Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون دبي للعقارات

Published on : October 2016
Author(s):Abd El Ghany,Zisha Rizvi

Property Lawyers in Dubaiكان للانهيار الاقتصادي العالمي تأثير سلبي على صناعة العقارات في الشرق الأوسط. ومع ذلك ، فإن قطاع العقارات في دبي كان مزدهرا بعد ظهوره من بيئة السوق غير المواتية للركود العالمي. وقد تم جذب العديد من أنواع العقارات المختلفة المتاحة للمستثمرين الجادين من مختلف أنحاء العالم. شهدت صناعة العقارات في الإمارة تطوراً غير مسبوق في السنوات القليلة الماضية. هذا يستدعي الحاجة إلى نظام قضائي قوي من أجل ضمان مخاوف المطورين والمستثمرين. وقد استكملت سن القوانين واللوائح العقارية المختلفة للنمو الشاذ من صناعة العقارات في البلاد. ومع ذلك ، يخضع إنفاذ هذه القوانين واللوائح لتفسيرها من قبل القضاء. لذلك ، من الضروري مراجعة وتدقيق الأحكام السابقة لمحكمة التمييز في دبي (المحكمة) من أجل فهم تطبيق القوانين والأنظمة المعمول بها في صناعة العقارات بمليارات الدولارات في الإمارة

تتمة لشرط التحكيم

 يصر معظم المطورين والمستثمرين في القرن الواحد والعشرين على تضمين شرط التحكيم لاتفاقيات الشراء والبيع الخاصة بهم (الاتفاقية) من أجل تجنب عوائق المحاكم. ومع ذلك ، هل يكون شرط التحكيم صحيحًا عندما لم يتم تسجيل الاتفاقية نفسها مع السلطات؟ كذلك ، هل سيُحال الخلاف المتعلق بصحة الاتفاقية إلى التحكيم فقط بسبب وجود شرط تحكيم؟ وقد رأت محكمة دبي الابتدائية أن أي نزاع بين الطرفين يخضع لشروط شرط التحكيم رغم عدم تسجيل الاتفاقية. ومن ثم ، رأت المحكمة الأدنى أنه يمكن إحالة القضايا إلى التحكيم حتى عندما يشكك الطرفان في صحة الاتفاقية غير المسجلة. ومع ذلك ، كان لمحكمة الإمارة العليا رأي مختلف في هذا الصدد. ورأت المحكمة أنه لا يمكن إحالة دعوى بطلان الاتفاقية بسبب عدم تسجيلها إلى هيئة التحكيم حيث إن موضوعها يتعارض مع النظام العام للإمارة. وتنص المادة 3 من القانون رقم 13 لسنة 2008 (القانون) على أن بيع العقارات سيكون لاغياً إذا لم يتم إدخاله في السجل العقاري المؤقت لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (الإدارة). هذا يفترض أن بيع وحدة عقارية سيكون ضد السياسة العامة إذا لم يتم تسجيلها في السجل العقاري المؤقت للسلطات. وعلاوة على ذلك ، نصت المادة 203 من القانون الاتحادي رقم 11 لعام 1992 فيما يتعلق بقانون الإجراءات المدنية على أنه لا يجوز التحكيم في الأمور التي لا يُسمح فيها بالمصالحة.

ولذلك ، فإن حكم محكمة النقض في الاستئناف رقم 249 لعام 2010 ينص على أن مسألة العقارات لا يمكن أن تكون موضوع التحكيم عندما لم يتم تسجيل الاتفاق وفقا للمادة 3 من القانون. وعلاوة على ذلك ، ينص مبدأ الانفصال على أن شروط التحكيم هي اتفاقات منفصلة وستظل قائمة حتى وإن كان العقد الأساسي باطلاً. ومع ذلك ، لا يمكن ممارسة التحكيم والمصالحات إلا إذا كان موضوع المسألة لا يتعارض مع النظام العام للإمارة. قصة قصيرة طويلة ، لا يمكن إحالة قضية تتعلق بصحة الاتفاقية إلى التحكيم إذا لم يتم تسجيلها في السجل العقاري المؤقت وفقا لأحكام القانون. لا تاريخ؟ أرجو الإنتظار! وقد أدى التأخير المطول الذي قام به مطورو العقارات إلى تسليم العقارات إلى عدد كبير من الدعاوى القضائية في أعقاب الركود العالمي. معظم الاتفاقات لم تتضمن تاريخًا دقيقًا لتسليم العقار والتعاقد ، واعتمد المطورون على ذلك كذريعة لتأجيل تشييد العقارات. ومع ذلك ، نجحت المحكمة في حماية مصالح المستثمرين المتضررين في هذا الجانب من خلال إصدار أحكام تواين عام 2011 في أرقام الاستئناف 197 و 600.

