إنفاذ الرهون العقارية

إنفاذ الرهون العقارية في أبو ظبي

الرهون العقارية – أساسيات

الرهون العقارية هي نوع من أنواع البنوك تقديم القروض لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء الممتلكات. إن شراء عقار هو جزء مهم للغاية من العالم الحديث ، حيث من المحتمل أن يكون الجميع تحت هذه المظلة ، من أبرز الشركات التي تشتري مشاريع جديدة إلى الفرد العادي الذي يشتري منزلا لأول مرة. الرهن العقاري نفسه مصدر طويل الأجل للتمويل ، ويمكن أن يكون في كثير من الأحيان مقابل مبالغ كبيرة. على هذا النحو ، فإن مستويات عالية من التنظيم عادة ما تكون في مكانها في معظم الولايات القضائية.

تحتفظ دبي حاليًا بالقانون رقم 13 لعام 2008 - قانون العقارات ، على الرغم من وجود خطط لإدخال تشريع جديد في هذا الشأن. ومع ذلك ، كان هذا القانون مخصصًا لإمارة دبي فقط ، وهو أمر مفهوم في بعض النواحي. دبي هي قلب الأعمال في البلاد ، وتقدر قيمة سوق العقارات هناك بعشرات المليارات من الدراهم. كما أن دبي لديها أعلى عدد من السكان في البلاد بفارق ضئيل ، وبالتالي فإن القطاع العقاري سيتطلب أكبر قدر من المراقبة والتنظيم. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن دولًا مثل أبو ظبي يمكنها تجاهل أو الاعتماد على قوانين تنفذ بشكل واضح لأغراض مختلفة. كرد فعل على هذه الفكرة بالذات ، كان عام 2015 هو قيام إمارة أبو ظبي بسن قانون جديد لتغطية الرهون العقارية والقضايا المماثلة المماثلة.

قانون العقارات - أبوظبي

جاء قانون أبوظبي رقم 3 لعام 2015 ، وهو قانون تنظيم العقارات (قانون العقارات في أبوظبي) ، منذ ثلاث سنوات ، بهدف تقديم اللوائح والتشريعات حول مختلف الأمور. وتشمل هذه قانون الضمان ، سجل مؤقت ، عملية الرهن العقاري وأكثر من ذلك. يغطي القانون مجموعة واسعة من المجالات ، على الرغم من أن القطاعات الأكثر تضررًا منها ستكون على الأرجح سوق العقارات.

في حالة العقارات في أبو ظبي ، كان القانون يستخدم لأول مرة في دعوى قضائية في عام 2017 والتي تتعلق بدفعة الرهن العقاري ، على الرغم من أن هذا سيتم طرحه في وقت لاحق.

أحد المجالات الحاسمة التي ستجعل أولئك في قطاع العقارات سعداء سيكون التغييرات على لوائح الرهن العقاري ، أو بالأحرى إدخال قواعد محددة لهذه المسألة. قبل تقديم هذه القوانين ، اعتمدت المسألة على ممارسات بلدية أبوظبي والقانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات (القانون المدني). في حين أن هذه القوانين ، حتى وقت قريب تم استخدامها في أبو ظبي ، وقد حصلت على هذه المهمة ، فإنها لا تزال غير محددة بما يكفي للرهونات بسبب عدم إنتاجها مع وضع الرهون في الاعتبار كأحد العناصر الحاسمة ، وبالتالي هناك احتمال تكون قرارات مشكوك فيها.

إن إدخال القانون المدني من الناحية النظرية سيؤدي إلى نظام أكثر اتساقا ويمكن الاعتماد عليه. كما هو الحال مع أي شيء ينطوي على المال ، فإن الاتساق والاعتمادية عامل حاسم وغالباً ما يتم السعي وراءهما حيث أنهما يوفران الراحة لهؤلاء الذين يعتمدون عليهم. ومن المرجح أن ترتبط ثقة المستهلك مباشرة بهذه النقاط الرئيسية ، ولذا قد يتبين أن التغيير البسيط في إدخال قانون صريح يمكن أن يؤثر على القطاع بأكمله ككل. لكن مشروع القانون جديد نسبياً في هذه المرحلة ، ولذا سيلزم المزيد من الوقت قبل أن يصبح النطاق الحقيقي لآراء الناس واضحا ، رغم أنه يبدو واعدًا.

الأثر

في العديد من الطرق ، تعد التغييرات إصلاحًا للطرق المستخدمة سابقًا ، وهناك لوائح ومتطلبات جديدة تتطلب المراقبة. هناك جزء مذكور بإيجاز ، لكنه قد يكون مؤثراً في القانون ، وهو حقيقة أن هناك الآن تعريفات للعديد من العبارات. يتم توفير الأوصاف في معظم التشريعات والسماح بالوضوح ليس فقط عند القراءة من خلالها ، ولكن أيضا يعطي الأطراف تفاصيل القانون حتى عندما لا يمر أي نزاعات قانونية ، ويمكن أن يساعد على تجنب أي نزاعات من الظهور. محامون في أبوظبي.

