Law Blog Categories

more

Most Viewed Articles

UAE Perspective Overview “Pay When Paid and Pay if Paid”

Published on : 04 Dec 2018
Author(s):Several

"الدفع عند الدفع و الدفع إذا تم الدفع"- وجهة نظر الإمارات العربية المتحدة

المقدمة

يلعب المقاولون من الباطن دوراً حيوياً في صناعة البناء حيث أن أعمال التعاقد من الباطن تمثل جزءًا كبيرًا من مشاريع البناء. هذا هو الشاغل الطبيعي للمقاولين من الباطن أن يتقاضوا رواتبهم في الوقت المحدد للعمل المنجز في البناء. تحتوي عقود البناء في كثير من الأحيان على الأحكام التي تحدد متى يقوم المقاول العام بدفع المقاول من الباطن. تعتبر قضايا الدفع أحد الأسباب الرئيسية لتأخير مشاريع البناء. إن إجراء مدفوعات عقد البناء من المالك إلى المقاول العام وأخيرا إلى المقاول من الباطن هو جزء لا يتجزأ من أي خطة. في بعض الأحيان قد يعرض المقاولون الرئيسيون لتسديد المدفوعات إلى المقاولين من الباطن عندما لا يتلقون المدفوعات المقابلة من صاحب العمل. نتيجة لذلك ، غالبًا ما يتضمن المقاول الرئيسي المدفوعات الطارئة في العقود من الباطن ويمرر المخاطر المتعلقة بالدفع إلى المقاولين من الباطن. يمكن تقسيم البنود الشرطية " الدفع عند الدفع و الدفع إذا تم الدفع " إلى فئات ، وهي "الدفع عند الدفع" و "الدفع اذا تم الدفع". هذه البنود سيئة السمعة في مجال صناعة البناء والتشييد ، وخاصة على مستوى التعاقد من الباطن. تعتبر الولاية القضائية لمختلف البلدان أن الشرط التعاقدي يدفع عندما تكون ترتيبات الأنواع المدفوعة باطلة أو تعتبر مشكوك فيها. تضع آلية الدفع المشروطة هذه مزايا وأرباح مختلفة للمقاول ، لكن من ناحية أخرى ، يؤدي ذلك إلى عائق خطير في التدفق النقدي للمقاول من الباطن.

الدفع عند الدفع

يشير مصطلح الدفع عند الدفع عمومًا إلى التوقيت الذي سيدفع فيه المقاول العام للمقاول من الباطن بعد استلام المبلغ من المالك. من أجل فرض هذه الأنواع من البنود ، يجب أن يكون هناك ضمان للمبلغ في غضون فترة زمنية معقولة ، بغض النظر عما إذا كان المالك يدفع المقاول العام. بدون هذا الضمان ، سيكون البند غير قابل للتنفيذ وسيكون معادلاً لـ" الدفع اذا تم الدفع".. الغرض الأساسي من الدفع عندما يكون المبلغ المدفوع هو تأجيل الدفع إلى النقطة الزمنية التي يتم تحديدها بواسطة حدث معين ، ألا وهو دفع صاحب العمل إلى المقاول. بموجب القانون الإنجليزي ، كانت القضية الأولى المعترف بها "الدفع عند الدفع" في عام 1974 في شركة Morning Engineering  Limited v Gilbert Ash Limited. الهدف من هذا البند هو حماية التدفق النقدي للمقاول الرئيسي. في الحالة التي تقرر فيها ، بدلاً من ذلك ، يتحمل المقاول الرئيسي وحده خطر إعسار صاحب العمل ، فإنه يجعل جميع المقاولين من الباطن بالإضافة إلى المقاول الرئيسي مسؤولين. كذلك في سنغافورة ، في قضية شركة برايت سايد للخدمات الميكانيكية والكهربائية ضد شركة هيونداي للهندسة والبناء المحدودة ، أيدت المحكمة أيضًا الدفع عند الدفع.

الدفع اذا تم الدفع.

