قانون الإجارات في دولة الإمارات

قانون الإيجار في الإمارات العربية المتحدة

المقدمة

قانون الإيجار هو إطار تنظيمي أساسي ينظم العلاقة بين المستأجرين والمالكين. يحدد الالتزامات والمخاطر والمتطلبات الإجرائية للتعامل مع النزاعات. في دولة الإمارات العربية المتحدة ، توجد الأحكام المتعلقة بقانون الإيجارات بموجب القانون الاتحادي رقم 5 لعام 1985 بشأن المعاملات المدنية ، في حين أن بعض الإمارات لديها قوانين موسعة بموجب المراسيم المحلية.

تحدد المواد التزامات مختلفة على الأطراف مع ترك المجال لاتفاقيات متباينة. على سبيل المثال ، تنص المواد على أنه ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ، يكون المالك مسؤولاً عن صيانة القطعة المؤجرة وأي عيوب أو أضرار تحدث نتيجة عدم كفاية الصيانة. في حين أن المستأجر مسؤول عن صيانة الوحدة كشخص عادي ، بالإضافة إلى الامتناع عن أي تعديلات أو تغييرات جوهرية في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المالك. عندما يكون أحد الطرفين مهملًا أو مهملًا ، تلزم المواد الطرف الخاطئ بالتعويض عن الخسائر وفقًا لتقدير المحكمة. ومع ذلك ، يمكن الاستماع إلى جميع النزاعات الناشئة على سبيل قانون الإيجار على وجه الحصر من قبل لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية.

لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية

تشكلت اللجنة بموجب المرسوم رقم 2 لعام 1993 لإنشاء لجنة متخصصة في حل النزاعات الناشئة بين المؤجرين والمستأجرين. بعد تشكيل اللجنة ، لم تعد المحاكم تنظر في المنازعات التي تنشأ بين أطراف عقد الإيجار. كانت هناك العديد من الحالات التي رفضت فيها المحكمة مطالبة تتعلق باتفاق إيجار متنازع عليه ، حتى عندما ألغت كيان حكومي صحة العقد. في حالة قيام غرفة التجارة بإنهاء تأجير فندق لأغراض تجارية ، قضت المحكمة بأنه "وفقًا للمادة 1 من القانون رقم 2 لعام 1993 (بشأن تشكيل لجنة قضائية لحل النزاعات التي تنشأ بين المؤجرين و المستأجرون من أي نوع) ، والمرسوم التوضيحي رقم 1 لعام 1999 ، وإجراءات هذه المحكمة ، لا يجوز لأي محكمة ولكن اللجنة المذكورة أن تنظر في المنازعات التي تنشأ بين المؤجرين والمستأجرين فيما يتعلق بالأموال غير المكتشفة. عرضت على المحكمة اختصاص قضائي يتعلق بالنظام العام ، وبالتالي ، تم تجريد اختصاص النظر في مثل هذه المنازعات من المحاكم العادية. لا يؤثر إنهاء العقد من قبل غرفة التجارة على هذا القرار ، طالما أن العقد المتنازع عليه أعطى المدعي والمدعى عليه شخصية المؤجر والمستأجر ". ومع ذلك ، فمنذ أواخر عام 2013 وبموجب المرسوم رقم 26 لعام 2013، تم إلغاء إنشاء لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارات واستبدالها بهيكل مركز تسوية المنازعات المتعلقة بالإيجارات. في الأساس ، كان البديل هو حل المشكلات وعدم الكفاءة داخل اللجنة السابقة. إلى حد كبير ، يتمتع المركز الجديد بدرجة عالية من المشاركة القضائية ، بالإضافة إلى آلية أسرع وأبسط. كانت صلاحيات المركز مقصورة أيضًا على استثناء عقود الإيجار المالية طويلة الأجل. أيضا ، لدى المركز قسم مصالحة للفصل فيه قبل رفع الموضوع إلى القسم الأول. ومع ذلك ، لا يزال المركز مسؤولاً عن جميع اتفاقيات الإيجار وله سلطة قضائية حصرية للنظر في نزاعات التأجير.

