك أو المؤسسات المالية منشأ للقروض المدعومة بالرهن العقاري، يجمع المئات أو الآلاف من قروض الرهن العقاري من المقترضين ويعيد تجميعها في مجموعة من الأصول وينقلها إلى شركة ذات أغراض خاصة، أو شركة أو أمانة تشكل للغرض المحدد لتمويل الأصول. ستمول الهيئة ذات الأغراض الخاصة حيازة الأصول المجمعة عن طريق إصدار سندات تحمل فوائد للمستثمرين. وفقا لذلك، يحق للمستثمرين من هذه الأوراق المالية تحصيل مدفوعات الرهن العقاري من المقترضين الذين تم تجميع قروضهم العقارية.

    وتشمل الأصول التي يمكن تحويلها إلى أوراق مالية الرهون السكنية وقروض السيارات ومدينو بطاقات الائتمان وعقود الإيجار ومدفوعات المرافق، ويتم ترسيمها إلى فئات منفصلة من الأصول لتشمل الأوراق المالية المدعومة بالموجودات والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. في حين أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هي الأوراق المالية التي تم إنشاؤها من تجميع الرهن العقاري، يتم إنشاء الأوراق المالية المدعومة بالأصول من تجميع الأصول غير العقارية بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر، مستحقات بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، قروض السيارات. ومع ذلك، مع التغير في الأسواق المالية، تتوسع أيضًا أنواع الأصول التي يمكن تحويلها إلى أوراق مالية. أي أن أي موجودات ذات احتمالية مستحقات مستقبلية قد يتم التوريق عند الالتزام بمعايير البيع الحقيقية والإفلاس عن بعد.

    جانب آخر مهم للنظر في الغرض من فهم بنية التوريق هو مفهوم تعزيز الائتمان. تعزيز الائتمان هو طريقة أو وسيلة لتحسين التصنيف الائتماني لمعاملة التوريق، على النحو الذي تحدده وكالة تصنيف الائتمان من أجل جذب المستثمرين للاستثمار في هذه الأصول. ولتحديد طريقة لتعزيز الائتمان، غالباً ما تتم هيكلة المعاملات لتشمل تعزيز الائتمان من خلال عملية تقسيم، حيث يتم تخصيص أو تنظيم الأوراق المالية في أولويات أو فئات مختلفة من الأقدمية المختلفة. يتكون الهيكل بالتالي من عدة شرائح، من الأقدم إلى الأكثر ثانوية والشريحة التي لها أعلى الأقدمية لها أول حق على التدفق النقدي.

    إن التمييز الذي يفصل بين عملية التوريق من الإقراض الأساسي أو الإقراض التقليدي هو الوفاء بمعايير البيع الحقيقية، حيث تكون موجودات SPV أو الجهة المصدرة التي يتم بيع مجموعة القروض لها مقسمة من الناحية القانونية من حالة الائتمان الخاصة بالمصدر، ويتم إنشاء الأوراق المالية القابلة للتداول. من التدفقات النقدية للأصول. في التوريق على الأصول، يعتبر الوفاء بمعايير البيع الحقيقية هو أساس إبرام صفقة نشاط التوريق. تعتبر معايير البيع الحقيقية مستوفاة عندما لا يكون هناك حق الرجوع إلى المنشئ فيما يتعلق بمجموعة القروض المورقة. إن شركة SPV / المصدر هي شركة إفلاس عن بعد، مما يعني أنه في حالة إفلاس المنشئ، لن يتم توزيع أصول SPV / المصدر على دائني المنشئ، ويكون للمستثمرين حق غير مؤهل على أصول SPV في حين أن العديد من البلدان قد حددت شروطًا في إطارها القانوني للأطراف التي تدخل في نشاط تسنيد للحصول على بيع حقيقي، فقد استلزمت بعض السلطات التنظيمية كما في الهند، المستشارين القانونيين تسهيل عملية التسنيد لإصدار رأي قانوني يؤكد المعاملة للوفاء بالبيع الحقيقي معايير ويجري الإفلاس عن بعد.

    هذه الخطوات الحكيمة ضرورية في أعقاب الانهيار العالمي الذي وصم سوق توريق الأصول. على الرغم من أن التوريق قد اكتسب زخماً منذ ذلك الحين  إلا أنه لم يحدث ذلك من دون إدخال بعض التعديلات الضرورية على الإطار التنظيمي والقانوني من قبل بعض البلدان لضمان عدم ظهور الوضع مرة أخرى. ﻓﺎﻟﻬﻨﺪ، ﻋﻠﻰ ﺳﺒﻴﻞ اﻟﻤﺜﺎل، ﺿﻤﻨﺖ أن اﻟﻘﻮاﻧﻴﻦ اﻟﻤﻄﺒﻘﺔ ﻋﻠﻰ ﻋﻤﻠﻴﺎت اﻟﺘﻮرﻳﻖ واﻟﺘﻨﺎﺳﺐ اﻟﻤﺒﺎﺷﺮ ﻗﺪ ﺗﻤﺖ ﻣﺮاﺟﻌﺘﻬﺎ ﺑﺤﻴﺚ ﺗﻜﻮن ﻣﻜﺸﻮﻓﺔ ﺑﺎﻟﻤﺎء، ﻣﻊ اﻟﺘﺰاﻣﺎت ﻋﻠﻰ اﻟﻤﻨﺸﺄ ﻟﺘﻘﺪﻳﻢ اﻟﻘﺮوض ﻟﻠﺤﺪ اﻷدﻧﻰ ﻟﻠﻤﺪة ﻗﺒﻞ ﻧﻘﻠﻬﺎ إﻟﻰ اﻟﻤﺼﺪر / اﻟﺸﺮكة ذات اﻷﻏﺮاض اﻟﺨﺎﺻﺔ.

    التوريق الإسلامي
    إن المصطلحين "التوثيق والطريق" هما المصطلحان المستخدمان في التوريق بموجب الشريعة الإسلامية وهما عملية إصدار شهادات تمثل الديون والقروض (أي نوع من الالتزامات بشكل عام). يتم تعريف التوريق الإسلامي على أنه هيكل قانوني يفي بمتطلبات التمويل الإسلامي ويكرر الغرض الاقتصادي لهيكل توريق مدعوم بالأصول التقليدية، حيث يتم نقل الحق على الذمم المدينة من المنشئ إلى SPV / المصدر الذي بدوره يصدر ملاحظات تباع للمستثمرين.

    من المثير للاهتمام ملاحظة أن التوريق الإسلامي يتناسب مع فكرة التمويل الإسلامي. بما أن معظم المنتجات المالية الإسلامية تعتمد على مفهوم دعم الأصول، فإن المفهوم الاقتصادي لتورّد الموجودات قابل بشكل خاص للمبادئ الأساسية للتمويل الإسلامي.

    إن التوريق التقليدي، الذي نشأ في الاقتصادات غير الإسلامية، ينطوي في الغالب على دين بفائدة. وعادة ما يحتفظ المستثمرون بمطالبات طارئة (مضمونة) على أداء الموجودات المورقة، مما يؤهلهم لتلقي كل من الفائدة المحددة مسبقاً وسداد المبلغ الأصلي. ومع ذلك، لا يمكن التوفيق بين إصدار سندات الدين ذات الفائدة والفائدة المضمونة مع مبادئ التمويل الإسلامي بسبب حظر الربح من الديون والمضاربة. إن التوريق في ظل الشريعة الإسلامية يمنع دخل الفوائد ويجب أن يتم تنظيمه بطريقة تكافئ المستثمرين على تعرضهم المباشر لمخاطر العمل، أي أن المستثمرين يحصلون على حصة من الأرباح تتناسب مع المخاطر التي يتعرضون لها بدلاً من الفائدة المحددة مسبقاً.

    وبالتالي، فإن تكييف المبادئ الأساسية للتوريق التقليدي للأغراض الإسلامية يتطلب الامتثال للشروط التالية: (1) يجب أن يكون هناك غرض حقيقي وراء زيادة الأموال عن طريق التوريق ، ويجب تحديد نوع أصول الضمانات التي تحقق الإيرادات المضمونة بشكل واضح(أو تكون قادرة على تحديد الهوية) ولا يمكن استهلاكها؛(2) يجب أن يشارك كل مشارك في المعاملة في كل من المخاطر والعائد ، ويجب أن يحصل المستثمر على عائد إيجابي من المشروعات المربحة فقط؛(3) يجب ألا تكون أصول الضمانات دينًا أو نقدًا أو محظورة على أنها حرام (نشاط خاطئ) ويجب ألا ترتبط بأي شكل بعمليات غير أخلاقية أو استغلالية أو مع المضاربة وعدم اليقين (الغار) من الاستثمار غير الإنتاجي؛(4) يجب أن يوفر الهيكل تعويض المستثمر للمخاطر التجارية الناتجة عن المشاركة المباشرة في الموجودات المورقة ولا يجب أن يتضمن تبادل الدين لفائدة عائد الاستثمار (ما لم تكن تلك الموجودات المورقة خالية من الفوائد وتباع بالقيمة الاسمية) يجب أن يتحمل المستثمرون التزام الدفع غير المشروط وغير المضمون وليس سند ضمان. (6) يجب أن يُنقل إلى المستثمر ما يكفي من عنصر الملكية ؛(7) لا يمكن إعادة استثمار المساهمات من المستثمرين في شكل عائدات من الأوراق المالية المصدرة (وأي عوائد تنتج عن وكيل الإصدار من إدارة أصول الضمانات) في الأدوات النقدية قصيرة الأجل أو الديون ذات الفائدة؛(8) يجب ألا تستخدم الأصول الأساسية والالتزامات المورقة لأغراض المضاربة، وينبغي إبقاء معدل الدوران منخفضا؛(9) لأن التأمين التقليدي ينتهك أحكام الشريعة، يجب استخدام التكافل (التأمين الإسلامي، القائم على التعاون والمساعدة المتبادلة) بدلاً من ذلك؛(10) أي شكل من أشكال تعزيز الائتمان و / أو دعم السيولة وحدود مخاطر الدفع المسبق يجب أن يكون في شكل مسموح به.

    في ضوء رأي علماء الدين الإسلامي كما رأينا أعلاه حول طبيعة الهياكل والأدوات المسموح بها المتوافقة مع الشريعة الإسلامية، دعونا الآن نرسم أوجه التشابه في بنية التوريق التقليدية وهيكل التوريق الإسلامي. من أجل تقديم تركيبة أوراق مالية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، دعونا نبدأ من خلال دراسة هيكلية SPV التي قد تحتاج إلى تأسيس. يمكن أن تتخذ شركة SPV في التوريق الإسلامي شكل المضاربة التي تضم المستثمرين وشركة التوريق كمضارب. قد يحق للمضارب المطالبة بحصته في الفائض. وبدلاً من ذلك، قد تعمل شركة التوريق كعميل أو وكيل لجميع المستثمرين، عندما يتم تنظيمها كشركة مشاركة.

    الآن دعونا نمضي قدما لفهم طبيعة الأصول التي قد يتم توريقها في إطار التمويل الإسلامي. تتمتع المؤسسات المالية الإسلامية بهيكل أصول قائم على التجارة في المقام الأول، مثل المرابحة (التكلفة زائد أو الزيادة في القيمة)، و "(باي-ثنائي-ثاميل"(المرابحة مع تسهيل الدفع المؤجل)، والتمويل القائم على التأجير مثل الإجارة. وينتج عن مرابحة أو باي - ثنائي - ثاميل تحويل ملكية للسلعة المادية إلى المشتري، وتتألف أصول المؤسسة المالية من المستحقات التي هي شكل من أشكال الديون. لذلك، لا يمكن تحويل هذه الأصول إلى SPV على قدم المساواة. عندما تكون SPV شركة مشاركة للمستثمرين، فإن أوراق المشاركة سوف تمثل جزءًا من ملكية الأصول. وبما أن كل ورقة مالية تمثل الآن دينًا، فإنه لا يمكن تحويلها إلا على قدم المساواة. وبالتالي، فإن السوق الثانوية في مثل هذه الأوراق المالية الإسلامية مستبعدة تمامًا.

    يبدو أن نموذج التوريق التقليدي داخل الهيكل الإسلامي يظهر بعض القضايا. ومع ذلك، فإن المشكلة المذكورة أعلاه قد اهتمت بالمشكلة عن طريق التوريق القائم على الإجارة. الإجارة أو التأجير الإسلامي، وإن كان أقل شعبية كأصل من المرابحة، يوفر مرونة أكبر بكثير. ينطوي التوريق القائم على الإجارة على التوريق للأصول المادية وليس للمطالبات المالية. وهو ينطوي على نقل ملكية الأصول المادية، وبالتالي، جميع المخاطر والمكافآت المتعلقة بملكية الموجودات الحالية للشركة إلى شركة SPV التي تمثل المستثمرين، وأصبحت ملكية SPV الآن مساوية لملكية الأصول المادية التي يتم تقديمها في عقد الإيجار الإيرادات. يشترك كل مستثمر في دخل الإيجار على أساس تناسبي. يمثل كل ورقة مالية تسمى الصكوك- بالإجارة ، ملكية متشابهة للأصول المادية مقابل حصة تناسبية في المطالبة المالية أو الدين في حالة صكوك المرابحة.في حين أن الدين لا يمكن تحويله إلا على قدم المساواة، فإن ملكية الأصول المادية يمكن نقلها دائمًا بسعر متفاوض عليه بشكل متبادل. وبالتالي، تسمح صكوك الإجارة بإنشاء سوق ثانوي نابض بالحياة.

    يقوم المنشئ ببيع الأصول إلى SPV à التي تقوم SPV بجمع التمويل من أجل شراء الأصول من خلال إصدار صكوك الإجارة ، والتي تمثل حصة في حقوق ملكية SPV وبالتالي في الأصول تقوم SPV بتأجير الأصول إلى المنشئ à منشئ يجعل دفعات الإيجار الدورية إلى SPV أي اﻟﺘﺪﻓﻖ اﻟﻨﻘﺪي ﻻﻟﺘﺰام اﻟﺸﺮآﺎت ذات اﻷهﻤﻴﺔ اﻟﺨﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮﻳﻦ à ﻋﻨﺪ ﺗﺎرﻳﺦ اﻻﺳﺘﺤﻘﺎق، ﺗﺒﻴﻊ ﺷﺮكات اﻟﺨﺼﻢ اﻟﻤﺘﻌﺪدة اﻷﺻﻮل إﻟﻰ اﻟﻤُﻨﺸﺄ، ﻣﻤﺎ ﻳﻐﻄﻲ ﺟﻤﻴﻊ ﻣﻄﻠﻮﺑﺎت ﺷﺮكة اﻟﺨﺪﻣﺎت اﻟﻤﺎﻟﻴﺔ.

    يمكن تلخيص وجهة نظر العلماء الإسلاميين على أنها تعني أنه لا يمكن إتمام نشاط التوريق إلا إذا التزم بمبادئ التمويل الإسلامي ، بقدر ما لا يمكن توريق الأوراق المالية الأساسية التي لا تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية. يجب أن تقع العلاقة بين المقترض والمنشئ ضمن الهياكل المتوافقة مع الشريعة من المرابحة ، المضاربة ، والإجارة ، إلخ. بالإضافة إلى الالتزام بمبادئ الشريعة لإصدار الصكوك ، يجب أن يوضع في الاعتبار أن الهيكل يجب أن ينقل الحد الأدنى من الملكية في الأصول للمستثمرين.

    بالإضافة إلى ما سبق ، علينا أيضًا دراسة مفهوم تعزيز الائتمان مقابل التمويل الإسلامي. يعتبر تعزيز الائتمان جزءًا لا يتجزأ من عملية التوريق وعندما يكون تعزيز الائتمان مقابل رسوم مرتبطة بكمية المرفق ، فإنه يأتي على نحو خطير بالقرب من الربا  ويحتقر عليه علماء الشريعة بحق. في البديل ، ربما يكون من الممكن استخدام آلية المشاركة في إدخال محسِّن ائتماني في دور المشاركة في الربح والتكافل. سوف تكون SPV مشاركة مع محسِّن ائتماني كواحد من الشركاء أو المشاريك ، وسيضمن الشركاء بعضهم البعض.

    دراسة حالة - توريق الشريعة المتوافقة مع أحكام الشريعة المنفذة في سوق الإمارات المالي
    صن المالية - صروح العقارية ش.م.ع:

    حقائق: كان الغرض من  _صن المالية المحددة) المدرجة في جيرسي، جزر القناة، ذات المسؤولية المحدودة) (المُصدر) التوريق هو السماح لشركة صروح العقارية (صروح) باستثمار التدفقات النقدية المستقبلية من بيع قطع الأراضي العقارية إلى العقارات. المطورين طبقت صروح عائدات التسييل نحو تمويل البنية التحتية للمرافق في اثنين من مشاريعها العقارية الرائدة في أبو ظبي ، الإمارات العربية المتحدة. في الجوهر ، هناك ثلاثة أطراف أساسية متورطة في هذه الصفقة: (أ) صروح ، مطور المشروع الذي قام بتطوير وبيع قطع الأراضي ؛ (ب) صروح أبو ظبي العقارية (SPV) ، التي تم إنشاؤها ككيان متميز من صروح ، والتي اشترت المؤامرات ، وباعتها بدورها للمطورين الأفراد ؛ (ج) صن المالية أي المصدر الذي أصدر شهادات إصدار الصكوك (صكوك) للمستثمرين.

    اﻟﻌﻣل: اﺳﺗﺧدﻣت ﻋﺎﺋدات اﻟﺻﮐوك ﻟﺗﻣوﯾل اﻟﻣﺿﺎرﺑﺔ واﺳﺗﺧدام اﻟﻌﺎﺋدات ﻣن ﻗﺑل اﻟﻣﺿﺎرﺑﺔ، ﺷرﮐةSPV ، ﻟﺷراء اﻟﺣﻘل اﻟﮐﺎﻣل ﻟﻟﻘطﻊ اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ﻣن ﺻروح.  ووفرت شركة SPV لحاملي الصكوك ملكية مفيدة للقطع، في حين أن شركة SPV نفذت عملية بيع حقيقية للأصول من صروح. وتم وضع جزء من عائدات الصكوك في حسابات احتياطي متنوعة لتعويض أي نقص في مدفوعات الأرباح، ولتمويل نفقات الشركة، ولتغطية بناء البنية التحتية على قطع الأراضي. بلغت نسبة المشاركة في الأرباح بين المضارب، أي SPV و rab-ul-mal أي أصحاب شهادات الصكوك أو المستثمرين ، 1٪ و 99٪ على التوالي.

    تم دفع المستحقات من المطورين الفرعيين (جميع قطع الغيار التي يبلغ عددها 109 قطع من قبل صروح إلى مطورين من الباطن قبل إصدار الصكوك) إلى شركة SPV ، الذين قاموا بدورهم بتسديد الدفعات الدورية على الصكوك للمستثمرين. وينبغي دفع الباقي للمضارب (SPV) كدفعة تحفيزية. تم استخدام هذا المبلغ بعد ذلك لإعادة شراء جزء من الفائدة المفيدة لدى حاملي الصكوك.
    وتتمثل الميزة الفريدة لهذه الصكوك في أنها قدمت ثلاث شرائح تصنيف مختلفة ، لكل منها حقوق أولوية مختلفة ومبالغ كوبونات. كانت الشرائح الثلاث A) و B و (C ذات عائد أعلى على التوالي. ﮐﻣﺎ ﺗم ﻣﻧﺢ اﻟﺷراﺋﺢ اﻟﺛﻼث أﯾﺿﺎً أوﻟوﯾﺔ ﻣﺧﺗﻟﻔﺔ ﻟﻟﻣدﻓوﻋﺎت اﻟدورﯾﺔ ﻣﻊ اﻟﺷرﯾﺣﺔ A ﻣن اﻟﺷرﯾﺣﺔ إﻟﯽ ﺷرﯾﺣﺔ B اﻟﺗﻲ ﮐﺎﻧت ﻗﺎدرة ﻋﻟﯽ اﻟﺷرﯾﺣﺔ C. الطريقة التي تم بها هيكلة الأقدمية على الدفعات الدورية والمدفوعات الرئيسية كانت تستخدم هيكل مساوام بيع زائد التكلفة حيث يتم الاتفاق فقط على المبلغ النهائي بين الطرفين. في كل تاريخ للدفع الدوري، تم سداد كل حصة بنسبة 2.5٪ من مخصص ربح الحاخام والباقي من كل من مدفوعات الأرباح والإطفاء يتم حسب الأقدمية مع مساواة بين الشرائح المستخدمة لإنشاء نتيجة الدفع غير المتكافئة. لقد كان أداء الصكوك جيداً مع الدفعات التي تم دفعها من المطورين الفرعيين إلى شركة  SPV وتم استخدامها لاسترداد الصكوك.

