Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

العقود في القانون الإماراتي

Published on : January 2016
Author(s): Rekha Panchal ,Sunil Thacker

تمديد الوقت في عقود المقاولات

يتم إعداد عقود التشييد بشكل عام وفقاً للكتب الحمراء الصادرة في عام 1987 وعام 1999 ، وهي عبارة عن نماذج كتابية للكتب الكتابية والفضية خاصة في دولة الإمارات العربية المتحدة لتسليم المشاريع. الأحكام القانونية المطبقة على هذه العقود هي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 وتعديلاته. تخضع عقود البناء لأحكام من المواد 872 إلى 896 والأحكام التعاقدية تبعاً لاتساقها مع القوانين.


تبرز هذه المادة استحقاق المقاول / المقاول الفرعي في "تمديد الوقت" (EOT) بموجب عقود البناء. ومثلما تهدف الأضرار المصفاة إلى تثبيط المقاولين من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع وتخول صاحب العمل (وهو تسمية خاطئة للمالك) للحصول على تعويض ، يمكن اعتبار تمديد الوقت شرطًا مشجعًا للمطالبة بأي تأخير لا داعي له يحدث في الإنجاز البناء بسبب الأحداث التي لا تعزى إلى المقاول. وخلاصة القول ، فإن بنود الاتفاقية هي جزء لا يتجزأ من العقود بشأن فكرة أنه لا يجوز لأي طرف أن يكسب من خرقه أو تخلفه.

إن البنود الهامة و / أو المبادئ التي يجب أخذها في الاعتبار عند التعامل مع هذا الموضوع هي وقت الانتهاء ، والمبدأ الوقائي ، وعبارة شريط الوقت ، والوقت بشكل عام ، وتمديد شرط الوقت وشرط التعويضات المقطوعة. من أجل تاريخ التأكد من اليقين التجاري ، عادة ما يتم العثور عليه في العقود ، وهي تستند بشكل فعال إلى اعتبارات عملية للمشروع. وبناءً على ذلك ، يقع على عاتق المقاول التزام قانوني بالامتثال للحد الزمني المتفق عليه وتسليم المشروع. إن الوقت الجوهري في العقد ، والفشل من قبل المقاول في التسليم في غضون الإطار الزمني المتفق عليه يمكن أن يؤدي إلى مطالبة بالتعويض عن الأضرار من صاحب العمل. ومع ذلك ، قد يؤدي نطاق واسع من الأنشطة والظروف إلى عدم التأكد من اكتمال المشروع حيث يصعب توخي الدقة في إنجاز المشاريع الضخمة بسبب أسباب تتراوح بين قوة قاهرة والاختلافات ، وتوريد العمالة ، والتأخير في شراء المواد وما إلى ذلك. الطرف أو الأطراف للتعاقد. المبدأ الوقائي هو مبدأ القانون العام المطبق لحماية المتعاقدين (من المطالبات المحتملة التي تشمل التعويضات المقطوعة ضدهم) من التأخير الناجم عن عمل أصحاب العمل الذين يمنعون (عن قصد أو غير ذلك) في الوقت المناسب.

الانتهاء من أعمال المشروع (ق). . وتتمثل نتيجة هذا المبدأ في التمديد للفقرة الزمنية بحيث تمنع صاحب العمل من التعطّل لتمديد وقت الإنجاز وإمكانية تمكين المقاول من إثبات أن وقت الانتهاء قد أصبح طليقا. ومن ثم فإنه ليس من مصلحة المقاول فحسب ، بل من مصلحة صاحب العمل أن يكون له شرط EOT. بما أن "الوقت على أساس كبير" يعني أن المقاول يفلت من شرط التعويض عن الأضرار وأن التزامه الآن يكتمل في غضون فترة زمنية معقولة.

