عقود إدارة الفنادق في دولة الإمارات

أثناء عودتي من العمل البارحة ، لاحظت وجود علامة تجارية شهيرة قد برزت في مجتمعي من العدم. قبل بضعة أيام، كان من المفترض أن يكون هذا المبنى نفسه عبارة عن تطوير متعدد الاستخدامات، لكنه يفتخر الآن بشعار سلسلة فنادق فخمة. كما نوقش في الدفعة الأولى من هذه السلسلة، تشير الإحصاءات إلى أن فنادق دبي استقبلت 11.6 مليون ضيف في عام 2014 وحده - بالإضافة إلى أن الاقتصاد العالمي يتعافى، وبالتالي فإن التطور الأخير في حيي لا ينبغي أن يكون مفاجأة.

عند القيادة بعد الفندق المذكور، من الواضح تمامًا أن أمامه بعض الطريق قبل أن يكون مستعدًا لفتح أبوابه للأعمال. لا تزال السقالات في مكانها، ولا توجد ألواح زجاجية في النوافذ ولا تزال المناظر الطبيعية المحيطة بها. ومع ذلك، على الرغم من أن عمل موظفي الفنادق المختلفة قد لا يبدأ حتى يتم شغل الغرف الأولى، إلا أن هناك مهنيين آخرين يعملون قبل أن يتم إنشاء حدود البناء. وهذا يشمل المحامين الذين تبدأ مشاركتهم في مشاريع الضيافة من الصفر. وبدون استثناء تقريباً، تتطلب مشاريع الفنادق من المحامين التفاوض ووضع مسودة لأي اتفاقيات لبيع وشراء قطعة الأرض، والمشاريع المشتركة بين أصحاب الأراضي والمطورين، وترتيبات منح الامتيازات، وعقود البناء، وما إلى ذلك. ونتيجة لذلك، غالباً ما يشهد المحامون على التعقيدات المحيطة بالمتطلبات التنظيمية لصناعة الضيافة والتي يمكن أن تؤدي إلى متاعب قانونية. في العدد الأخير من Court Uncourt قمنا بفحص اتفاقيات إدارة الفنادق (HMAs)، مع التركيز بشكل خاص على حالات عمليات تجديد الفنادق. في هذه المقالة سنناقش العناصر الأساسية لـ HMA المصاغ جيدا، بالإضافة إلى معالجة إجراءات تحويل عقار موجود في ملكية فندق.

من حيث الهيئات الإدارية، يخضع قطاع الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى حد كبير من قبل هيئة أبوظبي للسياحة (ADTA) ووزارة السياحة والتسويق التجاري في دبي (DTCM) في أبوظبي ودبي على التوالي. رداً على سؤال عما إذا كان من الممكن تحويل مبنى سكني أو تجاري إلى بيت أو فندق لقضاء العطلات، نعم - هذا ممكن، رهناً بموافقة مجلس الإدارة. يجب اتباع عدد من إجراءات الامتثال إذا كان مشروعك يشمل نطاق العمل هذا. على سبيل المثال، إذا كنت قد اتفقت مع مالك المبنى على استئجار العقار لفترة طويلة وتشغيل نفس الفندق، فسوف تكون على أهبة الاستعداد لأسئلة تتعلق بما يلي:

1.  حقوق المستأجرين؛ و
2.  أنواع الحقوق الممنوحة؛ و
3.  الإجراءات الواجب اتباعها لإصدار الموافقة.

يتم الرد على كل من الأسئلة المذكورة أعلاه في إجراءات العناية القانونية التي تسبق عملية تقديم الطلبات إلى السلطات ومنح الموافقات ذات الصلة. وقد وضعت كل من هيئة أبوظبي للسياحة و DTCM قائمة بالمعلومات العامة إلى جانب نماذج الطلب الخاصة بمثل هذه الموافقة والتي يجب تقديمها حسب الأصول. كما هو الحال مع أي وحدة تجارية، تتضمن العملية موافقات جديدة من وجهة نظر الصحة والسلامة.

1.  إيجار الأعمال

   واحدة من أكثر الشروط الحتمية لصياغة HMA بشكل جيد هو ترسيم واضح بين الإدارة وحقوق التأجير. ببساطة، يتم استعادة حقوق الإيجار في الشخص من خلال التوقيع على اتفاق للاستخدام دون انقطاع من الممتلكات لفترة محددة. اتفاقات الإدارة من ناحية أخرى هي تنازل عن حقوق الإدارة على الشروط والشروط التي حددها المالك. عند التفاوض على HMA يجب على المرء أن يراعي العناية الواجبة لفهم ما إذا كان قد تم منح أي حقوق إيجار غير مباشرة للمشغل.

   تتطور الاعتبارات في هذا الصدد بسبب وجود العديد من الآثار القانونية عند إنشاء مستأجر غير مباشر.

   أولاً ، إذا كان المشغل قادرًا على إثبات أن HMA الخاص بك هو في الواقع عقد إيجار طويل الأجل بدلاً من HMA، فإن طبيعة العقد الخاص بك تتأثر بشدة. قد تخضع الشروط التعاقدية لأحكام قوانين الإيجار السائدة بدلاً من قانون المعاملات التجارية الفيدرالي.

    وثانياً، سيكون للأثر المباشر الأول تأثير سلبي على بند تسوية المنازعات. لا تقع نزاعات الاستئجار ضمن نطاق التحكيم ويجب تقديمها إلى لجنة الإيجار، التي بموجب القانون تتمتع بسلطة قضائية حصرية على أي منازعات الإيجار. وبطبيعة الحال، فإن لجنة (لجان) الإيجارات محدودة التعرض لتفسير العقود مقابل المحاكم أو هيئات التحكيم.

   ثالثًا، لا يجوز للمالك الذي قد يكون لديه حق تأجير أرض مستأجرًا قانونيًا الدخول في اتفاقية إيجار بدون موافقة مسبقة لتخليصه من الأرض. في حالة عدم وجود مثل هذه الأحكام الفرعية في عقد الإيجار، قد يواجه المالك آثارًا قانونية على تعيين عنوان غير مملوك له.

2.  التفرد و القسمة

   التفاوض على HMAs يصل إلى طريق مسدود حيث يجادل المشغلون وأصحابها على التفرد من حقوق الإدارة. تعيد معظم العقود حقوق الإدارة دون قيود على المشغلين بينما تكون الحقوق المالية مقيدة. هذه الأحكام تخلق عدم توازن عام بين حقوق وخصوم الأطراف. مطلوب HMA لجعل الأحكام المتعلقة بالأنشطة المالية على أساس دراسة الجدوى لمشروع الفندق. في حالة حدوث نزاع بين الطرفين أو وفاة طرف أو أي حدث غير متوقع ، يجب ألا يتأثر التدفق النقدي لعمليات الفنادق. ومع ذلك ، ينبغي تناول الاعتبارات الرئيسية بما في ذلك رأس المال والأموال الاحتياطية في HMA.

   ولذلك من الضروري توخي الحذر والتشاور مع المحامين المخضرمين عند التفاوض وصياغة HMA. هناك العديد من جوانب الاتفاقية التي يمكن أن يكون لها تأثير كبير على الوظائف التشغيلية والمالية للفندق. نحن في STA سنستمر في جلب جوانب صناعة الفنادق المزدهرة - فكر فينا كشوكولاتة قانونية على وسادة الفندق.