Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون أبوظبي للعقارات

Published on : 28 Jul 2016
Author(s):Rini Agrawal

قانون طبقات أبو ظبي الجديد

Property Lawyers in Abu Dhabiلا شيء يضع أسناني على حافة الهاوية مثل صراخ العقارات الذي يصرخ "اشترِ الآن وادفع لاحقًا". إذا كان على المرء أن يطبق مثل هذه الإشارات من الناحية الفعلية ، أتساءل عما إذا كان التزاوج التالي الذي سيضع أسناني ، سيقرأ "اشترِ واحداً واحصل على واحد مجاناً". واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها المستثمرون في بيع وشراء العقارات خارج الخطة هي أن المشترين ليسوا متأكدين تماما من أن الشقة أو الوحدة التي تم شراؤها سوف تتحول في الواقع إلى ما تم الاتفاق عليه بالضبط.

التحدث بشكل خالص وكامل بشأن المخاوف ، واحدة من القضايا الرئيسية التي يواجهها أصحاب المنازل عموما في مجال (1) إدارة وتشغيل الممتلكات عند التسليم ، (2) رسوم الصيانة ورسوم الخدمات التي يجب دفعها والحقوق و ؛ ج) مصالح المالكين والمحتلين في المناطق المشتركة. مفهوم الطبقات هو المكان الذي يكون فيه للفرد أو الكيان الحق والفائدة في ملكية الفضاء المكوكي داخل منطقة مخصصة.

بعبارة أخرى ، يُقصد بمصطلح "قانون الطبقات" تقسيم مبني للملكية أو مبنى مسور في طبقات مختلفة. ثم تنقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب المناطق المشتركة التي تشكل جزءًا من العقار.

كانت صناعة العقارات تتوقع قوانين عقارية جديدة في إمارة أبوظبي من أجل توسيع النمو وتوقع استجابة مقاسة على تأثير تجميد إنتاج النفط المحتمل. علاوة على ذلك ، يعطي كل قانون يُعطى الأمل للناس بأنه سيحدث تغييراً إيجابياً في صون حقوقهم. وتنطوي صناعة العقارات على حصة أعلى نسبيا ، ولا يمكن لأحد أن يفترض بوضوح أنه / هي على دراية كاملة بالمنظور التنظيمي. أصدرت إمارة أبو ظبي مؤخراً القانون رقم (3) لسنة 2015 بشأن تنظيم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون الجديد). كان هذا التشريع الذي طال انتظاره والذي يهدف في المقام الأول إلى تنظيم صناعة العقارات في إمارة أبوظبي. ومن المتوقع أن يعطي زخما لصناعة العقارات حيث أن الأحكام المنصوص عليها في القانون الجديد توفر المزيد من الوضوح واليقين القانوني. يمثل سن قانون Abu Dhabi Property Lawyersالعقارات نقطة تحول في صناعة العقارات في أبو ظبي ، خاصة في المناطق الاستثمارية حيث كان هناك غياب واضح لقانون العقارات.

يمكن أن يكون للظلم والطلب انعكاسات كبيرة على قطاع العقارات ، ويهدف القانون الجديد إلى معالجة هذا القلق عن طريق وضع درجة أعلى من المسؤولية على مطوري العقارات في أبوظبي. من المرجح أن يستثمر المقيمون الأجانب على المدى الطويل في السوق ويتوقع من العملاء غير المقيمين شراء راحة البال من القانون الجديد. كما سيقلل القانون الجديد من تأثير العوامل الاقتصادية الدورية المحتملة مثل تأثير تحركات أسعار النفط على أسعار العقارات مما سيخلق بيئة أقل تقلبًا لتعزيز الاستثمار والنمو في هذا القطاع.

لقد رفع القانون الجديد مستوى الاتساق في بيانات الإفصاح وحماية المستهلك في الإمارات في أبوظبي ودبي. علاوة على ذلك ، لا يوجد فرق جوهري في الأمور التي يفوضها الطرفان. ولذلك ، فإن المطور مسؤول عن دفع تعويضات عن أي مخالفة في محتويات بيان الكشف لمدة سنتين من تاريخ نقل الوحدة إلى المشتري.

علاوة على ذلك ، قام القانون الجديد بالتوفيق بشكل كبير بين مسؤولية المطور عن العيوب في كل من إمارة دبي وأبوظبي. ولذلك ، يكون المطور مسؤولاً عن العيوب الهيكلية في المبنى لمدة 10 سنوات من تاريخ استلام شهادة الإنجاز. بالنسبة إلى منشآت المباني المعيبة ، تكون فترة مسؤولية المطور عن استبدال أو إصلاح العيب لمدة سنة واحدة. في حين أن المتطلبات لتشكيل رابطة المالكين بين القبيلتين متشابهة للغاية ، فقد خطت أبو ظبي خطوة إلى الأمام مع إنشاء وتنفيذ مفهوم جديد. وقد نص القانون الجديد على أن يكون مدير رابطة الملاك هو المطور أو أي شخص آخر يعينه رئيس إدارة الشؤون البلدية (الإدارة) للقيام بعمليات رابطة الملاك. وعلاوة على ذلك ، يتحمل المدير مسؤولية شؤون رابطة الملاك ، بما في ذلك المسؤولية عن إدارته وتشغيل المناطق المشتركة والخدمات العامة ومرافق الخدمة.