يُعرّف قانون المعاملات المدنية عقد الإيجار بأنه منحة ملكية كائن محدد لفترة محددة لفترة محددة. لا تميز المقالات بين عقود الإيجار التجارية والسكنية فيما يتعلق بالصيانة ، كما أن صيانة الوحدة المعنية. لذلك ، ستطبق المحكمة تلك القواعد العامة على جميع اتفاقيات الإيجار ، مع الاعتراف بتدابير الرعاية المختلفة المطلوبة لكل منها. تنص المادة 777 من قانون المعاملات المدنية على أنه في حالة التأجير لعنصر ما ، يكون لعقد الإيجار الحق في التمتع به كما هو متعاقد عليه ، إذا كان المستأجر يتجاوز هذا الحق ، فقد يكون مسؤولاً. ومع ذلك ، إذا لم ينص الاتفاق على مدى التمتع المتاح للمستأجر ، فيجب أن يكون ذلك معقولًا وفقًا للغرض الذي تم تصميم العقار به.

الالتزامات العامة
مؤجر
لا يجوز للمؤجر أن يتدخل أو يعطل المستأجر مع تمتعه بالعقار المؤجر خلال فترة عقد الإيجار. المؤجر مسؤول أيضًا عن تصرفات عبيده التي قد تمنع المستأجر من الاستمتاع بالعقار كما هو متعاقد عليه. ما لم يكن المستأجر على علم بوجود عيب معين قبل عقد الإيجار ، يجب على المؤجر أن يضمن المستأجر من جميع العيوب في الممتلكات التي قد تؤثر بشكل كبير على استمتاعه.

إذا كان المستأجر محروما من التمتع بالعقار لأي من الأسباب المذكورة أعلاه ، فإنه يحق له إما الركود أو تخفيض الإيجار. بالإضافة إلى ذلك ، يحق للمستأجر التعويض عن الأضرار التي لحقت به
مستأجر

من ناحية أخرى ، لا يجوز للمستأجر أن يتجاوز قدرته على التمتع كما هو منصوص عليه في الاتفاقية ، أو وفقًا لمعايير العقار المعقولة. لا يجوز للمستأجر إدخال أي تغييرات أو تعديلات دون إذن من المؤجر. يجب على المستأجر القيام بأعمال ترميم وتنظيف متكررة تكون عادة من مسؤولية المستأجر. أخيرًا ، لا يجوز للمستأجر منع المؤجر من القيام بواجباته ، مثل أعمال الصيانة وما إلى ذلك.

العمل التدريجي

كما ذُكر سابقًا ووفقًا للمادة 778 من قانون المعاملات المدنية ، لا يجوز للمؤجر إجراء أي تغيير جوهري في موضوع عقد الإيجار دون موافقة المؤجر. قد يقوم المستأجر بإجراء التعديلات اللازمة فقط لإصلاح المبنى ، ولا يجب أن يحدث أي ضرر نتيجة لهذه التعديلات. المستأجر مسؤول عن أي تعديلات أو أضرار قد تحدث بسبب ذلك. بشكل أساسي ، يضع عقد الإيجار المستأجر على الثقة لهدف العقد. تنعكس هذه العلاقة في حكم المحكمة حيث أعربت عن أنه "بموجب المواد 778 و 784 و 792 من قانون المعاملات المدنية ، يمكن استنتاج أن وضع المستأجر في عقد الإيجار هو منصب الوصي في علاقة ائتمانية حيث يتحمل مسؤولية أي نقص أو تدهور أو خسائر تكبدها نتيجة لإهماله أو خرقه المتعمد. علاوة على ذلك ، لا يجوز للمستأجر إدخال أي تعديلات جوهرية على موضوع عقد الإيجار دون إذن من المؤجر. وبالتالي ، إذا كان المستأجر ينتهك هذا الالتزام ، فسيكون مسؤولاً عن إعادة كائن التأجير إلى حالته السابقة. علاوة على ذلك ، يحق للمؤجر المطالبة بالتعويض عن أي خسائر تكبدها نتيجة للانتهاك ".

ومع ذلك ، يمكن للمستأجر تجنب التعويض إذا كان بإمكانه تقديم أدلة كافية على أن الأضرار أو الخسائر المتكبدة لم تكن نتيجة لارتكابهم أو إهمالهم. هنا عبء الإثبات يقع على المستأجر.

