اتفاقية المساطحة للعقارات في الإمارات

المساطحة

هناك في جميع أنحاء العالم مؤسسات  مختلفة في الملكية، وهناك طرق مختلفة جذرياً لتقسيم مساحة الأرض، وتطوير حقوق تتفق مع المؤسسات القانونية والاقتصادية والاجتماعية الأخرى. هذه الاختلافات في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة خفية في الحصول على الأضواء عندما يدفع المرء الانتباه إلى الفروق الدقيقة في بعض الأحيان في السياسات واللوائح التي تحكمها. الانهيار القريب للأسواق المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم في عام 2008؛ ترك بوضوح بصمة دائمة على الكثيرين. ويجب على المستثمرين ومطوري العقارات والبنوك وشركات التأمين والشركات ممارسة درجة عالية من الحذر لحماية حقوقهم ومصالحهم القانونية فيما يتعلق بمحافظهم العقارية. العقارات هي المناظر الطبيعية لا جدال في ذلك، في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي تدعو إلى بذل العناية الواجبة بعناية. لقد غطينا قوانين الملكية في دبي وأبو ظبي وقطر وأجزاء أخرى من دول مجلس التعاون الخليجي على نطاق واسع في الإصدارات السابقة من مقالاتنا.

وضمن دول مجلس التعاون الخليجي، تعتبر الإمارات العربية المتحدة ثاني أكبر اقتصاد. شهدت صناعة العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة تغييرا في عام 2002 عندما سمحت حكومة دبي للأجانب بتملك عقارات التملك الحر في دبي. سرعان ما اتبعت الإمارات الأخرى داخل دولة الإمارات خطى دبي وأصدرت أبو ظبي أول تشريع خاص بها)قانون رقم (19) لسنة 2005 بشأن ملكية العقارات في أغسطس 2005 بإعلان ملكية الأراضي لمدة 99 عاما وتجديدها خمسين سنة ملكية سطحية لمواطنين أجانب ضمن مناطق الاستثمار في أبوظبي، ومناقشة عقد المسطحة للعقود التي يمنح فيها الحائز (أيضا، المساطحي) الحق في الاستخدام، تطوير وكسب المنافع من الأراضي لفترة محددة. يمكن تصنيف مصالح الملكية في دول مجلس التعاون الخليجي بشكل عام على أنها: 1 (عقود إيجار قصيرة الأجل؛) 2 (عقد إيجار طويل الأجل) 3 (حق التملك الحر الذي يسمح لمالك العقار باستخدامه، ويشغل العقار بشكل دائم). شكل مساطحة للتنمية هو أكثر شيوعاُ في إمارة أبوظبي. في الجزء الثاني من هذه السلسلة، سوف نناقش الأوراق المالية الإسلامية المتنامية بسرعة في أسواق رأس المال وخاصة السندات الإسلامية.

وبصفة عامة، فإن المساطحة ھي شکل من أشکال التأجیر طویل الأجل لمدة 50 عاما (قابلة للتجدید وتنفیذ التزامات تنمویة إلزامية علی طرف ما في حین أن المساطحي یمتلك الحق في امتلاك أو شغل العقار للمدة المتفق علیھا، على سبيل املثال، فإن عقد الانتفاع هو عقد إيجار طويل األمد لمدة تسع وتسعين (99) سنة ولكنه يفرض قيودا على التطوير، كما أن المادة (1353) المشمولة بالفصل (2) من المادة (3) من القانون المدين لدولة الإمارات العربية المتحدة) القانون رقم (5) لسنة (1985) وتعديلاته "حق المساطح هو حق عيني يمنح مالكه الحق في بناء مبنى أو التخطيط على أرض أخرى، أما حق الانتفاع من جهة أخرى فهو معرف بموجب المادة (1333) باعتباره حق الانتفاع بحق ملكية ممتلكات الغير، لاستغلال نفسه طالما يتم الاحتفاظ بالعقار في حالتها الأصلية." 

