توريق الأصول في دبي

توريق الأصول في دولة الإمارات العربية المتحدة

(الجزء 2 من 2)

في الجزء الأول من سلسلتنا حول توريق الأصول ، حددنا توريق الأصول ، وعززنا أهميتها ووضحنا الطرق التي من المفيد استخدامها لأغراض التمويل. في الواقع ، تطورت معاملات توريق الأصول إلى قرون مضت ، وكانت أيضًا منتشرة بشكل لا يصدق خلال أواخر القرن السابع عشر وأوائل القرن الثامن عشر.

يمكن لأي شخص من جمهورية الهند التعرف بسهولة على اسم "شركة الهند الشرقية". هذه الشركة ، وهي شركة تجارية بريطانية ، وشركة بحر الجنوب ، اشتركت في حوالي 80٪ من الدين الوطني البريطاني بحلول عام 1729 من خلال عملية توريق الأصول. أصبحوا في الأساس "المركبات ذات الأغراض الخاصة" (المركبات ذات الاغراض الخاصة) للخزانة البريطانية. من الواضح أن هذه العملية منتشرة ومنتشرة لفترة أطول بكثير. يستكشف هذا الجزء الثاني ويناقش مفهوم التوريق ضمن الإطار التنظيمي للإمارات العربية المتحدة ويبرز كذلك طريقة إنفاذ الأمن الذي تم إنشاؤه لتأمين حقوق الدائنين.

الإطار التنظيمي في دولة الإمارات العربية المتحدة

سوق التوريق في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات العربية المتحدة) في مرحلة مبكرة. ومن ثم ،. ومع ذلك ، فإن مركز دبي المالي العالمي (مركز دبي المالي العالمي) ، منذ بروزه كمركز مالي رائد ، كان منصة قوية لتنفيذ توريق الأصول في البلاد. يمتلك مركز دبي المالي العالمي هيكلًا قانونيًا سهلاً لتسهيل عمليات التسنيد في البلاد ، داخل الهياكل التقليدية والإسلامية على حد سواء. علاوة على ذلك ، في عام 2008 ، أصدر مركز دبي المالي العالمي اللوائح الخاصة بشركة مركز دبي المالي العالمي للأغراض الخاصة ، والتي سهلت إطار التسنيد داخل مركز دبي المالي العالمي للمستثمرين الأجانب والشركات المحلية. يتكون الإطار القانوني لمركز دبي المالي العالمي من قانون الأمن وقانون الملكية العقارية ، وكذلك اللوائح الأمنية الخاصة بمركز دبي المالي العالمي ، والتي تحمي بشكل قاطع الأمان الذي تم إنشاؤه على الموجودات داخل مركز دبي المالي العالمي ، والكيانات التي تعمل من داخل مركز دبي المالي العالمي. وتجدر الإشارة إلى أن هناك العديد من المناطق الحرة في دولة الإمارات العربية المتحدة ، وكل منطقة حرة لديها لوائحها الخاصة بإنشاء المصالح الأمنية من قبل الكيانات المرخصة داخل تلك المنطقة والأصول الموجودة فيها.

يتم تنفيذ أي معاملة مالية واتقانها عن طريق تنفيذ الوثائق التي تحكم شروط التفاهم والقصد من الأطراف. تتضمن هذه المستندات مستندات التمويل ، التي تغطي شروط وبنية المعاملات المقترحة ، بما في ذلك المستندات الأمنية ، وإنشاء حق للموجودات على دائنيها. هذه الوثائق هي آلية تضمن قدرة المقرض على إنفاذ حقوقه ، بما في ذلك حيازة الممتلكات / الأصول المضمونة ، وبيعها وتخصيص العائدات لسداد ديونها ، في حالة الملتزم ، فشل في الأداء. والأهم من ذلك أن القوانين السارية على توثيق وتسجيل وإنفاذ الفائدة الضمانية المنشأة (سواء في شكل رهن أو رهن) على الموجودات في المعاملة المالية يخضع لها قانون المعاملات التجارية الإماراتي (القانون التجاري) وقانون المعاملات المدنية الإماراتي. (القانون المدني).

في غياب إطار قانوني منفصل لتوريق الأصول بموجب قانون دبي (أو قانون الإمارات) ، فإن الاتفاقيات المنفذة بين الأطراف التي تثبت توريق إسلامي يجب أن تكون متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية وأن تلتزم بشروط القانون المدني والقانون التجاري ، كلاهما.

الرهن العقاري

وتحدد المادة 1399 من القانون المدني عقد الرهون بعبارة "عقد يكتسبه الدائن ، على ملكية غير منقولة مخصصة لسداد دينه ، حق حقيقي يحصل من خلاله على الأفضلية على الدائنين والدائنين الذين يتبعونه في المرتبة ، لسداد مطالبته من ثمن هذه الممتلكات ، بغض النظر عن الجهة التي مرت عليها. "

تعرّف المادة 101 من القانون المدني الملكية غير المنقولة (الممتلكات العقارية) بأنها "أي شيء ذي طبيعة ثابتة بشكل دائم لا يمكن فصله دون الإضرار بمحيطه أو تغييره".

