Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون العقارات في دبي

Published on : March 2016
Author(s):Abd El Ghany,Zisha Rizvi

 

أهم المبادئ التي قررتها  محكمة التمييز بدبي في الدعاوى العقارية

في الفترة من 2009 حتى 2012 

 

كلنا يعلم تأثير الأزمة المالية العالمية على تنفيذ المشروعات العقارية في دبي وتأخيرها لبعض الوقت بل وإلغاء البعض الآخرمنها ، وهو ما أدى بالمستثمرين المشترين على الخارطة إلى التوقف عن دفع الأقساط في المواعيد التي كانت مقررة والمطالبة بفسخ عقد البيع والشراء والمطالبة بالتعويض عن التأخير كذلك ، ونظرا لزيادة عدد تلك القضايا فلقد خصصت محاكم دبي دوائر عقارية خصصت فقط للفصل في تلك الدعاوى المتعلقة بالعقارات، ونظرا لتعدد تلك الدوائر ولعدم وجود سوابق قضائية في هذا المجال وخصوصا ما يتعلق بالتسجيل المبدئي في ظل القانون رقم 13 لسنة 2008 ، وما نص عليه من بطلان العقد لعدم تسجيله في السجل المبدئي سواء تم توقيع العقد قبل أو بعد صدور القانون ،وكذلك ما يتعلق بشرط التحكيم ومدى اختصاص المحاكم بنظر الدعوى ببطلان عقد البيع المتضمن شرط التحكيم لعدم تسجيله في السجل المبدئي ،  فلقد اختلفت اتجاهات تلك الدوائر ومن ثم أحكامها وكذلك اختلفت من بعدها دوائر محاكم الإستئناف إلى أن وصلت تلك الأحكام إلى محكمة التمييز بدبي التي أرست العديد من المبادئ في هذا النوع من القضايا .

وبما أن محكمة تمييز دبي تعتبر أعلى محكمة في التنظيم القضائي في دبي وأحكامها بما تتضمنه من مبادئ قانونية تعتبر ملزمة للمحاكم الأدنى ويجب عليها اتباعها بحيث أنه يتم نقض الحكم الذي يخالف ما استرقت عليه محكمة التمييز .

ولحداثة وأهمية تلك المبادئ في القضايا العقارية فإننا راينا ان نبرز أهم تلك المبادئ فيما يلي:-

أولا :- أحكام محكمة التمييز فيما يتعلق بالتسجيل المبدئي طبقا للقانون رقم 13 لسنة 2008 .

حيث صدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 -  والذي نص على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون خلال ستين يوماً وإلا كان باطلا  .

  • وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون  وإلا كان باطلا .

حيث ان محكمة التمييز قد استقرت على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى  سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل حيث قضت بأنه (( أن مفاد المادتين (3 ،5 ) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى في إمارة دبي - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئى المودع لدى دائرة الأراضي والأملاك سواء كانت هذه الوحدات مباعة قبل أو بعد صدور هذا القانون ، وأن المكلف بتقديم طلب التسجيل إلى الجهة المناط به هذا التسجيل هو المطور الرئيسى أو المطور الفرعي أو غيره من القائمين على بيع تلك الوحدات العقارية وذلك وفقاً للضوابط والإجراءات المعمول بها من قبل الدائرة بشرط أن يفضى هذا الطلب إلى التسجيل ومن مقتضى ذلك ولازمه أن مجرد إمتناع هؤلاء عن تقديم طلب التسجيل ومن ثم عدم تسجيل التصرف في السجل المبدئى يبطل التصرف بإعتبار أن التسجيل هو إلتزام قانوني فرضه المشرع على البائعين فإن ثبت عدم قيامهم به قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسها ببطلان التصرف. لما كان ذلك وكان الثابت في الأوراق وعلى نحو ما حصله الحكم المطعون فيه منها أن التعاقد الذي تم بين الطرفين بموجب إتفاقية الحجز المؤرخة 22-1-2008 كان بين المطعون ضده كمشتري وبين الطاعنة بالأصالة عن نفسها كبائعة وحرر على نموذج معنون بإسمها التجاري وموقع من ممثلها ومختوم بخاتمها ولم يرد في تلك الوثيقة أو في سندات القبض الصادرة عنها والمرفقة أيضاً بملف الدعوى ما يشير من قريب أو بعيد إلى أنها أبرمت هذا التعاقد بصفتها وكيله عن مطور آخر رئيس بموجب وكالة عامة كما وأن الأوراق قد خلت من دليل على قيامها بإتخاذ إجراءات تسجيل التصرف الصادر منها للمطعون ضده ببيع الوحدة العقارية المباعة له على الخارطة في السجل العقاري المبدئى بحسب ما أفادت به دائرة الأراضي والأملاك بكتابها المؤرخ 6-1-2010 والمودع أيضاً بملف الدعوى وبالتالي فإنه يتعين القضاء ببطلان هذا التصرف لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئى ، وبإلزام الطاعنة برد ما قبضته من الثمن ، وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه بل وفيه الرد المسقط لدفاع الطاعنة الذي تمسكت به بسبب الطعن ومن ثم بات هذا الطعن قائماً على غير أساس. ))

              حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 279 طعن عقاري

  • ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك .

ولقد تصدت محكمة التمييز لتفسير وتطبيق هذا القانون واستقرت على أن ميعاد الستين يوما المنصوص عليها في القانون هي ميعاد تنظيمي بحيث لا يحكم بالبطلان إلا إذا لم يتم التسجيل مطلقا أو استحال ذلك حيث قضت ((مفاد النص في المواد2 , 3, 5 من القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي والمعدل بعض أحكامه بالقانون رقم (9) لسنة 2009 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي - سواء تم التصرف قبل أو بعد صدور هذا القانون - وان المكلف بتقديم طلب التسجيل لدائرة الأراضي والأملاك هو المطور ويقتصر دوره على تقديم هذا الطلب على النموذج المعد لهذا الغرض مستوفياً البيانات والمستندات اللازمة وفقاً للأصول والإجراءات المتبعة لديها, إذ ليس هو الجهة المناط بها التسجيل, وإنما أنيطت مهمة التسجيل بالدائرة المشار إليها وهي وشأنها في تسجيل التصرف المطلوب تسجيله بما لها من سلطة الرقابة والإشراف على السجل العقاري حفاظاً عليه وحفظاً لحقوق المتعاملين في مجال العقارات بعد ان اتصل علمها بهذا التصرف, وأن ميعاد الستين يوماً المنصوص عليها في هذه المادة هو ميعاد تنظيمي لا يبطل التصرف مجرد تجاوز المطور له أو تراخيه في تقديم طلب التسجيل خلاله, ولكن ما يبطل التصرف الذي يرد على الخارطة هو عدم تسجيله على الإطلاق, وهو ما قصده المشرع وهدف إليه اتساقاً وانسجاماً مع مبدأ حجية السجل العيني, وأن التراخي والإبطاء في تقديم طلب التسجيل لا يمتد إلى ما لا نهاية بل هو مقيد بأمد محدود غايته قبل ان تصدر محكمة الاستئناف حكمها في الدعوى. )) 

                        حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 19-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 4 طعن عقاري

 

  • التزام البائع بتسجيل العقار باسم المشتري في السجل العقاري يقابله التزام المشتري بدفع الثمن 

كما أن محكمة التمييز لم تقض بالبطلان لمجرد عدم التسجيل بحيث إذا ثبت لديها أن المشتري لم يلتزم دفع الثمن في الموعد المتفق عليه فلا يكون له حق طلب البطلان لعدم تنفيذ التزاماته وقضت بأن  التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئييقابل التزام المشتري بدفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك . 

