تمويل المشاريع في دبي و الإمارات

تمويل المشاريع – سؤال و جواب - دليل عملي – الإمارات العربية المتحدة

ما الفرق الرئيسي في التشريعات في دولة الإمارات العربية المتحدة وغيرها من التشريعات الدولية؟

وبالمقارنة مع الولايات القضائية الأخرى، فإن القوانين المنظمة لتمويل المشاريع في دولة الإمارات العربية المتحدة ليست صارمة. كما أن القانون الاتحادي رقم 18 لسنة 1993 بشأن قانون المعاملات التجارية بصيغته المعدلة (القانون التجاري) والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني بصيغته المعدلة (القانون المدني) يحكم القوانين المتعلقة بتمويل المشاريع في دولة الإمارات العربية المتحدة . وعلاوة على ذلك، ينظم مكتب التنظيم والرقابة مشاريع المياه والكهرباء / ، كما وضع لوائح في أبوظبي بشأن تمويل مشاريع المياه والكهرباء. يجب على الأطراف الحصول على موافقة مسبقة من مجلس التنسيق الإقليمي قبل تقديم الأمن في مشاريع المياه والكهرباء. يتم تفصيل اللوائح والمواد الإضافية والمشاريع المنفذة على موقعها على الانترنت والكتيبات. وبالمقارنة مع البلدان الرئيسية الأخرى، فإن هذه القوانين ليست مفصلة للغاية. وقد أصدرت حكومة دبي مؤخرا القانون رقم 22 لسنة 2015 لزيادة مستوى مشاركة القطاع الخاص في المشاريع العامة (قانون P3). و الاختلافات الرئيسي في تمويل المشاريع بين دولة الإمارات العربية المتحدة والولايات القضائية الأخرى هو: -:

1.       العديد من الولايات القضائية، تقتضي المحكمة أو السلطة الحكومية المختصة في ذلك البلد تسجيل رهن على الممتلكات المنقولة للسماح بتمويل المشروع. أما دولة الإمارات ، حدد القانون االتحادي رقم 20 لسنة 2016 إجراءات تسجيل تعهدات في الممتلكات المنقولة.

2.      فرضت دولة الإمارات العربية المتحدة شرطا إلزاميا لتسجيل الرهن العقاري في دائرة الأراضي في الإمارة المعنية. ويترتب على ذلك أن إيداع عنوان العقار في البنك وقت بدء إجراءات التمويل ليس كافيا وينبغي أن تلتزم الأطراف أيضا بقواعد وأنظمة إدارة الأراضي ذات الصلة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الموافقة المسبقة من مكتب التنظيم والرقابة إلزامية لتمويل مشاريع المياه والكهرباء والطاقة، حيث يتم توفير الأوراق المالية لمقرضي المشاريع.

ھل ھناك اختلاف في طریقة تمویل المشاریع في المناطق الحرة لدولة الإمارات والولایات القضائیة الثانویة؟

هناك بعض الاختلافات الإجرائية والتنظيمية عند تنفيذ المشروع أو تنفيذه في منطقة المنطقة الحرة. ويوجد في المناطق الحرة المختلفة لوائح تنظم تمويل المشاريع. على سبيل المثال، في معظم المناطق الحرة، الرهون العقارية على الأراضي غير ممكن بسبب الممتلكات التي تخضع لعقود الإيجار. ومع ذلك، أقرت سلطة المنطقة الحرة لجبل علي القانون رقم 1 لسنة 2002 بشأن إيجار الاراضي الغير منقولة في المنطقة الحرة لجبل علي ، ولكن ليس على الأرض.

وفي دولة الإمارات العربية المتحدة، أصدرت الإمارات المختلفة قوانينها المحلية التي تنظم الرهون والتعهدات بالإضافة إلى القانون التجاري والمدني. وقد طبقت إمارة دبي قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 المتعلق بالسجل العقاري المؤقت الذي يسهل تسجيل حصة ضمانية في الأرض (الممتلكات).

وعلى الرغم من أنه ينبغي للأطراف أن تلاحظ أن الكيانات الحكومية تفوض عموما (أو تفضل) كيانات البر الرئيسي؛ ومع ذلك، فإن هذا يختلف من كل عرض السعر والمشروع.

ومن المستحسن العمل في المناطق الحرة بدلا من البر الرئيسي بسبب قيود الملكية في البر الرئيسي. ويمكن للمستثمرين الاجانب التمتع بمائة (100٪) من الملكية في المنطقة الحرة مقابل  (49٪) في البر الرئيسي.

