Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون الانشاءات في الإمارات

Published on : 19 May 2017
Author(s): Rekha Panchal

قانون البناء وتطبيق الوقت

Construction Law firms in Dubaiلا يمكن للسلطة أن تتعامل مع ما هو غير موجود. لقد احتاجت البشرية إلى شيء لتنظيمه وتركيبه، لذا فقد أوجدنا الوقت. لذلك، نحن نستخدم الوقت كمعيار يمكن أن نحافظ على أنفسنا في الاختيار. إنه، في الأساس، بناء اجتماعي، نعيشه طوال حياتنا. إنها ليست فقط أساسية ولكن لا غنى عنها لبقائنا. وبالمثل، تم إنشاء القانون من قبلنا لإملاء الطريقة التي يجب أن نعيش بها حياتنا. مع الحشمة والشرف والاحترام. ينفجر مفهوم الزمن ويتخلل كل جانب من جوانب حياتنا، بما في ذلك القانون.

في هذه المقالة، نقوم بتطبيق واستخدام مفهوم الزمن وتطبيقه على القانون واشتراك الزمن و تطبيقه في القانون في صناعة البناء والتشييد.

بينما تهتم الأطراف المشاركة في البناء أو الإنشاء بالأموال المكتسبة أو المستثمرة ونوعية العمل في المشروع، فإن هناك جانباً آخر بارز من جوانب التنمية يبقى في مقدمة عقولهم. لا يمكن إنكار أن الوقت هو الجوهر بموجب عقد البناء. لما ذلك؟ بالنسبة لهذه المقالة، سنركز على حقيقة أن التأخير المحتمل في إنجاز المشروع سيؤهل صاحب العمل للمطالبة بتعويضات مقومة من المقاول. هذه المطالبات عادة ما تكون ضخمة، صعبة ومليئة بالتحديات، لمديري العقود والمحامين ومستشاري الادعاء والخبراء المعنيين بمراجعة تقييمات المطالبات والقضاة.

تتشابك عدة أشياء مع مفهوم الوقت بشكل لا يمكن إنكاره بالتزامن مع البناء والإنشاء في دولة الإمارات العربية المتحدة، وهما مبدأ الوقاية والوقت على نطاق واسع وعواقبه على تمديد الوقت (EOT) أو الأضرار المترتبة. مع الأخذ في الاعتبار أن مستحقات عقد البناء هذه تخضع دائمًا لشروط العقد والظروف الحالية المدعومة بسجلات فعلية، فإن هذه المقالة تحدد التأكيد على القضايا المذكورة أعلاه، وتحديدًا في الإمارات العربية المتحدة.

مبدأ الوقاية

في مستشفى ترولوب وكولز المحدودة في مواجهة مستشفى نورث وسترن ميتروبوليتان، أكد اللورد دينينغ ، "أنه قد تمت تسوية جيدًا في عقود البناء - وفي العقود الأخرى (المتعلقة بالبناء) أيضًا - عندما يكون هناك شرط للعمل الذي يتعين القيام به في الوقت المحدود، إذا كان أحد الطرفين من خلال سلوكه - قد يكون سلوكًا مشروعًا تمامًا، مثل طلب المزيد من العمل، - يجعل من المستحيل أو غير العملي أن يقوم الطرف الآخر بعمله في الوقت المحدد، لم يعد سلوكهم الذي تسبب في المشكلة يصر على التقيد الصارم بالوقت المذكور. لا يستطيع أن يدعي أي عقوبات أو تعويضات مقطوعة لعدم الانتهاء في ذلك الوقت. "هذا المفهوم اتخذ شكل شيء يعرف باسم مبدأ الوقاية. في الشروط العادية، يعني ذلك أنه إذا كان صاحب العمل، عن قصد أو عن غير قصد، يمنع إكمال المشروع في الوقت المحدد كما هو متفق عليه في عقد البناء أو الإنشاء، فإن العقد سيبدأ كما لو لم يتم التفكير في وقت الانتهاء بين الطرفين. وبالتالي، فإن الوقت اللازم لإبرام العقد يصبح "وقت الطواريق" ، مما يجعل صاحب العمل غير قادر على الحصول على تعويضات عن التأخير. الأساس المنطقي وراء مبدأ المنع هو أن الطرف، سواء المقاول أو المقاول من الباطن، ليس مسؤولا إذا منع الطرف الآخر الطرف الآخر من الوفاء بالتزاماته التعاقدية على الفور. لا يستطيع هذا الطرف نفسه الاستفادة من تصرفه الجائر. تم ذكر معنى مبدأ المنع بإيجاز من قبل جاكسون ج (كما كان آنذاك) في Multiplex v Honeywell ؛ من خلال الحكم بأن "جوهر مبدأ المنع هو أن الوعد لا يمكن أن يصر على أداء الالتزام الذي منعه من أداء المرؤوس".

