Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

اتفاقيات إدارة الفنادق

Published on : July 2015
Author(s):Sunil Thacker

اتفق مع زوجك لتعويضه بعد رحلة تسوق؟ عقد. شراء تذكرة الطائرة؟ عقد. التوقيع على خطاب عرض من صاحب العمل الذي قدم لك وظيفة؟ عقد. وثيقة معقدة متعددة الصفحات تحدد شروط وأحكام صفقة الشركات عالية القيمة؟ عقد.

هل يخدم قانون العقود أي غرض؟ إذا كان الأمر كذلك ، فلماذا يلجأ رجال الأعمال عادة إلى "كلمة رجل" ويعتمدون عليها ، علماً أن الصفقة قد تنطوي على مخاطر كامنة؟ (أ) حتى في مناخ الاستثمار الحالي ، فإن الأطراف المتعاقدة تستخدم الآن سياسات تخطيط وإدارة أكثر تطوراً أو متقدمة لإدارة المخاطر. والغموض في العقود لا تزال تعمل؟ إذا كان الهدف من الشروط التعاقدية هو ترسيخ العلاقة بين الأطراف ، فلماذا يكون هذا التأثير المُلزم غالباً ما يكون غير مقبول وغير رسمي؟ هل سيؤدي فرض عقوبات قانونية صارمة إلى تعطيل العلاقة بين طرفين متعاقدين؟ إن مصطلح العقد وفقا لنظرية كتاب قانون العقود القياسي ليس سوى اجتماع "الوصايا" أو "العقول". إذا كانت الإرادة مجانية فعلاً ، فلماذا لا تغير رأيها؟ هل سيحمل الأطراف وعودهم بصرامة ، "يعملون بقسوة وبصورة غير عادلة في كثير من الحالات؟"

على سبيل المثال ، في مرحلة الطفولة في المعاملة ، تكون الأطراف على استعداد لتلبية احتياجات ومتطلبات الطرف الآخر. ولكن كما هو الحال مع جميع الأطفال الرضع ، فإنهم يكبرون ليصبحوا أطفالاً صغارا يطالبون الآن بالمزيد وفي نهاية المطاف إلى مراهقين لا يستطيعون الاتفاق على أي شيء. هذا هو المكان الذي يلعب فيه التخطيط المستقبلي وصياغة الاتفاقات التي تعتمد على قانون العقود دوراً هاماً. يشكل قانون العقود بشكل لا يقبل الجدل نواة معظم الترتيبات حيث أنه يملي ويدعم ويسيطر على ملايين الاتفاقات التي تشكل مجتمعة ارتباطنا الاقتصادي. تتطلب المعاملات التجارية من الأطراف ضمان بعضها البعض من بعض الحقوق والالتزامات. هذا هو المكان الذي يبدأ فيه قانون العقود - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته.

من أجل فهم كيفية التوصل إلى صفقة حقيقية من صفقة ورقية ، فإن المستثمرين المتطورين الذين لديهم متطلبات واضحة غالبًا ما يشغلون مستشارين متمرسين ومستشارين ماليين في عملية التخطيط. عند الحديث عن استثمارات معقدة ومعقدة ، تصبح صناعة الضيافة نقاشا مفضلا مفضلا ، في المقام الأول لأن التعقيدات والرهانات التي ينطوي عليها بناء وتشغيل وإدارة فندق فندقي هي معقدة.
يدخل القانون حيز التنفيذ - عند صياغة الشروط بشكل كافٍ لضمان الالتزام بالعقد في محكمة قانونية وفي حالة تخلف أي من الطرفين عن الوفاء بالتزاماته. سجلت صناعة الفنادق المزدهرة في دبي معدل إشغال يبلغ حوالي 85 في المائة في عام 2014. وتشير الإحصاءات إلى أن دبي ، وعلى نطاق أوسع في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمثل مشهد الضيافة انتشارًا ساريًا بشكل ملحوظ لاتفاقيات الفنادق وإدارة الفنادق في هذا المجال.