هل تؤثر مفاهيم التمويل الإسالمي على الطريقة التي يتم بها هيكلة تمويل المشروع؟

تؤثر هياكل التمويل الإسالمي والمبادئ (تأثيرا كبيرا على هيكلة تمويل المشاريع. في دولة الإمارات العربية المتحدة، يتم تمويل المشاريع من خلال العديد من معاملات التمويل شبه المشروع  بها وفقا لمبادئ التمويل الإسلامي. على سبيل المثال، أحد  أشكال التمويل الإسلامي للمشاريع في مشاريع البنية التحتية والطاقة هو هيكل الإجارة. بعبارات بسيطة، يعني إجار لتوفير السلع و / أو الخدمات على أساس مؤقت. ويشمل ذلك تأجير المعدات أو الآلات أو الأصول الرأسمالية الأخرى. هناك ثلاثة أنواع من الإيجارات المستخدمة في التمويل الإسلامي:

1.      (الإيجار البسيط) إيجار تشغيلي (- وهذا شكل أساسي من أشكال الإيجار وليس للمستأجر أي التزام بشراء العقار بعد انتهاء عقد اإليجار،

2.      (الإيجار أو الإقتناء أو الإجارة المنتهية بالتمليك الإيجار التمويلي) - في هذا الشكل من الإيجار، يكون المستأجر هو مالك وحائز العقار خلال مدة العقد، ويمكن للمؤجر والمستأجر بيع أو شراء العقار وفقا لتقديره؛

3.      (الإيجار الموصوف بالذمه) الإيجارات المستقبلية (- هذا النوع من الإيجار هو مزيج من مبادئ عقد التأجير العام والاستصناع. الاستصناع هي تقنية تمويل إسلاميه تقليدية يتم استخدامها في دولة الإمارات العربية المتحدة حيث يقوم المستأجر بشراء العقار (بصفة عامة مشروع تم بناؤه) في نهاية فترة العقد.

وبالمثل، تستخدم هياكل التمويل الإسلامي مثل المرابحة أيضا في دولة الإمارات العربية المتحدة. المرابحة هي عقد بيع في هذه الحالة يقوم البنك بشراء بند من العميل ومن ثم بيعه لهم على أقساط بتكلفة تتضمن هامش ربح. إن شکل المرابحة مشابه للإيجار والإقتناء، وسيحتفظ الطرف بملکية العقار حتی نهاية العقد. بعبارات بسيطة، يقوم المشتري بشراء العقار من طرف بسعر ثابت وبيعه إلى نفس الطرف خلال فترة محددة سلفا. وفي هذا الشكل من التمويل، يدفع المشتري رسما ثابتا للبائع بدلا من أي فائدة لشراء وإعادة بيع الممتلكات. وفي إطار مديري التمويل الإسلامي، يتم تشجيع الممولين على أن يصبحوا شركاء في المشروع لتقسيم الأرباح والخسائر والمخاطر.

ما هي أنواع الضمانات التي يمكن استخدامها؟

في دولة الإمارات العربية المتحدة، تشمل الأوراق المالية الأكثر شيوعا التنازل عن العقود والمدينين والرهون على الممتلكات غير المنقولة والرهن التجاري والتعهدات على المبالغ المنقولة والتعهدات على الأسهم والرهن على الحسابات المصرفية والودائع والتعهدات المتعلقة بالأداء وضمانات الشركات والضمانات الشخصية) الشركات والمساهمين. وتستخدم الواجبات على العقود والمستحقات، التي تنطوي على نقل الحقوق من شخص إلى آخر، كأوراق مالية لاتفاقات التمويل. وفيما يتعلق بتعهدات الأسهم والحسابات المصرفية، يمكن للشركات أن ترهن أسهمها مع المقرضين عن طريق تقديم الأسهم مقابل قروض من البنوك. ينظم مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي وهيئة الأوراق المالية والسلع الأوراق المالية في دولة اإلمارات العربية المتحدة. وقد سمح القانون الاتحادي رقم 20 لعام 2016 بتأمين الأوراق المالية للمنتجات التي جلبت المزيد من الأمن لتمويل المعاملات.

