Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون أبوظبي للإيجارات

Published on : 16 Jan 2018
Author(s):Salah Salem,Several

تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.محامون في أبوظبي

قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات)تعديلات في قانون الإيجارات في أبوظبي

يعتبر قانون الإيجارات من أهم الجوانب المجتمعية، حيث يتم من خلالها تحديد حقوق الأفراد وواجباتهم، كما يحدد المبدأ الإرشادي للتفاعلات بين الأفراد بشكل عام ولحل النزاع على وجه الخصوص. فيعتبر قانون الإيجارات العمود الأساسي للحياة اليومية لجميع الأفراد باعتباره أداة تنظيم بين المستأجرين والملاك(يشار إليهم بالأطراف)ويتم تنفيذ التعاملات من خلاله. وعلاوة على ذلك، فإنه يتم تعديل قانون الإيجارات من وقت لآخر لجعله يتماشى مع الظروف الراهنة وكذلك متطلبات سوق العمل والاحتياجات الاجتماعية.

وفي هذا المقال، سوف نتطرق لقانون الإيجار في أبوظبي من حيث أحدث التعديلات والإلتزامات لأصحاب العقار والمستأجرين وفقاً للقانون.

قانون الإيجارات لايقتصر على التشريعات المحددة أو كيفية العمل بها في إمارة أبوظبي، كما يمكن القول بأنه عبارة عن مجموعة من القواعد التي تنظم الإيجار بين الاطراف و الذين هم المؤجر والمستأجر سواء كان لأمور تجارية أو عقارية أو سكنية  عن طريق وضع  آليات مناسبة للغرض.كما يحدد جميع التدابير الإجرائية المتعلقه بهذا الشأن بين الأطراف وكذلك العقوبات في حال الإخلال بالقواعد المتفق عليها.

في 2006، صدر قانون أبوظبي رقم 20 لينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في حالة رفع الإيجار أو طرد المستأجر من العقار.وقبل التعديل رقم 4 لسنة 2010، لم يكن للمؤجر السلطة في ان يطلب من المستأجر إخلاء العقار في حال انتهاء العقد، إلا ان الظروف قد تغيرت بعد هذا التعديل.

أهم التعديلات لقانون رقم 20 لسنة  2006(قانون الإيجارات) 

  • قانون أبوظبي رقم 4 لسنة 2010:

اعطى القانون للمستأجر طلب إخلاء المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وكذلك الحق في رفض تجديد العقد.كما تم تطبيق سقف اللإيجار ب نسبة 5%، غير أن المستأجرين خضغوا لزيادة بنسبة 5% عند تجديد عقد الإيجار دون سابق إنذار. هذه النسبة قد تمت إزالتها في هذا التعديل. محامون في أبوظبي.

  • قرار رئيس دائرة القضاء رقم 10 لسنة 2002 بشان لجان فض النزاعات الإيجارية والإجراءات المعمول بها أمام هذه اللجان:

بموجب أحكام القانون. يتم تشكيل لجان تسوية المنازعات الإيجارية. ويرأس اللجنة قاضً. وللجنة السلطة في استعجال اتخاذ القرار للمسألة الواقعة بين المؤجر والمستأجر، وتسوية الإجراءات المؤقته من قبل أي من الطرفين.كما أن اللغة العربية هي اللغة المستخدمة في اللجنة في سماع المرافعات والمطالبات،والشهود، وأحضار المترجم لأي شخص لايجيد اللغة العربية.

  • قرار مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011، بشأن اجراءات إصدار عقود الإيجار في إمارة أبوظبي.:
قام المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي بإصدار قرار رقم 4 لسنة 2011 يتضمن إدخال القواعد والإجراءات المتبعة من قبل المؤجر والمستأجر لتسجيل عقودهم الإيجارية في بلدية أبوظبي، إن القرار استحدث نظام يسمى "نظام بلدية أبوظبي للتوثيق"الذي وضع بموجبه  نظام إدارة الأصول وتسجيل عقود الإيجار بما في ذلك جميع البيانات المتعلقة بالممتلكات المؤجرة كما أن عقود الإيجار القائمة أو المبرمة بين الأطراف بعد تنفيذ هذا القرار يجب تسجيلها في بلدية أبوظي. وعقود الإيجار إما أن تكون باللغة العربية أو الإنجليزية أو باللغة العربية في حال تسجيلها في نظام بلدية أبوظبي للتوثيق.
 