بشكل عام ، تنص عقود البناء على بند يسمح بموجبه للمقاولين بتمديد تاريخ الانتهاء في حالة تقديم إشعار إلى صاحب العمل بما يتفق مع أحكام العقد. قد يؤدي فشل المقاول في الوفاء بمتطلبات الإشعار إلى تقديم مطالبة ضد المقاول مقابل تعويضات مقطوعة. ويشار أيضًا إلى عقد البناء الذي ينص على بند يتعلق بالتمديد المذكور أعلاه باسم "بند شريط الوقت". وتصبح هذه الإشعارات شروطا مسبقة لادعاء EOT.

الظروف التي أدت إلى استحقاق EOT هي كما يلي:

1. قوانين تأخير صاحب العمل:


يهدف المبدأ الوقائي إلى حماية المقاولين من المطالبات المحتملة بالتعويضات المقطوعة عن التأخير الذي يحدث بسبب أعمال صاحب العمل. في سياق دولة الإمارات العربية المتحدة ، يمكن العثور على الأحكام المقابلة لحماية المقاولين بموجب المادة 247 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة والتي تنص على ما يلي: -

"في العقود الملزمة للطرفين ، إذا كانت الالتزامات المتبادلة مستحقة عن الأداء ، يجوز لكل طرف أن يرفض الوفاء بالتزامه إذا لم يقم الطرف المتعاقد الآخر بما هو ملزم به"

تعمل هذه المادة ضد صاحب العمل وتخول المقاول لـ EOT ضد أفعال التأخير المنسوبة إلى صاحب العمل بسبب الإخلال بالتزامه بالعمل بحسن نية أثناء أداء التزامه التعاقدي. وهناك حكم آخر في القانون المدني لدولة الإمارات والذي يكون له أثر مبدأ وقائي هو المادة 287 التي تنص على ما يلي: -

"إذا أثبت الشخص أن الخسارة نشأت عن سبب غير عادي لم يلعب فيه أي جزء مثل كارثة طبيعية أو حادثة لا يمكن تجنبها أو ظروف قاهرة أو فعل طرف ثالث أو فعل الشخص الذي يعاني من الخسارة ، فإنه لا يجوز ملزمون بجعلها جيدة في غياب حكم قانوني أو اتفاق مخالف"

في سياق المادة 287 أعلاه ، يمكننا ملاحظة أن القيود التي تفرضها هذه المادة لها الأثر القانوني فقط وفقط في الحالات التي لا يكون فيها للأطراف اتفاق على خلاف ذلك يغطي هذا جميع الأسباب الخارجية التي لا تنتج عن مقاول خاضع لعكس ما يتم الاتفاق عليه في شروط العقد.

2. الدفع

يتم تنظيم آليات الدفع في عقود البناء من قبل جمارك الأعمال المقبولة عموما. قد تشمل هذه - الضمان (الضمانات) المصرفية ، السندات، أو المدفوعات من قبل أرباب العمل على أساس القسط. وقد ترتبط هذه المدفوعات بفعالية بمراحل إنشائية تتطلب من المقاولين والمهندسين المؤهلين تقديم الجداول الزمنية الخاصة بهم في صيغة وجدول زمني متفق عليهما. لحماية المصالح الأكبر لأرباب العمل ، فإن العقود لها أيضاً عيوب في شروط المسؤولية في عقود البناء. فقرة المسؤولية عن العيوب لها الأثر القانوني لأرباب العمل الذين يحتفظون بنسبة متفق عليها من العقد.

ويمكن أيضا الدفع عن الدفعات وعادات الأعمال التجارية المتعاقدة والمقاولين والمقاولين من الباطن على أساس "الدفع عند السداد" والذي يشار إليه عمومًا بترتيب عقد "من ظهر إلى آخر".

