Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

العقارات في دولة قطر

Published on : 24 Sep 2014
Author(s):Jennifer Leader,Surbi Ver

المباني مقابل "الطهاة"

اقتناء الأراضي والمشتريات في الخارج

Lawyers in Dubaiمن الرائع أن نرى في عصر الاستهلاك هذا حريصًا جدًا على مواكبة أحدث المنتجات التي يرغبون في دفعها مقابل عنصر ما قبل أن يتم إطلاق صورة أو وصف. والمخاطر الواضحة ، مثل كون المنتج دون المستوى ، أو سوء الأداء ، أو عدم كفاية الغرض ، أو القبيح البسيط ، غالباً ما تكون مجرد مخاوف ثانوية. إن عبارة "حاول قبل أن تشتري" (أو على الأقل "استعراض الأداء وقراءته قبل اتخاذ قرار مستنير") أمر منطقي بالتأكيد ، وتقلل من احتمال عدم تلبية المنتج لتوقعات المشتري عندما يصبح المفهوم واقع.

وفقا للعنوان أعلاه ، هذه المقالة ليست حول النزعة الاستهلاكية. أو التكنولوجيا. أو حتى حقوق المستهلك. إنها تتعلق بقانون الملكية في قطر. لكن الهدف هو - إجراء عملية شراء بدون أول فحص للعنصر المادي للمعاملة يحمل مخاطر واضحة. وإذا كان هناك خطر محتمل في المهمة البسيطة المتمثلة في شراء هاتف ذكي أو كمبيوتر لوحي غير موجود حتى الآن ، تخيل أن ذلك ينطوي على شراء العقارات التي لم يتم بناؤها بعد.

المصطلح الفني لهذا هو شراء "خارج الخطة". في قطر ، ينتشر هذا الوضع بشكل خاص ، حيث تتمتع المنطقة بطفرة في قطاع الإنشاءات ، وهناك طلب كبير على العقارات. ولكن لماذا يتعامل المشتري مع هذا الخطر في مقابل شراء وحدة سابقة الإنشاء؟ المزايا واضحة - من المرجح أن يكون الشراء خارج الخطة أرخص من العقار المكتمل ، ومن المؤكد أن المنشأة ستكون متطورة مع أحدث سلبيات وزارة الدفاع ، وأنها تخلق فرصة للمستثمرين لتعزيز مصالحهم (على سبيل المثال ، مالك العقار الذي يرغب في شراء مجموعة من العقارات بهدف تأجيرها قد يجد صعوبة في العثور على مبنى سكني أو منطقة تحتوي على عدد كاف من الوحدات المتاحة في مرحلة مبكرة من التطوير بسبب المنافسة). ومع ذلك ، فإن المخاطر المحتملة كثيرة - ماذا لو دخل المطور في التصفية قبل اكتمال البناء؟ ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل ، والمشروع عبارة عن عملية احتيال مزورة؟ ماذا لو قررت الشركة ببساطة عدم المضي قدمًا في المشروع المخطط له؟ يجوز ترك المشتري دون أي ممتلكات ولا وسيلة لاسترداد أي أموال دفعت بالفعل. وقد أدت الزيادة في مثل هذه المشاكل في سوق العقارات القطري إلى حدوث بعض التغييرات الجذرية في قوانين الملكية في المنطقة ، وبالتالي فقد نجحت في موازنة المخاطر في المباني مقابل النقاش حول "البناء".

إن الاستحواذ على الأراضي في قطر لم يكن أبداً عملية بسيطة للرعايا الأجانب. في عام 2002 نفذت البلاد التشريعات التي حلت محل الحكم السائد الوارد في القانون رقم 5 لعام 1963 - أي أن المواطنين القطريين فقط هم الذين يمتلكون الحق في امتلاك الأراضي. في الأصل ، كان تمديد هذا القانون يمتد فقط بالنسبة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي الآخرين ، مما يحدّ من ملكيتهم إلى ثلاثة عقارات كحد أقصى شريطة ألا يتجاوزوا مساحة موصوفة. المزيد من التنقيحات التي تتيح حقوق الملكية وحقوق الانتفاع لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي جاءت لاحقاً ، على الرغم من أن هذه الحقوق تقتصر على مناطق معينة (مثل اللؤلؤة) ولا تنطبق إلا على العقارات السكنية.

على الرغم من حقه في الحصول على أرض في قطر ، يجب على أي مواطن أجنبي يرغب في القيام بذلك أن يعد نفسه لعملية معقدة. يختلف الإجراء بناءً على ما إذا كان المشتري من مواطني دولة قطر أو دول مجلس التعاون الخليجي أو أجنبي ، وما إذا كانت المعاملة تشمل تسجيل الملكية أو حقوق الانتفاع فقط. في أي حال ، يتطلب التسجيل مراسلات مع العديد من الدوائر الحكومية ، بما في ذلك وزارة العدل ، إدارة التسجيل العقاري وإدارة التسجيل العقاري والتوثيق. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم تعويم هذه الصفقة برسوم طفيفة تتجاوز ما هو واضح ، مثل رسم مصادقة قيمته 5 ريال قطري لكل مستند و 10 ريال قطري للورقة التي سيتم طباعة العنوان الجديد عليها!

يبدو كما لو أننا نستطيع أن نعترف بأمان بأن أي صفقة عقارية في قطر من المحتمل أن تكون معقدة. فلماذا يرغب المشترون في زيادة المخاطر الشديدة على العملية المعقدة عن طريق شراء عقار خارج الخطة؟ أدخل قانون قطر رقم 6 لعام 2014 (القانون الجديد) ، الذي سيكون نافذًا اعتبارًا من أكتوبر ...

