قانون العقارات في مركز دبي المالي

المناخ الاستثماري العالمي الحالي هو "حقيبة مختلطة" من اقتصادات سليمة ومستقرة ومشلطة. استمر الدولار في كونه العملة العالمية لآلاف السنين ، لكن مع اتخاذ الدول قرارًا بتقديم عملاتها المحلية إلى الاتجاه السائد - أدت مثل هذه الأخبار إلى وفرة من الأسئلة والمناقشات. أدى إدخال اليورو وإعلان مجلس الدولة في الصين للسماح بتدفق اليوان الحر في الأسواق العالمية إلى هز الأسواق المالية في طريقهم ، وسياسات الحكومة مثل الإعلان الأخير لحكومة الهند التي تمنع المواطنين الهنود من الاستثمار في الخارج كان لهم نصيبهم العادل في التجارة الدولية. أسواق العقارات. من بين العديد من الاقتصادات الأخرى ، ظهر اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة ولا يزال أحد الاقتصادات الأكثر صحة في الوقت الحالي.

قدّر صندوق النقد الدولي أن الانتعاش الاقتصادي في دبي يتجه من قوة إلى قوة ، وينعكس ذلك في عودة سوق العقارات في الإمارة. لا يزال عدد المعاملات في الممتلكات العقارية من قبل المستثمرين المحليين وكذلك المستثمرين السابقين بما في ذلك تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة في عام 2013 يكتسب زخما. إن الاضطرابات السياسية والمالية في دول أخرى مثل اليونان وسوريا ومصر ، التي شددت عليها الأزمة المصرفية القبرصية ، دفعت المستثمرين إلى تحويل أعينهم نحو اقتصادات أكثر أماناً. يستمر المستثمرون من أوروبا ودول مجلس التعاون الخليجي وآسيا في الاستثمار بشكل كبير في المنطقة حيث تواصل الإمارات استقرارها سياسياً واقتصادياً ومالياً. تتناول هذه المقالة التطورات التنظيمية الأخيرة في قطاع العقارات في مركز دبي المالي العالمي (مركز دبي المالي العالمي).

مركز دبي المالي العالمي هو سلطة مستقلة في دبي ، الإمارات العربية المتحدة. تم إنشاء مركز دبي المالي العالمي في عام 2004 ، وقد تم بناؤه برؤية تعزيز النمو الاقتصادي والتنمية في دبي. لقد تم بناء مركز دبي المالي العالمي على أساس البنية التحتية التنظيمية والقانونية والمادية الحديثة التي تشتهر بأفضل النظم المتقدمة في العالم. هذه المنطقة الحرة البرية هي مدينة داخل مدينة ، ولها محاكمها الخاصة على أساس نظام القانون العام حيث يتم الفصل في المنازعات التجارية والمدنية ولها هيئة تنظيمية مالية مستقلة خاصة بها ، وهي هيئة دبي للخدمات المالية ، المعروفة باسم سلطة دبي للخدمات المالية. سلطة دبي للخدمات المالية مخولة بمنح التراخيص وتنظيم المعاملات المالية التي تتم داخل مركز دبي المالي العالمي. ليس من المستغرب أن يكون مركز دبي المالي العالمي اليوم ، أحد أكثر أنظمة تسجيل الملكية حداثة وكفاءة ومنهجية في العالم.

شهد عام 2007 تنفيذ قانون مركز دبي المالي العالمي رقم 4 (القانون) الذي يحكم ملكية الأراضي والمباني المملوكة للمال في مركز دبي المالي العالمي. تم سن هذا القانون بعد التأمل الدقيق والتشاور مع مختلف الأطراف المعنية. ودعي أعضاء الجمهور إلى تقديم مدخلاتهم وتم تمديد فترة التشاور الأولية لاحقاً لمدة ثلاثين يوماً إضافية. هذا القانون الجديد هو تشريع معاصر يستمد قوته من أسس القانون العام الإنجليزي ونظام Torrens الأكثر حداثة. تم صياغة نظام Torrens لجعل عملية تسجيل الأراضي شأنًا بسيطًا وللتصديق على ملكية الملكية المطلقة. أصبحت عملية كونها سهلة وواضحة خبيثة في جميع أنحاء العالم.

يعمل نظام Torrens على مبدأ "اللقب بالتسجيل" بدلاً من "تسجيل الملكية". وهذا يعني في الأساس أنه لا توجد حاجة لتتبع العنوان من خلال إجراء مطول طويل عبر سلسلة من الوثائق. وتضمن السلطات المسؤولة عن تسجيل الملكية عدم قابليتها للتنفيذ ولديها إجراءات تعويضية في حالة وجود خطأ. يسري هذا القانون حصريًا في مركز دبي المالي العالمي وهو فريد مقارنة بأية مناطق حرة أخرى داخل دولة الإمارات العربية المتحدة أو في أي مكان في دول مجلس التعاون الخليجي.