على الرغم من أن مبدأ الوقاية قد تم تأسيسه منذ وقت طويل في مذهب القانون العام الإنجليزي، ولم يشر إلى قانون المعاملات المدنية الإماراتي (المسمى بالقانون المدني الإماراتي). ومع ذلك، يحتوي القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أحكام تتضمن تطبيق مبادئ الوقاية للتأخير من جانب أصحاب العمل. المجموعة العامة من الأحداث المعرضة للتأخير هي على سبيل المثال:

  • تأخر الوصول إلى الموقع ، والاختلافات ؛ أو
  • التغييرات في نطاق العمل المتفق عليه ،
  • تعليمات متأخرة ،
  • التأخير في الموافقة على الرسومات ،
  • الأطراف الأخرى المعنية (مثل المتعاقدين الآخرين والمقاولين من الباطن الذين يستخدمهم صاحب العمل) يعملون خلف الجدول الزمني ،
  • التأخير في توفير المواد الخام (إذا كان ذلك هو التزام صاحب العمل) ، وما إلى ذلك.

يتم تبني هذا المبدأ بموجب المادة 246 من قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة حيث أن مبدأ حسن النية هو جزء لا يتجزأ من هذه المادة. تنص على ما يلي: (1) "يجب أن يتم تنفيذ العقد بمحتواه ، وبطريقة تتوافق مع متطلبات ومبادئ حسن النية. (2) لا يقتصر العقد على التزام على الطرف المتعاقد بتنفيذ ما هو (صراحة) المتضمن فيه ، بل يحتضن أيضا ما هو متفق عليه بموجب القانون والعرف وطبيعة المعاملة".

وغالباً ما يستشهد المقاولون بهذا الحكم لعدة أسباب ، مثل ممارسة حسن النية ، أو الادعاءات عن أفعال غير قانونية من جانب صاحب العمل ، أو مهندس بالنيابة عن العميل.

وعلاوة على ذلك ، تنص المادة 106 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة أيضاً على أنه لا يجوز لأي طرف ممارسة حقوقه بموجب عقد بطريقة قمعية أو مسيئة على الطرف الآخر. وتنص المادة 106 من القانون المدني على أن ممارسة الحق غير مشروعة إذا كانت المصالح المرغوبة ، من بين أمور أخرى ، غير متناسبة مع الضرر الذي سيتعرض له طرف آخر. وبناءً على ذلك ، فإن إخفاق المهندس في منح تمديد للوقت والمحاولة اللاحقة لرب العمل من أجل التعويض عن الأضرار التي تمت تصفيتها يمكن أن يتعارض مع أحكام المادتين 106 و 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. وتنص المادتان 318 و 319 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة على أن التخصيب غير المشروع هو أمر غير قانوني وبالتالي ، في مسائل البناء ، يمكن إثارة الخلاف ضد التخصيب غير العادل من قبل صاحب العمل عندما يتسبب في تأخيره. ومع ذلك ، يمكن أن يعتمد صاحب العمل على نفس الحكم في حالة حدوث تأخيرات متزامنة إذا ثبت أن المتعاقد مسؤول بنفس القدر عن التأخير. وعلاوة على ذلك ، فإن القانون المحلي لدولة الإمارات العربية المتحدة يراعي أيضًا "باستثناء شرط المسؤولية" باعتباره غير قانوني بموجب المادة 296 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة. تنص هذه المادة على أن أي شروط تزعم تقديم إعفاء من المسؤولية عن فعل ضار تكون باطلة ، ويمكن تفسيرها على أنها تعني أن أي حكم يعفي كليًا الطرف المذنب من المسئولية يمكن اعتباره باطلاً.