في المقام الأول ، يتطلب القانون الجديد من جميع المطورين تقديم طلب للحصول على ترخيص من وزارة الاقتصاد والتجارة. وسيخضع منح الترخيص لدلل على تأسيس الشركة (مع وجود متطلبات إضافية إذا كان المطور شركة مدمجة في الخارج) والملاءة المالية المؤكدة ، كما يستلزم خبرة لا تقل عن ثلاث سنوات في الصناعة. إن العمل بدون ترخيص يعد جريمة يجرمها القانون ، ويعاقب عليها بالسجن لمدة سنة واحدة ، أو غرامة قدرها 50،000 ريال قطري أو كليهما - وهي عقوبات متاحة أيضا في حالة قيام أحد المطورين بالتشويه في مشروع بناء في أي خطط ورسومات ، باستخدام الأموال المودعة في حساب الضمان لأغراض غير مصرح بها أو الفشل في تسليم المشروع في الموعد المتفق عليه تعاقديا دون عذر معقول. وهناك غرامة أكبر - أي 200،000 ريال قطري - يتعرض للمخاطرة من قبل مطور يفشل في بدء مشروع بناء في غضون ستة أشهر من الحصول على جميع الأذونات والموافقات اللازمة بدون سبب مقبول. هذه العقوبات تذهب إلى حد ما نحو ضمان أن المشتري يتلقى المنتج المعلن عنه ضمن الإطار الزمني المتفق عليه.

Lawyers in Abu Dhabiمن الشواغل الواضحة لأي مشترٍ بعيد عن الخطة هو إثبات الملكية قبل الإكمال. لن يكون للممتلكات غير المكتملة وغير المسجلة بعد سند ملكية ، كما أن عدم وجود أي وثائق رسمية تتعلق بملكية وحدة لا وجود لها من الناحية الفنية لا بد أن يؤدي إلى خلق صعوبات في حالة نشوء أي نزاع بين المشتري والمطور. يتعامل القانون الجديد مع هذا الإغفال الأساسي عن طريق تنفيذ سندات الملكية - صكوك الملكية الصادرة عن وزارة العدل قبل إتمام المشروع وتوافر سند الملكية الكامل. من أجل السماح لإصدار مطوري الصك المؤقت يجب أن يقدموا إلى وزارة العدل خطط مفصلة وجميع المعلومات ذات الصلة المتعلقة بأي مبيعات خارج الخطة. الفشل في القيام بذلك سيجعل المطور عرضة لغرامة تصل إلى 100،000 ريال قطري.

يقترح سابقة أنه ، على الرغم من الضمانات التي يوفرها استخدام حسابات الضمان ، يمكن إساءة استخدام المبالغ المدفوعة مقابل المعاملات العقارية أو سحبها بصورة غير قانونية. ومع ذلك فإن القانون الجديد يتخذ خطوات لمعالجة هذه المشاكل من خلال النص على أنه لن يتم سحب أي ضمان من حساب الضمان من قبل مطور حتى يتم استكمال المشروع ذي الصلة على الأقل بنسبة 20٪ مع الالتزام بجدول معتمد من وزارة البلدية والتخطيط العمراني. وبالتالي ، هناك احتمال ضئيل لإطلاق أموال المشتري في اتجاه تطور احتيالي غير موجود. وفيما يتعلق بسحب الأموال المذكورة ، يضمن القانون الجديد استخدام الأموال فقط لتغطية التكاليف المرتبطة مباشرة بمشروع البناء نفسه ، وبأنه في جميع الأوقات قبل الانتهاء ، يحتفظ حساب الضمان بحد أدنى من الرصيد يعادل عشرة في المائة من القيمة الإجمالية للنفس.

لذا ، دعونا نعود إلى مخاوفنا الأصلية فيما يتعلق بالمشتريات على الخارطة - ماذا لو لم تكن شركة التطوير موجودة بالفعل؟ بموجب القانون الجديد ، هذه ليست إمكانية. ستحتاج الشركة إلى إثبات أنها قد تم دمجها وتشغيلها في الصناعة لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات ، وإلا فإنها غير مؤهلة للترخيص. ماذا لو قررت الشركة التخلي عن المشروع؟ يجب تقديم خطط دقيقة إلى السلطات المختصة ، ويجب أن يبدأ البناء في غضون ستة أشهر من الموافقة ، وسيتم تخصيص سندات الملكية المؤقتة للمشتري ، مما يخفف من خطر أن المشروع قد لا يكون حقيقيًا ويخلق فرصة للعلاج إذا كان ترك غير كامل. وماذا لو لم يكن المطور في وضع يسمح له برد أموال المشتري؟ ستضمن اللوائح المتعلقة بسحب الأموال في حساب الضمان أن جزءًا كبيرًا من الأموال المودعة لا يمسها المطور حتى الوقت المناسب ، وبالتالي يحمي استثمارات المشتري.

وبالتالي يمكننا أن نستنتج بشكل معقول أنه على الرغم من التعقيد بسبب القواعد والأنظمة المتعلقة بملكية الأراضي في قطر ، فإن المخاطر التي تنطوي عليها عمليات الشراء خارج الخطة قد تنخفض بشكل كبير.

يبدو الأمر كما لو أن مكتب الدوحة الجديد لإس تي إيه ليس التطور الوحيد المتميز في المشهد القانوني القطري لعام 2014 ...

Related Articles