وبموجب هذا النظام ، تعكس العقود بين المقاولين والمقاولين من الباطن البنود الواردة في العقد المبرم بين أصحاب العمل والمقاولين. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، يقع شكل المقاولة من العقود في إطار المخطط أعلاه. في غياب أي حكم من هذا القبيل ، ينص القانون بموجب المادة 885 والمادة 891 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على هذا الأمر على النحو التالي:

"
يلتزم صاحب العمل بدفع الاعتبار عند تسليم العقار المتعاقد عليه ، ما لم يكن هناك اتفاق أو عدل على خلاف ذلك". "لا يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد صاحب العمل عن أي شيء مستحق له من أول مقاول ما لم يقم بمهمة له ضد صاحب العمل ".

توفر شروط الدفع إلى الخلف مزايا للمقاول الرئيسي. فعلى سبيل المثال ، لا يجوز أن يمنح استحقاق المقاول الفرعي الخاص بـ EOT  للمقاول الرئيسي من صاحب العمل ، وبذلك يعرّض المقاول الرئيسي لمضاعفة المسؤولية في غياب فترة سداد متأخرة. وتشمل المسؤولية المزدوجة منح EOT للمقاول الفرعي ودفع تعويضات مادية لصاحب العمل في نفس الوقت. وفي ضوء الحكم ، يتعين تنفيذ العقود المبرمة وفقا للخطة المتفق عليها ولا تخضع للتغير لأن القصد من القانون هو حماية صاحب العمل الذي يتمتع بخبرة تقنية ضئيلة. ومع ذلك ، رأت المحكمة أن الأمر نفسه لا ينطبق بين المقاول والمقاول من الباطن حيث أن كلاهما يتمتعان بكفاءة فنية ومهارة متساوية.

المادة 247 من القانون المدني ذات الصلة أيضا عند الحديث عن المدفوعات. وهكذا يمكن للمقاول غير المدفوع أن يبطئ أو حتى تعليق العمل بصورة قانونية مع الحفاظ على استحقاق EOT لأن التأخر في السداد يؤدي إلى تأخر الانتهاء ولا يجعل المقاول مسؤولا.

3. الاختلافات / العمل الإضافي في نطاق وطبيعة العمل

الاختلافات شائعة في صناعة البناء. كما تنص عقود فيديك على شروط تباين واسعة لاستيعاب حقوق ومصالح الأطراف المعنية. في حين يتم الاعتماد بشكل عام على شكل عقود FIDIC كنماذج من قبل المتخصصين في البناء ، فإن الأطراف هي في تقدير مطلق لتعديل وتعديل هذه الشروط لتناسب بشكل أفضل وتتناسب مع متطلبات المشروع و / أو الأطراف. قد يؤثر تأثير بند التباين على عدة اعتبارات ولكنه بالتأكيد له تأثير على التسعير في معظم الحالات. تحت نسيج الشريعة الإسلامية ، يتم التشديد على مصطلح "الغار" الذي يحظر خسارة أحد الطرفين والتخصيب غير العادل للآخر مما يؤدي إلى "تمديد الوقت" لاسترداد رسوم إضافية.

الاختلافات لها تأثيرات عديدة على EOT. ويمكن اعتبار الاختلافات التي قد تؤدي إلى عدم اليقين والخسارة بالنسبة إلى الطرف الآخر والإثراء غير المشروع للآخرين محظورة بموجب المبدأ الإسلامي لـ "الغرار" ، ومن ثم ، فإنه يحق لـ EOT استرجاع رسوم إضافية. تنص المادة 887 من القانون المدني التي تتناول عقود المقاولة على ما يلي: -

"إذا تم عقد مقاولة بناء على خطة متفق عليها مقابل دفع مبلغ مقطوع ، لا يجوز للمقاول المطالبة بأي زيادة على المبلغ الإجمالي الذي قد ينشأ عن تنفيذ هذه الخطةفي حالة إدخال أي تغيير أو إضافة على الخطة بموافقة صاحب العمل ، يجب مراعاة الاتفاقية الحالية مع المقاول فيما يتعلق بهذا التغيير أو الإضافة".