من وجهة نظر كوتراكوال، قد يكون من الممكن للأطراف أن ترسخ اسمها والحصول على حق الانتفاع حيث يمكن للميثاق أن يشتري عقارا قانونيا لمدة طويلة مدتها (99) سنة تحت عنوان حق الانتفاع. ويمكن استخدام كل من المساطحة والانتفاع كقاعدة اجارة  كأصل صكوك. في جوهرها، يتم تخفيف المساطحة من شكل الملكية الحرة نظرا إلى أنها تمنح درجة أقل من الفائدة في الملكية مقارنة بالملكية الحرة أو الملكية المطلقة. ومع ذلك، فإن تعاقد العقد لا يفسر بشكل فعال طبيعة وتأثير الأطراف المهتمة التي تنوي خلقها. فعلى سبيل المثال، يمكن أن تفسر اتفاقية الإيجار والإدارة أو اتفاقية الإيجار والمشروع المشترك والمحاكم المحلية هذا العقد على أنه مساومة إذا كان الاتفاق المعني يحتوي على التزامات المبنى ويستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة (1353) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة.

وبموجب ترتيب نموذج المساطحة، يجب أن تقتصر حقوق المستأجر على المباني المبنية على الأرض التي تبقى فيها الأراضي المملوكة ملكية حرة مستقلة عن أي رهن عقاري. ويمكن أن يكون ذلك جيد ومفيد لكل من المانح والمستفيد من حقوق "مساطحة" ويمكن للأطراف أن توافق على شروط رئيسية تحكم علاقتها وحقوقها والتزاماتها. وغالباً ما تعتمد هياكل مساطحات في سياق مشاريع "بوت" (البناء والتشغيل والنقل). وبناء على ذلك، إذا كان بإمكان ABC صاحب الأرض وJKL المساطح يمكن أن يوافق على شروط مبدأ الاستحقاق بما في ذلك حقوق إنهاء الخدمة والرهن العقاري والتأمين ومنح حقوق التنمية وغيرها من المصطلحات الرئيسية ذات الصلة المساطحة.في إمارة دبي، تعترف إدارة الأراضي في دبي بالتنسيق والترتيبات نماذج المساطحة ترخيص المساطحين برهن الانشاءات المبنية على الأرض) لا يمكن رهن الأرض بحد ذاتها إلا إذا وافق الطرفان على ذلك ومتفق عليهم(.

لم تحتفظ بلدية أبو ظبي (دائرة الأراضي) بسجل يسمح مساطحين بتسجيل مصالحهم حتى وقت قريب. ويؤدي تسجيل الفائدة إلى التأكد من الأطراف وضمان حقوقها القانونية ومهمتها من أجل أن تصبح حقوق المستأجر نموذجا من اتفاقيات المصالحة التي ستعتمدها الجهات الحكومية) باستثناء الحكومة الاتحادية الإماراتية والمؤسسات الحكومية الاتحادية (في الأمور التي تنطوي على أو معاملة بين المؤسسات الحكومية أو أكثر و/أو معاملة بين المؤسسات الحكومية والأطراف الثالثة.

يتطور سوق أبوظبي العقاري بشكل مستمر، ويتم تريب شكل المساطحات على نطاق واسع في الإمارة. ومن الواضح أن استخدام حقوق المساطحة يخدم مصالح الطرفين على أفضل وجه في ضوء أن هذه الهياكل يمكن أن تجتذب التمويل بسهولة ويساعد الأطراف في تحديد وحماية حقوقها ومصالحها. وفي المناخ الاستثماري الحالي، يوصى بأن تلتمس الأطراف المشورة القانونية المهنية لضمان أن تشتري راحة البال وأن تكفل كذلك تنظيم مشروعها بأكثر الطرق كفاءة. وقبل ذلك، ينبغي للأطراف أيضا أن تعتمد ضمانات معقولة من حيث تحديد ما إذا كان شكل الترتيب المساطحة هو الأنسب لمشروع معين، وأن يبذل العناية الواجبة اللازمة، وأن يحدد ويحدد الوثائق القانونية الرئيسية التي تحكم حقوقه ومصالحه. محامون في أبوظبي