واحد من التغييرات الهامة المتعلقة بترخيص الكيانات التي تشارك في الممارسات المتعلقة بالعقارات. قبل وصول القوانين ، لم يكن الترخيص ضرورة ، على الرغم من أنه أصبح الآن مطلبًا ، مع وجود تداعيات محددة على الأشخاص الذين ثبت انتهاكهم. وتنص المادة 5 (1) على أنه لا يجوز لأي مطور أو سمسار أو موظف عقارات أو مدير مزاد أو مدير نقابة الملاك أو مقيم أو مسّاح أو أي شخص يحدد بهذه الصفة أن يمارس هذه المهن دون الحصول أولاً على ترخيص. وتنص المادة 5 (5) أيضاً على أن هذه التصاريح تتطلب التجديد سنوياً.

كما ينشأ سجل كما هو مذكور في المادة 4. ويهدف السجل إلى جمع كل المعلومات والبيانات والمستندات المتعلقة بما يلي:

1.  المرخص لهم
2.  أمناء الحساب واتفاقيات حساب ضمان المشروع
3.  أذونات تسويق مشروع التطوير العقاري. و
4.   كما تصبح أي بيانات أو مستندات أخرى تعتبرها الإدارة ضرورية.
    

هناك العديد من النقاط الأخرى التي نوقشت في جميع أنحاء التشريع. ومع ذلك ، فإن النقطة الهامة التي طرحت لاحقاً والتي يجب النظر إليها الآن عن كثب هي مسألة تأمين الرهن العقاري.

قرار محكمة أبوظبي رقم 288 لعام 2017

كما يتم تعريف التأمين على الرهن العقاري وذكره في المادة 1 ، ويكون التعريف كما يلي:

"العقد الذي يحصل فيه الدائن على حق حقيقي أو منفعة تعاقدية على الممتلكات المرهونة المخصصة لسداد الدين وبهذا الحق أو المنفعة قد يكون للدائن الأسبقية على الدائنين العاديين أو الدائنين الآخرين الذين يتبعونه في المرتبة".

كان قرار محكمة أبوظبي العامة رقم 288 لعام 2017 أول قضية يتم فيها إصدار القانون المدني. في هذه الحالة ، كان المدعي عبارة عن بنك ، وقدمت الدعوى ضد اثنين من العملاء. وكان هؤلاء العملاء قد أخذوا رهون عقارية وشراء ممتلكات ، على الرغم من أنهم غير قادرين على تسديد دفعة ، وعلى هذا النحو ، كان البنك يطلب من المحكمة أن يتمكن من بيع العقارات لاسترداد الأموال التي فقدوها.

كانت النقطة القانونية البسيطة التي استخدمت لدعم هذه المطالبة هي المادتين 53 (1) و (2) التي تنص على ما يلي:

    يجوز لمرهن التأمين العقاري أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن أن يشرع في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون ويبيع الممتلكات المذكورة بالمزاد إذا كان الدين غير مدفوع عند الاستحقاق أو أي شروط تتطلب انقضاء المدة قبل تاريخ الاستحقاق ؛
    قبل البدء في إجراءات التنفيذ على العقار المرهون وتقديم طلب إلى القاضي المختص للعدالة من أجل الاستيلاء على العقار المرهون وبيعه بالمزاد ، يجب على المرسل إليه أن يرسل تحذيراً مكتوباً إلى المرهون والضامن ، إن وجد ، بالبريد المسجل. . ضمن هذا يجب أن يتضمن إشعار الاستلام بإخطاره بالتحيز وأن يطلب منه سداد الدين والاستحقاقات الأخرى خلال مدة لا تقل عن 30 يومًا من تاريخ الإنذار.

ينص القسم 1 من هذه المادة على الحالات التي قد تنشأ فيها ، ويبدو أنه نهج منطقي للغاية. ومع ذلك ، يضمن القسم 2 أن معاملة الرهن العقاري عادلة. شراء الممتلكات هو صفقة كبيرة ، ويمكن أن يكون هناك الكثير من الركوب عليه ، وبالتالي تعطى الفرصة للحزب في محاولة للحصول على وضعهم في الاختيار أو تقديم تفسير لما هي القضية.

ما يسمح به هذا هو نظام عادل وأحكام عادلة ونتائج القضايا لتكون القاعدة في الفشل في دفع المواقف ، حيث غالباً ما يكون هناك جانبان لكل قصة.

المادة 54 من القانون تتعلق بتسوية القضايا المتعلقة بفشل مدفوعات الرهن العقاري. تنص هذه المادة على ما يلي:

"مع مراعاة أحكام البند (2) من المادة السابقة من هذا القانون (المادة 53)، إذا عجز مقدم الرهن أو الضامن عنه أو خلفه المعيّن أو غير المعيّن عن سداد ديونه. يجب على قاضي القضاء الموجز أن يصدر ، بناء على طلب المرتهن ، قرارًا بشأن بيع العقار في الرهن بالمزاد العلني عن طريق الإجراءات المطبقة على المحكمة المختصة ".

ما توضحه هذه المادة هو أن هناك درجة من التباين يمكن أن تكون ممكنة في إطار القانون ، وهذا متروك لتقدير القاضي في القضية. إحدى الطرق التي قد يغير القاضي بموجبها المادة 53 (2) هي السماح بمرور 60 يومًا بدلاً من 30 للسماح للدائن المرتهن بالدفع.

هل هذا القانون أفضل للنظام؟

التغييرات التي أحدثها القانون واللوائح التي وضعها الآن في حجر هي في الغالب إيجابية. أنها لن تسمح فقط للمهنيين في قطاع العقارات ولكن أيضا الأشخاص العاديين الذين يسعون للحصول على الرهون العقارية ، ليكون لديهم الثقة في الآثار القانونية لهذا النشاط.