قانون المعاملات التجارية

الأسئلة التي يتم مناقشتها بشكل عام هذه الأيام في الأعمال التجارية والمهجرون القانونيون تتعلق بالركود اللاحق. تسعى هذه الأسئلة إلى الاستفسار عن مسائل مثل: (1) ما الذي أدى إلى الركود ، (2) هل كان من الممكن منعه ؛ ج) ماذا نتعلم من هذه السابقة؟ على سبيل المثال ، دعونا ننظر في قضية رويال بنك أوف سكوتلاند. ارتفعت تقييمات السوق للبنك إلى مستويات عالية للغاية حتى عام 2008 مما يجعله مركزًا عالميًا للخدمات المصرفية. غير أن أزمة عام 2008 غيرت المركز المالي للبنك مما أدى إلى انهياره في أحضان الدولة البريطانية بسعر مرتفع بلغ 32 مليار دولار. وتكهن خبراء الاقتصاد والخبراء بأن هذا الحدث يمثل أكبر فشل في القطاع المصرفي البريطاني.

يلجأ العديد من المستثمرين العقاريين في سوق اليوم إلى بنك للاستفادة من تسهيلات الرهن العقاري. فالسياسات الإدارية المرهقة للبنوك المدعومة بسياسات مكافحة غسل الأموال ومفهوم "اعرف عميلك" التفصيلية تترك للمستثمرين وقت قليل جدا لقراءة بعناية غرامة في عقود الرهن العقاري وفهم الآثار التي قد تنشأ. في هذه المقالة ندرس الآثار المترتبة على وحدة التمويل شائعة الاستخدام يشار إليها باسم "الإجارة" ضمن مجال التمويل الإسلامي.

يعمل القطاع المصرفي عبر عدة قطاعات ، أحدها الرأسي هو التمويل الإسلامي. المنتجات المقدمة في إطار التمويل الإسلامي مصممة أو منظمة بموجب نسيج الشريعة. الشريعة ليست قانونًا مقننًا ولكنها مستوحاة من التعاليم الدينية والكتاب المقدس ، القرآن.

وفي ملاحظة أكثر تحديدًا ، فإن الإجارة عن طريق التفسير تعني التأجير أو الإيجار أو الأجر. يشير مفهوم الإجارة إلى بيع فوائد الاستخدام أو الخدمة بسعر ثابت أو أجور ثابتة. عملاً بهذا الشكل من الترتيبات ، يتيح البنك لعملائه استخدام أو شغل الأصول (التي يشتريها العميل ويتم تمويلها من قبل البنك) لفترة محددة والسعر.

في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تم ربط "الإجارة" بمعاملات عقارية حيث تدخل البنوك في اتفاقية تأجير تمويلية لتمويل ممتلكات عملائها. وبموجب هذا الترتيب ، يتم تمويل العقار من قبل البنك على أساس طويل الأجل ويقوم المقترض بدفع إيجار شهري ثابت. يتم تنظيم إيجار التأجير بالطريقة التي يسترد بها المصرف تكلفة الشراء والأرباح عند إبرام عقد الإيجار. في المقابل ، يكتسب المقترض حق الملكية عن طريق هدية أو التصرف ذات الصلة.

لتوضيح دراسة حالة ، طالب مستثمر عقاري ببند التحكيم للمطالبة بالتعويض بمبلغ 12 مليون درهم مقابل شركة عقارية للتأخير في تسليم عقار تجاري لأكثر من خمس سنوات. وشملت المطالبة بالتعويض تكاليف الاقتراض التي تكبدها المستثمر تجاه شكل الإجارة الذي تم الحصول عليه من أحد المصارف المحلية. في هذه الحالة ، طعن المطور في الأهلية القانونية للمستثمر. واعتمد المطور على اتفاق البيع والشراء (SPA) وأشار إلى أن البنك المرتهن كان اسمه المشتري في إطار SPA. وبناء على ذلك ، لم يكن لدى المستثمر أي اتفاق صحيح مع المطور وبالتالي لم يكن لديه القدرة على اتخاذ إجراءات تستند إلى شرط التحكيم في إطار SPA. السؤال القانوني الذي يطرح نفسه من دراسة الحالة أعلاه هو ما إذا كان لدى المستثمر أي حق قانوني في اتخاذ إجراء من تلقاء نفسه؟

تنص المادة 258 (1) من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن "المعيار في عقود (الإنشاء) هو النية والمعاني وليس الكلمات والنموذج". الأعمال التجارية الرئيسية للبنك هي قبول الودائع ومنح القروض. بموجب اتفاقية الإجارة ، لا ينوي البنك أن يتحمل حقوق الملكية في الممتلكات المشتراة ، بل يعمل بدلاً من ذلك كمموّل لتسهيل المعاملة نيابة عن المقترض. تنص المادة 245 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "في حالة العقود التبادلية للحصول على مزايا من العقار ، شريطة استيفاء شروط صلاحيتها ، يلتزم الشخص الذي يتعامل في العقار بتسليمها إلى الجهة المنتفعة ، و يجب على المنتفع الانتخابي التزام بتقديم اعتبارات لصالح مالك العقار ".

