Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

نظرة عامة في عقود المقاولات

Published on : January 2017
Author(s):Kochi Umarvasylyeva

غرامة التأخير في عقود المقاولات

"لا يوجد مشروع بناء خالي من المخاطر. يمكن إدارة المخاطر أو تصغيرها أو مشاركتها أو نقلها أو قبولها. لا يمكن تجاهلها "

مايكل لاثام

نطاق واستخدام العقود المتتالية

Property Lawyers in Dubaiأصبحت العقود المتتالية من السمات الشائعة بشكل متزايد في مشاريع البناء. تتضمن مشاريع البناء عادةً تعاون ثلاثة أطراف على مستويات مختلفة: صاحب العمل والمقاول الرئيسي والمقاول من الباطن. يفضل صاحب العمل الدخول في عقد واحد فقط مع طرف واحد (المقاول الرئيسي) الذي سيكون بمثابة نقطة واحدة للمسؤولية فيما يتعلق بالمشروع. ومع ذلك ، لاستكمال المشروع بفعالية وفي الوقت المحدد ، يقوم المقاول الرئيسي باستئجار عدد من المقاولين من الباطن لأداء مهام محددة كجزء من المشروع ككل. يسمح بالتعاقد من الباطن بموجب القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة إلا إذا كان العقد المبرم بين صاحب العمل والمقاول يحظر ذلك. ووفقاً لذلك ، يبرم المقاول الرئيسي عقوداً منفصلة مع مقاولين من الباطن يقومون بالعمل وفقاً للمواصفات المحددة في العقد الرئيسي.

على الرغم من عدم وجود ارتباط تعاقدي مباشر بين صاحب العمل والمقاول من الباطن ، فإن المقاول الرئيسي ، بعد توليه المسؤولية عن جميع جوانب المشروع في مقابل صاحب العمل ، سينقل التزاماته ومسؤولياته إلى مقاولي الباطن من خلال ترتيب تعاقدي يعرف باسم اتفاق متعاقب. لاحظ أنه على الرغم من أن المقاول الرئيسي قد أوكل أداء كامل أو جزء من العمل إلى مقاول من الباطن ، فإنه يظل مسؤولاً تجاه صاحب العمل عن كامل العمل. وتعزز هذه المسؤولية بالفقرة 4.4 من ميثاق الاتحاد الدولي للملكية الفكرية (فيديك) الكتاب الأحمر لعام 1999 الذي ينص على أن "المقاول سيكون مسؤولا عن الأفعال أو التخلف عن السداد لأي مقاول من الباطن ، أو وكلائه أو موظفيه كما لو كانوا من الأفعال أو تخلف المقاول ".

إذن ما هي الاتفاقيات المتعاقبة؟ تشير الاتفاقيات المتعاقبة إلى ازدواجية الشروط والأحكام في العقد على مستويات مختلفة من المشروع.
بينما يقال أن الاتفاقيات المتعاقبة مريحة للغاية وفعالة من حيث الوقت ، فإنها يمكن أن تخلق قضايا معقدة في مرحلة لاحقة نتيجة لصياغة ضعيفة. قد يصعب تفسير العقود التي تمت صياغتها بشكل سيئ ويمكن أن تؤدي إلى منازعات باهظة التكلفة ومستهلكة للوقت. تسعى هذه المقالة لمناقشة المناهج المختلفة التي يمكن للمرء أن يعتمدها أثناء صياغة اتفاق متتالي وسيلقي الضوء على بعض البنود التي تتطلب دراسة متأنية وصياغة مناسبة.

هيكلة العقود من الخلف إلى الخلف

صياغة عقد متتالي ليست مهمة سهلة. وهو يتطلب دراسة متأنية فيما يتعلق بالشروط المحددة التي يجب تمريرها في السلسلة كجزء من هذا الترتيب. هناك طريقتان لتنظيم عقد متتاليين:

التأسيس بالإشارة

Lawyers in Abu Dhabiتضمين شروط معينة في العقد الرئيسي بالرجوع إليها واستبعاد أو تغيير المصطلحات الأخرى بشكل واضح (على سبيل المثال تلك المتعلقة بالسعر). وبعبارة أخرى ، يذكر المقاول الرئيسي ببساطة في العقد من الباطن أن شروط العقد الرئيسي تنطبق عليه وعلى المقاول من الباطن. ومع ذلك ، في بعض السلطات القضائية ، لا تعترف المحاكم بالمراجع البسيطة. في قضية اسكتلندية لشركة Watson Building Services Ltd ضد Harrison ، رفضت المحكمة تطبيق شرط وضعه المقاول الرئيسي لجعله إشارات بسيطة إلى بنود بنود العقد الرئيسية.

