Закон Категории дневника

more

Самые популярные статьи

Готовое жилье или стройка?

Published on : September 2014
Author(s):Jennifer Leader,Surbi Ver

 

Приобретение земли и недвижимости на стадии застройки в Катаре.

Интересно, что в наш век потребления люди так стремятся быть в курсе последних продуктов, что они готовы платить за новый товар еще до того, как появится его изображение или описание. Очевидные риски, что продукт может быть некачественным, плохо работающим, мало функциональным или даже просто уродливым, зачастую только вторичны. Фраза «попробовать, прежде чем купить» (или по крайней мере «посмотреть и почитать отзывы о производительности, прежде чем сделать хорошо взвешенное решение») определенно имеет смысл и снижает вероятность того, что товар не будет соответствовать ожиданиям покупателя, когда покупка будет совершена.
 
Эта статья не о потреблении. И не о технологии. И даже не о потребительских правах. Речь идет о праве собственности в Катаре. Дело в том, что совершение покупки без предварительной проверки объекта несет очевидные риски. И если есть потенциальный риск в незначительной задаче покупки смартфона или планшета, который еще не существует, то представьте себе приобретение недвижимости, которая еще не построена;
 
Технический термин для такой покупки «офф-план». В Катаре это особенно распространено – регион переживает строительный бум и существует значительный спрос на недвижимость. Но зачем покупатель должен идти на такой риск как покупка ещё непостроенного жилья? Преимущества очевидны – покупка офф-план недвижимости обойдется дешевле, чем готовая собственность, объект будет обладать новейшими современными удобствами, что создает возможность для инвестора укрепить свои интересы (например, инвестор, желающий приобрести несколько квартир для последующей сдачи в аренду, может столкнуться с трудностями в наличии достаточного количества свободных жилых единиц в готовом здании из-за конкуренции). Однако, потенциальные опасности многочисленны – что если компания-застройщик будет ликвидирована до завершения строительства? Что если застройщик фактически не существует, а строящийся проект – это мошенническая афера? Что делать, если компания просто решит не строить запланированный проект в конце концов? Покупатель может остаться без имущества и без возможности возмещения уже оплаченных сумм. Увеличение подобных проблем на рынке недвижимости Катара привело к радикальным изменениям в законах о собственности этого региона, и следовательно уравновесило риски в дебатах о собственности.
 
Приобретение земли в Катаре никогда не было простым процессом для иностранных граждан. В 2002 году страна ввела в действие законодательство, которое заменило распространенное положение, содержащееся в Законе №5 1963 года – а именно, что только граждане Катара имеют право на владение землей. Изначально, законом разрешалось только гражданам стран Залива владеть не более, чем тремя объектами недвижимости, не превышающими установленную площадь. Более поздние изменения, разрешающие владение и право узуфрукта для остальных категорий иностранных граждан пришли в силу, хотя эти права были ограничены определенными зонами (например, Pearl) и применимы только к жилой недвижимости.
 
Несмотря на право приобретения земли в Катаре, любой иностранный гражданин, желающий это сделать, должен подготовиться к непростому процессу. Эта процедура отличается в зависимости от того, является ли покупатель гражданином Катара, жителем стран Залива или иностранцем, и также включает ли сделка в себя регистрацию права собственности или только права узуфрукта. В любом случае, регистрация потребует переписки с многочисленными государственными ведомствами, включая Министерство Юстиции, Департамент Земельной Регистрации и Регистрации Недвижимости и Департамент Аутентификации. В дополнение к этому, сделка будет включать большое количество неожиданных сборов, как например, плата за аутентификацию 5 катарских реалов за документ и 10 реалов за бумагу, на которой будет печататься новый документ о праве собственности!
 
