Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

العقارات و القانون

Published on : September 2014
Author(s):Jennifer Leader,Surbi Ver

اقتناء الأراضي والمشتريات في الخارج

من الرائع أن نرى في عصر الاستهلاك هذا حريصًا جدًا على مواكبة أحدث المنتجات التي يرغبون في دفعها مقابل عنصر ما قبل أن يتم إطلاق صورة أو وصف. والمخاطر الواضحة ، مثل كون المنتج دون المستوى ، وسوء الأداء ، وعدم كفاية الغرض أو مجرد قبيحة ، غالباً ما تكون فقط اهتمامات ثانوية. إن عبارة "حاول قبل أن تشتري" (أو على الأقل "استعراض الأداء وقراءته قبل اتخاذ قرار مستنير") أمر منطقي بالتأكيد ، وتقلل من احتمال عدم تلبية المنتج لتوقعات المشتري عندما يصبح المفهوم واقع.

وفقا للعنوان أعلاه ، هذه المقالة ليست حول النزعة الاستهلاكية. أو التكنولوجيا. أو حتى حقوق المستهلك. إنها تتعلق بقانون الملكية في قطر. لكن النقطة هي أن هذا - إجراء عملية شراء دون أول فحص للجسم المادي لعملية التحويل يحمل مخاطر واضحة. وإذا كان هناك خطر محتمل في المهمة البسيطة المتمثلة في شراء هاتف ذكي أو كمبيوتر لوحي غير موجود حتى الآن ، تخيل أن ذلك ينطوي على شراء العقارات التي لم يتم بناؤها بعد.

المصطلح الفني لهذا هو شراء في قطر ، ينتشر هذا الوضع بشكل خاص ، حيث تتمتع المنطقة بطفرة في البناء وهناك طلب كبير على العقارات. ولكن لماذا يتعامل المشتري مع هذا الخطر في مقابل شراء وحدة سابقة الإنشاء؟ المزايا واضحة - من المرجح أن يكون شراء خطة أرخص من عقار مكتمل ، ومن المؤكد أن المنشأة ستكون متطورة مع أحدث سلبيات وزارة الدفاع ، ويخلق فرصة للمستثمرين لتعزيز مصالحهم (على سبيل المثال ، المالك الراغبين في شراء مجموعة من العقارات بهدف تأجيرها قد الفرنسيسكان الثاني هو دي إسنا عبادة إلى الفرنسيسكان الثاني مبنى سكني أو منطقة تضم سو عدد إسنا الموكل الوحدات المتاحة في تطوير شيدت قبل بسبب المنافسة). ومع ذلك ، فإن المخاطر المحتملة عديدة - ماذا لو دخلت التصفية في عملية التصفية قبل اكتمال البناء؟ ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل ، والمشروع عبارة عن عملية احتيال مزورة؟ ماذا لو قررت الشركة ببساطة عدم المضي قدمًا في المشروع المخطط له؟ يجوز ترك المشتري دون أي ممتلكات ولا وسيلة لاسترداد أي أموال دفعت بالفعل. وقد أدت الزيادة في مثل هذه المشاكل في سوق العقارات القطري إلى حدوث بعض التغييرات الجذرية في قوانين الملكية في المنطقة ، وبالتالي فقد نجحت في موازنة المخاطر في المباني مقابل النقاش حول "البناء".

إن الاستحواذ على الأراضي في قطر لم يكن أبداً عملية بسيطة للرعايا الأجانب. في عام 2002 نفذت البلاد التشريعات التي حلت محل الحكم السائد الوارد في القانون رقم 5 لعام 1963 - أي أن المواطنين القطريين فقط هم الذين يمتلكون الحق في امتلاك الأراضي. في الأصل ، كان تمديد هذا القانون يمتد فقط بالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي الآخرين ، مما يحدّ من ملكيتهم إلى ثلاثة عقارات كحد أقصى شريطة ألا يتجاوزوا مساحة موصوفة. المزيد من التنقيحات التي تتيح حقوق الملكية وحقوق الانتفاع لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي جاءت لاحقاً ، على الرغم من أن هذه الحقوق تقتصر على مناطق معينة (مثل اللؤلؤة) ولا تنطبق إلا على العقارات السكنية.

على الرغم من حقه في الحصول على أرض في قطر ، يجب على أي مواطن أجنبي يرغب في القيام بذلك أن يعد نفسه لعملية معقدة. يتم تحديد الإجراءات بناءً على ما إذا كان المشتري مواطناً قطريًا أم دول مجلس التعاون الخليجي أم أجنبيًا ، وما إذا كانت المعاملة تنطوي على تسجيل الملكية أو حقوق الانتفاع فقط. في أي حال ، يتطلب التسجيل مراسلات مع العديد من الدوائر الحكومية ، بما في ذلك وزارة العدل ، إدارة التسجيل العقاري وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم تعويم هذه الصفقة برسوم طفيفة تتجاوز ما هو واضح ، مثل رسم مصادقة قيمته 5 ريال قطري لكل مستند و 10 ريال قطري للورقة التي سيتم طباعة العنوان الجديد عليها!

يبدو كما لو أننا نستطيع أن نعترف بأمان بأن أي صفقة عقارية في قطر من المحتمل أن تكون معقدة. فلماذا يرغب المشترون في زيادة المخاطر الشديدة على العملية المعقدة من خلال شراء خطة O؟ أدخل القانون القطري رقم 6 لعام 2014 (القانون الجديد) ، الذي سيكون له تأثير من أكتوبر ...

