Юридическая экспертиза в вопросах недвижимости - Дубай и ОАЭ

На самом деле фраза «проверка с должной осмотрительностью» легко ассоциируется с юридической отраслью. Но, напомнив себе ее основное определение, мы понимаем, что каждый из нас выполняет эту проверку сотни раз в день. Мы можем проверять прогноз погоды или отчеты о пробках перед выходом из дома, читать отзывы о фильме для просмотра, изучать информацию о компании перед подачей заявление на работу. Вряд ли бы мы выбрали автосалон по наитию и купили автомобиль, основываясь только на эстетическом восприятии, или приехали в аэропорт, чтобы поехать в отпуск в случайно выбранную страну. Тот факт, что эти относительно простые задачи также требуют применения должной осмотрительности, подчеркивают важность той проверки, которая должна быть проявлена перед участием в крупном проекте. Таком как, например, строительство и недвижимость. Или участие в совместном предприятии. Или, выходя на более высокий уровень, и то и другое.

Давайте представим, что компания А (Застройщик) хочет построить и продать отель. До того, как любое строительство даже рассматривать в проекте, необходимо найти подходящий земельный участок, получить необходимые разрешения, согласия, не только для продажи и покупки земли, но и строительства и эксплуатации гостиницы. Эти вопросы должны быть тщательно проработаны и проанализированы, прежде чем проект может продвинуться дальше. Если компания А должна была найти участок земли и вступила в предварительный договор купли-продажи с продавцом, то ей необходимо получить ответы на определенные вопросы перед тем, как принять окончательное решение, а именно:

- Существуют ли какие-либо проблемы со свидетельством на собственность? Нет ли ограничений? Имеет ли продавец единое и абсолютное право на продажу земли и передачу права собственности?

- Для каких целей есть разрешение на этой земле? Есть ли ограничения или разрешения для использования данной земли под отель?

- Есть ли доступ к инженерным коммуникациям, таким как вода, канализация, электричество и т.д.?

- Ограничен ли доступ к участку каким-либо образом? Есть ли подъездные пути? Включает ли право на собственность ответственность за поддержание существующих подъездных путей?

Как следует из определения, должная осмотрительность требует в большой степени внимания и проверки, а значит компания А должна сделать больше, чем просто попросить продавца подтвердить вышеуказанные пункты. Выполняя свою работу добросовестно, юристы компании А должны обратиться к продавцу от имени компании, запросить все документы, относящиеся к собственности, документ на право собственности, историю использования земли и тщательно все изучить, чтобы удостовериться в том, есть ли вопросы, которые могут повлиять на покупку земли или предполагаемое использование. Однако, для того, чтобы свести к минимуму риск возникновения проблем и осложнений, возникающих в ходе реализации проекта, компания А и ее адвокаты должны обобщить объем работы от покупки земли до строительства и его завершения, и запросить всю необходимую информацию для юридической проверки до подписанию любого значимого документа. При этом юристы компании А смогут посоветовать против сделки, если какой-либо вопрос будет противостоять интересам компании А.

Теперь давайте представим, что компания А решает, что хочет строить большой, более сложный по структуре гостиничный комплекс в Дубае. После рассмотрения финансов и ресурсов компания А решает, что достижение этой цели является более реалистичным, если она объединит усилия с компанией Б, другим застройщиком, также желающим строить и продавать большой современный отель в стране, которую выбрала компания А. Кроме того, компания Б обладает ресурсами и финансами, которых, в сочетании с интересами компании А, было бы достаточно для успешного завершения проекта. Компания А и компания Б соглашаются войти в совместное предприятие.

Очевидно, что практические меры по покупке земельных участков, строительству отеля и его продажи будут слегка отличаться от первоначальных намерений компании А развивать свой оригинальный отель, и юридическая экспертиза по-прежнему потребуется. Однако, компания А теперь имеет дополнительную задачу учесть все факторы, относящиеся к компании Б, которые могут повлиять на совместное предприятие, такие как:

- - Является ли компания Б достаточно финансово обеспеченной? Существует ли вероятность столкнуться с финансовыми проблемами, которые будут влиять на предприятие? Прошлые обязательства компании Б и раскрытие информации о прошлых обязательствах.

- - Состоит ли компания Б уже в каких-либо совместных предприятиях с другими компаниями, и если да, то каковы их детали? Существуют ли какие-либо противоречащие друг другу вопросы бизнеса?