وألغت محكمة في دبي مؤخراً اتفاقية الإجارة على أساس أنها لم تكن بمثابة عقد إيجار ، ولكن عقد بيع والأصل الذي تم بيعه لم يكتمل في الوقت الذي بدأ فيه المطور في تحصيل المدفوعات. وقد أقرت محاكم دبي قرارًا مماثلًا في عام 2010. وفي الاستئناف رقم 268 ، 290/2209 ، رأت محكمة التمييز في دبي أن "العلاقة بين الأطراف تمتد إلى أكثر مما هو مكتوب على الورق ، وهي بحسب تقدير القاضي "إن المادة 248 من القانون المدني تسمح للقاضي بمعاملة العقد إذا كان هذا العقد يتم عن طريق الالتصاق أو يحتوي على أحكام غير عادلة.

وﻓﻴﻤﺎ ﻴﺘﻌﻟق ﺒﺎﻻﺘﻔﺎﻗﻴﺔ ، ﻴﻤﮐن اﻟﻘول إن ﮐل ﻤن اﻟﺒﻨك واﻟﻤﺴﺘﺜﻤر ﻴﺘﻘﺎﺴﻤﺎن ﻤﺠﻤوﻋﺔ ﻤﺘﺸﺎﺒﻬﺔ ﻤن اﻟﺘزاﻤﺎت. في الوقت الذي يستمر فيه البنك في الوفاء بالتزامات التسديد للمطور ، يستمر المستثمر بدفع الإعتبارات للبنك بالإضافة إلى رسوم الخدمة ورسوم الصيانة. والأهم من ذلك ، أن لدى المستثمر "مصلحة متأصلة" في العقار ، بينما لا يقوم البنك بذلك. المستثمر هو في الواقع الخلف في العنوان ويمكن القول بأن هناك تنازل موجود بموجب المادة 1109 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. يعتبر حكم الخلفاء والمتنازل جزءًا لا يتجزأ من العقود التجارية ويتم إدخالها في كل اتفاقية تقريبًا. يتم التنازل بمجرد نقل الطرف لحقه في طرف ثالث مما يسمح لطرف ثالث بقبول أداء الطرف الآخر. ولهذا الغرض ، تنص المادة 251 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أنه "إذا أدى العقد إلى حقوق شخصية مرتبطة بأمر تم نقله بعد ذلك إلى خلف خاص ، فإن هذه الحقوق سوف تنقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي يتم فيه نقل الأمر". إذا كان واحدا من الامتيازات منها وكان الخلف الخاص على علم بتلك الحقوق في وقت نقل الشيء إليه ".

تنص المادة 254 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على ما يلي:

(1) يجوز للشخص أن يتعاقد باسمه بشرط أن تكون الحقوق نافعة لصالح طرف ثالث إذا كان له مصلحة شخصية ، سواء كانت مادية أو معنوية ، في أدائها.

(2) مثل هذا الشرط سوف يمنح طرف ثالث ، حق مباشر ضد متعهد لأداء تلك الشروط في العقد تمكنه من المطالبة بأداء ذلك ما لم يكن هناك اتفاق مخالفة ، وهذا التعهد قد تعتمد ضد المستفيد على أي دفاعات ناشئة عن العقد "

(3) يجوز للشخص الذي يقوم بشرط أن يطلب أيضاً أداء الشرط لصالح المستفيد ، ما لم يظهر من العقد أن المستفيد وحده لديه مثل هذا الحق ".

أصدرت محكمة التمييز في دبي قرارًا تاريخيًا في عام 2000 (عقد توريد وتركيب الأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن) حيث حكمت بأنه إذا تم تضمين اتفاقية التحكيم في العقد الرئيسي ، يقوم الطرفان في العقد الرئيسي بتسليم حقوقهما والتزاماتهما بموجب هذا العقد إلى طرف ثالث يوافق على الإحالة ، سواء بطريقة صريحة أو ضمنية ، فسوف يحل المحال إليه محل المحيل في التزامه بشرط التحكيم. (محكمة التمييز في دبي - الاستئناف رقم 537 لسنة 1999 - 23/04/2000).

قد يبدو التقاضي المتعلق بالمطالبات المصرفية والمالية مرهقاً للبعض لكن المحاكم في الإمارات العربية المتحدة أعادت مشاعر المستثمرين من خلال تطبيق نص القانون.