حيث قضت بأنه (( يدل النص في المادة الثالثة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على وجوب تسجيل كافة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطة في السجل العقاري المبدئي. ويلتزم بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي كما هو الحال في حالة شرائها مباشرة من المطور، الا انه - وفقاً للمواد 246 و511 (2) و556 من قانون المعاملات المدنية - يقابل التزام المطور أو بائع الوحده العقارية المباعه على الخارطة باتخاذ الإجراءات اللازمة بتسجيلها في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي دفع كامل الثمن بحسبانه ركناً أساسياً من أركان عقد البيع وكي يتمكن من التصرف في الوحدة المباعة له طبقاً للمادة السادسة من قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي السابق الإشارة إليه. وإن الأصل في تحديد ميعاد دفع الثمن يكون بالاتفاق بين الطرفين المتبايعين، فان لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فان المشتري يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل المطالبة بتسجيل الوحدة المباعه في اسمه في السجل المبدئي، أي أن التزام المشتري بالتزامه التعاقدي بأداء الثمن سابق على التزام البائع باتخاذ إجراءات التسجيل في السجل المبدئي ما لم يتفق على خلاف ذلك. وترتيباً على ذلك يحق للبائع أن يمتنع عن تنفيذ التزامه باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل ملكية الوحدة العقارية المباعة في اسم المشتري في السجل العقاري المبدئي إذا لم يقم الأخير بتنفيذ التزامه بأداء الثمن ما لم يتفق على خلاف ذلك بتأجيل دفع الثمن أو بتقسيطه إلى تاريخ لاحق لتاريخ البيع وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع من الواقع المطروح عليها في الدعوى.)) 

                  حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-06-2011 في الطعن رقم 2011 / 122 طعن عقاري

 

  • عدم جواز التحكيم في بطلان العقد لعدم تسجيله باعتباره من المسائل المتعلقة بالنظام العام 

Lawyers in UAEبما أن بعض عقود البيع والشراء على الخارطة قد تضمنت شرط التحكيم فقد لجأ البعض إلى رفع دعوى بطلان العقد أمام المحاكم ببطلان العقد لعدم تسجيله وقضت بعض دوائر الدرجة الأولى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم  إلا أنه بعرض تلك الأحكام على محكمة التمييز استقرت على أن دعواى البطلان لعدم التسجيل لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، حيث قضت بأنه (( المقرر أنه لا يجوز الصلح في المسائل المتعلقة بالنظام العام ، ومن مقتضى الفقرة الرابعة من المادة 203 من قانـون الإجـراءات المدنية أنه لا يجـوز التحكيم في المسائل التي لا يجوز فيها الصلح ، ومن ثم فإن التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعه على الخارطه دون الالتزام بما أوجبه المشرع بنص آمر - هو نص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم التسجيل العقاري المبدئي في إمارة دبي - بوجوب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي - لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم وذلك لمخالفته للنظام العام ، لما كان ذلك ، وكان عقد البيع موضوع الدعوى محله وحدة عقارية مباعة على الخارطة ، والطاعن استند في طلب بطلانه إلى أحكام المادة 3 من القانون المشار إليه وهي من القواعد المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز أن يرد الصلح عليها وبالتالي لا يصح أن تكون موضوعاً لتحكيم - مما لازمه - أن شرط التحكيم الوارد في العقد لا يمتد أثره إلى الدعوى ولا يجوز للشركة المطعون ضدها التمسك به وكان الحكم المطعون فيه لم يلتزم هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي الذي قضى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، وكان يتعين عليه أن يقضي في موضوع الاستئناف بإلغاء ذلك الحكم وأن يعيد الدعوى إلى المحكمة الابتدائية لتفصل فيها ، وإذ لم يفعل ذلك فإنه يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه .

            حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 04-12-2011 في الطعن رقم 2010 / 249 طعن عقاري

  • خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، وتقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري .

