نظرة عامة على الرهن

الرهن العقاري وتأمين الأصول المدعومة

المقدمة

إن التسنيد هو أداة مالية قوية تجعل من الممكن تحقيق ربحية الموجودات غير السائلة. نتفق جميعا على أن التوريق ساهم في الأزمة المالية لعام 2008 ، مما يدل على كيف أن هذه الأداة التجارية القوية هي سلاح ذو حدين: فهي قادرة على تعزيز وتدمير الاقتصاد. الولايات المتحدة أيضا معروفة كقائد غير منازع في أسواق التوريق. ومع ذلك ، فإن الكثير من النشاط الحالي يحدث في الشرق الأوسط، بما في ذلك الإمارات العربية المتحدة ، حيث تظهر موجة جديدة من أسواق التوريق.

تعريف

من خلال هذه العملية المالية ، يتم تجميع العديد من الأصول غير السائلة في مجمعات وتحويلها إلى أوراق مالية. يقوم مستثمرو الطرف الثالث في سوق ثانوي بشراء هذه الأوراق المالية أو التدفقات النقدية المتعلقة بها. وبعبارة أخرى ، يتم بيع المصالح الأمنية في المجمع للمستثمرين. تمكن العملية من تحويل أصل أو مجموعة أصول إلى أمان قابل للتسويق. أهدف في هذه المقالة إلى تقديم شرح شامل لطبيعة الحيازات الأساسية للتسنيد ، ووظيفة المركبات ذات الأغراض الخاصة ، والاستجابات التنظيمية للتوريق بعد الأزمة المالية ، وتأثير العملية الاقتصادية على الأسواق المختلفة.

مثال لأصل غير سائل هو أداة دين ، والتي يقوم المنشئ (مثل البنك) بتنفيذها مع العديد من الملتزمين (مثل الأفراد الذين لديهم رهن عقاري مع البنك). يمكن أن تكون هذه الأصول ، التي تندرج في مجموعات ، أنواعًا مختلفة من الديون التعاقدية (رهن عقاري في المساكن عمومًا) مثل الرهون العقارية السكنية ، والرهون العقارية التجارية ، وقروض السيارات ، والتزامات ديون بطاقات الائتمان (أو غير ذلك من الأصول غير المديونية التي تولد المستحقات). نحن نجمع هذه الأصول مع أصول متجانسة أخرى ، مثل الرهون العقارية الأخرى التي صدرت على شروط مشابهة بشكل كبير ، لتشكيل تجمع. بعد ذلك ، يقومون بنقلها إلى الثقة أو مركبة الأغراض الخاصة (SPV) وهي سيارة التوريق. ستبيع الشركة المصالح الأمنية للمستثمرين. أنها تعطي الأموال التي أثيرت إلى الوسيط أو المنشئ في النظر في نقل الأصول.

من المهم أن نلاحظ أن مجموعة واسعة من أصناف الأصول وإنشاء السيولة لأصل غير سائل يجعل التوريق أداة مالية قوية وعملية. علاوة على ذلك ، يمكن تقسيم مجموعة من الأوراق المالية وبيعها لمستثمرين مختلفين على أساس مستوى المخاطر الذي يرغب المستثمرون في اعتماده. إذا كانوا راغبين في تحمل مخاطر الرهون العقارية التي قد يتم سدادها أو لا يتم سدادها ، فسوف يشترون الجزء الأكثر خطورة من المجمع. إذا لم يكونوا راغبين في تحمل مثل هذه المخاطر ، فسوف يشترون الجزء المنخفض المخاطر من البحيرة. فيما يتعلق بالقيمة ، تهيمن الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية (MBS) على السوق العالمية ، في حين تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) بمعدلات نمو ثابتة.