على الرغم من أن إدماج المقاربة بالرجوع قد يبدو ملائماً للغاية للأطراف حيث أنه يوفر الوقت وهو فعّال من حيث التكلفة ، إلا أن كل ذلك اللمعان ليس ذهبًا. ويمكن لمثل هذا النهج أن يؤدي إلى الغموض ويحد من محاولات المقاول الرئيسية لنقل المخاطر إلى المقاول من الباطن. على سبيل المثال ، نص ينص على أن "جميع الإشارات في العقد الرئيسي إلى" صاحب العمل "و" المقاول الرئيسي "سيتم قراءتها في العقد من الباطن على اعتبار أن الإشارات إلى" المقاول الرئيسي "و" المقاول من الباطن "على التوالي ، قد لا تكون مناسبة لكل التزام. والعبارة غير واضحة فيما يتعلق بشروط العقد الرئيسي التي أو لم تدرج في العقد من الباطن. يمكن أن يؤدي هذا إلى جعل المصطلح الأساسي للعقد غير فعال أو خاضعًا لتفسير لم يكن مقصودًا من الطرفين.

في الحالة الاسكتلندية المذكورة أعلاه ، ينص العقد من الباطن على أن "يتم وضع هذا العقد من الباطن مع موضوعك بشكل عام على نفس الشروط والأحكام مثل العقد الرئيسي". رأى القاضي المختص أن الصياغة "على وجه العموم" هي تخمين أي شخص ، ومن المحتمل أن يكون أي شخص خاطئًا ، وليس لي أن أخمن البنود المنصوص عليها في العقد الرئيسي والتي يجب أن تكون "بشكل عام" مضمنة [في الباطن] ". وبناءً على ذلك ، قد لا تحقق هذه الأحكام الأهداف المقصودة للاتفاق من الخلف إلى الخلف.

يمكن أن يؤدي اعتماد هذا النهج دون قدر كاف من الحذر والحذر إلى خلق مشكلات أكبر مما كان يعتقد في السابق. يجب أن يكون واضعو المسودة حذرين للغاية ، حيث يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية لتحديد كل بند منفرد في العقد الرئيسي ذي الصلة بالعقد من الباطن. هذا في نهاية المطاف يدعو إلى الإحالة المرجعية بين العقد الرئيسي والعقد من الباطن. وبالمثل ، حيث توجد مواصفات العقود الرئيسية الطويلة والمفصلة ، يمكن أن يكون الأمر معقدًا للغاية بالنسبة للمقاولين من الباطن لفصل البنود ذات الصلة عن الشروط غير ذات الصلة. يمكن أن يكون المتعاقدون من الباطن عرضة للمخاطرة من خلال اتخاذ أمور غير مناسبة في ضوء حجم ونطاق عقودهم الخاصة من الباطن.

ومن ثم ، من المهم للغاية أن تكون البنود التي سيتم اعتمادها في العقد من العقد الرئيسي واضحة في إظهار أن الأطراف كانت تهدف إلى إدراج بند (بنود) معينة. ومن الأمثلة على ذلك ما يلي: "تعتبر [البنود الواردة في العقد الرئيسي] التالية تشكل وتشكل وتُفسر على أنها جزء من العقد من الباطن". علاوة على ذلك ، يمكن أيضًا إدارة هذه المشكلات إلى حد معين عن طريق صياغة عقد قائم بذاته يتم مناقشته أدناه.

قضايا الصياغة المشتركة

بغض النظر عن نوع طريقة الصياغة التي يختارها واضعو النص ، هناك العديد من المشكلات التي تتطلب اهتمامنا:

شروط الدفع

Property Lawyers in Abu Dhabiيجب توخي الحذر عند صياغة بند "تعاقب" عام فيما يتعلق بشروط الدفع. خذ بعين الاعتبار حالة حيث ينص بند التعاقب على شروط الدفع كما هو مذكور في العقد الرئيسي. الآن ، يمكن قراءة ذلك على أنه الدفع عند الدفع و / أو الدفع إذا دفعت. في العديد من الولايات القضائية ، مثل إنجلترا وويلز ، لا تعتبر أحكام الدفع المشروط قابلة للتنفيذ في عقود البناء.