حيث أن هناك بعض عقود الحجز تضمنت بيع وحدات عقارية على الخارطة ولكن لم تتضمن تاريخ التسليم وعند رفع المشتري دعوى بالفسخ تدفع المدعى عليها بعدم وجود تاريخ للتسليم ، إلا أن محكمة التمييز تصدت لذلك وقضت بأن ذلك لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤبدة حيث قضت بأنه (( إذا كان خلو عقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة من نص على تاريخ محدد لبدء البناء في المشروع أو اشتمال العقد على نص بتعليق ميعاد الانجاز على تسليم الأرض، لا يبرر عدم الشروع في البناء بصفة مؤيدة، كما أن تقصير المطور الرئيسي في القيام بكامل التزاماته لا يعفى المطور الفرعي من تنفيذ ما تعاقد عليه مع المشتري ولا يفضى إلى رفض طلب الأخير بفسخ العقد لعدم التنفيذ، وأن التأخير في الوقت في تنفيذ العقد ومداه والذي يرقى إلى مستوى التقصير الذي يعطى الحق لأحد المتعاقدين في طلب فسخ العقد أو طلب التعويض من عدمه هو مما يدخل في نطاق سلطة محكمة الموضوع التقديرية متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. )) محامون في دبي.

حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 20-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 197 طعن عقاري

وكذلك قضت بأنه ((النص في الماده 246و247و272 من قانون المعاملات المدنيه مفاده - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه نظراً لطبيعة التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة وضماناً للمحافظة على حقوق المشترين ، ألقى المشرع على المطور التزاماً بالبدء في تنفيذ المشروع خلال مهلة لا تزيد عن ستة أشهر من تاريخ منحه الموافقة بالبيع من الجهات المختصة ، فإذا إنقضت هذه المدة دون قيامه بالبدء في تنفيذ المشروع بدون عذر مقبول ، أو إذا ثبت عدم جديته في تنفيذ المشروع أو عجزه عن تنفيذ المشروع بسبب إهماله أو أعرب عن رغبته في عدم التنفيذ ، فإنه يحق للمشتري أن يحبس الثمن أو جزءاً منه عن المطور واللجؤ إلى المحكمة المختصة بطلب فسخ العلاقة التعاقدية واسترداد ما دفعه من ثمن المبيع . )) 

حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 25-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 60 طعن عقاري

  • التزام المطور بإتباع الخطوات المنصوص عليها في الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 في إحالة خلال المشترى بأي من التزاماته .

 

بما أن العقد شريعة المتعاقدين ولا يجوز نقضه إلا طبقا للقانون وكانت الماده 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 تنص على الإجراءات الواجب على المطور اتخاذها في حالة إخلال المشترى بأي من التزاماته المنصوص فقد استقرت محكمة التمييز على أنه لا يجوز للمطور فسخ العقد من تلقاء نفسه بسبب إخلال المشتري بأي من التزاماته وإنما يجب عليه اتباع تلك الإجراءات حيث قضت ((مفاد النص في صدر المادة 11 سالفة البيان أنه في حالة إخلال المشتري بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الألكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية وإذا إنقضت المهلة المحددة دون قيام المشتري بتنفيذ إلتزاماته التعاقدية تطبق الأحكام الآتية ثم أوضحت المادة 15 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بإعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته الخطوات التي يجب على المطور إتباعها في حال إخلال المشتري بأي من إلتزاماته المنصوص عليها في عقد بيع الوحدة العقارية المبرم بينه وبين المطور ومن مؤدي ذلك أنه لا يجوز للمطور إلغاء العقد أو فسخه بصورة تلقائية بسبب إخلال المشتري بإلتزاماته وأهمها عدم سداد الثمن وإنما وجب عليه إتباع الخطوات المنصوص عليها في المواد سالفة الذكر وفي حالة عدم إتباعها بضوابطها القانونية تحكم المحكمة ولو من تلقاء ذاتها بعدم قبول الطلب لتعلق هذه القواعد بالنظام العام.))

حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 11-12-2011 في الطعن رقم 2011 / 105 طعن عقاري و 2011 / 106 طعن عقاري

 

  • عدم جواز الإتفاق على ما يخالف تلك النسب الواردة فى المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 باعتبار أن تلك النسب من النظام العام .