فوائد التوريق

تقدم عملية التوريق العديد من المزايا الأساسية للمشاركين. في هذا السياق ، فإنه يسمح للمنشئ للقيام بالأمور التالية:

1. تمكن من تحويل الأصول غير السائلة إلى أداة مالية سائلة، وبالتالي تحديد الإيرادات المستقبلية.
2. يمكّن من الاقتراض بسعر أفضل بالنظر إلى أن علاوة المخاطرة التي يطلبها المستثمر تتناسب مع مجموعة الأصول الأساسية.
3.  يحسّن إدارة الميزانية العمومية مع تخفيض نسب الرافعة والنسب عن طريق إزالة الأصول الخطرة من رصيدها. إنه يسمح باستخدام رأس المال لدعم كتابة القروض والاستثمار.
4.  مخاطر الدفع المسبق للأصول الأساسية بعد ذلك على المستثمر.
5. أنه يزيل التعرض لمخاطر الائتمان أو إدارة الأصول.
6. .يحصل المنشئ على الوصول إلى قاعدة مصرفية / مستثمرين أوسع في الأسواق المالية.

سوف يفيد التسنيد المستثمر بالطرق التالية:

1. .إنه يمكّن الأوراق المالية من الحصول على تصنيف ائتماني ممتاز بالنظر إلى أن الصفقات يمكن أن تستلزم تحسينات ائتمانية.
2. تتجاوز العوائد التي تقدمها الأوراق المالية تلك السندات على سندات الشركات المماثلة.
3. الضمانات سائلة.
4. إنه استثمار في مجمع متنوع. ويفضل المستثمرون الاحتفاظ بجزء من مجموعة من الأصول الخطرة مقارنةً بموجودات واحدة محفوفة بالمخاطر.

 1. الأوراق المالية والأوراق المالية المدعومة بالأصول (MBS) 

بشكل قاطع ، تقسيم الموجودات في فئتين هما الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والأوراق المالية المدعومة بالموجودات. ويطلق على شكل التوريق المدعوم برهون عقارية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. تضم ثلاثة أنواع مركزية:

1. . سندات الرهن التمويلية
2. .جرد MBS
3. .التزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO)

إصلاحات أو الرهن العقاري بسعر فائدة عائم ترعى هذه الأوراق المالية. سيشتري المستثمر الأسهم في مجموعة من الرهون العقارية ، وسيحصل على تدفق نقدي يعتمد على ميزات الرهون الأساسية مثل المبلغ الأصلي والفوائد والمدفوعات التي تمت قبل عقد الإيجار.

علاوة على ذلك ، فإن MBS المجهدة هي تأمين الرهن العقاري المشتق. يتم فصل تقسيم المبلغ الرئيسي والفائدة بطريقة بحيث يختلف سعر كل مستثمر عن الآخر. هناك احتمال لوجود MBS التي تم تجريدها والتي تقوم الشركات بتكوينها على أساس أن هناك طبقة مستثمرة ذات مصلحة وفئة مستثمر رئيسي فقط.

وأخيرًا ، في شركة CMO ، يتم شراء كامل الرهونات الممولة من الديون الصادرة في شرائح مختلفة بواسطة سيارة التوريق. بعد ذلك ، هناك إعادة توزيع التدفقات النقدية من الأصول إلى شرائح مختلفة. يتم استخدام أصل وفائدة سيارة التوريق للتركيز على كل فرع. إنه يخلق علاقات مخاطر / عوائد مختلفة بين فئات المستثمرين عن طريق أخذ الرهن العقاري (أداة منفردة) وإنشاء أدوات متعددة الطبقات. لقد تطور هذا النوع من الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية بشكل كبير وكان موضوع مستويات كبيرة من إعادة الهيكلة المالية.

 2. الضمانات المدعومة بالأصول (ABS) 

الأوراق المالية المدعومة بالموجودات هي أوراق مالية مدعومة بأصول غير عقارية. وتشمل هذه (على سبيل المثال لا الحصر) ما يلي:

1.  قروض السيارات وتأجيرها
2. بطاقة الائتمان و متجر تهمة 
3.  تأجير أجهزة الكمبيوتر وغيرها من المعدات
4. حسابات الذمم المدين
5. التسويات القانونية 
6.  قروض تجارية صغيرة
7. القروض الطلابية
8.  قروض المساكن الرئيسية وخطوط الائتمان
9.  قروض القارب
10.  قروض الامتياز
11.  قروض الملكية بالوقت
12.  تأجير العقارات
13.  توريق الأعمال بأكمله

هناك منظور حيوي آخر للنظر في فهم بنية التوريق هو فكرة تعزيز الائتمان. إنها الطريقة أو الإستراتيجية لتعزيز إجراءات تقييم التبادل ، على النحو الموصى به من قبل وكالة تصنيف الائتمان مع الأخذ في الاعتبار الهدف النهائي لجذب المستثمرين الماليين للاستثمار في هذه الأصول.