عندما بدأت منطقة الشرق الأوسط بالتطور في السبعينيات والثمانينيات من القرن الماضي ، وظهرت الحاجة اللاحقة إلى الإقامة في الفنادق ، كانت السلاسل الدولية الكبيرة في الموقع الأول. ونظراً للسوق المفتوحة والمغلقة في الغالب ، كانت هذه السلاسل حرة في الدخول في عقود الإدارة بشروطها الخاصة. ومع استمرار التنمية وصعود صناعة السياحة في التسعينيات ، ازدادت المنافسة وبدأ أصحابها يصرون على الاحتفاظ بقدر أكبر من السيطرة على ممتلكاتهم من أجل زيادة أرباحهم التشغيلية في السوق المزدهر. ومن المتوقع أن تنجذب السوق المتنامية إلى مزيد من الاستثمار ، وبالتالي يكون لها تأثير على زيادة عدد المشغلين في الشرق الأوسط. ونتيجة لذلك ، أدت المنافسة القوية داخل الصناعة إلى رسوم الحوافز ، وفترات العقد الأقصر ، وخيارات التجديد الأقل ، وبنود الأداء الصارمة. لقد شهدت ديناميكية صناعة الفنادق وعقود إدارة الفنادق تغيراً كبيراً في السنوات الأخيرة. يهدف الجزء الأول من هذه السلسلة من الجزئين إلى تغطية بعض هذه التغييرات إلى جانب المجالات الواسعة لاتفاقيات إدارة الفنادق في الإمارات العربية المتحدة. ﻓﻲ اﻟﺟزء اﻟﺛﺎﻧﻲ (اﻟذي ﺳﯾﺗم ﺗﻐطﯾﺗﮫ ﻓﻲ إطﺎر اﻟﻣﺟﻟس اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻟﻟﻣﺣﮐﻣﺔ - اﻟﻘﺳم اﻟﺛﺎﻟث) ﺳوف ﻧﻧظر ﻓﻲ اﻷﺷﮐﺎل اﻟراﺋدة ﻟﺗرﺗﯾﺑﺎت إدارة اﻟﻔﻧﺎدق ﻓﻲ دوﻟﺔ اﻹﻣﺎرات وﻗطر.

على عكس الماضي ، حيث كان لمشغلي الفنادق الأمريكية والأوروبية في الغالب حصة عادلة من البصمة في إدارة صناعة الفنادق في جميع أنحاء العالم ، زادت اليوم التطورات في مجال العلوم والطيران من الفرص المتاحة للمسافرين على مستوى العالم ، مما أدى إلى زيادة الطلب على الفنادق تخفيف في الهيمنة السائدة ذات مرة. على الرغم من أن قوة اسم العلامة التجارية الدولية لا تزال تتمتع بامتيازاتها ، فقد أدى التنافس في صناعة إدارة الفنادق بشكل واضح إلى دخول لاعبين جدد ، وطرق جديدة ووسائل منتجة للتفاوض على عقد إدارة الفندق مع الملاك. هذه المنافسة هي في الواقع صحية وتسمح للمشغلين والمالكين بتحديد أوجه التآزر والتوقعات بشكل كامل قبل تنفيذ الصفقة. استنادًا إلى الخبرة ، لنأخذ حالة عقد إدارة فندق يستحق التجديد.

 
ايه بي سي هي مالك قطعة أرض وعيّنت شركة جاي كا إل كمشغل فنادقها منذ ما يقرب من 15 عامًا. كان محدودا مدة عقد إدارة فندق لالفرنسيسكان فتين سنوات، وسوف إيه بي سي و جاي كا إل الآن بحاجة إلى الجلوس وإعادة التفاوض على شروط التجديد. يتم التركيز هنا على عملية "التجديد" والتقنيات المحيطة بها. قبل أو أثناء التجديد ، من المرجح أن يفكر كل طرف في عملية التجديد وشروط التفاوض على العقد التي تخدم مصلحتهم. خلال هذه العملية ، يتم إبلاغ كل طرف من قبل محاميه بشأن الشروط السابقة للتجديد بموجب العقد الحالي. واحدة من هذه الشروط المتفق عليها من قبل المالك والمشغل هو تجديد خاصية الفندق. طرحت الأطراف الآن بعض الأسئلة الخطيرة بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر ما يلي:

