Закон о собственности фризоны DIFC

Нынешний глобальный инвестиционный климат является полным смешением как здоровых, устойчивых, так и слабых экономик.  Доллар продолжает оставаться мировой валютой и в новом тысячелетии, но страны со временем укрепляют свои собственные валюты – такие новости вызывают большое количество вопросов и дискуссий. Введение евро и объявление Госсовета Китая, разрешающее свободный приток юаней на мировые рынки в своем роде потрясло финансовые рынки и политики некоторых государств, как например, недавнее заявление Правительства Индии о запрете своим гражданам инвестировать зарубеж, во многом повлияло на ситуацию на рынке международной недвижимости. Экономика Объединённых Арабских Эмиратов является в числе наиболее сильных в настоящее время.

Международный Валютный Фонд подсчитал, что восстановление экономики Дубая набирает обороты, и это находит свое отражение в возвращении рынка недвижимости. Чисто сделок купли-продажи, совершенных местными и иностранными инвесторами, включая приток прямых иностранных инвестиций, начавшийся в 2013 году, продолжает расти. Политические и финансовые потрясения в таких странах, как Греция, Сирия и Египет, усиленные банковским кризисом на Кипре, заставили инвесторов обратить свой взгляд на страны с более устойчивой экономикой. Инвесторы из Европы, стран Ближнего Востока и стран Азии продолжают значительные инвестиции в ОАЭ, так как данный регион продолжает оставаться политически, экономически и финансово стабильным. Данная статья освещает недавние законодательные изменения в секторе недвижимости в районе Дубайского Международного Финансового Центра (DIFC).

Свободная Экономическая Зона DIFC имеет независимую юрисдикцию внутри Дубая, ОАЭ. Созданная в 2004 г. СЭЗ DIFC была основана с целью содействия экономическому росту и развитию Дубая. Это территория самой современной нормативной, правовой и физической инфраструктуры, созданная, перенимая лучшее от самых передовых систем в мире.

Эта городская фризона представляет собой город внутри города, имея собственные суды, основанные на системе общего права, где рассматриваются коммерческие и гражданские дела и имеется собственный финансовый регулирующий орган – Управление по Регулированию и Надзору в сфере финансовых услуг Дубая (DFSA). DFSA уполномочено выдавать лицензии и регулировать финансовые операции, которые проводятся внутри DIFC. Неудивительно, что в DIFC сегодня одна из наиболее современных, эффективных и точных систем регистрации собственности в мире.

В 2007 году был принят закон №4 (Закон), который регулирует право собственности на фрихолд земли и здания на территории DIFC. Закон был принят после тщательного рассмотрения и консультаций с заинтересованными сторонами. Представители общественности были приглашены высказать свое мнение и начальный период консультаций был продлен еще на срок тридцать дней. Этот новый Закон представляет собой современное законодательство, уходящее корнями в систему Английского общего права и более современную систему Торренса. Система Торренса была сформулирована, чтобы упростить процесс регистрации земельной собственности и сертифицировать право абсолютного собственности  на имущество. Этот процесс, будучи четким и ясным, встречает много подводных камней в практике по всему миру. 

Система Торренса работает по принципу «документ о собственности при регистрации», нежели чем «регистрация права собственности». В сущности это означает, что нет необходимости отслеживать документ о регистрации через длительную процедуру и огромный объем документов. Органы, ответственные за регистрацию права собственности, гарантируют четкость процесса и в случае непредвиденных ошибок всегда предусмотрены пути решения. Настоящий Закон применяется исключительно в DIFC и является уникальным по сравнению с любыми другими фризонами или странами Залива.