وقد اتصل مستثمر بالمحكمة من أجل إنهاء الاتفاقية بسبب فشل المطور في البدء في بناء المشروع. وعلاوة على ذلك ، أكد المطور أن أحكام الاتفاقية لا تشمل أي تاريخ تسليم صريح ، وبالتالي ، لم يكن لدى المستثمر مطالبة كبيرة. ومع ذلك ، ووفقاً للمادتين 246 و 247 و 272 من القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 ، يتعين على مطور عقاري البدء في بناء مشروع خلال فترة ستة (6) أشهر من تاريخ الحصول على موافقة للبيع من السلطات المختصة. علاوة على ذلك ، يتم منح المستثمر الحق في إنهاء الاتفاقية والمطالبة بالدفعات السابقة عندما فشل المطور في البدء في بناء المشروع خلال الفترة المحددة. ولذلك ، رأت المحكمة أن عدم وجود حكم بشأن تاريخ بدء تشييد أو تسليم الممتلكات لم يكن مبررا كبيرا لفشل المطورين في الشروع في عملية البناء. علاوة على ذلك ، لاحظت المحكمة العليا أن التقصير من جانب المطور الرئيسي لن يعفي المطور الفرعي من تنفيذ التزاماته تجاه المستثمرين. وقد وفر هذا الحكم ارتياحًا بارزًا للمستثمرين وساعد في تعزيز مصداقية المستثمرين العقاريين المحتملين.

Property Lawyers in Abu Dhabiاللجوء المطور

المستثمر ليس دائما الطرف المتضرر في نزاع عقاري. ضع في اعتبارك حالة بدأ فيها المطور في بناء مبنى ولكنه مقيَّد بسبب عدم سداد المستثمر. ولذلك ، نصت المادة 11 من القانون على الإجراء التالي في حالة إخفاق المستثمر في الوفاء بالتزاماته بموجب بنود الاتفاقية:

  •  يجب على المطور إبلاغ الإدارة بأي تقصير من قبل المستثمر ؛
  • وبعد ذلك ، ستقدم الإدارة إشعاراً للمستثمر لمدة ثلاثين (30) يوماً للوفاء بالتزاماته التعاقدية ؛
  • يمكن للمطور ممارسة أي ملاذ فقط عندما يفشل المستثمر في تنفيذ التزاماته خلال فترة الإشعار المحددة

إن أحكام محكمة النقض في الاستئناف رقم 105 لعام 2011 و 106 لعام 2011 قد أوضحت بشكل كبير تفسير المادة 11. ولاحظت المحكمة أن المطور لا يملك الحق الحصري في إنهاء الاتفاقية دون موافقة الإدارة أو الطرف الآخر. . علاوة على ذلك ، مطلوب من المطور أن يطلع على القسم عندما يكون المستثمر في حالة عدم تنفيذ الاتفاقية. بشكل عام ، يظهر هذا السيناريو عندما يتأخر المستثمر في سداد الدفعات الدورية للمطور. يحق لمطوري شركة Ergo إنهاء الاتفاقيات فقط بعد تزويد المستثمرين بفرص كبيرة للوفاء بالتزاماتهم في سداد المدفوعات خلال فترة الإشعار.

Real Estate Lawyers in Dubaiعلاوة على ذلك ، قد يحتفظ المطور بنسبة من الدفع من قبل المستثمر في حالة فشل الأخير في الوفاء بالتزاماته خلال فترة الإشعار المحددة. وقد نصت المادة 11 من القانون المعدل بالقانون رقم 9 لعام 2009 على أنه يجوز للمطور الاحتفاظ بنسبة الدفع بشرط اكتمال المشروع. تنص المادة المعدلة على أنه يجوز للمطور إنهاء الاتفاقية والاحتفاظ بالمبالغ التالية عندما لا يستوفي المستثمر التزاماته التعاقدية خلال فترة الإشعار:

  1. عند اكتمال 80٪ على الأقل من المشروع - قد يحتفظ المطور بجميع المدفوعات والمطالبة بقيمة الرصيد من المستثمر. علاوة على ذلك ، قد يقوم المطور بمزايدة العقار إذا فشل المستثمر في دفع المبلغ المستحق.
  2. عند اكتمال أكثر من ستين بالمائة (60٪) من المشروع - قد يحتفظ المطور بحد أقصى أربعين بالمائة (40٪) من قيمة العقار.
  3. عند اكتمال نسبة 60٪ من المشروع (60٪) - قد يحتفظ المطور بحد أقصى خمسة وعشرين بالمائة (25٪) من قيمة العقار..
  4. عندما لم تبدأ أعمال البناء للمشروع - قد يحتفظ المطور بحد أقصى ثلاثين بالمائة (30٪) من المبلغ الذي تم دفعه من قبل المستثمر.

ومع ذلك ، يجب على المطور إعادة مبلغ الرصيد إلى المستثمر خلال فترة سنة واحدة (1) من تاريخ الإنهاء أو ستين (60) يومًا من تاريخ إعادة بيع العقار ، أيهما أقرب.

العمود الفقري لصناعة مزدهرة

وقد سعى المشرعون إلى حماية مصالح الطرفين حيث أن القانون قد منع صراحةً المطورين من الاحتفاظ بأي مبالغ غير مشروعة من مدفوعات المستثمرين. علاوة على ذلك ، سعت المحكمة لتحقيق الاستقرار في صناعة العقارات من خلال الحفاظ على توازن مبرر في تفسير القوانين والأنظمة المعمول بها في الإمارة. وقد ساعد هذا النهج من المحكمة بالمناسبة في تطوير صناعة العقارات. ومع ذلك ، يجب على المرء ألا يتردد مطلقًا في الاتصال بمكتب محاماة يقدم مشورة قانونية حسب الطلب في حالة حدوث نزاع حول العقارات في البلاد.