قوانين الانشاءات

مرسوم رقم 21 لعام 2013 – بعد سنة واحدة
 

نحن جميعاُ على دراية في القصة. السيد أ اشتري العقارات خارج الخارطة. سيتم الانتهاء من تقديم المشورة للممتلكات بحلول عام X201 السيد  ينتظر الإنتظار مع الترقب. يأتي X201 ويذهب، مع عدم وجود أخبار عن العقار. اتصل متعهد أو وكيل مبيعات بالسيد أ للتوصية بأن البناء قد تأخر. وتمر بعض السنوات ولا يرى السيد أ أي تطور إضافي. وكيل المتعهد والمبيعات لا يظهرون. يقرر السيد أ اتخاذ إجراء قانوني. يتصل السيد أ مع إحدى مكاتب المحاماة العالمية، التي تشتهر بتقديم المشورة القانونية حسب الطلب والاستشارة رفيعة المستوى والتي تبدو بلا جدوى ...

مشاريع البناء غير المكتملة ليست ظاهرة جديدة في دبي. في الواقع ، قبل عام واحد كانت صحفنا القانونية مثقلة بالمقالات المتعلقة بهذا الموضوع بسبب المرسوم 21 لعام 2013 (املمرسو). أصدر المرسوم في 23 يوليو 2013 ، واقترح نظام لإدارة قضايا التقاضي قدم نتيجة لمشاريع البناء الملغاة. وخلاصة القول أنها تنص على تشكيل لجنة قضائية خاصة (اللجنة) للبت في الحالات التي فشل فيها متعهد مشروع البناء الملغى رسميا في استرداد أموال المشترين. على الرغم من أن المادة 11 (5) من القانون رقم 13 لعام 2008 (القانون 13) أعطت هيئة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري) سلطة إلغاء مشاريع البناء المتأخرة، وقرر قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لعام 2010 (قرار المجلس) الظروف، شروط وإجراءات مثل هذا الإلغاء، هناك حاجة إلى مزيد من الاهتمام لضمان تبسيط تسوية جميع المستحقات المستحقة وإنفاذ حقوق الأطراف. وتنص المادة 27 من قرار المجلس على أنه في حالة فشل أحد المتعهدين في سداد المشتري في غضون إطار زمني محدد بموجب القرار نفسه، فإنه يتعين على مؤسسة التنظيم العقاري اتخاذ جميع التدابير لضمان احترام حقوق المشتري- وهو التزام قد يستدعي إحالة مؤسسة التنظيم العقاري (هيئة التنظيم العقاري)  ﻣﺴﺄﻟﺔ "اﻟﺴﻠﻄﺎت اﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ المختصة". ويذهب المرسوم كذلك إلى تسمية "السلطة القضائية المختصة" بصفتها اللجنة.

نحن نعرف ما تفكر به- "هذه رسالة إخبارية، وليست رسالة تاريخية". فلماذا نكتب مقالة عن موضوع قديم قديم؟ والسبب في ذلك هو: على الرغم من أن تموز / يوليو- أيلول / سبتمبر 2013 أوصلنا إلى الوعد بإصلاح نظام التقاضي في القضايا ذات الصلة وعدد كبير من المنشورات المتعلقة بالموضوع ، فإننا لم نشهد أي تغييرات عملية حتى الآن. وتوضح المادة 9 من المرسوم أن الأحكام نافذة اعتبارا من تاريخ نشرها في الجريدة الرسمية ، التي وقعت في 10 سبتمبر 2013. وقد وضعت مبادئ توجيهية واضحة بشأن تشكيل اللجنة - أي أن كل فريق يجب أن يتكون من ما لا يقل عن 3 قضاة من محاكم دبي عملاً بالمادة 1 - وتتخذ المادتان 3 و 5 تدابير لضمان امتلاك اللجنة لولاية قضائية حصرية وغير قابلة للجدل على المسائل المحددة. ورغم أن هذه الأحكام الموجزة تحكم العمل الفعلي للمرسوم ، لم يتم تحديد أي موعد لتحويل القضايا إلى النظام الجديد. هذا على الرغم من أن المادة 3 تنص على أنه يجب إحالة جميع الأحكام الصادرة قبل بدء عمل اللجنة (وليس "يجوز") إلى اللجنة للنظر فيها مع ذلك.

وقد يبدو الأمر كما لو أن عبء عمل اللجنة بدأ بالفعل ، وكما ندرك جميعاً ، فإن إلغاء مشاريع البناء ليس أمراً نادراً في دبي. ومع ذلك ، يظل المشترون الراغبون في إحالة نزاعاتهم ذات الصلة إلى السلطة المختصة دون توجيهات سابقة أو معرفة الطريقة التي ستتخذ بها اللجنة القرارات ، ولا تزال العديد من الأسئلة دون إجابة. ماذا سيحدث، على سبيل المثال، إذا ادعى أحد المتعهدين أنه يعتزم إعادة البدء في العمل في مشروع؟ أو ماذا لو أراد المتعهد بيع الأرض؟