Похоже, что мы можем с уверенностью сказать, что любая сделка в сфере недвижимости в Катаре будет сложной. Тогда почему покупатель хочет добавить еще и большие риски в запутанный процесс покупки недвижимости офф-план? Откроем Закон №6 Катара от 2014 года (Новый Закон), который должен вступить в силу с октября;
 
В первую очередь, новый закон требует, чтобы все застройщики подали заявку на получение лицензии от Министерства Экономики и торговли. Предоставление лицензии будет доказательством регистрации застройщика (с дополнительными условиями, если застройщиком является компания, зарегистрированная за рубежом) и доказательством состоятельности. Так же закон требует минимум три года работы в этой отрасли. Работа без лицензии является преступлением, которое наказывается лишением свободы на срок до одного года, штрафом 50,000 катарских реалов, или оба наказания – санкции также накладываются, если застройщик ложно представил проект строительства в любых планах или чертежах, использовал средства на депозитном эскроу счету проекта на несанкционированные цели или не в состоянии сдать в эксплуатацию проект в установленные контрактом сроки без уважительной причины. Больший штраф – а именно 200,000 катарских реалов – может понести застройщик, если не начнет строительство в течение шести месяцев после получения всех необходимых разрешений и согласований без уважительной причины. Такие штрафы способствуют тому, что покупатель получает рекламируемый продукт в согласованные сроки. 
 
Очевидная проблема любого покупателя недвижимости на этапе строительства это подтверждение права собственности до завершения строительства. Неготовая, незарегистрированная недвижимость еще не имеет официального документа, называемого тайтл дид, и отсутствие документа, относящегося к собственности, для единицы, которая еще физически не существует, может создать трудности, в случае спора между покупателем и застройщиком. Новый Закон решает вопрос этого большого упущения путем введения временного тайтл дида, выдаваемого Министерством Юстиции до завершения проекта и наличия полного права собственности. Для того, чтобы обеспечить выдачу временных тайтл дидов, застройщики должны предоставить в Министерство Юстиции детальные планы и всю сопутствующую информацию, относящуюся к любой продаже офф-план. Несоблюдение этого правила грозит штрафом застройщику в размере 100,000 катарских реалов.
 
Предыдущий опыт показывает, что несмотря на принятые меры предосторожности в виде эскроу счетов, платежи, произведенные в отношении сделок с недвижимостью, могут быть незаконно использованы и сняты со счетов. Однако, новый закон принимает меры для решения этих проблем, устанавливая, что никакое снятие средств с эскроу счетов не может проводиться застройщиком до того, как проект будет готов как минимум на 20 процентов в соответствии с графиком, утвержденным Министерством муниципалитета и городского планирования. Поэтому вероятность использования средств покупателя на несуществующий, мошеннический проект чрезвычайно мала. Новый закон гарантирует, что снятые со счета средства используются только для покрытия расходов, непосредственно связанных с самим проектом строительства, и что в любое время на счету должен поддерживаться минимальный остаток, равный десяти процентам общей стоимости.
 
Итак, давайте вернемся к нашим первоначальным вопросам о покупке недвижимости на этапе строительства – что если компания-застройщик никогда не существовала на самом деле? Согласно новому закону это невозможно. Компания должна доказать, что она существует на рынке не менее трех лет, иначе она не получит лицензию. Что если компания решит отказаться от проекта? Точные планы должны быть представлены в соответствующие органы, строительство должно начаться в течение шести месяцев с момента утверждения, и временный тайтл дид должен быть выдан покупателю, развевая сомнения, что проект не является подлинным и давая возможность правовой защиты, в случае если проект не будет закончен. Что если застройщик не в состоянии вернуть деньги покупателю? Положение о снятии средств с депозитного эскроу счета обеспечивает постоянную существенную часть средств на счету, нетронутую застройщиком до определенного времени, таким образом защищая интересы инвестора. 
 
Таким образом, мы имеем основания заключить, что несмотря на сложности правил и положений, связанных с правом собственности на землю в Катаре, риски, связанные с покупкой недвижимости офф-план, значительно уменьшились.
 
Похоже открытие нового офиса STA в Дохе это не единственное проницательное решение в юридической жизни Катара в 2014 году