الوقت على وجه العموم

يLawyers in Abu Dhabiمكن إثبات بطلان شرط التعويض عن الأضرار من خلال الحكم التاريخي في صناعة البناء، وهو Peak Construction (Liverpool) Ltd. V McKinney Foundations Ltd، حيث رأت Salmon LJ ما يلي: "إذا كان صاحب العمل يرغب في استرداد تعويضات مقطوعة بسبب فشل أن يكمل المتعاقدون في الوقت المحدد على الرغم من أن بعض حالات التأخير ترجع إلى خرق رب العمل للعقد، فيجب أن يوفر تمديد البند الزمني، صراحة أو بالاستدلال الضروري، لتمديد الوقت بسبب مثل هذا الخطأ. أو خرق من جانب صاحب العمل.

بمجرد أن يصبح الوقت طليقا ، سيتم الإفراج عن المقاول من أي مسؤولية عن الأضرار التي تمت تصفيتها. سيحدث هذا الإصدار من المسؤولية بشكل أساسي لأن طول الفترة الزمنية التي حددتها الأطراف للإكمال نفسه لن يتم النظر فيه ، ولن يُلزم المتعاقد إلا بإكمال عمل المشروع في غضون فترة زمنية معقولة. يمكن أن يصبح الوقت طليقا ليس فقط بسبب تطبيق مبدأ الوقاية ولكن أيضا في الظروف التالية:

  1. فشل الأطراف في تاريخ إكمال الولاية في العقد ، أو ؛
  2.  بسبب فشل تمديد آلية الوقت.
  3.  تدخل صاحب العمل في عملية إصدار الشهادات أو عندما لا يمنح المهندس / المعماري أو المسّاح سلطة منح أو السماح بأي تمديد للوقت في وقوع الأحداث ذات الصلة التي تسهم في التأخير غير المنسوب إلى المقاول.

في هذه المسألة ، يقع عبء الإثبات المركزي على صاحب العمل لتحديد وقت معقول لاستكمال المشروع وما إذا كان قد تكبد أي خسائر بسبب تأخر المقاول.

وقت مناسب

للوهلة الأولى ، يبدو تطبيق مبدأ الوقت على وجه العموم عادلاً وسهلاً بما يكفي لفهمه. ومع ذلك ، فهي محفوفة بالتعقيد العملي. يعرّف كيث بيكافانس ، في ورقته القيمة التي تحمل عنوان "حساب وقت معقول لإكماله عندما يكون الوقت مطولاً" ، العوامل التالية على أنها قد تكون ذات صلة بحساب وقت معقول لاستكمالها في أي ظروف معينة:

  1. تقدير المدة المحتملة للبناء المحددة خلال المفاوضات ؛
  2.  تخصيص المخاطر خلال فترة البناء حسب العقد ؛
  3. المدى الذي تكون فيه أو قد تكون المخاطر في بعض الأحيان تحت سيطرة أحد الأطراف أو الأطراف الأخرى ؛

إذا تم رفع المطالبة بالتعويض عن الأضرار من قبل المالك عندما يكون الوقت طويلاً ، فسوف يقع عبء الإثبات وعبء الإثبات على صاحب العمل لإثبات ما يلي:

  1.  تجاوز المتعهد "الوقت المعقول".
  2. فقد تكبد المالك خسائر نتيجة لمثل هذا التأخير.

إن المدة الزمنية التي تشكل وقتاً معقولاً هي مسألة حقيقة وليست للقانون ، حيث يتم تقييم العوامل والظروف المختلفة بشكل موضوعي. الظروف القائمة في وقت العقد في موقع العمل ، ونطاق عمل كل طرف معني ، والاختلافات الجوهرية ، باستثناء بنود المسؤولية والحالات ، والعوامل التي تحكم السيطرة على المتعاقد لتجنب أي تأخير ، وما إلى ذلك هي العوامل التي تعتبر مرنة وقضية محددة.