I.   الميزات الرئيسية لنظام تسجيل الملكية في مركز دبي المالي العالمي

1. عدم أهلية العنوان - هذا جانب هام من القانون الجديد. بعبارة أخرى ، بمجرد تسجيل العقار بواسطة مسجل الملكية العقارية التابع لمركز دبي المالي العالمي ، فإنه مدعوم بأمن الملكية بموجب القانون. تسجل قطع الأراضي وتخصص رقمًا مميزًا يُعرف باسم الورقة ويشار إليه في النظام المركزي باسم المالك المسجل وخصائصه الرئيسية. يحدث تغيير الملكية في حالة بيع أو وفاة المالك المسجل عن طريق تغيير السجل مع المسجل.
2. تحذيرات - هذه واحدة من السمات الحصرية للقانون. يتطلب تسجيل الملكية أو تغيير الملكية للأطراف المعنية ملء نموذجين ، هما نموذج التحذير رقم 42 الذي يكمله المشتري ؛ وسحب من التحذير نموذج رقم 43 الذي يكمله البائع. يضمن تقديم هذه الاستمارات أن حق المطالب في عقار مطور البرامج معترف به قانونيًا. ومن الجوانب الهامة لهذه الحقيقة هو أنه يجب على جميع الأطراف التي تدعي مصلحة في قطعة أرض أن تسجل تحذيراً وتودع نموذج إرجاع معاملة التملك الحر رقم 46 في غضون 30 يومًا من بدء المعاملة التي تعتبر يوم توقيع " مذكرة تفاهم ". إذا كانت مذكرة التفاهم المذكورة ملزمة وليست مثيرة للجدل ، فإن البدء قد حدث بالتوقيع على هذا الاتفاق الكتابي.
3. الضمان - يضمن مسجل مركز دبي المالي العالمي دقة السجل المركزي الذي تم تعريفه بأنه السجل المركزي لجميع المعاملات العقارية داخل مركز دبي المالي العالمي. كما أنه مفوض بطلب تعويض لأي طرف يتأثر سلبًا بخطأ كتابي. ويتيح ذلك للمشتري المحتمل أن يطمئن إلى أنه لا يحتاج إلى التحقق من المعلومات التي تتجاوز نطاق السجل المركزي. وقد أدى ذلك إلى تبسيط عملية الملكية العقارية إلى حد كبير لتخفيف كثير من الناس.
4.  رسوم التسجيل - خاصة بالنسبة لمركز دبي المالي العالمي هي رسوم نقل بنسبة 3.5 ٪ من القيمة السوقية للعقار مقارنة مع المناطق الحرة الأخرى ورسوم البر الرئيسى من 2 ٪. يتم تحديد القيمة السوقية للعقار من قبل المساحين المعتمدين من مركز دبي المالي العالمي. وقد أدى ارتفاع الرسوم إلى انتقاد العديد من الأطراف المعنية ، لكن مركز دبي المالي العالمي حافظ على موقفه بشأن هذه المسألة بالقول إن النظام يتيح نقل سريع وبسهولة يبرر الرسوم. يجب دفع رسوم التحويل خلال 30 يومًا من تاريخ سريان المعاملة ، وهو تاريخ توقيع مذكرة التفاهم بين الطرفين ؛ مع فائدة مستحقة الدفع بمعدل 5٪ سنوياً لأي تأخير في السداد. ومع ذلك فهناك ظروف معينة تستثني معاملة التملك الحر من دفع هذه الرسوم. هؤلاء هم:

1.  يبرم أي طرف اتفاقية تمويل إسلامية
2.  يتم إجراء التحويل لتعديل التغيير الطفيف في الفائدة. على سبيل المثال ، عندما يحاول الشخص نقل اهتمامه إلى أو من شركة يكون فيها المساهم الوحيد
3. في حالة حدوث التحويل بسبب شراء أو بيع أسهم شركة مدرجة في البورصة من خلال البورصة
4.  يأتي الشخص إلى التاجر حسب شروط الوصية
5. يأتي الشخص إلى حوزة شخص آخر بموجب أمر قانوني

ميزة أخرى حصرية في مركز دبي المالي العالمي عندما يتعلق الأمر بالممتلكات هي قدرة صناديق الاستثمار العقاري (REITs) على شراء العقارات داخل مركز دبي المالي العالمي. في المقابل ، يعد هذا نظامًا حصريًا لا يتم ملاحظته في أي مكان آخر في دبي. تم تعريف REIT ككيان تستثمر في العديد من المشاريع العقارية والمشاريع مثل مراكز التسوق والفنادق وما إلى ذلك. ما هو مثير للاهتمام حول REIT هو أنه يسمح للفرد أن يكون لها حصة في المشاريع التي تهدف إلى تحقيق الربح وإلا قد لا الوصول الى. قام مركز دبي المالي العالمي بإدخال تشريع REIT لتعزيز وظائفه عن طريق سن قانون الاستثمار رقم 5 لسنة 2006.

لقد أخذ مركز دبي المالي العالمي زمام المبادرة عندما يتعلق الأمر بقانون الملكية في دولة الإمارات العربية المتحدة. وقد جعل نظام التسجيل والتشجيع على REITS وسهولة وشفافية المعاملات مركز دبي المالي العالمي مكاناً مفضلاً للاستثمار من قبل المستثمرين المحليين والأجانب الذين كانوا مترددين في الاستثمار في الإمارة. القانون رقم 4 هو جزء من التشريع المدروس والمدقق بدقة والذي أدى إلى تعزيز دور مركز دبي المالي العالمي في تشجيع الاستثمار في دبي. مع نظام تسجيل الملكية المتقدم هذا ، قام مركز دبي المالي العالمي بتوسيع آفاق ليس فقط قانون الملكية داخل المنطقة الحرة ولكن أيضا خارجها.