تنطوي الشرط المنصوص عليه في المادة 887 على تعديل الأجر ووقت الانتهاء حسب تباين ومراعاة شروط العقد فيما يتعلق بالتغيير. إذا تسبب هذا التغير في التأخير الحرج في جدول أعماله ، فقد يحق للمقاول الحصول على EOT بشرط أن يتم إخطاره في الوقت المناسب. كما يمكن للمتعاقد أن يثير نزاعًا بالطريقة المنصوص عليها في العقد لعدم الرضا عن تقييم المهندس للفاتورة المرتفعة والجودة والكمية أو المعدلات المعقولة لمثل هذا الاختلاف.

4. الخسارة الفعلية

قد تكون للعقود قيمة محددة مسبقاً للتعويض عن الأضرار ، لكن يحق للمحكمة بموجب المادة 360 من الجزء 2 تعديل التعويض ليكون مساوياً للخسارة الفعلية التي يمكن أن يقال إن المتعهد قد مُنح بموجبها EOT للتأخير الذي لم يتسبب في أي تعويض. خسارة لصاحب العمل.

5. أسباب أخرى تخولك EOT

وترد مختلف الأسباب الأخرى التي تنظر فيها المحاكم لمنح EOT على النحو التالي:

ﻭﺗﻨﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩﺓ ٢٤٩ ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﰲ ﻭﻗﻮﻉ ﺃﺣﺪﺍ ﺍﺳﺘﺜﻨﺎﺋﻴﺔ ﻏﲑ ﻣﺘﻮﻗﻌﺔ ﺗﻨﻄﻮﻱ ﻋﻠﻰ ﻃﺎﺑﻊ ﻋـﺎﻡ ﻭﺗـﺆﺩﻱ ﺃﺩﺍﺀ ﺍﻻﻟﺘـﺰﺍﻡ ﺍﳌـﺸﺪ ﻋﻠـﻰ ﺍﻟـﺮﻏﻢ ﻣـﻦ ﺃﻧـﻪ ممكن ﻭﻟﻜﻨـﻪ ﻳﻬـﺪﺩ ﺍﳌﺘﺰﻣـﻊ ﺑﻔﻘـﺪ ﺷـﺪﻳﺪ. في مثل هذه الحالة ، يجوز للقاضي أن يقلل من الالتزام الظالم إلى مستوى معقول إذا اقتضت العدالة ذلك ، وأي اتفاق على خلاف ذلك يجب أن يكون باطلاً. وهذا يمنع المقاول من أحداث أو عوامل غير معقولة قد تؤثر على أدائه أو إنجازه. وهذا ينقذ المقاول فعلياً من وزن مصلحة كل طرف ، كقاعدة للسياسة العامة. من المهم ملاحظة أن هذا يختلف عن حالة القوة القاهرة. في الواقع ، تحدد هذه المادة حدودًا بين القوة القاهرة والأحداث الطارئة غير المتوقعة.

العواقب المترتبة على القوة القاهرة مذكورة في المادة 273 من UCC. تحتوي المادة على جزئين يلغي المرء تلقائياً العقد في حالة وجود قوة قاهرة تجعل الأداء مستحيلاً. وينص الجزء الثاني من المادة على أنه في حالة الاستحالة الجزئية أو الاستحالة المؤقتة ، يتم إخماد جزء من العقد ويكون للمُلتزم الحق في إلغاء العقد عند إبلاغ الملزم.

في حالة تخلف المتعاقد من الباطن ، يتم تبرئة المقاولين من مسؤوليتهم في حالات التأخير. على الرغم من أنه لم يتم تحديده بشكل خاص في المخصصات ، فإن القضاة (محكمة دبي التمييزية ، 266 من عام 2008 قرروا في 17 مارس 2009) يعتبرون حقيقة على أساس كل حالة على حدة كالتخفيف من التزامات التأخير المنسوبة إلى مقاول من الباطن كما هو مفضل من قبل المهندس أو صاحب العمل. محامون في الإمارات.

