Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون العقارات في دبي

Published on : 24 Mar 2015
Author(s):Sunil Thacker,Surbi Ver

إذا قمت بشراء شقة في مبنى مشترك ، ما الذي أملكه بالضبط؟ هل يحق لي الحصول على قسم من البركة وزاوية من الجيم والحقوق على مصعد معين؟ أو هل لدي حقوق فقط على أي شيء داخل حدود مؤامرة محددة؟ اقرأ المزيد عن قانون عقارات دبي في هذا المقال الذي يناقش قانون طبقات دبي.

يقترح دينيس بافليش في كتابه "قانون طبقات العناوين ، قانون السكن في كولومبيا البريطانية" أن التصرف في أجزاء من المباني السكنية قد حدث لأول مرة في الأوقات البابلية والمصرية واليونانية والفينيسية. يؤكد "رود" و "جاردنر" في كتاب "تاريخ الوحدات السكنية" على أن الرومان أدخلوا الوحدات السكنية في وقت مبكر من القرن السادس قبل الميلاد. وكان المفهوم سائدا في أمريكا الجنوبية لمدة قرنين على الأقل. لقد اكتسب مفهوم "الملكية" أو "ملكية الشقة" أهمية كبيرة. تشير العديد من الولايات القضائية في جميع أنحاء العالم إلى الوحدات السكنية اليوم باسم "طبقة الطبقات" بينما تنص بعض الدول على أنها "ملكية" (على سبيل المثال ، المملكة المتحدة والهند). في هذه المقالة ، نناقش أحد العناصر الرئيسية لقوانين الملكية في دبي - قانون ستراتا

مفهوم قانون الطبقات بأبسط الشروط يعني تقسيمًا لملكية مبنى مطور أو مجتمع مسور إلى طبقات. ثم تقسم كل طبقة إلى وحدة واحدة أو أكثر إلى جانب مناطق مشتركة تشكل جزءًا من هذه الخاصية. تم إدخال القانون الذي ينظم تقسيم الممتلكات إلى وحدات مملوكة للقطاع الخاص بالإضافة إلى المناطق المشتركة في
إمارة دبي بموجب القانون رقم 27 لعام 2007 بشأن ملكية قوانين الملكية المملوكة ملكية مشتركة (قانون ستراتا) ليكون ذلك اعتبارا من 1 أبريل 2008. قبل لإصدار قانون ستراتا ، أقر القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 (المعدل) فيما يتعلق بالمعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة (القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة) وقدم بعض الحقوق فيما يتعلق بالملكية المشتركة للمباني و الوحدات ولكن الأحكام الواردة في القانون المدني لدولة اإلمارات العربية المتحدة ال يمكن أن تعالج المسائل التقنية بشكل مباشر في قطاع العقارات المتطور في دبي. منحت المادة 32 من قانون الطبقات سلطة رئيس دائرة الأراضي والأملاك في دبي لإصدار مزيد من اللوائح والقرارات اللازمة لإنفاذ الأحكام الواردة فيه.

على الرغم من أن إدارة دبي للأراضي قد نفذت خطوات وتدابير مهمة في تنظيم عناوين القطاع في دبي ، إلا أنه لا تزال هناك بعض العقبات التي تحتاج إلى لوائح تفصيلية ومعمقة تساعد في حل الغموض المحيط بعملية زرع ستراتا. وقد أسفرت أوجه الغموض هذه عن فشل بعض رابطات الملاك في العمل بشكل كامل وحر وفعلي لمصلحة أعضائها. لا تزال تكاليف الخدمة العالية وتكاليف الصيانة هي الشاغل الرئيسي للأعضاء في الوقت الذي يتنازع فيه تحكم الجمعية واستقلالها. في حين تم إدخال قانون الطبقات في عام 2007 ، فإنه من المناسب القول بأن معظم هذه الجمعيات قد تم منحها حالة التسجيل الأولي مما يجعلها غير محرمة من صلاحيات قانونية للتصرف بشكل عادل ومستقل.