حانات الوقت

ومع ذلك ، يمكن الحفاظ على شرط التعويضات المقطوعة على قيد الحياة بسبب أحكام شريط الوقت. هذه الحالة تاريخ الانتهاء أو الحكم لتمديد الوقت ، ولكن فقط للتأخير الحرجة التي تعزى إلى صاحب العمل ، أو غيرها من التأخير حيث يمكن منح EOT من قبل المهندس أو المساح أو المهندس المعماري. تقنع أحكام شريط الوقت المتعاقد أن يخطر بالتأخيرات أو يطلب مدفوعات إضافية. وبالتالي ، فإن الحكم الزمني ينص على تشجيع الأطراف على تشريب بند "الفائدة المطلقة" من أجل المصلحة المتبادلة.

تمديد الوقت

بالنظر إلى ما سبق ، من الضروري الاحتفاظ أو صياغة بند تمديد الوقت (EOT) في العقد للممارسة الدؤوبة للحقوق والفرص من قبل أطراف عقد البناء والتشييد. كتاب FIDIC الأحمر ، الذي ينص على الأحكام التي بموجبها يتم منح EOT ، هو واحد من أكثر أشكال FIDIC المعترف بها في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالنظر إلى حقيقة أن عقد التشييد ينظم توزيع المخاطر بين الأطراف ، يجب أن ينص العقد بوضوح على قائمة الأحداث التي ينبغي اعتبارها "أحداثاً ذات صلة" لإعطاء المتعهد المتعهد بالتعاقد مع شركة EOT بما في ذلك الأحداث التي تتعرض لخطر صاحب العمل. إذا حدث التأخير بسبب أي سبب لا يعزى إلى المقاول ويؤثر على المسار الحرج للمشروع ، سواء تم تحديده كمسار حرج أم لا ، فإن هذا سيؤهل المتعهد إلى طلب EOT. يجب على صاحب العمل توفير EOT لمثل هذه التأخيرات الحادة. يمكن للمهندسين المكلفين بالموقع أو الاستشاريين أو المسؤولين عن التعاقد الذين يتم تعيينهم من قبل صاحب العمل لتقييم أعمال المشروع أن يمنحوا أيضًا EOT.

ومع ذلك، فإن منحة EOT كانت دائما خاضعة لإخطار المتعاقد. إن البند الفرعي 20.1 من FIDIC لعام 1999 (مطالبات المقاول) أنشأ ممارسة جديدة تمنع حق المقاول في EOT لعدم الالتزام بشرط إخطار تعاقدي. وبالتالي، يخاطر المتعاقدون باستحقاقهم للخيار EOT إذا أخفقوا في إبلاغ التأخير وأسباب ذلك، وبالتالي لم يلتزموا بالشرط التعاقدي السابق للإشعار. يجب أن يغطي الإشعار معلومات مفصلة حول المطالبة بالإضافة إلى الوثائق الداعمة. وهذا يساعد الأطراف على رفع المطالبة أثناء أداء العقد وكذلك تقييم المطالبات للحصول على شهادة لاحقة (أو الرفض).

استنتاج

وغالبا ما يتم الفصل في مخصصات المخاطرة ، ومبدأ تطبيق مبدأ المنع ، والوقت الذي أصبح طليقا ، والاستحقاقات المتعلقة بفسحة تكافؤ الفرص ، والأضرار المقطوعة من العلاقة بين الأطراف على النحو المنصوص عليه في العقد. إن إنشاء الالتزامات والحقوق لدى الأطراف هو نتيجة لصياغة دقيقة للعقد وكذلك فهم لحقائق القضية. بناء على ما سبق ، من المستحسن أن يكون لديك صياغة دقيقة بالإضافة إلى معرفة محددة بالأحكام من قبل مديري العقود للأطراف. ولذلك ، فإن ممارسة الاجتهاد للوفاء بالشروط المسبقة اللازمة لإثبات أي مطالبات هي شرط لا غنى عنه لأي طرف في عقد البناء لكي يثبت ادعاءه.

 

 

Related Articles