Иджара и Арбитраж

Вопросы, которые, как правило, широко обсуждаются в настоящее время в бизнес и юридических кругах, относятся к рецессии. Эти вопросы так же затрагивают следующие темы 1) что привело к рецессии; 2) можно ли ее было предотвратить; 3) какой урок можно извлечь из этого прецедента? Например, рассмотрим случай Королевского Банка Шотландии. Рыночная оценка банка стремительно росла до 2008 года, делая его глобальным финансовым локомотивом. Однако, кризис 2008 года изменил его положение и привел к краху с убытками для Британского государства в 32 биллиона долларов. Экономисты и эксперты полагают, что это событие ознаменовало собой величайший провал банковской системы Великобритании. 

Многие инвесторы в недвижимость на современном рынке обращаются в банк за ипотекой. Громоздкие административные политики банков по борьбе с отмыванием денег и установлению личности клиента оставляют инвесторам мало времени, чтобы внимательно прочитать мелкий шрифт в ипотечных контрактах и понять последствия, вытекающие из обычно используемого финансового модуля, именуемого в исламском финансовом мире Иджара (англ.«Ijarah»).

Банковский сектор работает по нескольким моделям вертикали, одной из которых является Исламское финансовое дело. Финансовые продукты, предлагаемые в этих рамках, разработаны и структурированы в соответствии с Шариатскими законами. Законы Шариата не зафиксированы в письменном кодексе, но созданы под влиянием религиозных учений и священной книги Коран.

Говоря более конкретно, иджара означает аренду и оплату. Понятие «иджара» означает продажу права пользованием товаром или услугой за фиксированную оплату. В соответствие с этой формой договоренности, Банк предоставляет своему клиенту возможность пользоваться активами (приобретенными клиентом и профинансированными банком) на определенный период и по определенной цене.

В Объединенных Арабских Эмиратах понятие «иджара» было связано со сделками с недвижимостью, в которых банки заключали договор аренды вперед для финансирования имущества своих клиентов. Согласно этой договоренности, имущество финансируется банком на долгосрочной основе, а заёмщик выплачивает фиксированную ежемесячную аренду. Арендные договора выстроены таким образом, что по окончании срока аренды, банк компенсирует стоимость недвижимости и получает прибыль. В свою очередь, заемщик получает право собственности на недвижимость путем дарения или соответствующего распоряжения.

Для иллюстрации приведем пример, инвестор подает иск в арбитражный суд на получение компенсации 12 миллионов дирхам против застройщика, который задерживает сдачу в эксплуатацию коммерческой недвижимости более, чем на 5 лет. Требование компенсации включает затраты по займам, понесенные инвестором, за залог по иджара, взятый в одном из местных банков. В данном случае застройщик поставил под сомнение правоспособность инвестора. Застройщик опирался на договор о продаже (SPA), в котором в графе «Покупатель» был указан залоговый банк. Соответственно инвестор не имел действующего соглашения с застройщиком, и соответственно, у него не было оснований для возбуждения дела в рамках договора о продаже. Юридический вопрос, который возникает из приведенного выше примера, имеет ли право инвестор возбудить дело самостоятельно?

Статья 258 (1) Гражданского Кодекса ОАЭ гласит – «Критерием в (строительных) договорах является намерение и значение, а не слова и формы». Основная деятельность банков состоит в приеме депозитов и предоставлении займов. В соответствии с договором иджара, банк не имеет намерения взять на себя права собственности на имущество, но выступает в роли финансирующей стороны для обеспечения сделки от имени своего заемщика. Статья 245 Гражданского Кодекса ОАЭ гласит: «В случае коммутативных контрактов для получения выгоды от собственности, при условии, что соблюдены условия их действия, лицо, занимающее имущество, обязано доставить его правообладателю, и правообладатель обязан донести соображения до собственника имущества»’.

Суд Дубая недавно аннулировал соглашение иджара на том основании, что он представляет собой не договор аренды, а договор купли-продажи, и продаваемое имущество не было завершено в то время, как застройщик начал сбор платежей. Похожее решение было вынесено судом Дубая в 2010 году. В апелляции №268, 290/2209 Дубайский Кассационный Суд установил, что «отношения между сторонами простираются далее, чем написано на бумаге, они находятся на усмотрении судьи, который определяет права каждой из сторон.» Статья 248 Гражданского Кодекса позволяет судье признать контракт недействительным, в случае, если такой договор заключен путем присоединения или содержит несправедливые положения.

С точки зрения SPA, можно утверждать, что и банк и инвестор имеют аналогичные обязательства. В то время, как банк продолжает выполнять платежные обязательства перед застройщиком, инвестор продолжает выплаты банку в дополнение к оплатам за обслуживание дома и квартиры. Важно отметить, что инвестор имеет интерес в отношении наследства недвижимости, в то время как банк не имеет. Инвестор является фактически правопреемником, и можно утверждать, что существует переуступка права собственности в силу статьи 1109 Гражданского Кодекса ОАЭ. Правопреемники и положения о переуступке являются неотъемлемой частью коммерческих контрактов и присутствуют почти в каждом соглашении. Переуступка осуществляется, когда одна сторона передает свое право третьей стороне, позволяя этой стороне принять обязательства другой стороны. В соответствии с вышесказанным, статья 251 Гражданского Кодекса гласит, что «если договор является источником личных прав, связанных с передачей собственности третьему лицу, то данные права должны быть переданы преемнику в то же самое время, что и сама собственность, если они являются ее принадлежностью, и преемник осведомлен об этих правах на момент передачи».”

Статья 254 Гражданского Кодекса ОАЭ гласит:

«(1) Должно быть возможно для лица, при заключении контракта на свое имя, наложить условия, что права должны быть соблюдены в отношении третьей стороны, если она имеет таковую заинтересованность, материальную или моральную.

  (2) Такое условия должно даровать третьей стороне прямое право выполнения этих условий в контракте, позволяя ей их требовать, кроме случаев, когда существует противоположное соглашение, и данное лицо может рассчитывать на любые возражения по отношению к бенефициару, вытекающие из договора.

  (3) Лицо, ставящее условие, может также потребовать выполнения условия в пользу бенефициара, если это не следует из контракта, что бенефициар в одиночку имеет такое право.»”

Дубайский Кассационный Суд вынес знаковое решение в 2000 году (Договор на поставку и монтаж механического, электрического оборудования и санитарных работ между подрядчиком и субподрядчиком), в котором он постановил, что, если арбитражное соглашение включено в основной договор, и одна из сторон основного договора присваивает свои права и обязанности по такому договору третьей стороне, которая соглашается на эти назначения, будь то в явной или неявной форме, то назначенное лицо заменит назначившее в своих обязательствах в арбитражной оговорке. (Кассационный суд Дубая – Кассационная апелляция №537 1999 – 23/04/2000 гг.)

Судебные споры, включающие банковские и финансовые претензии, могут показаться тяжелыми и напряженными для некоторых, но суды ОАЭ восстановили настроения инвесторов путем применения буквы закона. .