Обеспечение Ипотечных Заемов в Абу Даби

Обеспечение Ипотечных Заемов в Абу Даби

Ипотека – Основы

Ипотека – это вид банковских кредитов, предназначенных для тех, кто хочет приобрести недвижимость. Покупка недвижимости – очень важная часть современной жизни, причем все потенциально находятся под одним зонтом – от самых известных компаний, покупающих недвижимость под новые проекты, до обычных покупателей своего первого жилья. Ипотека сама по себе является источником долгосрочного финансирования и подразумевает значительную сумму денег. Таким образом, в большинстве юрисдикций обычно действуют высокие уровни регулирования.

В Дубае в настоящее время действует Закон №13 от 2008 года, Закон о Недвижимости, хотя существуют планы ввести новое законодательство по этому вопросу. Этот закон был создан специально для эмирата Дубай, и в некоторой степени это закономерно. Дубай – деловое сердце страны, и рынок недвижимости здесь оценивается в десятки миллиардов дирхам.  В Дубае также самый высокий уровень численности населения в стране,  поэтому сектор недвижимости требует наивысший уровень контроля и регулирования. Однако, это не означает, что другие эмираты, такие как Абу Даби, могут игнорировать или полагаться на законы, которые явно применяются для других целей. Как бы в ответ на эту самую идею, в 2015 году Абу Даби принял новый закон, касающийся ипотеки и подобных вопросов.

Закон о Недвижимости – Абу Даби

Закон Абу Даби №3 от 2015 года, Закон о регулировании недвижимости (Закон о праве на недвижимое имущество в Абу Даби) появился еще 3 года назад с целью предоставления правил и регулирований по различным вопросам. К ним относятся закон о депонировании, промежуточный реестр, процесс ипотеки и многое другое. Закон охватывает широкий круг областей, наиболее важен затронутый им рынок недвижимости. В случае с рынком недвижимости Абу Даби,  закон впервые был применен в судебном процессе 2017 года, связанном с выплатой ипотечного кредита, но об этом мы поговорим позже.

В случае с рынком недвижимости Абу Даби,  закон впервые был применен в судебном процессе 2017 года, связанном с выплатой ипотечного кредита, но об этом мы поговорим позже.

Одним из критичных вопросов, которые сделают людей в сфере недвижимости более счастливыми, станет изменение в правилах ипотеки, а точнее введение этих правил, необходимых для данного вопроса. До введение этого закона решения основывались на практике Муниципалитета Абу Даби и Федеральном Законе №5 от 1985 года (Гражданский Кодекс). Хотя эти законы до недавнего времени использовались в Абу Даби и выполняли свою работу, они все еще недостаточно специфичны для ипотечных кредитов, так как создавались безотносительно ипотеки как одного из важнейших элементов, и следовательно, могли привести к сомнительным решениям.

Введение Гражданского Кодекса теоритически должно привести к более последовательной и надежной системе. Как в случае с чем-то, связанным с деньгами, постоянство и надежность являются решающими факторами и пользуются спросом, поскольку обеспечивают комфорт тем, кто от них зависит. Потребительское доверие, скорее всего, будет прямо коррелировать с этими ключевыми моментами, и поэтому просто изменение в виде введения экспресс-закона может повлиять на весь сектор в целом. Законопроект относительно нов на данном этапе, и поэтому потребуется больше времени, прежде чем истинное мнение людей станет ясным, хотя он выглядит многообещающим.

Влияние

Во многих отношениях изменения являются перестройкой ранее использованных методов, и новые правила и регулирования требуют наблюдения. Описания приводятся в большинстве законодательных актов и вносят ясность не только при чтении, но и дают сторонам подробные сведения о законе, даже в отсутствие юридических споров и помогают избежать возникновения каких-либо конфликтов.