القانون المدني والقانون التجاري (يقرأ بالقانون رقم 14 لعام 2008 ، في الحالات التي يكون فيها العقار الواقع في إمارة دبي) يغطي رهن العقار على شروط يتم تسجيلها عن طريق سند الرهن العقاري ، وبين الأطراف. الطريقة الوحيدة لإنشاء قرض عقاري صالح وقابل للتنفيذ هو تسجيل سند الرهن مع السلطة المختصة (حيث توجد الممتلكات غير المنقولة). على سبيل المثال ، يتم تسجيل سند الرهن العقاري مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي والبلدية المحلية في إمارة أبوظبي هي المسؤولة عن تسجيل الرهون العقارية.

نحن الآن نفحص الرهون العقارية التي تم إنشاؤها على حق الساطحة. المساطحة هو شكل من أشكال الإيجار طويل الأجل الذي يسمح لحامل (المساطحي) الحق في استخدام واستغلال (بما في ذلك التنمية) الأرض تعود إلى مالك الأرض لمدة 50 (50) سنة. العقد قابل للتجديد بالتراضي (أو كما هو متفق عليه تعاقديًا) لفترة أخرى تصل إلى خمسين (50) عامًا. وبمجرد الحصول على حقوق المساطحة ، يجوز للمصلح التصرف في هذه الحقوق بأي طريقة يراها مناسبة. ولكي تصبح حقوق المساتحة نشطة ، يجب تسجيل اتفاقية مساتشا التي تمنح هذه الحقوق إما مع دائرة الأراضي أو البلدية ، حسب الحالة.

وبالمثل ، فإن حق الانتفاع هو أيضًا شكل من أشكال الإيجار طويل الأجل لمدة تسع وتسعين (99) عامًا. ومع ذلك ، يختلف شكل حق الانتفاع بعقد الإيجار من "مساطحة" لأنه لا يحق لصاحب الامتياز تطوير العقار.

من الضروري أن نبرز هنا أن كلا من "مساتا" و "حق الانتفاع" يمكن أن ينطبقان على الأصول الأساسية لصكوك الإجارة المعتمدة على الإجارة (صكوك الإجارة).

من أجل حماية مصلحة الطرف الذي يكون إنشاء الأمن لصالحه ، من الضروري تنفيذ وتسجيل المستند الأمني ​​في الولاية القضائية التي يقع فيها العقار ، حتى وإن كانت قوانين ولاية أخرى تنطبق على وثيقة التمويل.

التعهد

•  الأصول المنقولة

  تعرّف المادة 1448 من القانون المدني التعهد على أنه يعني "عقداً يؤدي إلى الحق في الاحتفاظ بممتلكات في يد ملزِم ، أو أحد أصحاب المصلحة عن طريق ضمان الحق الذي قد يكون مطلوباً ، كليًا أو جزئيًا ، إعطاء مثل هذه الأولوية الملزمة على غيرها من الأسبقية.

  ينص القانون المدني كذلك على أنه من الضروري أن يكون التعهد قابلاً للتسليم والمزاد. يجب تقديم "تعهد" مقابل ديون محددة يتم تحديدها عند إنشاء الرهن وتكوينها على الممتلكات المنقولة. الشرط الأساسي للالتزام الكامل هو أن الدائن يجب أن يمتلك الأصول المنقولة. يجب أن تكون الموجودات المرهونة موجودة في وقت إنشاء الرهن.

  يجب على الأطراف أيضا تسجيل شروط وأحكام التعهد عن طريق اتفاق ، يجب أن يكون إما باللغة العربية أو أن تكون الترجمة العربية. لا توجد عملية تسجيل رسمية للتعهدات التي تم إنشاؤها في دولة الإمارات العربية المتحدة ، ولكونها خطوة حكيمة ، ينبغي تنفيذ الوثيقة أمام كاتب العدل لإنشاء سجل لمثل هذا النوع من الأمان ، وتسجيلها لدى شرطة المرور المحلية مع تدوين رسوم على عنوان السيارة.

• تشارك

  يتضمن إنشاء تعهد على الأسهم عقد اتفاقية مكتوبة يتم فيها عرض جميع تفاصيل التعهد. تتضمن هذه التفاصيل المبلغ ، والفترة ، وحدث التخلف عن السداد ، والبنود والشروط المتعلقة بتعهد المساهمة.

  يمكن أن تتعهد أسهم الشركات المساهمة وشركات المنطقة الحرة بتسليم شهادات الأسهم للجهة المرهونة (الرهن العقاري) المنصوص عليها في قانون الشركات التجارية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم 2 لعام 2015 وتعديلاته). لإبرام تعهد ساري وقابل للتنفيذ ، يجب أن يتعهد "المتعهد" بطلب من الشركة تسجيل الرهن في سجل أسهم الشركة لتأمين السداد الكامل للمنشأة أو القرض. يكون للمتعهد الحق في الحصول على توزيعات الأرباح والاستفادة من الحقوق المتعلقة بالأسهم ما لم يتفق على خلاف ذلك في اتفاق الرهن.