وفي الحالة الأولى ، يقتضي القانون الجديد من جميع المطورين التقدم بطلب للحصول على ترخيص من وزارة الاقتصاد والتجارة. وسيخضع منح الترخيص لدلل على تأسيس الشركة (مع وجود متطلبات إضافية إذا كان المطور شركة مدمجة في الخارج) والملاءة المالية المؤكدة ، كما يستلزم خبرة لا تقل عن ثلاث سنوات في الصناعة. إن العمل بدون ترخيص هو بمثابة تجريم من قبل المجلس التشريعي ، يعاقب عليه بالسجن لمدة سنة واحدة ، أو 50،000 ريال قطري ، أو كليهما - وهي عقوبات متاحة أيضاً في حالة التطوير التي تشوه مشروع البناء في أي خطط ورسومات ، باستخدام الأموال المودعة في حساب الضمان لأغراض غير مصرح بها أو عدم تسليم المشروع في الموعد المتفق عليه تعاقديا دون عذر معقول. فالأمر الأكبر هو 200.000 ريال قطري ، يتعرض للمخاطرة من قبل مطور يفشل في بدء مشروع بناء في غضون ستة أشهر من الحصول على جميع الأذونات والموافقات اللازمة بدون سبب مقبول. هذه العقوبات تذهب إلى حد ما نحو ضمان أن المشتري يتلقى المنتج المعلن عنه ضمن الإطار الزمني المتفق عليه.

من الشواغل الواضحة لأي مشترٍ من الخطة is هو إثبات الملكية قبل الإكمال. الملكية غير المكتملة وغير المسجلة لن يكون لها سند ملكية بعد ، وعدم وجود أي وثائق رسمية تتعلق بمالك الوحدة التي لم تكن موجودة من الناحية الفنية ملزمًا بإنشاء اختلافات في حالة حدوث أي نزاع بين المشتري والمطور . يتعامل القانون الجديد مع هذا الإغفال الأساسي عن طريق تنفيذ سندات الملكية - صكوك الملكية الصادرة عن وزارة العدل قبل إتمام المشروع وتوافر سند الملكية الكامل. من أجل السماح لإصدار المطابقة المؤقتة يجب على المطورين أن يقدموا إلى وزارة العدل الخطط التفصيلية وجميع المعلومات ذات الصلة المتعلقة بأي مبيعات تم تقديمها من خلال خطة o. إن عدم القيام بذلك سيجعل عملية التطوير عرضة لنحو 100000 ريال قطري.

يقترح سابقة أنه ، على الرغم من الضمانات التي يوفرها استخدام حسابات الضمان ، يمكن إساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقابل المعاملات العقارية أو سحبها بصورة غير قانونية. ومع ذلك فإن القانون الجديد يتخذ خطوات لمعالجة هذه المشاكل من خلال النص على أنه لن يتم سحب أي ضمان من حساب الضمان من قبل مطور حتى يتم استكمال المشروع ذي الصلة على الأقل بنسبة 20٪ مع الالتزام بجدول معتمد من وزارة البلدية والتخطيط العمراني. وبالتالي ، هناك احتمال ضئيل لإطلاق أموال المشتري في اتجاه تطور احتيالي غير موجود. فيما يتعلق بسحب األموال المذكورة ، يضمن القانون الجديد أيضًا استخدام األموال فقط لتغطية التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع البناء نفسه ، وأنه في جميع األوقات قبل االلتزام يجب أن يحتفظ حساب الضمان بحد أدنى من الرصيد يساوي عشرة النسبة المئوية من القيمة الإجمالية للنفس.

لذا ، دعونا نعود إلى مخاوفنا الأصلية فيما يتعلق بمشتريات الخطة --- ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل؟ بموجب القانون الجديد ، هذه ليست إمكانية. وستحتاج الشركة إلى إثبات أنها قد تم دمجها وتشغيلها داخل الصناعة لمدة ثلاث سنوات على الأقل ، وإلا فإنها غير مؤهلة للترخيص. ماذا لو قررت الشركة التخلي عن المشروع؟ يجب تقديم خطط دقيقة إلى السلطات المختصة ، ويجب أن يبدأ البناء في غضون ستة أشهر من الموافقة ، وسيتم تخصيص سندات الملكية المؤقتة للمشتري ، مما يخفف من خطر أن المشروع قد لا يكون حقيقيًا ويخلق فرصة للعلاج إذا كان ترك غير كامل. وماذا لو لم يكن المطور في وضع يسمح له برد أموال المشتري؟ ستضمن اللوائح المتعلقة بسحب الأموال في حساب الضمان أن جزءًا كبيرًا من الأموال المودعة لا يمسها المطور حتى الوقت المناسب ، وبالتالي يحمي استثمارات المشتري.

وﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﯾﻣﻛﻧﻧﺎ أن ﻧﺳﺗﻧﺗﺞ ﺑﺷﻛل ﻣﻌﻘول أﻧﮫ ﻋﻠﻰ اﻟرﻏم ﻣن اﻟﺗﻌﻘﯾد ﺑﺳﺑب اﻟﻘواﻋد واﻟﻠواﺋﺢ اﻟﺗﻲ ﺗﺷﻣل ﻣﺎﻟﻛﻲ اﻷراﺿﻲ ﻓﻲ ﻗطر ، ﻓﺈن اﻟﻣﺧﺎطر اﻟﺗﻲ ﺗﻧطوي ﻋﻠﯾﮭﺎ اﻟﻣﺷﺗرﯾﺎت ﻋﻠﻰ ﺧطط اﻟﻘطﺎع ﻗد ﺗﻧﺧﻔض ﺑﺷﻛل ﻣﻠﺣوظ.

يبدو الأمر كما لو أن فريق الدوحة الجديد في الدوحة والفريق الجديد المعين من المحامين في قطر لا يمثل التطور الثاقب الوحيد في المشهد القانوني القطري لعام 2014
.

Related Articles