تنص
المادة 18 (1) من قانون الطبقات على أن رابطة المالكين ليست للكيان القانوني المؤيد ، ولها وجود قانوني منفصل من أعضائها ، ولها الحق في رفع دعوى بصفتها وامتلاك الأصول المنقولة. تنص المادة 10 من التعميم رقم 1 الصادر عن هيئة التنظيم العقاري رقم 1 لعام 2010 والمؤرخ في 5 سبتمبر 2010 (المنشور) فيما يتعلق برسوم الخدمة على الملكية المشتركة على أن جمعية الملاك لها الحق والامتياز الوحيد لاتخاذ إجراءات ضد مالكي الوحدات فيما يتعلق برسوم الخدمات غير المدفوعة ، ولا يزال هذا الحق ساريًا حتى إذا حاول المالك نقل ملكية الوحدة إلى شخص آخر.

وقد حدد
القانون الذي صدر في عام 2007 المخطط الأساسي للتقسيم الفرعي والبنود المغطاة التي تتناول تشكيل واعتراف رابطة الملاك. كان هذا القانون صامتا في العديد من القضايا الرئيسية مثل 1) التقسيم الفرعي للمباني أو المجتمعات ذات البوابات ذات الملكية المتعددة. 2) الامتثال والمسائل الإجرائية المرتبطة بتشغيل جمعية الملاك ؛ 3) نوع الوثائق المطلوبة لتشكيل الجمعيات ؛ 4) ضمانات قانون الطبقات على الشقق الفندقية ووحدات الفنادق الفندقية ؛ 5) الأحكام المتعلقة بسلطات وواجبات وترخيص مدير الجمعية ؛ (6 الدور الضمني للمالكين في إدارة ممتلكاتهم ، على سبيل المثال لا الحصر. وبناء على ذلك ، كانت هناك حاجة واضحة إلى مزيد من التنظيمات من أجل تلبية الاحتياجات التشغيلية لجمعية الملاك بالكامل. وبناءً على ذلك ، أصدرت إدارة الأراضي في دبي في أبريل 2010 توجيهات بشأن قانون ستراتا ، مما يوفر المزيد من الوضوح لكل من مطوري ومالكي العقارات في الامتثال لأحكام قانون الطبقات (التوجيهات). تطلب التوجيهات من المطورين تسجيل إعلان الملكية المشترك الخاص بهم في غضون ستة أشهر.

الغرض من هذه التوجيهات هو تقديم الملاحظات الإرشادية وحتى الآن ، من غير الواضح ما إذا كانت هذه التوجيهات تشكل لوائح على النحو المنصوص عليه بموجب المادة 32 من قانون الطبقات أو ستكون جزءًا من اللوائح التي ستصدر في المستقبل. فيما يلي: (1) الاتجاهات الخاصة بإعلانات الملكية المملوكة ملكية مشتركة ؛ (2) اللوائح العامة ؛ (3) اتجاهات دستور الجمعية. ترتبط هذه التوجيهات ارتباطًا وثيقًا بمحتوى الوثائق الرئيسية التي تحدد جميع العمليات والإدارة المتعلقة بالتنمية ، وما هي التزامات الترخيص للمساحين ، وحماية المستهلك ، ودور والتزامات رابطة الملاك المجلس - إجراءاته مثل الاجتماعات وتعيينات أعضاء مجلس الإدارة والتوجيهات الإدارية الأخرى.