1. Ключевые характеристики системы регистрации прав собственности в DIFC

a) Неразрывность процесса. Это важный аспект, относящийся к новому Закону. Другими словами, как только собственность была зарегистрирована в Системе Регистрации Недвижимости DIFC, ее безопасность защищена Законом. Земельные участки регистрируются и получают идентификационные номера, называемые фолио, и заносятся в центральную систему с именем зарегистрированного владельца и характеристиками недвижимости. Смена владельца в случае продажи или смерти владельца происходит при смене записи в Системе.

b) Caveats – Это одна из уникальных особенностей Закона. Регистрация собственности или смена владельцев требует от участвующих сторон заполнить две формы, а именно Caveat Form №42, которая заполняется покупателем, и Withdrawal of Caveat Form №43, которая заполняется продавцом. Заполнение этих форм гарантирует, что права заявителей в собственности застройщика юридически признаны. Важным значением этого факта является то, что все стороны, заинтересованные в недвижимости, должны зарегистрировать caveat и заполнить форму №46 в течение тридцати дней после совершения сделки, которая определяется как дата подписания «Договора о Намерении» (MOU). Если указанный меморандум является обязательным и не имеет спорных моментов, то сделка считается произошедшей с момента его подписания.

c) Гарантия – Регистратор DIFC гарантирует точность и аккуратность данных в Центральном Реестре, где учитываются все сделки с недвижимостью в пределах DIFC. Он также дает возможность требовать компенсацию любой стороне, если она пострадала в результате канцелярской ошибки. Это позволяет потенциальному покупателю находиться в уверенности, что не нужно перепроверять информацию, выходящую за рамки Центрального Реестра. Это упрощает процесс регистрации собственности с большому облегчению многих.

d) Регистрационный взнос – Особенностью DIFC также является пошлина за передачу недвижимости в собственность в размере 3,5% от рыночной стоимости, в отличие от остальных фризон и других районов Дубая, где эта пошлина равна 2% (данные 2013 года). Рыночная цена недвижимости определяется утвержденными фризоной аналитиками. Более высокая пошлина вызывала критику от многих заинтересованных сторон, но DIFC сохранила свою позицию по этому вопросу, заявив, что система позволяет быстро и без усилий произвести передачу собственности, что оправдывает сборы. Регистрационный взнос должен быть оплачен в течение 30 дней с момента транзакции, то есть подписания договора о намерениях между двумя сторонами; с штрафом 5% в год в случае задержки оплаты. Существуют, однако, некоторые условия, которые освобождают сделку от уплаты этого сбора. Это следующее: 

i) Сторона входит в исламское соглашение о финансировании;

ii) Когда трансфер происходит при незначительной смене интереса. Например, когда человек делает трансфер с или на компанию, где он является единственным владельцем;

iii) В случае, если трансфер происходит из-за покупки-продажи акций зарегистрированной на бирже компании через фондовые рынки;

iv) Человек входит во владение недвижимостью по завещанию; и

v) Человек входит во владение недвижимостью на основании закона

Еще одна уникальная особенность фризоны DIFC, когда речь идет о недвижимости, это возможность Инвестиционным Трастам Недвижимости (REITs) приобретать недвижимость на территории DIFC. Такая система не действует больше нигде в Дубае. REIT определяется как организация, инвестирующая в такие объекты недвижимости как моллы, отели и т.д. Что интересно относительно REIT, это то, что он позволяет человеку иметь долю в прибыли предприятий, доступу к которым в другом случае у него не было бы. Законодательство REIT было представлено DIFC, чтобы продвигать свои функции путем принятия Закона №5 от 2006 г. об Инвестиционных Трастах.

DIFC занимает лидирующие позиции, когда речь идет о праве собственности в ОАЭ. Система регистрации, инвестиционные трасты, простота и прозрачность транзакций сделала DIFC любимым местом для инвестиций как для местных инвесторов, так и для иностранных, которые ранее не решились инвестировать в эмират. Закон №4 – тщательно разработанный законодательный акт, который позволил DIFC занять лидирующее место в стимулировании инвестиций в Дубай. С помощью новейшей системы регистрации DIFC распахнула горизонты для права собственности не только в пределах фризоны, но и за ее пределами.