قانون العقارات الجديد في أبوظبي

دليل لقوانين العقارات خارج الخطة في أبو ظبي

في السابق ، كانت القوانين المتعلقة بمبيعات العقارات غير المخطط لها في أبوظبي هي المكان الأعمى القانوني الذي تسبب في الغموض والفشل في تأمين مصالح المستثمرين. ومع ذلك ، فإن إنشاء القانون رقم 3 لعام 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في أبو ظبي جاء ارتياحا لأنه قد ذكر صراحة الأحكام المتعلقة بالمبيعات خارج الخطة. وتشمل السمات البارزة للتشريعات في هذا التشريع إنشاء السجل المؤقت والضمان الذي تم تأسيسه بالفعل في دبي قبل بضع سنوات.

وقد أوضحت هذه المقالة الوضع القانوني للمبيعات على الخارطة ، ومتطلبات الامتثال للمطورين ومسؤولية المطورين في حالة تأخر شركة أو تأجيل بناء العقار بعد قيام المستثمرين بإيداع جميع أموالهم.

بيع العقارات خارج الخطة هو طريقة معروفة للمطورين في دولة الإمارات العربية المتحدة (الإمارات) لتأمين المستثمرين في أي مشروع عقاري جديد. هذا الشكل من المعاملات يخلق ترابطًا بين مختلف الأطراف المشاركة في المعاملة مثل الممولين والمطورين والمستثمرين من خلال الدخول في اتفاقيات مختلفة. في أبو ظبي ، خلافاً لدبي ، لم تسن الحكومة أي لوائح تتعلق بالمبيعات الجاهزة للخارج. لذلك ، كان سوق المستثمرين أقل ثقة ، خاصة قبل صدور القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون). سرعان ما أدركت الحكومة الحاجة إلى التوجيه الدقيق في أبوظبي ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة وتيرة التطوير وإطلاق العديد من المشاريع العقارية الجديدة في أعقاب عام 2010. وبالمقارنة مع الإطار التنظيمي لدبي ، لم تكن أبو ظبي تتمتع بأي حماية فيما يتعلق بأي تأخير ، عدم الانتهاء ، أو عيوب الممتلكات / المشروع. كان هناك العديد من عناصر المخاطرة المشاركة في مثل هذه الاستثمارات. على سبيل المثال ، سيطلب من الممول أن يقبل المخاطر الائتمانية لمطور العقارات ، وكذلك على المستثمر لتمويل شراء عقار جاهز. يعتمد الممول على سجلات المطور لأنه لا يوجد سجل مؤقت لتسجيل حقوق الملكية في العقار.

بموجب المادة 1 ، يحدد القانون المبيعات خارج الخطة بأنها "العقد الذي يحصل بموجبه المشتري على منحة لحقوق الملكية لوحدة (وحدات) عقارية مقترحة وفقًا للخطة المركبة وخطة الأرضية". في أبوظبي ، قسم تتولى شؤون البلدية (دائرة الشؤون البلدية) مسؤولية الحفاظ على السجلات العقارية التي لها وظائف مماثلة لتلك الخاصة بهيئة تنظيم العقارات (RERA) في دبي. ينص القانون الجديد على الأحكام المذكورة أدناه فيما يتعلق بتسجيل الممتلكات العقارية.

