Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون العقارات في أبوظبي

Published on : March 2016
Author(s):Rini Agrawal

نفذت حكومة أبوظبي العديد من القوانين واللوائح المتعلقة بقطاع العقارات في الآونة الأخيرة. شهدت إمارة أبو ظبي نمواً هائلاً في السنوات القليلة الماضية. تم الآن نشر قانون العقارات الجديد - رقم 3 لعام 2015 بتنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي - وهو ساري المفعول اعتبارًا من يناير 2016. وستظل النزاعات التي تؤثر على الممتلكات العقارية وأصحاب المنازل عاملاً مهماً للاحتمالية. أصحاب المنازل يرمون المنشفة. سيكون إدخال إدارة الأراضي وسلطة تنظيمية في أبو ظبي (على غرار دائرة الأراضي والأملاك العقارية في دبي) خطوة إلى الأمام لوقف هذا التردد من قبل المستثمرين. مع تنفيذ مثل هذه الإدارة المخصصة والآلات التي أنشئت فقط لغرض التعامل مع تسجيل الملكية والعقبات من شأنها بالتأكيد تعزيز وحماية حقوق المستثمرين وأصحاب المنازل عموما. العقارات كانت ولا تزال دائماً ، قطاعاً يتمتع بالاستقرار وإمكانيات عالية للنمو. من خلال إنشاء إدارة الأراضي وسن السلطة التنظيمية ، فإن هذا الاستقرار والإمكانات ستكون غير قابلة للارتداد ومقاومة إلى مستوى من التغيرات الاقتصادية والسوقية.

تهدف قوانين الملكية الجديدة في أبوظبي بشكل أساسي إلى تأمين وتعزيز الشفافية في تعاملات القطاع العقاري. كما ينص القانون الجديد على الاحتفاظ بسجل لتسجيل جميع الوثائق والمعاملات المتعلقة بالتطوير العقاري. إدارة مثل هذا السجل من شأنه أن يضمن حقوق المشترين. وستمكن لجنة السجل السلطات من متابعة جميع معاملات الوحدات العقارية المباعة خارج الخطة. وهذا من شأنه التركيز والتعامل مع قضايا مثل فشل المطورين في تنفيذ المشروع وعقود الشراء. الهدف الأساسي من هذه اللوائح هو حماية حقوق المطورين والمستثمرين. كما يشرح القانون حقوق وواجبات الأشخاص المختلفين في القطاع العقاري مثل المطور والوسيط والمثمن وغيرهم.

العوامل التي يتعين النظر فيها - في حين شراء العقارات

الاستثمار في العقارات الجاهزة في إرتفاع في إمارة أبوظبي. شراء ممتلكات خارج الخطة من شأنه أن يمكّن مشتري المنازل من الحصول على وحدات بأسعار مناسبة ، كما أنه وسيلة للحصول على مجموعة من الميزات أو موقع معين حيث أن الاختيار سيكون محدودًا بمجرد بدء الإنشاء. لذلك ، من السهل أن نتصور أن معدل الخطر الذي ينطوي عليه شراء مثل هذه العقارات خارج الخطة سيكون في نهاية المطاف أعلى من شراء وحدة من مشروع متطور. يجب إجراء العناية الواجبة حول تفاصيل المطور. يجب أن تؤخذ في الاعتبار عملية الإنشاء وقدرة المطور على إكمال هذه العملية. قبل شراء ممتلكات خارج الخطة ، يجب على المشتري النظر في:

  •  الرخصة التجارية: يجب على المشتري التأكد من أن مطور العقارات خارج الخطة هو كيان تم تسجيله لدى دائرة التنمية الاقتصادية في أبو ظبي ( (DED
  •  اتفاقية الشراء: يجب على المشتري أيضا أن يلاحظ تاريخ الانتهاء من المشروع والتعويض الذي سيتم منحه في حالة عدم الانتهاء من المشروع في هذا التاريخ المذكور. كما يتناول القانون الجديد متطلبات قانون الضمان (الموضحة أدناه) ويجب على المشترين التأكد من أن المشروع لديه حساب ضمان.
  • عندما تقوم بشراء عقار مؤثث ، تأكد من أن الجدول الزمني الذي يصف الأثاث والتجهيزات الخاصة بالممتلكات يتم رسمه وتحديد الموعد النهائي المناسب للتأثيث من قبل الأطراف.

لا توفر جميع الأماكن في أبوظبي للمغتربين خيار شراء عقارات التملك الحر. تسمح قوانين العقارات في أبوظبي للمقيمين بشراء عقارات في مناطق محددة بالإمارة تعرف باسم "مناطق الاستثمار" (مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات وشاطئ الراحة وما إلى ذلك). ومن ثم ، أولاً ، من الضروري للمشترين الوافدين تحديد ما إذا كانت العقارات التي ينوون شراؤها في إحدى مناطق الاستثمار. إذا لم يكن العقار في إحدى مناطق الاستثمار ، فلن يتمكن المغترب من الحصول على حقوق التملك الحر. ثانياً ، يجب على المشترين التأكد من أن البائع يمتلك ملكية العقار ، وله حق غير منازع لبيع تلك الممتلكات ، حيث أن الملكية في العنوان لا يمكن نقلها إلا من بائع شرعي. ثالثا ، يجب على المشتري القيام بالتفتيش المفصل والتحقق من حجم وتفاصيل العقار والتأكد من أنه لا يتم الاحتيال عليه أو تضليله بأي شكل من الأشكال. يجب على المشتري ممارسة درجة معقولة من الحذر لتحديد ما إذا كان هناك أي امتيازات أو رهن عقاري على الممتلكات التي يتم الحصول عليها. إذا كان الأمر كذلك ، ما إذا كان مثل هذا الرهن العقاري سيتم تسويته فعليًا قبل نقل الملكية من البائع إلى المشتري. يجب على المشتري أيضا أن يرى في الإيجار الحالي للممتلكات حيث أن البيع سيخضع بعد ذلك لحقوق الإيجار. تعتبر العناية الواجبة على جزء من المشتري مهمة للغاية لتجنب أي ضيق مستقبلي.