    عندما يتم النظر إلى الصكوك بمزيد من التفصيل، كان من الواضح أن الهيكل قد تم تصميمه ليعكس صفقات توريق متعددة الشرائح وأن حقيقة امتثالها لأحكام الشريعة كان لها تأثير محدود على أدائها. أدى استخدام توريق غير طوعي إلى إزالة القوة المالية للمصدر من الصورة طالما أنه قادر على الاستمرار في خدمة المستحقات. تم منح شهادات الصكوك التي هي أصول مدعومة بمبالغ مستحقة الدفع للبيع من بيع صروح لقطع الأراضي على مشاريع التطوير في أبو ظبي أعلى تصنيف ائتماني حتى الآن لأداة غير سيادية صادرة في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا. افريقيا) المنطقة. كما تعد هذه الصفقة فريدة من نوعها بطرق عديدة، لكن بشكل ملحوظ، بالإضافة إلى كونها أول عملية توريق على الإطلاق لطبقة الأصول هذه، تمثل أول عملية تسنيد مدعومة بالأصول خارج أبو ظبي. كما أنها أول صفقة توريق للعملة المحلية في أبوظبي. وتعد هذه الصفقة أيضًا واحدة من أكبر عمليات التوريق المتوافقة مع الشريعة في العالم.

    استنتاج

     ومن ثم يمكن فهمها بشكل عادل أن لا يمكن فصل التأمينات الإسلامية عن التطورات في سوق التوريق بشكل عام. هناك بالتأكيد إمكانات هائلة للمعاملات التقليدية والمتوافقة مع الشريعة في المنطقة. على الرغم من هذا ، لم يكن هناك سوى عدد قليل من الأوراق المالية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية حتى الآن. ويرجع هذا إلى حد كبير إلى التباطؤ الاقتصادي العالمي الذي أثر سلبا على إصدار الصكوك العالمية والأوراق المالية بشكل عام.

    وعلاوة على ذلك ، فإن التأخير من جانب شركة نخيل ش.م.ع (ذراع التطوير لدبي العالمية) في دفع التزامات الصكوك في عام 2009 قد أثر أيضاً على ثقة المستثمرين في سوق الديون بالشرق الأوسط لفترة من 2009 - 2010. أن نخيل ش.م.ع ، التي استعادت قوتها على خلفية ارتفاع أسعار العقارات في 2013 و 2014، سددت ديونها البالغة 7.9 مليار درهم ، وتواصل سداد مدفوعات صكوكها البالغة 4.4 مليار درهم إماراتي، والتي من المتوقع أن تنضج في أغسطس 2016.

    ]]>
    Tue, 18 Oct 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون طبقات أبو ظبي الجديد]]> قانون طبقات أبو ظبي الجديد

    لا شيء يضع أسناني على حافة الهاوية مثل صراخ العقارات الذي يصرخ "اشترِ الآن وادفع لاحقًا". إذا كان على المرء أن يطبق مثل هذه الإشارات من الناحية الفعلية ، أتساءل عما إذا كان التزاوج التالي الذي سيضع أسناني ، سيقرأ "اشترِ واحداً واحصل على واحد مجاناً". واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها المستثمرون في بيع وشراء العقارات خارج الخطة هي أن المشترين ليسوا متأكدين تماما من أن الشقة أو الوحدة التي تم شراؤها سوف تتحول في الواقع إلى ما تم الاتفاق عليه بالضبط.
    التحدث بشكل خالص وكامل بشأن المخاوف ، واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها أصحاب المنازل عموما في مجال (1) إدارة وتشغيل الممتلكات عند التسليم ، (2) رسوم الصيانة ورسوم الخدمات التي يجب دفعها والحقوق و ؛ ج) مصالح المالكين والمحتلين في المناطق المشتركة. مفهوم الطبقات هو المكان الذي يكون فيه للفرد أو الكيان الحق والفائدة في ملكية الفضاء المكوكي داخل منطقة مخصصة.

    بعبارة أخرى ، يُقصد بمصطلح "قانون الطبقات" تقسيم مبني للملكية أو مبنى مسور في طبقات مختلفة. ثم تنقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب المناطق المشتركة التي تشكل جزءًا من العقار.

    كانت صناعة العقارات تتوقع قوانين عقارية جديدة في إمارة أبوظبي من أجل توسيع النمو وتوقع استجابة مقاسة على تأثير تجميد إنتاج النفط المحتمل. علاوة على ذلك ، يعطي كل قانون يُعطى الأمل للناس بأنه سيحدث تغييراً إيجابياً في صون حقوقهم. وتنطوي صناعة العقارات على حصة أعلى نسبيا ، ولا يمكن لأحد أن يفترض بوضوح أنه / هي على دراية كاملة بالمنظور التنظيمي. أصدرت إمارة أبو ظبي مؤخراً القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون الجديد
    ). كان هذا التشريع الذي طال انتظاره والذي يهدف في المقام الأول إلى تنظيم صناعة العقارات في إمارة أبوظبي. ومن المتوقع أن يعطي زخما لصناعة العقارات حيث أن الأحكام المنصوص عليها في القانون الجديد توفر المزيد من الوضوح واليقين القانوني. يمثل سن قانون العقارات نقطة تحول في صناعة العقارات في أبو ظبي ، خاصة في المناطق الاستثمارية حيث كان هناك غياب واضح لقانون العقارات.

    يمكن أن يكون للظلم والطلب انعكاسات كبيرة على قطاع العقارات ، ويهدف القانون الجديد إلى معالجة هذا القلق عن طريق وضع درجة أعلى من المسؤولية على مطوري العقارات في أبوظبي. من المرجح أن يستثمر المقيمون الأجانب على المدى الطويل في السوق ويتوقع من العملاء غير المقيمين شراء راحة البال من القانون الجديد. كما سيقلل القانون الجديد من تأثير العوامل الاقتصادية الدورية المحتملة مثل تأثير تحركات أسعار النفط على أسعار العقارات مما سيخلق بيئة أقل تقلبًا لتعزيز الاستثمار والنمو في هذا القطاع.
    لقد رفع القانون الجديد مستوى الاتساق في بيانات الإفصاح وحماية المستهلك في الإمارات في أبوظبي ودبي. علاوة على ذلك ، لا يوجد فرق جوهري في الأمور التي يفوضها الطرفان. ولذلك ، فإن المطور مسؤول عن دفع تعويضات عن أي مخالفة في محتويات بيان الكشف لمدة سنتين من تاريخ نقل الوحدة إلى المشتري.

    علاوة على ذلك ، قام القانون الجديد بالتوفيق بشكل كبير بين مسؤولية المطور عن العيوب في كل من إمارة دبي وأبوظبي. ولذلك ، يكون المطور مسؤولاً عن العيوب الهيكلية في المبنى لمدة 10 سنوات من تاريخ استلام شهادة الإنجاز. بالنسبة إلى منشآت المباني المعيبة ، تكون فترة مسؤولية المطور عن استبدال أو إصلاح العيب لمدة سنة واحدة. في حين أن المتطلبات لتشكيل رابطة المالكين بين القبيلتين متشابهة للغاية ، فقد خطت أبو ظبي خطوة إلى الأمام مع إنشاء وتنفيذ مفهوم جديد. وقد نص القانون الجديد على أن يكون مدير رابطة الملاك هو المطور أو أي شخص آخر يعينه رئيس إدارة الشؤون البلدية (الإدارة
    ) للقيام بعمليات رابطة الملاك. وعلاوة على ذلك ، يتحمل المدير مسؤولية شؤون رابطة الملاك ، بما في ذلك المسؤولية عن إدارته وتشغيل المناطق المشتركة والخدمات العامة ومرافق الخدمة.

    كما طبق القانون الجديد حكما آخر ليس له صلة مباشرة بقانون الطبقات في دبي . على الرغم من أنه ليس لدينا حتى الآن أي توجيهات واضحة بشأن نيتها أو تنفيذها ، إلا أننا نعتقد أن هناك فرصًا محتملة لمطوّري البرامج الإبداعية. في أبوظبي ، يحق لجمعية الملاك تملك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات ذات الصلة بخطة الطبقات الخاصة بها ومنح الحقوق الحصرية على المناطق المشتركة.
    الملامح الرئيسية للقانون الجديد

    يقدم قانون العقارات الجديد عددًا من الميزات الجديدة الرئيسية للقوانين المنظمة للتطورات متعددة المملوكة، بما في ذلك:

    •  تحديد اتجاهات المساحين لتوحيد منهجية قياس المساحة المستخدمة من قبل المطورين ؛
    • أحكام لتشكيل اتحادات المالكين التي يمكن أن تحمل ملكية مشتركة ضمن التطويرات المملوكة للتكاثر وتكون مسؤولة عن إصلاحها وصيانتها. في دبي ، يوجد لدى كل جمعية من مالكيها صيغة محددة للدستور ، وقد تكون جمعية الملاك نفسها عضوًا في جمعية أصحاب أصحاب أعلى ، مما يسمح بتسجيل مخططات الطبقات الطبقية ؛
    • أحكام القسم الفرعي من العنوان إلى وحدات والمناطق المشتركة. في دبي ، يفكر قانون الطبقات في التقسيم "الحجمي" للمبنى إلى مكونات محددة. وهذا مهم بشكل خاص للتطورات متعددة الاستخدامات التي تشمل فندقًا حيث يرغب مشغلو الفنادق في تجنب كونهم جزءًا من هيكل جمعية المالك ؛
    • المتطلبات الجديدة لبيع وتسويق الوحدات الجاهزة ، بما في ذلك ملكية المطور وحقوق التطوير على أرض المشروع ، وإنشاء حساب الضمان ، والتسجيل والموافقة على خطط التطوير الرئيسية من الإدارة. نظراً للقيود المفروضة على عمليات السحب من الضمان ، سوف يضطر المطور إلى التمويل الذاتي (أو الحصول على تمويل قرض) لتمكين المشروع من الوصول إلى 20٪ من أعمال البناء ؛
    • تزويد المشترين الخارجين عن الخطة بحقوق إنهاء صريحة في حالات "الإجحاف الكبير لحقوقهم". على الرغم من تقديم بعض الأمثلة على ما يشكل "تحيزًا جوهريًا" ، إلا أن هذه القائمة ليست شاملة. ولذلك، فإننا نوصي المطورون بتوفير الحد الأقصى من الإفصاح للمشترين لتجنب أي مطالبات محتملة من قبل الأخير فيما يتعلق بأي تحيز جوهري ؛
    • على غرار الموقف في دبي ، سيكون هناك شرط عام بأن يتم إرفاق "بيان الكشف" باتفاقية البيع والشراء التي توفر المعلومات المحددة. سيتم تحديد شكل بيان الإفصاح هذا في اللوائح على الرغم من أنه من المتوقع أن يكون هذا مماثلاً للنموذج المحدد في دبي
    •  الأحكام الخاصة بالفرض التلقائي لرهن يتم إيداعه على وحدة عقارية في حالة رسوم الخدمات غير المدفوعة. لدى دبي امتياز مماثل على الرغم من أن تطبيق هذا الامتياز قد أثبت أنه صعب ، لذا سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كان الشيء نفسه قد تطور في أبوظبي. و
    • لدى المطور الآن مسؤولية صريحة (10 سنوات) عن السلامة الهيكلية للمبنى ، مع فترة مسؤولية عيب لمدة عام. هذا يشبه الموقف في دبي.

    استنتاج

    في ضوء ما سبق ، يمكن أن نستنتج أن قانون طبقات أبو ظبي الجديد اعتمد على عدة أحكام مماثلة في قانون طبقات دبي. ومع ذلك ، فقد تبنى أبو ظبي نهجا متميزا فيما يتعلق بحقوق المالكين في امتلاك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات فيما يتعلق بخطط الطبقات الخاصة.

    كما ذكرنا ، فإن ذلك سيعطي قوة دافعة لصناعة العقارات في إمارة أبوظبي ، حيث شعر بالغيب بشكل خاص في مناطق الانتعاش. ويمكن تصنيف مسؤولية المطورين إلى حد العيوب الهيكلية كميزة مميزة بموجب القانون الجديد.

    ]]>
    Thu, 28 Jul 2016 10:00:00 GMT
    <![CDATA[العصف الذهني: قبل شراء عقار في أبو ظبي]]> نفذت حكومة أبوظبي العديد من القوانين واللوائح المتعلقة بقطاع العقارات في الآونة الأخيرة. شهدت إمارة أبو ظبي نمواً هائلاً في السنوات القليلة الماضية. تم الآن نشر قانون العقارات الجديد - رقم 3 لعام 2015 بتنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي - وهو ساري المفعول اعتبارًا من يناير 2016. وستظل النزاعات التي تؤثر على الممتلكات العقارية وأصحاب المنازل عاملاً مهماً للاحتمالية. أصحاب المنازل يرمون المنشفة. سيكون إدخال إدارة الأراضي وسلطة تنظيمية في أبو ظبي (على غرار دائرة الأراضي والأملاك العقارية في دبي) خطوة إلى الأمام لوقف هذا التردد من قبل المستثمرين. مع تنفيذ مثل هذه الإدارة المخصصة والآلات التي أنشئت فقط لغرض التعامل مع تسجيل الملكية والعقبات من شأنها بالتأكيد تعزيز وحماية حقوق المستثمرين وأصحاب المنازل عموما. العقارات كانت ولا تزال دائماً ، قطاعاً يتمتع بالاستقرار وإمكانيات عالية للنمو. من خلال إنشاء إدارة الأراضي وسن السلطة التنظيمية ، فإن هذا الاستقرار والإمكانات ستكون غير قابلة للارتداد ومقاومة إلى مستوى من التغيرات الاقتصادية والسوقية.
    تهدف قوانين الملكية الجديدة في أبوظبي بشكل أساسي إلى تأمين وتعزيز الشفافية في تعاملات القطاع العقاري. كما ينص القانون الجديد على الاحتفاظ بسجل لتسجيل جميع الوثائق والمعاملات المتعلقة بالتطوير العقاري. إدارة مثل هذا السجل من شأنه أن يضمن حقوق المشترين. وستمكن لجنة السجل السلطات من متابعة جميع معاملات الوحدات العقارية المباعة خارج الخطة. وهذا من شأنه التركيز والتعامل مع قضايا مثل فشل المطورين في تنفيذ المشروع وعقود الشراء. الهدف الأساسي من هذه اللوائح هو حماية حقوق المطورين والمستثمرين. كما يشرح القانون حقوق وواجبات الأشخاص المختلفين في القطاع العقاري مثل المطور والوسيط والمثمن وغيرهم.

    العوامل التي يتعين النظر فيها - في حين شراء العقارات

    الاستثمار في العقارات الجاهزة في إرتفاع في إمارة أبوظبي. شراء ممتلكات خارج الخطة من شأنه أن يمكّن مشتري المنازل من الحصول على وحدات بأسعار مناسبة ، كما أنه وسيلة للحصول على مجموعة من الميزات أو موقع معين حيث أن الاختيار سيكون محدودًا بمجرد بدء الإنشاء. لذلك ، من السهل أن نتصور أن معدل الخطر الذي ينطوي عليه شراء مثل هذه العقارات خارج الخطة سيكون في نهاية المطاف أعلى من شراء وحدة من مشروع متطور. يجب إجراء العناية الواجبة حول تفاصيل المطور. يجب أن تؤخذ في الاعتبار عملية الإنشاء وقدرة المطور على إكمال هذه العملية. قبل شراء ممتلكات خارج الخطة ، يجب على المشتري النظر في:

    •  الرخصة التجارية: يجب على المشتري التأكد من أن مطور العقارات خارج الخطة هو كيان تم تسجيله لدى دائرة التنمية الاقتصادية في أبو ظبي ( (DED
    •  اتفاقية الشراء: يجب على المشتري أيضا أن يلاحظ تاريخ الانتهاء من المشروع والتعويض الذي سيتم منحه في حالة عدم الانتهاء من المشروع في هذا التاريخ المذكور. كما يتناول القانون الجديد متطلبات قانون الضمان (الموضحة أدناه) ويجب على المشترين التأكد من أن المشروع لديه حساب ضمان.
    • عندما تقوم بشراء عقار مؤثث ، تأكد من أن الجدول الزمني الذي يصف الأثاث والتجهيزات الخاصة بالممتلكات يتم رسمه وتحديد الموعد النهائي المناسب للتأثيث من قبل الأطراف.

    لا توفر جميع الأماكن في أبوظبي للمغتربين خيار شراء عقارات التملك الحر. تسمح قوانين العقارات في أبوظبي للمقيمين بشراء عقارات في مناطق محددة بالإمارة تعرف باسم "مناطق الاستثمار" (مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات وشاطئ الراحة وما إلى ذلك). ومن ثم ، أولاً ، من الضروري للمشترين الوافدين تحديد ما إذا كانت العقارات التي ينوون شراؤها في إحدى مناطق الاستثمار. إذا لم يكن العقار في إحدى مناطق الاستثمار ، فلن يتمكن المغترب من الحصول على حقوق التملك الحر. ثانياً ، يجب على المشترين التأكد من أن البائع يمتلك ملكية العقار ، وله حق غير منازع لبيع تلك الممتلكات ، حيث أن الملكية في العنوان لا يمكن نقلها إلا من بائع شرعي. ثالثا ، يجب على المشتري القيام بالتفتيش المفصل والتحقق من حجم وتفاصيل العقار والتأكد من أنه لا يتم الاحتيال عليه أو تضليله بأي شكل من الأشكال. يجب على المشتري ممارسة درجة معقولة من الحذر لتحديد ما إذا كان هناك أي امتيازات أو رهن عقاري على الممتلكات التي يتم الحصول عليها. إذا كان الأمر كذلك ، ما إذا كان مثل هذا الرهن العقاري سيتم تسويته فعليًا قبل نقل الملكية من البائع إلى المشتري. يجب على المشتري أيضا أن يرى في الإيجار الحالي للممتلكات حيث أن البيع سيخضع بعد ذلك لحقوق الإيجار. تعتبر العناية الواجبة على جزء من المشتري مهمة للغاية لتجنب أي ضيق مستقبلي.

    حقوق التأجير

    الملكية الحرّة تعني أن الحزب يمتلك الهيكل والأرض بشكل دائم. هذا يعني أن الملكية تدوم إلى الأبد وهي مطلقة. سيتم تسجيل اسم هذا المالك باسم "مالك الأرض" في السجل. يحق لمالكي التملك الحر بيع الممتلكات وتأجيرها ووراثتها عند وفاة المالك في حين أن الإيجار هو عندما يأخذ طرف مصلحة في عقار لفترة تصل إلى 99 سنة. في الأساس ، هو شراء الحق في شغل ممتلكات لفترة طويلة من الزمن. عند الانتهاء من هذه الفترة ، تعود الملكية إلى مالك الأرض. لدى صاحب عقد التأجير خيار تجديد العقد في نهاية فترة العمل.
    حق الانتفاع: حقوق الانتفاع محددة بموجب المادة 1333 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن القول أن المستأجر لديه حقوق الانتفاع على الممتلكات عندما يكون مالك هذه الممتلكات قد أبرم اتفاقية حق الانتفاع مع المستأجر حيث يُسمح للمستأجر باستخدام العقار شريطة أن تظل هذه الممتلكات في حالتها الأصلية / حالتها الأصلية. ولكن سوف يعفى البلى والعقل من الممتلكات. اتفاق الانتفاع هو عموما لمدة 50 عاما ما لم يذكر خلاف ذلك. سيتم إنهاء اتفاقية الانتفاع بسبب تدمير الممتلكات المستأجرة أو التنازل من قبل المنتج المنتفع أو شراء الأرض المستأجرة من قبل منتفع الانتفاع أو حتى بأمر من المحكمة.

    حق المساطحة: حقوق المساطا محددة بموجب المادة 1353 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمنح حق المساتحة لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة حيث يتم منح الحق في بناء مبنى أو لزراعة أراضي أخرى لمدة 50 عامًا. صاحب المسطرة ، في الأساس ، له الحق في استغلال وتطوير هذه الممتلكات. اتفاقية مساطحة هو لمدة أقصاها 50 سنة ويمكن إنهاؤها من قبل أي من الطرفين مع إشعار مسبق قبل سنتين ما لم يتفق على خلاف ذلك. سيتم اعتبار اتفاقية المساطحة منتهية عند انتهاء فترة المسطرة أو شراء العقار المؤجر من قبل حامل المسطرة. يجب تسجيل اتفاقية الانتفاع والمساتحة. في حالة عدم تسجيل الاتفاقية ، لن تكون الأطراف الثالثة ملزمة بالاتفاقية وستلزم أطراف العقد فقط على أساس تعاقدي محض.