الميزات الهامة للقانون الجديد

1. فيما يتعلق بالمادة 15 من القانون الجديد ، لا يُسمح للمطورين ببيع أي وحدة ما لم يستوفوا الشروط المنصوص عليها. الميزة الأكثر أهمية هي أن المطورين - بغض النظر عن الحصول على ترخيص من دائرة التنمية الاقتصادية - مطالبون بالحصول على شهادة عدم الممانعة من DMA بأنهم مؤهلون للقيام بتطوير مثل هذا المشروع العقاري ، والذي يضمن تأهيل المطور وقدرتها المهنية. إن هذا الشرط الخاص بشركة نفط الشمال هو جانب هام من جوانب كبح: (1) أي سوء إدارة للمشروع العقاري حيث تكون مصلحة الجمهور مشتركة بشكل عام. و (2) يخالف المطور التزاماته ويسيء استخدام موقعه ومستحقاته. في وقت سابق ، كانت شروط الاتفاقية الموقعة بين الأطراف ملزمة لهم. ومع ذلك ، فقد غاب عن غياب العديد من المستثمرين من حقوقهم المشروعة.
2. علاوة على ذلك ، يجب تقديم خطة الطابق الأولي والخطة المركبة الأولية (خطة التطوير) من قبل المطور قبل سجلات العقارات مع DMA. هذا المطلب ، على وجه الخصوص ، يؤكد ويمنع أي اعتراض تثيره DMA في مرحلة لاحقة أثناء تنفيذ الخطة. يجب على المطور أيضا الحصول على موافقة من DMA على بيان الكشف ويجب أن تظهر جميع البيانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير.
3. كما أن المطور سيحمل الفائدة على الأرض التي سيطور عليها المشروع أو حقه (حقوقه) التعاقدية التي تسمح له ببناء قطعة الأرض ومنح حقوق الملكية لوحدات العقارات التي شيدت على الأرض المذكورة. واحدة من أبرز ميزات القانون الجديد هي الحفاظ على حساب الضمان الذي يجب أن يفتحه المطور. سيقوم المطور بإيداع أموال المستثمر في الحساب لتغطية نفقات البناء. يجب وضع جميع العائدات من المبيعات خارج الخطة وتخزينها في حساب الضمان ولن يتم دفعها إلا على مراحل لتمويل تطوير المشروع. ومع ذلك ، يتعين على المطور أن يمول نفسه أو يحصل على تمويل لأول العشرين بالمائة (20٪) من أعمال البناء ، نظراً للقيود. وقد وضعت المادة 18 من القانون الجديد حكما منفصلا لحسابات الضمان والتزامات المطورين فيما يتعلق بإدارة أموال البناء. يجب على المطورين الذين يخططون لبيع وحدات عقارية خارج الخطة للمشروع فتح حساب الضمان بعد تقديم الطلب والمستندات الضرورية إلى DMA. يجب على المطور أيضًا تعيين أمين حساب وكل الأموال التي يدفعها مستثمرو الوحدات العقارية خارج الخطة يجب إيداعها في حساب الضمان هذا وفقًا للقانون الجديد ولائحته التنفيذية.
4. يجب على مطور الحساب والقيم المالي للحساب تشكيل "اتفاقية حساب الضمان" بما يتماشى مع النموذج القياسي لـ DMC لفتح الحساب الخاص بالمشروع العقاري المحدد. يجب على المطورين فتح حساب ضمان منفصل لكل مشروع وأن يتم استخدام المبالغ المودعة في هذا الضمان فقط لبناء وتسوية مدفوعات التمويل بموجب أحكام اتفاقية حساب الضمان والقانون الجديد.
5. الرهن: نصت المادة 23 من القانون الجديد على أن المطور يمكن أن يرهن أرض المشروع التنموي فقط لجمع الأموال للبناء بعد استيفاء الشروط التالية:

يجب إخطار مشتري الوحدة العقارية بالأرض التي سيتم تطوير المشروع عليها أو حق الملكية ، ويجب أن تعكس هذه الشروط في عقد البيع والشراء.

•  ﻳﺠﺐ أن ﻳﻘﻮم اﻟﻤﻄﻮر ﺑﺎﻟﺘﻄﺒﻴﻖ ، وﻳﻨﺒﻐﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺎﻟﺢ اﻟﻤﻄﻮّر أن ﻳﻮاﻓﻖ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻋﻠﻰ إزاﻟﺔ أي رهﻦ ﻋﻘﺎري ﻋﻠﻰ اﻟﻮﺣﺪة اﻟﻌﻘﺎرﻳﺔ ، اﻟﺬي دﻓﻊ اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮ ﻋﻠﻴﻪ ﺑﺎﻟﻜﺎﻣﻞ اﻟﺴﻌﺮ ﺑﺈﻳﺪاﻋﻪ ﻓﻲ ﺣﺴﺎب اﻟﻀﻤﺎن.
• يكون البنك أو المؤسسة المالية مسؤولاً عن إيداع المبلغ بالكامل في حساب الضمان الخاص به ولا يجب عليه دفعه مباشرة إلى المطور.

المطور مسؤول عن ضمان واتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لأحكام القانون الجديد. من ناحية أخرى ، فإن مشتري العقار ملزم بدفع قيمة الوحدة العقارية (الخارطة) عن طريق نسبة الإنجاز الفعلية لأعمال البناء ، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

تصدر دائرة الشؤون الدينية القرارات اللازمة لتنظيم الأمور المتعلقة بأساليب وآليات البيع خارج الخطة وكذلك المستندات التي يجب تبادلها بين الأطراف المعنية في هذا الشأن.

ما لا يشكل خرقا من قبل المطور؟

نصت المادة 17 (2) على أن أفعال المطور التالية لا تعتبر مخالفة للقانون:

1. إذا كانت الأرض التي يتم فيها مصادرة مشروع التطوير العقاري لصالح الجمهور ؛
2. إذا قامت أي كيانات حكومية بتجميد تطوير المشروع لإعادة التخطيط ؛
3. إذا كانت هناك مبانٍ أو حفر أو خطوط خدمات موجودة في موقع مشروع التطوير العقاري ؛ و
4. إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ، وأسفر عن تغيير الحدود ومنطقة المشروع بطريقة تؤثر على تنفيذ التزامات المطور الفرعي.

استنتاج

أعطى القانون الجديد آمالاً كبيرة لسوق العقارات في إمارة أبوظبي على غرار ما حدث في إمارة دبي حيث تم تطوير الأنظمة العقارية بشكل جيد. استعادت أحكام القانون الجديد ثقة المستثمرين لأنها تطمئن حقوق المستثمرين. في وقت سابق ، في غياب أي من هذه اللوائح، كان من الصعب على المستثمرين فهم وضعهم القانوني في حالة تأخر بناء المشروع. والآن أصبح موقف المستثمرين واضحا ، حيث ينص القانون الجديد على الحقوق والالتزامات المحددة لكل طرف ويتقيد بالمعايير الدولية للتطوير العقاري.