حقوق التأجير

الملكية الحرّة تعني أن الحزب يمتلك الهيكل والأرض بشكل دائم. هذا يعني أن الملكية تدوم إلى الأبد وهي مطلقة. سيتم تسجيل اسم هذا المالك باسم "مالك الأرض" في السجل. يحق لمالكي التملك الحر بيع الممتلكات وتأجيرها ووراثتها عند وفاة المالك في حين أن الإيجار هو عندما يأخذ طرف مصلحة في عقار لفترة تصل إلى 99 سنة. في الأساس ، هو شراء الحق في شغل ممتلكات لفترة طويلة من الزمن. عند الانتهاء من هذه الفترة ، تعود الملكية إلى مالك الأرض. لدى صاحب عقد التأجير خيار تجديد العقد في نهاية فترة العمل.

حق الانتفاع: حقوق الانتفاع محددة بموجب المادة 1333 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمكن القول أن المستأجر لديه حقوق الانتفاع على الممتلكات عندما يكون مالك هذه الممتلكات قد أبرم اتفاقية حق الانتفاع مع المستأجر حيث يُسمح للمستأجر باستخدام العقار شريطة أن تظل هذه الممتلكات في حالتها الأصلية / حالتها الأصلية. ولكن سوف يعفى البلى والعقل من الممتلكات. اتفاق الانتفاع هو عموما لمدة 50 عاما ما لم يذكر خلاف ذلك. سيتم إنهاء اتفاقية الانتفاع بسبب تدمير الممتلكات المستأجرة أو التنازل من قبل المنتج المنتفع أو شراء الأرض المستأجرة من قبل منتفع الانتفاع أو حتى بأمر من المحكمة.

حق المساطحة: حقوق المساطا محددة بموجب المادة 1353 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يمنح حق المساتحة لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة حيث يتم منح الحق في بناء مبنى أو لزراعة أراضي أخرى لمدة 50 عامًا. صاحب المسطرة ، في الأساس ، له الحق في استغلال وتطوير هذه الممتلكات. اتفاقية مساطحة هو لمدة أقصاها 50 سنة ويمكن إنهاؤها من قبل أي من الطرفين مع إشعار مسبق قبل سنتين ما لم يتفق على خلاف ذلك. سيتم اعتبار اتفاقية المساطحة منتهية عند انتهاء فترة المسطرة أو شراء العقار المؤجر من قبل حامل المسطرة. يجب تسجيل اتفاقية الانتفاع والمساتحة. في حالة عدم تسجيل الاتفاقية ، لن تكون الأطراف الثالثة ملزمة بالاتفاقية وستلزم أطراف العقد فقط على أساس تعاقدي محض.

حساب الضمان

يفرض القانون الجديد إنشاء "حساب ضمان مشروع" في بنك معتمد. يجب فتح هذا الحساب من قبل المطورين لكل مشروع بعد الحصول على موافقة من إدارة الشؤون البلدية في أبو ظبي. سيتم إيداع الأموال المدفوعة من قبل مشتري العقارات غير المخطط لها مقابل دفع ثمن الوحدات في المشروع في حساب ضمان المشروع. لا يمكن استخدام حساب ضمان المشروع لأي غرض آخر غير الإيداعات من قبل المشترين ، وسيتم الإفراج عن المبالغ في هذا الحساب للمطورين فقط إذا كان العقار يتطور وفقًا للجدول الزمني. سيضمن إعداد هذا الحساب اكتمال الملكية في الوقت المحدد دون إزعاج المشترين. وتتمثل أغراضه الرئيسية في التأكد من تلبية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها ومنع فشل إنجاز المشاريع من قبل المطورين. حساب الضمان ليس هو نفسه حساب ضمان المشروع ولكن كلاهما له أوجه تشابه لا يمكن إنكارها حيث تم إنشاؤها من قبل المطورين لحماية مصالح المشترين للعقارات غير المخطط لها.

استنتاج

ينص القانون الجديد على وضوح كبير في الأحكام المتعلقة بالبائع والمشتري وحتى الممولين. ومن المرجح أن تشجع هذه الخطوة المستثمرين بشكل بارز ويبدو أن سوق العقارات واعدة في السنوات القادمة.

سيواصل محامو العقارات لدى إس تي إيه في أبوظبي مشاركة المزيد من الأفكار والتحديثات حول قوانين العقارات في أبوظبي في الإصدارات القادمة من كورت أنكورت.

 

Related Articles