Одно из существенных изменений касалось лицензирования субъектов, которые участвуют в практике, связанной с недвижимостью. До введения законов лицензия не требовалась, хотя сейчас это является обязательным требованием, с определенными последствиями для нарушителей. Статья 5 (1) гласит, что для любого застройщика, риэлтора, агента, аукциониста или директора ассоциации собственников, оценщика или сюрвейера или тех, кто идентифицирует себя в таком качестве, не разрешается заниматься этой деятельностью без предварительного получения лицензии. В статье 5 (5) также говорится, что данные лицензии требуют ежегодного продления.

Согласно Статье 4, создан Реестр для сбора всей информации, данных и документов, связанных с:

1. Лицензиями,
2. Попечителями счетов и соглашениями по гарантийному счету проекта,
3. Разрешениями на маркетинг проекта недвижимости,
4. Любыми другими данными или документами, необходимыми Департаменту.

В законодательстве обсуждается также много других вопросов. Тем не менее, существенный момент, который был затронут ранее и который теперь будет рассмотрен более внимательно, касается вопроса страхования ипотечных кредитов.

Краткое Содержание Решения Суда №288 от 2017 года

Страхование ипотеки определяется и упоминается в Статье 1, и определение выглядит следующим образом:

«Договор, по которому кредитор приобретает реальное право или контрактную услугу по заложенному имуществу, выделенные для погашения долга, и обладая таким правом или услугой, такой кредитор может иметь приоритет перед обычными кредиторами или другими кредиторами, следующими за ним в ранге.»

Решение Судебного решения Абу-Даби № 288 от 2017 года было первым случаем, в котором был применен Гражданский кодекс. В этом случае заявителем был банк, и он подал иск против двух клиентов. Эти клиенты взяли ипотечные кредиты, приобрели недвижимость и не смогли произвести ипотечный платеж, и, таким образом, банк запрашивал у суда возможность продать недвижимость, чтобы вернуть утраченные им деньги.

Простой юридический пункт, который использовался для обоснования этой претензии, был в статьях 53 (1) и (2), в которых говорится следующее:

1. Залогодержатель ипотечного страхования или его назначенный или не назначенный преемник могут приступать к процедурам исполнения по заложенному имуществу и продавать указанное имущество на аукционе, если задолженность не оплачивается по истечении срока погашения, или применяются любые условия, требующие выполнения до истечения срока погашения;
2. Перед началом процедуры исполнения на заложенном имуществе и обращением к судье по поводу изъятия заложенного имущества и его продажи на аукционе, залогодержатель направляет письменное предупреждение залогодателю и гаранту, если таковые имеются, заказным письмом. При этом должно иметься подтверждение получения требования от него выплаты долга и других прав в течение не более 30 дней с даты предупреждения.

В разделе 1 этой статьи указывается, когда могут возникнуть подобные ситуации, и это может показаться весьма логичным подходом. Однако, раздел 2  гарантирует справедливое отношение  к залогодержателю. Покупка недвижимости – это крупная операция, в которой может быть много нюансов, поэтому стороне предоставляется возможность исправить ситуацию или предоставить объяснение, в чем проблема.

Это способствует справедливой системе и справедливым решениям в ситуации невозможности выплат, поскольку в каждой истории есть две стороны.

Статья 54 закона касается решения вопросов о невыполнении ипотечных платежей. В этой статье говорится, что:

«В соответствии с положениями пункта 2 предыдущей статьи настоящего Закона (статья 53), если залогодатель или его гарант или их назначенный или не назначенный преемник не выполнили свои обязательства по выплате долга, судья суммарного производства должен по просьбе залогодержателя вынести постановление о продаже имущества в ипотеке на аукционе с помощью процедур, применимых к компетентному суду.»

Эта статья демонстрирует, что существует определенный разброс, который может быть возможен в рамках закона, и это зависит от усмотрения судьи по делу. Один из способов, которым судья может изменить статью 53 (2), заключается в разрешении залогодателю произвести платежи в течение  60 дней, а не 30.

Этот Закон Улучшает Систему?

Изменения, внесенные законом, и положения, которые он сейчас твердо установил, в основном положительны. Они позволят не только профессионалам в сфере недвижимости, но и обычным людям, которые хотят получить ипотечные кредиты, быть уверенными в юридических последствиях этого шага.