Инвестиции в Недвижимость в Абу Даби

Инвестиции в Недвижимость в Абу Даби

Введение

Математика просто и логична. Большое количество экспатов, наводнивших регион, привело к линейному росту спроса на недвижимость (в лизхолде и фрихолде). Но этот спрос на недвижимость относится не только к жилым единицам. Число коммерческих зданий в Эмирате Абу-Даби за последнее десятилетие увеличилось благодаря благоприятным для инвесторов правилам и динамичной корпоративной культуре. Правительство Абу-Даби учредило UPC или Совет по городскому планированию в Абу-Даби с единственной перспективой разработки плана для эмирата Абу-Даби в соответствии с Планом 2030.

Данный план прост и ясен – развитие прогресса, повышение уровня жизни, охват социально-экономической культуры эмирата, защита и сохранность традиций региона, инвестиции в различные проекты для повышения общей экономики Абу Даби и удовлетворения растущего спроса. В конечном итоге, это было создание структуры, которая бы одновременно создавала социальную основу эмирата и экономическую стратегию.

Глобальный рынок  ADGM или Абу Даби Глобал Маркет появился в 2013 году в качестве ведущего международного финансового центра, который бы обеспечивал и отвечал требованиям ведущих инвесторов в финансовом секторе ОАЭ. Таким образом, ADGM был финансовой свободной зоной, имеющей свои специализированные суды и правовые рамки для поддержки своей международной клиентуры. За этот короткий промежуток времени ADGM стал известен в регионе благодаря английской правовой системе и своей высокотехнологичной инфраструктуре. С момента своего создания эта финансовая свободная зона работала над тем, чтобы утвердиться в качестве доминирующей свободной зоны в регионе с особой юрисдикцией  и режимом разрешения споров. У ADGM есть свои гражданские и коммерческие законы, которые применяются к юридическим лицам и транзакциям в свободной зоне, изложенные в английской системе общего права.

В данном руководстве по недвижимости наши адвокаты в Абу Даби попытаются наметить и раскрыть положения Нового Закона №3 от 2015 года «О регулировании недвижимого имущества в эмирате Абу-Даби» и правила, регулирующие недвижимое имущество, сделки и законы в ADGM. Законодатели Абу-Даби ввели новый закон в соответствии с существующими законами о собственности в Дубае, чтобы привлечь иностранных инвесторов и инвестиции в недвижимость в Эмират. Этот Новый Закон затронул все основные проблемы, связанные с сектором недвижимости в Абу-Даби (в их числе, регистрация собственности, покупка и продажа недостроенных объектов, лицензирование сторон в секторе недвижимости, ипотечные кредиты и тому подобное).

Юридическая компания STA – одна из ведущих юридических фирм в регионе, имеющая два (2) офиса в Абу Даби. Наша команда юристов по недвижимости проводит тщательное исследование истоков и развития рынка недвижимости, статуса застройщиков и брокеров для составления отчетов комплексной проверки. В STA мы предоставляем юридические консультации, которые являются своевременными, практичными и индивидуальными для удовлетворения конкретных потребностей клиентов.

Планируете покупку недвижимости?

Что необходимо сделать:

1.    Провести тщательную проверку как продавца, так и самой недвижимости перед подписанием документов.

2.    Проверить детали собственности в муниципалитете Абу Даби

3.    Проконсультироваться с юристом для проверки документов и обсуждения деталей транзакции

4.    Сравнить цену конкретного объекта с рыночной ценой в данном регионе

5.    Посчитать окончательный регистрационный сбор и определить точный процент с каждой стороны

6.    Удостовериться, что недвижимость не имеет долгов и не является чьей-либо формой кредитного обеспечения 

7.    Посетить юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости и обсудить права и обязанности сторон в случае ремонта и поддержки технического состояния здания

8.    Проверить, не подвержена ли недвижимость какому-либо опасному воздействию окружающей среды

9.    Подтвердить, применяется ли налог на добавленную стоимость (НДС) в сделке, связанной с этим имуществом.

Обзор

Подобно Департаменту Земельных Ресурсов Дубая (DLD), Земельный Департамент Абу Даби (LRD) является центральным регулирующим органом, который управляет сектором недвижимости в эмирате. И хотя по функциональности он очень похож на DLD, Муниципалитет Абу Даби несет ответственность за запись и регистрацию сделок с недвижимостью в эмирате Абу Даби.