مطالبات التأمين (الحلول)

 والسؤال الذي يمكن طرحه في هذه المرحلة هو المكان الذي قام المؤجر بتأمين هدف عقد الإيجار فيه ، ومن يتحمل مخاطر الخسائر المتكبدة وعبء المطالبة القانونية؟ في قضية رفعت فيها شركة التأمين مطالبة ضد المستأجر عن التعويضات المدفوعة للطرف المؤمن له، قضت محكمة النقض أنه بموجب المادة 742 من قانون المعاملات المدنية ، فإن شخصية المؤجر تعزى إلى الشخص الذي يستأجر فائدة خاصة لفترة محددة من الوقت لتحديد قيمة. إذا قام المؤجر بالتأمين على موضوع عقد الإيجار ، فعلى شركة التأمين الامتثال لوثيقة التأمين وتعويض المؤجر عن الخسائر التي تكبدها. كما يجوز لشركة التأمين استبدال المؤجر فيما يتعلق بأي مطالبة تتعلق بممتلكاته. بالإضافة إلى ذلك ، يجوز لشركة التأمين المطالبة بالتعويضات المدفوعة للمؤجر نتيجة للانتهاك.

لاحظ أن المحكمة الابتدائية رفضت هذه القضية على أساس أن لجنة المنازعات العقارية والإيجارية فقط هي التي تتمتع بالصلاحية للنظر في نزاعات عقد الإيجار. ومع ذلك ، عند الاستئناف ، أعربت المحكمة عن أن شركة التأمين تستمد هذا الحق من إجراء قانوني وليس من التوكيل المنقول ، وبالتالي ، فإن شركة التأمين لا تستند المطالبة على الأضرار الناجمة عن موضوع عقد الإيجار مباشرة ، ولكن فقط على المخاطرة التي كان يتحملها المؤمن نتيجة لانتهاك المستأجر. وبالتالي ، لا يجوز رفع هذا الادعاء في محاكم لجنة تسوية المنازعات العقارية والإيجارية ، ولكن لا يجوز رفعه إلا داخل المحاكم العادية للأرض ، وفقًا لما ينص عليه النظام الأساسي. لذلك ، فقط بعد سداد شركة التأمين للطرف المتضرر ، يجوز لشركة التأمين طلب مطالبة ضد المستأجر. قد يجد المستأجر نفسه مسؤولاً عن الأضرار الإضافية بعد مطالبة التأمين لأن التأمين سيعيد المؤجر فقط للخسائر التي تكبدتها نتيجة الأضرار وليس نتيجة للأرباح الضائعة.

استنتاج

ينص قانون الإيجار على أرض مشتركة حيث يمكن للمستأجر الاستمتاع بوحدته دون تدخل مع حماية مصلحة المالك في ممتلكاته. لذلك ، فإن التمتع بالوحدة المستأجرة يقتصر على الفائدة المفيدة المرجوة للمالك. قد لا تكون التعديلات على طبيعة الشقة في صالح المالك ، ولكن إذا كان المالك قد أعطى موافقة المستأجر على القيام ببعض أعمال التجهيز ، فلا يجوز ذلك إلا في حدود الاتفاقية. يُنصح المستأجرين أيضًا بتأمين عمل التجهيز الذي يريدون القيام به لتجنب المخاطر المصاحبة لأي أضرار قد تحدث. من المحتمل جدًا أن يلغي عمل التجهيز بوليصة تأمين المالك ، وأن الاتفاقية ستضع المستأجر في المسؤولية عن أي خسائر تكبدها. يمكن أيضًا ضم المستأجر في بوليصة التأمين مع المالك ، وبهذه الطريقة يُقصد بالتأمين تغطية المستأجر وكذلك المالك. الأهم من ذلك ، فإن شركة التأمين لن تكون قادرة على ممارسة حقها في الاستسلام ضد طرف مؤمن عليه. أخيرًا ، سيحتاج المستأجر أيضًا إلى الحصول على ترخيص من السلطات المختصة قبل الشروع في أي أعمال ترميم ثقيلة ، مثل تلك التي تتطلب حفر أو تغيير هيكل المبنى. هذه هي السلطات المعنية بالتنمية الحضرية ومراقبة التخطيط.