وفقاً للأحكام السابقة، فإن بلدية أبوظبي سوف تعتبر عقد الإيجار موثق وفقاً لأحكام هذا القرار، وأي تعديل يطرىء على عقد الإيجار لايعتد به ويعتبر العقد ملغي في حال عدم تسجيل هذا التعديل في نظام توثيق التابع لبلدية أبوظبي.
  • لقرار رقم 12 لسنة 2013 بشان ضوابط شغل الوحدات السكنية في إمارة أبوظبي.:
تم تعريف العقار السكني بموجب القانون على أنه العقار أو جزء منه الذي تم إعدادة للتأجير واستخدامة كمقر سكن يوفر للشخص الاحتياجات اليومية الأساسية من مطبخ وغرفة نوم واحدة على الأقل وحمام، كما أن القرار يحظر إنزال عائلتين في وحدة سكنية واحدة.
  •  القرار الإداري رقم 1 لسنة 2012 بشأن القرار التنفيذي رقم 1 لسنة 2011، في شأن تنظيم شغل المساكن واستخدام الممتلكات المخصصة للمواطنين في إمارة أبوظبي
لايسمح القرار بإستئجار المباني التالية: 
  1. المبمكاتب محاماة في أبوظبياني المبنية في المزارع .
  2. المساكن العامة وغيرها من الوحدات السكنية الإضافية.
  3. المسكن العام الذي تم هدمة وإعادة بنائه بناءً على ترخيص صادر من الحكومة.
  4. الوحدات السكنية التي تم بنائها على ارض سكنية مرخصه من قبل المالك للحالات الاجتماعية الخاصة.
قرر المجلس إلغاء سقف الإيجار بنسبة 5% ومنح الملاك الحرية في رفع السعر وفقاً لمعدلات السوق لمصلحتهم. ومع ذلك، فإن قانون الإيجار ينص على قواعد تتعلق بفترات الإشعار المطلوبة إذا كان المالك ينوي طرد المستأجر أو يسعى إلى رفع مبلغ الإيجار أو أي تعديلات في العقد.فعلى المالك أن يخطر المستأجر بإعطاء إشعار شهرين بإصدار الإخلاءأو أي مذكرة تنص على تعديل مقترح في العقد تشير إلى التغيير المحدد الذي يرغب المالك في تطبيقة. وبالنسبة للعقارات التجارية، تعتبر فترة الإشعار لمدة لاتقل عن 3 أشهر. وفي حال عدم قيام المالك في فترة الإشعار بطلب الإخلاء أو زيادة سعر الإيجار قبل فترة تجديد العقد فإن العقد يعتبر متجدد تلقائياً بذات الشروط وبذات سعر الإيجار.

 