    حساب الضمان

    يفرض القانون الجديد إنشاء "حساب ضمان مشروع" في بنك معتمد. يجب فتح هذا الحساب من قبل المطورين لكل مشروع بعد الحصول على موافقة من إدارة الشؤون البلدية في أبو ظبي. سيتم إيداع الأموال المدفوعة من قبل مشتري العقارات غير المخطط لها مقابل دفع ثمن الوحدات في المشروع في حساب ضمان المشروع. لا يمكن استخدام حساب ضمان المشروع لأي غرض آخر غير الإيداعات من قبل المشترين ، وسيتم الإفراج عن المبالغ في هذا الحساب للمطورين فقط إذا كان العقار يتطور وفقًا للجدول الزمني. سيضمن إعداد هذا الحساب اكتمال الملكية في الوقت المحدد دون إزعاج المشترين. وتتمثل أغراضه الرئيسية في التأكد من تلبية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها ومنع فشل إنجاز المشاريع من قبل المطورين. حساب الضمان ليس هو نفسه حساب ضمان المشروع ولكن كلاهما له أوجه تشابه لا يمكن إنكارها حيث تم إنشاؤها من قبل المطورين لحماية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها.

    استنتاج

    ينص القانون الجديد على وضوح كبير في الأحكام المتعلقة بالبائع والمشتري وحتى الممولين. ومن المرجح أن تشجع هذه الخطوة المستثمرين بشكل بارز ويبدو أن سوق العقارات واعدة في السنوات القادمة.

    سيواصل محامو العقارات لدى إس تي إيه في أبوظبي مشاركة المزيد من الأفكار والتحديثات حول قوانين العقارات في أبوظبي في الإصدارات القادمة من كورت أنكورت.

     

    ]]>
    Mon, 14 Mar 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[تمويل المشاريع - تمهيد]]> يتزايد تمويل المشاريع كأسلوب تمويل أي فكرة تطويرية في البلدان النامية بشكل سريع بسبب سعيها للحصول على التنمية الصناعية وتحسين مرافق البنية التحتية. وعادة ما تمول مشاريع البنية التحتية أو المشاريع المتعلقة بصناعة الطاقة من قبل الحكومة من خلال الأموال العامة منذ الأزمنة التاريخية بسبب الحجم الضخم لاستثمار رأس المال الأولي المطلوب. تقوم الحكومات بإدخال الأطراف الخاصة في مشاريع البنية التحتية الكبرى من خلال ترتيبات الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) مع الأخذ في الاعتبار الصيانة على المدى الطويل للمشاريع واستثمار الأموال العامة في مشاريع أخرى. ويمكن أن تكون الحوافز الأخرى للحكومة ، في جملة أمور، إدخال تكنولوجيا جديدة وخصخصة بعض القطاعات لأسباب تتعلق بالسياسة العامة وكفاءة في عمليات نظم البنية التحتية.

    إن تمويل المشروع عملية معقدة تشمل مختلف الأطراف والمراحل والعملية والآثار القانونية والمالية التي تنطوي عليها العملية. علاوة على ذلك ، وبالنظر إلى حدود المنشور الحالي ، سنوضح الجوانب الأخرى لهذا العمل في مجلدات لاحقة من منشوراتنا. تبرز هذه المقالة الحساب الموجز لماهية التمويل العام وفهم الأطراف المعنية.

    يُعرّف تمويل المشروع على أنه "تمويل البنية التحتية طويلة الأجل ، والمشروعات الصناعية والخدمات العامة القائمة على أساس مالي غير رجعي أو مالي محدود حيث يتم سداد دين المشروع وحقوق الملكية المستخدمة لتمويل المشروع من التدفق النقدي الناتج عن المشروع."

    ويسمى تمويل المشروع بملاذ محدود أو عدم الرجوع حيث أن الحجم الرئيسي للتمويل مستمد في الغالب من الإيرادات المتأتية من المشروع نفسه وليس من أي شكل من أشكال رأس المال. تتم مناقشة جدوى المشروع في مرحلة ما قبل التطوير التي تشمل مخاوف مثل ملكية مالك الأصول ، تقديرات توليد الإيرادات ، توليد الأرباح والمرافق ، وما إلى ذلك أثناء التخطيط والاجتهاد المالي اللازم. لكن المخاوف في تمويل المشروع تبدأ بالتوفيق بين مصلحة مختلف الأطراف المشاركة في التمويل. الأطراف في تمويل المشروع متنوعة ومستقلة لها اهتمامات مختلفة في المشروع. في مرحلة ما قبل التطوير ، يتعين على الأطراف تقييم الجدوى المالية والجدوى الفنية. إن الفهم العام لهدف كل طرف من وراء المشاركة في مثل هذا التمويل أمر ضروري لإقامة مفاوضات حكيمة. يتم سرد الأطراف ودورها العام جنبا إلى جنب مع بعض الهدف المحتمل أدناه:

    1. الحكومة المضيفة

    حكومة البلد التي من المخطط أن يكون مقر المشروع المقترح لها والتي ستصدر جميع التصاريح والتصاريح والتراخيص والإعانات ذات الصلة ، إن وجدت ، للمشروع. وعادة ما تكون الحكومة المضيفة سلطة التعاقد عن طريق الدخول في اتفاق المشروع و / أو تنفيذ عملية تقديم العطاءات لتخصيص المشروع لطرف خاص وبعد ذلك إما تسليم المشروع من أجل التطوير وكذلك الصيانة اللاحقة. يجوز للحكومة المضيفة أن تسمح للطرف الخاص بتطوير المشروع ، إما بشكل جماعي أو غيره ، أو تحت الملكية العامة بعد تطوير المشروع بمجرد استلام العائد على استثماراته من قبل الطرف الخاص أو اتخاذ قرار باستعادة الملكية في حالة الفشل القطاع الخاص لتسليم المشروع. وقد تقتصر مشاركة الحكومة المضيفة في المشروع أيضًا على منح الموافقة على المشروع ، ومنح الامتيازات الضريبية المختلفة و / أو كونها شريكًا في المشروع. يسمح الطرف الخاص الذي يمول المشروع للحكومة المضيفة بتخصيص الموارد في مجالات أخرى من النفقات. يمكن أن تكون الحكومة المضيفة طرفاً في العديد من الاتفاقيات الخاصة بالمشروع فيما يتعلق بتوريد الكهرباء أو الماء أو أي مواد خام أخرى والواردات المطلوبة.

    2.  شركة المشروع

    وتسمى أيضًا السيارة ذات الأغراض الخاصة (يشار إليها فيما يلي باسم SPV). يتم إنشاء هذه الشركة لغرض وحيد من المشروع. يمكن أن يكون تأسيس شركة لهذا الغرض أو شراكة محدودة عادة ما يكون تعادل القوة الشرائية. غالباً ما يتم إنشاء هذه الشركة في البلد المضيف حيث يهدف المشروع إلى تنفيذها. تعد شركة SPV مركز جميع الاتفاقيات وتمويل المشاريع. يمتلك SPV ويديره الرعاة / المساهمين. يتم استخدام SPV لتمويل مشروع كبير دون تعريض شركة للخطر أو عزل الشركة الأم من المخاطر المتعلقة بالمشروع عن طريق تحويلها إلى مستثمرين آخرين. يسمح برنامج SPV في تمويل المشاريع للمساهمين بالاحتفاظ بخصوم المشروع "خارج الميزانية". تحتاج مثل هذه البنية خارج الميزانية العمومية إلى مراجعة القوانين المعمول بها لفهم مدى انطباقها في البلد المضيف للمشروع وإدماج SPV  تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقية المشروع لتحديد درجة المشاركة من جانب الحكومة المضيفة ومواصلة تحديد الحقوق والالتزامات خلال مدة اتفاقية اتفاقية الامتياز. قد تدخل الحكومة المضيفة و SPV في اتفاقيات مختلفة لمراحل مختلفة. ستدخل الحكومة المضيفة في اتفاقيات شراء العقارات أو شراء المنتجات مع SPV بعد الانتهاء من المشروع.

    3. الرعاة

    الرعاة هم مساهمون مساهمون و / أو مالكو المشروع. الهدف الرئيسي هو كسب الأرباح إما عن طريق عوائد استثمار بسيطة عالية تسمى كجهات راعية مالية أو عن طريق بيع منتجات الشركة الأم التي تقع عادة تحت فئة الرعاة الصناعيين حيث يرتبط المشروع بنشاطهم التجاري. ومع ذلك ، يمكن أن تكون هناك عوامل مختلفة تقوم على أساسها الجهات التي تدخل في تمويل المشروع وتشمل تقاسم المخاطر في الاضطلاع بالمشروع وتنفيذ المشروع خارج الميزانية العمومية ، والدخول في نشاط جديد عن طريق التنويع وغيرها من الخطط الاستراتيجية الأخرى. قد تكون الجهات الراعية طرفًا واحدًا أو كونسورتيوم. يمكن أن يكون هناك رعاة عموميون مثل البلديات أو الوكالات أو الشركات التي تهدف إلى تحقيق الرفاهية أو المنفعة العامة. وبما أن الرعاة هم أصحاب الأسهم ، فإنهم يتحملون أقصى مخاطر المشروع ويكسبون أيضاً الجزء الأكبر من الأرباح وهو المشروع الناجح. يدخل الرعاة في اتفاقيات الإدارة والمساهمين أو اتفاقيات الخدمات مع SPV.

    4. المقرضين

    المقرضين هم في المقام الأول البنوك التجارية الكبيرة ، وطنية أو دولية. وبالنظر إلى الحجم الكبير للاستثمارات ، هناك في كثير من الأحيان نقابة تتكون من مجموعة من المقرضين. ويشمل ذلك البنوك الاستثمارية وحاملي السندات والوكالات المتعددة الأطراف. المقرضون في تمويل المشروع لديهم فقط اللجوء إلى أصول المشروع في متناول اليد. طبيعة الأمن يعتمد على المفاوضات واتفاقات القروض الموقعة بين SPV والمقرضين. يجوز للمقرضين أيضًا إنشاء حق ضد أطراف بخلاف شركة SPV والجهات الراعية مثل مشتروات الشراء للتأكد من شراء كمية متفق عليها من المشتريات وشركات المقاولات / المقاولين لاستكمال البناء وفقًا للمعايير ومعايير الأداء المطلوبة من خلال تقديم ضمانات إكمال وفقًا لما هو متفق عليه . يجب ذكر هذه الحقوق صراحة في الاتفاقيات بين الطرفين مباشرة. يجب تخطيط الهيكل الأمني ​​الشامل على أساس مراجعة القوانين مثل ملكية قوانين الملكية العقارية حيث أن ممتلكات المشروع هي الأصول الوحيدة المتاحة وقوانين الإفلاس وأي قوانين مالية أخرى لأنها قد تعرقل قابلية الحقوق الضمانية للمقرضين. يجب أن يلاحظ المقرضون الآخرون أنه غالباً ما تكون هناك حقوق ارتداد متاحة مع الحكومة المضيفة لمنع إهمال وتعليق أي خدمات عامة ، مما يمنح الحكومة المضيفة الحق في استعادة الملكية على أعمال المشروع أو تطورات المشروع. بما أن المقرضين في نقابة ، يجوز للمقرضين تعيين وكيل لتمثيل مصالحهم.

    يمكن لوكالات الائتمان متعددة الأطراف مثل البنك الدولي ، والبنك الآسيوي للتنمية ، والمؤسسة المالية الدولية ، وهكذا دواليك أن تضمن الحماية من المخاطر الإقليمية للبنوك التجارية مثل المخاطر السياسية. يجوز لوكالات ائتمان التصدير أيضا إقراض المال لتعزيز هذه الصناعة.

    أطراف أخرى

    المشترون: وفقًا لاتفاقية الشراء ، سيكون المشتري ملزمًا بشراء منتجات المشروع مسبقًا التي توجد عادة في منتجات صناعة الطاقة.

    المقاولون: سوف تتطلب المشاريع المتعاقدين لأغراض مختلفة ، وبالتالي الدخول في مختلف الاتفاقات المختلفة مع الأطراف كمقاولين لأشغال البناء بموجب اتفاقات البناء التي تضمن الاستيفاء والتزامات في الوقت المناسب من حيث الأضرار المصفاة للتأخير. يدخل مقاولو البناء في التصميم ويقومون بتنفيذ العمليات والصيانة (P & M) بموجب اتفاقية P & M بين شركة SPV والمشغلين وعقود الهندسة والمشتريات والبناء (EPC) للأعمال المحددة.

    الموردين: يعتبر المورد طرفًا مهمًا في المشروع من حيث الدعم الفني والتقديرات المالية حيث تؤثر التأثيرات السعرية على أعمال المشروع بالكامل. يمكن أن تكون اتفاقية التوريد لأي متطلبات خلال المشروع مثل المواد الخام. قد تكون الاتفاقية ، بمعنى ما ، اتفاقية شراء شرائية لشركة SPV. تحتاج اتفاقيات التوريد إلى اعتبارات السعر المختلفة التي لها آثار على عائدات المشروع في مراحل مختلفة. الاتفاقات المتعلقة بمبيعات النفط والغاز التي يطلق عليها عادةً اتفاقية مبيعات الغاز هي أيضاً اتفاقيات توريد من وجهة نظر SPV. إن التحليل الواقعي لنضوب مثل هذه الموارد الطبيعية يحتاج إلى التمحيص أثناء التفاوض على الاتفاقية. كما يتم ممارسة بيع محفظة الاحتياطيات في المملكة المتحدة مع اتباع ممارسة أقل في الدول النامية.

    تحتاج SPV إلى جانب أطراف أخرى إلى مستشارين قانونيين وماليين للتوفيق بين مصالح الأطراف والمفاوضات مع العديد من الأطراف من خلال مراعاة الهدف الرئيسي لمؤسسة SPV أثناء تنفيذ المشروع ، سواء كان ذلك ببساطة استثمارًا ماليًا لتحقيق الربح أو العمل في يتماشى مع الخطط الإستراتيجية للشركات لتطوير الأعمال والجمعيات. تحتاج مراحل تمويل المشروع وعوامل الخطر في تمويل المشروعات من وجهة نظر مختلف الأطراف إلى تقييم دقيق وسيتم تناولها في منشور لاحق.

    ]]>
    Mon, 14 Mar 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[أهم المبادئ التي قررتها محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية في الفترة من 2009 حتى 2012 ]]>  

    أهم المبادئ التي قررتها  محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية

    في الفترة من 2009 حتى 2012 

     

    كلنا يعلم تأثير الأزمة المالية العالمية على تنفيذ المشروعات العقارية في دبي وتأخيرها لبعض الوقت بل وإلغاء البعض الآخرمنها ، وهو ما أدى بالمستثمرين المشترين على الخارطة إلى التوقف عن دفع الأقساط في المواعيد التي كانت مقررة والمطالبة بفسخ عقد البيع والشراء والمطالبة بالتعويض عن التأخير كذلك ، ونظرا لزيادة عدد تلك القضايا فلقد خصصت محاكم دبي دوائر عقارية خصصت فقط للفصل في تلك الدعاوى المتعلقة بالعقارات، ونظرا لتعدد تلك الدوائر ولعدم وجود سوابق قضائية في هذا المجال وخصوصا ما يتعلق بالتسجيل المبدئي في ظل القانون رقم 13 لسنة 2008 ، وما نص عليه من بطلان العقد لعدم تسجيله في السجل المبدئي سواء تم توقيع العقد قبل أو بعد صدور القانون ،وكذلك ما يتعلق بشرط التحكيم ومدى اختصاص المحاكم بنظر الدعوى ببطلان عقد البيع المتضمن شرط التحكيم لعدم تسجيله في السجل المبدئي ،  فلقد اختلفت اتجاهات تلك الدوائر ومن ثم أحكامها وكذلك اختلفت من بعدها دوائر محاكم الإستئناف إلى أن وصلت تلك الأحكام إلى محكمة التمييز بدبي التي أرست العديد من المبادئ في هذا النوع من القضايا .

    وبما أن محكمة تمييز دبي تعتبر أعلى محكمة في التنظيم القضائي في دبي وأحكامها بما تتضمنه من مبادئ قانونية تعتبر ملزمة للمحاكم الأدنى ويجب عليها اتباعها بحيث أنه يتم نقض الحكم الذي يخالف ما استرقت عليه محكمة التمييز .

    ولحداثة وأهمية تلك المبادئ في القضايا العقارية فإننا راينا ان نبرز أهم تلك المبادئ فيما يلي:-

    أولا :- أحكام محكمة التمييز فيما يتعلق بالتسجيل المبدئي طبقا للقانون رقم 13 لسنة 2008 .

    حيث صدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 -  والذي نص على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون خلال ستين يوماً وإلا كان باطلا  .

    • وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون  وإلا كان باطلا .

    حيث ان محكمة التمييز قد استقرت على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى  سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل حيث قضت بأنه (( أن مفاد المادتين (3 ،5 ) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى في إمارة دبي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل ومن مقتضى ذلك ولازمه أن مجرد إمتناع هؤلاء عن تقديم طلب التسجيل ومن ثم عدم تسجيل التصرف في السجل المبدئى يبطل التصرف بإعتبار أن التسجيل هو إلتزام قانوني فرضه المشرع على البائعين فإن ثبت عدم قيامهم به قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها ببطلان التصرف. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق وعلى نحو ما حصله الحكم المطعون فيه منها أن التعاقد الذي تم بين الطرفين بموجب إتفاقية الحجز المؤرخة 22-1-2008 كان بين المطعون ضده كمشتري وبين الطاعنة بالأصالة عن نفسها كبائعة وحرر على نموذج معنون بإسمها التجاري وموقع من ممثلها ومختوم بخاتمها ولم يرد في تلك الوثيقة أو في سندات القبض الصادرة عنها والمرفقة أيضاً بملف الدعوى ما يشير من قريب أو بعيد إلى أنها أبرمت هذا التعاقد بصفتها وكيله عن مطور آخر رئيس بموجب وكالة عامة كما وأن الأوراق قد خلت من دليل على قيامها بإتخاذ إجراءات تسجيل التصرف الصادر منها للمطعون ضده ببيع الوحدة العقارية المباعة له على الخارطة في السجل العقاري المبدئى بحسب ما أفادت به دائرة الأراضي والأملاك بكتابها المؤرخ 6-1-2010 والمودع أيضاً بملف الدعوى وبالتالي فإنه يتعين القضاء ببطلان هذا التصرف لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئى ، وبإلزام الطاعنة برد ما قبضته من الثمن ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه بل وفيه الرد المسقط لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به بسبب الطعن ومن ثم بات هذا الطعن قائماً على غير أساس. ))

                  حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 279 طعن عقاري

    • ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك .

    ولقد تصدت محكمة التمييز لتفسير وتطبيق هذا القانون واستقرت على أن ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك حيث قضت ((مفاد النص في المواد2 , 3, 5 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون - وان المكلف بتقديم طلب التسجيل لدائرة الأراضي والأملاك هو المطور ويقتصر دوره على تقديم هذا الطلب على النموذج المعد لهذا الغرض مستوفياً البيانات والمستندات اللازمة وفقاً للأصول والإجراءات المتبعة لديها, إذ ليس هو الجهة المناط بها التسجيل, وإنما أنيطت مهمة التسجيل بالدائرة المشار إليها وهي وشأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة الرقابة والإشراف على السجل العقاري حفاظاً عليه وحفظاً لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف, وأن ميعاد الستين يوماً المنصوص عليها في هذه المادة هو ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له أو تراخيه في تقديم طلب التسجيل خلاله, ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الإطلاق, وهو ما قصده المشرع وهدف إليه اتساقاً وانسجاماً مع مبدأ حجية السجل العيني, وأن التراخي والإبطاء في تقديم طلب التسجيل لا يمتد إلى ما لا نهاية بل هو مقيد بأمد محدود غايته قبل ان تصدر محكمة الاستئناف حكمها في الدعوى. )) 

                            حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 19-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 4 طعن عقاري

     

    • التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري في السجل العقاري يقابله التزام المشتري بدفع الثمن 

    كما أن محكمة التمييز لم تقض بالبطلان لمجرد عدم التسجيل بحيث إذا ثبت لديها أن المشتري لم يلتزم دفع الثمن في الموعد المتفق عليه فلا يكون له حق طلب البطلان لعدم تنفيذ التزاماته وقضت بأن  التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئييقابل التزام المشتري بدفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك . 

    حيث قضت بأنه (( يدل النص في المادة الثالثة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطة في السجل العقاري المبدئي. ويلتزم بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي كما هو الحال في حالة شرائها مباشرة من المطور، الا انه - وفقاً للمواد 246 و511 (2) و556 من قانون المعاملات المدنية - يقابل التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي دفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع وكي يتمكن من التصرف في الوحدة المباعة له طبقاً للمادة السادسة من قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي السابق الإشارة إليه. وإن الأصل في تحديد ميعاد دفع الثمن يكون بالاتفاق بين الطرفين المتبايعين، فان لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فان المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل المطالبة بتسجيل الوحدة المباعه في اسمه في السجل المبدئي، أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك. وترتيباً على ذلك يحق للبائع أن يمتنع عن تنفيذ التزامه باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل ملكية الوحدة العقارية المباعة في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي إذا لم يقم الأخير بتنفيذ التزامه بأداء الثمن ما لم يتفق على خلاف ذلك بتأجيل دفع الثمن أو بتقسيطه إلى تاريخ لاحق لتاريخ البيع وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع من الواقع المطروح عليها في الدعوى.)) 

