Overview of strata regulations in Abu Dhabi

Новый Закон Абу Даби о совместном владении имущества (Strata Law)

Ничто так не действует на нервы как реклама агентств по недвижимости, кричащая «Купи Сейчас, Плати Потом». Если бы можно реализовать это в действительности, интересно, было бы написано на рекламном щите «Купи один, второй бесплатно»? Одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются инвесторы при покупке и продаже недвижимости на этапе строительства, является неуверенность покупателей в том, что купленная квартира окажется такой, какой была обещана при согласовании..

Говоря начистоту, одними из ключевых вопросов, с которыми обычно сталкиваются домовладельцы лежат в плоскости а) управления и эксплуатации имущества при его сдаче в эксплуатацию; б) платы за обслуживание и сервисных взносов, которые должны быть оплачены и в) интересов владельцев и жильцов на общедомовой территории. Концепция закона (называемого также законом страта) состоит в том, что физическое или юридическое лицо имеет право и интерес во владении кубическим воздушным пространством в пределах выделенной области. 

Другими словами, закон страта означает подразделение здания или жилого комплекса на участки. Каждый участок подразделяется на одну или несколько единиц, наряду с общими территориями, которые составляют часть имущества.

Рынок недвижимости Абу Даби находился в ожидании новых законов о собственности в эмирате Абу Даби в целях расширения роста и в качестве взвешенного ответа на влияние потенциального замораживания добычи нефти. Кроме того, каждый принятый закон дает надежду людям, что он принесет с собой позитивные изменения в деле защиты их прав. Рынок недвижимости имеет большую долю, и мало кто может предположить, что он/она в полной мере в курсе его нормативно-правового регулирования. Эмират Абу Даби недавно принял Закон №3 от 2015 года, касающийся регулирования сектора недвижимости в данном эмирате (Новый Закон). Это был долгожданный закон, который, в первую очередь, был направлен на регулирование рынка недвижимости в Абу Даби. Ожидается, что он даст толчок развитию рынка, так как положения Нового Закона обеспечивают дополнительную ясность и правовую определенность. Вступление в силу Закона о Недвижимости означает собой поворотный момент на рынке Абу Даби, в особенности в отношении инвестиций, где отсутствие законодательства остро ощущалось.

Несоответствие спроса и предложения может иметь серьезные последствия для рынка недвижимости, и новый закон направлен на решение этой проблемы, возложив на застройщиков в Абу Даби более высокую степень ответственности. Резиденты-экспаты более склонны вкладывать финансы в долгосрочную перспективу на рынке, а также нерезиденты, как ожидается, получат душевное спокойствие от Нового Закона. Он также призван уменьшить влияние потенциальных циклических экономических факторов, таких как влияние колебаний цен на нефть, на цены на недвижимость, которые бы создали более стабильную обстановку для повышения уровня инвестиций и роста в этом секторе.

Новый Закон повысил уровень согласованности в заявлениях о предоставлении информации и защите прав покупателей в эмиратах Дубай и Абу Даби. Кроме того, нет никакой существенной разницы в вопросах, которые уполномочены быть раскрыты сторонами. Поэтому, застройщик обязан возместить ущерб в отношении каких-либо несоответствий, выявленных в содержании заявления о раскрытии информации в течении двух лет со дня сдачи собственности покупателю.

Более того, Новый Закон в значительной степени выравнивает ответственность застройщика за наличие дефектов в строительстве в обоих эмиратах, Дубай и Абу Даби. Таким образом, застройщик будет нести ответственность за строительные дефекты в здании в течение 10 лет со дня получения сертификата о завершении. Для дефектных строительных объектов, период ответственности застройщика за замену и ремонт дефектов составляет один год. Несмотря на то, что требования по созданию ассоциации собственников между двумя юрисдикциями являются схожими, Абу Даби пошел еще дальше с момента создания и реализации новой концепции. Новый Закон установил, что администратором ассоциации собственников является застройщик, или иное лицо, назначенное председателем Департаментом Муниципальных Дел (Департаментом) для ведения дел ассоциации собственников. Кроме того, администратор будет нести ответственность за работу ассоциации, включая ее управление и эксплуатацию помещений общего пользования, коммунальных услуг и сервисных центров.

