Law Pertaining to Movable Assets in the UAE

الرهن العقاري للأصول المنقولة

إن إصدار القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 20 لسنة 2016 بشأن رهن الممتلكات المنقولة كضمان للديون (القانون الجديد) يعد معلما بارزا نحو مبادرة الحكومة الإماراتية لإحداث تغييرات إيجابية في قانون الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبالتوازي مع القوانين الأخيرة بشأن الشركات التجارية والإفلاس، يسعى القانون الجديد إلى توفير نظام مالي أكثر مؤكدا ومواتية في دولة الإمارات العربية المتحدة. ويؤدي القانون الجديد إلى سد الفجوة وقد يؤدي إلى توفير فرص تجارية للاستفادة من التمويل والمقرضين لحماية مصالحهم بنوع من أنواع الضمان.

والتغيير المحوري الذي يسهم فيه القانون الجديد هو القدرة على إنشاء تعهد على الأصول المنقولة دون الحاجة إلى نقل الحيازة إلى المرتهن أو طرف ثالث بديل. وكان القانون السابق يتطلب من الراهن نقل ملكية الأصول لصالح المرتهن. وقيد الرهن من الحصول على فائدة مفيدة من العقار، وبالتالي تقييد المالك أو الملتزم من سداد مبلغ القرض. وبالتالي، فإن القانون الجديد يخلو من هذا العائق ويسمح بإنشاء الرهون العقارية على الممتلكات المنقولة دون الحاجة إلى نقل الحيازة من الرهن إلى المرتهن.

ماهو شكل الأصول؟

وتنص المادة 3 من القانون الجديد على الأصول المنقولة التي يمكن رهنها (الرهن) لتشمل الودائع في المصارف والسلع الخام والمنتجات والأدوات والمعدات، وأكثر من ذلك. وتنص المادة 2 على وجه الخصوص على أن القانون الجديد ينطبق على أي معاملات مدنية وتجارية تنشئ الحق في التعهد بالأصول المنقولة بموجب أحكام القانون الجديد.

سجل الضمان

وقد نصت المادة 10 من القانون الجديد على شروط تسجيل الرهن. ولا يجوز إنشاء مصلحة ضمانية عن طريق الرهن إلا من خلال الممتلكات المنقولة لصالح الغير إذا تم تسجيلها في السجل. وفي الوقت الحاضر، لا تزال عملية التسجيل غير واضحة، ولا يزال هناك مزيد من التفاصيل بشأن هذه المسألة إلى حين صدور قرار مجلس الوزراء بإنشاء سجل الأمن. وعلاوة على ذلك، توضح المادة 10 (2) أنه بمجرد إنشاء حق الرهن على ممتلكات المرهونة وإعلانه وفقا لأحكام القانون الجديد، لا يجوز إنشاء حق رهن عقاري لاحق على نفس الممتلكات المرهونة إلا بإعلانه. ويسمح هذا الحكم، إلى جانب المادة 17، بتسجيل رسوم التصنيف في سجل الأمن. وتحدد هذه الأولوية في الترتيب حسب تاريخ ووقت تسجيل الرهن في سجل الأمن.

وهناك سبب آخر يعود بالنفع على القانون الجديد على النظام القديم بسبب القانون الجديد الذي يسمح بتأمين الممتلكات في المستقبل من خلال خلق الرهن عليه. ويثني على هذه الخطوة المقرضون الذين أضافوا الراحة في وقت تقديم الأمن إلى الملتزمين.

تطبيق

وعملية التسجيل هي أيضا سابقة لازمة لإنفاذ حق الرهن. وقد نصت أحكام القانون الجديد على أن شرعية وتطبيق الحق على وجه التحديد تجاه الأطراف الثالثة يجب أن تتبع تسجيل السجل. وبعد إعمال الحقوق، يسمح للمرتهن أن يتجاوز الدائنين الآخرين في الحصول على حقوق الملكية.

عملية البيع

1. هناك شروط لإجراءات بيع الممتلكات المرهونة التي توضحها تحديدا المادة 33 من القانون الجديد. وتنص الأحكام على ما يلي:
2. ويجوز للمحكمة أن تأذن للمرتهن ببيع العقار المرهون بعد استيفاء الشروط التالية: '1' يحصل على أمر بالسماح له بمصادرة الممتلكات المرهونة وتنفيذها؛ '2' أن يولي العناية الكافية لبيعها بسعر لا يقل عن سعر السوق دون اتباع أي من إجراءات البيع المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية.
3. ويجوز للمحكمة، إذا رأت ضرورة للحفاظ على قيمة الممتلكات المرهونة، أن تحدد بالترتيب الذي يسمح للمرتهن بالاستيلاء على الممتلكات المرهونة وتنفيذها، أو شروط طريقة البيع، أو أن يقرر طريقة البيع وأن يحدد الحد الأدنى من سعر البيع الذي سيتم تحديده وفقا لسعر السوق.
4. ويجوز للمحكمة أن تقرر السماح للرهن ببيع العقار المرهون إذا ثبت أنه يستطيع بيعه بسعر أعلى، في غضون الفترة التي تحددها المحكمة وبتوجيه من المرتهن أو المحكمة.
5. وإذا أتاحت المحكمة للرهن أن يبيع العقار المرهون، يعلن قرار المحكمة في السجل خمسة أيام عمل قبل التاريخ المحدد للبيع. وإلا يعتبر باطلا، شريطة أن يتضمن الإعلان ما يلي: -

• اسم وعنوان المرتهن؛
• أسماء وعناوين الرهون والمدين الرئيسي؛
• وصف الممتلكات المرهونة التي سيتم بيعها؛
• طريقة البيع؛
• تاريخ ووقت ومكان البيع.

وبالنظر إلى ذلك، تنتهى المادة إلى ملاحظة أن المرتهن قد يمنح الإذن بالبيع الفوري للممتلكات المرهونة التي تعرضت للتدمير أو التلف أو الإهلاك أو إذا فشل الرهن في توفير بديل عن النفقات الكبيرة التي قد تتكبدها.

الخلاصة

 إن النظام المالي للأمة أمر حيوي لنموها وتنميتها الاقتصادية. إن قانون الرهن العقاري الجديد الذي أقره المشرع في دولة الإمارات العربية المتحدة ليس فقط عقبات من العوائق المفروضة على الرهائن لتسليم الحيازة بل يضع أيضا الممتلكات الحالية والمستقبلية على قدم المساواة. وفي أعقاب هذا التطور الجديد، ينبغي لجميع الأطراف المشاركة في عملية الإقراض أن يكونو على بينة من الشروط القانونية المحيطة بالرهن العقاري والتعهد بالأصول المنقولة لضمان امتثالها للقانون الجديد.