                      حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 122 طعن عقاري

     

    • عدم جواز التحكيم في بطلان العقد لعدم تسجيله باعتباره من المسائل المتعلقة بالنظام العام 

    بما أن بعض عقود البيع والشراء على الخارطة قد تضمنت شرط التحكيم فقد لجأ البعض إلى رفع دعوى بطلان العقد أمام المحاكم ببطلان العقد لعدم تسجيله وقضت بعض دوائر الدرجة الأولى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم  إلا أنه بعرض تلك الأحكام على محكمة التمييز استقرت على أن دعواى البطلان لعدم التسجيل لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، حيث قضت بأنه (( المقرر أنه لا يجوز الصلح في المسائل المتعلقة بالنظام العام ، ومن مقتضى الفقرة الرابعة من المادة 203 من قانـون الإجـراءات المدنية أنه لا يجـوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح ، ومن ثم فإن التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطه دون الالتزام بما أوجبه المشرع بنص آمر - هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي - لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، لما كان ذلك ، وكان عقد البيع موضوع الدعوى محله وحدة عقارية مباعة على الخارطة ، والطاعن استند في طلب بطلانه إلى أحكام المادة 3 من القانون المشار إليه وهي من القواعد المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز أن يرد الصلح عليها وبالتالي لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم - مما لازمه - أن شرط التحكيم الوارد في العقد لا يمتد أثره إلى الدعوى ولا يجوز للشركة المطعون ضدها التمسك به وكان الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي الذي قضى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، وكان يتعين عليه أن يقضي في موضوع الاستئناف بإلغاء ذلك الحكم وأن يعيد الدعوى إلى المحكمة الابتدائية لتفصل فيها ، وإذ لم يفعل ذلك فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه .

                حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 04-12-2011 في الطعن رقم 2010 / 249 طعن عقاري

    • خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، وتقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري .

    حيث أن هناك بعض عقود الحجز تضمنت بيع وحدات عقارية على الخارطة ولكن لم تتضمن تاريخ التسليم وعند رفع المشتري دعوى بالفسخ تدفع المدعى عليها بعدم وجود تاريخ للتسليم ، إلا أن محكمة التمييز تصدت لذلك وقضت بأن ذلك لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤبدة حيث قضت بأنه (( إذا كان خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع أو اشتمال العقد على نص بتعليق ميعاد الانجاز على تسليم الأرض، لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، كما أن تقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري ولا يفضى إلى رفض طلب الأخير بفسخ العقد لعدم التنفيذ، وأن التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه والذي يرقى إلى مستوى التقصير الذي يعطى الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد أو طلب التعويض من عدمه هو مما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. )) محامون في دبي.

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 20-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 197 طعن عقاري

    وكذلك قضت بأنه ((النص في الماده 246و247و272 من قانون المعاملات المدنيه مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه نظراً لطبيعة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة وضماناً للمحافظة على حقوق المشترين ، ألقى المشرع على المطور التزاماً بالبدء في تنفيذ المشروع خلال مهلة لا تزيد عن ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع من الجهات المختصة ، فإذا إنقضت هذه المدة دون قيامه بالبدء في تنفيذ المشروع بدون عذر مقبول ، أو إذا ثبت عدم جديته في تنفيذ المشروع أو عجزه عن تنفيذ المشروع بسبب إهماله أو أعرب عن رغبته في عدم التنفيذ ، فإنه يحق للمشتري أن يحبس الثمن أو جزءاً منه عن المطور واللجؤ إلى المحكمة المختصة بطلب فسخ العلاقة التعاقدية واسترداد ما دفعه من ثمن المبيع . )) 

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 25-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 60 طعن عقاري

    • التزام المطور بإتباع الخطوات المنصوص عليها في الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 في إحالة خلال المشترى بأي من التزاماته .

     

    بما أن العقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز نقضه إلا طبقا للقانون وكانت الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 تنص على الإجراءات الواجب على المطور اتخاذها في حالة إخلال المشترى بأي من التزاماته المنصوص فقد استقرت محكمة التمييز على أنه لا يجوز للمطور فسخ العقد من تلقاء نفسه بسبب إخلال المشتري بأي من التزاماته وإنما يجب عليه اتباع تلك الإجراءات حيث قضت ((مفاد النص في صدر المادة 11 سالفة البيان أنه في حالة إخلال المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الألكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية وإذا إنقضت المهلة المحددة دون قيام المشتري بتنفيذ إلتزاماته التعاقدية تطبق الأحكام الآتية ثم أوضحت المادة 15 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بإعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته الخطوات التي يجب على المطور إتباعها في حال إخلال المشتري بأي من إلتزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور ومن مؤدي ذلك أنه لا يجوز للمطور إلغاء العقد أو فسخه بصورة تلقائية بسبب إخلال المشتري بإلتزاماته وأهمها عدم سداد الثمن وإنما وجب عليه إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر وفي حالة عدم إتباعها بضوابطها القانونية تحكم المحكمة ولو من تلقاء ذاتها بعدم قبول الطلب لتعلق هذه القواعد بالنظام العام.))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 11-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 105 طعن عقاري و 2011 / 106 طعن عقاري

     

    • عدم جواز الإتفاق على ما يخالف تلك النسب الواردة فى المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 باعتبار أن تلك النسب من النظام العام .

    حيث قضت بأنه :- (( إذ كان المشرع قد أصدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى فى إمارة دبـى المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 ونص فى المادة 11 منه على أنه (( 1- إذا أخل المشترى بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشترى سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية . 2- إذا انقضت المهلة المشار إليها فى البند (1) من هذه المادة دون قيام المشترى بتنفيذ التزاماته التعاقدية تطبق الأحكام التالية : أ- فى حال إنجاز المطور مالا يقل عن 80% من المشروع العقاري يجوز للمطور الاحتفاظ بكل المبالغ المدفوعة مع مطالبة المشترى بسداد ما تبقى من قيمة العقد، وفى حالة تعذر ذلك جاز للمطور المطالبة ببيع العقار بالمزاد العلني لإقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة لـه . ب- فى حال إنجاز المطور ما لا يقل عن 60% من المشروع العقارى ، يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . ج- فى حالة المشاريع العقارية التى بدا فيها الإنشاء ولم تصل نسبته إلى 60% يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . د- فى حالة المشاريع العقارية التى لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطور ودون إهمال أو تقصير منه يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 30% من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري . 3- لأغراض الفقرتين ( ج ) و ( د ) من البند (2) يقصد بـ " الإنشاء " قيام المقاول باستلام موقع المشروع العقارى والبدء فى الأعمال الإنشائية حسب التصاميم المعتمدة من الجهات المختصة . 4- لغايات الفقرتين ( ب ) و ( ج ) من البند ( 2 ) على المطور إرجاع المبالغ المستحقة للمشترى خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة من تاريخ الإلغاء أو خلال مدة لا تجاوز ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدات العقارية أيهما أسبق . 5- على الرغم مما ورد بالفقرتين ( 1 ) و ( 2 ) من هذه المادة ، يجوز للمؤسسة بناءً على تقرير مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقارى، وفى هذه الحالة يجب على المطور إرجاع جميع المبالغ المستلمة من المشترى وذلك وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها فى القانون رقم ( 8 ) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقارى فى إمارة دبـى . 6- لا تسرى الأحكام المنصوص عليها فى هذه المادة على عقود بيع الأراضي التى لم يتم البيع فيها على الخارطة حيث تظل خاضعة للأحكام المنصوص عليها فى العقد المبرم بين طرفيه . 7- تسرى أحكام هذه المادة على جميع العقود التى أبرمت قبل العمل بأحكام هذا القانون )) ، فإن مفاد ذلك أن المشرع وضع بموجب هذه المادة قواعد يجب على كل من المطور ودائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقارى إتباعها فيما يخصه، وأن ما استهدفه من تلك القواعد هو تحقيق مبادىء العدالة للحفاظ على توازن بين مصلحة وحقوق كل من الطرفين والمشترين والحرص على إستقرار المعاملات فى مجال العقارات التى هى من الأنشطة ذات الأهمية للإقتصاد فى إمارة دبـى ، فتعتبر تلك القواعد من النظام العام، ويترتب على ذلك أنه لا يجوز للمطور الإتفاق مع المشترى على مخالفتها ، فإذا إتفق فى حالة فسخه لعقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة بسبب إخلال المشترى بأي شرط من شروط العقد أن يحق لـه أن يخصم من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد أو من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشترى - بحسب الأحوال - ما يجاوز النسبة المحددة لأي حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، فان الإتفاق يكون باطلاً، إذ لو كان خصم تلك النسبة مما يخضع لإرادة المتعاقدين لما كانت هناك ثمة حاجة تدعو المشرع لأن يتدخل ويحدد نسبة الخصم وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذه المادة ، والمفهوم المعاكس لعبارة " وخصم مالا يجاوز " الواردة على النسبة المحددة لكل حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، أنه يحظر على المطور خصم ما يجاوز الحد الأقصى لهذه النسبة حتى ولو اتفق مع المشتري على خلاف ذلك .

                    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 08-05-2011 في الطعن رقم 2010 / 123 طعن عقاري

     

    • وجوب حصول المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة . مؤدي ذلك . جواز توقع موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ، وأن التأخير نتيجة عدم الحصول على تلك الموافقات  لا يعتبر قوة قاهرة 

    بما أن القانون قد أوجب على المطور عدم البدء في اي مشروع قبل الحصول على الموافقات اللازمة فإن قيام المطور بالبدء في المشروع قبل الحصول على تلك الموافقات يوجب عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد  ومن ثم لا يجوز له التمسك بالقوة القاهرة حيث قضت  (( حظرت المادتان الرابعة والعاشرة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على المطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطة قبل استلام الارض التي سيقام عليها المشروع والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة بالامارة وكذلك ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات أو وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، بما مؤداه انه يتعين على المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع ان يحصل على الموافقات اللازمة لاقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي ينبغى ان يكون في حسبانه موافقة او عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل بدء تنفيذ المشروع . لما كان ذلك وكان الحكـم المطعـون فيـه قـد أورد في اسباب رده على دفاع الطاعنة بعدم التزامها بالتعـويض لقيام قوة قاهره افضت الى عدم تنفيذها لالتزامها ـ أورد قوله إن ( ما تنعاه المستأنفه ( الطاعنة ) على الحكم المستأنف وتدفع به من وجود ظروف قاهره أدت الى تأخير تسليم الفيلا .. وحيث إن الخبير المنتدب قد بين في تقريره ان فشل المستأنفه في تسليم الفيلا بتاريخ 30-6-2008 وحتى تاريخ رفع الدعوى كان بسبب عدم حصولها على الموافقة النهائية على المخططات والرسومات الهندسية المقدمة لبلدية دبي لتنفيذ كامل المشروع . وحيث إن ما أوردته المستأنفه وما أورده الخبير أيضاً بهذا الشأن لا يعتبر ظرفاً قاهراً بالمعنى القانوني إذ ان حصول المستأنفه على الترخيص بالبناء من عدمه من الامور المتوقعه من الشخص العادي وقبل طرح البناء للبيع وعقد اتفاقيات البيع فكيف من الشركة المستأنفه وهي المتخصصة بهذا النشاط ، لذا فإن هذا الأمر ليس مفاجئاً لها أو غير متوقع منها مما تنتفى معه صفة القوه القاهره )) وهي اسباب سائغة ومستمدة مما له اصل ثابت في الأوراق وكافية لحمل قضاء الحكم في خصوص رفضه دفاع الطاعنة بقيام قوة قاهره تبيح لها التحلل من التزامها دون تعويض المطعون ضدهما المتعاقدين معها ومن ثم يكون النعي بما سلف قائماً على غير أساس .

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 15-11-2009 في الطعن رقم 2009 / 268 طعن مدني و 2009 / 290 طعن مدني

     

    كما قضت  (( إذ كانت محكمة الموضوع خلصت وعلى نحو ما أوردته من أسباب وفي حدود سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المقدم فيها إلى أن طلب المدعية الختامي في الدعوى بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لها المبلغ المدفوع كمقدم ثمن وقت إبرام وثيقتي الحجز ينطوى ضمنا على طلب فسخ العقد وكان هذا الطلب مؤسساً على ما ثبت في الأوراق وبما لا تنازع فيه المدعى عليها من أن المشروع العقاري الكائنة به الوحدتين المباعتين للمدعية ما زال رسماً على الخارطة ولم يدخل حيز التنفيذ الفعلي ببدء العمل في إنجازه كما وأن المدعى عليها لم تحرر للمدعية عقدي بيع فيهما التاريخ المتوقع للتسليم وكيفية سداد أقساط الثمن المؤجلة ولم تودع المبالغ التي تسلمتها من المدعية كمقدم حجز في حساب ضمان الثقة وفقاً للقانون وبذلك تكون قد قصرت في تنفيذ إلتزاماتها الجوهرية الناشئة عن العقد والمترتبة عليه الأمر الذي يتعين معه إجابة المدعية إلى طلبها بفسخ العقد وأنه لا ينال من ذلك ما تعللت به المدعى عليها من أن سبب توقفها عن بدء العمل في المشروع يرجع إلى القوة القاهرة أو السبب الأجنبي لعدم وجود التمويل الكافي نظراً لكبر حجم المشروع وضخامته وما إنتاب العالم من أزمة مالية حادة لأن هذا السبب متوقع الحصول وقد فرض القانون على المطور العقاري عدم إبرام عقود بيع عرفية لبيع العقارات أو الوحدات العقارية على الخارطة قبل الحصول على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي كان ينبغي عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد وبالتالي يكون دفاع الطاعنة في هذا الخصوص هو دفاع ظاهره الفساد. وإذ كان هذا الذي خلصت إليه محكمة الموضوع سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق بما يكفي لحمل قضائها بل إنه يتضمن الرد المسقط لما تمسكت به الطاعنة من دفاع ضمنته هذا السبب من أسباب الطعن ، ومن ثم فإن نعى الطاعنة عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره مما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز وبالتالي بات قائماً على غير أساس مستوجباً الرفض. ))

    حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 290 طعن عقاري

     

    • طبيعة عقد بيع العقار وهل هو عقد شكلي رسمي ؟ 

     

    قد يتوهم االبعض ايضا من خلال الأحكام السابقة أن عقد بيع العقار هو عقد شكلي رسمي أي يجب أن يكون في شكل معين وأنه لا يجوز غثباته إلا إذا كان مسجلا ، وهذا غير صحيح لأن وإن كان يشترط تسجيل جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره ومنها عقد بيع العقار والأحكام المثبته لتلك التصرفات إلا أن التسجيل لا يضفي على هذا العقد شكلا رسميا أو دخوله ضمن أركان العقد وأنه نتيجة ذلك فغنه يجوز إثبات العقد لكافة آثاره القانونيه بمجرد توافق الطرفين ولو لم يسجل إلا أنه لا يتم نقل الملكية إلا بعد التسجيل حيث قضت بأنه (( مفاد النصوص- في المواد 6, 7, 9 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتان 1275, 1277 من القانون المدني والمواد 2, 3, 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي -ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره , ومنها عقد بيع العقار , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 /2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي , وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم , ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين , وان ما تتطلبه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لا مكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد لأن هذه المادة لم تغير شيئاً من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراض التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين, وإنما عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد فقط بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل , أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولم لم يسجل. )) 

                 حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 07-02-2010 في الطعن رقم 2009 / 40 طعن عقاري

     

    • - أحقية مشترى العقار فى إستلام المبيع من تاريخ إبرام العقد و لو لم يكن عقد شرائه مُسجلاً ما لم يتفق على غير ذلك. 

    كما أنه قد يتوهم البعض بأنه طالما نص القانون على عدم انتقال الملكية في العقارات إلا بالتسجيل فإنه لا يحق للمشتري استلام ذلك العقار إلا بعد التسجيل ، ولكن يجب أن نفرق بين الحق الشخص لمشتري العقار الذي ينشا بمجرد توقيع عقد البيع وبين انتقال الملكية الذي لا يتم إلا بالتسجيل حيث قضت محكمة التمييز في هذا الشأن بقولها (( النصوص فى المواد 304,308,312,514,525, من قانون المعاملات المدنية مجتمعه على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن لصاحب المال ـ سواء كان منقولاً أو عقاراً ـ الحق في استرداده من غاصب مع منافعه إن كانت قائمة ومثلها أو قيمتها إن لم تكن قائمة ، وأن لمشتري العقار ـ ولو لم يكن عقد شرائه مسجلاً ـ حقاً شخصياً ناشئاً عن العقد في مواجهة البائع ، فيحق له استلام المبيع فوراً من تاريخ ابرام العقد مالم يتفق على غير ذلك ، ويترتب على ذلك أنه إذا لم ينفذ البائع التزامه بتسليم المبيع فإنه يعد في حكم الغاصب له ولذا يلتزم بأداء التعويض للمشتري عن فترة غصبه له، ولا يغير من ذلك ان الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل وفق ما تنص عليه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية، ذلك أن تراخي انتقال الملكية الى حين التسجيل لا يحول دون حق المشتري في مطالبة البائع بحقوقه الشخصية ومنها ريع العقار من وقت تمام شرائه له ، فإذا ثبت أن البائع ظل محتفظاً بالعقار المبيع بعد بيعه فإنه يلتزم بأن يؤدي للمشتري مقابل إنتفاعه به دون وجه حق من وقت تمام العقد الى حين تسليم المبيع للمشتري ، ولمحكمة الموضوع تقدير ريع العقار خلال تلك الفترة بما يوازي أجر المثل متى كانت اسباب حكمها في ذلك سائغة ولم يكن في القانون أو في الإتفاق نص يلزم باتباع معايير معينه في خصوصه .

              حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-12-2012 في الطعن رقم 2012 / 49 طعن مدني

     

    ومما سبق من أحكام ومبادئ استقرت عليها محكمة التمييز نجد أن الهدف منها هو إعلاء سيادة القانون وتفسيره التفسير العقلي والمنطقي تحقيقا للعدالة .

     

    إعرف المزيد عن قانون العقارات في دبي و الإمارات. للحصول على استشارة  من محامين عقاريين في دبي أو في أبوظبي برجاء الإتصال أو ترك استفسار .

     

    ]]>
    Sun, 06 Mar 2016 10:49:00 GMT
    <![CDATA[تمديد الوقت ]]> تمديد الوقت في عقود المقاولات

    يتم إعداد عقود التشييد بشكل عام وفقاً للكتب الحمراء الصادرة في عام 1987 وعام 1999 ، وهي عبارة عن نماذج كتابية للكتب الكتابية والفضية خاصة في دولة الإمارات العربية المتحدة لتسليم المشاريع. الأحكام القانونية المطبقة على هذه العقود هي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 وتعديلاته. تخضع عقود البناء لأحكام من المواد 872 إلى 896 والأحكام التعاقدية تبعاً لاتساقها مع القوانين.

    تبرز هذه المادة استحقاق المقاول / المقاول الفرعي في "تمديد الوقت" (EOT) بموجب عقود البناء. ومثلما تهدف الأضرار المصفاة إلى تثبيط المقاولين من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع وتخول صاحب العمل (وهو تسمية خاطئة للمالك) للحصول على تعويض ، يمكن اعتبار تمديد الوقت شرطًا مشجعًا للمطالبة بأي تأخير لا داعي له يحدث في الإنجاز البناء بسبب الأحداث التي لا تعزى إلى المقاول. وخلاصة القول ، فإن بنود الاتفاقية هي جزء لا يتجزأ من العقود بشأن فكرة أنه لا يجوز لأي طرف أن يكسب من خرقه أو تخلفه.

    إن البنود الهامة و / أو المبادئ التي يجب أخذها في الاعتبار عند التعامل مع هذا الموضوع هي وقت الانتهاء ، والمبدأ الوقائي ، وعبارة شريط الوقت ، والوقت بشكل عام ، وتمديد شرط الوقت وشرط التعويضات المقطوعة. من أجل تاريخ التأكد من اليقين التجاري ، عادة ما يتم العثور عليه في العقود ، وهي تستند بشكل فعال إلى اعتبارات عملية للمشروع. وبناءً على ذلك ، يقع على عاتق المقاول التزام قانوني بالامتثال للحد الزمني المتفق عليه وتسليم المشروع. إن الوقت الجوهري في العقد ، والفشل من قبل المقاول في التسليم في غضون الإطار الزمني المتفق عليه يمكن أن يؤدي إلى مطالبة بالتعويض عن الأضرار من صاحب العمل. ومع ذلك ، قد يؤدي نطاق واسع من الأنشطة والظروف إلى عدم التأكد من اكتمال المشروع حيث يصعب توخي الدقة في إنجاز المشاريع الضخمة بسبب أسباب تتراوح بين قوة قاهرة والاختلافات ، وتوريد العمالة ، والتأخير في شراء المواد وما إلى ذلك. الطرف أو الأطراف للتعاقد. المبدأ الوقائي هو مبدأ القانون العام المطبق لحماية المتعاقدين (من المطالبات المحتملة التي تشمل التعويضات المقطوعة ضدهم) من التأخير الناجم عن عمل أصحاب العمل الذين يمنعون (عن قصد أو غير ذلك) في الوقت المناسب.