Новый Закон также применил еще одно положение, которое не имеет непосредственной связи с законом Дубая о совместном владении имущества. Хотя пока сложно судить относительно его намерения или реализации, мы считаем, что в нем заложены потенциальные возможности для застройщиков. В Абу Даби ассоциация собственников имеет право владеть акциями и долями в сервисных компаниях, обслуживающих их участки и предоставлять им эксклюзивные права на обслуживание мест общего пользования. Новый Закон явно присвоил некоммерческой ассоциации собственников жилья право иметь долю в коммерческой компании.

Ключевые Пункты Нового Закона 

Новый Закон о совместном владении имуществом вводит ряд ключевых особенностей в законах, регулирующих многоквартирные дома, включая:

• Определение направления работы экспертов для стандартизации методологии измерений площади, используемой застройщиками;;

• Положения по формированию ассоциации собственников, которая может иметь право собственности на места общего пользования внутри многоквартирных домов и быть ответственной за ее ремонт и техническое обслуживание. В Дубае каждая ассоциация собственников имеет прописанную конституцию, и может быть членом ассоциации собственников более высокого уровня, тем самым обеспечивая регистрацию уровней схем страта;;

• Положения о разделении на квартиры и места общего пользования. В Дубае Закон Страта предполагает «пространственное» разделение здания на указанные компоненты. Это особенно важно для многофункциональных комплексов, которые включают отели, так как гостиничные операторы хотят избежать быть частью структуры ассоциации собственников;

• Новые требования к продаже и маркетингу недвижимости на этапе строительства, включая права застройщика на владение и застройку на земле проекта, открытие депозитного счета, регистрацию и утверждение ключевых планов застройки из Департамента. Учитывая ограничения на снятие средств с эскроу счета, застройщик должен иметь возможность самофинансирования (или получить финансовый кредит), для того, чтобы проект достиг 20% завершения строительных работ;

• Обеспечение покупателей недвижимости на этапе стройки правами на ускоренное расторжение сделки в случаях «существенного нарушения их прав». Хотя были приведены некоторые примеры, что представляет собой «существенное нарушение», этот перечень не является исчерпывающим. Поэтому мы рекомендуем застройщикам обеспечить максимальную ясность перед покупателями, для того чтобы избежать возможных претензий в отношении какого-либо существенного ущерба;

• Аналогично положению в Дубае, будет общее требование для «заявления о раскрытии информации», прикрепленном к договору купли-продажи, которое содержит указанную информацию. Эта форма заявления будет изложена в правилах, хотя ожидается, что она будет аналогична форме, предписанной в Дубаеi; 

• Положение об автоматическом наложении права удержания имущества в случае неуплаты взносов за обслуживание. В Дубае есть аналогичное право, но применение данного удержания оказалось трудным, так что будет интересным наблюдать, будет ли оно развиваться в Абу Даби;

• Застройщик теперь несет ответственность в течение 10 лет за структурную целостность здания, с периодом ответственности за дефекты в один год. Это положение аналогично Дубаю.

Заключение

В Абу Даби ассоциация собственников жилья обладает правом на владение акциями и долями в сервисных компаниях, связанных с их собственным страта планированием, и могут предоставлять эксклюзивные права на обслуживание мест общего пользования. Этот закон позволяет некоммерческой ассоциации владеть долей коммерческой компании. Мы можем представить себе ситуации, в которых застройщики могут использовать это положение, чтобы создать выгодные преимущества при продаже, предлагая возможность убрать или уменьшить плату за обслуживание для владельцев квартир путем получения прибыли в других источниках.

Время покажет, как застройщики будут использовать эту возможность, и как Новый Закон будет использоваться. Возникнут вопросы соблюдения, где юристы и специалисты в сфере недвижимости должны быть внимательны к отличающимся деталям. Закон Абу Даби о совместном владении имуществом предусматривает широкие возможности для свободы действий в некоторых сферах, которые будут иметь важное значение для следования..