حيث قضت بأنه :- (( إذ كان المشرع قد أصدر القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئى فى إمارة دبـى المعدل بعض أحكامه بموجب القانون رقم 9 لسنة 2009 ونص فى المادة 11 منه على أنه (( 1- إذا أخل المشترى بأي شرط من شروط عقد بيع الوحدة العقارية المبرم مع المطور فعلى الأخير إخطار الدائرة بذلك ، وعلى الدائرة إمهال المشترى سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجل أو بالبريد الإلكتروني لمدة (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية . 2- إذا انقضت المهلة المشار إليها فى البند (1) من هذه المادة دون قيام المشترى بتنفيذ التزاماته التعاقدية تطبق الأحكام التالية : أ- فى حال إنجاز المطور مالا يقل عن 80% من المشروع العقاري يجوز للمطور الاحتفاظ بكل المبالغ المدفوعة مع مطالبة المشترى بسداد ما تبقى من قيمة العقد، وفى حالة تعذر ذلك جاز للمطور المطالبة ببيع العقار بالمزاد العلني لإقتضاء ما تبقى من المبالغ المستحقة لـه . ب- فى حال إنجاز المطور ما لا يقل عن 60% من المشروع العقارى ، يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 40% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . ج- فى حالة المشاريع العقارية التى بدا فيها الإنشاء ولم تصل نسبته إلى 60% يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد . د- فى حالة المشاريع العقارية التى لم يبدأ فيها الإنشاء لأسباب خارجة عن إرادة المطور ودون إهمال أو تقصير منه يجوز للمطور فسخ العقد وخصم مالا يجاوز 30% من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري . 3- لأغراض الفقرتين ( ج ) و ( د ) من البند (2) يقصد بـ " الإنشاء " قيام المقاول باستلام موقع المشروع العقارى والبدء فى الأعمال الإنشائية حسب التصاميم المعتمدة من الجهات المختصة . 4- لغايات الفقرتين ( ب ) و ( ج ) من البند ( 2 ) على المطور إرجاع المبالغ المستحقة للمشترى خلال مدة لا تجاوز سنة واحدة من تاريخ الإلغاء أو خلال مدة لا تجاوز ستين يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدات العقارية أيهما أسبق . 5- على الرغم مما ورد بالفقرتين ( 1 ) و ( 2 ) من هذه المادة ، يجوز للمؤسسة بناءً على تقرير مسبب أن تقرر إلغاء المشروع العقارى، وفى هذه الحالة يجب على المطور إرجاع جميع المبالغ المستلمة من المشترى وذلك وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها فى القانون رقم ( 8 ) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقارى فى إمارة دبـى . 6- لا تسرى الأحكام المنصوص عليها فى هذه المادة على عقود بيع الأراضي التى لم يتم البيع فيها على الخارطة حيث تظل خاضعة للأحكام المنصوص عليها فى العقد المبرم بين طرفيه . 7- تسرى أحكام هذه المادة على جميع العقود التى أبرمت قبل العمل بأحكام هذا القانون )) ، فإن مفاد ذلك أن المشرع وضع بموجب هذه المادة قواعد يجب على كل من المطور ودائرة الأراضي والأملاك ومؤسسة التنظيم العقارى إتباعها فيما يخصه، وأن ما استهدفه من تلك القواعد هو تحقيق مبادىء العدالة للحفاظ على توازن بين مصلحة وحقوق كل من الطرفين والمشترين والحرص على إستقرار المعاملات فى مجال العقارات التى هى من الأنشطة ذات الأهمية للإقتصاد فى إمارة دبـى ، فتعتبر تلك القواعد من النظام العام، ويترتب على ذلك أنه لا يجوز للمطور الإتفاق مع المشترى على مخالفتها ، فإذا إتفق فى حالة فسخه لعقد بيع الوحدة العقارية على الخارطة بسبب إخلال المشترى بأي شرط من شروط العقد أن يحق لـه أن يخصم من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها فى العقد أو من قيمة المبالغ المدفوعة من قبل المشترى - بحسب الأحوال - ما يجاوز النسبة المحددة لأي حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، فان الإتفاق يكون باطلاً، إذ لو كان خصم تلك النسبة مما يخضع لإرادة المتعاقدين لما كانت هناك ثمة حاجة تدعو المشرع لأن يتدخل ويحدد نسبة الخصم وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذه المادة ، والمفهوم المعاكس لعبارة " وخصم مالا يجاوز " الواردة على النسبة المحددة لكل حالة من الحالات المشار إليها فى الفقرات (ب) و (ج) و (د) من البند الثاني من المادة سالفة البيان ، أنه يحظر على المطور خصم ما يجاوز الحد الأقصى لهذه النسبة حتى ولو اتفق مع المشتري على خلاف ذلك .

                حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 08-05-2011 في الطعن رقم 2010 / 123 طعن عقاري

 

  • وجوب حصول المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة . مؤدي ذلك . جواز توقع موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ، وأن التأخير نتيجة عدم الحصول على تلك الموافقات  لا يعتبر قوة قاهرة 

بما أن القانون قد أوجب على المطور عدم البدء في اي مشروع قبل الحصول على الموافقات اللازمة فإن قيام المطور بالبدء في المشروع قبل الحصول على تلك الموافقات يوجب عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد  ومن ثم لا يجوز له التمسك بالقوة القاهرة حيث قضت  (( حظرت المادتان الرابعة والعاشرة من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي على المطور الرئيسي أو الفرعي البدء في تنفيذ المشروع أو بيع وحداته على الخارطة قبل استلام الارض التي سيقام عليها المشروع والحصول على الموافقات اللازمة من الجهات المختصة بالامارة وكذلك ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات أو وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، بما مؤداه انه يتعين على المطور الرئيسي أو الفرعي قبل طرح وحدات مشروعه للبيع ان يحصل على الموافقات اللازمة لاقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي ينبغى ان يكون في حسبانه موافقة او عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل بدء تنفيذ المشروع . لما كان ذلك وكان الحكـم المطعـون فيـه قـد أورد في اسباب رده على دفاع الطاعنة بعدم التزامها بالتعـويض لقيام قوة قاهره افضت الى عدم تنفيذها لالتزامها ـ أورد قوله إن ( ما تنعاه المستأنفه ( الطاعنة ) على الحكم المستأنف وتدفع به من وجود ظروف قاهره أدت الى تأخير تسليم الفيلا .. وحيث إن الخبير المنتدب قد بين في تقريره ان فشل المستأنفه في تسليم الفيلا بتاريخ 30-6-2008 وحتى تاريخ رفع الدعوى كان بسبب عدم حصولها على الموافقة النهائية على المخططات والرسومات الهندسية المقدمة لبلدية دبي لتنفيذ كامل المشروع . وحيث إن ما أوردته المستأنفه وما أورده الخبير أيضاً بهذا الشأن لا يعتبر ظرفاً قاهراً بالمعنى القانوني إذ ان حصول المستأنفه على الترخيص بالبناء من عدمه من الامور المتوقعه من الشخص العادي وقبل طرح البناء للبيع وعقد اتفاقيات البيع فكيف من الشركة المستأنفه وهي المتخصصة بهذا النشاط ، لذا فإن هذا الأمر ليس مفاجئاً لها أو غير متوقع منها مما تنتفى معه صفة القوه القاهره )) وهي اسباب سائغة ومستمدة مما له اصل ثابت في الأوراق وكافية لحمل قضاء الحكم في خصوص رفضه دفاع الطاعنة بقيام قوة قاهره تبيح لها التحلل من التزامها دون تعويض المطعون ضدهما المتعاقدين معها ومن ثم يكون النعي بما سلف قائماً على غير أساس .

حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 15-11-2009 في الطعن رقم 2009 / 268 طعن مدني و 2009 / 290 طعن مدني

 

كما قضت  (( إذ كانت محكمة الموضوع خلصت وعلى نحو ما أوردته من أسباب وفي حدود سلطتها في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المقدم فيها إلى أن طلب المدعية الختامي في الدعوى بإلزام المدعى عليها بأن تؤدي لها المبلغ المدفوع كمقدم ثمن وقت إبرام وثيقتي الحجز ينطوى ضمنا على طلب فسخ العقد وكان هذا الطلب مؤسساً على ما ثبت في الأوراق وبما لا تنازع فيه المدعى عليها من أن المشروع العقاري الكائنة به الوحدتين المباعتين للمدعية ما زال رسماً على الخارطة ولم يدخل حيز التنفيذ الفعلي ببدء العمل في إنجازه كما وأن المدعى عليها لم تحرر للمدعية عقدي بيع فيهما التاريخ المتوقع للتسليم وكيفية سداد أقساط الثمن المؤجلة ولم تودع المبالغ التي تسلمتها من المدعية كمقدم حجز في حساب ضمان الثقة وفقاً للقانون وبذلك تكون قد قصرت في تنفيذ إلتزاماتها الجوهرية الناشئة عن العقد والمترتبة عليه الأمر الذي يتعين معه إجابة المدعية إلى طلبها بفسخ العقد وأنه لا ينال من ذلك ما تعللت به المدعى عليها من أن سبب توقفها عن بدء العمل في المشروع يرجع إلى القوة القاهرة أو السبب الأجنبي لعدم وجود التمويل الكافي نظراً لكبر حجم المشروع وضخامته وما إنتاب العالم من أزمة مالية حادة لأن هذا السبب متوقع الحصول وقد فرض القانون على المطور العقاري عدم إبرام عقود بيع عرفية لبيع العقارات أو الوحدات العقارية على الخارطة قبل الحصول على الموافقات اللازمة لإقامة المشروع من الجهات المختصة وبالتالي كان ينبغي عليه أن يكون في حسبانه موافقة أو عدم موافقة تلك الجهات ومنحها التصديقات والتراخيص اللازمة قبل تنفيذ العقد وبالتالي يكون دفاع الطاعنة في هذا الخصوص هو دفاع ظاهره الفساد. وإذ كان هذا الذي خلصت إليه محكمة الموضوع سائغاً وله أصله الثابت في الأوراق بما يكفي لحمل قضائها بل إنه يتضمن الرد المسقط لما تمسكت به الطاعنة من دفاع ضمنته هذا السبب من أسباب الطعن ، ومن ثم فإن نعى الطاعنة عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره مما لا يجوز إثارته أمام محكمة التمييز وبالتالي بات قائماً على غير أساس مستوجباً الرفض. ))

حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 27-11-2011 في الطعن رقم 2011 / 290 طعن عقاري

 

  • طبيعة عقد بيع العقار وهل هو عقد شكلي رسمي ؟ 

 

قد يتوهم االبعض ايضا من خلال الأحكام السابقة أن عقد بيع العقار هو عقد شكلي رسمي أي يجب أن يكون في شكل معين وأنه لا يجوز غثباته إلا إذا كان مسجلا ، وهذا غير صحيح لأن وإن كان يشترط تسجيل جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره ومنها عقد بيع العقار والأحكام المثبته لتلك التصرفات إلا أن التسجيل لا يضفي على هذا العقد شكلا رسميا أو دخوله ضمن أركان العقد وأنه نتيجة ذلك فغنه يجوز إثبات العقد لكافة آثاره القانونيه بمجرد توافق الطرفين ولو لم يسجل إلا أنه لا يتم نقل الملكية إلا بعد التسجيل حيث قضت بأنه (( مفاد النصوص- في المواد 6, 7, 9 من القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي والمادتان 1275, 1277 من القانون المدني والمواد 2, 3, 5 من القانون رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي -ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجوداً فعلاً ومن شأنها إنشاء حق عقاري أو نقله أو تغييره , ومنها عقد بيع العقار , وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك وفقاً لأحكام القانون رقم 7 /2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي , وأن عدم تسجيلها يترتب عليه ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم , ولا يكون للعقود غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين , وان ما تتطلبه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لا مكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقد شكلاً رسمياً أو يجعل التسجيل ركناً من أركان العقد لأن هذه المادة لم تغير شيئاً من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراض التي تتم وتنتج آثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين, وإنما عدلت فقط من آثاره بالنسبة للعاقدين وغيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد فقط بل متراخياً إلى ما بعد حصول التسجيل , أما آثار البيع الأخرى فإنها تترتب على مجرد العقد ذاته ولم لم يسجل. )) 

             حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 07-02-2010 في الطعن رقم 2009 / 40 طعن عقاري

 

  • - أحقية مشترى العقار فى إستلام المبيع من تاريخ إبرام العقد و لو لم يكن عقد شرائه مُسجلاً ما لم يتفق على غير ذلك. 

كما أنه قد يتوهم البعض بأنه طالما نص القانون على عدم انتقال الملكية في العقارات إلا بالتسجيل فإنه لا يحق للمشتري استلام ذلك العقار إلا بعد التسجيل ، ولكن يجب أن نفرق بين الحق الشخص لمشتري العقار الذي ينشا بمجرد توقيع عقد البيع وبين انتقال الملكية الذي لا يتم إلا بالتسجيل حيث قضت محكمة التمييز في هذا الشأن بقولها (( النصوص فى المواد 304,308,312,514,525, من قانون المعاملات المدنية مجتمعه على ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على أن لصاحب المال ـ سواء كان منقولاً أو عقاراً ـ الحق في استرداده من غاصب مع منافعه إن كانت قائمة ومثلها أو قيمتها إن لم تكن قائمة ، وأن لمشتري العقار ـ ولو لم يكن عقد شرائه مسجلاً ـ حقاً شخصياً ناشئاً عن العقد في مواجهة البائع ، فيحق له استلام المبيع فوراً من تاريخ ابرام العقد مالم يتفق على غير ذلك ، ويترتب على ذلك أنه إذا لم ينفذ البائع التزامه بتسليم المبيع فإنه يعد في حكم الغاصب له ولذا يلتزم بأداء التعويض للمشتري عن فترة غصبه له، ولا يغير من ذلك ان الملكية في العقار لا تنتقل إلا بالتسجيل وفق ما تنص عليه المادة (1277) من قانون المعاملات المدنية، ذلك أن تراخي انتقال الملكية الى حين التسجيل لا يحول دون حق المشتري في مطالبة البائع بحقوقه الشخصية ومنها ريع العقار من وقت تمام شرائه له ، فإذا ثبت أن البائع ظل محتفظاً بالعقار المبيع بعد بيعه فإنه يلتزم بأن يؤدي للمشتري مقابل إنتفاعه به دون وجه حق من وقت تمام العقد الى حين تسليم المبيع للمشتري ، ولمحكمة الموضوع تقدير ريع العقار خلال تلك الفترة بما يوازي أجر المثل متى كانت اسباب حكمها في ذلك سائغة ولم يكن في القانون أو في الإتفاق نص يلزم باتباع معايير معينه في خصوصه .

          حكم محكمة التمييز - دبي بتاريخ 26-12-2012 في الطعن رقم 2012 / 49 طعن مدني

 

ومما سبق من أحكام ومبادئ استقرت عليها محكمة التمييز نجد أن الهدف منها هو إعلاء سيادة القانون وتفسيره التفسير العقلي والمنطقي تحقيقا للعدالة .

 

إعرف المزيد عن قانون العقارات في دبي و الإمارات. للحصول على استشارة  من محامين عقاريين في دبي أو في أبوظبي برجاء الإتصال أو ترك استفسار .

 

Related Articles