  يجب أن يكون قرار مجلس الوزراء رقم 12 لعام 2000 ، أسهم شركة مساهمة عامة ، تخضع لبعض الاستثناءات ، مدرجة في إحدى البورصات في دولة الإمارات العربية المتحدة. يتم تسجيل رهن على أسهم شركة مدرجة في سجل الأسهم الذي تحتفظ به البورصة المعنية حيث يتم إدراج هذه الأسهم المرهونة.

  في ضوء الموقف المعدل مؤخرا بشأن رهن أسهم شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) ، تسمح المادة 79 من قانون الشركات التجارية لدولة الإمارات العربية المتحدة للمساهمين في الشركات ذات المسئولية المحدودة بالتعهد بأسهمهم. يجب أن يكون أي تعهد من هذا القبيل وفقاً لما ينص عليه عقد التأسيس والنظام الأساسي للشركة ، بموجب عقد موثق وموثق أمام كاتب العدل ، ويدخل في السجل التجاري الذي تحتفظ به إدارة التنمية الاقتصادية في الإمارة المعنية.

  كما تنص المادة 81 من قانون الشركات التجارية لدولة الإمارات العربية المتحدة على آلية إنفاذ ضد المساهمين المتعثرين أو الشركاء المتعهد بهم في شركة ذات مسؤولية محدودة. يجوز للدائن الذي يفرض حقوقه على الأسهم الاتفاق مع المساهم أو الشريك والشركة ذات المسؤولية المحدودة على طريقة وشروط البيع ، عن طريق ترتيب خاص. خلاف ذلك ، يتم عرض الأسهم المرهونة للبيع في المزاد العلني الذي تسيطر عليه المحكمة. يحق للمساهم أو الشريك إعادة شراء الأسهم من العارض الفائز في المزاد خلال خمسة عشر (15) يومًا من "المزاد" على نفس الشروط والأحكام.

  ولغرض إنفاذ الأمن ، يكون للمحاكم الإماراتية دور حيوي في إنفاذ أي ضمانة عند تقديم مطالبة من قبل صاحب الضمان من أجل تحقيق الدين للأمان الذي تم إنشاؤه. يجب أن تتحقق الأصول المنشأة بذلك بناء على أمر تم تمريره لهذا الغرض. ومع ذلك ، وبما أنه لا توجد لوائح شاملة لإنفاذ الأوراق المالية ، ويتم البت في كل حالة بناءً على تقدير المحكمة وحدها ، فقد يؤدي ذلك في بعض الأحيان إلى زيادة عدم اليقين في أذهان الأطراف.

  من العوامل الأساسية التي تسجل فيها الإمارات العربية المتحدة على الأسواق المالية الأخرى التي تقوم بمعاملات التسنيد ، نظام الضرائب الصفرية وعدم دفع أي رسوم دمغة. لا تنص وزارة التنمية الاقتصادية في دولة الإمارات العربية المتحدة على دفع أي مبلغ من رسوم الدمغة على أي معاملات معاملات التحويل إلى أوراق مالية ، والتي هي في العادة عالية في بلدان أخرى ، بما في ذلك الهند. ومع ذلك ، قد يتعين دفع الضريبة المستقطعة على تحويل المبالغ المستحقة من كيان في دولة الإمارات إلى دولة أخرى خارج دولة الإمارات العربية المتحدة.

استنتاج

لا يزال الاقتصاد الإماراتي في طور الظهور في مجال التوريق ، لكن عليه أن يتصرف بسرعة من أجل جني فوائد إدارة المخاطر والسيولة المرتبطة بنشاط التسييل. على الرغم من أن التوريق الإسلامي مثل التمويل المنظم التقليدي يهدف إلى توليد فرص مالية متكافئة للكيان الأصلي ، فإن كل عملية توريق إسلامية قد تدعو لتفسيرات مختلفة للشريعة الإسلامية. هذا قد يؤثر سلبًا على نمو هذا النشاط مقارنةً بالتوريق التقليدي. وفي الوقت نفسه ، قدم الإطار التشريعي لمركز دبي المالي العالمي دعما كبيرا لاقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة لبدء الأنشطة المالية ، بما في ذلك التمويل الإسلامي. وقد وضع مركز دبي المالي العالمي اللوائح المعمول بها لتبسيط الأطر المالية المتوافقة مع الشريعة الإسلامية. ومن الواضح أن مركز دبي المالي العالمي أصبح بالفعل أكبر منصة عالمية لسوق الصكوك. بالإضافة إلى ذلك ، مع ظهور أسواق أبو ظبي العالمية (مركز دبي المالي العالمي) في إمارة أبوظبي ، هناك مجال لتطوير البنية التحتية في البلاد مما قد يجعل عملية التوريق مصدرا قابلا للتطبيق. هناك مجال كاف لتطوير عملية التوريق على مصدر تمويل قابل للتطبيق. هناك مجال كاف لتطوير سوق التوريق في الإمارات العربية المتحدة. ومع ذلك ، فمن الضروري أن تقوم الحكومة بدفع الظرف ووضع القوانين واللوائح لتسهيل نشاط التوريق بسهولة.