  1.   معاملة الموظفين أثناء التجديد - ما إذا كان يجب إنهاء الموظفين من قائمة الرواتب الحالية أو الاحتفاظ بها أو ما إذا كان يجب الاحتفاظ بالموظفين الرئيسيين فقط ؛
  2.   دور المشغل أثناء عملية التجديد ودفع الرسوم الإدارية إذا كان العقد صامتاً في هذا الشأن ؛
  3.  إمكانية دخول المشغل في اتفاق عدم إزعاج مع المالك من أجل التشغيل السلس لممتلكات الفندق وضمان عدم إعاقة توليد الدخل ؛
  4.  الأحكام المتعلقة ببيع الفنادق من قبل المالكين وتقييم الممتلكات الفندقية

اتفاقية إدارة الفندق ، التي يعتبرها الكثيرون كليشيهات ، هي واحدة من الوثائق الرئيسية التي تعمل كمنسق في تحديد دور الملكية والتشغيل. وبغض النظر عن مواقع كل من إيه بي سي و جاي كا إل ، يخضع كلاهما لآلية الطريقة التي يدير بها الفندق ، وبالتالي يمكن أن يستفيد كل منهما من عقد منظم بطريقة بحيث يتضمن الأحكام التالية:

  •  وعد التعيين
  •  رسوم المشغل ؛
  •  التزامات ووكالات المحامي
  •  التزامات المالك ؛
  •  الصندوق الاحتياطي - الأثاث والتجهيزات والمعدات ؛
  •  النفقات الرأسمالية والتأمين ؛
  •  الإنهاء وأحداث التخلف عن السداد ؛
  •  و - إجراءات حل النزاع


لا يوجد ما ينكر أن دبي ستشهد نمواً قوياً في قطاع الضيافة بحلول عام 2020. شهد عام 2014 تعديلات إيجابية لترخيص الفنادق في المنطقة. قامت دائرة السياحة والتسويق التجاري بدبي بتشكيل مكتب متخصص للإشراف على إجراءات الترخيص والموافقة على الفنادق ، وفي نفس الوقت تم تخفيض فترة الموافقة المبدئية إلى شهرين ، بالمقارنة مع فترة الستة أشهر السابقة. وتهدف الحكومة الآن إلى توفير الأراضي اللازمة لتطوير فنادق ثلاثة وأربعة نجوم بشروط ميسرة. كما تهدف إلى التنازل عن ضريبة البلدية التي تبلغ عشرة بالمائة لفنادق من المقرر أن تبدأ العمل بها بحلول عام 2017. وعلى هذا النحو ، فإن المستثمرين الأجانب لديهم خيارات متنوعة تتراوح بين اختيار شريك في المشروع المشترك أو امتلاك وإدارة العقارات في مناطق محددة.
 


وبينما تبدو الخيارات كثيرة ومربحة للغاية ، فإن الطرف المتعقل في هذا العقد لن يتجاهل الطبيعة المحافظة ومرحلة الطفولة في الإصلاحات التشريعية في مجال الضيافة في هذا الجزء من العالم. وكما تشير مقدمة هذه المقالة ، فإنها لا تعني "الحصول على" العقد الذي يسبب المشاكل ، بل "الخروج". كانت دبي ولا تزال تشهد حصتها العادلة من المعارك القضائية بين الأطراف التي كانت ذات يوم حليفة في عمليات الفنادق. بغض النظر عن لوحات المرجل المعترف بها دوليا ، لا تزال الحاجة إلى إثارة الاستخدام العرفي المحلي والقانوني قوة دافعة للمشاريع الناجحة في دولة الإمارات العربية المتحدة.

 

Related Articles