    الانتهاء من أعمال المشروع (ق). . وتتمثل نتيجة هذا المبدأ في التمديد للفقرة الزمنية بحيث تمنع صاحب العمل من التعطّل لتمديد وقت الإنجاز وإمكانية تمكين المقاول من إثبات أن وقت الانتهاء قد أصبح طليقا. ومن ثم فإنه ليس من مصلحة المقاول فحسب ، بل من مصلحة صاحب العمل أن يكون له شرط EOT. بما أن "الوقت على أساس كبير" يعني أن المقاول يفلت من شرط التعويض عن الأضرار وأن التزامه الآن يكتمل في غضون فترة زمنية معقولة.
    بشكل عام ، تنص عقود البناء على بند يسمح بموجبه للمقاولين بتمديد تاريخ الانتهاء في حالة تقديم إشعار إلى صاحب العمل بما يتفق مع أحكام العقد. قد يؤدي فشل المقاول في الوفاء بمتطلبات الإشعار إلى تقديم مطالبة ضد المقاول مقابل تعويضات مقطوعة. ويشار أيضًا إلى عقد البناء الذي ينص على بند يتعلق بالتمديد المذكور أعلاه باسم "بند شريط الوقت". وتصبح هذه الإشعارات شروطا مسبقة لادعاء EOT.

    الظروف التي أدت إلى استحقاق
    EOT هي كما يلي:
    1. قوانين تأخير صاحب العمل
    :
    يهدف المبدأ الوقائي إلى حماية المقاولين من المطالبات المحتملة بالتعويضات المقطوعة عن التأخير الذي يحدث بسبب أعمال صاحب العمل. في سياق دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن العثور على الأحكام المقابلة لحماية المقاولين بموجب المادة 247 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة والتي تنص على ما يلي: -

    "في العقود الملزمة للطرفين ، إذا كانت الالتزامات المتبادلة مستحقة عن الأداء ، يجوز لكل طرف أن يرفض الوفاء بالتزامه إذا لم يقم الطرف المتعاقد الآخر بما هو ملزم به"

    تعمل هذه المادة ضد صاحب العمل وتخول المقاول لـ EOT ضد أفعال التأخير المنسوبة إلى صاحب العمل بسبب الإخلال بالتزامه بالعمل بحسن نية أثناء أداء التزامه التعاقدي. وهناك حكم آخر في القانون المدني لدولة الإمارات والذي يكون له أثر مبدأ وقائي هو المادة 287 التي تنص على ما يلي: -

    "إذا أثبت الشخص أن الخسارة نشأت عن سبب غير عادي لم يلعب فيه أي جزء مثل كارثة طبيعية أو حادثة لا يمكن تجنبها أو ظروف قاهرة أو فعل طرف ثالث أو فعل الشخص الذي يعاني من الخسارة ، فإنه لا يجوز ملزمون بجعلها جيدة في غياب حكم قانوني أو اتفاق مخالف"

    في سياق المادة 287 أعلاه ، يمكننا ملاحظة أن القيود التي تفرضها هذه المادة لها الأثر القانوني فقط وفقط في الحالات التي لا يكون فيها للأطراف اتفاق على خلاف ذلك يغطي هذا جميع الأسباب الخارجية التي لا تنتج عن مقاول خاضع لعكس ما يتم الاتفاق عليه في شروط العقد.

    2. الدفع

    يتم تنظيم آليات الدفع في عقود البناء من قبل جمارك الأعمال المقبولة عموما. قد تشمل هذه - الضمان (الضمانات) المصرفية ، السندات، أو المدفوعات من قبل أرباب العمل على أساس القسط. وقد ترتبط هذه المدفوعات بفعالية بمراحل إنشائية تتطلب من المقاولين والمهندسين المؤهلين تقديم الجداول الزمنية الخاصة بهم في صيغة وجدول زمني متفق عليهما. لحماية المصالح الأكبر لأرباب العمل ، فإن العقود لها أيضاً عيوب في شروط المسؤولية في عقود البناء. فقرة المسؤولية عن العيوب لها الأثر القانوني لأرباب العمل الذين يحتفظون بنسبة متفق عليها من العقد.
    ويمكن أيضا الدفع عن الدفعات وعادات الأعمال التجارية المتعاقدة والمقاولين والمقاولين من الباطن على أساس "الدفع عند السداد" والذي يشار إليه عمومًا بترتيب عقد "من ظهر إلى آخر".

    وبموجب هذا النظام ، تعكس العقود بين المقاولين والمقاولين من الباطن البنود الواردة في العقد المبرم بين أصحاب العمل والمقاولين. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يقع شكل المقاولة من العقود في إطار المخطط أعلاه. في غياب أي حكم من هذا القبيل ، ينص القانون بموجب المادة 885 والمادة 891 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على هذا الأمر على النحو التالي:

    "يلتزم صاحب العمل بدفع الاعتبار عند تسليم العقار المتعاقد عليه ، ما لم يكن هناك اتفاق أو عدل على خلاف ذلك". "لا يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد صاحب العمل عن أي شيء مستحق له من أول مقاول ما لم يقم بمهمة له ضد صاحب العمل ".

    توفر شروط الدفع إلى الخلف مزايا للمقاول الرئيسي. فعلى سبيل المثال ، لا يجوز أن يمنح استحقاق المقاول الفرعي الخاص بـ EOT  للمقاول الرئيسي من صاحب العمل ، وبذلك يعرّض المقاول الرئيسي لمضاعفة المسؤولية في غياب فترة سداد متأخرة. وتشمل المسؤولية المزدوجة منح EOT للمقاول الفرعي ودفع تعويضات مادية لصاحب العمل في نفس الوقت. وفي ضوء الحكم ، يتعين تنفيذ العقود المبرمة وفقا للخطة المتفق عليها ولا تخضع للتغير لأن القصد من القانون هو حماية صاحب العمل الذي يتمتع بخبرة تقنية ضئيلة. ومع ذلك ، رأت المحكمة أن الأمر نفسه لا ينطبق بين المقاول والمقاول من الباطن حيث أن كلاهما يتمتعان بكفاءة فنية ومهارة متساوية.

    المادة 247 من القانون المدني ذات الصلة أيضا عند الحديث عن المدفوعات. وهكذا يمكن للمقاول غير المدفوع أن يبطئ أو حتى تعليق العمل بصورة قانونية مع الحفاظ على استحقاق EOT لأن التأخر في السداد يؤدي إلى تأخر الانتهاء ولا يجعل المقاول مسؤولا.

    3. الاختلافات / العمل الإضافي في نطاق وطبيعة العمل

    الاختلافات شائعة في صناعة البناء. كما تنص عقود فيديك على شروط تباين واسعة لاستيعاب حقوق ومصالح الأطراف المعنية. في حين يتم الاعتماد بشكل عام على شكل عقود FIDIC كنماذج من قبل المتخصصين في البناء ، فإن الأطراف هي في تقدير مطلق لتعديل وتعديل هذه الشروط لتناسب بشكل أفضل وتتناسب مع متطلبات المشروع و / أو الأطراف. قد يؤثر تأثير بند التباين على عدة اعتبارات ولكنه بالتأكيد له تأثير على التسعير في معظم الحالات. تحت نسيج الشريعة الإسلامية ، يتم التشديد على مصطلح "الغار" الذي يحظر خسارة أحد الطرفين والتخصيب غير العادل للآخر مما يؤدي إلى "تمديد الوقت" لاسترداد رسوم إضافية.

    الاختلافات لها تأثيرات عديدة على EOT. ويمكن اعتبار الاختلافات التي قد تؤدي إلى عدم اليقين والخسارة بالنسبة إلى الطرف الآخر والإثراء غير المشروع للآخرين محظورة بموجب المبدأ الإسلامي لـ "الغرار" ، ومن ثم ، فإنه يحق لـ EOT استرجاع رسوم إضافية. تنص المادة 887 من القانون المدني التي تتناول عقود المقاولة على ما يلي: -

    "إذا تم عقد مقاولة بناء على خطة متفق عليها مقابل دفع مبلغ مقطوع ، لا يجوز للمقاول المطالبة بأي زيادة على المبلغ الإجمالي الذي قد ينشأ عن تنفيذ هذه الخطةفي حالة إدخال أي تغيير أو إضافة على الخطة بموافقة صاحب العمل ، يجب مراعاة الاتفاقية الحالية مع المقاول فيما يتعلق بهذا التغيير أو الإضافة".

    تنطوي الشرط المنصوص عليه في المادة 887 على تعديل الأجر ووقت الانتهاء حسب تباين ومراعاة شروط العقد فيما يتعلق بالتغيير. إذا تسبب هذا التغير في التأخير الحرج في جدول أعماله ، فقد يحق للمقاول الحصول على EOT بشرط أن يتم إخطاره في الوقت المناسب. كما يمكن للمتعاقد أن يثير نزاعًا بالطريقة المنصوص عليها في العقد لعدم الرضا عن تقييم المهندس للفاتورة المرتفعة والجودة والكمية أو المعدلات المعقولة لمثل هذا الاختلاف.

    4. الخسارة الفعلية

    قد تكون للعقود قيمة محددة مسبقاً للتعويض عن الأضرار ، لكن يحق للمحكمة بموجب المادة 360 من الجزء 2 تعديل التعويض ليكون مساوياً للخسارة الفعلية التي يمكن أن يقال إن المتعهد قد مُنح بموجبها EOT للتأخير الذي لم يتسبب في أي تعويض. خسارة لصاحب العمل.

    5. أسباب أخرى تخولك
    EOT
    وترد مختلف الأسباب الأخرى التي تنظر فيها المحاكم لمنح EOT على النحو التالي:

    ﻭﺗﻨﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩﺓ ٢٤٩ ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﰲ ﻭﻗﻮﻉ ﺃﺣﺪﺍ ﺍﺳﺘﺜﻨﺎﺋﻴﺔ ﻏﲑ ﻣﺘﻮﻗﻌﺔ ﺗﻨﻄﻮﻱ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﺑﻊ ﻋـﺎﻡ ﻭﺗـﺆﺩﻱ ﺃﺩﺍﺀ ﺍﻻﻟﺘـﺰﺍﻡ ﺍﳌـﺸﺪ ﻋﻠـﻰ ﺍﻟـﺮﻏﻢ ﻣـﻦ ﺃﻧـﻪ ممكن ﻭﻟﻜﻨـﻪ ﻳﻬـﺪﺩ ﺍﳌﺘﺰﻣـﻊ ﺑﻔﻘـﺪ ﺷـﺪﻳﺪ. في مثل هذه الحالة ، يجوز للقاضي أن يقلل من الالتزام الظالم إلى مستوى معقول إذا اقتضت العدالة ذلك ، وأي اتفاق على خلاف ذلك يجب أن يكون باطلاً. وهذا يمنع المقاول من أحداث أو عوامل غير معقولة قد تؤثر على أدائه أو إنجازه. وهذا ينقذ المقاول فعلياً من وزن مصلحة كل طرف ، كقاعدة للسياسة العامة. من المهم ملاحظة أن هذا يختلف عن حالة القوة القاهرة. في الواقع ، تحدد هذه المادة حدودًا بين القوة القاهرة والأحداث الطارئة غير المتوقعة.

    العواقب المترتبة على القوة القاهرة مذكورة في المادة 273 من UCC. تحتوي المادة على جزئين يلغي المرء تلقائياً العقد في حالة وجود قوة قاهرة تجعل الأداء مستحيلاً. وينص الجزء الثاني من المادة على أنه في حالة الاستحالة الجزئية أو الاستحالة المؤقتة ، يتم إخماد جزء من العقد ويكون للمُلتزم الحق في إلغاء العقد عند إبلاغ الملزم.

    في حالة تخلف المتعاقد من الباطن ، يتم تبرئة المقاولين من مسؤوليتهم في حالات التأخير. على الرغم من أنه لم يتم تحديده بشكل خاص في المخصصات ، فإن القضاة (محكمة دبي التمييزية ، 266 من عام 2008 قرروا في 17 مارس 2009) يعتبرون حقيقة على أساس كل حالة على حدة كالتخفيف من التزامات التأخير المنسوبة إلى مقاول من الباطن كما هو مفضل من قبل المهندس أو صاحب العمل. محامون في الإمارات.

    شكل FIDIC يؤهل EOT لأسباب التأخير
    تعتبر نماذج FIDIC عوامل مختلفة مثل التغيير في مقدار أو طبيعة العمل الإضافي أو الإضافي ، وأي سبب للتأخير المشار إليه في شروط FIDIC Red 1999 ، مثل ما هو مذكور في البند (i) في البند 4.7 - التأخيرات الناتجة عن مرجع الرسم غير الدقيق نقطة ومستويات (2) 8.4 (د) - نقص في المواد والقوى البشرية لا يمكن التنبؤ به بسبب وباء أو أفعال الحكومة (3) 8.5 - التأخيرات غير المتوقعة التي تسببها السلطات شريطة أن يلتزم المقاول بشدة بإجراءاته (4) 10.3 - منع صاحب العمل من المقاول لإجراء اختبار الإنجاز (ت) 13.7 - تعديل أي زيادة أو نقصان في التكلفة الناتجة عن التغييرات في القوانين (6) 17.4 عواقب مخاطر صاحب العمل (التي تسبب فقدان أو تلف مستندات المقاول أو أعماله أو بضائعه) (السابع) 19.4 - القوة القاهرة.

    والأسباب الأخرى للتأخر في النظر في أمر EOT بموجب كتاب FIDIC 1999 ، في جملة أمور ، هي الظروف المناخية المعاكسة الاستثنائية ، وأي تأخير أو عائق أو منع من جانب صاحب العمل والظروف الخاصة الأخرى التي قد تحدث ، بخلاف التقصير أو الإخلال بالعقد. المقاول أو الذي هو مسؤول عنه. الأحكام المحددة المقدمة بموجب FIDIC هي تحت البنود الفرعية مثل 6.4 للرسومات المتأخرة ، و 12.2 للظروف غير المتوقعة أو العوائق المادية ، و 36.5 للتأخير في بعض الاختبارات المطلوبة من قبل المهندس ، 69.4 والتي تحمل عنوان EOT للتأخير والتي تنتج عن انخفاض سرعة الأعمال أو تعليق بسبب عدم المدفوعات ، 40.2 للتأخير بسبب تعليق المرسوم من قبل المهندس و 42.2 تأخير في منح الموقع.

    ومن الجدير بالملاحظة أن الشرط المنصوص عليه في العقد مثل الإشعار المكتوب ، والتعليمات المكتوبة ، والمتطلبات الإجرائية المنصوص عليها في العقد ، وما إلى ذلك ، يجب الالتزام بها للمطالبة بالتعويض. والأحكام الصادرة حول هذا الموضوع غير مؤكدة ، واسعة النطاق ومتنوعة ، حيث أن وقائع القضية وحسن تقدير القاضي لها أهمية هائلة.

    استنتاج:

    البنود العامة التي يتم تقديمها غامضة وغامضة بسبب سوء صياغة توفر مجالا للتفسير. هذا المبدأ منصوص عليه بوضوح في المادة 265 من قانون المعاملات المدنية:

    "(1) إذا كانت صياغة العقد واضحة ، فلا يجوز تركها عن طريق التفسير للتحقق من نية الأطراف.

    (2) إذا كان هناك مجال لتفسير العقد ، وجب إجراء تحقيق في النية المتبادلة للأطراف دون التوقف بالمعنى الحرفي للكلمات ، ويجوز التماس التوجيه في القيام بذلك من طبيعة المعاملة ، والثقة والطمأنينة التي يجب أن تكون موجودة بين الطرفين وفقا للتيار المتعارف عليه في التعاملات "

    وبالنظر إلى حقيقة أن معظم منازعات عقود التشييد ترجع بالدرجة الأولى إلى مدفوعات ناجمة عن خسارة تعادل الفائدة أو تعويضات مقطوعة. العبارات السريعة تحتاج إلى صياغة دقيقة تعبر عن نوايا واضحة للأحزاب.

     

     

    ]]>
    Mon, 04 Jan 2016 12:00:00 GMT
    <![CDATA[مشاريع مشتركة في مجال العقارات]]> المشروع المشترك هو اتفاق بين طرفين أو أكثر حيث يتفقان بشكل أساسي على تطوير أصل أو كيان جديد عن طريق غرس حقوق الملكية لفترة محددة. في صفقة مشروع مشترك ، توافق الأطراف على التعاون مع بعضها البعض ويمكن تعريف مصطلح المشروع المشترك أو فتحه. توافق الأطراف في اتفاقية المشروع المشترك بشكل عام على جداول زمنية ومعالم محددة وتخضع للمراحل التي يتم تحقيقها ، وسوف يؤدي الاتفاق إلى إجراء معاملة جديدة أو يؤدي إلى إتمام المشروع المشترك. تناقش المقالة أدناه المشاريع المشتركة في قطاع العقارات في دبي والنقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها قبل استكشاف فرص المشاريع المشتركة في قطاع العقارات في دبي.

    من الواضح أن المشروع المشترك هو اليوم أحد الخيارات المفضلة على المستوى العالمي في ضوء المرونة التي توفرها الآلية. المشاريع المشتركة في دولة الإمارات العربية المتحدة معترف بها ومنظمة بموجب قانون الشركات التجارية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 8 لعام 1984) الآن
    عدل قانون الشركات

    (القانون الاتحادي رقم 2 لعام ) هناك ارتفاع في صفقات المشاريع المشتركة في العقارات داخل الإمارات العربية المتحدة. لتوضيح ذلك ، قد يجد أصحاب قطع الأرض الذين ليس لديهم معرفة أو فطنة أو خبرة في بناء وتطوير العقارات اقتراح مشروع مشترك من مطور العقارات ذو الخبرة الجذابة والمريحة. ولكن لا أعتقد أن زيجات المشاريع المشتركة تتم في الجنة. إذا كانت أطراف الصفقة المشتركة غير واضحة بشأن أدوار كل منهما أو إذا كان عقد المشروع المشترك غير مؤكد أو محدد أو أن اختيار الأطراف لمركبة JV (مملوكة بالكامل أو فرع أو شراكة أو كونسورتيوم أو مشروع مشترك تعاقدي) ليس هو الشكل الصحيح من الكيان ، غرض وهدف هذا المشروع المشترك من المرجح أن تفشل.

    التعقيدات المحيطة بأعمال البناء من حيث العملية والبيئة وهياكل الكيانات تعرض المشاركين إلى درجة معينة من المخاطر. وبناءً على ذلك ، فإن تحديد المخاطر أمر مهم في مشاريع البناء والتخطيط الدقيق سيضمن تسليم المشروع بنجاح. يمكن أن تكون مخاطر فشل المشاريع المشتركة العقارية عالية والعواقب المالية قد تكون مكلفة. يجب على الأطراف تنفيذ العناية الواجبة بالتفصيل ، وعند القيام بذلك، يجب عليهم تعيين محامين مؤهلين من ذوي الخبرة في قوانين الملكية والعقارات. وإلى جانب العناية الواجبة القانونية ، فإن الاجتهاد المالي المستصوب أمر مرغوب فيه وعلى الأطراف أن تستشير مستشاريها الماليين. تمت مناقشة هذا الجانب بشكل كامل في الإصدارات السابقة المتعلقة بقوانين العقارات في دبي المدرجة في هذه المدونة

    إن شراكة المشروع المشترك التي نجحت بفعالية في تحقيق أهدافها التجارية والتجارية ضمن الموارد التي ساهم بها كل مشروع مشترك سوف تلبي تعريف الشركة المشتركة الناجحة. إن مثل هذا المشروع المشترك الناجح إلى جانب تحقيق أهدافه يجلب الثقة والثقة والفرص للأحزاب. ومع ذلك ، تخضع المشاريع المشتركة المحلية أو الدولية للمخاطر كما نوقش أعلاه.