على الرغم من أن الوضع القانوني لهذه الجمعيات هو كلي بموجب قانون الطبقات والحقوق الدائرية التي تمنح لمصلحة جمعيات الملاك ، فإن مثل هذا المركز والحقوق لا يمكن ممارستها على النحو الأمثل. على سبيل المثال ، لا يمكن لرابطة مالكي المنازل إنشاء حسابات بنكية ، أو الدخول في عقود مع أطراف ثالثة ، أو رفع دعوى ضد الأعضاء المتعثرين ، أو إبرام عقود للتأمين ، أو الحصول على أوامر من المحكمة أو تعيين مدققين و / أو محامين للقيام بإدارة الاتحاد. بالنظر إلى أن جمعيات مالكي المنازل لم يتم ترخيصها بالكامل، يجب توفير تغطية أفضل وكاملة لمطوري العقارات للحفاظ على صندوق طوارئ يعرف أيضًا باسم صندوق الغرق. لطالما اشتكى المستثمرون من التناقضات في الحفاظ على هذا الصندوق. ويتحمل المطوّرون التزامًا قانونيًا لتصحيح العيوب المادية في العقار قبل نقل الملكية إلى جمعية المالكين. ومن المتوقع أن تقوم دائرة الأراضي والأملاك و / أو هيئة التنظيم العقاري في دبي بإصدار لوائح إضافية في هذا الصدد ، وأن توفر مراجعة مفصلة لكل عقار (للتأكد من العيوب الكامنة في العقار) قبل أن يتم تسليمه من قبل المطور إلى جمعية الملاك.

تنص التوجيهات على أن استحقاق كل حصة المالك محدد على النحو التالي:

  1. حساب المناطق المشتركة للمبنى التي يمكن عزوها إلى وحدة المالك على أساس المساحة ومدى اعتماد الوحدة على موارد الجمعية: من الناحية العملية ، الاتفاق المتبادل على إنشاء خطوط حدودية لتطوير متعدد الاستخدامات وﻏﺎﻟﺒﺎً ﻣﺎ ﺗﺜﻴﺮ اﻟﺸﺮآﺎت اﻟﺘﻲ ﺗﺘﺄﻟﻒ ﻣﻦ اﻟﻮﺣﺪات اﻟﺘﺠﺎرﻳﺔ واﻟﺘﺠﺰﺋﺔ واﻟﺴﻜﻨﻴﺔ ﻣﺨﺎوف ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﻠﻖ ﺑﺘﻘﺎﺳﻢ رﺳﻮم اﻟﺨﺪﻣﺔ وﺗﻜﺎﻟﻴﻒ اﻟﺼﻴﺎﻧﺔ ﻷن اﻟﺮﺳﻮم اﻟﻮاﺿﺤﺔ ﻗﺪ ﻻ ﺗﺆدي داﺋﻤﺎً إﻟﻰ ﻣﺸﺎرآﺔ واﺿﺤﺔ ﻟﻠﺘﻜﻠ للتوضيح ، إذا كان هناك تطوير متعدد الاستخدامات يضم ثمانين في المائة من الوحدات السكنية ووحدات التجزئة بنسبة 20 في المائة ، فمن المرجح أن يتعارض أصحاب وحدات البيع بالتجزئة مع إدراج تكلفة الخدمة أو الخدمات التي لم يتم استهلاكها أو استخدامها في الواقع.
  2. على أساس عادل ومنصف حيث يتم اشتقاق الاستحقاق لكل حصة بحساب إجمالي الخصوم التي تم إنشاؤها بواسطة الوحدة المحددةفي الوقت الذي تنتظر فيه دبي مزيدًا من اللوائح فيما يتعلق بقانون الطبقات ، بدأ مطورو العقارات في أبوظبي تنفيذ هياكل حوكمة نمط الطبقات. من المحتمل أن تقوم الإمارة بإدخال قانون الطبقات لضمان ترتيبات شفافة وعادلة لأصحاب العقارات ومطوري العقارات.

في الأمور المتعلقة بالمطالبات والنزاعات الصغيرة ، قد يستقر الغبار ويدرك كل من المطورين وأصحابه أهدافهم على المدى الطويل ، ولكن يبدو من المعقول استنتاج أنه لا تزال هناك حاجة إلى تنظيمات طبقة واضحة ومفصلة.

 

 

Related Articles