Общее правило для сделок с недвижимостью заключается в том, что продавец должен зарегистрировать сделку с регулирующим органом, и несоблюдение этого правила может означать, что данное конкретное соглашение недействительно в соответствии с законом. В этой связи LRD выдает свидетельство о собственности на каждую транзакцию, и этот документ является одним из основных доказательств, которое суд принимает во внимание при решении имущественного спора. В Объединенных Арабских Эмиратах стороны могут инвестировать в недвижимость в следующих формах:

-свободное владение (фрихолд)

-арендованная собственность (лизхолд)

-совместное владение имуществом

1.1  Свободное владение (мейнлэнд)

Владелец, будь то физическое или юридическое лицо, получает значительные выгоды от собственности в зависимости от своего гражданства и расположения недвижимости. Ниже приведена классификация населения в ОАЭ, которое может обладать собственностью на территории мейнлэнд в Абу Даби:

I.              Лица, имеющие гражданство ОАЭ, и компании, полностью принадлежащие гражданам ОАЭ;

II.            Федеральное правительство ОАЭ, правительство конкретного эмирата или их компании;

III.          Компании, полностью принадлежащие правительству Абу Даби;

IV.          Экспатрианты или компании, не подпадающие под вышеупомянутые категории

Закон об имуществе Абу-Даби не ограничивает лица, имеющие гражданство ОАЭ или компании в ОАЭ, от владения имуществом в соответствующем Эмирате. Жителям нескольких стран Персидского залива, включая Бахрейн, Оман, Саудовскую Аравию, Кувейт, разрешено владеть землей или недвижимостью в специально назначенных инвестиционных зонах в эмирате Абу-Даби. Напротив, иностранным инвесторам разрешено покупать, продавать, закладывать или сдавать в аренду имущество только в пределах обозначенных зон, обычно называемых инвестиционными зонами. Инвестиционные зоны в Абу-Даби - это регионы, в которых иностранцы и граждане GCC могут владеть правами собственности. Важно отметить, что гражданам, не являющимся гражданами ОАЭ, разрешено владеть квартирами и полными этажами внутри Инвестиционной зоны или правами узуфрукта или mustaha. Однако это не дает никаких полномочий владельцу определенной части земли, на которой построено здание. Ниже приведен список инвестиционных зон в Абу-Даби:

i.         Al Reef; 

ii.        Golf Gardens; 

iii.       Mangrove Village; 

iv.        Raha Beach;

v.         Al Bandar; 

vi.        Al Manara;

vii.       Al Reem Island;

viii.      Al Zeina.

Как было сказано выше, граждане, не являющиеся гражданами ОАЭ, имеют право приобретать недвижимость в Инвестиционной Зоне Абу Даби при соблюдении следующих условий:

I. Усуфрукт на 99 лет;

II. Мустаха на 50 лет с возможностью продления;

III. Право собственности в здании;

IV. Проценты на землю для договора аренды на максимальный период в 25 лет.

Таким образом, в законе четко указано, что иностранные инвесторы могут владеть имуществом либо индивидуально, либо совместно с другой стороной, как указано ниже:

I. Единый владелец. Этот вид собственности является самым популярным методом среди экспатриантов, в котором индивидуальный покупатель регистрирует имущество под своим именем.

II. Совместная собственность. Это позволяет двум или более лицам владеть собственностью совместно. Согласно этой договоренности, собственность будет зарегистрирована под именем всех владельцев с их конкретной позицией в документе о праве собственности.

Глобальные рынки Абу-Даби (ADGM)

Глобальный рынок Абу-Даби, международная финансовая свободная зона, определил свои четкие правила и положения, касающиеся прав собственности на недвижимость в ADGM, которая включает правила собственности и правила многоквартирных домов. Правила ADGM применимы только к недвижимости, расположенной на острове Аль-Марья. ADGM позволяет жителям ОАЭ и стран GCC,  а также компаниям, им принадлежащим, владеть землей, квартирами, этажами и зданиями, находящимися в юрисдикции ADGM на условиях фрихолда. В любом случае, учитывая Новый Закон, граждане ОАЭ, физические или юридические лица, могут свободно владеть недвижимостью в ADGM, поскольку остальная часть зарезервирована для граждан ОАЭ и Стран Залива. Как упомянуто выше, экспатрианты (физические лица или компании) могут получить документ о полном владении недвижимостью, квартирой или целым этажом в конкретном здании ADGM. Кроме того, ADGM разрешает совместную собственность, в которой, по меньшей мере, два (2) собственника имеют права собственности на землю.

В соответствии с правилами  и положениями ADGM был создан отдельный департамент регистрации собственности, ADGM Land Register, который разработал процедуру, в соответствии с которой все транзакции должны быть зарегистрированы. В ADGM ответственность за регистрацию любых изменений в правах собственности или любые транзакции несет физическое лицо или компания, предлагающая или арендующая конкретное имущество. Однако соглашения, относящиеся к данным изменениям, заключенным соответствующими сторонами, подлежат исполнению в соответствии с отчетом об акте передачи собственности независимо от того, зарегистрирован ли он в Земельном Регистре ADGM. Земельный Регистр ADGM фиксирует все отчеты о создании или смене прав собственности во фризоне. Кроме того, ADGM имеет свой собственный суд (суд ADGM) для рассмотрения любых вопросов, касающихся регулирования прав собственности  и правил многоквартирных домов.