في الإجابة على هذه الأسئلة يجب أن نتذكر الغرض من اللجنة. ووفقاً للمادة 2 أ من المرسوم ،فإن هذا هو "النظر في مثل هذه القضايا والمطالب والمطالبات التي قد تنشأ بين متعهدي العقارات والمشترين ، الذين يُلغى موضوعهم أو سببهم مشاريع عقارية ألغيت. لا تتأخر أو تتعثر أو تعاني من نكسات ، ولكنها تلغى بشكل رسمي ودائم. والسلطة اللازمة لفرض الإلغاء ليست هي سلطة اللجنة بل سلطة سلطة التنظيم العقاري حسب القانون 13 وقرار المجلس. إذا تم إلغاء الإلغاء من قبل هيئة التنظيم العقاري وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 23 من قرار مجلس الإدارة فإنه بموجب المادة 24 يكون للمتعهد 7 أيام للطعن في القرار الصادر إلى هيئة التنظيم العقاري. عندئذ يكون لدى هيئة التنظيم العقاري 7 أيام أخرى للنظر في الأمر وإصدار حكم نهائي. إذا ظل القرار كما هو، وتم إلغاء المشروع، يجب على هيئة التنظيم العقاري أن تستوفي أحكام المادة 25 - أي تعيين مدقق (وتكلفة المتعهد) وضمان استرداد أي أموال في حساب الضمان إلى المشترين في غضون 14 يومًا. إذا كان الحساب يحتوي على أموال غير كافية لتعويض المشتري بالكامل ، يتم منح المتعهد 60 يومًا (وأي تمديد يسمح به هيئة التنظيم العقاري) لتزويد المشترين بأموالهم.

لقد أثبتنا بالفعل أن المادة 27 من قرار المجلس تنص على أنه في حالة فشل المنشئ في سداد أحد المشترين، يجب على هيئة التنظيم العقاري إحالة القضية إلى السلطات القضائية المختصة (أي اللجنة) لتنفيذها. لقد أوضحنا كذلك أنه بموجب المادة 2 أ من المرسوم ، يكون مجال تركيز اللجنة هو النزاعات الناشئة بين المتعهد والشراء نتيجة للمشروع الملغى. وبالتالي ، فإن اللجنة لا تتمتع بأي ولاية قضائية في الحالات التي يتحدى فيها متعهد البرامج إلغاء المشروع. هذه مسائل تخص هيئة التنظيم العقاري، التي تملك سلطة حصرية على ما إذا كان سيتم إلغاء المشروع أم لا. لذا، بالعودة إلى أسئلتنا السابقة- ما الذي سيحدث إذا رغب متعهد في إعادة بدء التطوير في مشروع أو أراد بيع الأرض؟ إذا أثبت حساب الضمان أنه كافٍ لتسديد المبالغ المستحقة للمشتري، فيمكن تسوية المستحقات الأخرى دون بيع الأرض ، ثم بعد ذلك يكون المتعهد حرا في التخلص من الأرض مهما كان. وإذا حكمت مؤسسة التنظيم العقاري بإلغاء المشروع ، فليس لدى المتعهد أي سلطة أخرى يمكن أن يستأنفها. خياره الآخر الوحيد فيما يتعلق بإعادة بدء المشروع هو تقديم طلب جديد إلى مؤسسة التنظيم العقاري في وقت لاحق.

إذن، إذا كانت هيئة التنظيم العقاري هي الجهة الوحيدة التي تملك سلطة إلغاء المشروع ، ولن تكون للجنة سلطة إلغاء القرار ، فما هي واجبات اللجنة؟ كما توضح المادة 2 أ من المرسوم أن اللجنة ستكون لها صلاحية تصفية المشروعات التي ألغتها هيئة التنظيم العقاري. لذلك إذا تقرب المشتري من اللجنة مع التظلم من أن المتعهد لم يسترد أمواله وفقاً للمادتين 25 و 26 من قرار المجلس ، فيجوز للجنة أن تنظر فيما يلي: هل يجب أن تتم عملية التصفية ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف ينبغي أن تكون الأموال تخصيص؟ بالإضافة إلى مراعاة حق المشتري في استرداد الأموال ، يجب على اللجنة أيضًا أن تنظر في المقاولين والمقاولين من الباطن والموردين ومقدمي الخدمات وأي طرف آخر لديه مطالبة بالفائدة.

دعونا نعيد النظر في السيد أ. على سبيل المثال أن شركة هيئة التنظيم العقاري قد ألغت بناء عقاره ولم يسترد المتعهد أمواله ، فماذا سيحدث؟ عندما تصبح اللجنة عاملة ، يجب أن تكون لديها سلطة إصدار أمر من المتعهد بتعويضه. وإذا لم يكن المتعهد قادرًا بشكل كافٍ على القيام بذلك ، فيجوز له أن يطلب التصفية ويخصص الأموال الناتجة بالنسب المناسبة - والتي قد تشمل أو لا تنطوي على دفع السيد أ. والسؤال الواضح هنا هو "ولكن ماذا لو كان السيد أ يتلقى شيئا ؟" لسوء حظ السيد إيه لن يكون لديه خيارات أخرى. وعملاً بالمادة 5 من المرسوم، يكون قرار اللجنة نهائياً وملزماً ولن يكون هناك حق آخر في الاستئناف.

إذن ما هي مزايا هذا النظام الجديد؟ في الظروف السعيدة التي تستطيع اللجنة تخصيصها لمستحقاته، بموجب المادة 5، يمكن تنفيذ القرار من قبل قسم التنفيذ في محاكم دبي، وتنص المادة 9 من القانون الدولي على أن أي مسائل تتعامل معها اللجنة يجب أن تُعفى من أي رسوم المحكمة.

بطبيعة الحال ، سيظل السيد أ بحاجة إلى دفع الرسوم المهنية لممثليه - ولكن لحسن حظه ، اقترحت شركة المحاماة العالمية المذكورة أعلاه أسعارًا تنافسية ممتازة ...محامون في دبي.