    في المعاملات العقارية ، على سبيل المثال ، قد تخضع الأطراف لواحد أو أكثر من الإجراءات التالية:

  • المخاطر المالية التي قد تنشأ بسبب التضخم أو تكلفة الاقتراض أو إفلاس أي من الطرفين أو تقلبات أسعار الفائدة أو ضوابط
  • الصرف المعقدة أو الصعوبات المالية ذات الصلة ؛
  • تغيير التنظيم القانوني ، زيادة الالتزام ، زيادة رسوم التحويل ، فرض ضرائب جديدة أو رسوم دمغة ، فرض شروط غير مواتية ، أو صعوبات في سحب رأس المال ؛
  • زيادة تكلفة البناء ، أو عدم تحقيق التوقعات ، أو تأخير الموافقات ، أو المنازعات من المقاول أو الأطراف الثالثة ، أو توافر العمالة ؛ و
  • قيود أخرى بما في ذلك ضوابط الأسعار ، وقضايا تضارب المصالح ، إلخ.
  • تقريبا جميع مشاريع العقارات والبناء تتطلب تمويل طرف ثالث. غالباً ما يتم تمويل الأصول من خلال القروض غير الطوعية ، وتخضع هذه القروض للسندات والضمانات لصالح المقرضين. يجب على الأطراف فحص ومراجعة التزامات الكفالة بدقة. وبالمثل ، يجب تحديد مسؤوليات الإدارة بوضوح. كما أن التطورات العقارية تحتاج عموما إلى المزيد من رأس المال مما هو مقدر في البداية في الميزانية. إن متطلبات رأس المال العاجلة المقترنة بعدم وجود أحكام تعاقدية واضحة يمكن أن تضع أطراف النزاع المشترك في نزاع. يجب على الأطراف في اتفاقية JV أن تحدد الطرف الذي يحق له المطالبة برأس مال إضافي وعواقب على فشل الطرف الذي يخفق في توفير رأس المال الإضافي المطلوب. يجب أن ينص اتفاق المشروع المشترك أيضًا على آلية خروج واضحة تسمح للطرف بالخروج من المشروع المشترك. يجب أن ينص اتفاق المشروع المشترك أيضًا على آلية خروج واضحة تسمح للطرف بالخروج من المشروع المشترك.

    المشروع المشترك عبارة عن هيكل كبير يجمع بين نقاط القوة لدى مطور العقارات والشركاء في الأسهم ، لكن اتفاقية المشروع المشترك القوية والاكتتاب السليم والتخطيط الدقيق هي مفاتيح تحكم العلاقة بين الأطراف وإبرام صفقة مشروع مشترك ناجحة.

    ]]>
    Tue, 01 Dec 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[إنفاذ الأحكام الأجنبية في دولة الإمارات العربية المتحدة ]]> المقدمة
    مع انتشار العولمة والتطور التقني والتكنولوجي، عززت التغييرات في وسائل الاتصال ووسائل النقل والحرية الاقتصادية والتجارة الحرة في جميع أنحاء العالم فكرة أن الشركات والمعاملات التجارية تحتاج إلى الحماية.

    ومن ثم ، فبما أن هناك تعاونا دوليا بين الدول لاتباع مجرم دولي في جميع أنحاء العالم ، ينبغي أن يكون هناك تعاون دولي في المسائل المدنية والتجارية أيضا. على سبيل المثال ، الدائن ، الذي حصل على حكم أجنبي للتعافي من مدين في دولة الإمارات العربية المتحدة ، سيكون قادراً على تطبيق هذا الحكم في الإمارات والعكس.

    وهذا يعني أن الحماية المدنية المقدمة إلى فرد أو كيان من خلال إصدار حكم أجنبي لا تكون محدودة أو تقتصر على حدود تلك الدولة ، حيث صدر الحكم ، خاصة الآن ، عندما نعيش في عالم فيه أشخاص والأصول يمكن أن تتحرك بسهولة عبر الحدود. الاعتراف بالأحكام الأجنبية يجعل من الصعب على خسارة المدعى عليهم لتجنب المسؤولية. إن اعتراف دولة الإمارات العربية المتحدة بهذه الأحكام القضائية ضروري ؛ وإلا ، لن تكون ذات فائدة لهذا الشخص أو الكيان.

    إن تطبيق حكم أجنبي قد يتعارض مع مبدأ سيادة الدولة. ومع ذلك ، فإن حقيقة أننا نعيش اليوم في مثل هذا العالم المعولم قد عزز العالم للاتفاق على مبدأ المعاملة بالمثل في هذه المسألة ، وهو ما يعني أن الدول سوف تمنح الآخرين الاعتراف بالقرارات القضائية فقط ، وإذا كان ذلك ، وإلى الحد الذي سيتم الاعتراف قراراتهم. واستجابة لهذه الأهمية المتزايدة ، نما عدد المعاهدات الثنائية والمتعددة الأطراف بسرعة.

    إن الاعتراف بالأحكام الأجنبية وتنفيذها في الإمارات العربية المتحدة له مزايا عديدة. وتشمل هذه:-

    •  سيحول دون إعادة التقاضي.
    •  حفظ تكاليف التقاضي
    •  تحقيق العدالة لفرد أو كيان على المستوى الدولي ؛
    •  منع المدعى عليه من نقل أصوله / أمواله خارج الإقليم الذي تم فيه إصدار الحكم
    •  تعزيز الثقة في المعاملات التجارية الدولية ؛ و
    •  تشجيع الاستثمار الأجنبي في الإمارات ودول الترامبونغ في جميع أنحاء العالم.

    في هذه المقالة المكونة من جزئين ، يناقش محامو إس تي إيه القضائية الأحكام القانونية ضمن الإطار القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة واتفاقيات التعاون التي تؤثر على إنفاذ الأحكام الأجنبية.

    في الإمارات العربية المتحدة ، الأحكام الأجنبية قابلة للإنفاذ بموجب القانون الاتحادي للإجراءات المدنية رقم 11 لعام 1992 (المواد 235-238).علاوة على ذلك ، وقعت الإمارات العديد من الاتفاقيات الثنائية والمتعددة الأطراف مع الدول الأخرى. هذا بالإضافة إلى فقه أعلى المحاكم في الدولة (المحكمة الاتحادية العليا ومحكمة النقض في دبي) لتفسير وتطبيق هذه المواد القانونية والاتفاقيات. تنطبق هذه المبادئ على حقيقة ما إذا كان هناك اتفاق تعاون مع البلد المعني أم لا.

    وبناءً على ذلك ، سنناقش تطبيق الأحكام الأجنبية في الإمارات العربية المتحدة بما يتماشى مع النصوص القانونية والاتفاقيات الدولية والقرارات والقواعد القضائية. في الجزء الأول من مقالتنا ، سنتطرق إلى الأحكام القانونية لقانون الإجراءات المدنية الاتحادي رقم 11 الذي يحكم تنفيذ الأحكام الأجنبية. في الجزء الثاني ، سنناقش الاتفاقيات الثنائية والمتعددة الأطراف التي أبرمتها دولة الإمارات مع الدول الأخرى حول التعاون القضائي بين الدولتين المتعاقدتين. أخيرًا ، سنفحص قرارات ومبادئ محاكم الإمارات المتعلقة بإنفاذ الأحكام الأجنبية وسنقدم استنتاجًا موجزًا ​​حول النتائج التي توصلنا إليها.

    أولاً - الأحكام القانونية الإماراتية التي تحكم إنفاذ الأحكام الأجنبية
    وينص الفصل الرابع من الجزء الأول من الكتاب الثالث من القانون الاتحادي للإجراءات المدنية رقم 11 (1992) على تنفيذ الأحكام والأوامر والوثائق الأجنبية على النحو التالي:

    المادة 235
    يجوز إصدار الأوامر والأوامر الصادرة في بلد أجنبي للتنفيذ والتنفيذ داخل دولة الإمارات بموجب نفس الشروط المنصوص عليها لتنفيذ الأحكام والأوامر في قانون تلك الدولة الأجنبية. ثانيا. يجب تقديم التماس لتنفيذ الأوامر في المحكمة الابتدائية ، حيث يتم السعي إلى تنفيذ الولاية القضائية. لا يُطلب التنفيذ إلا في الحالات التالية: أ) تتمتع محاكم الإمارات بسلطة قضائية على النزاع ويكون للمحكمة الأجنبية التي تصدر هذا الاختصاص بموجب قوانينها وقوانينها الدولية. ب) صدر الحكم الأجنبي أو الأمر الأجنبي من قبل محكمة مختصة في تلك الدولة وقانونها. ج) أن الأطراف في الإجراءات التي صدر بشأنها الحكم الأجنبي قد استدعيت ومُثّلت على النحو الواجب. د) حصل الحكم أو الأمر على درجة مطلقة بموجب قانون محكمة التقديم. هـ) لا يتعارض الحكم الأجنبي أو يتعارض مع أي حكم أو أمر صدر من قبل محكمة في دولة الإمارات العربية المتحدة ولا ينتهك أي قانون أخلاقي أو نظام عام.
    المادة 236
    تطبق أحكام المادة 235 على قرارات التحكيم الصادرة في دولة أجنبية. يجب أن تكون قرارات التحكيم الدولية على مسألة تقررها هيئة التحكيم وفقا لقانون تلك الدولة ، والتي يجب أن تكون قابلة للتنفيذ في تلك الحالة.
    المادة 237
    تنفذ الوثائق المصادق عليها وتقارير التوفيق المصادق عليها من قبل محاكم الدول الأجنبية في دولة الإمارات العربية المتحدة بنفس الشروط المنصوص عليها لتنفيذ الأوامر والتقارير المتشابهة في دولة الإمارات العربية المتحدة. ثانيا. يجب طلب تنفيذ الأوامر الأجنبية المشار إليها أعلاه من خلال تقديم طلب إلى القاضي لتنفيذ الأمر. لا يصدر أمر التنفيذ إلا إذا كان هذا الأمر أو المستندات أو التقارير التي تم التحقق منها هي قوانين البلد الذي تم التصديق عليه أو التصديق عليه ولا ينتهك القواعد الأخلاقية أو النظام العام.
    المادة 238
    لا تخل القواعد المنصوص عليها في المواد 235 و 236 و 237 من القواعد واللوائح المنصوص عليها في المعاهدات والاتفاقيات الموقعة بين الإمارات العربية المتحدة والدول الأخرى. في المقال التالي ، سنناقش مختلف الاتفاقيات الثنائية والمتعددة الأطراف بين دولة الإمارات والدول المختلفة وكيفية تنفيذ هذه المعاهدات.

    التشاور:

    على الرغم من وجود قوانين وقواعد قضائية واتفاقات متعددة الأطراف وثنائية (ستتم مناقشتها في العدد التالي) موجودة بين الإمارات العربية المتحدة ودول أخرى ، إلا أن فرض حكم أجنبي في دولة الإمارات العربية المتحدة قد يكون مشكلة. هناك تعاون أقل بين الدول في الشؤون المدنية والتجارية بدلا من الأنشطة الإجرامية. كما رأينا ، هناك العديد من المزايا في الاعتراف بالأحكام الأجنبية في الإمارات العربية المتحدة وإنفاذها ، الأمر الذي لا يشجع فقط على تدفق الاستثمارات الأجنبية بل يعزز الإيمان بالتقاضي وبالتالي احترام مبدأ السيادة القضائية. ولذلك ، فمن المستصوب أن القانون في هذا الصدد يتطلب إجراء إصلاح شامل وينبغي أن يكون من السهل ضمان الاعتراف بالأحكام الأجنبية وإنفاذها.

    ]]>
    Thu, 26 Nov 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون البناء: المطالبة بالإطالة في التحكيم]]> مطالبة بالإطالة في التحكيم

    مشهد قوس قزح في وسط الصحراء هو لمحة إلى حد ما نادرة.  الإمارات العربية المتحدة ومع ذلك ، ليست بانوراما الصحراء التقليدية تتحقق.

    خذ على سبيل المثال صناعة البناء في المنطقة. هناك مزيج مثير للاهتمام من الثقافات والخلفيات داخل قطاع البناء ، والتي يشار إليها الإمارات العربية المتحدة في كثير من الأحيان بأنها وعاء الغليان من الجنسيات. مجموعة متنوعة من المشاريع المشتركة ووجود التكتلات مع خلفيات دولية متنوعة تقف بمثابة شهادة على ما سبق. معظم اللاعبين في هذه الصناعة مشهورون عالمياً ، وبالتالي ، فإن انتشار "جناح قوس قزح" فيديك ليس شيئاً جديداً في هذه المنطقة.
    وقد امتدت الكثير من الحبر على استخدام عقود FIDIC في دولة الإمارات العربية المتحدة. خشي الخبراء القانونيون حقيقة أن اعتماد الصناعة الإماراتية على نسخة فيديك 1987 من الكتاب الأحمر قد أصبح في الواقع عامل ولاء. يعتبر استخدام أحدث إصدار من الكتاب الأحمر أقل شيوعًا. ما تمت مناقشته أيضًا هو الاستخدام المتناقض لقالب معياري دولي في اختصاص قانوني مدني. كل ما قيل ، حيث أن الخبراء في مجال STA لا يزالون يشهدون تنفيذ عدة ملايين من العقود في المنطقة والتي تكون مستوحاة عادة من FIDIC الأحمر والأصفر الكتب ، والنزاعات التي بلغت ذروتها. سنقوم في هذه المقالة بفحص بند تمديد الوقت (EOT) والتعويض عنه ومقبوليته أمام هيئات التحكيم الإماراتية.

    FIDIC هو اختصار فرنسي للاتحاد الدولي للاستشارات الهندسية. هو شكل العقد الأكثر شيوعا في صناعة البناء. تأسست في عام 1913 ومنذ ذلك الحين تقوم بتعديل وإضافة نماذج إلى عقود البناء ، وتشكل FIDIC الآن "جناح قوس قزح" ، والتي تشمل ما يلي (i) الكتاب الأحمر (ii) الكتاب الأصفر (iii) الكتاب البرتقالي (iv الكتاب الأخضر (v) الكتاب الفضي (vi) الكتاب الأزرق (vii) الكتاب الأبيض (8) الكتاب الذهبي. نماذج فيديك الأكثر استخدامًا في الإمارات العربية المتحدة هي الكتب الحمراء والصفراء. عملاً بالقانون رقم 21 لعام 2006 ، أوكلت إمارة أبوظبي استخدام نماذج "عقد البناء فقط" و "عقد التصميم" في مجال البناء للمشروعات التي بدأتها الجهات الحكومية.

    حل النزاعات تحت الفيديك

    مع الاستخدام المعتاد لإصدارات عامي 1987 و 1999 من عقود FIDIC ، هناك سؤال واحد هو تفسير هذه العقود عندما ينشأ نزاع فيما يتعلق بمطالبة بتمديد الوقت. تماشياً مع بند حل النزاع في الطبعة الخامسة من الكتاب الأحمر ، عندما ينشأ نزاع يجب على الطرفين إخطار الطرف الآخر بهذا النزاع وإحالته إلى مجلس القضاء على المنازعات (DAB). يجب أن يتخذ DAB قرارًا مع الحد الزمني المحدد وهو 84 يومًا. في حالة عدم رضا أي من الطرفين عن القرار ، يجب عليه إرسال إشعار بعدم رضاه في غضون 28 يومًا يمكن بعدها إحالة النزاع إلى التحكيم الدولي بعد مرور 56 يومًا وعدم التوصل إلى حل. من الناحية العملية ، في الإمارات العربية المتحدة ، دعا المحامون المؤهلون للقانون العام إلى الالتزام الصارم بهذه الجداول الزمنية بينما كانت المحاكم متساهلة حول الحدود الزمنية. تعتمد المحاكم على حقائق كل نزاع ونية الأطراف.
    قبل إحالة قضية ما إلى محكمة ، يجب أن تخضع للولاية القضائية ل ADCCAC أو DIAC إذا تم منح آلية تسوية المنازعات للتحكيم - كما هو الحال مع معظم أشكال العقود القياسية. يخضع بند القانون الحاكم للأنظمة السائدة في دولة الإمارات العربية المتحدة. لذلك ، فإن تفسير العلاقة التعاقدية مستوحى إلى حد كبير من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. في حين أن الأطراف أحرار في اختيار محكم من اختيارهم ، فإن أي قرار يتعارض مع القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة يمكن تحديه ولم يعد ملزما.

    الشرط السابق للحصول على تعويض التعويض

    وتخضع مشاريع البناء لخطر الإطالة لأسباب مختلفة - حدث قاهر القوة ، والتعبئة المتأخرة للنبات ، وتعديل نطاق العمل ، وما إلى ذلك. المادة 20.1. من الكتاب الأصفر يحدد "سابقة حالة" لمطالبة EOT. تنص الفقرة على ما يلي:

    "إذا اعتبر المقاول أنه يحق له الحصول على أي تمديد للوقت لاستكماله و / أو دفعه إضافيًا ، يجب على المقاول تقديم إشعار إلى المهندس ، ووصف الحدث أو الظروف التي أدت إلى المطالبة. يجب إعطاء الإشعار في أقرب وقت ممكن ، وفي موعد لا يتجاوز 28 يومًا بعد علم المقاول ، أو يجب أن يكون على علم ، أو يجب أن يكون على علم ، بالحدث أو الظرف.

    إذا أخفق المقاول في تقديم إشعار بمطالبة خلال هذه الفترة ، لا يتم تمديد وقت الإكمال ، ولا يحق للمقاول دفع مبالغ إضافية ، ويفرح صاحب العمل من كل المسؤولية فيما يتعلق بالمطالبة. "

    تحدد الفقرة المذكورة أعلاه بالاقتران مع فقرة 8.4 أخرى تفويضاً واضحاً يجب على المقاول أن يعبّر عن قلقه عند حدوث حدث تأخير.

    وصلة السبب والنتيجة
    وعند تقييم التعويض عن تمديد الوقت أو تكاليف إطالة المشروع ، يقع عبء الإثبات على عاتق صاحب المطالبة لإثبات حدوث "حدث تأخير" وأنه تكبد خسارة بسبب نفس الشيء. ومع ذلك ، لا تنص قوالب FIDIC على حساب التعويض في حال تم استدعاء تمديد الوقت. هذا يؤدي إلى العديد من التفسيرات من قوالب FIDIC. على الصعيد الدولي ، تم قبول بروتوكول التأخير والتعطيل الصادر عن جمعية قانون البناء (SCL) في تقييم مطالبة EOT. عدة مذكرات توجيهية تشكل جزءا من البروتوكول. يغطي البروتوكول المفاهيم الهامة المتعلقة بـ "المطالبات العالمية" و "التعويم" و "التأخيرات المتزامنة" ودور مسؤول المقاولين وتعطله.

    يحدد بروتوكول SCL الحاجة إلى تسجيل تقرير المشروع من خلال خبير. إنه يركز على المصروفات الفعلية والمصروفات الفعلية أثناء فترة التوقف أو الإطالة.

    عندما يجلب طرف مطالبة بشأن EOT ويهدف إلى المطالبة بالتعويض عن نفس المبلغ ، يجب عليه أن يدرك أهمية تحديد "حدث التأخير". يعتمد معظم المقاولين على حقيقة أن المشروع قد تأخر وتقديم مطالبات بالتعويض. وبشكل أساسي ، تفشل طلبات التأخير بسبب عدم وجود مستندات داعمة تثبت أن التأخير لم يكن متزامناً. في حالات أخرى ، يمكن للأطراف الوصول إلى الخسائر التي تكبدتها بما في ذلك النفقات العامة ولكنها لا تثبت أن هذه الخسارة كانت بسبب حدث تأخير على طرف الطرف الآخر. هذا الفراغ بين الخسارة المتكبدة والسبب الذي نادراً ما يتم تحديد الخسائر المتراكمة من قبل أطراف النزاع.

    النقطة الأساسية

    وبوجه عام ، فإن السبب وراء الفهم الساذج للشواغل المذكورة أعلاه هو أن معظم الأطراف المتعاقدة تفترض نموذجًا للعقد يكفي لحماية مصالحها. وعلى عكس ما سبق ، فإن الدعم القانوني المستمر لمشروع ما وإدراج القوانين المحلية التي تشكل عاملاً حاسماً في تقييم تعويض الإطالة.

    تخضع المطالبات الخاضعة للولاية القضائية ل ADCCAC و DIAC للتشريع الإماراتي. وفي هذا الصدد ، يتضمن القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة فصلاً مخصصًا للمقالة يتناول العلاقة بين الطرفين. يُطلب من هيئات التحكيم في مثل هذه الحالات الاعتماد بشكل كبير على أحكام القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة بدلاً من وضع إرشادات داخلية.

    ولدى STA مؤسسة متخصصة في التشييد والعقارات تعمل بشكل وثيق مع ممارسة التحكيم. المقالة أعلاه هي نظرة عامة - إذا كان لديك أي استفسارات محددة يمكنك الاتصال بنا على التفاصيل الموجودة في الصفحة السابقة.

     

     

    ]]>
    Mon, 27 Jul 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[شرح قانون العقارات في دبي - قانون ستراتا]]> إذا قمت بشراء شقة في مبنى مشترك ، ما الذي أملكه بالضبط؟ هل يحق لي الحصول على قسم من البركة وزاوية من الجيم والحقوق على مصعد معين؟ أو هل لدي حقوق فقط على أي شيء داخل حدود مؤامرة محددة؟ اقرأ المزيد عن قانون عقارات دبي في هذا المقال الذي يناقش قانون طبقات دبي.

