Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

قانون العقارات الهندي

Published on : 07 Jan 2017
Author(s):Several

مفاتيح إلى منزلك الهندي


"أفضل استثمار على الأرض هو الأرض"

   لويس جليكمان

Property law firms in Dubaiالآن نحن جميعا ندرك آثار الركود ، وتأثيره على الاقتصاد والبنوك والمؤسسات المالية إلى جانب الأفراد والمجتمع ككل. وبالحديث عن مقاربة قضائية نسبية، قد يكون تأثير الآثار نفسه على مستويات الاقتصاد الكلي ولكن ما يحدث على المستوى الجزئي لا يمكن فهمه إلا من خلال مشارك نشط أو ربما عن طريق البحث. وبينما كانت الولايات المتحدة تتصارع مع حبس الرهن، حيث ارتفع معدل الإيداع بأكثر من 81٪ في عام 2008، أثر ضعف الاقتصاد في أوروبا واليابان على الدول الآسيوية بما في ذلك سنغافورة وهونغ كونغ. الموضوع وإن كان مختلفا عندما يتعلق الأمر بالهند. بلغ النمو الاقتصادي في الهند خلال عام 2008 6.7 ٪ وكان الإنتاج الصناعي ينمو. بحلول الربع الثاني من عام 2009، نما الاقتصاد الهندي بنسبة 8 ٪ تقريبا. في حين أن هذه العوامل ساهمت في اقتصاد أكثر استقرارًا، يعتقد المؤلف بتواضع أن انعدام العرض في الطلب والحاجة الماسة للتطوير يمكن أن يكون له أيضًا تأثير كبير.

إن البقاء على السياسة، والانحراف الأحمر، والجوانب المحببة جانباً، أحد جوانب الملكية العقارية التي لا تتطلب أي نقاش بشكل واضح، هو الرغبة الشديدة في الإسكان والتطورات التجارية. الآن، جلب السياسة والتضاريس الحمراء وأمثالها - التوازن بين الطلب والعرض من العقارات يمكن أن تتطابق فقط إذا كانت لوائح الملكية العقارية تخدم المصالح الفضلى للمشترين والمطورين، مهد الطريق للشفافية وكان هناك معايير وآليات وضوابط فعالة للحد من التأخيرات والافتراضات والانتهاكات.

دعونا أيضا لا ننسى أن العديد من المستثمرين من الطبقة المتوسطة والعليا من داخل الهند قد وجدوا بالفعل منازل أحلامهم في دبي وسنغافورة وغيرها من الولايات القضائية. كان هؤلاء المستثمرون الآن على دراية بالنظام القانوني، وهو السهولة التي يمكن بها شراء العقارات وصيانتها وبيعها، وقبل كل شيء - راحة البال التي يتمتع بها المرء عند التعامل في المعاملات العقارية في الخارج. ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، قررت حكومة الهند اتخاذ خطوة إلى الأمام في حماية حقوق ومصالح المستثمرين العقاريين في الهند. دعونا نناقش تحليل التطورات بمزيد من التفصيل.

هيمنة

كان القطاع العقاري في الهند يخضع في السابق لقانون العقارات لعام 2013 (القانون القديم). ومع ذلك ، فقد أثبت القانون القديم أنه وردة شائكة بسبب التأخير في إنجاز المشاريع العقارية والتنظيم العقاري للصناعة. وعلاوة على ذلك، لم ينص القانون القديم على أحكام جوهرية تراعي مصالح المشترين. وبالتالي، كان سكان الهند معضلة بسبب عدم كفاية التنظيم في صناعة العقارات التي تحتضر. على التوالي، اعترف البرلمان الهندي بالحاجة إلى تشريع صارم بهدف رفع المساءلة والمسؤولية عن مروجي العقارات.

ومع ذلك، فإن قانون (التنظيم والتشريعات) العقاري (2016) في الهند (القانون) من المتوقع أن يضخم الاستثمارات في الصناعة مع إنشاء هيئة تنظيم العقارات (الهيئة). وقد نصت المادة 3 (1) من القانون على أن الهيئة هي عبارة عن منتدى خاص يتم من خلاله مطالبة المروجين العقاريين بتسجيل مشاريعهم قبل الإعلان عن أو عرض أو بيع الشقق أو الوحدات في المشروع. وعلاوة على ذلك، ينص القانون على اعتبار كل مرحلة من مراحل المشروع العقاري مشروعاً مستقلاً. هذا يفترض أن كل مرحلة من مراحل المشروع ستكون مطلوبة بشكل منفصل. علاوة على ذلك، فإن القانون لا يحكم فقط المشاريع العقارية التي لم تبدأ بعد، ولكن أيضا المشاريع العقارية الجارية. يكلف مروّجو المشاريع الجارية بتسجيل مشاريعهم مع السلطة في غضون ثلاثة (3) أشهر من تاريخ بدء القانون. علاوة على ذلك، كلف القانون المروجين بالإفصاح العلني عن المعلومات المتعلقة بأنفسهم ومشاريعهم. كما يجب عليهم تزويد السلطة بجدول زمني لمراحل البناء المختلفة للممتلكات مع إفادة مشفوعة بالقانون تشير إلى ملكيتهم القانونية لنفسها. وستسهل هذه الدرجة من التنظيم من قبل السلطة في إنجاز المشروع في الوقت المناسب. علاوة على ذلك، يجب على الهيئة قبول أو رفض طلب تسجيل مشروع في غضون ثلاثين (30) يومًا. ومع ذلك، فإن المادة 7 (1) من القانون قد منحتهم سلطة إلغاء التسجيل الممنوح له أو على استلام الشكوى ، إذا عجز المروج عن تسريح أي شرط من أحكام القانون ؛ أو 2) انتهكت أي شرط للتسجيل الممنوح ؛ أو 3) ضالع في أي نوع من سوء التصرف.