الدفع المدفوع إذا كان هو الحكم الوارد في العقد من الباطن ، عادة ما يعني أن المقاول لم يعد مطلوبًا لدفع المقاول من الباطن ما لم وحتى يتلقى المقاول الدفع من المالك. عندما يفشل المالك في سداد المقاول ، لا يتعين على المقاول سداد المقاول من الباطن. تعتبر عملية الدفع أهم المخاطر في عملية البناء. تعتمد مدفوعات المقاول من الباطن على طريقة الدفع من صاحب العمل إلى المقاول الرئيسي ، وفي النهاية المقاول الرئيسي للمقاول من الباطن. عند الانتهاء من العمل ، يحتاج المقاول والمقاول من الباطن والموردون جميعهم إلى الدفع في الوقت المناسب. يواجه المقاولون العامون في كثير من الأحيان مطالبات بالتأخير عن المقاول من الباطن في مثل هذه الحالات ، يصبح المقاول من الباطن ضحية بريئة لعدم الدفع لأسباب لا تنسب إلى أعمالهم.

تطبيق شرط العودة إلى الوراء بموجب قانون الإمارات العربية المتحدة

تُعرف شروط الدفع غير العادلة عمومًا باسم شروط الدفع التتالي التي قد يختلف فيها التفسير في ظروف مختلفة فيما يتعلق بـ "المدفوع إذا تم الدفع" أو "المدفوع عند الدفع". يتم بشكل عام مصادفة بند "الدفع مقابل الدفع" في معظم دول الخليج. خلال العقدين الماضيين ، تعتبر قضايا الدفع في دولة الإمارات العربية المتحدة أحد الأسباب الرئيسية لتأخير مشاريع البناء. في دولة الإمارات العربية المتحدة فقط يتم دفع قيمة 10 ٪ من قيمة العقد مقدما إلى المقاول الرئيسي. على هذا النحو ، يتعين على المقاول الرئيسي الاعتماد على موارده المالية أو أيضًا الاعتماد على المقاولين من الباطن للقيام بعملهم.

وفقًا لقانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة والعديد من الأحكام الأخرى ، تنص هذه الأحكام على أن المقاول الرئيسي سيكون في موقع المسؤولية عن تصرفات المقاول من الباطن. وستكون هذه المسؤولية حاضرة سواء كانت محلية أو معيّنة ، وسيدفع المقاول من الباطن من قبل المقاول الرئيسي بمجرد أن ينهي عمله بغض النظر عما إذا كان المقاول الرئيسي قد أكمل عمله أم لا أو استلم راتبه من صاحب العمل أم لا. في دولة الإمارات العربية المتحدة في معظم الحالات ، يحجم أرباب العمل عن سداد المدفوعات للمقاولين الرئيسيين و في بعض الأحيان يواجه صاحب العمل أيضًا بعض المشكلات المالية التي لا يمكن لصاحب العمل تسديد المبالغ المستحقة إلى المنشئ الأساسي. على هذا النحو ، يقوم المقاول الرئيسي بنقل المخاطر إلى المقاول من الباطن المشترك في العقد من خلال دمج شرط العودة إلى الوراء مثل "الدفع عند الدفع" و "الدفع إذا تم الدفع".

الأحكام الصادرة بموجب المادة 890 من القانون المدني للإمارات العربية المتحدة

نصت المادة 890 (2) على أن يكون المقاول الرئيسي هو الطرف المسؤول لدى صاحب العمل ، على الرغم من أن المقاول من الباطن قد أجرى العمل بأكمله أو جزء منه. وبالتالي فإن المقاول الرئيسي هو المسؤول عن أي فعل أو تقصير يقوم به أي مقاول من الباطن ما لم ينص على خلاف ذلك في الشروط الخاصة.

ومع ذلك ، وبسبب الأحكام المنصوص عليها للمقاولين من الباطن في القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة (القانون رقم 5 لعام 1985) ، تحدد المادة رقم 89 أنه "لا يجوز للمقاول من الباطن رفع دعوى ضد صاحب العمل في أي مسألة بسبب له من المقاول الأول ؛ هذا هو الحال ما لم يقم بتكليفه ضد صاحب العمل ".

وبالتالي فإن المقاول من الباطن ليس لديه خيار للدفع إلى جانب الاعتماد على المقاول الرئيسي.

هناك العديد من أحكام التصديق التي أتاحت للمقاولين البارزين فيما يتعلق بالمدفوعات المستحقة كما هو مذكور أدناه:

المادة رقم 879 (1) من القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 05 لعام 1985 ، تمنح المقاول الإذن بالاحتفاظ بالعقار حتى يتم استلام المبلغ كاملاً في حالة قيام الوظائف التي يقوم بها المقاول الرئيسي في المشروع. يقع البند القانوني بموجب المادة 1572 (1) من القانون الاتحادي لدولة الإمارات العربية المتحدة رقم 05 لعام 1985 ، والذي ينص على ما يلي. "يجب أن تكون للمبالغ المستحقة للمقاولين والمهندسين المعماريين الذين يقومون بعملية تشييد المباني أو أداء الأعمال المتعلقة بإعادة البناء أو الإصلاح أو الصيانة حالة الأولوية في هذه الإنشاءات ، ولكن إلى الحد الذي تتجاوز فيه قيمة الأرض في وقت البيع ، بسبب هذه الأعمال ".