مركبات الأغراض الخاصة (SPV)

شركة SPV هي شركات تابعة لشركة الأم ، التي توفر طريقة بديلة لمعاملات التمويل. بالنظر إلى أن هناك حماية كاملة للموجودات من تصرفات الشركة الأم ، فإنها تحد من المخاطر المالية على ممتلكات SPC. تلعب هذه المركبات دوراً لا غنى عنه في تشغيل الأسواق المالية العالمية. السماح للمستثمرين والشركات بزيادة رأس المال ، وتوريق الأصول ، وتقاسم المخاطر ، والحد من الضرائب وتنفيذ الأنشطة دون أي فرصة (أو على الأقل ليس تهديدًا كبيرًا كما هو الحال عادة). توفر الشركات الصغيرة والمتوسطة مسؤولية محدودة للمساهمين ، ويمكنهم اختيار العمل على ميزانيات منفصلة عن شركاتهم ("خارج الميزانية") ، وهم يعملون على هذه الميزانيات العمومية المجانية بدلاً من تسجيل المعاملات باسم شركاتهم الأم. فيما يلي SPVs شائع الاستخدام للعمليات:

1. ضمان المشاريع من الفشل المالي أو التجاري أو التشغيلي
2. تمويل القروض والمبالغ المستحقة القبض. على سبيل المثال ، أقامت الحكومات SPVs لتمويل مشاريعها وتمكين كيان SPC من توجيه الأموال للمشاريع في مناطق مختلفة.
3. نقل الأصول: عند تحويل الأصول إلى SPC ، تصبح غير قابلة للتحديد. ونتيجة لذلك ، فإنه يحمي الشركات في حالة الإفلاس أو التصفية. وقد أدت هذه القابلية للمساءلة المحاكم إلى الحكم بأن هناك صلة بين أصول SPC وصناديقها مع الشركة الأصلية.
4. التنظيم والالتزام: تتجنب SPVs البروتوكولات التنظيمية والامتثال حيث يمكن إنشاؤها في هياكل تشبه اليتيم.
5. تمويل رأس المال وجمعه: يمكن استخدامها لتمويل مشاريع جديدة دون زيادة التكاليف أو تغيير هيكل المساهمة. يجعلها مفيدة بشكل خاص لتمويل مشاريع الطائرات والطاقة والبنية التحتية.

الجانب العالمي من التوريق

في الإمارات

يسمح التوريق للشركة بأن تفكك نفسها من خلال فصل الأصول ذات السيولة العالية عن المخاطر المرتبطة بالصفقة. ثم يتم استخدام هذه الأصول لجمع الأموال في أسواق رأس المال بتكلفة أقل ، ومخاطر أقل مما لو كانت الشركة قد نمت الأموال مباشرة (عن طريق إصدار المزيد من الديون أو الأسهم). وستحتفظ الشركة بعد ذلك بالمدخرات الناتجة عن هذه التكاليف الأقل.

في دولة الإمارات العربية المتحدة ، تقوم الشركة بتأسيس نظام للتوريق الإسلامي. إنه هيكل قانوني يكرر الغرض الاقتصادي لهيكل تسنيد تقليدي مدعوم بالأصول ويلبي متطلبات التمويل الإسلامي. المصطلحان "المهام" و "التوريق" هما المصطلحان المستخدمان في التوريق بموجب الشريعة الإسلامية. بالنظر إلى أن معظم المبادئ المالية الإسلامية تقوم على أساس مفهوم دعم الأصول ، فإن التوريق يتناسب بشكل جيد مع التمويل الإسلامي.