كما طبق القانون الجديد حكما آخر ليس له صلة مباشرة بقانون الطبقات في دبي . على الرغم من أنه ليس لدينا حتى الآن أي توجيهات واضحة بشأن نيتها أو تنفيذها ، إلا أننا نعتقد أن هناك فرصًا محتملة لمطوّري البرامج الإبداعية. في أبوظبي ، يحق لجمعية الملاك تملك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات ذات الصلة بخطة الطبقات الخاصة بها ومنح الحقوق الحصرية على المناطق المشتركة.

الملامح الرئيسية للقانون الجديد

يقدم قانون العقارات الجديد عددًا من الميزات الجديدة الرئيسية للقوانين المنظمة للتطورات متعددة المملوكة، بما في ذلك:

  •  تحديد اتجاهات المساحين لتوحيد منهجية قياس المساحة المستخدمة من قبل المطورين ؛
  • أحكام لتشكيل اتحادات المالكين التي يمكن أن تحمل ملكية مشتركة ضمن التطويرات المملوكة للتكاثر وتكون مسؤولة عن إصلاحها وصيانتها. في دبي ، يوجد لدى كل جمعية من مالكيها صيغة محددة للدستور ، وقد تكون جمعية الملاك نفسها عضوًا في جمعية أصحاب أصحاب أعلى ، مما يسمح بتسجيل مخططات الطبقات الطبقية ؛
  • أحكام القسم الفرعي من العنوان إلى وحدات والمناطق المشتركة. في دبي ، يفكر قانون الطبقات في التقسيم "الحجمي" للمبنى إلى مكونات محددة. وهذا مهم بشكل خاص للتطورات متعددة الاستخدامات التي تشمل فندقًا حيث يرغب مشغلو الفنادق في تجنب كونهم جزءًا من هيكل جمعية المالك ؛
  • المتطلبات الجديدة لبيع وتسويق الوحدات الجاهزة ، بما في ذلك ملكية المطور وحقوق التطوير على أرض المشروع ، وإنشاء حساب الضمان ، والتسجيل والموافقة على خطط التطوير الرئيسية من الإدارة. نظراً للقيود المفروضة على عمليات السحب من الضمان ، سوف يضطر المطور إلى التمويل الذاتي (أو الحصول على تمويل قرض) لتمكين المشروع من الوصول إلى 20٪ من أعمال البناء ؛
  • Property Lawyers in Dubaiتزويد المشترين الخارجين عن الخطة بحقوق إنهاء صريحة في حالات "الإجحاف الكبير لحقوقهم". على الرغم من تقديم بعض الأمثلة على ما يشكل "تحيزًا جوهريًا" ، إلا أن هذه القائمة ليست شاملة. ولذلك، فإننا نوصي المطورون بتوفير الحد الأقصى من الإفصاح للمشترين لتجنب أي مطالبات محتملة من قبل الأخير فيما يتعلق بأي تحيز جوهري ؛
  • على غرار الموقف في دبي ، سيكون هناك شرط عام بأن يتم إرفاق "بيان الكشف" باتفاقية البيع والشراء التي توفر المعلومات المحددة. سيتم تحديد شكل بيان الإفصاح هذا في اللوائح على الرغم من أنه من المتوقع أن يكون هذا مماثلاً للنموذج المحدد في دبي
  •  الأحكام الخاصة بالفرض التلقائي لرهن يتم إيداعه على وحدة عقارية في حالة رسوم الخدمات غير المدفوعة. لدى دبي امتياز مماثل على الرغم من أن تطبيق هذا الامتياز قد أثبت أنه صعب ، لذا سيكون من المثير للاهتمام معرفة ما إذا كان الشيء نفسه قد تطور في أبوظبي. و
  • لدى المطور الآن مسؤولية صريحة (10 سنوات) عن السلامة الهيكلية للمبنى ، مع فترة مسؤولية عيب لمدة عام. هذا يشبه الموقف في دبي.

استنتاج

في ضوء ما سبق ، يمكن أن نستنتج أن قانون طبقات أبو ظبي الجديد اعتمد على عدة أحكام مماثلة في قانون طبقات دبي. ومع ذلك ، فقد تبنى أبو ظبي نهجا متميزا فيما يتعلق بحقوق المالكين في امتلاك الأسهم والأسهم في شركات الخدمات فيما يتعلق بخطط الطبقات الخاصة.

كما ذكرنا ، فإن ذلك سيعطي قوة دافعة
لصناعة العقارات في إمارة أبوظبي ، حيث شعر بالغيب بشكل خاص في مناطق الانتعاش. ويمكن تصنيف مسؤولية المطورين إلى حد العيوب الهيكلية كميزة مميزة بموجب القانون الجديد.

Related Articles