وفي رأينا ، من غير العدل أن لا يحصل المقاول من الباطن على أجر مقابل العمل المنجز بسبب عدم قيام صاحب العمل الأصلي بالتعويض عن المقاول الرئيسي. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، شروط الدفع المشروط صالحة وقابلة للتنفيذ ، عندما تكون هناك مثل هذه الاتفاقات بين الطرفين. ومع ذلك ، فإنه في العديد من أحكام المحاكم الإماراتية ، يتم النص على أن المقاول الرئيسي سيكون مسؤولاً عن فعل المقاول من الباطن ؛ وأن المقاول من الباطن يجب أن يدفع من قبل المقاول الرئيسي بمجرد الانتهاء من عمله. هذا بصرف النظر عما إذا كان المقاول الرئيسي قد انتهى من عمله أم لا ، أو تلقى دفعته من صاحب العمل أو لا.

في قضية محكمة التمييز رقم 281/95 ، انتهى المقاول من الباطن من عمله ، وذكر العقد أن "أي مدفوعات إلى المتعاقد من الباطن ستكون مستحقة وواجبة الدفع فقط في الوقت الذي يستلم فيه المقاول الرئيسي من العميل". . قضت محكمة التمييز في دبي بأن " المقاول من الباطن لن يحق له إلا الحصول على دفعة متناسبة خلال فترة الأداء من أي مدفوعات يتلقاها المقاول الرئيسي من عميله ، ولا ينطبق نفس الشيء عندما ينتهي متعاقد من الباطن من إنجاز جميع أعماله. العمل وتسليم المشروع إلى المقاول الرئيسي. لا يلتزم المقاول من الباطن بانتظار السداد حتى يتم سداد المقاول الرئيسي ".

وعلاوة على ذلك ، لا يرغب المتعاقدون من الباطن عادة في الدخول في مثل هذه الشروط ، حيث يتوقعون الدفع بمجرد الانتهاء من العمل حسب العقد من الباطن. كما أنه من غير المستحسن بالنسبة للمقاولين من الباطن قبول شروط الدفع المتتالية لأنها تحتوي على مخاطر عالية لعدم دفع المتعاقد من الباطن. في كثير من الأحيان لا يتم دفع المتعاقدين الرئيسيين من قبل صاحب العمل. في بعض الأحيان يواجه أرباب العمل مشاكل مالية تؤدي إلى عدم الدفع إلى المقاول الرئيسي. ولذلك ، يجب على المتعاقد من الباطن محاولة التفاوض على إزالة شروط الدفع المتتالية بموجب اتفاقية مقترحة. إذا لم يكن ذلك ممكنًا ، فيجب على المقاول من الباطن التفاوض على تعديل شروط الدفع المتعاقبة هذه أو توفير بعض الاستثناءات. على سبيل المثال ، يمكن للمقاول من الباطن قبول شروط الدفع بالتعاقب مع الاستثناءات التالية:

  1. عندما يخالف المتعاقد الرئيسي التزاماته تجاه صاحب العمل ولم يكن للمقاول من الباطن أي ارتباط مع الخرق ؛
  2.  إذا كان صاحب العمل يرفض الدفع إلى المقاول الرئيسي دون سبب ظاهر ، مثل ما لم تكن هناك أحداث قاهرة شرعية تمنع صاحب العمل من دفع المبلغ إلى المقاول الرئيسي.

المواعيد النهائية التعاقدية

من الضروري التأكد من تنسيق جميع المواعيد النهائية في عقود الباطن مع المواعيد النهائية للعقد الرئيسي. وقد يشمل ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر ، التواريخ التقديمية للرسوم والمخططات التنفيذية ، وفترات إخطار المطالبات ، وتواريخ الانتهاء ، والإشعارات ، والتسليم. ينص البند 20.1 من FIDIC على أنه يجب على المقاول تقديم إخطار خلال 28 يومًا من الحدث إذا اعتبر نفسه يستحق تكلفة إضافية أو نقودًا.

يجب أن يتأكد القائمون على المسودة من أن المواعيد النهائية في العقد من الباطن تكون أقصر من المدة في العقد الرئيسي. ويجب على المقاول من الباطن ، بدوره ، أن يسمح لمقاوليه من الباطن (إن وجد) بفترة أقصر. هذا هو السماح للمقاول الرئيسي الوقت للتفتيش والتصحيح قبل أن يصل الموعد النهائي الأصلي بموجب العقد الرئيسي.

أيضا ، فإن أحكام إشعار التخلف عن السداد تتطلب مراجعة شاملة. الفجوات في إجراءات المطالبات عبر العقدين تنطوي على مخاطر للمقاولين الرئيسيين. ويرجع ذلك إلى أنه في العقود الرئيسية ، يخضع حق المقاول الرئيسي في المطالبة الكاملة ضد صاحب العمل بالامتثال للمتطلبات الأساسية لإشعار العقد. يجب أن تنعكس متطلبات الإشعار هذه بشكل كافٍ في العقد من الباطن.