    يقترح دينيس بافليش في كتابه "قانون طبقات العناوين ، قانون السكن في كولومبيا البريطانية" أن التصرف في أجزاء من المباني السكنية قد حدث لأول مرة في الأوقات البابلية والمصرية واليونانية والفينيسية. يؤكد "رود" و "جاردنر" في كتاب "تاريخ الوحدات السكنية" على أن الرومان أدخلوا الوحدات السكنية في وقت مبكر من القرن السادس قبل الميلاد. وكان المفهوم سائدا في أمريكا الجنوبية لمدة قرنين على الأقل. لقد اكتسب مفهوم "الملكية" أو "ملكية الشقة" أهمية كبيرة. تشير العديد من الولايات القضائية في جميع أنحاء العالم إلى الوحدات السكنية اليوم باسم "طبقة الطبقات" بينما تنص بعض الدول على أنها "ملكية" (على سبيل المثال ، المملكة المتحدة والهند). في هذه المقالة ، نناقش أحد العناصر الرئيسية لقوانين الملكية في دبي - قانون ستراتا

    مفهوم قانون الطبقات بأبسط الشروط يعني تقسيمًا لملكية مبنى مطور أو مجتمع مسور إلى طبقات. ثم تقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب مناطق مشتركة تشكل جزءًا من هذه الخاصية. تم إدخال القانون الذي ينظم تقسيم الممتلكات إلى وحدات مملوكة للقطاع الخاص بالإضافة إلى المناطق المشتركة في إمارة دبي بموجب القانون رقم 27 لعام 2007 بشأن ملكية قوانين الملكية المملوكة ملكية مشتركة (قانون ستراتا) ليكون ذلك اعتبارا من 1 أبريل 2008. قبل لإصدار قانون ستراتا ، أقر القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 (المعدل) فيما يتعلق بالمعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة (القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة) وقدم بعض الحقوق فيما يتعلق بالملكية المشتركة للمباني و الوحدات ولكن الأحكام الواردة في القانون المدني لدولة اإلمارات العربية المتحدة ال يمكن أن تعالج المسائل التقنية بشكل مباشر في قطاع العقارات المتطور في دبي. منحت المادة 32 من قانون الطبقات سلطة رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي لإصدار مزيد من اللوائح والقرارات اللازمة لإنفاذ الأحكام الواردة فيه.

    على الرغم من أن إدارة دبي للأراضي قد نفذت خطوات وتدابير مهمة في تنظيم عناوين القطاع في دبي ، إلا أنه لا تزال هناك بعض العقبات التي تحتاج إلى لوائح تفصيلية ومعمقة تساعد في حل الغموض المحيط بعملية زرع ستراتا. وقد أسفرت أوجه الغموض هذه عن فشل بعض رابطات الملاك في العمل بشكل كامل وحر وفعلي لمصلحة أعضائها. لا تزال تكاليف الخدمة العالية وتكاليف الصيانة هي الشاغل الرئيسي للأعضاء في الوقت الذي يتنازع فيه تحكم الجمعية واستقلالها. في حين تم إدخال قانون الطبقات في عام 2007 ، فإنه من المناسب القول بأن معظم هذه الجمعيات قد تم منحها حالة التسجيل الأولي مما يجعلها غير محرمة من صلاحيات قانونية للتصرف بشكل عادل ومستقل.

    تنص المادة 18 (1) من قانون الطبقات على أن رابطة المالكين ليست للكيان القانوني المؤيد ، ولها وجود قانوني منفصل من أعضائها ، ولها الحق في رفع دعوى بصفتها وامتلاك الأصول المنقولة. تنص المادة 10 من التعميم رقم 1 الصادر عن هيئة التنظيم العقاري رقم 1 لعام 2010 والمؤرخ في 5 سبتمبر 2010 (المنشور) فيما يتعلق برسوم الخدمة على الملكية المشتركة على أن جمعية الملاك لها الحق والامتياز الوحيد لاتخاذ إجراءات ضد مالكي الوحدات فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة ، ولا يزال هذا الحق ساريًا حتى إذا حاول المالك نقل ملكية الوحدة إلى شخص آخر.

    وقد حدد القانون الذي صدر في عام 2007 المخطط الأساسي للتقسيم الفرعي والبنود المغطاة التي تتناول تشكيل واعتراف رابطة الملاك. كان هذا القانون صامتا في العديد من القضايا الرئيسية مثل 1) التقسيم الفرعي للمباني أو المجتمعات ذات البوابات ذات الملكية المتعددة. 2) الامتثال والمسائل الإجرائية المرتبطة بتشغيل جمعية الملاك ؛ 3) نوع الوثائق المطلوبة لتشكيل الجمعيات ؛ 4) ضمانات قانون الطبقات على الشقق الفندقية ووحدات الفنادق الفندقية ؛ 5) الأحكام المتعلقة بسلطات وواجبات وترخيص مدير الجمعية ؛ (6 الدور الضمني للمالكين في إدارة ممتلكاتهم ، على سبيل المثال لا الحصر. وبناء على ذلك ، كانت هناك حاجة واضحة إلى مزيد من التنظيمات من أجل تلبية الاحتياجات التشغيلية لجمعية الملاك بالكامل. وبناءً على ذلك ، أصدرت إدارة الأراضي في دبي في أبريل 2010 توجيهات بشأن قانون ستراتا ، مما يوفر المزيد من الوضوح لكل من مطوري ومالكي العقارات في الامتثال لأحكام قانون الطبقات (التوجيهات). تطلب التوجيهات من المطورين تسجيل إعلان الملكية المشترك الخاص بهم في غضون ستة أشهر.

    الغرض من هذه التوجيهات هو تقديم الملاحظات الإرشادية وحتى الآن ، من غير الواضح ما إذا كانت هذه التوجيهات تشكل لوائح على النحو المنصوص عليه بموجب المادة 32 من قانون الطبقات أو ستكون جزءًا من اللوائح التي ستصدر في المستقبل. فيما يلي: (1) الاتجاهات الخاصة بإعلانات الملكية المملوكة ملكية مشتركة ؛ (2) اللوائح العامة ؛ (3) اتجاهات دستور الجمعية. ترتبط هذه التوجيهات ارتباطًا وثيقًا بمحتوى الوثائق الرئيسية التي تحدد جميع العمليات والإدارة المتعلقة بالتنمية ، وما هي التزامات الترخيص للمساحين ، وحماية المستهلك ، ودور والتزامات رابطة الملاك المجلس - إجراءاته مثل الاجتماعات وتعيينات أعضاء مجلس الإدارة والتوجيهات الإدارية الأخرى.

    على الرغم من أن الوضع القانوني لهذه الجمعيات هو كلي بموجب قانون الطبقات والحقوق الدائرية التي تمنح لمصلحة جمعيات الملاك ، فإن مثل هذا المركز والحقوق لا يمكن ممارستها على النحو الأمثل. على سبيل المثال ، لا يمكن لرابطة مالكي المنازل إنشاء حسابات بنكية ، أو الدخول في عقود مع أطراف ثالثة ، أو رفع دعوى ضد الأعضاء المتعثرين ، أو إبرام عقود للتأمين ، أو الحصول على أوامر من المحكمة أو تعيين مدققين و / أو محامين للقيام بإدارة الاتحاد. بالنظر إلى أن جمعيات مالكي المنازل لم يتم ترخيصها بالكامل، يجب توفير تغطية أفضل وكاملة لمطوري العقارات للحفاظ على صندوق طوارئ يعرف أيضًا باسم صندوق الغرق. لطالما اشتكى المستثمرون من التناقضات في الحفاظ على هذا الصندوق. ويتحمل المطوّرون التزامًا قانونيًا لتصحيح العيوب المادية في العقار قبل نقل الملكية إلى جمعية المالكين. ومن المتوقع أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك و / أو هيئة التنظيم العقاري في دبي بإصدار لوائح إضافية في هذا الصدد ، وأن توفر مراجعة مفصلة لكل عقار (للتأكد من العيوب الكامنة في العقار) قبل أن يتم تسليمه من قبل المطور إلى جمعية الملاك.

    تنص التوجيهات على أن استحقاق كل حصة المالك محدد على النحو التالي:

  • حساب المناطق المشتركة للمبنى التي يمكن عزوها إلى وحدة المالك على أساس المساحة ومدى اعتماد الوحدة على موارد الجمعية: من الناحية العملية ، الاتفاق المتبادل على إنشاء خطوط حدودية لتطوير متعدد الاستخدامات وﻏﺎﻟﺒﺎً ﻣﺎ ﺗﺜﻴﺮ اﻟﺸﺮآﺎت اﻟﺘﻲ ﺗﺘﺄﻟﻒ ﻣﻦ اﻟﻮﺣﺪات اﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ واﻟﺘﺠﺰﺋﺔ واﻟﺴﻜﻨﻴﺔ ﻣﺨﺎوف ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺘﻘﺎﺳﻢ رﺳﻮم اﻟﺨﺪﻣﺔ وﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﻟﺼﻴﺎﻧﺔ ﻷن اﻟﺮﺳﻮم اﻟﻮاﺿﺤﺔ ﻗﺪ ﻻ ﺗﺆدي داﺋﻤﺎً إﻟﻰ ﻣﺸﺎرآﺔ واﺿﺤﺔ ﻟﻠﺘﻜﻠ للتوضيح ، إذا كان هناك تطوير متعدد الاستخدامات يضم ثمانين في المائة من الوحدات السكنية ووحدات التجزئة بنسبة 20 في المائة ، فمن المرجح أن يتعارض أصحاب وحدات البيع بالتجزئة مع إدراج تكلفة الخدمة أو الخدمات التي لم يتم استهلاكها أو استخدامها في الواقع.
  • على أساس عادل ومنصف حيث يتم اشتقاق الاستحقاق لكل حصة بحساب إجمالي الخصوم التي تم إنشاؤها بواسطة الوحدة المحددة. في الوقت الذي تنتظر فيه دبي مزيدًا من اللوائح فيما يتعلق بقانون الطبقات ، بدأ مطورو العقارات في أبوظبي تنفيذ هياكل حوكمة نمط الطبقات. من المحتمل أن تقوم الإمارة بإدخال قانون الطبقات لضمان ترتيبات شفافة وعادلة لأصحاب العقارات ومطوري العقارات.
  • في الأمور المتعلقة بالمطالبات والنزاعات الصغيرة ، قد يستقر الغبار ويدرك كل من المطورين وأصحابه أهدافهم على المدى الطويل ، ولكن يبدو من المعقول استنتاج أنه لا تزال هناك حاجة إلى تنظيمات طبقة واضحة ومفصلة.

     

     

    ]]>
    Tue, 24 Mar 2015 12:00:00 GMT
    <![CDATA[قانون الايجارات في الشارقة]]> هل يتغير أم لا يتغير؟

    انخفاض الايجارات في دبي لأول مرة منذ ثلاثة سنوات

    كنت انصت للمذياع في طريقي الى العمل و لفت انتباهي الخبر الاول أن هناك انخفاض في الايجارات بنسبة 1% في إمارة دبي . و لسخرية القدر عند وصولي الى مقر عملي وردتني مكالمة هاتفية من مستأجر يطلب منى النصح و المساعدة كون المالك قد ارسل اليه اخطار يفيده أنه هناك سيكون ارتفاع في عقد الايجار عند التجديد بنسبة 67%.

    في دولة مثل الامارات عدد المقيمين فيها يمثل 90% من تعدادها فإن احد اكبر القطاعات التي شهدت تطور و نمو هو  القطاع العقاري، و على الرغم من وجود خيارات و دعايات كثير لمتلك عقارات مميزة فإن أغلب المقيمين لا خيار أمامهم سوى الاستئجار للحصول على مسكن.

    نظرا للتطور الاقتصادي الملفت للمنطقة في السنوات الاخيرة فقد شهد القطاع العقاري نموا كبيرا و بات عجلة مهمة للتنمية الاقتصادية. ولكن في الحقيقة فإن التطور في قطاع معين لا يعني تطور في الجودة أو المستوى المعيشي،  وبما أنه كانت هناك زيادة في اسعار ايجارات الوحدات السكنية نجد في مقابله تضخم غير مسبوق للشقق السكنية بل توجه الكثير من الافراد الى شقق اصغر أو  لإمارة اخرى حتى يتمكنوا من توفير مبلغ الايجار.

    لا شك أن  العديد من الاشخاص على الرغم من كونهم مقيمين في إمارة دبي توجب عليهم التفكير جديا في قدراتهم المالية. اما بالنسبة لآلاف الاشخاص الذين انتقلوا خارج مدينة دبي فإن الشارقة هي الخيار الامثل لهم. 

    السؤال الان هو هل الانتقال و تغيير المكان هو الحل الامثل لك؟ و هل نعتبر إمارة الشارقة هي جنة المستأجرين لعدم عيشهم في هوس زيادة في الايجارات لمدة 3 سنوات؟ أم أن هناك خيار افضل يجب التفكير به قبل الانتقال و تغيير مكان سكنك ؟

    إن الايجارات المنخفضة في الشارقة شجعت الكثير من الاسر للسكن فيها و يمكنك الحصول على شقة بغرفتين بسعر موازي لاستوديو في دبي. على الرغم من ذلك فإن العديد من الاسر غير ملمة بقوانين الايجارات في الشارقة حيث أن هذا المقال سيطلعكم على الكثير من المعلومات الهامة للمستأجرين في الشارقة. محامون في الشارقة.

    لقد استفاد العديد من المستأجرين من قانون الايجارات في الشارقة لسنة 2007 الذي حماهم من الزيادة الايجارية لمدة 3 ثلاثة سنوات. ووفقا لقانون الايجارات فإن المستأجر يمكنه زيادة الايجار بعد انقضاء فترة 3 الثلاثة سنوات ولا يوجد هناك سقف للزيادة و بعد الزيادة الاولى يمكن للمؤجر زيادة الايجار كل سنتين. و نظرا لعدم وجود سقف للزيادة فبعض المؤجرين يقومون باستغلال المستأجرين في هذه الحالة مع العلم أنه لا غريب أن يقوم المالك بزيادة الايجار لنسبة اكثر 70% و اتباع و سائل تهدد و تخيف المستأجر كإخلاءه من العين المؤجرة.

    كما ان العديد من الملاك يستغلون جهل المستأجرين بقانون حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاث سنوات و يضعون نصوص في عقود الايجار بالزيادة كل سنة.

    على الرغم من استلامنا العديد من المكالمات الهاتفية من المستأجرين بخصوص حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاثة سنوات (وهو ليس الامر الوحيد الذي سيحمي المستأجرين) الا أن الجهات المختصة لازالت مصرة على انه الخيار الامثل للجميع. في الحالات التي تتعلق بزيادة المالك للايجار فإن المستأجرين إما أن يتوجهوا الى مراكز الشرطة اذا ما تمت الزيادة بطريقة غير قانونية او التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية. حيث أن لجنة فض المنازعات الايجارية تحث الملاك على زيادة الايجار طبقا للسعر السائد في السوق و حالة العقار و صيانته، مستوى الخدمات فيه، عمر المبنى ، مساحة و مواقف السيارات، مدى تواجد الحدائق، المساحات، المسبح و النادي الرياضي.

    على الرغم لابد ان تعلم أن التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية قد يكون مكلف لك كمستاجر حتى و أن كان للمستأجر التقدم بنفسة الى اللجنة و تقديم طلباته و دفاعه، فمن خلال خبرتي فإن تعيين محامي للقضايا الايجارية يلعب دور هام بنسة نجاح القضية.

    و عليه حتى لو انخفضت الايجارات في دبي فإن الايجارات في الشارقة هي الافضل بدون نقاش.  و على الرغم من عدم وجود سقف للزيادة الأمر الذي شكل مشكلة للمستاجرين فإنه من الضروري على الجهات المختصة نشر الوعي حول قانون الايجارات و تنويه المستاجرين بضرورة التواصل مع محامي في حال ورود خطاب انذار من المالك.

    لمعرفة المزيد حول قانون الايجارات في الشارقة يرجى التواصل مع احد محامينا في مكتب الشارقة اليوم! 

    آخر المستجدات (ديسمبر 2017)

     اللائحة التنفيذية لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة (القانون).

    تم اضافة المادة 22 للقانون وفقا للمادة 2 من قرار المجلس التنفيذي رقم (2) لسنة 2010 المؤرخ في 10 فبراير 2010.

    قبل ادخال المادة 22 ، فقد نص القانون القديم على انه يتوجب على المستاجر ارسال اخطار للمالك مدته 60 يوم اذا ما رغب بفسخ عقد الايجار سواء كان سكني او التجاري. ووفقا للقانوون الجديد فلا يحق للمستأجر فسخ عقد الايجار الا في حالات القوة القاهرة، ففي حالة فسخ عقد الايجار من قبل المستأجر فيتوجب عليه بتعويض المالك. و لكم الإطلاع على المادة  22 أدناه:

    1   اذا كان عقد الايجار لمدة محددة يجوز للمستاجر طلب فسخ عقد الايجار قبل نهاية مدته اذا ما ثبت حصول حالة من القوة القاهرة التي تجعل تنفيذ العقد مستحيل.

    2  يجوز للجنة  فض المنازعات الايجارية فسخ عقد الايجار مع الزام المستأجر بتعويض المالك بنسبة لا تقل عن 30% من قيمة الايجار عن المدة المتبقية من العقد ما لم يتفق الطرفين على خلاف ذلك.

     3     يدفع المستاجر التعويض المذكور أعلاه و لن تقوم اللجنة باصدار توجيهات لاسترجاع الشيكات التي حررها المستاجر مسبقا للمالك الا بعد أن يقوم المستأجر بتسليم العين المؤجرة خالية من الشواغر في التاريخ الذي حددته اللجنة.

     4 في حال كان المالك هو من طلب فسخ عقد الايجار قبل أوانه، فلا يتوجب على المستأجر اخلاء العين المؤجرة الا اذا استلم التعويض من المالك او ضمان كما تقدره اللجنة مع مراعاة الحالات الانسانية في هذا الشأن.

     5  يعتبر العقد مفسوخا بشكل قانوني اذا ما قام المستأجر بسداد التعويض كما ذكر أعلاه أو تم تسوية الموضوع بين الاطراف. و في حال فشل المستأجر عن سددا مبلغ التعويض فستقوم اللجنة بالزام المستاجر بسداد الايجار السابق، الا في حال تم سداده من قبل المستأجر عن طريق الشيكات.

    تعتبر بنود هذا القرار ساري على كافة النزاعات التي لم يتم الفصل فيها نهائيا بموجب حكم قضائي عند تاريخ اصدار هذا القرار.

    كما نصت المادة 22 من القانون على جواز قبام المالك بفسخ عقد الايجار ( بموجب اخطار مدته 3 ثلاثة اشهر) فقط في الحالات التالية:

     1 }إذا رغب المؤجر في هدم العقار لإعادة بنائه أو عمل صيانة شاملة تتطلب الإخلاء شريطة حصوله على الترخيص اللازم من البلدية أو الجهة المختصة أو إذا صدر قرار من الجهة الإدارية المختصة بإزالة العقار المؤجر كونه آيلاً للسقوط ويشكل خطراً داهماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة التخطيط والتنظيم للإمارة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.

     2 ـإذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين شريطة ألا يكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدية الواقع بدائرتها العين المؤجرة.

    مع العلم أنه يحق للمالك اخلاء العين المأجورة إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإيجار المستحق مدة خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه إذا كانت العين المؤجرة لغرض السكنى وثلاثين يوماً إذا كانت لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المهن الحرة أو لغرض الاستثمار.

    كما لا يجو للمالك تغيير او زيادة الايجار لمدة 3 ثلاثة سنوات و بعدها يحق للمالك بعد مضي المدة زيادة الايجار كل سنتين.

    يلتزم المالك بعمل الصيانة اللازمة على العقار كما أن الصيانة البسيطة تكون على المستاجر الا في حال تم الاتفاق على خلاف ذلك. ولا يتأثر عقد الايجار اذا ما تم بيع العقار أو الشقة لمالك اخر او حتى في حالات وفاة المالك.

    أما بالنسبة للجنة فض المنازعات الايجارية في الشارقة فإنها تتكون من 3 ثلاثة اعضاء و هم قاضي و 2 من الخبراء. و تختص هذه اللحنة بالنظر في كافة النزاعات الناشئة عن عقد الايجار و النزاعات الايجارية. مع العلم أنه تعتبر كافة الاحكام الصادرة من هذه اللجنة نهائية ولا يمكن الاستئناف فيها اذا ما كانت قيمة الدعوى لا تتجاوز مبلغ 100،000/- مائة الف درهم الا في الحالات التالية يسمح الاستئناف فيه:

    1.       إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.

    2.       إذا قضى الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات .

    3.       إذا صدر الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يكن ممثلا تمثيلا صحيحًاً في الدعوى أو  هناك بطلان في الإعلان .

    4.       إذا كان الحكم قد ُبني على أوراق عليها إقراراً بتزويرها أو قضي بتزويرها أو ُبني على شهادة شاهد قضى بعد صدوره بأنها شهادة زور.