شكل FIDIC يؤهل EOT لأسباب التأخير

تعتبر نماذج FIDIC عوامل مختلفة مثل التغيير في مقدار أو طبيعة العمل الإضافي أو الإضافي ، وأي سبب للتأخير المشار إليه في شروط FIDIC Red 1999 ، مثل ما هو مذكور في البند (i) في البند 4.7 - التأخيرات الناتجة عن مرجع الرسم غير الدقيق نقطة ومستويات (2) 8.4 (د) - نقص في المواد والقوى البشرية لا يمكن التنبؤ به بسبب وباء أو أفعال الحكومة (3) 8.5 - التأخيرات غير المتوقعة التي تسببها السلطات شريطة أن يلتزم المقاول بشدة بإجراءاته (4) 10.3 - منع صاحب العمل من المقاول لإجراء اختبار الإنجاز (ت) 13.7 - تعديل أي زيادة أو نقصان في التكلفة الناتجة عن التغييرات في القوانين (6) 17.4 عواقب مخاطر صاحب العمل (التي تسبب فقدان أو تلف مستندات المقاول أو أعماله أو بضائعه) (السابع) 19.4 - القوة القاهرة.

والأسباب الأخرى للتأخر في النظر في أمر EOT بموجب كتاب FIDIC 1999 ، في جملة أمور ، هي الظروف المناخية المعاكسة الاستثنائية ، وأي تأخير أو عائق أو منع من جانب صاحب العمل والظروف الخاصة الأخرى التي قد تحدث ، بخلاف التقصير أو الإخلال بالعقد. المقاول أو الذي هو مسؤول عنه. الأحكام المحددة المقدمة بموجب FIDIC هي تحت البنود الفرعية مثل 6.4 للرسومات المتأخرة ، و 12.2 للظروف غير المتوقعة أو العوائق المادية ، و 36.5 للتأخير في بعض الاختبارات المطلوبة من قبل المهندس ، 69.4 والتي تحمل عنوان EOT للتأخير والتي تنتج عن انخفاض سرعة الأعمال أو تعليق بسبب عدم المدفوعات ، 40.2 للتأخير بسبب تعليق المرسوم من قبل المهندس و 42.2 تأخير في منح الموقع.

ومن الجدير بالملاحظة أن الشرط المنصوص عليه في العقد مثل الإشعار المكتوب ، والتعليمات المكتوبة ، والمتطلبات الإجرائية المنصوص عليها في العقد ، وما إلى ذلك ، يجب الالتزام بها للمطالبة بالتعويض. والأحكام الصادرة حول هذا الموضوع غير مؤكدة ، واسعة النطاق ومتنوعة ، حيث أن وقائع القضية وحسن تقدير القاضي لها أهمية هائلة.

استنتاج:

البنود العامة التي يتم تقديمها غامضة وغامضة بسبب سوء صياغة توفر مجالا للتفسير. هذا المبدأ منصوص عليه بوضوح في المادة 265 من قانون المعاملات المدنية:

"(1)
إذا كانت صياغة العقد واضحة ، فلا يجوز تركها عن طريق التفسير للتحقق من نية الأطراف.

(2)
إذا كان هناك مجال لتفسير العقد ، وجب إجراء تحقيق في النية المتبادلة للأطراف دون التوقف بالمعنى الحرفي للكلمات ، ويجوز التماس التوجيه في القيام بذلك من طبيعة المعاملة ، والثقة والطمأنينة التي يجب أن تكون موجودة بين الطرفين وفقا للتيار المتعارف عليه في التعاملات "

وبالنظر إلى حقيقة أن معظم منازعات عقود التشييد ترجع بالدرجة الأولى إلى مدفوعات ناجمة عن خسارة تعادل الفائدة أو تعويضات مقطوعة. العبارات السريعة تحتاج إلى صياغة دقيقة تعبر عن نوايا واضحة للأحزاب.

 

 

Related Articles