القرارات القضائية الصادرة عن محكمة الإمارات

أنا. في قضية دبي رقم 18/2000 ، رأت محكمة النقض في دبي أن: "يحق للمقاول من الباطن فقط الحصول على دفعة متناسبة خلال فترة الأداء من أي مدفوعات يتلقاها المقاول الرئيسي من موكله ، والشيء نفسه لا ينطبق عندما يكون المقاول من الباطن قد أتم جميع أعماله وسلم المشروع إلى المقاول الرئيسي و لا يلتزم المقاول من الباطن بانتظار الدفع حتى يتم دفع المقاول الرئيسي ".

ثانيا. أيدت قضية محكمة النقض في دبي رقم 83/2009 أن المقاول الرئيسي لا يتعين عليه الدفع للمقاول من الباطن.

ثالثا. في محكمة النقض في أبو ظبي 573/2008 ، تقرر أن المحكمة العليا في الإمارات العربية المتحدة عملاً بأحكام المادة 887 من قانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة ، أيد أنه في عقود المبلغ الإجمالي ، يتعين على المقاول الرئيسي تنفيذ الخطة المتفق عليها ولن يخضع العقد للتغيير من خلال الزيادة أو النقصان.

نظرة عامة على فقرة العودة إلى الوراء في بلدان مختلفة

الولايات المتحدة الامريكية

سمحت بعض الولايات في الولايات المتحدة الأمريكية مثل ألاباما وألاسكا وأريزونا وما إلى ذلك من الناحية القانونية للمقاولين الرئيسيين باستخدام شروط الدفع مرة أخرى ، في حين أن بعض الدول الأخرى مثل كاليفورنيا ونيويورك تعتبر شروط الدفع "رجوع إلى الخلف" شروط غير قانونية.

نيويورك

لقد أقرت أعلى محكمة في نيويورك أن بنود "الدفع إذا تم الدفع" ليست قابلة للتنفيذ لأنها تتعارض مع قانون نيويورك وتعتبر ضد السياسة العامة. في الولايات المتحدة الأمريكية ، ألغت ولايات نيويورك وكاليفورنيا فقط أحكام "الدفع إذا تم الدفع". تقبل الهيئة التشريعية لهاتين الولايتين هذا البند باطل.

في نيويورك ، كانت هذه الأنواع من الأحكام غير قابلة للتنفيذ منذ عام 1995 ، عندما قررت إحدى المحاكم العليا في نيويورك القضية التاريخية لـ West-Fair Elect. مقاولات ضد Aetna Cas في هذه الحالة ، قررت محكمة الاستئناف في نيويورك أن الدفع إذا كانت البنود المدفوعة تنتهك السياسة العامة لنيويورك والتي لا يمكن للمقاولين من الباطن التنازل عن حقوق امتياز ميكانيكيهم ما لم يتلقوا في السابق تنازلاً عن ذلك.

مرة أخرى في نيويورك وبعض الولايات الأخرى في الولايات المتحدة الأمريكية يكون شرط "الدفع عند الدفع" قابلاً للتنفيذ فقط إذا كان يحدد وقتًا معقولًا للدفع ولم يسدد المبلغ إلى المقاول في حالة سابقة.

المملكة المتحدة

أدى استخدام هذه البنود إلى حدوث فوضى لم يسبق لها مثيل في قطاع البناء في أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينيات في المملكة المتحدة. في المملكة المتحدة بموجب المادة 113 من قانون منح الإسكان والبناء والتجديد (HGCR) لعام 1996 ، تم فرض حظر فعال على الأجر عند شروط الدفع.

استنتاج

أي تقصير من جانب صاحب العمل من خلال عدم الدفع في الوقت المحدد أو عدم دفع الأطراف بشكل مناسب يؤثر على الأطراف في مشروع البناء. لذلك ، من الضروري أن يكون الطرفان واضحين فيما يتعلق بالعقد الخاص بالدفع. أيضا ، يجب على المشرع اعتماد آليات الدفع المختلفة لتحقيق اليقين في صناعة البناء والتشييد.

Related Articles