    5.       إذا قدم أحد طرفي العقد  مستندًا كان من شأنه تغيير وجه النظر في الدعوى

    ]]>
    Tue, 09 Dec 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الاجتهاد في العقارات]]>

    من الواضح ، حقا ، ولكن "بذل العناية الواجبة" هي عبارة ترتبط بسهولة مع الصناعة القانونية. إن تذكير أنفسنا بالتعريف الأساسي يدرك أن كل منا "يبذل العناية الواجبة" مئات المرات في اليوم. قد نتحقق من تنبؤات الطقس أو تقارير المرور قبل مغادرة المنزل ، اقرأ المراجعات قبل اختيار فيلم لمشاهدة ، بحث الشركة قبل التقدم بطلب للحصول على وظيفة. من غير المحتمل أن ندخل صالة عرض للسيارات في نزوة، ونختار سيارة قائمة على علم الجمال ، أو ننتقل إلى المطار ونختار وجهة العطلات لدينا بشكل عشوائي. وحقيقة أن هذه المهام البسيطة نسبيا تتطلب تطبيق مثل هذه العناية الواجبة تذهب إلى حد ما نحو التأكيد على الحذر الذي ينبغي ممارسته قبل الدخول في مشروع كبير.

    مشروع كبير يشمل البناء والعقارات ، على سبيل المثال. أو الدخول في مشروع مشترك. أو ، على مستوى أكبر ، كلاهما.

    دعونا نتخيل أن الشركة أ (مطور) تريد بناء وبيع فندق. قبل أن يتم اعتبار أي بناء حتى شركة A بحاجة إلى العثور على قطعة أرض مناسبة وتأمين الأذونات والموافقات وشهادات عدم الممانعة المناسبة ، ليس فقط لبيع وشراء الأرض ولكن أيضًا لبناء وتشغيل فندق في هذا الشأن. هذه المهام وحدها ستخضع لفحوصات وتحليلات دقيقة قبل أن يذهب المشروع إلى أبعد من ذلك. إذا كانت الشركة أ ستصدر مؤامرة ودخلت في اتفاق بيع وشراء مؤقت مع البائع ، فستحتاج إلى التأكد من بعض المعلومات قبل أن يتم تنفيذ أي اتفاق نهائي ، وهو:

    •  هل هناك أي مشاكل مع العنوان؟ هل هو مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل لدى البائع الحق الوحيد والمطلق في بيع الأرض ونقل الملكية؟
    • ما الاستخدامات التي تمت الموافقة على الأرض؟ هل هناك أي قيود أو موافقات في المكان التي تؤثر على الاستخدام المقصود للأرض كفندق؟
    •  هل الوصول إلى المرافق مثل المياه والصرف الصحي والكهرباء وغيرها المتاحة؟

    هل الوصول إلى الأرض مقيد بأي شكل من الأشكال؟ هل توجد طرق للوصول بالفعل؟ هل يتضمن العنوان أي مسؤولية تجاه الحفاظ على طرق الوصول الحالية؟

    وحيث أن جبالتعريف يشير إلى أن العناية الواجبة تتطلب درجة كبيرة من العناية والاهتمام ، وهذا يعني أن الشركة أ ستضطر إلى القيام بأكثر من مجرد مطالبة البائع بتأكيد ما ورد أعلاه. يجب على محاميي الشركة أ أن يتطابقوا مع البائع نيابة عنهم ، وأن يطلبوا جميع الوثائق أو أي مستندات تتعلق بملكية الأرض أو ملكيتها أو استعمالها أو تاريخها وأن يدرسوا ذلك بدقة للتأكد من وجود أو عدم وجود أي مشاكل قد تؤثر على شراء الأرض أو الاستخدام المقصود للشركة. ومع ذلك ، من أجل تقليل مخاطر المشكلات والمضاعفات الناشئة أثناء المشروع ، سيكون من المنطقي أن تلخص الشركة أ ومحاموها تلخيص نطاق العمل بالكامل من الشراء إلى البناء وحتى الانتهاء ، وطلب جميع المعلومات ذات الصلة المطلوبة من أجل العناية الواجبة في قبل التوقيع على أي اتفاق نهائي. عندما يكون محامو الشركة أ في وضع يمكنهم من تقديم المشورة ضد هذه الصفقة ، في حالة ظهور أي مشكلة في مواجهة مصالح الشركة أ.

    الآن دعونا نتخيل أن الشركة أقرر أنها ترغب في تطوير فندق أكبر وأكثر تعقيدًا في دبي. بعد النظر في مواردها المالية ومواردها ، تقرر الشركة أن تحقيق هذا الهدف سيكون أكثر واقعية إذا تضافرت مع شركة ب، وهي مطور آخر يرغب في بناء وبيع فندق كبير من أحدث طراز في بلد الشركة أ خيار. بالإضافة إلى ذلك ، تمتلك الشركة ب الموارد المالية والموارد التي عندما تكون مقترنة بتلك الخاصة بالشركة ، ستكون كافية للسماح بالنجاح في إنجاز المشروع. ولذلك توافق الشركة أ والشركة ب على الدخول في مشروع مشترك.

    من الواضح أن الإجراءات العملية لشراء الأراضي وبناء الفندق وبيعها لن تكون مختلفة قليلاً عن المشاركين في الشركة "أ" التي تطور فندقها الأصلي على النحو الوارد أعلاه ، وما زال يلزم بذل العناية الواجبة في هذا الصدد. إلا أن الشركة A لديها الآن مهمة إضافية تتمثل في النظر في جميع العوامل المتعلقة بالشركة (ب) والتي قد تؤثر على المشروع ، مثل:
     

    • هل الشركة ب آمنة بما فيه الكفاية المالية؟ هل من المحتمل أن تواجه مشاكل مالية تؤثر على المغامرة؟ المطلوبات السابقة للشركة ب والإفصاحات عن تلك الالتزامات السابقة.
    •  
    •  هل الشركة ب بالفعل مشتركة في أي مشاريع مشتركة مع شركات أخرى ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي تفاصيلها؟ هل هناك أي مشاكل تجارية متضاربة؟
    •  
    •  ما مدى إمكانية التحقق من الموارد التي تقترحها الشركة (ب) أن تجلبها للمشروع؟
    •  
    •   ما هو هيكل الشركة ب؟ كيف يتم إدارتها؟
    •  
    •  من هم عملاء الشركة والموردين والزبائن والشركاء التجاريين؟ هل يستطيعون التحقق من أن الشركة B قادرة على الحفاظ على علاقة عمل سليمة؟
    •  
    •  هل الشركة ب تشارك في أي قضايا قانونية أو عامة قد تؤثر على المشروع ، أو يكون لها أي تأثير ضار على الشركة أ من قبل الجمعية؟
    •  
    •  ما مدى نجاح أي مشروعات إنمائية سابقة أو جارية شاركت فيها الشركة (ب) في الوقت الحالي؟

    هذه ليست بأي حال قائمة شاملة ، وطلب الوثائق المتعلقة بالحالة السابقة والحالية للشركة لا يمثل بأي حال من الأحوال المدى الكامل للعناية الواجبة. من المحتمل أن تواجه الشركة أ والشركة ب خلال علاقة العمل بينهما أسرارًا تجارية وملكية فكرية للآخرين - وبالتالي يجب أن يتم الاتفاق مسبقًا على شروط لضمان حماية كل شركة بعد انتهاء المشروع ، وسلسلة من العقود والتعاقدات. سوف تكون هناك حاجة حتما للاتفاقات من أجل حكم كل حقوق الشركة ، والالتزامات والالتزامات والواجبات طوال المشروع وبعد ذلك.

    من وجهة نظر مهنية ، لوحظ في العديد من الحالات أن أطراف اتفاقية المشروع المشترك لا يميلون إلى الالتزام بشروط المشاريع المشتركة. على سبيل المثال - تمتلك الشركة A في هذه الحالة قطعة من الأرض ، ولدى الشركة B معرفة فنية ووسائل وخبرة لتطوير وبناء وتسويق العقار - وينتج المشروع المشترك بطبيعة الحال عن أوجه التآزر القائمة بين الشركة A والشركة B التي بموجبها توفر الشركة ب من حيث استثمار الموارد المالية لتطوير العقار على أرض الشركة A والشركة A تنقذ نفسها من الوقت والعمل لبناء عقار. من المهم أن نذكر هنا أنه على الرغم من أن عقد المشروع المشترك يمكن أن ينظم العلاقة بين الشركة A والشركة B في هذه الحالة ، فإن الشركة B تتمتع بمكانة مهيمنة بمجرد أن تتولى حيازة الأرض. باختصار ، اتفاقية المشروع المشترك بين الطرفين قدمت:

  •  تتحمل الشركة ب المسؤولية الكاملة عن البناء والانجاز وتسليم المشروع.
  • تقوم الشركة (ب) بإنشاء حساب الضمان المشترك باسم الشركة أ والشركة ب مع بنك جى كى إل وأن يتم إدراج جميع اعتمادات البيع فى حساب الضمان.
  •  60٪ من المساحة القابلة للبيع المملوكة للشركة ب و 40٪ تحتفظ بها الشركة أ ؛
  •  قرارات التسويق والتسعير التي يتم الاتفاق عليها متبادلة بين الطرفين.
  • قد تشير القراءة السريعة للشروط المذكورة أعلاه إلى أن هذه الشروط عادلة ومناسبة لتنظيم العلاقة بين الأطراف المعنية. ومع ذلك ، فبمجرد أن تتحمل الشركة (ب) شغل موقع المشروع وتبدأ أعمال الإنشاء الفعلية ، لا يمكن للشركة "أ" (1) النظر في إنهاء اتفاق المشروع المشترك لأنه قد يخضع لعقوبات وأضرار للخسائر التي تكبدتها الشركة ب تجاه أعمال البناء ؛ (2) لا تتحكم في أعمال البناء أو التعاقد أو البناء. (3) هي المسؤولة عن الشروط والالتزامات والالتزامات المفروضة بموجب اتفاق المشروع المشترك. ومن المثير للاهتمام أن الموقع المهيمن للشركة "أ" سيؤثر على الشركة ب إلى مستوى أكثر أهمية. قل على سبيل المثال ، فشلت الشركة أ لفتح حساب الضمان المشترك لأي سبب أو ؛ التأخير في بناء العقار بسبب بعض الخلاف مع المقاول أو مدير المشروع ، أو يخضع لإجراءات قضائية تؤثر على اتفاق المشروع المشترك ، أو تشارك من جانب واحد في بيع وتسويق الوحدات المطورة. على الرغم من أن الشركة "أ" قد يكون لديها الخيار في رفع دعوى ضد الشركة "ب" بسبب خروقاتها ، إلا أن التكلفة والمصروفات ومدة الإجراءات ستعمل ضد مصلحة الشركة "أ" وإدارتها. إلى هذا الحد إذا وافقت الأطراف على أن تخضع لقانون مركز دبي المالي العالمي ، فقد تحصل الشركة على بعض الراحة حيث تتمتع محاكم مركز دبي المالي العالمي بسلطات واسعة لتمرير الأوامر اللازمة بما في ذلك الأوامر الزجرية بموجب الفقرة 22 ، الفصل 5 من قانون محكمة مركز دبي المالي العالمي (القانون رقم 10 لسنة 2004).

    قد تكون فوائد الدخول في هذا المشروع المشترك رائعة وممتعة إلى حد بعيد عن تلك التي حققها المشروع الوحيد للشركة ، ولكن فقط من خلال العناية الواجبة الشاملة ، ستكون الشركة قادرة على التأكد من أن الدخول في هذه العلاقة هو في مصلحتها الفضلى. . وبالنظر إلى النطاق الواسع لعمل المشروع المرغوب فيه وتحديد العلاقة بين الكيانات ، فمن الحتمي أن يكون إكمال العناية الواجبة في حد ذاتها مهمة هائلة.

    تابع ، الشركة أ ، ولكن تابع بحذر.

    ]]>
    Tue, 23 Sep 2014 12:00:00 GMT
    <![CDATA[الإجارة و التحكيم]]> الأسئلة التي يتم مناقشتها بشكل عام هذه الأيام في الأعمال التجارية والمهجرون القانونيون تتعلق بالركود اللاحق. تسعى هذه الأسئلة إلى الاستفسار عن مسائل مثل: (1) ما الذي أدى إلى الركود ، (2) هل كان من الممكن منعه ؛ ج) ماذا نتعلم من هذه السابقة؟ على سبيل المثال ، دعونا ننظر في قضية رويال بنك أوف سكوتلاند. ارتفعت تقييمات السوق للبنك إلى مستويات عالية للغاية حتى عام 2008 مما يجعله مركزًا عالميًا للخدمات المصرفية. غير أن أزمة عام 2008 غيرت المركز المالي للبنك مما أدى إلى انهياره في أحضان الدولة البريطانية بسعر مرتفع بلغ 32 مليار دولار. وتكهن خبراء الاقتصاد والخبراء بأن هذا الحدث يمثل أكبر فشل في القطاع المصرفي البريطاني.

    يلجأ العديد من المستثمرين العقاريين في سوق اليوم إلى بنك للاستفادة من تسهيلات الرهن العقاري. فالسياسات الإدارية المرهقة للبنوك المدعومة بسياسات مكافحة غسل الأموال ومفهوم "اعرف عميلك" التفصيلية تترك للمستثمرين وقت قليل جدا لقراءة بعناية غرامة في عقود الرهن العقاري وفهم الآثار التي قد تنشأ. في هذه المقالة ندرس الآثار المترتبة على وحدة التمويل شائعة الاستخدام يشار إليها باسم "الإجارة" ضمن مجال التمويل الإسلامي.

    يعمل القطاع المصرفي عبر عدة قطاعات ، أحدها الرأسي هو التمويل الإسلامي. المنتجات المقدمة في إطار التمويل الإسلامي مصممة أو منظمة بموجب نسيج الشريعة. الشريعة ليست قانونًا مقننًا ولكنها مستوحاة من التعاليم الدينية والكتاب المقدس ، القرآن.

    وفي ملاحظة أكثر تحديدًا ، فإن الإجارة عن طريق التفسير تعني التأجير أو الإيجار أو الأجر. يشير مفهوم الإجارة إلى بيع فوائد الاستخدام أو الخدمة بسعر ثابت أو أجور ثابتة. عملاً بهذا الشكل من الترتيبات ، يتيح البنك لعملائه استخدام أو شغل الأصول (التي يشتريها العميل ويتم تمويلها من قبل البنك) لفترة محددة والسعر.

    في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تم ربط "الإجارة" بمعاملات عقارية حيث تدخل البنوك في اتفاقية تأجير تمويلية لتمويل ممتلكات عملائها. وبموجب هذا الترتيب ، يتم تمويل العقار من قبل البنك على أساس طويل الأجل ويقوم المقترض بدفع إيجار شهري ثابت. يتم تنظيم إيجار التأجير بالطريقة التي يسترد بها المصرف تكلفة الشراء والأرباح عند إبرام عقد الإيجار. في المقابل ، يكتسب المقترض حق الملكية عن طريق هدية أو التصرف ذات الصلة.

    لتوضيح دراسة حالة ، طالب مستثمر عقاري ببند التحكيم للمطالبة بالتعويض بمبلغ 12 مليون درهم مقابل شركة عقارية للتأخير في تسليم عقار تجاري لأكثر من خمس سنوات. وشملت المطالبة بالتعويض تكاليف الاقتراض التي تكبدها المستثمر تجاه شكل الإجارة الذي تم الحصول عليه من أحد المصارف المحلية. في هذه الحالة ، طعن المطور في الأهلية القانونية للمستثمر. واعتمد المطور على اتفاق البيع والشراء (SPA) وأشار إلى أن البنك المرتهن كان اسمه المشتري في إطار SPA. وبناء على ذلك ، لم يكن لدى المستثمر أي اتفاق صحيح مع المطور وبالتالي لم يكن لديه القدرة على اتخاذ إجراءات تستند إلى شرط التحكيم في إطار SPA. السؤال القانوني الذي يطرح نفسه من دراسة الحالة أعلاه هو ما إذا كان لدى المستثمر أي حق قانوني في اتخاذ إجراء من تلقاء نفسه؟

    تنص المادة 258 (1) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن "المعيار في عقود (الإنشاء) هو النية والمعاني وليس الكلمات والنموذج". الأعمال التجارية الرئيسية للبنك هي قبول الودائع ومنح القروض. بموجب اتفاقية الإجارة ، لا ينوي البنك أن يتحمل حقوق الملكية في الممتلكات المشتراة ، بل يعمل بدلاً من ذلك كمموّل لتسهيل المعاملة نيابة عن المقترض. تنص المادة 245 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "في حالة العقود التبادلية للحصول على مزايا من العقار ، شريطة استيفاء شروط صلاحيتها ، يلتزم الشخص الذي يتعامل في العقار بتسليمها إلى الجهة المنتفعة ، و يجب على المنتفع الانتخابي التزام بتقديم اعتبارات لصالح مالك العقار ".

    وألغت محكمة في دبي مؤخراً اتفاقية الإجارة على أساس أنها لم تكن بمثابة عقد إيجار ، ولكن عقد بيع والأصل الذي تم بيعه لم يكتمل في الوقت الذي بدأ فيه المطور في تحصيل المدفوعات. وقد أقرت محاكم دبي قرارًا مماثلًا في عام 2010. وفي الاستئناف رقم 268 ، 290/2209 ، رأت محكمة التمييز في دبي أن "العلاقة بين الأطراف تمتد إلى أكثر مما هو مكتوب على الورق ، وهي بحسب تقدير القاضي "إن المادة 248 من القانون المدني تسمح للقاضي بمعاملة العقد إذا كان هذا العقد يتم عن طريق الالتصاق أو يحتوي على أحكام غير عادلة.

    وﻓﻴﻤﺎ ﻴﺘﻌﻟق ﺒﺎﻻﺘﻔﺎﻗﻴﺔ ، ﻴﻤﮐن اﻟﻘول إن ﮐل ﻤن اﻟﺒﻨك واﻟﻤﺴﺘﺜﻤر ﻴﺘﻘﺎﺴﻤﺎن ﻤﺠﻤوﻋﺔ ﻤﺘﺸﺎﺒﻬﺔ ﻤن اﻟﺘزاﻤﺎت. في الوقت الذي يستمر فيه البنك في الوفاء بالتزامات التسديد للمطور ، يستمر المستثمر بدفع الإعتبارات للبنك بالإضافة إلى رسوم الخدمة ورسوم الصيانة. والأهم من ذلك ، أن لدى المستثمر "مصلحة متأصلة" في العقار ، بينما لا يقوم البنك بذلك. المستثمر هو في الواقع الخلف في العنوان ويمكن القول بأن هناك تنازل موجود بموجب المادة 1109 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يعتبر حكم الخلفاء والمتنازل جزءًا لا يتجزأ من العقود التجارية ويتم إدخالها في كل اتفاقية تقريبًا. يتم التنازل بمجرد نقل الطرف لحقه في طرف ثالث مما يسمح لطرف ثالث بقبول أداء الطرف الآخر. ولهذا الغرض ، تنص المادة 251 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "إذا أدى العقد إلى حقوق شخصية مرتبطة بأمر تم نقله بعد ذلك إلى خلف خاص ، فإن هذه الحقوق سوف تنقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي يتم فيه نقل الأمر". إذا كان واحدا من الامتيازات منها وكان الخلف الخاص على علم بتلك الحقوق في وقت نقل الشيء إليه ".

    تنص المادة 254 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على ما يلي:

    (1) يجوز للشخص أن يتعاقد باسمه بشرط أن تكون الحقوق نافعة لصالح طرف ثالث إذا كان له مصلحة شخصية ، سواء كانت مادية أو معنوية ، في أدائها.

    (2)
    مثل هذا الشرط سوف يمنح طرف ثالث ، حق مباشر ضد متعهد لأداء تلك الشروط في العقد تمكنه من المطالبة بأداء ذلك ما لم يكن هناك اتفاق مخالفة ، وهذا التعهد قد تعتمد ضد المستفيد على أي دفاعات ناشئة عن العقد "

    (3)
    يجوز للشخص الذي يقوم بشرط أن يطلب أيضاً أداء الشرط لصالح المستفيد ، ما لم يظهر من العقد أن المستفيد وحده لديه مثل هذا الحق ".

    أصدرت محكمة التمييز في دبي قرارًا تاريخيًا في عام 2000 (عقد توريد وتركيب الأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن) حيث حكمت بأنه إذا تم تضمين اتفاقية التحكيم في العقد الرئيسي ، يقوم الطرفان في العقد الرئيسي بتسليم حقوقهما والتزاماتهما بموجب هذا العقد إلى طرف ثالث يوافق على الإحالة ، سواء بطريقة صريحة أو ضمنية ، فسوف يحل المحال إليه محل المحيل في التزامه بشرط التحكيم. (محكمة التمييز في دبي - الاستئناف رقم 537 لسنة 1999 - 23/04/2000).

    قد يبدو التقاضي المتعلق بالمطالبات المصرفية والمالية مرهقاً للبعض لكن المحاكم في الإمارات العربية المتحدة أعادت مشاعر المستثمرين من خلال تطبيق نص القانون.

     

    ]]>
    Fri, 16 May 2014 12:00:00 GMT