- - Насколько можно проверить ресурсы компании Б, которые она предлагает привнести в проект?

- - Какова структура компании Б? Как она управляется?

- - Кто является клиентами компании Б, поставщиками и торговыми партнерами? Могут ли они подтвердить, что компания способна поддерживать здоровые рабочие отношения?

- - Вовлечена ли компания Б в какие-либо правовые или общественные вопросы, которые могут повлиять на предприятие, или оказать отрицательный эффект на компанию А в их ассоциации?

- - Насколько успешны любые другие предыдущие или текущие проекты застройки, в которых участвовала компания Б?

Это отнюдь не исчерпывающий перечень вопросов, и запрос документации, относящийся к прошлой и настоящей деятельности компании Б не является в полной мере юридической экспертизой. На протяжении всех своих рабочих отношений компания А и компания Б, вероятно, столкнутся с коммерческими тайнами друг друга и вопросами интеллектуальной собственности – эти положения должны быть оговорены заранее, чтобы обеспечить защиту каждой компании после того, как предприятие закончится; ряд договоров и соглашений будут необходимы для определения прав и обязанностей каждой компании во время предприятия и в дальнейшем.

С профессиональной точки зрения, было отмечено, что во многих случаях стороны соглашения о совместном предприятии не придерживаются условий подписанного договора. Например, компании А, в данном случае, принадлежит участок земли, а компания Б обладает техническими знаниями, средствами и опытом для строительства и маркетинга недвижимости – совместное предприятие является результатом синергии между компаниями А и Б, в результате чего компания Б экономит в отношении инвестирования ресурсов для постройки недвижимости на участке земли, принадлежащей компании А, и компания А выигрывает в отношении времени и трудозатрат в строительстве. Важно отметить, что хотя соглашение о совместном предприятии регулирует отношения между компаниями, в нашем случае, компания Б займет доминантное положение, когда вступит во владение землей. Если говорить коротко, то соглашение о совместном предприятии должно включать следующее:-

a. Компания Б несет полную ответственность за строительство, завершение работ и сдачу проекта;

b. Компания Б должна создать совместный условно-депозитный счет в JKL банке на имя обеих компаний, и все продажи должны проходить через этот счет;

c. 60% продаваемой площади принадлежит компании Б и 40% компании А;

d. Вопросы маркетинга и ценообразования решаются согласованно обеими сторонами.

Бегло читая приведенные выше условия, можно предположить, что они являются справедливыми и адекватными, чтобы регулировать отношения сторон. Однако, как только компания Б займет земельный участок и начнет непосредственное строительство, компания А 1) не сможет расторгнуть соглашение о совместном предприятии, так как это может повлечь за собой штрафные санкции в отношении убытков, понесенных компанией Б по строительным работам; 2) не имеет никакого контроля над строительными и подрядными работами; 3) несет ответственность а отношении положений, обязательств, налагаемых в рамках соглашения о совместном предприятии. Интересно отметить, что доминирующее положение компании А будет влиять на компанию Б на более значительном уровне. Скажем, например, компания А не сможет открыть совместный счет в банке по тем или иным причинам, или задерживает строительство проекта по причине некоего спора с подрядчиком или менеджером проекта, или участвует в судебном разбирательстве, влияя таким образом на соглашение, или в одностороннем порядке участвует в продаже и маркетинге построенных апартаментов. Хотя компания А имеет возможность возбудить иск против компании Б за нарушения, стоимость, расходы и продолжительность разбирательства будет работать против интересов компании и менеджмента. В этом смысле, если стороны договорились регулироваться в соответствии с законами DIFC, компания А может вздохнуть с облегчением, так как суды DIFC имеют широкие полномочия в принятии необходимых распоряжений, включая судебный запрет в соответствии с пунктом 22, главы 5 Судебного Закона DIFC (Закон №10 от 2004 года).

Преимущества вступления в совместное предприятие могут быть гораздо более значительными, чем при единоличном предприятии компании А. Но только после тщательной юридической экспертизы можно с уверенностью утверждать, что вступление в соглашение будет в ее интересах. И учитывая широкий объем работы как по желаемому проекту и отношениям между субъектами, юридическая проверка будет сама по себе огромной задачей.

Приступайте, компания А, но действуйте осторожно.