  •  قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 32 لسنة 2012 يشأن عقود إيجار المباني
يشير القرار إلى أن الزيادة السنوية للإيجار المحدد في عقد الإيجار كما هو مذكور في المادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب أن لا تتجاوز 5%، شريطة أن يتم تقييم الإيجار اعتباراً من 10 نوفمبر 2013 على النحو المتفق عليه بين الأطراف.
  •  القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012 بشأن آلية تسجيل عقد الإيجار في إمارة أبوظبي
نص القرار الإداري على الاحكام المتعلقة بالآلية المتعلقة بتسجيل عقد الإيجار في أبوظبي،فإن القرار يسمح لبلدية أبوظبي بإعداد سجل خاص لتسجيل عقود الإيجار التي يجب أن تحتوي على البيانات المتعلقة بالممتلكات المستخدمة للأغراض السكنية أو التجارية أو الصناعية، وكذلك سجلات شاغلي العقارات السكنية بالإضافة إلى بيانات المالك والمستأجر، كما تقوم البلدية بإعداد
دليل موحد للإجراءات المطلوبة للتسجيل ويمكن تعديله عندما ترى ذلك ضرورياً، وكما يحق لها جمع رسوم تسجيل عقود الإيجار وفقاً لمايلي:
  •  عند عملية تغير المستأجر لنفس العقار الأرضي، يكون على الأطراف القيام بعقد جديد وفقا للرسوم التالية:
  • رسوم تسجيل الملكية والوحدة السكنية في دفعة واحدة على النحو التالي:
  1. 1000 درهم إماراتي لكل مبنى على القطعة واحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
  2. 1000 درهم إماراتي لكل فيلا مبنية على القطعة الواحدة، 5000 درهم لإستئجار الوحدة.
تعفى عقود الإيجار الصادرة قبل هذا القرار من رسوم التسجيل حيث لايتم تحصيلها إلا عند التجديد.
  •   اقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016 بشأن رسوم السكن
حيث سيتم احتساب 3%من السكن على 13 من الوحدات السكنية في أبوظبي، وايضا دفع رسوم الإيجار السنوي وستكون الرسوم مفروضه على الجميع وهي على مسؤولية المستأجر ولكن تعتبر رسوم خدمات لأنه هذه تكون على مسؤولية مالك العقار. 
  • قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لسنة 2016 بشان اتفاقيات الإيجار للمباني المتعلقة بإعادة ادراج سقف الإيجار السنوي بنسبة 5%
ادخل قانون الإيجار نسبة سقف الإيجار السنوي ب نسبة 5%، ولكن تم إلغاء هذا السقف في 9 نوفمبر 2013 إلا انه تمت إعادته مرة أخرى بموجب قرار مجلس أبوظبي رقم 14 لعام 2016، وذلك إعتباراً من 13 ديسمر 2016، وبموجب هذا القرار يمكن للطرفين تعديل الإيجار لعقد الإيجار عند الإتفاق. ومع ذلك اذا لم يتم الايجار بعد فإن للمالك أن يرفع الإيجار السنوي.
  • التعديل رقم 20 لسنة 2017 لقانون الإيجار 
ينص القرار على أن قرار لجنة تسوية المنازعات الإيجارية في أبوظبي  قراراً نهائياً وملزم للطرفين إذا كانت قيمة المطالبة في النزاع أقل من 50000 درهم إماراتي ، اما إذا تجاوزت قيمة المطالبة 50000 درهم فإن للاطراف أن يستأنفوا الحكم خلال  15 يوم من إصدار الحكم أو اليوم التالي لإصدار الحكم إذا كان الحكم غيابي.
وكذلك للإطراف الحق في الطعن على حكم الإستئناف وذلك خلال 30 يوم من اليوم التالي للحكم أو من اليوم التالي لإخطارهم بالحكم إذا كان الحكم غيابي. إذا كانت قيمة المطالبة تتجاوز 300000 درهم إماراتي.
 
ملاحظات مهمه:
 
1.     مدة الإيجار:
  •  يسري عقد الإيجار حتى نهاية المدة المحددة في العقد، ويمكن تجديد العقد لفترات إضافية على النحو المتفق عليه بين الطرفين.
  • عند انتهاء مدة العقد ويستمر المستأجر بالإستفادة من المباني المستأجرة دون اعتراض من المالك فانه يعتبر تجديداً للعقد لنفس الفترة وبذات الشروط.
  • اذا لم يرغب الطرفان في تجديد العقد ، فإن لأي من الطرفين إبلاغ الأخر خطياً بذلك قبل شهرين من تاريخ إنهاء الإيجار للعقد السكني وكذلك للعقد التجاري والمهني.
  • لايحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار بسبب إنتهاء العقد قبل 9 نوفمبر2012،ويمكن تجديد هذا التاريخ بناءً على قرار من رئيس المجلس التنفيذي الذي يراه مناسباً.
  • يحق للجنة أن تطلب الإخلاء من المستأجر قبل التاريخ المحدد إذا رأت أنه يلحق أضرار جسيمة بالعقار بشرط أن يكون قد استخدم العقار لمدة لاتقل عن سنتين ، وفي هذه الحاله لايجوز للمالك أن يمنح أكثر من 6 أشهر لإخلاء الملكية المؤجرة بقرار من اللجنة.
  • بناءً على قرار رئيس المجلس التنفيذي يتم وضع قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار المتعلقة بالممتلكات في إمارة أبوظبي.
     

2.      يجب إتباع الاجراءات التالية:

  •        التأكد من أن المالك قد سجل ملكيته لدى بلدية أبوظبي عن طريق مراجعة شهادة التسجيل.
  • السعي إلى مراجعة عقد الإيجار، وفحص جميع الشروط والأحكام خاصة تلك المتعلقة ب مدة الإيجار والصيانة والرسوم الاخرى..  
وتجدر الإشاارة إلى انه، في حال نشوء نزاع بين المالك والمستأجر، فلن يكون من الممكن تقديم طلب النزاع إلى لجنة تسوية المنازعات الإيجاريو مالم يكن عقد الإيجار مسجل بنظام توثيق الخاص ب بلدية أبوظبي.
 
وبناءً عليه، فإن من الأفضل التأكد من توقيع عقد الإيجار وتسجيله للحصول على تصريح ،فقانون الإيجار هو ضمان لحقوق الطرفين سواء كان المالك أو المستأجر. 
 

Related Articles