إن التوريق التقليدي ، الذي نشأ في الاقتصادات غير الإسلامية ، ينطوي على دين بفائدة. من خلال عقد المطالبات الطارئة على أداء الأصول المورقة ، يحق للمستثمرين تحديد الفوائد المسبقة وكذلك المبلغ الأصلي المدفوع في البداية. ومع ذلك ، تحظر مبادئ التمويل الإسلامي الربح من الديون والمضاربة. وبالتالي ، فإن إصدار سندات دين بفائدة مع تنازع مضمون يتعارض مع مبادئ التمويل الإسلامي. على الرغم من حقيقة أن التوريق في ظل الشريعة الإسلامية يمنع دخول الفوائد ، تقوم الشركة بهيكلها في مثل هذه العملية بحيث تكافئ المستثمرين على تعرضهم المباشر لمخاطر العمل. أصول التوريق الضمنية التي لا تتوافق مع مبادئ الشريعة الإسلامية لا يمكنها أن تتورط في السوق.

في المملكة المتحدة

تعتبر المملكة المتحدة أكبر سوق للتوريق في أوروبا ، حيث بلغت قيمتها ما يقرب من 26 مليار دولار أمريكي في عام 1999. إن أول فئة أصول يتم تسنيدها في المملكة المتحدة هي قروض عقارية خاصة. وفي وقت لاحق ، توسعت السوق بشكل كبير لتشمل مستحقات بطاقات الائتمان ، وقروض استهلاكية أخرى ، ومستحقات الإيجار ، وتأمينات الأعمال الكاملة التي بموجبها تكون الأوراق المالية في جميع المستحقات المستقبلية للشركة. في المملكة المتحدة ، هناك مقدمة مستمرة لأنواع وهياكل الأصول الجديدة.

في ألمانيا

سوق ألمانيا ليست مهمة مثل الولايات المتحدة. ومع ذلك ، فقد نما سوق ABS في ألمانيا بشكل مطرد منذ عام 1995. وعادةً ما تكون قروض الإسكان ومدينو بطاقات الائتمان وقروض المستهلكين هي مواضيع عمليات التوريق في ألمانيا. في منتصف عام 1997 ، نشر المكتب التنظيمي للبنك الألماني دليلاً يسمح بالتخفيف من متطلبات كفاية رأس المال للبنوك إذا استوفت المعايير المحددة. ومنذ ذلك الحين ، لم تقم الشركات ، بل البنوك أيضاً ، بتوريق العديد من الأصول. في الماضي ، كانت معاملات ABS التقليدية تعتمد أساسًا على قروض الرهن العقاري (السكنية والتجارية) ، والمبالغ المستحقة القبض التجارية ، ومستحقات الإيجار ، وقروض العملاء. اليوم ، يمكن تحويل جميع أنواع الموجودات إلى أوراق مالية شريطة أن تكون قابلة للانفصال ، قابلة للتحويل ، قابلة للإلغاء وخالية من الاعتراضات.

في المنطقة الآسيوية

تسببت الأزمة الآسيوية في تباطؤ سوق التوريق في آسيا. من العقارات إلى الرواتب ، كان السوق يبحث باستمرار عن أصول جديدة للتوريق. كان السوق مزدهرًا ، حيث كان يبحث باستمرار عن طرق مبتكرة للتغلب على مشكلاته القانونية والضريبية والمحاسبية. لكن انهيار السوق في عام 1997 أبطأ بشكل كبير من عملية تطوير عملية التوريق في المنطقة. بدأ السوق في الانتعاش في عام 1998 ، وفي المجموع ، تم الانتهاء من أربع صفقات كبيرة: في هونغ كونغ وتايوان وكوريا و "صفقة سلة آسيوية" (CBO). شهد عام 1999 زيادة كبيرة في النشاط الذي يركز على شمال آسيا. وبالنظر إلى أن القضية المركزية في السوق الآسيوية لا تزال تتمثل في جذب المستثمرين ، فقد كان التركيز في تلك المنطقة على التحسينات الائتمانية وإعادة تجميع المخاطر.

استنتاج

على العموم ، يعتبر التوريق أداة مالية قوية تشكل جزءًا مهمًا من جيل الربح العالمي الحالي. وبالنظر إلى أن انتهاكات التوريق ساهمت في الأزمة المالية العالمية ، فإن تنظيمها مهم للغاية. ردود الولايات المتحدة وأوروبا في فترة ما بعد الأزمة غير كافية. لتحقيق إطار تنظيمي أكثر انتظامًا ، يجب أن يكمل القانون الحالي.