كيف يضمن الدائنون أنفسهم؟

ويكون للدائن الضامن أولوية على الدائنين الآخرين وقت تصفية الشركة أو إعسارها. ولحماية مصالحها، يجب على الدائن أن يوفر الضمان، عند الاقتضاء، عن طريق التسجيل في السجلات الرسمية. وتسمح الوثائق الأمنية للدائنين بالحيازة للأصل ويسمحون أيضا بإنفاذ الممتلكات. ويمكن تحقيق ذلك أيضا بأمر من المحكمة. وكثيرا ما تكون عملية المحكمة شاقة ومملة.

خارج إجراءات الإفلاس / الإعسار، كيف يمكن لمقرض المشروع أن ينفذ حقوقه كدائن مضمون؟

من المتوقع أن يشارك مقرض المشروع في المشروع بشكل أوثق. وهناك طريقة واحدة للمساعدة الذاتية يمكن للمقرض من خلالها أن ينفذ حقوقه من خلال مناقشة مصلحتهم مع أصحاب المصلحة المعنيين للتأكد من الموقف. وينبغي للمقرض أن يكفل القيمة الحقيقية للضمان، لأنه في بعض الحالات يكون مخفيا في الأصول الأساسية المذكورة في اتفاق الامتياز.

ھل ھناك فترات تفضیل أو حقوق استرداد، حقوق دائنة یمکن أن تؤثر علی الضمانات؟

وفي وقت تنظيم الوثائق الخاصة بمشروع معين، يمكن للدائن أن يضمن أن تتضمن شروط قرض المشروع والاتفاقات الأمنية المبرمة بين الطرفين حقوقا تفضيلية واستحقاقات لصالح الدائن، بما في ذلك أرباح الاسترداد، وما إلى ذلك.

ما هي الإجراءات الأخرى غير إجراءات المحكمة التي يمكن استخدامها للاستيلاء على أصول شركة المشروع؟

الإجراء المعياري للاستيلاء على أصول شركة المشروع هو من خلال إجراءات المحكمة. ولا يجوز للطرفين استخدام أي إجراءات أخرى للاستيلاء على هذه الأصول. يتم بيع الموجودات المضمونة في المزادات العلنية لاسترداد المبالغ المستحقة.

هل هناك أي قيود ذات صلة بالضرائب أو الرسوم أو العملات الأجنبية يمكن أن تؤثر على تمويل المشاريع؟

 على الرغم من أن البلاد قد نفذت ضريبة القيمة المضافة (VAT)، فإنه لا ينطبق على تحويل العملات الأجنبية.

ما هي القواعد التي تحكم طريقة شركات المشاريع بالاحتفاظ بحسابات العملات الأجنبية محليا وخارج نطاق الولاية القضائية؟

لا يفرض القانون الإماراتي أي قيود على تشغيل أو صيانة حسابات العملات الأجنبية داخل دولة الإمارات العربية المتحدة أو خارجها. غير أن البلد قد يعارض أو يفرض عقوبات على تلقي الأموال وإرسالها إلى بلدان معينة لأسباب سياسية.

كيف يتم إعمال إعادة الدخل الأجنبي إلى الوطن؟

لم تنص قوانين الإمارات العربية المتحدة على أي إجراء فيما يتعلق بإعادة العائدات الأجنبية إلى الوطن، وبالتالي لا توجد قيود على ذلك.

هل يلزم تسجيل أي وثائق تمويل ومشاريع مع السلطات – إذا امكن ذلك؟

في حالة مشاريع المياه والكهرباء، يجب تسجيل الوثائق المتعلقة بتمويل المشروع في مكتب التنظيم والرقابة للمشاريع في أبوظبي للحصول على الموافقة اللازمة لإنشاء أوراق مالية لصالح المقرضين. ويتعين تسجيل الرهون العقارية على الممتلكات المنقولة وغير المنقولة لدى السلطة المعنية. ويتعين على الأطراف أولا تقديم طلب الرهن العقاري في إدارة الأراضي بالإمارة ذات الصلة مع جميع الوثائق المطلوبة. وستقوم دائرة الأراضي أيضا بتحصيل رسم تسجيل، رهنا بنوع الرهن العقاري ولوائح إدارة الأراضي. على سبيل المثال، تتقاضى دائرة الأراضي في دبي 0.25٪ من قيمة الرهن العقاري بالإضافة إلى درهم الإمارات ومائتين وخمسين (250 درهم) بالإضافة إلى أربعة آلاف درهم (4,000 درهم) ورسوم المعرفة بقيمة عشرة دراهم (10 دراهم) الرهن العقاري. غير أن الرسوم والوثائق تختلف تبعا لنوع الممتلكات ونوع الرهن العقاري ولوائح سلطة إدارة الأراضي المعنية. ويسمح المرسوم رقم 31 لسنة 2016 المتعلق برهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي للمستفيدين من رهن الأرض بعد استيفاء المعايير المذكورة أدناه:

1.      ينبغي رهن الأرض لاستثمار مبلغ القرض في تطوير العقار؛

2.      ينبغي استخدام المبلغ الذي يتم الحصول عليه من الرهن العقاري الممنوح للأراضي السكنية من أجل صيانة أو بناء أو أو إعادة بناء مبنى سكني قائم؛

3.      يجب تسجيل الرهن العقاري لدى دائرة الأراضي وفقا للقانون رقم 14 لسنة 2008. و

4.      أي معايير أو شروط أخرى تضعها مؤسسة محمد بن راشد للإسكان أو إدارة الأراضي في دبي.

فيما يتعلق بالأصول المنقولة، بموجب القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 20 لسنة 2016 بشأن رهن الموجودات المنقولة كضمان للديون، يجب إدراج أي ضمان تم إنشاؤه على الأصول المنقولة قبل تاريخ دخولها في السجل الأمني ​​شريطة أن يتم ذلك ضمن سنة واحدة من تاريخ الدخول، وتقديم أدلة كافية فيما يتعلق بهذا الضمان.

ھل تحتاج معاملات تمویل المشاریع إلى موافقة الحكومة؟

يجب على الأطراف الحصول على الموافقات من الجهات الحكومية المعنية "مطلوبة لمعاملات تمويل المشاريع في دولة الإمارات العربية المتحدة. وستختلف الوزارة المعنية بناء على نوع النشاط المعني. على سبيل المثال، بالنسبة لمشاريع المياه والكهرباء، يلزم الحصول على موافقة مكتب التنظيم والرقابة. إن شهادات عدم الاعتراض مطلوبة لبناء مداخل توجد على الطرق كما ذكرت وزارة تنمية البنية التحتية. وقد یتعین علی الأطراف أیضا الحصول علی موافقات من هیئة البیئیة الاتحادیة، ھیئة البیئة - أبوظبي للمشروعات التي قد تؤثر علی البیئة المحلیة للمنطقة. كما تتطلب معظم المشاريع موافقة أو شهادة عدم اعتراض من بلدية معينة في الإمارة. غير أن معظم هذه الموافقات تركز على المشروع نفسه وليس على هياكل تمويل المشروع.

هل هناك حوافز مقدمة للمستثمرين الأجانب؟

تقدم الحوافز للمستثمرين الأجانب في الإمارات العربية المتحدة. وتتيح لوائح دولة الإمارات العربية المتحدة للمستثمرين الأجانب الحق في امتلاك العقارات بالكامل، والحق في أن يكونوا شركاء في الشركة، ومبادرات معفاة من الضرائب، وفرص الاستثمار في النفط والغاز وغيرها .

ما هي قوانين الولاية القضائية التي تغطي عادة اتفاقات المشاريع؟

عادة ما يتم تغطية اتفاقيات المشروع بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة، وقانون الإمارة التي يقع فيها المشروع أو أي قانون أجنبي مع خيارات التحكيم الدولي.

ما هي هيئات التحكيم التي يشار إليها عادة في اتفاقيات المشاريع؟

هناك العديد من مراكز التحكيم في دولة الإمارات العربية المتحدة مثل مركز دبي الدولي للتحكيم ومركز أبوظبي للتوفيق والتحكيم التجاري ومركز دبي المالي العالمي حيث يمكن للشركات إحالة نزاعاتها. غرفة التجارة الدولية (إيسك) وهي هيئة التحكيم المذكورة عادة في اتفاقيات المشاريع في دولة الإمارات العربية المتحدة.

ما هي الهياكل النموذجية لشركات المشاريع؟

يعتمد نوع الهيكل المؤسسي لشركات المشاريع على متطلبات الكيانات الأم وطول (أو فترة) المشروع. وعادة ما تكون المشاريع المشتركة وهياكل الشركات ذات الأغراض الخاصة في شكل شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة مساهمة وهي البنية مفضلة في دولة الإمارات العربية المتحدة.