ومع ذلك ، استبعد القانون أنواع معينة من الممتلكات من نطاق السلطة. لا يتعين على المروجين للخصائص التالية التسجيل لدى الهيئة:

1.      العقارات التي لا تتجاوز مساحتها الإجمالية 500 متر مربع أو ثمانية شقق أو وحدات ؛

2.      العقارات التي تم فيها الحصول على شهادة الإنجاز قبل إنفاذ القانون ؛ و

3.      العقارات التي يجري تجديدها ولن يتم الإعلان عنها أو عرضها للبيع.

وعلاوة على ذلك، كلف القانون أيضا بأن تشير الإعلانات والمنشورات التي ينشرها المروجون إلى موقع السلطة على الإنترنت الذي ترد فيه جميع التفاصيل المتعلقة بالمشروع. و سوف يكون المروج العقاري مسؤولاً عن تعويض المشتري في حالة أن الأخير يحافظ على تعويضات بسبب معلومات كاذبة تم تقديمها من قبل المروج. وعلاوة على ذلك، يُحظر على المروج أيضًا نقل غالبية حصته في المشروع إلى أي طرف ثالث دون الحصول على موافقة خطية من السلطة وثلثي المشترين المعينين.

أنشأ القانون محكمة الاستئناف العقارية (المحكمة) بهدف ضمان عدم تمرير السلطة بشكل تعسفي لأي قرارات يمكن تصديقها على الطرفين. وستساعد المحكمة في الإسراع في معالجة نزاع الأطراف المتضررة في نزاع عقاري. وقد أعطت المادة 43 (5) من القانون الحق للأطراف في رفع دعوى أمام المحكمة إذا كانوا غير راضين عن توجيه أو قرار من السلطة. ومع ذلك، يجب تقديم الاستئناف خلال ستين (60) يومًا من تاريخ استلام أمر السلطة.

التوافق مع المعايير الدولية

Property Lawyers in Abu Dhabiكما سعى القانون إلى الحد من التأخير غير المبرر في إنجاز المشاريع بسبب عدم انتظام التمويل عن طريق تفويض المؤسسة بحساب ضمان من جانب المروجين. ويطلب من المروجين إيداع (70٪) من المبلغ المدفوع من قبل المشترين في حساب منفصل في بنك مجدول. الأموال التي تودع في هذا الحساب يمكن سحبها من قبل المروجين فقط لغرض تغطية تكاليف المشروع. ومع ذلك، يحق للمروجين سحب الأموال بما يتناسب مع الانتهاء من المشروع بعد أن يتم التصديق عليه من قبل مهندس ومعماري ومحاسب قانوني. وهذا يعني أن المروجين ممنوعون من سحب الأموال لأي غرض آخر من أجل ضمان عدم تأخر إنجاز المشروع بسبب عدم كفاية الأموال.

وعلاوة على ذلك، ينص القانون على شروط موحدة مثل منطقة السجاد. وقد حدد القسم 2 (ك) من القانون منطقة السجاد بأنها المساحة الأرضية الصافية الصالحة للاستخدام في الشقة باستثناء المساحة التي تغطيها الجدران الخارجية وأعمدة الخدمة والمناطق المشتركة الأخرى. وهذا من شأنه تمكين المشتري من شراء شقة بعد إدراك المنطقة التي يمكن استخدامها بالضبط والتي قد يكتسبها.

عقاب

يعتزم البرلمان إدارة وتنفيذ القانون من خلال فرض عقوبات صارمة على الأطراف الذين يتخلفون عن أي من أحكامه. ألزمت المادة 59 من القانون المروجين الذين لا يسجلون مشاريعهم مع السلطة بغرامة تصل إلى عشرة بالمائة (10٪) من التكاليف المقدرة للمشروع. على التوالي، يعاقب المروج الذي لا يمتثل لأوامر أو توجيهات السلطة بالسجن لمدة تصل إلى ثلاث (3) سنوات وغرامة تصل إلى عشرة بالمائة (10٪) من التكلفة المقدرة للمشروع أو كليهما. وعلاوة على ذلك، يخضع المروجون الذين يقدمون معلومات كاذبة للسلطة أو يخالفون أحكام أخرى من القانون لغرامة تصل إلى خمسة بالمائة (5٪) من التكلفة المقدرة للمشروع.

ينص القانون على جزاء صارم للأطراف التي لا تلتزم بأحكام ذلك. سيتعرض مشترو العقار لغرامة تصل إلى خمسة بالمائة (5٪) من تكلفة الشقة في حالة فشلهم في الامتثال لأوامر أو توجيهات السلطة. وعلاوة على ذلك، تنص المادة 68 من القانون على أن المشترين الذين لا يمتثلون لأوامر المحكمة سيعاقبون بالسجن لمدة تصل إلى سنة واحدة وغرامة يومية قد تصل إلى عشرة في المائة (10 %) من تكلفة الوحدة أو الشقة.

استنتاج

تكلفة الأرض والممتلكات هي عامل حيوي الذي يكمل النمو الاقتصادي للأمة. لقد أقر المشرعون الهنديون القانون من أجل مواءمة لوائح الصناعة المحلية مع المعايير العقارية الدولية. وقد وضع القانون صراحة آلية بهدف تسهيل وتنظيم المعاملات في صناعة العقارات. لذلك، قدم هذا التشريع تعزية كبيرة للمستثمرين حيث تم تعزيز حقوقهم.

 

 

Related Articles