النهاية

Law Firms in Dubaiإنهاء العقد الرئيسي لأي سبب من شأنه إنهاء العقد من الباطن كذلك. يجب على واضعي الصياغة أن ينص بوضوح على أنه في حالة تعليق العقد الرئيسي أو إنهائه ، سيتم تعليق أو إنهاء العمل المتعاقد عليه من الباطن بشكل مشابه.

تقدم الفقرة 15.5 من FIDIC إنهاء من قبل صاحب العمل للراحة ، والتي تمكن صاحب العمل من إنهاء اتفاق المقاول الرئيسي في أي وقت. إذا لم يتضمن العقد من الباطن مثل هذا البند ، فإن المقاول الرئيسي سيجد نفسه مسؤولا أمام المقاول من الباطن. وبالمثل ، ينص العقد من الباطن على أنه "في حالة الإنهاء ، لا ينبغي أن يكون للمقاول من الباطن أي مطالبة ضد المقاول الرئيسي إلا إذا كان الخرق من جانب المقاول الرئيسي قد أدى إلى التعليق أو الإنهاء". ومع ذلك ، يجب تنفيذ أي إنهاء من هذا القبيل بحسن نية وفقاً للمادة 246 من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة ، أي دون المساس بحقوق واستحقاقات المقاول من الباطن. يجب على واضعي الصياغة ، على وجه الخصوص ، أن "يحق للمتعاقد من الباطن الحصول على تعويض معين عن الخسارة والأضرار إذا كان إنهاء العقد الرئيسي نتيجة مباشرة للمقاول الرئيسي".

في الترتيب المتعاقب ، ينعكس أي خلاف ينشأ بين صاحب العمل والمقاول الرئيسي في العلاقة بين المقاول الرئيسي والمقاول من الباطن والعكس بالعكس. تبعاً لطبيعة العقد من الباطن ، تتعلق المطالبات التي عادةً ما ترتفع أو تنخفض السلسلة بالعيوب والأداء والفشل والاختلافات والتأخير.

وفي جميع الحالات ، يود المقاول الرئيسي التأكد من أنه غير معرض لالتزام فيما يتعلق بأمور خارجة عن إرادته ، وهذا بدوره لا يمكن نقله إلى المقاول من الباطن. وسيكون الشاغل الرئيسي للمقاول الرئيسي هو التأكد من أنه لا يخضع لأحكام مختلفة من محاكم مختلفة تشكل بموجب عقدين مختلفين مع صاحب العمل والمقاول من الباطن على مختلف المستويات في المشروع.

لتجنب هذا ، يجب على صائغي التأكد من تضمين هذه الشروط في العقد من الباطن مثل: "يوافق الطرفان على التعاون مع بعضهما البعض لحل نزاع العقد الرئيسي الأول ؛ وأن يبقى المتعاقد من الباطن في النزاع مع المقاول الرئيسي بموجب العقد من الباطن حتى يتم حل نزاع العقد الرئيسي ". مثل هذا الحكم قد يساعد في حل النزاعات بشكل أفضل.

علاوة على ذلك ، لا يمكن دمج شروط حل النزاع بالرجوع إلى شروط العقد الرئيسية. يجب أن يكون شرط التحكيم مكتوبًا ولا يمكن أن يكون متتاليًا.

استنتاج

وفي الختام ، يمكن أن تكون العقود المتعاقبة فعالة في مشاريع البناء ، بشرط معالجتها وصياغتها بعناية. من المهم إدراك المخاطر المرتبطة باستخدام هذه التقنية. لا يوجد حل شامل واحد للعديد من العيوب المرتبطة بالترتيبات المتتالية. ومع ذلك ، وبغض النظر عن النهج المتبع في صياغة عقد متتالي ، فيجب على الأطراف التأكد من صياغة العقد من الباطن بشكل صحيح. يجب أن يتأكد القائمون على المشروع من أن كل مصطلح تم دمجه في العقد من الباطن عن طريق ترتيب متتالي قد قصده الطرفان. وفي أي حال ، يجب الاتفاق على كل حالة على حدة على الأسعار والمواعيد النهائية والإنهاء وتسوية المنازعات ، وينبغي على واضعي الصياغات إيلاء اهتمام خاص للظروف المتعلقة بهذه القضايا

 

Related Articles